Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Merko ehitab Riias elu- ja ärihoone

19.02.2015 Tõnu Toompark

Merko 17. veebruaril 2015 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv SIA Merks ja SIA Vastint Latvia ehituslepingu kuuekorruselise multifunktsionaalse hoone ehitustööde teostamiseks aadressil Antonijas tänav 17A, Riia, Läti.

Tööd hõlmavad kahe omavahel esimese korruse kaudu ühendatud kortermaja ehitust. Esimesel korrusel paiknevad parkimiskohad ja äripinnad, ülemistel korrustel 123 lõppviimistlusega korterit. Hoone katusel asub roheala, hoone brutopind on ligikaudu 19 tuhat ruutmeetrit.

Lepingu maksumus on ligikaudu 11,4 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Tööd algavad veebruaris 2015 ning nende valmimine on planeeritud juulisse 2016.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Õismäel hakatakse endist koolimaja lammutama

19.02.2015 Tallinn.ee

Reedel, 20. veebruaril kell 12 alustatakse Õismäe tee 130 asuva endise koolihoone lammutustöödega.

„Pikka aega meelehärmi teinud kasutuskõlbmatu endise koolimaja lammutustööd lõpetatakse hiljemalt aprilli lõpuks,“ ütles Haabersti linnaosa vanem Marek Jürgenson.

Linnaosavanem tõdes, et konkreetseid plaane, mis sellest kinnistust edasi saab, paika pandud ei ole, kuid linnavalitsusele on tehtud mitmeid huvitavaid pakkumisi, mida lähiajal läbi vaatama hakatakse.

Tallinna Linnavalitsus nõustus Haabersti Linnaosa Valitsuse ettepanekuga Tallinna linnale kuuluval Õismäe tee 130 kinnisasjal asuv koolihoone kõlbmatuks tunnistada, maha kanda ja lammutada ning riiklikust ehitisregistrist kustutada. Alates 2011. aastast seisab koolihoone tühjalt. Peale hoone tühjaks jäämist halvendasid hoone seisukorda lugematul arvul toime pandud vandalismiaktid ja süütamised. Endine koolihoone on nüüdseks täielikult amortiseerunud ning kasutuskõlbmatu, hoone säilitamine ei ole majanduslikult ega linnaruumi seisukohalt otstarbekas.

Õismäe tee 130 kinnisasjal asuvat kunstmuruga staadioni kasutab Haabersti Vene Gümnaasium.

Tallinna Linnavaraamet korraldas Õismäe tee 130 koolimaja lammutamiseks ja kinnistu heakorrastamiseks riigihanke, millele laekus 9 pakkumust. Soodsaima pakkumuse maksumusega 52 500 eurot tegi Jäätmeproff OÜ.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Linnavalitsus tunnustab tegusaid korteriühistuid

19.02.2015 Tallinn.ee

Tallinna Kommunaalameti moodustatud komisjon otsustas, et 2014. aastal projekti „Fassaadid korda“ toetuse saanud ühistutest väärivad tunnustust KÜ Trummi 6, KÜ Koskla 2 ja KÜ Asunduse 9. Tänukirjade pidulik kätteandmine tunnustamist väärinud korteriühistute juhatuste esimeestele toimub 25. veebruaril 2015 kell 15.00 Jaan Poska majas.

Abilinnapea Kalle Klandorfi sõnul eraldati projekti „Fassaadid korda“ raames 2014. aastal toetust 28 korteriühistule, kelledest kolm ühistut teostasid hoone enim kompleksseima renoveerimise. Tänukirjaga otsustati tunnustada KÜ-d Trummi 6, KÜ-d Koskla 2 ja KÜ-d Asunduse 9.

KÜ Trummi 6 (Nõmme): teostati fassaadide ja katuse soojustamine, uuendati küttesüsteem ja paigaldati küttekulu jaoturid, paigaldati korteripõhised ventilatsiooniagregaadid, vahetati aknad ja välisuksed. Tööde kogumaksumuseks oli 567 943 eurot. Projekti „Fassaadid korda“ raames anti toetust 19 173 eurot. Prognoositav energiasääst on 62%.

KÜ Koskla 2 (Kristiine): teostati fassaadide ja lamekatuse rekonstrueerimine, küttesüsteemi renoveerimine kahetorusüsteemseks. Paigaldati soojusmõõtjad, soojustagastusega ventilatsioon, päikesepaneelid ja õhkvesi soojuspumbad. Tööde kogumaksumuseks oli 651 168,50 eurot. Projekti „Fassaadid korda“ raames anti toetust 19 173 eurot. Prognoositav energiasääst on 50%.

KÜ Asunduse 9 (Lasnamäe): teostati fassaadi ja sokli soojustamine, kõikide akende vahetus, renoveeriti katuslagi, trepid ja varikatused, vahetati küttesüsteem, paigaldati fresh-klapid ja vannitubade ventilaatorid. Tööde kogumaksumuseks oli 368 225 eurot. Projekti „Fassaadid korda“ raames anti toetust 19 173 eurot. Prognoositav energiasääst on 47%.

Projektiga „Fassaadid korda“ toetatakse ühistuid korterelamu renoveerimislaenu taotlemisel vajaliku omafinantseeringu katmisel. Renoveerimislaenu sihtgrupp on enne 1993. aastat ehitatud korterelamud, millele on koostatud energiaaudit. Toetust antakse kuni 10% ulatuses ühistu taotletavast korterelamu renoveerimislaenu summast, kuid mitte rohkem, kui 19 173 eurot. Projekti eelarve oli 2014. aastal 448 143,27 eurot. 2014. aastal eraldati toetus 28 korteriühistule, kellest 25 kasutas seda summas 366 303,72 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Pindi Kinnisvara: turuinfo 01/2015

18.02.2015 Tõnu Toompark

Pindi Indeks tõusis jaanuaris 4,6% võrra, andes 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks 1192 eurot. Detsembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1140 €/m².

Kui 2014. aasta detsembris tehti antud linnades 1106 korteriomandi tehingut, siis jaanuaris langes aktiivsus kõigest 886 tehingule, mis on nõrgim tulemus alates 2013. aasta jaanuarit.

Võrdluseks – 2014. aasta jaanuaris tehti indeksilinnades 983 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara turuülevaadetega saate lähemalt tutvuda siit.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Toompark konverentsil: kriisikesed annavad võimaluse kvaliteedi loomiseks

18.02.2015 Tõnu Toompark

“Kinnisvaraturg on jõudnud ülepakkumise lähedale, kuid taolised kriisid ja kriisikesed annavad arendajale uue võimaluse luua paremat kvaliteeti,” ütles Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige ja Kinnisvarakool OÜ juhataja Tõnu Toompark Äripäeva Kinnisvarakonverentsil.

Taevas ei ole maha kukkumas ja midagi kardinaalset ei ole toimumas, ütles Toompark. “Et hinnad on aastaga alla tulnud, on praktiliselt tähelepanuta jäänud. 5 protsenti korrektuuri praeguses olukorras ei tohiks kellelegi liiga teha, kuid võiks olla argument, et ostjaid turule tagasi tuua,” lisas ta.

Eelmisel aastal kukkus Talllinnas korteritehingute arv 3 protsenti ning aasta lõpus tehingute arvu langus taandus. Toompark ütles, et ta ei julge veel teha järeldusi, kas oleme tagasi tehingute arvu kasvufaasis. Seda enam, et jaanuaris kukkus Tallinnas korteritehingute arv ühe kuuga 10 protsenti.

Kui aasta tagasi oli Tallinnas pakkumises ca 1000 uut korterit, siis praegu on see ligi 1800. “Pakkumine on minu hinnangul ülepakkumise lähedale jõudnud, kuid veel päris ülepakkumine ei ole,” ütles Toompark. Ka üüriturul on tema sõnul sarnased arengud – üürihinnad on ostu-müügihindadega liikunud paralleelselt ja üürimine ei ole omamise suhtes muutunud ei kallimaks ega odavamaks.

Tänaste kinnisvaraturu riskitegurina nimetas Toompark Eesti demograafiline olukorda – kui vaadata kui palju sündis lapsi 20 aastat tagasi, siis seda on 30 000 võrra väiksem kui varasematel aastatel. “Ehk et nõudluse uut lainet ei ole turule tulemas,” ütles Toompark. “Ka Vene-Ukraina sõda on suur riskitegur – me oleme sõdiva riigi naaber. Me ei näe, et see risk võiks 2-3 aastaga ladusalt ära lahendada.”

Kuidas inimesi turule tagasi meelitada? “Võib pakkuda juurde igasugust nänni – kinkekaarte, köögimööblit. Samas ostja tahab eelkõige soodsamat hinda,” rääkis Toompark. “Hinnaalandused on vanemate korterite turul selgelt olemas, sest täna võimalik osta korter odavamalt kui aasta tagasi. On näha ka, et arendajate hinnakirjad on muutunud paindlikumaks – arendaja ütleb ostjale – tee oma pakkumine, arutame asja.”

Kristina Traks, kaasautor
sulev@ehitusuudised.ee

http://www.ehitusuudised.ee/uudised/2015/02/18/toompark-kinnisvarakonverentsil-kriisikesed-annavad-voimaluse-kvaliteedi-loomiseks

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kuidas kiiresti ehitada?

18.02.2015 Eno Pappel

Me elame ajas, kus iga tund ja minut on loetud. Me oleme harjunud kiirelt mõtlema, kiirelt elama ja loomulikult soovima ka oma maja kiiresti valmis saada.

Kuidas ehitamisel saavutada kiirus, kas see tuleb millegi arvelt?

Miks on ehitamise kiirus tellijale oluline?

Tänapäevale omaselt loeme me raha väga hoolikalt. Võtame lihtsa näite. Kui pere alustab oma maja ehitusega, alustatakse enamasti ka ehituseks võetud laenumaksete tasumist. Samal ajal on perel vajalik maksta ka oma ehitusperioodi jooksul elukoha elamiskulusid (näiteks oma korter või hoopis üürikorter).

Seega ehitusperioodil tuleb tellijal tasuda igakuiselt täiendavaid kulusid seoses ehituseks võetud laenumaksetega. Mida pikemaks kujuneb ehitusperiood ja majja pole võimalik kolida, seda pikemalt tuleb kanda suuremaid igakuiseid kulusid.

Millised võimalused on saavutada ehituse kiirus?

Ehituses on kiiruse saavutamise võtmesõnadeks „ettevalmistus ja planeerimine“. Mida paremini on tehtud erinevad ehituseelsed ettevalmistustööd, seda sujuvamaks ja kiiremaks saab ehitusplatsil ehitustöid muuta. Teisiti öeldes on väga oluline tähelepanu pöörata projekteerimisele ning üritada lahendada projektis ennekõike kõik keerulisemad sõlmed.

Projektist algab paratamatult suur osa probleeme, mille läbimõeldud lahendus annab hiljem ajavõitu ning usaldusväärse tulemuse nii hinnaküsimise etapis kui ka ehituse käigus.

Tellija jaoks tähendab see ennekõike järgmisi otsuseid ja lahendamist vajavaid ülesandeid:

Kas tellida korralik põhiprojekt ja kõik vajalikud tööjoonised?
Kas tellida projekti mahuarvutused ja põhjalikud spetsifikatsioonid, kus kogu materjalivajadus oleks üheselt selge?
Tagada, et ehituse algusajaks oleks vajalikud kommunikatsioonid ehitusplatsil olemas, ennekõike elekter ja vesi.
Läbi mõelda ehitusplatsile juurdepääs, et platsile saaks sõita ka raskem tehnika.
Kas ehituse algusajaks on olemas ka ehitusluba ning pole mingeid takistusi tööde alustamiseks?

Hinnaküsimise ja ehituslepingu käigus võetakse detailsemalt ette planeerimine ja kirjeldatakse oma hinnaküsimises täpsemalt need eesmärgid ning soovid ka kiirema ehituse osas. Eesmärgiks on ehitusfirmale ette anda võimalikult selged ja täpsed soovid, mis ajaks peab maja valmis olema, millised nõuded on sellega seoses ehitusfirma peab täitma.

Seejärel koostavad ehitajad hinnapakkumised, kus kindlasti ka tuuakse välja neid probleeme, mis takistavad soovitud tähtajaks ehitustööde lõpetamist. Need probleemid tuleks koos ehitajaga hinnaläbirääkimiste etapis läbi arutada ja vajadusel koos leida lahendus, mis siiski võimaldaks ehituse tempot hoida või siis korrigeerida ajaplaani selliseks, et see reaalsusele vastaks.

Selle töö mõte on see, et ettevalmistamisel mängitaks sisuliselt paberil läbi kogu maja ehitamine, sealhulgas kõigi peamiste ehitustööde lõikes ja kalendrit silmas pidades, mis arvestab ka võimalikke ilmastikuolusid ning vajalikke materjalide tarneid ja alltöövõtjate ressursse. Materjalide tellimisajad mõnede materjalide osas on mitmeid kuud pikad ning seetõttu on väga oluline õigeaegsete tellimuste esitamine, et ei tekiks suuremaid viivitusi materjalide taga ootamisel.

Samamoodi on oluline teha ka eelkokkulepped ettevõtetega, kes nn. alltöövõttu teevad, et ka nendel oleks just soovitud ajaks tööde teostamiseks aeg broneeritud. Kasulik on kasutada tööetappide tähtaegasid, mis selliste vaheetappidena aitavad tööde edenemise tempot jälgida ja tempot hoida. Ideaalis võiks ehituselepingu juurde kuuluda ka läbimõeldud kalendergraafik, kus oleks terviklik tellimuste ja alltöövõtulepingute tellimiste ajaplaan, mis arvestaks ka u. 2-3 nädalase varuajaga, juhuks kui siiski tekib probleeme ning tekivad ootamatud seisakud.

Selliseid plaane eramajade puhul tehakse vähe ning seetõttu kipuvad eramajade valmissaamised mitmeid kuid venima. See, et plaanitud ehitusaeg eramaja ehitamisel ületatakse paari kuuga on pigem tavaline, kui erakorraline.

Üks venimise põhjus on tavaliselt ka erinevad viimase hetke muudatused, mis enamasti tellija, kuid ka aeg-ajalt ehitaja initsiatiivil tehakse. Põhjused muudatusteks tekivad näiteks sellest, et tellija nähes valmissaavat lahendust, saab ta alles siis tervikliku ettekujutuse ja võib juhtuda, et see, mis varem paberil sobis, talle enam ei meeldi ning soovitakse teha muudatusi. Erinevad sisekujunduslikke muudatusi ja ideid tekib samuti, mis samuti võtavad lisaaega, millega ei oska kohe projekti alguses arvestada.

Nõua ajaplaanist kinnipidamist

Tellija ülesanne kokkuvõtlikult on teha omalt poolt kõik, et püstitada ajaplaan, teha korralik ettevalmistus läbimõeldud projektiga ning koos ehitajaga detailides planeerida tööde ajagraafik, mis võimalikult täpselt arvestaks kõigega, et ehitustööde tegemisel ei tekiks takistusi, mis ajaplaani oluliselt muudaks. Ei ole vale öelda, et kogu maja ehitamise projektist tasub kulutada isegi kuni 50% ajast just kavandamise ja planeerimise etapile, et ehitusplatsil ehitamine kiiremini läheks.

Tellijana tasub ka ehitusperioodil olla see pool, kes regulaarselt uuriks ehitajalt ajagraafikus püsimist ja vajalike materjalitarnete tegemist ning jonnakalt ajaplaanist kinnipidamist nõuda.

Väärtusta planeerimist ja tee ehitamine enda jaoks kiiremaks.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Ülemiste City arendaja suurendas kasumit 90%

18.02.2015 Tõnu Toompark

Ülemiste City linnakut arendav Mainor Ülemiste AS avalikustas auditeerimata majandustulemused, mille kohaselt kasvatas ettevõte 2014. aastal käivet 22% ning puhaskasumit 90% 7,4 miljonile eurole.

Möödunud aastal investeeris Mainor Ülemiste AS 6,7 miljonit eurot ning plaanib 2015. aastal investeeringute mahtu tõsta 15,3 miljonile. 2014. aastal valmis Ülemiste Citys Elcogeni 2300-ruutmeetrine kütuseelementide tootmis- ja arenduskeskus, Eesti raskemasinaehituse lipulaeva E-profiili kontori ja inseneribüroo hoone, mis nimetati Eesti leiutaja Karl Papello järgi, samuti valmis linnakus uus spordisaal. Koostöös Technopolis Ülemiste AS-iga on Ülemiste Citys tänaseks valminud parkimishoone ja valmimas maailmakuulsa Eesti optiku Bernhard Schmidti auks nimetatava 13-kordse büroohoone ehitus aadressil Lõõtsa 5.

Järgmiste arenduste elluviimiseks Ülemiste Citys sõlmis Mainor Ülemiste möödunud aasta lõpus aktsiaseltsiga Merko Ehitus Eesti projekteerimis- ja ehituslepingu, millega rajatakse Ülemiste City targa äri linnakusse Eesti suurim büroohoone Öpiku maja, kus saab kokku olema 44 000 m2 suletud brutopinda.

Mainor Ülemiste juhatuse esimehe Margus Nõlvaku sõnul oli ettevõttel mullu väga edukas aasta ja Ülemiste City on tõepoolest kujunenud rahvusvaheliseks IT-tõmbepunktiks ja ärilinnakuks, millel on oluline roll kogu Eesti majanduse arengus. “Kui varem otsisime kliente Tallinnast, siis nüüd on pilgud pööratud maailmasse ja oleme suutnud hakata ligi tõmbama järjest suuremaid rahvusvahelisi ettevõtteid. Äri tekitab äri,” selgitas Nõlvak.

“Mitme suure välisettevõttega nagu Parallels ja Acronis möödunud aastal saavutatud kokkulepped Ülemiste Citysse kolida näitavad selgelt, et rahvusvahelised firmad tulevad Eestisse hea meelega, kui neile on siin sobilik keskkond loodud,” märkis Nõlvak ja lisas, et ettevõtetele sellise keskkonna pidev arendamine aitab luua Eestis töökohti ja hoogustada kogu riigi majandust, eriti kui seda teha Mainor Ülemiste eeskujul erarahadega ja eurotoetusi kasutamata. “Annetuste ja kingitustega rikkaks ei saa,” lisas ta.

Nõlvaku kinnitusel avaldavad Ülemiste Cityga koostööd alustavate välismaiste suurfirmade esindajatele muljet linnaku sünergia, inspireeriv ja mugav töö- ja elukeskkond, unikaalne lennujaama lähedus, e-Eesti eduloo demokeskus ning Eestis ja kogu Baltimaades ainulaadne võimalus laienemiseks ilma kolimata ehk võimalus alustada näiteks 300-ruutmeetrise pinnaga aga areneda siin samas kasvõi 5000 ruutmeetri peale.

Mainor gruppi kuuluv Mainor Ülemiste AS tegeleb Ülemiste City arendamisega. Ülemiste City on Tallinna lennujaama kõrval asuvale endise Dvigateli tehase territooriumile loodud Baltimaade suurim teadmistel põhinev ärilinnak. 36 hektaril on välja ehitatud 91 000 ruutmeetrit üüritavat büroopinda, kus ligi 300 ettevõttes töötab täna ligi 6000 inimest. 2025. aastaks plaanitakse rajada kokku 200 000 ruutmeetrit büroopinda, 125 000 ruutmeetrit kortereid, spordikompleks, kultuurikeskus, pargid ja kohvikud. Ülemiste City linnaosa arendavad Mainor Ülemiste AS koos Technopolis Ülemiste ASiga.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Arhitektuurimuuseumis saab tutvuda Tallinna uue kohtumaja arhitektuurikonkursi võistlustöödega

18.02.2015 Tõnu Toompark

Alates 18. veebruarist on Rotermanni soolalaos Eesti Arhitektuurimuuseumi galeriis avatud näitus Tallinna uue kohtumaja rahvusvahelise arhitektuurikonkursi võistlustöödest.

Riigi Kinnisvara AS-i, Justiitsministeeriumi ja Eesti Arhitektide Liidu koostöös korraldatud konkursiga sooviti leida parim arhitektuurne ja kasutusfunktsioonile sobivaim lahendus kaasaegsele justiitshoonele.

Möödunud aastal läbiviidud arhitektuurivõistlusele esitati kokku kolmteist tööd, mille hulgast tunnistati esikoha vääriliseks Arhitektuuristuudio Siim & Kreis OÜ ideelahendus märgusõnaga „Matrix“.

Näitus jääb avatuks kuni 8. märtsini.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvarakool: Kinnisvara müügikoolitus toimub 19/02/2015

18.02.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 19/02/2015 “Kinnisvara müügikoolitus“. Koolitust viivad läbi psühholoog Anneli Salk ja 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht Ruth Tõniste.

Koolitus annab Sulle teoreetilised teadmised kliendisuhtlusest, müügiprotsessi juhtimisest, kliendikesksusest ning praktilised teadmised tegevustest, mis tuleb kinnisvara müümisel läbi käia.

“Kinnisvara müügikoolitus” toimub neljapäeval 19/02/2015 kell 09:00-16:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolitaja ja analüütik
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

10 nippi kinnisvara pildistamiseks (2. osa)

17.02.2015 Viljo Pettinen

Jätkame eelmisel nädalal avaldatud artikli „10 nippi kinnisvara pildistamiseks“ teise ja viimase osaga.

Valge balanss

Mis loom see „Valge balanss“ veel on, küsiks nii mõnigi, kes kaamerate hingeeluga väga kursis pole. Inimese silm tajub valget pinda alati valgena hoolimata sellest, mis tüüpi valgusega seda valgustatakse. Kaamera sensor ehk tundlik element, mis tegelikult ka pildi salvestab seda alati nii täpselt teha ei oska.

Tavaliselt töötab automaatne valge balanss (AWB – Auto White Balance) laitmatult ning pilt jääb väga ilus. Teisel juhul aga kaamera ei suuda automaatselt ära tunda hõõglambi või muu värvustemperatuuriga valgust ja selle tulemusena jäävad pildid näiteks väga tugevalt kollast tooni. Parima tulemuse saab kui pildistad peegelkaameraga RAW formaadis ja muudad valget balanssi hiljem arvutis pilditöötlustarkvara abil.

Peaaegu hea tulemuse saab kui oskad ja tead kasutada valge balansi (WB – White Balance) seadeid kaameras. Kõige raskem on saada õiget värvitooni pilti, kui ruumis on kasutatud erineva värvustemperatuuriga valgusallikaid (hõõglambid, luminofoorlambid, led lambid, säästulambid) ning aknast paistab sisse ka veel näiteks õhtune kollane päikesevalgus. Lahendusena soovitaksin teha erinevate valge balansi (WB) versioonidega pilte samast kohast ning hiljem valid lihtsalt parima pildi välja.

Ülesäri

Oma tehtud pilte vaadates võib tunduda tulemus kas liiga hele või tume. Parimatel kaameratel (ka mobiiltelefonidel) on võimalik valguse mõõtmisel tulemuse parandamiseks viia sisse väike korrektsioon. Üsna tavapäraselt on pildid liiga tumedad ja seda ka välklambiga pildistamisel.

Selleks, et tume pilt läheks valgemaks ja heledamaks tuleb pildistada ülesäriga ehk korrigeeri säriaega või ava „+“ märgi suunas. Sobivad vahemikud on +0,5, +1,0, +1,5. Vahemikud sõltuvad kasutatavast kaamera tüübist ja need võivad olla märgitud ka väiksemate sammudega. Kui pilt on liiga hele siis peaks kasutama „–“ (miinusmärgiga) korrektsiooni ehk –1,0 jne.

Pildistades ruumis välklambiga nii, et see on suunatud lae suunas ehk kasutades valguse hajutamiseks lae peegeldust, tasub alati välklambile „võimsust“ juurde keerata. Korrektsioon +0,7 või +1,0 annavad juba palju parema tulemuse. Pildistamise lõpetamisel ära unusta pluss- või miinusmärgiga korrektsiooni taas nulli viia, muidu järgmine kord oled paanikas ja ei saa aru miks kaamera mingeid imelikke heledaid või tumedaid pilte teeb.

Aknast välja vaated

Tubade pildistamisel oleks kinnisvara ostjal alati hea näha mis vaade avaneb toa aknast. Tee pildid ka vaadetest õue või tänavale. Sellised pildid näitavad ära kui kaugel asub naabri Mari või Jüri aken ning kui naabri maja on piisavalt kaugel, siis see tähendab ju ainult privaatsemat asukohta ja kõrgemat hinda. Juhul kui naabermaja aken on liiga lähedal siis tasuks rõhuda mõnele muule detailile – näiteks ilusatele kardinatele ja aknast õue mitte pildistada.

Laiali vedelevatest asjadest

Ennem kui pildistama asud, võiksid igat kaadrit vaadata 5-10 sekundit sellise pilguga, et kas leiad midagi mida saab kõrvale või ära tõsta, mis pole kinnisvaraostjale vaatamiseks oluline.

Vahel piisab mõnest väikesest liigutusest, et pilt jääks ilusam ja elamine tunduks olevat ideaalses korras. See vaevanägemine võib tunduda küll tülikas aga julgen kindlalt väita, et segamini või korrastamata tubade või vannitoa piltide vaatamise tulemuseks on tavaliselt see, et vaadatakse lihtsalt uut ilusamate piltidega ja korrastatud ruumidega objekti.

Piltide kokkukleepimine

Kuna kinnisvaraportaalides kasutatavateKolmikpilt piltide arv on üsna piiratud siis üks lahendus on võimalus pilte kokku kleepida ehk tõsta näiteks 2-4 erinevat pilti ühe suure pildi peale kokku. Kõik 2-4 pilti on küll nii väiksemad aga annavad palju rohkem infot edasi kui vaid üks pilt. Kõige lihtsam on tõmmata oma nutitelefonisse piltide kokku kleepimise tarkvara või äpp (iOS-ile näiteks Photo Collage, Pic Jointer).

Seejärel kopeeri pildid telefoni ning kujundada endale meelepäraste raamide ja piltide arvuga kollaaž. Lõpptulemuse saad telefoni ära salvestada ja endale e-postiga ära saata.

Väga paljud nutitelefonid lubavad teha ka panoraampilte, mida peegelkaameraga jäädvustatud piltidega saab teha, vaid vastava tarkvaraga arvutis. Panoraampildi kuulutusele lisamine näiteks maja ümbrusest annab palju parema ülevaate kui mitu väiksemat pilti samast kohast.

Lõpetuseks väike vihje kõrva taha panemiseks. Kui talvel või vastupidi suvel mõtled, et poole aasta pärast võiks oma elukohale leida uue omaniku, siis tee pildid õues ära ka juba selle mõtte tekkimise ajal. Sedasi saad müügikuulutusele lisada korraga nii suvised kui ka talvised pildid.

Kui plaanid lähemal ajal oma elukoha müüki, siis ilusa talveilmaga saad juba mõned pildid kohe ära teha. Pikem ettevalmistus tagab alati parema tulemuse, seega jälgi ilmateadet, hoia mälukaardil piisavalt ruumi ja kaamera aku täis. Edukat klõpsimist.

Viljo Pettinen
Nooremmaakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Liit: naabrid peaks püüdma tüliküsimusi omavahel lahendada

17.02.2015 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhi Urmas Mardi hinnangul tuleks elanikel püüda oma majas tekkivad tulid ise ära lahendada, selle asemel, et kohe politseid ja kohtuid koormata.

“Hiljuti meedia kaasabil avalikkuse ette jõudnud mitu naabritevahelist tüli, kus ühel juhul politsei sai tühiväljakutseid, sunnivad tõdema, et inimeste oskus kompromisse leida kipub jääma kasinaks ning see omakorda teeb asjatut lisatööd politseile, kel tarvis palju olulisemate asjadega tegelda kui kellegi lõhutud begooniapott või välja juuritud elupuu,” tõi Mardi näiteid.

Tema sõnul tuleks täpselt vaadata, missugused võimalused on korrale kutsuda näiteks ühistu juhatust, juhul kui selle tööga ei olda rahul. “Üldkoosolek võib näiteks nõuda revisjoni, kui rahaasjade suhtes on tekkinud kahtlusi,” andis Mardi nõu, rõhutades, et alati võib sirvida ka Eesti Korteriühistute Liidu koostatud raamatut vastavasisulistest Riigikohtu lahenditest, mis on veebia tasuta kättesaadav aadressil: http://issuu.com/ekyl/docs/riigikohtu_lahendid_2014

“Siis on kohe selge, kas ühes või teises küsimuses on üldse mõtet kohtusse pöörduda.”

Kõige rumalamaks käitumiseks peab Mardi olukorda, kus jonnakas korteriomanik, kes millegagi rahul pole, keeldub majanduskulude arveid tasumast. “Sellega ei jõua kuhugi, hiljem tuleb nõe tasuda niikuinii, lisanduvad aga veel ka kopsakad kohtukulud,” hoiatas ta.

Murelikel kodanikel, kel majas mõni tüli kerkimas, soovitab Mardi julgelt pöörduda ka Eesti Korteriühistute Liidu juristide poole. “Sõltumatu instantsina püüame me alati inimesele parimat nõu anda,” rõhutas ta.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Statistika: elamispindade arenduslaenude jääk kasvas 207 miljoni euroni

17.02.2015 Tõnu Toompark

Pankade elamispindade arenduseks väljastatud laenude jääk 2014 IV kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes pisut vähenes, kuid aastatagusega võrreldes pisut kasvas.

2014 IV kvartalis oli elamispindade arendusprojektide finantseerimiseks antud laenude jääk 207 miljonit eurot ehk aastatagusest 1,7% võrra enam.

Uusi arenduslaene väljastasid pangad elamispindade sektorisse 18,6 miljonit eurot, mis on paarkümmend protsenti kõrgemal, kui viimaste aastate kvartaalne keskmine.

Elamispindade arendusturg näitab jätkuvalt aktiivsuse märke. Mõningad tagasilöögid elamispindade turu tehingutee arvus ei ole siiani veel arenduse müügitemposid mõjutanud. Pangad uute arenduste turule toomist ei pidurda.

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Omanik, kontrolli vastutuskindlustuse olemasolu

16.02.2015 Tõnu Toompark

Hiljuti leidis ajakirjanduses laialdast kajastamist juhtum, kus koduomanikul tekkis tulekahju tõttu rahaline vastutus teise isiku ees. Sarnaseid uudiseid on ajakirjandusest läbi käinud ka eelnevalt – omanikule esitatakse tagasinõue kahju põhjustamise eest teisele isikule, sest kahju sai alguse tema kinnisvaralt, olgu põhjus siis üleujutus, tulekahju või muu.

Eesti Kindlustusseltside Liidu juhatuse esimees Mart Jesse selgitab: “Aasta-aastalt on kasvanud inimeste õigusteadlikkus ja oma õiguste eest seistakse üha enam. Nii on saanud tavapäraseks, et ülemise naabri põhjustatud üleujutuse kahjud nõutakse temalt ka sisse, oma kohustusi rikkunud ühistu peab hüvitama puhastamata katuselt kukkunud purikate poolt tekitatud kahjud või majaomanikule esitatakse nõue hooldamata kõnniteel libeda tõttu kukkunud inimesele tekkinud tervisekahjud. 70% majaomanikest ja 40% korteriomanikest on oma kodu küll kindlustanud, kuid paljudel juhtudel vaadatakse mööda kinnisvara omaniku vastutusega kaasnevatest riskidest.“

Kindlustusandjate statistika näitab, et kuigi alla poole korteritest on kindlustatud, katab lepingutest üle poole võimaliku vastutuse teiste isikute ees. Eramuomanike olukord on aga täpselt vastupidine – enamasti on eramu küll kindlustatud, aga vähestel on vastutuskindlustus.

Kindlustusturul on korduvalt ette tulnud juhtumeid, kus õnnetusjuhtumi tõttu vara omanikule endale tekkinud kahju on vaid murdosa teistele tekitatud kahjudest. „Nii saavad reeglina torustiku purunemise tagajärjel alumised naabrid kannatada enam kui korter, kus õnnetus juhtus. Praktikas on ette tulnud ka juhtumeid, kus kahju on tekkinud mitmele alumisele korterile. Korteromanikule selle läbi kaasnenud naabrite või naabrite kindlustusandjate nõue võib ületada korteriomaniku enda varale tekkinud kahjud mitmekordselt,“ osutas Jesse.

Seetõttu soovitab Eesti Kindlustusseltside Liit oma vara kindlustanud isikutel kontrollida vastutuskindlustuse olemasolu kindlustuslepingus, sest varakindlustus katab üldjuhul vaid kindlustusvõtjale kuuluvale varale tekkinud kahjud ja ei hõlma teistele isikutele tekitatud kahju korvamist. Teistele isikutele tekitatud kahju hüvitamiseks peab leping hõlmama ka vastutuskindlustust.

Kui kindlustusvõtjale jääb ebaselgeks, kas leping katab vastutuskindlustust või mitte, soovitab Jesse kindlasti ühendust võtta oma kindlustusandjaga ja see üle täpsustada. Kui leping vastutuskindlustust ei kata, on soovitatav koos asjatundjaga riske hinnata ja seeläbi otsustada vastutuskindlustuse vajalikkuse üle.

Eesti Kindlustusseltside Liit on Eestis tegutsevaid kindlustusandjaid ühendav organisatsioon, mis loodi 15. veebruaril 1993. aastal. EKsL-i eesmärk on esindada oma liikmete ühiseid huve kindlustussektori ja kogu riigi sotsiaal- ning majanduskeskkonna edendamisel. Kõik Eestis tegutsevad kindlustusandjad on EKsL-i liikmed. EKsL on omakorda Euroopa kindlustusandjate ühenduse Insurance Europe liige. EKsL teeb koostööd Eesti Liikluskindlustuse Fondiga, mille liikmeteks on liikluskindlustuse kindlustusandjad.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

16.02.2015 Raul Reino

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Tallinnas on peagi võimalik planeeringutega senisest paremini tutvuda

16.02.2015 Tallinn.ee

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on alustanud uue planeeringute registri tarkvara aktiivset testimist ja kasutajate koolitamist, et registri uus versioon lähikuul avalikustada ja kasutusse võtta.

Linnaplaneerimist kureeriva abilinnapea Taavi Aasa sõnul on uue registri puhul esimeses järjekorras mõeldud just linnakodanike peale. Prioriteediks on seatud, et kodanike jaoks oleks planeeringuid puudutav oluline informatsioon senisest kiiremini leitav, planeeringu koostamise protsess paremini jälgitav ning selles kaasarääkimine registri vahendusel mugavalt teostatav.

Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgensteini sõnul on koostöös AS-ga Datel arendatud uus lahendus 2005. aastast pärineva registriga võrreldes oluline samm edasi. Kaasaegne ning mugav kasutajaliides on vaid üks osa uue registri võimalustest. Sama oluline on planeeringute koostajatel võimalus esitada ja allkirjastada materjale registris digitaalselt, ameti jaoks võimalus planeeringute digitaalne menetlemine viia uuele tasemele, jälgida aruandluse kaudu oma tegevust, koostada ja allkirjastada planeeringute komisjonide otsused otse registris.

Selleks, et uus register saaks võimalikult kasutajasõbralik ja erinevate osapoolte vajadusi arvestav, on arenduse kõigis etapis kaasatud protsessi osapooli ning huvigruppe. Lisaks ameti enda põhikasutajatele on koostööd tehtud linnavalitsuse ja riiklike asutustega, kes kannavad kooskõlastaja rolli, projekteerimise ja arendus ettevõtetega, kellel on esitaja roll ning avalikkusega asumi seltside näol. Amet tänab kõiki kes on registri arendusse andnud oma panuse.

Lähiajal edastatakse planeerimise protsessi osapooltele detailsem informatsioon peamiste muudatuste kohta, mis uus register kaasa toob ning millal toimuvad laiemale ringile mõeldud infopäevad.