Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

EstateGuruga saab investeerida kinnisvarasse ka väljaspool Tallinna

28.01.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvaraprojektide ühisrahastuskeskkond EstateGuru.eu avaldas atraktiivse investeerimisvõimaluse Pärnus. Investeeringu tegemise viimane kuupäev on 6. veebruar.

Investoritele on avanenud võimalus investeerida Pärnus, Mai tänaval asuvate mereäärsete ridaelamute arendusprojekti. Laenuvõtjaks on OÜ Edenton, kes soovib kinnistute ostuks puudujääva raha kaasamiseks kasutada EstateGuru poolt pakutavat võimalust. Laenuvõtjat esindava Ingmar Saksingu sõnul pakub EstateGuru paindlikku võimalust raha kaasamiseks, sest väljaspool Tallinna on pankadelt arendusprojektide jaoks väga raske laenu saada, mistõttu jäävad sageli mitmed tehingud tegemata.

OÜ Edenton soovib osta 11 mereäärset ja hea asukohaga kinnistut, et ehitada sinna ridaelamud. Maatükid asuvad vaikses ja rahulikkus piirkonnas, kus on jalutuskäigu kaugusel nii bussipeatus, kool, lasteaed, toidupood Selver ja Pärnu suurim kaubanduskeskus Kaubamajakas. Kinnistute vahetus läheduses asuvad mitmed kortermajad.

Laenuvõtja soovib kaasata 80 000 eurot, et viia lõpuni ostutehing ning alustada arendusega. Maatükkide koguväärtuseks on hinnatud 147 000 eurot, mis teeb laenu ja vara suhteks 54%. EstateGuru investorite laen tagatakse 1. järgu hüpoteegiga, laenuperioodiks on 18 kuud ning intressiks 13% aastas. Laenu tagatiseks on elamumaa kinnistud.

Laen tagastatakse kinnistute müügist, EstateGuru laenu refinantseerimisel või omaniku muudest allikatest.

Laenutaotlus on avatud olnud 4 päeva, mille jooksul on juba 32 investorit investeerinud kokku 30 000 eurot, kellest pooled on Eesti ettevõtted. Laenu andmise viimane kuupäev on 6. veebruar. Investeerimisvõimalusega on võimalik tutvuda siin ).

EstateGuru on kinnisvaraprojektide ühisrahastuskeskkond, kus tavainimesed ja ettevõtted saavad väikeste summadega käivitada kinnisvaraprojekte ja teenida oma investeeringult aastas 5 – 18 protsendilise tootluse. EstateGuru on olnud avatud alates 2014 aasta novembrist ning selle ajaga on liitunud üle 400 investori. Rahastatud on kaks projekti koguväärtusega 60 000 eurot. EstateGuru on avatud investeeringutele kogu Euroopast. Loe lähemalt EstateGurust www.estateguru.eu.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Õismäe kasutuskõlbmatu koolimaja ootab lammutamist

28.01.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustas aadressil Õismäe tee 130 asuva koolihoone kasutuskõlbmatuks tunnistada ja maha kanda, vastavasisuline korraldus on hoonet ees ootava lammutamise eelduseks.

Tallinna linnavalitsus nõustus Haabersti Linnaosa Valitsuse ettepanekuga Tallinna linnale kuuluval Õismäe tee 130 kinnisasjal asuv ehitis kõlbmatuks tunnistada, maha kanda ja hävitada ning riiklikust ehitisregistrist kustutada.

Õismäe tee 130 kinnisasja pindala on 30 870 m2 ning sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa. Kinnistul asuv koolihoone võeti kasutusse 1977. aastal, nüüdseks on ehitis täielikult amortiseerunud ning avalikuks kasutamiseks täiesti kõlbmatu.

Ehitise lammutamise korraldab Tallinna Linnavaraamet, lammutustöödega alustatakse veebruari keskel ning tööd saavad teostatud hiljemalt aprilli lõpuks.

Peale hoone tühjaks jäämist halvendasid hoone seisukorda lugematul arvul toime pandud vandalismiaktid ja süütamised. Lisaks sissemurdmistele ja vandaalitsemistele on hoonet sagedasti süüdatud, kuid süütegude toimepanijaid ei ole õnnestunud vastutusele võtta.

Haabersti Linnaosa Valitsus on jõudumööda sulgenud uksi ja akna-avasid, kuid igal kontrollkäigul avastatakse jälgi uutest sissemurdmistest. Vandalismiaktid jätkusid ka peale ümber koolimaja võrkaia paigaldamist.

Sellisel kujul hoone säilitamine ei ole ei majanduslikult ega linnaruumi seisukohalt otstarbekas. Vara kõlbmatuks tunnistamine on põhjendatud ning ei ole vastuolus õigusaktide või linna huvidega.

Alates 2011. aastast seisab endine koolihoone tühjalt. Õismäe tee 130 kinnisasjal asub kunstmuruga staadion, mis on antud tasuta Haabersti Vene Gümnaasiumi kasutusse.

Haabersti Linnaosa Valitsus on tellinud Õismäe tee 130 hoone lammutamise projekti, hoone lammutamise kulud on ette nähtud Tallinna Linnavaraameti 2015. aasta eelarves.

Tallinna Linnavaraamet kuulutas Õismäe tee 130 koolimaja lammutamiseks ja kinnistu heakorrastamiseks välja riigihanke, millele laekus 9 pakkumust. Soodsaima pakkumuse maksumusega 52 500 eurot esitas Jäätmeproff OÜ.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

250 000 eurone rahastus märgiti kuue tunniga

28.01.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvaraarendaja Endover alustas edukalt koostööd ühisrahastusplatvormiga Crowdestate. Arendajal on pikaajaline plaan pakkuda investoritele kasumlikku osalemist eri projektides. Raua tänav 25 arenduse lisafinantseerimise märkisid investorid kuue tunniga, investeeringute fikseeritud netotootlus on 13,7% aastas.

Endover KVB tegevjuht Robert Laud: “Kasutasime Raua 25 arenduse osaliseks finantseeringuks Crowdestate’i pakutavat ühisrahastust. Täna võib öelda, et avalöök kapitali kaasamiseks oli äärmiselt edukas, vajalik lisasumma 250 000 eurot märgiti täis Eestis uudse ja trendiloova rahastusplatvormi abil kuue tunniga. See annab tunnistust inimeste huvist kinnisvarasse investeerimise osas ning ka usaldust ettevõtte vastu. Kõik, kes paigutasid Raua 25 projekti raha, saavad selle taas kasutusele võtta hiljemalt aasta pärast, paigutatud summale lisandub fikseeritud intress 13,7%. Ootame koostööst Crowdestate’i ja investoritega pikaajalist, osapooli innustavat suhet eri projektides ka juba lähitulevikus. ”

Crowdestate juht Loit Linnupõld: “Endover on end turul tõestanud pikaajalise ja stabiilse kinnisvaraarendaja ja edukate projektide elluviijana. Endoveri ja Crowdestate’i ühisrahastuse “avapauk” oli edukas. Ühisrahastus võimaldab kinnisvarasse paigutada alates 100 eurost. See on Eestis uus investeerimisvõimalus, millel on üle 2000 kasutaja. Meie kogemus on, et ühisrahastuse väikeinvestorite mediaansummad on 300-500 eurot. Oleme soovitanud väikeinvestoreile paigutada näiteks 500 euro kaupa eri projektidesse, see hajutab riske ja annab tulemust.”

Arendusprojekti käigus renoveeritakse funktsionalistlikus stiilis 4-korruseline, arhitekt Anton Soansi projekteeritud kivimaja Raua 25 -Villa Soans. Müüdavad korterid on keskmisest suuremad, eksklusiivsemad ja suurte terrassidega.

Crowdestate Raua 25 SPV OÜ sõlmis Endover KVB OÜga 12 kuu pikkuse ning fikseeritud intressiga laenulepingu. Laenu tagaja on Endover KVB OÜ. Endover KVB OÜ tagastab Crowdestate’i investoritele laenu põhiosa ning kogunenud intressid ühekordse maksega laenulepingu lõppedes.

Crowdestate.eu on uus kinnisvarasse investeerimise platvorm, mis vahendab eelnevalt läbi analüüsitud kinnisvarasse investeerimise võimalusi ning teeb kinnisvarasse investeerimise kättesaadavaks igale soovijale.

Endover KVB OÜ on 1995. aastal asutatud kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarenduse alal tegutsev ettevõtete grupp, mis tegutseb nii Eestis kui ka väljaspool Eestit. Ettevõttel on ligi 20 aastat kogemusi nii hoonete rekonstrueerimises kui ka uusehitiste rajamises.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

KredExi käendusega väljastatud eluasemelaenude maht kasvas 25,7%

28.01.2015 Tõnu Toompark

Eelmisel aastal väljastasid pangad 1974 KredExi käendusega eluasemelaenu kogusummas 115,5 mln eurot. Kui eluasemelaenuturg on võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvanud 19,43%, siis KredExi käendusega väljastatud laenude maht on kasvanud 25,72%. Kõigist Eestis välja antud eluasemelaenudest moodustas KredExi käendusega väljastatud eluasemelaenude maht aasta keskmisena 13,1% (2013. aastal 12,4%).

2014. aasta lõpu seisuga ulatus KredExi eluasemelaenu käenduste portfelli maht 34,3 mln euroni. KredExi eluasemelaenu käendust kasutas möödunud aasta jooksul 896 noort peret 7,2 mln euro ulatuses, 1060 noort spetsialisti 8,9 mln euro ulatuses ja 18 veterani 144 720 euro ulatuses.

Keskmine KredExi käendusega võetud laenusumma oli 2014. aastal 58 534 eurot. Eluasemelaenu käendust on kasutatud kõige rohkem kodu soetamiseks Tallinnas (36,7%), Harjumaal (16,4%) ja Tartu maakonnas (7,7%). Kõige vähem on eluasemelaenu käendust kasutatud Hiiumaal (0,2%), Valgamaal (0,4%) ja Põlvamaal (0,9%).

Eluasemelaenu käendust kasutati möödunud aastal põhiliselt korteri (79,95%) ning elamu ostuks (17,32%), ülejäänud osas oli tegemist eluaseme renoveerimise või ehitamisega.

Alates 2000. aastast, mil KredEx väljastab eluasemelaenu käendusi, on KredExi abil parandanud oma elutingimusi 16 366 noort peret, 10 138 noort spetsialisti, 22 veterani ning 70 tagastatud majas elavat üürnikku ehk kokku enam kui 26 566 leibkonda.

Arco Vara: Kuidas osta korterit alles ehitatavasse majja?

28.01.2015 Tõnu Toompark

Kui soovite soetada kodu alles müüki tulnud kortermajja, mis valmib näiteks aastal 2016, tasub suhelda erinevate pankadega, võrrelda eluasemelaenu tingimusi ja uute korterelamute asukohti.

Eluasemelaenuga saab osta korterit ka sellises majas, mida alles ehitatakse ning mis valmib aasta pärast. Laen makstakse välja pärast maja valmimist ja kasutusloa saamist. Sellise eluasemelaenu tagatiseks on ostetav korter, mida pole veel olemas. Uutele ja otse arendajalt ostetavatele korteritele hindamisakti ei nõuta, seda asendab arendajalt saadud müügipakkumine detailse loeteluga, mida korter endast kujutab ning mida sisaldab.

Pankade tootevalikus on lisaks tavalisele eluasemelaenule ka koduvahetuslaen, mille puhul kehtib vaikiv kokkulepe, et vana eluase tuleb müüa ja pangale osa rahast tagasi maksta poole aastaga. Laenuvõtja soovil vähendatakse vana eluaseme müügiaega vahel 2-3 kuuni, kui ostja on juba olemas.

Pangad annavad külaliskorterite ostuks eluasemelaenu case by case, seejuures peab külaliskorteri ostjal olema tavalise korteri ostuga võrreldes suurem omafinantseering. Korterelamu mõtteliste osade ostuks pankadest eluasemelaenu enam ei anta.

Mitteeluruumina registrisse kantud külaliskorteri ost pole keelatud ega keeruline. See on pigem enesetunde küsimus. Küll aga võiks arendajalt mitteeluruumist korteriomandi puhul küsida kompensatsiooniks sama maja teiste korteritega võrreldes 5-10%-list soodustust.

Panga valikul mitu head nippi

Panga valikul tasub võrrelda erinevaid pakkumisi. Mõnel pangal on marginaal väiksem, kuid teisel pangal on seevastu ostjalt nõutav omafinansteering väiksem. Uurige, mis teil igas konkreetses laenu võtmisega veel kaasneb. Näiteks, kui nõutakse pangavahetust, mida teised pangateenused maksavad ja kas on piisavalt pangaautomaate. Igakuise laenumakse suuruse kõrval tuleb jälgida sedagi, kas pangal on õigus intressi tõsta ka siis, kui laenuvõtja ei riku lepingutingimusi.

Kui ise ei oska, tasub lasta teha pangal ka selline maksegraafik, nagu tuleks ajaloo kõrgeima euriboriga. Kogenud maakler viib uue korteri ostja kokku erinevate pankade laenuhalduritega. Sageli piirduvad inimesed ise pakkumise küsimisega vaid kodupangast, kuna on elu aeg ühe panga kliendid olnud. Maaklerilt tasub uurida, milline pank korterelamu arendajat rahastab. Tavaliselt pakub just see pank korteriostjatele teistest pankadest ka mõnevõrra soodsamat eluasemelaenu.

Kui pank annab raha sissemakseks, on ostja võtnud endale kohustuse uus korter pakkumishinnaga ära osta ka siis, kui maja valmimise ajaks on sama maja korterite hinnad langenud. Nii on alles müüki tulnud ja ehitatava korteri ostmisel risk kaotada, kui hinnad langevad, aga tõusva turu tingimustes saab ostja sellest ka võita. Ajaloos on nii ka juhtunud, näiteks Pärnu mnt 110 korteritega.

Miks aga osta uus korter paberilt – vastus on lihtne. See tagab parima vaate, parima korruse ja just teie jaoks parima korteri. Mida edasi, seda väiksem on valikuvõimalus ja võib juhtuda, et ajaks, kui maja valmis ja otsusele jõuate, on keegi teine teile meeldinud korteri juba ära ostnud. Arco Vara jagab tõsistele ostuhuvilistele infot kõigi Tallinna ja Harjumaa suuremate uusarenduste kohta ning aitab sealt parima lahenduse välja valida.

Oht ülearendatud piirkondades

Rohkem kui kahekümne korteriga arendusprojektides on Arco Vara andmetel praegu müügis üle 1000 korteri. Erinevatel andmetel ulatub uute korterite turumaht Tallinnas ja Harjumaal pisut üle 2000. Seda pole liiga palju, kuid küsimus on pigem selles, kui palju neist korteritest on veel müügis ka kahe aasta pärast ning kui paljusid praegu detailplaneeringu staadiumis korterelamuid on selleks ajaks ehitama ning müüma hakatud.

Arendaja ja ostja suurimaks riskiks on korterelamu asukoht. Kui ehitad Kentmanni tänavale, võid korterit ka edaspidi osta ja müüa hinnaga 5000 eurot ruutmeetrist. Kui ostad aga Astangule, kus vaba maad on palju, võivad ka 1000eurose ruutmeetrihinnaga korterid mingil hetkel lattu seisma jääda. Kõige ohtlikumad on ülearendatud ja üsna madala hinnatasemega piirkonnad, kuhu inimesed massiliselt kortereid ei osta.

Agur Tammistu
Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

Artikli allikas on
Arco Vara

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Elanike majanduslik kindlustunne jaanuaris paranes

28.01.2015 Konjunktuuriinstituut

Konjunktuuriinstituudi uuringu andmetel on tarbijate kindlustunde indikaator jaanuaris –2. See on 1 punkti võrra kõrgem kui eelmisel kuul ja oluliselt parem pikaajalisest keskmisest (–9).

Kuuga paranesid inimeste ootused oma pere majandusolukorra väljavaadete osas ja säästuprognoos. Hinnangud riigi majandusolukorrale ja tööturule viimase kuuga ei muutunud. Elanike kindlustunde tõusu soosib sissetulekute kasv ja puuduv hinnatõus. Võrreldes eelmise aasta jaanuariga on elanike säästuvõime muutunud paremaks kuid hinnangud tööturule tunduvalt ettevaatlikumaks.

Tarbijate kindlustunde indikaator (indikaatori komponentide lõikes)

	Kindlustunde indikaator	Pere majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo)	Eesti majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo)	Tööpuudus järgneval 12 kuul (saldo)	Säästmine järgneval 12 kuul (saldo)
Pikaajaline keskmine	-9	-1	4	14	-27
Jaanuar 2014	-3	5	10	3	-22
Detsember 2014	-3	8	6	10	-14
Jaanuar 2015	-2	7	6	10	-13

Jaanuaris prognoosib 27% vastanutest, et pere majandusolukord on 12 kuu pärast parem, 50% vastanute hinnangul on olukord sama ja 11% pelgab halvenemist.

Ootused riigi majandusarengu väljavaadete osas pole viimase kuuga muutunud. 33% vastanute hinnangul on Eesti majandusolukord 12 kuu pärast parem, 31% ootab olukorra püsimist ja 20% kardab halvenemist.

Elanike inflatsiooniootused on pöördunud miinuspoolele, mida esines viimati 2009. aastal ja 2010 a. jaanuaris.

Peatunud hinnatõusu ja suurenenud sissetulekute tingimustes on elanike rahaline olukord ja säästuvõime paranenud. Jaanuaris hindas 43% peredest, et suudab säästa (aasta tagasi 37%), 49% tuleb omadega ots-otsaga kokku ja 8% on rahalistes raskustes. 45% küsitletute hinnangul suudavad nad säästa ka järgneva 12 kuu jooksul (aasta tagasi arvas nii 40% vastanutest) .

2015. aasta jaanuaris on tarbijate kindlustunde kiirindikaator Euroopa Liidus –5.8 ja euroalal –8.5 ja kuuga eurooplaste kindlustunne tõusis (vastavalt 1.4 ja 2.4 punkti).

Uued 4-toalised korterid on väga nõutud kaup

28.01.2015 Liisa Laud

Kui möödunud aastatel olid kõige kiiremini ostetud korteriteks kahetoalised nii uusarendustes kui vanemates elamutes, siis nüüd on tõusmas hoopis neljatoalised korterid.

Kõige enam paistab nõudluse kasv silma just äärelinna uusarenduste puhul, kus neljatoalised perekorterid on väga lühikese müügiajaga ning iga uue projekti puhul enamasti need, mis esimesena broneeritakse. Näidetena võib tuua Hõbemetsa, Sipelga 2, Kiili 12) ja Sipelga 3.

Nõudluse üheks põhjuseks on võrdlusmoment. Uued neljatoalised korterid on avarad ning võrreldes ridaelamuboksi või majaosaga on nende hind madalam. Kiire elutempoga linnastunud pereinimestele on see mugav ja sobiv lahendus.

Ka majade ehituskvaliteet on hea ja selle pärast ostjad ei muretse. Pigem uus ja valmis kui et vana ja remonti- ja lisaraha vajav.

Muidugi tekitab märgatavat nõudlust ka see, et 4-toalisi kortereid on pakkumisel vähem, eriti originaalplaneeringus ja uutes majades.

Popid ka vanemad neljatoalised Mustamäel

Populaarsed on ka soodsama hinnaklassiga Mustamäe paneelmajades asuvad väiksema üldpinnaga neljatoalised korterid, mille ostjaskonnaks on peamiselt noored pered, kes müüvad eelnevalt väiksema kodu ja kel omafinantseeringut lisaks on minimaalselt.

Väiksema korteri suurema vastu vahetamisele aitab kaasa lihtne fakt, et kui Mustamäe vanemad 2-toalised korterid on hinnaklassis 50 000-60 000 eurot, siis 4-toaliste, keskmiselt 61-ruutmeetriste korterite müügihinnad on vahemikus 65 000-75 000 eurot. See tähendab, et suurema ja lisatubadega kodu ostmiseks on vaja suhteliselt vähe lisaraha või -tagatist.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

RKAS saavutas Eesti jätkusuutliku ettevõtluse indeksi 2014 tulemuste põhjal hõbetaseme kvaliteedimärgise

27.01.2015 Tõnu Toompark

Juba seitsmel aastal on jätkusuutliku ettevõtluse indeks andnud ülevaate ettevõtete vastutustundlikkusest ja selle arengust Eestis. Riigi Kinnisvara AS on hindamisel osalenud kuuel järjestikusel aastal, tänavu saavutati esmakordselt hõbetase.

Märgis omistati ettevõtetele kolmel tugevustasemel – kuld- (90% võimalikust maksimumtulemusest), hõbe- (80%) ja pronkstase (70%).

Indeksi küsimustikuga hinnatakse ja märgisega tunnustatakse ettevõtete läbimõeldud / strateegilist ja põhitegevusega seotud lähenemist vastutustundlikule äritegevusele ning oma ettevõtte sotsiaalse- ja keskkonnamõju juhtimisele. Indeksi koostamisega soovitakse teada saada kui teadlik ja süsteemne on vastutustundlikkuse ning sotsiaalse ja keskkonnaalase jätkusuutlikkuse sidumine strateegia ja põhitegevusega Eesti ettevõtetes.

2014. aasta jätkusuutliku ettevõtluse indeksi põhjal anti välja 50 kvaliteedimärgist (sh 5 kuld-, 25 hõbe- ja 20 pronksmärgist).

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Maa-amet: Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2014

27.01.2015 Tõnu Toompark

Maa-ameti Kinnisvara hindamise osakonna poolt on koostatud kinnisvaraturu ülevaade Eesti kinnisvaraturg 2014. aastal.

Uus Maa alustas Mustamäel uue korterelamu müüki

27.01.2015 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas korterite müüki Tallinnas Mustamäele, aadressile Sipelga 3 kerkivas 8-korruselises majas. Hoone arendajaks on Hepsor OÜ ning ehitustööde peatöövõtjaks Mitt&Perlebach OÜ.

„Sipelga 3 mugavad suurte rõdudega korterid asuvad suurepärases asukohas, keset Mustamäed,“ kommenteerib korterite müügiga tegelev Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Ave Klaser. „Lähedal on Sütiste-Nõmme parkmets, kus asuvad terviserajad annavad hea võimaluse spordi harrastamiseks ja rohelise elukeskkonna nautimiseks. Asukoha eeliseks on ka hästi toimiv infrastruktuur, sest siin asuvad nii kaubanduskeskused, söögikohad, koolid kui lasteaiad. Kesklinna jõuab 10-minutilise autosõiduga ning ka erinevad ühistranspordivahendid võimaldavad mugavat liiklemist erinevate linnaosade vahel.“

Rajatav kortermaja paikneb A. H. Tammsaare tee ja Sõpruse pst ristmiku lähedale jääval Sipelga tänaval. Maja arhitektuuriline lahendus sobib hästi ümbritseva keskkonnaga ning suured ja avarad klaaspiirdega rõdud lisavad modernset õhulisust ja stiili. Ehitatav maja on 8-korruseline, elamispinnad asuvad 2-8 korrusel ning panipaigad ja parkimiskohad on maja 1. ja 0. korrusel.

Kokku on majas 41 korterit, pakkudes oma valikus nii kahe-, kolme-, kui ka neljatoalisi kortereid. Kõik korterid on avara rõduga. Suured aknad tagavad piisava valguskülluse. Maja saab valmis 2016. aasta kevadel.

Vaata rohkem infot: www.uusmaa.ee/sipelga3

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

2015 on kinnisvaraturul uusarenduste aasta

27.01.2015 Raul Reino

Üle pika aja tundub kinnisvaraturul olevat harukordne olukord, kus enamus turuosalistest on lähima aasta suhtes valdavalt ühel meelel. Stabiilsus ja rahunemine on peamised märksõnad, mida turuanalüüsidest võib välja lugeda ning vaid vähesed tahavad sellele vastu vaielda. Kinnisvarasektori jaoks on tegemist enneolematu seisundiga, sest senini on harjutud turul rohkem üles-alla kihutama ning stabiilsetes oludes tegutsemine nõuab nüüd omajagu kohanemist.

Ennustamine on teatavasti tänamatu töö ja kahtlemata on täna keeruline hinnata, milliseks lähiaastad kujunevad ning kuidas võib meie majandust ja kinnisvaraturgu mõjutada järgnevatel aastatel näiteks Põhjamaade majanduse liikumise trajektoor või idanaabri tegevus ühes ja teises riigis. Stabiilsuse poolt räägivad aga mitmed faktid: kui tarbijate kindlustunne püsib pikaajalisest keskmisest paremal tasemel ja see annab põhjuse loota nende aktiivseks tegutsemiseks, siis selle nö tasandab ära osa ärisektorite (eelkõige ehitus ja tööstus) madal kindlustunne, kui laenude aluseks olev euribor on jätkuvalt all ja lausa kutsub laenu võtma, siis selle tasandavad ära Eesti Panga uued nõuded eluasemelaenude väljastamisele alates märtsist, millega ohjatakse laenukasvu ja kinnisvara hindade kasvu.

Palkade märkimisväärset hüpet ülespoole 2015. aastal ei julge keegi prognoosida ning kinnisvara hinnad on paari viimase aastaga rabelenud mudast välja, läbinud kiire tõusufaasi ja sellele järgnenud korrektsiooni. Ühesõnaga, eufooriaks põhjust pole, kuid puudub ka põhjus pessimistlike nootide võtmiseks.

Tallinna korterituru uus normaalsus on kuskil 550-650 korteritehingu peal kuus ja hea, kui keskmine hind suudab püsida 1400 €/m2 juures. See, mis aasta alguses võib langeda, tehakse järele kevadel või aasta lõpus. Analüütikute töö kipub kujunema rutiinseks, sest suuri üllatusi ja kõikumisi pakub turg vähe.

Aga aasta päästavad ära uusarendused, mis eelnevast jutust end eriti heidutada ei lase. Juba ehitusvalmis või kohe ehitusse minevad projektid rikastavad rahulikku turgu kõige erinevamate pakkumistega. Õhus on õhkõrna ülepakkumise lõhna ja see sunnib arendajaid pingutama eristumise suunas, mistõttu aasta toob juurde põnevat arhitektuuri ja sisekujundust, kõige erinevamates asukohtades olevaid pakkumisi, nutikat turundust ja atraktiivseid kampaaniaid.

Hea aasta tuleb reklaamifirmadele, kes aitavad objekte senist rohkem turundada ja laialivalguvat sisu paketeerida ning kinnisvarafirmadele, kes hindavad kainelt turuolukorda ning rakendavad müügi tulemuslikkusesse kogu oma kogemuste ja oskuste arsenali. Uute kodude ostuhuvilistele terendab vähemalt Tallinnas ja Tartus hea aasta, kus valikut on lähtuvalt rahakoti paksusest piisavalt ning pakkumine muutub üha mitmekesisemaks.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Statistika: eluasemelaenude intressimäär rekordiliselt madalal

27.01.2015 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude keskmine intressimäär jäi 2014. aasta detsembris Eesti Panga andmetel samale tasemele, kus see oli ka novembris ehk 2,2% tasemele. Tegemist on seega jätkuvalt kõigi aegade kõige soodsama intressimääraga.

Uute eluasemelaenude intressimäär on siiani langenud peamiselt euribori toel. Enamuse eluasemelaenude baasintressimääraks olev kuue kuu euribor oli detsembri keskmisena 0,176%, mis on samuti kõigi aegade madalaim näitaja.

Osa eluasemelaenude intressimäära kukkumisest on siiski tingitud ka intressimäära riskimarginaali vähenemisest. Kui kogu 2013. aasta vältel oli riskimarginaal valdavalt 2,2-2,3 protsendi kandis, siis 2014. aasta lõpuks on see vähenenud juba 2,0 protsendi peale.

Eluasemelaenu intressimäär, euribor, laenumarginaal, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Sweco kolib 80 töötajat Ülemiste City uude suurbüroosse

26.01.2015 Tõnu Toompark

Rahvusvaheline suurfirma Sweco allkirjastas mahuka üürilepingu Ülemiste Citysse kerkivas Eesti suurimas kontorihoones Öpiku maja.

Eestis rohkem kui 80 inimesele tööd andev rahvusvaheline kontsern Sweco omab Eestis kahte ettevõtet – Sweco Projekt AS ja Vealeidja OÜ. Uues Öpiku majas renditava pinna suurus on 1 100 ruutmeetrit, kuhu mõlemad ettevõtted ühiselt kolivad, et võimaldada klientidele lihtsamat koostööd.

“Otsustasimegi Öpiku maja kasuks, kuna Ülemiste City kontseptsioon ja pakutavad tingimused sobivad hästi just kiiresti arenevatele ettevõtetele, samuti vähendame administratiivkulu,” selgitas Sweco tegevjuht Riho Koost, kelle sõnul on esimeste hulgas lepingut sõlmides ka valikuvõimalus alati parem. “Täna on ettevõtluses edukamad need, kes suudavad otsuseid teha operatiivselt, kuid samas planeerida oma tegevust ja arengut ette ka pikemaks perioodiks. Kliendikeskseks lähenemiseks on oluline hea asukoht,” lisas Koost.

Mainor Ülemiste poolt Tallinnas aadressil Valukoja 8 arendatava, kokku ligi 44 000-ruutmeetrise paaristorni ehitus algas käesoleva aasta alguses ning selle esimene torn plaanitakse lõpetada pooleteise aastaga suveks 2016. Uus esinduslik büroohoone hakkab kandma rahvusvaheliselt tuntud akadeemiku ja Eesti astronoomiakoolkonna ühe rajaja Ernst Julius Öpiku järgi nime Öpiku maja. Hoone ehitab Merko Ehitus AS ja omanikujärelevalvet teostab Vealeidja OÜ. Hoone hakkab vastama B-energiaklassi ja LEED Gold sertifikaadi nõuetele.

Rootsi päritolu Sweco kontsern tegutseb 13 riigis ning annab kokku tööd üle 9 000 inimesele. Ettevõte pakub laias valikus teenuseid veekäitluse ja keskkonna, arhitektuuri, ehituskonstruktsioonide, infrastruktuuri, tööstuse ja ehitusjärelevalve valdkonnas, koostab eksperthinnanguid ja viib läbi ehitushankeid.

Eluasemelaenude portfell kasvas 2014. aastal 2,8%

26.01.2015 Mari Tamm

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenude ja liisingute portfelli aastakasv aeglustus detsembris 2,7%ni. Laenukasv aeglustus ettevõtete laenumahu vähenemise tõttu, mis oli osaliselt mõjutatud kliendisektorite ja majandusüksuste ümberklassifitseerimisest aruandluses. Ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli kogumaht kerkis detsembri lõpuks 15,3 miljardi euroni.

Ettevõtetele väljastati detsembris uusi laene ja liisinguid 854 miljoni euro ulatuses, mis oli eelmise aasta suurim kuine maht. Nii lühi- kui ka pikaajalisi laene anti välja aasta keskmisest suuremas mahus. Pikaajalisi laene väljastati kõige suuremas mahus kinnisvaraettevõtetele.

Majapidamiste laenude ja liisingute portfelli aastakasv kiirenes detsembris eluasemelaenude suurenemise tõttu 2,8%ni.Uusi eluasemelaene anti aasta viimasel kuul välja 75 miljoni euro ulatuses, mis oli eelnevate kuudega võrreldav tase.

Detsembris väljastatud laenude keskmine intressimäär jäi eelneva kuu omaga lähedasele tasemele. Eluasemelaenude keskmine intressimäär püsis novembri 2,2% juures ning ettevõtete pikaajaliste laenukohustuste keskmine intressimäär oli 2,7%.

Rohkem kui 60 päeva maksetähtaega ületavad laenud moodustasid detsembris 1,7% laenuportfellist. Kuigi viivislaenude maht detsembris mõnevõrra kahanes, toimus see osaliselt varem alla hinnatud laenude arvelt.

Hoiuste kasv püsis detsembris kiire. Ettevõtete ja majapidamiste hoiused suurenesid aastaga 7,9%. Hoiuste kogumaht kasvas detsembris 203 miljoni euro võrra, millest 140 miljonit eurot moodustasid ettevõtete hoiused. Aasta viimasel kuul suurenesid ka mitteresidentide hoiused.

Pangad teenisid 2014. aasta neljandas kvartalis 59 miljonit eurot puhaskasumit. Puhaskasum kahanes netointressitulu vähenemise, personalikulude suurenemise ning laenuallahindluste tegemise tõttu. Pankade puhastulukus varade suhtes oli eelmise aasta viimases kvartalis 1,6%.

Mari Tamm
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna peaspetsialist

Eesti ettevõtetele kuu jooksul väljastatud laenude ja liisingute maht

Laenukahjumid ja pangandussektori netotulem

Majapidamistele kuu jooksul väljastatud laenude ja liisingute maht

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Piirangud eluasemelaenudele jätavad kinnisvaraturu mõjuta

26.01.2015 Tõnu Toompark

tõnuEesti pank on alates 1. märtsist 2015 kehtestanud pankadele täiendavad piirangud eluasemelaenude väljastamisel. Piirangute eesmärk on ennetada kunagi kauges tulevikus saabuvat järjekordset kinnisvarabuumi. Järgnevalt uurime milline on laenupiirangute mõju tänasele kinnisvaraturule.

Täna on pankadel hulk hoiuseid, mida nad tahaksid hea meelega välja laenata. Siiski võime öelda, et laenuandmine on valdavalt vastutustundlik, st pangad ei jaga laenu vasakule-paremale nagu see toimus näiteks 2005.-2007. aastatel.

Pigem võib isegi öelda, et pangad on mõnel puhul liialt konservatiivsed ehk kartlikud ja nad võiksid laenude andmisel pisut heldemad olla.

Eluasemelaenu tagatuse piirmäär 85%

Uutest reeglitest esmalt ei tohi kinnisvara vastu anda rohkem laenu kui 85% selle väärtusest. Kui koduostja kasutab Kredexi lisatagatist, siis on endiselt võimalik saada laenu 90% tagatisvara väärtusest.

Täna küsivad pangad omafinantseeringuna valdavalt 20-25% ostetava vara väärtusest või veelgi rohkem. Nii saame tõdeda, et 85% peale tulev laenu tagamise nõue tänast turuolukorda ei muuda.

Veelgi enam. Eluasemelaenude käive on viimase viie aasta jooksul alla 60 protsendi elamispindade tehingukäibest. (Tõsi – sellest arvestuses kuuluvad elamispindade tehingukäibesse lisaks need tehingud, mida tehakse muud finantseerimist kasutades, nt ettevõtete ostutehingud.)

Küll võib 85% piirang omada mõju uute korterite turule, kus pangad on väiksemate kinnisvarariskide tõttu leppinud 10% suuruse omafinantseeringuga. Siin tuleb appi tuleb aga võimalus, et pankadel on kvartali jooksul võimalus anda laenuportfellist 15% laene piiranguid arvestamata. Nii ei jää ka uute korterite finantseerimine toppama.

Laenumaksete piirmäär 50% sissetulekust

Teise piiranguna tohib laenumakse moodustada mitte enam kui 50% laenuvõtja maksude järgsest sissetulekust. Kui laenuvõtjal on peale eluasemelaenu veel muid laenukohustusi, siis peavad needki piiriks oleva 50 protsendi sisse ära mahtuma.

Analoogselt laenu tagamise piirmäärale on siingi pankade tavapärased nõuded märksa karmimad. Valdavalt soovivad laenuandjad, et inimene ei kulutaks eluasemelaenu ja muude kohustuste peale mitte enam kui 35-40% sissetulekust.

Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg 30 aastat

Kolmas piirang kehtib eluasemelaenu pikkusele. Kui mõned Eestis tegutsevad pangad on siiani pakkunud eluasemelaene maksimaalselt 35 või isegi 40 aastaks, siis nüüd on uus piir ees 30 aasta peal.

Kui võtta eelduseks 4-protsendiline intressimäär, siis vähendab laenu 30 asemel 35 aasta pikkuseks venitamine igakuise laenumakse vähenemist 7%. 40 aasta pikkusel laenul on igakuine makse juba 13% väiksem kui 30-aastase laenu puhul.

Need numbrid ei ole nii suured, et avaldaksid olulist mõju inimeste võimele laenu võtta. Pealegi on üle 30-aastaste laenude osakaal pankurite sõnul suhteliselt tagasihoidlik.

Piirangud ei piira

Nii võime öelda, et uued piirangud praktikas suurt midagi ei piira. Koduostjale ei lähe uue kodu ostmine kallimaks ega keerulisemaks, kui see on olnud viimaste aastate jooksul.

Kriitikana võiks märkida, et eelkirjeldatud piirangud on mõistlikud, tänased laenuandjad aga sellest veel konservatiivsemal ehk mõistlikumal tasemel. Piirangute väljakäimise tagamaa on jahutada kinnisvaraturgu, et see 2005-2007. aasta eeskujul taas ohtlikult üle ei kuumeneks.

Täna taolisi ülekuumenemise märke elamispindade turul ei ole, rääkima peame hoopis turu jahtumisest. Siin tekibki küsimus, sektori jahutamise signaale on mõistlik anda turuosalistele ajal, kus tehingute arv on languses ja hinnadki ebakindlalt tõusu ja languse vahel edasist liikumissuunda otsimas?