3 lähenemist ehitusvalikute ja –otsuste tegemiseks

Alustades oma maja kavandamist kerkib palju küsimusi. Kui suur maja ehitada? Millised materjalid valida põhikonstruktsiooniks? Millist materjali kasutada katusel? Milline on maja küttesüsteem? Ja nii edasi ja edasi.

Kogu maja ehituse protsessis tekib küsimusi ja otsustamise kohti pidevalt juurde ning tellija peab nendega hakkama saada.

Praktikas on enamasti erinevad tellijad veidi erineva lähenemisega oma valikute otsuste tegemisel.

Tellija A

Tellija A soovib „võtmed kätte“ lahendust ja kiiret tulemust. Ta kulutab oma aega esmajoones sellele, et valida välja valmis tüüpprojekt, milleks sobib sageli mõne elementmaja või mõni muu tüüpprojektiga läbiehitatud maja. Enamike valikute puhul kuulab ta ehitaja ettepanekut, kui see rahaliselt vastuvõetavaks kujuneb.

Selline lähenemine teeb Tellija A elu palju kergemaks, sest tüüpmaja puhul on enamik ehituslikke probleeme lahendatud ning ootamatuid olukordi, mis vajaks tellijalt otsuste tegemist on vähem.

Tellija A usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja ettepanekutega ning seetõttu juhul kui suuremaid silmatorkavaid probleeme ehitustööde kvaliteedis ei ole, sujub koostöö tellija ja ehitaja vahel hästi. Tavaliselt viimistlustööde faasis hakkab Tellija A rohkem tööde tegemisel silma peal hoidma ja võimalike probleeme otsima. Ja kuna iga otsija alati ka midagi leiab siis võib kogu ehitusperiood tõrgeteta kulgenud koostöö lõpufaasis pingelisemaks muutuda.

Tellija B

Tellija B on põhjalik ettevalmistaja ja seab eesmärgiks erinevate variantide läbitöötamise ning parima lahenduse leidmise. Enne oma otsuste tegemist, kogub ta palju infot, küsib palju erinevaid arvamusi ja seisukohti. Ta uurib erinevate lahenduste plusse ja miinuseid ning teeb enda jaoks võimalikult detailselt võimalikud variandid selgeks.

Sellise eeltöö tegemine aga võtab ka tellijalt palju aega ning seetõttu kipuvad otsused teinekord venima ning lükkavad ehitusplaane edasi. Samuti otsib Tellija B sageli ka parimat hinda. Seegi toob kaasa suurema eeltöö ja analüüsi, sest enamasti, mida rohkem hinnapakkumisi küsida, seda paremini saab selgeks õige hinnatase.

Kuna Tellija B teeb palju eeltööd siis on ta enamasti ehituse ettevalmistuse etapis teinud selgeks ka ehitusprotsessi ning seetõttu on tal ka kergem ehituse kvaliteeti jälgida. Ehitusprotsessis on ta kindlasti ehitusobjektil sage külaline ning ta hoiab kogu ehitusprotsessil silma peal. Ka ehitusperioodil tunneb selline Tellija pidevalt tööde käigu vastu huvi ning esitab ehitajale palju küsimusi.

Tellija C

Tellija C on varasema ehituskogemusega. Näiteks ehitab ta endale teist maja või näiteks on ta tööalaselt ehitusega seotud. Selline tellija omab kindlat ettekujutust ehitusest oma varasema kogemuse põhjal. Selline tellija keskendub info hankimisel vaid nendele teemadele, mille osas ta ei tunne ennast kindlalt. Näiteks küttesüsteemi valikul teeb suuremat eeltööd, sest pidevalt arenevad küttelahenduste seadmed vajavad endale selgeks tegemist, et sobilikku valikut teha.

Tellija C teeb oma otsused üldjuhul kiiresti. Ta keskendub varasemase kogemuse tõttu rohkem olulistele asjadele ning tal on parem ettekujutus soovitud lõpptulemusest. Ehitusprotsessis kontrollib ta ehitajat süsteemselt ning läbimõeldult. Koostöö sujub ehitajaga üldiselt normaalselt, kuigi aeg-ajalt võib esineda kokkupõrkeid, sest mõlemad osapoolel on oma väljakujunenud „tõde“ lahenduste osas.

Kokkuvõttes saavad kõik Tellijate tüübid oma maja ehitamisega hakkama. Kusjuures Tellija A jõuab tavaliselt oma maja valmissaamiseni kõige kiiremini, sest usaldab ehitajat kõige enam ja tüüpprojektide puhul enamasti vähem probleeme. Kvaliteet sõltub ehitaja töökultuurist.

Tellijal B kulub enamasti kõige enam aega nii ehituse ettevalmistamise peale, kui ka ehituse ajal tehtavatele otsustele. Samas on sellise tellija maja põhjalikult läbimõeldud ning päris hea ehituskvaliteediga.

Varasema majaehitamise kogemusega Tellijad C-d eelistavad rohkem unikaalseid individuaalprojektiga maju ning seetõttu kujuneb sageli projekteerimis- ja ehitusaeg pikemaks tänu mahukamale projektile ning ka keerulisematele ehituskonstruktsioonidele. Samas Tellija C suudab ehituskvaliteeti kontrolli all hoida ning maja plaanitud tähtaega oluliselt ületamata valmis saada.

 Majaehitaja.eeArtikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Tõnu Toompark: kinnisvaraturg pigem jahtub

ÄripaevAdaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ omanik Tõnu Toompark ütles Delovõje Vedomosti konverentsil „Eduvõti 2015“, et kinnisvaraturu kohta ei saa öelda, et toimub üle kuumenemine, sest hindade tõus kehtib ainult elamispindade kohta, mujal pigem on jahtumine.

„Kinnisvaraturg ei ole asi iseenesest, vaid on ikkagi majanduse üks osa. Viimasel ajal on turu jahtumist tunda. Kinnisvaraturgu mõjutab see, et meie turg on väike ja sõltub lähinaabritest,“ ütles Toompark. „Majanduse pikaajalised väljavaated on ebakindlad ja loodame kõike paremat. Praktika on tõe kriteerium.”

Toompargi sõnul on kogu Eesti majanduse ja kinnisvaraturu probleem rahvastiku olukord. Rännatakse välja, inimesed surevad ära. See viitab tema sõnul sellele, et sellist uut nõudluselainet ei tule nagu enne masu.

Tallinna elanike arv kasvab ja kinnisvaraturg muutub eelkõige Tallinnas. Toompargi sõnul on ka Tallinna uute korterite arv kasvanud umbes 70-80% aasta algusest. „Tegemist on kiire kasvuga,“ tõdes ta. „Arendajate jaoks see tähendab seda, et nüüd on neil vaja müügiinimest, kes aktiivselt müüb ja näeb vaeva, et tehing toimuks, mitte nn assistenti, kes sõlmib müügilepingut,“ märkis Toompark.

Kui varem oli Toompargi sõnul nii, et pakkumisi oli teatud tänaval või teatud linnosas, siis nüüd on pakkumine hajunud ning korterite müügipakkumise arv on tempokalt kasvanud.

Korterihindade kasvu argumendid: madalad intressimäärad, tööpuuduse vähenemine, aktiivne eluasemeturg, suhteliselt kõrge ostujõud, kinnisvara ostetakse investeeringuteks ebastabiilsel ajal.

Korteri hinnalanguse argumendid: ebastabiilne majandus, demograafilised põhjused, ühe rohkem pakkumist tiheneva müüjate vahel, vähenevad investeeringud üüri eesmärgil ja väheneb nõudlus, tehingute arvu langus.

Alyona Stadnik
alyona.stadnik@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/26/tonu-toompark-kinnisvaraturg-jahtub

Тоомпарк: не стоит ждать новой волны спроса

Тыну Тоомпарк, являющийся владельцем Adaur Grupp OÜ и Kinnisvarakool OÜ, но более известный как эксперт по рынку недвижимости, на сегодняшней конференции Деловых ведомостей «Ключ к успеху 2015» отметил, что отголоски российско-украинского конфликта мы будем ощущать еще долго.

И, к сожалению, это касается и рынка недвижимости Эстонии, так как инвестиционная готовность компаний и чувство уверенности потребителей оставляют желать лучшего.

Специалист огласил 3 возможных сценария развития на рынке недвижимости: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный (см. фото).
До сих пор рост оборота жилищного рынка значительно опережал рост экономики: росли как цены, так и количество сделок. Однако сегодня мы наблюдаем, что рынок жилья перегрет.

Процентные ставки по новым жилищным кредитам находятся на самом низком уровне за всю историю. Мало того, по прогнозам, в ближайшие годы процентная ставка (Euribor) так и останется на очень низком уровне. Несмотря на сокращение количества сделок с квартирами, оборот жилищных кредитов растёт, остаток по жилищным кредитам начал увеличиваться. Потребителям предлагаются выгодные условия кредитования, но, несмотря на это, чрезмерного взятия кредитов нет.
А при этом, количество населения в стране сокращается, и это влияет на всю экономику Эстонии. И не стоит ожидать новой волны спроса. Её не будет.

Количество новостроек на рынке квартир Таллинна резко возросло. Буквально за одну ночь рынок стал рынком покупателя. Из ситуации дефициты мы попали в среду с жёсткой конкуренцией.

Как могут расти продажи новых квартир, если общее количество квартирных сделок падает? Учитывая темпы продаж, сегодня количество предложений ещё не катастрофично, но количество предложений на квартирном рынке быстро увеличивается. А вот ужесточение конкуренции между продавцами недвижимости пошло на пользу покупателям, так как рост цен замедлился.

Но почему же при росте предложений сделок заключается меньше?

За рост говорят следующие факторы:

  • Сверхнизкая процентная ставка, растущий оборот кредитов, хорошие условия кредитования
  • Сокращающаяся безработица, растущие зарплаты
  • Хороший уровень потребительской уверенности
  • Активный квартирный рынок
  • Относительно высокий уровень покупательской способности
  • Привлекательность недвижимости как объекта инвестиции в нестабильный период

За падение цен следующие факторы:

  • Нестабильная экономика
  • Демографические причины
  • Возрастающее количество предложений, ужесточающаяся конкуренция между продавцами (вторичный и первичный рынок)
  • Подорожание недвижимости
  • Уменьшение инвестиций с целью сдачи в аренду и падение спроса
  • Падение спроса (количества сделок)

dv.ee

Тоомпарк: не стоит ждать новой волны спроса

Тыну Тоомпарк, являющийся владельцем Adaur Grupp OÜ и Kinnisvarakool OÜ, но более известный как эксперт по рынку недвижимости, на сегодняшней конференции Деловых ведомостей «Ключ к успеху 2015» отметил, что отголоски российско-украинского конфликта мы будем ощущать еще долго.

И, к сожалению, это касается и рынка недвижимости Эстонии, так как инвестиционная готовность компаний и чувство уверенности потребителей оставляют желать лучшего.

Специалист огласил 3 возможных сценария развития на рынке недвижимости: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный.

До сих пор рост оборота жилищного рынка значительно опережал рост экономики: росли как цены, так и количество сделок. Однако сегодня мы наблюдаем, что рынок жилья перегрет.

Процентные ставки по новым жилищным кредитам находятся на самом низком уровне за всю историю. Мало того, по прогнозам, в ближайшие годы процентная ставка (Euribor) так и останется на очень низком уровне. Несмотря на сокращение количества сделок с квартирами, оборот жилищных кредитов растёт, остаток по жилищным кредитам начал увеличиваться. Потребителям предлагаются выгодные условия кредитования, но, несмотря на это, чрезмерного взятия кредитов нет.

При этом количество населения в стране сокращается, и это влияет на всю экономику Эстонии. И не стоит ожидать новой волны спроса. Её не будет.

Количество новостроек на рынке квартир Таллинна резко возросло. Буквально за одну ночь рынок стал рынком покупателя. Из ситуации дефициты мы попали в среду с жёсткой конкуренцией.

Как могут расти продажи новых квартир, если общее количество квартирных сделок падает? Учитывая темпы продаж, сегодня количество предложений ещё не катастрофично, но количество предложений на квартирном рынке быстро увеличивается. А вот ужесточение конкуренции между продавцами недвижимости пошло на пользу покупателям, так как рост цен замедлился.

Но почему же при росте предложений сделок заключается меньше?

За рост говорят следующие факторы:

  • Сверхнизкая процентная ставка, растущий оборот кредитов, хорошие условия кредитования
  • Сокращающаяся безработица, растущие зарплаты
  • Хороший уровень потребительской уверенности
  • Активный квартирный рынок
  • Относительно высокий уровень покупательской способности
  • Привлекательность недвижимости как объекта инвестиции в нестабильный период

За падение цен следующие факторы:

  • Нестабильная экономика
  • Демографические причины
  • Возрастающее количество предложений, ужесточающаяся конкуренция между продавцами (вторичный и первичный рынок)
  • Подорожание недвижимости
  • Уменьшение инвестиций с целью сдачи в аренду и падение спроса
  • Падение спроса (количества сделок)

dv.ee

Tõnu Toompark: kinnisvaraturg pigem jahtub

ÄripaevAdaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ omanik Tõnu Toompark ütles Delovõje Vedomosti konverentsil „Eduvõti 2015“, et kinnisvaraturu kohta ei saa öelda, et toimub üle kuumenemine, sest hindade tõus kehtib ainult elamispindade kohta, mujal pigem on jahtumine.

„Kinnisvaraturg ei ole asi iseenesest, vaid on ikkagi majanduse üks osa. Viimasel ajal on turu jahtumist tunda. Kinnisvaraturgu mõjutab see, et meie turg on väike ja sõltub lähinaabritest,“ ütles Toompark. „Majanduse pikaajalised väljavaated on ebakindlad ja loodame kõike paremat. Praktika on tõe kriteerium.”

Toompargi sõnul on kogu Eesti majanduse ja kinnisvaraturu probleem rahvastiku olukord. Rännatakse välja, inimesed surevad ära. See viitab tema sõnul sellele, et sellist uut nõudluselainet ei tule nagu enne masu.

Tallinna elanike arv kasvab ja kinnisvaraturg muutub eelkõige Tallinnas. Toompargi sõnul on ka Tallinna uute korterite arv kasvanud umbes 70-80% aasta algusest. „Tegemist on kiire kasvuga,“ tõdes ta. „Arendajate jaoks see tähendab seda, et nüüd on neil vaja müügiinimest, kes aktiivselt müüb ja näeb vaeva, et tehing toimuks, mitte nn assistenti, kes sõlmib müügilepingut,“ märkis Toompark.

Kui varem oli Toompargi sõnul nii, et pakkumisi oli teatud tänaval või teatud linnosas, siis nüüd on pakkumine hajunud ning korterite müügipakkumise arv on tempokalt kasvanud.

Korterihindade kasvu argumendid: madalad intressimäärad, tööpuuduse vähenemine, aktiivne eluasemeturg, suhteliselt kõrge ostujõud, kinnisvara ostetakse investeeringuteks ebastabiilsel ajal.

Korteri hinnalanguse argumendid: ebastabiilne majandus, demograafilised põhjused, ühe rohkem pakkumist tiheneva müüjate vahel, vähenevad investeeringud üüri eesmärgil ja väheneb nõudlus, tehingute arvu langus.

Alyona Stadnik
alyona.stadnik@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/26/tonu-toompark-kinnisvaraturg-jahtub

Keskmine kuupalk tõusis III kvartalis aastaga viis protsenti

StatistikaametKeskmine brutokuupalk oli 2014. aasta III kvartalis 977 eurot ja brutotunnipalk 5,89 eurot, teatab Statistikaamet. 2013. aasta III kvartaliga võrreldes tõusis keskmine brutokuupalk 5,0% ja brutotunnipalk 5,6%.

III kvartalis tõusis keskmine brutokuupalk ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta 5,7%. Ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid 2013. aasta III kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 20,4% ning vähendasid keskmist brutokuupalga tõusu 0,7 protsendipunkti.

Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud, tõusis 2014. aasta III kvartalis 5,6%. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes kolmeteistkümnendat kvartalit järjest.

Palgastatistika uuringu alusel oli septembri lõpu seisuga töötajate arv 4,9% suurem kui 2013. aasta septembri lõpus. Kõige enam suurenes palgatöötajate arv majutuses ja toitlustuses ning kinnisvaraalases tegevuses – mõlemas veidi üle 14%.

Keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk tõusis 2014. aasta III kvartalis eelmise aasta III kvartaliga võrreldes kõige enam kinnisvaraalase tegevuse palgatöötajatel (vastavalt 12,8% ja 13,9%).

Keskmine brutokuupalk langes 2013. aasta III kvartaliga võrreldes kõige enam info ja side tegevusala palgatöötajatel (3,2%). Brutotunnipalk langes ainult info ja side tegevusala palgatöötajatel (3,6%).

Info ja side tegevusalal ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid 2013. aasta III kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 53,0%, mis viis keskmise brutokuupalga sellel tegevusalal langusesse. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis selle tegevusala palgatöötajate keskmine brutokuupalk 0,9%.

Keskmine brutopalk oli juulis 984 eurot, augustis 956 eurot ja septembris 990 eurot.

2014. aasta III kvartalis oli tööandja keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus 1319 eurot ja tunnis 9,33 eurot. Keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus ja tunnis tõusid 2013. aasta III kvartaliga võrreldes vastavalt 5,1% ja 5,4%.

Keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus ning tunnis tõusis 2013. aasta III kvartaliga võrreldes kõige enam kinnisvaraalases tegevuses (vastavalt 12,9% ja 14,8%).

Keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus langes 2013. aasta III kvartaliga võrreldes kõige enam info ja side tegevusalal (2,3%). Tööjõukulu tunnis langes ainult info ja side tegevusalal (0,8%).

Statistikaamet korraldab palgastatistika uuringut rahvusvahelise metoodika alusel 1992. aastast. 2014. aastal on valimis 11 920 ettevõtet, asutust ja organisatsiooni. Avaldatud keskmised brutokuupalgad on taandatud täistööajaga töötajale, et oleks võimalik võrrelda palku tööaja pikkusest olenemata. Kuupalga arvestamise alus on tasu tegelikult töötatud aja ja mittetöötatud aja eest. Tunnipalgas tasu mittetöötatud aja eest (puhkusetasu, hüvitised jm) ei kajastu. Lühiajastatistikas mõõdetakse keskmist brutopalka kui tööjõukulu komponenti. Tööjõukulu hõlmab brutopalka ning tööandja sotsiaalmakseid, -hüvitisi ja -toetusi palgatöötajatele. Haridustöötajate madal kuupalk III kvartalis oli seotud enamiku töötajate puhkusetasu kajastamisega II kvartalis.

Keskmine brutokuupalk, I kvartal 2010 – III kvartal 2014 (eurot)
Aasta I kvartal II kvartal III kvartal IV kvartal
2010 792 758 822 759 814
2011 839 792 857 809 865
2012 887 847 900 855 916
2013 949 900 976 930 986
2014 966 1 023 977

Diagramm: Palgatöötaja keskmine brutopalk ja tööjõukulu kuus, III kvartal 2014

Diagramm: Palgatöötaja keskmine brutopalk ja tööjõukulu tunnis, III kvartal 2014

Elanike majanduslik kindlustunne paranes

EKI tarbijate kindlustunde indikaator on novembris –3. See on 2 punkti parem kui eelmisel kuul ja püsib parem pikaajalisest keskmisest (–9). Kuuga paranesid inimeste ootused riigi majandusolukorra väljavaadete osas, tööturu prognoos ja säästuprognoos.

Elanike kindlustunde tõusu soosib sissetulekute kasv, vähenenud töötus ja puuduv hinnatõus.

Tarbijate kindlustunde indikaator (indikaatori komponentide lõikes)

Kindlustunde indikaator Pere majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo) Eesti majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo) Tööpuudus
järgneval 12 kuul (saldo)
Säästmine järgneval 12 kuul (saldo)
Pikaajaline keskmine -10 -1 4 14 -28
November 2013 -4 2 8 -1 -26
September 2014 -7 4 -3 13 -17
Oktoober 2014 -5 5 2 10 -17
November 2014 -3 4 4 6 -12

Novembris prognoosib 24% vastanutest, et pere majandusolukord on 12 kuu pärast parem, 50% vastanute hinnangul on pere majandusolukord sama ja 16% pelgab halvenemist.

Septembris tarbijates ebakindlust suurendanud Venemaa kaubanduspiirangute võimalik negatiivse mõju on jätkuvalt taandunud ja riigi majandusarengu väljavaadete osas on elanike ootused viimasel kahel kuul paranenud. 32% vastanute hinnangul on Eesti majandusolukord 12 kuu pärast parem, 33% ootab olukorra püsimist ja 22% kardab halvenemist.

Paranenud on elanike säästuvõime ja säästa suutvate perede hulk on tõusnud kriisijärgse aja parimale tasemele. Novembris suudab 45% peredest säästa (aasta tagasi 38%), 47% tuleb omadega ots-otsaga kokku (54%) ja 8% on rahalistes raskustes (8%).

2014. aasta novembris on tarbijate kindlustunde kiirindikaator Euroopa Liidus –8.2 ja euroalal –11.6 ja kuuga eurooplaste kindlustunne langes (vastavalt 0.8 ja 0.5 punkti).

Allikas: Konjunktuuriinstituut

Kinnisvarakool: Koolitus “Detailplaneeringute menetlemine” toimub 02-12-2014

Raul KebaKinnisvarakoolis toimub 02/12/2014 kinnisvarakoolitus “Detailplaneeringute menetlemine“. Koolituse lektor on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juriidilise osakonna juhataja Raul Keba.

Planeerimismenetlus on pikaajaline protsess, mis puudutab erinevatel tasanditel pea kõiki ühiskonnaliikmeid. Olgu tegu oluliste teadus-, kultuuri-, vabaaja või riigihoonetega, aga ka kaubanduskeskustega – enamikul juhtudest eelneb hoone ehitamisele detailplaneeringu koostamine. Planeeringu koostamise käigus tuleb kohalikul omavalitsusel tasakaalustada erinevate osapoolte huvid, sealjuures arvestades avalike huvide ja väärtustega.

Sellel põhjusel ootame koolitusele kõiki projekteerimis- ja ehitusettevõtteid, kinnisvaraarendajaid, maakorraldajaid, riigi- ja kohalike omavalitsusteametnikke, arhitekte, kohtutäitureid ja pankrotihaldureid, maaklereid ja eraisikuid, kes teevad tehinguid maaga ja/või soovivad aru saada detailplaneeringu menetlemise protsessist.

Koolitus-seminar “Detailplaneeringute menetlemine” toimub teisipäeval 02/12/2014 kell 09:00-14:00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Тоомпарк: не стоит ждать новой волны спроса

Delovõje VedomostiТыну Тоомпарк, являющийся владельцем Adaur Grupp OU и Kinnisvarakool OU, но более известный как эксперт по рынку недвижимости, на сегодняшней конференции Деловых ведомостей «Ключ к успеху 2015» отметил, что отголоски российско-украинского конфликта мы будем ощущать еще долго.

И, к сожалению, это касается и рынка недвижимости Эстонии, так как инвестиционная готовность компаний и чувство уверенности потребителей оставляют желать лучшего.

Специалист огласил 3 возможных сценария развития на рынке недвижимости: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный.

До сих пор рост оборота жилищного рынка значительно опережал рост экономики: росли как цены, так и количество сделок. Однако сегодня мы наблюдаем, что рынок жилья перегрет.

Процентные ставки по новым жилищным кредитам находятся на самом низком уровне за всю историю. Мало того, по прогнозам, в ближайшие годы процентная ставка (Euribor) так и останется на очень низком уровне. Несмотря на сокращение количества сделок с квартирами, оборот жилищных кредитов растёт, остаток по жилищным кредитам начал увеличиваться. Потребителям предлагаются выгодные условия кредитования, но, несмотря на это, чрезмерного взятия кредитов нет.

При этом количество населения в стране сокращается, и это влияет на всю экономику Эстонии. И не стоит ожидать новой волны спроса. Её не будет.

Количество новостроек на рынке квартир Таллинна резко возросло. Буквально за одну ночь рынок стал рынком покупателя. Из ситуации дефициты мы попали в среду с жёсткой конкуренцией.

Как могут расти продажи новых квартир, если общее количество квартирных сделок падает? Учитывая темпы продаж, сегодня количество предложений ещё не катастрофично, но количество предложений на квартирном рынке быстро увеличивается. А вот ужесточение конкуренции между продавцами недвижимости пошло на пользу покупателям, так как рост цен замедлился.

Но почему же при росте предложений сделок заключается меньше?

За рост говорят следующие факторы

  • Сверхнизкая процентная ставка, растущий оборот кредитов, хорошие условия кредитования
  • Сокращающаяся безработица, растущие зарплаты
  • Хороший уровень потребительской уверенности
  •  Активный квартирный рынок
  • Относительно высокий уровень покупательской способности
  • Привлекательность недвижимости как объекта инвестиции в нестабильный период

За падение цен следующие факторы

  • Нестабильная экономика
  • Демографические причины
  • Возрастающее количество предложений, ужесточающаяся конкуренция между продавцами (вторичный и первичный рынок)
  • Подорожание недвижимости
  • Уменьшение инвестиций с целью сдачи в аренду и падение спроса
  • Падение спроса (количества сделок)

http://dv.ee/novosti/2014/11/26/toompark-ne-stoit-zhdat-novoj-volny-sprosa

Kinnisvaraarenduse trendid on taas muutumas

Uus MaaTallinna kinnisvaraarenduse trendid ja ostjate eelistused on taas muutumas ning uued olud sunnivad tegema korrektiive. Mõnes piirkonnas tasub hoog maha võtta, teises aga riiulis seisvad projektid töösse suunata.

Arendustegevus on liikumas äärelinna poole, sest eksklusiivkinnisvara järele on viimaste aastate hinnatõusu tõttu praegu vähem nõudlust. Sama tendentsi on näha ka seni ostjate lemmikuks olnud Kalamajas. Põhjus: viimase kolme aasta jooksul on asumis hinnad kerkinud ca 40%, olles juba võrdsed Kadrioru hinnatasemega. Seetõttu on taas tärganud huvi Kadrioru vastu.

Minev kaup on roheluses paiknevad hea arhitektuuri ja madalama hinnatasemega uusarendused. Näitena võib tuua Hõbemetsa, Pöörise, Paepargi ja Marsi projekti. See on andnud arendajatele põhjust mitu aastateks riiulile paigutatud detailplaneeringut välja otsida ja projektide teostusega pihta hakata. Seega paiknevad suurimad ehitustandrid praegu Mustamäel, Tondil ja Lasnamäel. Pöörise katab peale Mustamäe ka Õismäe kliendi vajadused.

Müüb soodne hind

Hinnapoliitika jagab Tallinna uusarendusturu tinglikult kaheks. Kui kesklinna piirkonnas on võimalik arendajatega hindade üle kaubelda ja meelitada välja hea tehing, siis soodsamate hindadega äärelinnas tuleb korter broneerida kärmesti, et parima hinnaga ja sobivaim vara kindlalt endale saada. Mõni arendus, kus hinnal pole sisu, projektil funktsionaalsust ega väljanägemist, võib aga tihedas konkurentsis sattuda raskustesse.

Kuna kesklinna piirkonnas tegutsevad arendajad peavad tehinguteni jõudmiseks olema valmis paindlikumaks hinnapoliitikaks, pole imestada, kui mõne aja pärast kesk- ja äärelinna hindade võrdsustumisel trendid taas muutuvad ning ostujõud liigub linna keskuse poole tagasi.

Uusarenduste ostuaktiivsuse kasvule on kaasa aidanud ka pangad. Nii mõnigi neist on välja tulnud julgete kampaaniatega, mis kutsuvad klienti laenu küsima. Samas ei pea arendajad ega vahendusfirmad siiski uut laenurallit lähiajal tõenäoliseks.

Arendusprojektide rohkus ja suur maht hajutavad tõsisemad hinnatõusuriskid ja turg jätkab stabiilses rütmis.

Jaanus Laugus
Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse esimees

Rikkaks üüriäris: Kas üürnik on mõistlik otsida ise või kasutada maakleri abi?

Korter üürile - närvesööv hobi või rikkuse allikasKäsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Maakleriteenuse kasutamise mõistlikkus sõltub väga palju üürileandmise hetke turukonjunktuurist. Kui üüriturul on suur nõudlus ja üürikortereid rabatakse kui sooje saiu – nagu näiteks enamasti iga aasta augustis-septembris – siis pole suurt mõtet kinnisvaramaaklerit palgata.

Pigem tasub üürileandjal sellisel puhul nõuda üürnikult tavapärase ühe kuu üürisumma ulatuses oleva tagatisraha asemel tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses.

Suurem tagatisraha annab üürileandjale suurema kindlustunde ning ka üürnik võib teadmise juures, et ta tagatisraha kunagi tagasi saab, õnnelikum olla.

Loiu üürituru puhul tasub maakleritele suuremat tähelepanu pöörata. Mõttekas on kokku leppida, kes ja kus üürikorterit kuulutab, sest dubleerivad kuulutused üksteisele suurt lisaväärtust ei anna. Pigem tekitab mitmekordne kuulutamine üürnikes segadust.

Kui aga üürileandjal ei ole aega või tahtmist ise üürniku otsimisega tegeleda, siis võib ta selle töö sõltumata turuolukorrast täielikult maakleritele delegeerida.

Kindlasti peab investor arvestama, et maakleriteenus on ka mugavusteenus. Maakler võtab omanikult mure ja vaeva, mis eluruumi väljaüürimisega seondub. Teenuse eest tuleb aga maaklerile tasuda.

Üürniku otsimist maakleri õlgadele pannes peab üürileandja arvestama, et maakleritasu maksmise kohustus on maakleri palkajal ehk üürileandjal. Võlaõigusseadus lubab siiski ka teisiti kokku leppida. Sellisel juhul peab see, et maakleritasu maksmise kohustus on üürnikul, olema selgesõnaliselt kirjas üürikuulutuses.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

EfTEN Capital AS omab alternatiivfondi fondivalitseja tegevusluba

EftenFinantsinspektsioon andis EfTEN Capital AS-ile esimesena Eestis alternatiivfondi fondivalitseja tegevusloa, mille alusel võib EfTEN Capital AS valitseda alternatiivseid investeerimisfonde alternatiivfondi fondivalitsejate direktiivi tähenduses.

Tulenevalt alternatiivfondi fondivalitseja tegevusele kehtestatud piirangutest rahuldas Finantsinspektsioon ühtlasi EfTEN Capital AS-i taotluse tunnistada kehtetuks täiendav tegevusluba, mille alusel oli EfTEN Capital AS-il õigus osutada investeerimisnõustamise teenust.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing valis aasta hindaja

1PartnerEesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) iga-aastase konkursi Parim Kolleeg võitis tänavu Eduard Elbrecht 1Partner Kinnisvarast.

Ühing nimetas Elbrechti parimaks kolleegiks põhjalikkuse, aktiivse lektoritöö ning osalemise eest kutseliste hindajate auditeerijana kui ka eksperdina erailaste standardite läbivaatusel.

Eduard Elbrechti sõnul on hindaja igapäevane töö märksa vastutusrikkam ja keerulisem kui seda tihtipeale arvatakse. “Kutselise hindajana töötamiseks ei piisa ainult erialase bakalaureuse või magistrikraadi olemasolust ja kutseeksami edukast sooritamisest – enda teadmisi tuleb pidevalt täiendada ja tõestada iga hinnangu raames,” ütles Elbrecht ning lisas, et töö juures on kõige olulisemad isikuomadused ausus, korrektsus ja erapooletus.

Eduard Elbrecht on hindajana töötanud ligi 15 aastat ning ta omab kinnisvarahindajate kõrgeimat ehk 7. kutsetaset. Eduard Elbrecht on kantud ka riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja, mis võimaldab kaasata teda eksperdina kohtuekspertiiside teostamisel. EKHÜ töös on Eduard Elbrecht osalenud nii aukohtu kui ka hindamiskomisjoni liikmena.

Parima Kolleegi konkurssi korraldatakse 2001. aastast. Konkurss viiakse läbi kolmes voorus ning üheks peamiseks hindamise kriteeriumiks on kandidaadi oluline panus kutseala ja ühingu tegevuse arengusse. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingusse kuulub 115 inimest.

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine. Äripäeva koostatud 2014. aasta kinnisvarafirmade TOP-is teenis 1Partner Kinnisvara esikoha.

Tartu tahab tuleval aastal jätta maamaksu samaks

TartuLinnavalitsus saatis volikogule 2015. aastaks maamaksumäära kehtestamise eelnõu, mille kohaselt jääb tuleval aastal Tartus maamaks samaks. Eelnõu kohaselt on maamaksumäär üks protsent maa maksustamishinnast aastas.

2015. aasta 15. oktoobri seisuga on maksustatud 12 474 krunti, maamaksukohustuslasi (kelle maamaks ka peale soodustuse saamist jääb 5 eurot ja enam) on Tartu linnas 7928, kellest füüsilisi isikuid on 6621 ja juriidilisi isikuid 1307.

Prognoositav maamaksu laekumine tuleval aastal on 690 100 eurot.

Maamaks on püsinud Tartu linnas samal tasemel alates 2002. aastast.

Riik moonutab üürikorteritega turgu

Eestis on aeg alustada riigi toel üürikinnis­vara ehitamist, leidsid paari nädala eest majandusministeeriumis toimunud ümarlaual osalejad, kuid riigi sekkumine võib kogu kinnisvaraturgu muuta.

Majandusministeerium on juba asunud võimalikke üürikinnisvarastsenaariume looma, kirjutas Delovõje ­Vedomosti. Jutt käib Eesti eluasemepoliitika uute suundade projektist.

Peale uue üürikinnisvara ehitamise on kavas elamufondi rekonstrueerida ning vanu maju lammutada. Projekti eesmärgid on tagada üürikorterid neile, kes ei taha või ei saa ennast laenudega siduda, spetsialistidele, kelle palk ei luba isiklikku kodu soetada või üüri maksta, soodustada ettevõtlust suurtest linnadest kaugemal ja vähendada elanikkonna äravoolu.

Selleks on kavas luua riigitagatiste süsteem, et kinnisvaraarendajad ja ehitajad saaksid laenu soodsamatel tingimustel ja pika tagastustähtajaga.

Korruptsioonioht.

“Raske on tõsiselt suhtuda ettepanekusse, kus inimestele, kes endale eluaset soetada või üürida ei jõua, antakse avaliku sektori toel uus kodu poole hinnaga, kuid inimesed, kes siiski abikriteeriumitele ei vasta, peavad oma kodu mitte nii uues ja uhkes majas ise välja ostma. Korterite jagamine on tõsine korruptsiooni tekke oht – keegi saab endale suure otsustusjõu, kes saab ja kes ei saa enda kasutusse suure rahalise väärtusega ressursi ehk eluaseme,” kommenteeris Adaur Grupi juhatuse liige Tõnu Toompark.

Ehitusettevõtjate liidu juhi Indrek Petersoni sõnul on viimased 20 aastat Eestis ehitatud liiga vähe elamispinda ja sedagi ainult müügiks. Paljudel, eriti noortel, ei ole võimalik soodsa hinnaga kvaliteetset elamispinda saada. Tegelikult on aga vajadus selle järele palju suurem. Petersoni sõnul on palju neid, kes tahavad oma elamistingimusi muuta, kuid kellel pole selleks raha.

“Kvaliteetse ja lihtsalt kättesaadava elamispinna olemasolu on väga tihedalt seotud kogu riigi majandusega. Kõikidel arenenud riikidel on väga selge elamispinna omamise ja ehitamise poliitika. Eestil seda kahjuks siiani ei ole. Majandusminister ­Urve Palo idee on esimene samm Eesti elamuehituspoliitika väljatöötamisel,” ütles Peterson.

Tema hinnangul on ehitusturg praegu väga kõikuv ning üürikortermajade ehitusega on võimalik seda stabiilsemaks muuta.

Kinnisvarafirmade liidu juhatuse liige Ingvar Allekand ütles, et liit on üks neist, kes üürikinnisvaraturu küsimuse tõstatas, ja on aktiivselt osalenud ümarlaudadel. Viimasel ajal kõlanud väidetesse suhtub ta ettevaatusega. Enne kui hakata eelarve raha selleks kulutama, tuleks tema sõnul kindlasti veel nüansse uurida: nõudlust, erasektori võimekust pakkuda, riigi sekkumise mõju ülejäänud turule, millises mahus ja kus ehitada jne.

“Tegelikult pole ju ministeerium teinud konkreetseid mahtude plaane. Paljud organisatsioonid on teinud mingeid arvestusi üürikinnisvaraturu kohta, kuid minu teada ei ole keegi tõsise analüüsiga tegelenud ja tõsiseid arutelusid ei ole sellel teemal olnud,” ütles Allekand.

Hea oleks ehitada üürimaju regioonides, kuhu erainvestorit on vaba turu tingimustel raske meelitada. “See on kasulik näiteks kohalikele tootmisettevõtetele, kes on sunnitud tööjõudu igal hommikul pika maa tagant transportima. Tallinna ja Tartu aktiivsetesse piirkondadesse pole riigil aga tegelikult põhjust ehitama hakata – seda tehakse niikuinii,” märkis Allekand.

Näited läbikukkumise kohta.

Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liikme Margit Silla sõnul võib mõte riiklikest üürimajadest esmapilgul tunduda hea idee, et leevendada nõudlust üürikorterite järele, kuid tegelikult pole uuringuid, kui palju ­üürielamuid Eesti vajab ja kui rentaabel on riigil neid ehitada. Sild märkis, et muu maailma praktikas on üürimajadega ka läbi kukutud, näiteks ei ole neid suudetud hallata, on tekkinud getostumine jne.

“Sellised projektid peaks olema väga põhjendatud ja kaalutletud. Pigem leian, et see peaks olema erasektori valdkond,” on tema arvamus.

Swedbanki kinnisvara osakonna juht Ero Viik möönis, et eri turgudel toimivad erinevad turu­tavad ja praktikad. Meie turu praktika ja tarbija eelistus on praegu oma kodu soetamise poole kaldu. Seda eelistust toetab ka arusaamine kodust kui investeeringust. “Turupraktikat võib teoreetiliselt proovida muuta, kuid vaba turu tingimustes ei ole kommertssektor seni tuvastanud pakkumistega katmata üürituru nõudlust,” lisas ta.

Danske Banki tegevdirektor Aivar Rehe seab niinimetatud riikliku üürifirma idee kahtluse alla. Rehe pooldab ideed riiklikult toetada eluasemeturgu, kuid hindab seda kui pikka protsessi, mis tuleks välja töötada vähemalt 20 aasta peale.

LHV krediidiriski juhi Madis Toomsalu sõnul ei saa seda ideed majanduslikust loogikast lähtuvalt hinnata, sest riigi üürimajade ehitamise põhjused ei ole ainult majanduslikud. “Kindlasti ei tekita ­üürimajade ehitamine uut kinnisvaramulli, kuivõrd üürimajade maht ei ole suur ning igasugune pakkumise suurenemine pigem mõjub hinnakasvule pärssivalt ja jahutab turgu,” prognoosis Toomsalu.

Kommentaar: Turg viiakse tasakaalust välja

Tõnu Toompark, Adaur Grupi juhatuse liige

Siin pole vaja doktorikraadi, piisab majandusteaduskonna esimese kursuse läbimisest. Avaliku sektori turule sekkumine ja hinnataseme allapoole surumine mitte ei suurenda pakkumist ehk elamispindade kättesaadavust, vaid hoopis halvendab seda.

Madalale toodud hinnatase sunnib erasektorit pakkumist vähendama, sest erasektor ei suuda konkureerida avaliku sektori poliitiliste (loe: mitteratsionaalsete, mittemajanduslike, võimu kindlustavate) otsustega. Seega töötab avaliku sektori üüriturule sekkumine selle ühiskondliku soovitud eesmärgi – eluasemete parema kättesaadavuse – vastu.

Tatjana Merkulova
tatjana.merkulova@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/25/riik-moonutab-uurikorteritega-turgu