Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Riigikontroll: Kinnisvaraarendajatele üle antud kohustuste täitmine kohalikes omavalitsustes

11.11.2014 Tõnu Toompark

Riigikontroll valis üle Eesti välja 30 arendusala, kus kinnisvaraarendaja on asunud müüma elamukrunte, kuid jätnud osaliselt või täielikult täitmata oma lubadused arendusalale teede, haljastuse, tehnovõrkude või välisvalgustuse rajamisel.

Sellised probleemid on aktuaalsed eelkõige suuremate linnade lähedal asuvates omavalitsustes, mis majanduskasvu tingimustes muutusid nõutud elupaigaks ja kus oli piisavalt vaba maad, et sinna uusi eluasemeid planeerida. Näiteks kavandati Harjumaal kinnisvarabuumi kõrgperioodil kehtestatud detailplaneeringutega
keskmiselt ligi 400 uut arendusala aastas.

Kohustuse arendusala teenindava taristu rajamise kohta on arendaja võtnud endale kokkuleppel kohaliku omavalitsusega. Kuna olemuslikult kuulub uute arendusalade planeerimisel sinna vajaliku taristu rajamise tagamine kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka, analüüsis Riigikontroll, kas ja kuidas on omavalitsused püüdnud seda tagada ning mida on kohalikud omavalitsused ette võtnud olukordades, kus arendaja on jätnud endale võetud kohustused täitmata.

Aruanne: kinnisvaraarendajatele-ule-antud-kohustuste-taitmine-kohalikes-omavalitsustes

Lisamaterjal: kinnisvaraarendajatele-ule-antud-kohustuste-taitmine-kohalikes-omavalitsustes-lisa

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Mustamäel toimus elamumajanduskonverents

11.11.2014 Tallinn.ee

Mustamäel kultuurikeskuses „Kaja“ toimus laupäeval esinejate- ja teemaderohke elamumajanduskonverents, millel esinejate sisukad ettekanded hoidsid saali algusest lõpuni pilgeni täis.

Igasügiseseks traditsiooniks kujuneval elamumajanduskonverentsil olid seekord teemadeks „Roheline pealinn“, „Kodukulude kokkuhoid“, „Kortermajade renoveerimine“ jpm.

„Elamumajanduskonverentsist on kasu nii korteriühistute juhtidele kui korteriomanikele. Osalejad saavad teadmisi ja näpunäiteid, kuidas nii kogu maja kui ka üksikkorterit tõhusamalt majandada – kuidas energiat kokku hoida jne,“ ütles abilinnapea Eha Võrk.

Eriti suurt tähelepanu ja ohtralt küsimusi pälvis ettekanne, mis andis põhjaliku ülevaate Mustamäe majade tehnilisest olukorrast.

Tallinna Tehnikaülikooli emeriitprofessor Karl Õiger kinnitas, et maja kestab just täpselt nii kaua kui me teda vajame, juhul kui teeme selleks vajalikke hooldus- ja remonditöid. Nõukogude ajal ehitati mitut tüüpi paneelmaju. See hoone valmistamise tehnoloogia ja lahendus, mille järgi siin põhiliselt ehitati, osteti Prantsusmaalt. Tegu on tugeva konstruktsiooniga – iga toa tagant hoonega ristsuunas kandev sein, keskel piki hoonet veel kandesein ja välisseinad ning vahelaepaneelid on omavahel kokku liidetud mitte niivõrd keevisühenduste, kui sissebetoneeritud terasankrutega, see tähendab, et ühendussõlmed on betooniga monolitiseeritud. Probleemiks võivad olla vähese soojapidavusega ja kohatiste külmasildadega välispiirded – katused, välisseinad, ka rõdud ja varikatused. Küsimus on selles, et kõiki hooneid, eriti vanemaid, tuleb süstemaatiliselt kontrollida ja kahjustuste ilmnemisel analüüsida, milliseid abinõusid ja kui kiiresti on vaja rakendada. „Iseasi on see, kui kulud hakkavad nii suureks minema, et mõttekam on renoveerimise asemel uus ehitada,“ nentis Õiger. Ta kinnitas, et õigeaegne renoveerimine pikendab korterelamu eluiga aastakümneid.

Ühtlasi võimaldab põhjalik renoveerimine energiakulusid lausa poole võrra vähendada. Üheks selliseks suurepäraseks tervikrenoveerimise näiteks on aadressil Sõpruse pst 202 asuv üheksakorruseline, 162 korteriga elamu, mille tervikrenoveerimisele kulus ligi 2,1 miljonit eurot. Renoveerimistööde käigus soojustati kogu fassaad ja katus, vahetati välja kõik hoone aknad ja renoveeriti küttesüsteem. Hoonele on paigaldatud sundväljatõmbe- ja soojustagastusega ventilatsioonisüsteem. Renoveerimistööde käigust ja tulemustest andis põhjaliku õlevaate korteriühistu esindaja Anvar Kima.

Riigikogu aseesimees Jüri Ratas, Euroopa rohelise pealinna idee algataja, kõneles Tallinna Euroopa roheliseks pealinnaks saamiseks eeldustest, linnakeskkonna parandamisest ja keskkonnasäästlike lahenduste rakendamisest.

Abilinnapea Eha Võrk andis ülevaate linna pikaajalisest ja mitmekülgset koostööst korteriühistute probleemide lahendamisele kaasa aitamisel ja toetamisel. Viimase kümne aasta jooksul on linn toetanud korteriühistuid kokku 10 miljoni euroga.

Abilinnapea Arvo Sarapuu rääkis kodukuludelt säästmise võimalustest. Justiitsministeeriumi esindaja tutvustas uuest korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevaid olulisemaid muudatusi.

Lisaks ettekannetele ja paneeldiskussioonidele autasustati projekti „Roheline õu“ parimaid ja toimus teemakohane vabas vormis arutelu.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Statistika: intressimäär toetab korterihindu

11.11.2014 Tõnu Toompark

Eesti Panga andmetel oli septembrikuine uute eluasemelaenude keskmine intressimäär 2,36%. See on uute eluasemelaenude kõigi aegade madalaim intressimäär Eestis.

Vaieldamatult on just intressimäär ehk raha hind üks teguritest, mis on laenukäibe kasvu toel aidanud korteriturul nii tehingute arvu kui hindade osas sellistesse kõrgustesse tõusta, kuhu tänaseks oleme seisma jäänud ja pisut isegi allapoole tulnud.

Valdavalt prognoositakse hetkel sama, mida on ennustatud juba viimased 3-4 aastat – intressimääradele oodatakse 2-3 aastat püsimist väga madalal tasemel, et selle järel jätkata madalal tasemel.

Nii võib oodata, et vaatamata hetke ülepakkumisele pealinna korteriturul on madal intressimäär tegur, mis toetab kasvava konkurentsi survel allapoole liikuda tahtvaid korterite hindu kõige tugevamini.

Eluasemelaenu intressimäär, euribor, laenumarginaal, %

Äriühingu laenude intressimäär ja euribor, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Vaatlusmärke eemaldamine Arco Vara aktsiatelt

10.11.2014 Tõnu Toompark

Nasdaq Tallinn otsustas 10. novembril 2014 eemaldada vaatlusmärke AS-i Arco Vara aktsiatelt (ARC1T, ISIN kood: EE3100034653) viivitamatult.

Börs lisas vaatlusmärke 14. jaanuaril 2013. a seoses Arco Vara kontserni varade ja kohustuste ümberhindlusega, mille tulemusel vähenes ettevõtte omakapital 19,67 mln euro võrra. See võis viidata emitendi majandusliku olukorra keerukusele ning Börs pidas vajalikuks juhtida sellele investorite tähelepanu.

Pärast aktsiakapitali suurendamist, osadest projektidest väljumist ning üldist kontserni struktuuri ja bilansi korrastamist on investoritel Börsi hinnangul lihtsam ettevõtte majandusnäitajaid hinnata ja nende põhjal investeerimisotsuseid teha. Seega otsustas juhatus lõpetada AS-i Arco Vara aktsiatele lisatud vaatlusmärke kasutamise selle tinginud asjaolud äralangemise tõttu.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Ober-Haus: hinnaindeks 10/2014

10.11.2014 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks tõusis pärast kolme kuulist langust II kvartalis neljandat kuud järjest. Oktoobris oli hinnaindeks võrreldes septembriga 0,4% ja võrreldes 2013. aasta oktoobriga 9,4% kõrgemal.

Tallinnas toimus korteriomanditega 708 tehingut, mida on 6,6% rohkem kui septembris, kuid 7,7% vähem võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. Tallinnas tõusis keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 0,2% ja võrreldes eelmise aasta oktoobriga 9,2%. Võrreldes hindade tipuga 2007. a aprillis on Tallinna keskmine pinnaühiku hind 14,6% madalam ehk 1 458 eurot ruutmeetri kohta.

Võrreldes eelmise kuuga tõusid pinnaühiku hinnad kõige rohkem Mustamäel 5,7%, Kristiines 4,6% ja Haaberstis 2,9%. Hinnad langesid ainult Pirital –2,7% ja Lasnamäel –1,3%. Linnaositi on hindade kõikumise põhjuseks tehingute struktuur, eelkõige tehingud uute korteritega. Võrreldes 2013. a oktoobriga on suurim pinnaühiku hinnatõus toimunud Põhja–Tallinnas 24,5% ja Pirital 22%. Hinnatõusu põhjuseks on tehingute hulk uute keskmisest kallimate korteritega.

Tartus langes keskmine pinnaühiku hind oktoobris võrreldes eelmise kuuga –2,9% 1 158-le eurole ja Pärnus langes -3,1% 811-le eurole. Samuti langes keskmine pinnaühiku hind Jõhvis ja Narvas ja oli vastavalt 199 eurot ning 505 eurot ruutmeeter. Korteriturgu on hakanud mõjutama korterite müügipakkumiste arvu kasv ja nõudluse vähenemine. Tallinnas on korterite müügipakkumiste hulk viimase 2 aasta suurim ning väga aktiivselt jätkub uute korterite arendus, mis lähiperspektiivis hakkab mõjutama kogu korteriturgu.

Ober-Hausi_Eesti_Hinnaindeks_oktoober_2014 full

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Septembris peatus majutusettevõtetes mullusest rohkem turiste

10.11.2014 Statistikaamet

Majutusettevõtetes peatus septembris 233 000 turisti, mis oli 4% rohkem kui eelmise aasta septembris, teatab Statistikaamet. Suurenes nii sise- kui ka välisturistide arv.

Septembris peatus majutusettevõtetes 156 000 välisturisti, mis oli 2% võrra rohkem kui eelmise aasta septembris. Naaberriikidest Lätist, Soomest ja Venemaalt saabus 57% välisturistidest. Soome turiste oli majutusettevõtetes 3% rohkem kui eelmise aasta septembris, samas Venemaa ja Läti turiste vastavalt 10% ja 3% vähem.

Samuti peatus majutusettevõtetes rohkem turiste Saksamaalt, Suurbritanniast, Norrast ja Leedust. Rootsist ja Poolast saabunud turistide arv vähenes. Jätkuvalt suurenes Aasia riikidest saabunud turistide arv, septembris oli neid 30% enam kui aasta tagasi samal kuul. Ligi kolmveerand majutusteenuseid kasutanud välisturistidest peatus Tallinnas.

Populaarsuselt järgmised sihtkohad olid Pärnu ja Tartu linn, kus peatus vastavalt 7% ja 5% majutusettevõtete teenuseid kasutanud välisturistidest. Enam kui kaks kolmandikku välisturistidest olid puhkuse- ja veerand tööreisil.

Majutusettevõtete teenuseid kasutas 77 000 siseturisti, nende arv suurenes eelmise aasta septembriga võrreldes 10%. Harju maakonnas peatus kolmandik, Pärnu maakonnas 12% ning Tartu maakonnas 11% siseturistidest. 57% siseturistidest olid puhkuse- ja 31% tööreisil.

Septembris pakkus külastajatele teenust 1094 majutusettevõtet. Suvise turismi kõrghooaja lõppedes sulges uksed ligi 200 majutusettevõtet. Septembris oli külastajate käsutuses 20 000 tuba ja 47 000 voodikohta ehk vastavalt 10% ja 13% vähem kui augustis. Septembris oli täidetud 43% tubadest ja 32% voodikohtadest.

Tubade täitumus oli kõrgeim Tallinnas, Tartus ja Pärnus. Ööpäev majutusettevõttes maksis keskmiselt 36 eurot ning oli 2013. aasta septembriga võrreldes kolme euro võrra kallim. Tallinna majutusettevõttes maksis ööpäev riigi keskmisest rohkem.

Majutamine piirkonniti, september 2014
Majutamine	Kokku	Põhja-Eesti	Kirde-Eesti	Kesk-Eesti	Lääne-Eesti	Lõuna-Eesti
Majutusettevõtted	1 094	200	67	109	358	360
Toad	20 378	8 311	1 424	1 383	5 033	4 227
Voodikohad	47 262	18 444	3 003	3 416	11 866	10 533
Tubade täitumus, %	43	64	34	21	30	27
Voodikohtade täitumus, %	32	47	28	16	24	20
Majutatud	233 384	142 828	11 897	9 833	36 951	31 875
Ööbimised	447 537	259 028	25 344	16 009	85 299	61 857
Eesti elanikud	129 051	37 890	13 088	10 878	30 521	36 674
väliskülastajad	318 486	221 138	12 256	5 131	54 778	25 183
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot	36	42	31	29	28	27

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Puitarhitektuuri konverents Tallinnas tutvustas puitehituse tulevikku

10.11.2014 Tõnu Toompark

5. ja 6. novembril toimus Tallinnas KUMU kunstimuuseumis rahvusvaheline puitarhitektuuri konverents “Puit – homse elukeskkonna võti”. Sündmus tõi kokku puitarhitektuuri ja inseneriteaduste eksperdid nii välismaalt kui ka Eestist. Konverentsi fookuses olid puitehituse ja –arhitektuuri trendid ning arenguperspektiivid.

Puidul on oluline roll ehituse keskkonnasäästlikkumaks muutmisel, taastuva materjalina vähendab puidu kasutamine ehitussektori süsiniku jalajälge.

Kahe päeva jooksul kokku osales konverentsil 10 puitehituse valdkonna tippspetsialisti ja ligi 400 kuulajat nii Eestist, Lätist kui ka Soomest. Tutvustati silmapaistvaid arhitektuuri ja insenertehniliste lahenduste näited Skandinaaviast, Itaaliast, Šveitsist ja mujalt. Eesti esinejad esitlesid siinseid saavutusi puitarhitektuuri vallas.

Ürituse esimene päev keskendus insenertehnilistele lahendustele ja selle raames tutvuti Eesti puitmajatehase kaasosalusel kerkiva 14-korruselise puithoone lahendustega, puidu kasutamise eelistega inseneri vaatepunktist ja puithübriidkonstruktsioonide võimalustega. Teise päeva fookus oli puitarhitektuuri inspireerivatel lahendustel. Esitleti edukaid arendusi erinevates Euroopa riikides, millest ka Eesti võiks eeskuju võtta.

Puitarhitektuuri konverentsi peasponsor oli Swiss Property AS, ettevõte, kes on väga palju panustanud puitehituse arengusse.

“Meie näeme Euroopas eelfabritseeritud riskihtpuidust ehitistel suurt tulevikku ning kuna oleme valinud Eesti selleks kohaks, kus hakkab lisaks tootmisele toimuma ka suur osa meie arendustegevusest, siis aitame nii palju kui võimalik kaasa Eesti kujunemisele tõeliseks puitprojekteerimise kompetentsikeskuseks” ütles Swiss Property AS esindaja Jürgen Lamp (COO).

“Meie visiooniks on saada Põhja–Euroopas populaarseks puitarhitektuuri ürituseks, mis tooks kokku valdkonna spetsialistid ja looks pinnase nende omavahelisele koostööle ja kogemuste vahetamisele. Juba kaheksandat korda toimunud puitarhitektuuri konverents tõi kaheks päevaks Eestisse valdkonna tippspetsialistid, kes tutvustasid oma kogemusi puitehitusega nii inseneri, arhitekti kui ka arendaja silmade läbi,” tegi konverentsist kokkuvõtte Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu puidukasutuse edendamise teemajuht Henrik Välja.

Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu korraldatava konverentsi eesmärk on kinnistada Eesti kuvandit kompetentse puiduriigina.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Avalik pöördumine Tallinna linna poole seoses kultuurikatla, linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneeringuga

10.11.2014 Tõnu Toompark

Loomeliidud ja kultuuriasutused ei pea õigeks ega põhjendatuks Tallinna Kultuurikatla, Linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneeringu muudatust, kuna see muudab võimatuks Eesti Kaasaegse Kunsti Muuseumi (EKKM) tegevuse jätkamise Põhja pst 35 krundil.

Planeeringusse viimasel hetkel tehtud muudatus kaotab Kultuurikatla aia, EKKMi hoovi ning kõik muusemi kõrvalhooned. Detailplaneeringu lähteseisukohtade järgi kavandati krundile EKKMi terviklikku mitme etapilist arendust sünergias Tallinna Kultuurikatlaga, krundi sisemusse liigendatud pargilist ruumi ning väikesemahulisi kultuuri- või ärifunktsioonis hooneid. Viimase muudatuse tagajärjel muutub avalikus omandis oleva maa sihtotstarve ühemõtteliselt ärimaaks, kuhu kavatsetakse rajada 13 000 ruutmeetrist äripinda.

Vastuolu EKKMi tulevikuplaanidega

EKKM on aktiivse, rahvusvahelise ja külastajate rohke kultuuriasutusena Põhja pst 35 krundil tegutsenud alates 2007. aastast. Seitsme aasta jooksul on muuseum kujunenud Eesti kunstielu üheks sõlmpunktiks, oluliseks kunstiinstitutsiooniks Tallinnas ja kogu Eestis, mis koostöös teiste muuseumide, galeriide ja näitusepaikadega rikastab kohalikku kunstielu.

Oma lühikesest tegutsemisajast hoolimata on EKKM palju kaasa aidanud kultuurielu käivitamisele ka Tallinna mereäärsel alal ning loonud keskkonna, mis on aktiivne ka muuseumi näituste programmi väliselt. Seal on toimunud suurel hulgal raamatuesitlusi, avalikke loenguid, seminare, kontserte, teatri- ja tantsuetendusi, jpm. Kultuurikatla, Linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneeringusse viimasel hetkel enne kehtestamist sisse viidud muudatused ei arvesta EKKMi juba mitmeid aastaid töös olnud arenguplaanidega ning muudavad EKKMi tegevuse jätkamise võimatuks.

Vastuolu linnaruumi kvaliteetse arengu eesmärgiga

Käesoleva planeeringu tellija, samuti Põhja pst 35 omanik ja otsustaja on Tallinna linn. Planeeringu koostamist alustati 2010. aastal igati õigesti – koostati põhjalikud lähteseisukohad ja kaasamiskava, planeering telliti avaliku raha eest, koostamises osalesid tunnustatud arhitektid.

Põhja pst 35 kinnistut käsitleti kui peamiselt kultuurile suunatud arenevat maa-ala, kus väärtustatakse muuhulgas olemasolevaid ehitisi ja seni toimivaid funktsioone. Nüüdseks, enne planeeringu kehtestamist, on dokumendist järele jäänud vaid väheolulised elemendid.

Planeeringuga kehtestatakse eelkõige maksimaalselt võimalikud brutopinnad ärihoonetele. Töö algsed eesmärgid on unustatud ja avaliku ruumi seostatud lahendused on dokumendist kadunud.

Euroraha väärkasutamine

Planeeringu koostamine projektina “Tallinna avamine merele” on rahastatud Euroopa Liidu ja omafinantseeringuna Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt. Valminud planeering ei vasta rahastusprojektis püsitatud eesmärkidele, eriti avaliku linnalise ruumi arendamisele. EL raha taotlemisel märgiti loodavate tulemustena muuhulgas järgmist:

selgitatakse planeeringualal välja üldised ja avalikud huvid, erahuvid, tagatakse tasakaalustatud areng.
tagatakse samaaegselt traditsioonilise keskkonna säilimine kui ka areng, nende vaheline tasakaal.

Valminud planeering, eriti selle viimased muudatused, on suures vastuolus projekti algsete eesmärkidega.

Allakirjutanud taotlevad kultuurifunktsioonide paindliku arendamise võimaluse säilitamist, olemasolevate väärtuslike ehitiste (eriti Kultuurikatla estakaadi põhjapoolse, maapinnaga seotud osa) arvestamist ja Põhja pst 35 sihtotstarbe säilitamist põhimahus ühiskondlike ehitiste maana. Planeeringuga kavandatavad krundipiirid peavad arvestama praegust ruumikasutust ning EKKMi arenguks võimaluste säilitamist vähemalt esialgses planeeringus kavandatud viisil.

Eesti Arhitektide Liit
Eesti Kunstnike Liit
Eesti Arhitektuurikeskus
Eesti Disainerite Liit
Eesti Disainikeskus
Eesti Heliloojate Liit
Eesti Kunstiteadlaste ja Kuraatorite Ühing
Eesti Maastikuarhitektide Liit
Eesti Näitlejate Liit
Eesti Lavastuskunstnike Liit
Eesti Lavastajate Liit
Eesti Kujundusgraafikute Liit
Eesti Kirjanike Liit
Eesti Tantsukunstnike Liit
Kaasaegse Kunsti Eesti Keskus
Tallinn Music Week
Eesti Tarbekunsti- ja Disainimuuseum
Eesti Kaasaegse Kunsti Arenduskeskus
Eesti Arhitektuurimuuseum
Eesti Kunstimuuseum
Tartu Kunstimuuseum
Tartu Kunstnike Liit
Kunstikriitika Kombinaat MTÜ
Eesti Tantsuagentuur
MTÜ Kultuurikatel
Linnalabor MTÜ

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Korteriomandi sundvõõrandamise nõudmine

10.11.2014 Kaupo Kask

Praktikas on laialt levinud probleem, mida teha korteriomanikega, kes keelduvad tasumast korteriühistu majandamiskulusid, ei järgi ühiselu reegleid või jätavad muul viisil täitmata korteriomandist tulenevad kohustused. Eelkõige on korteriomanikku võimalik oma kohustusi täitma kohustada läbi kohtu ja kohtutäituri, kuid sageli pakub see probleemile vaid ajutist leevendust, sest uute kohustuste tekkimisel kordub kõik uuesti.

Seekordses artiklis leiabki käsitlemist üks antud probleemi võimalikest lahendustest – korteriomandi sundvõõrandamisele sundimine.

Korteriomandi võõrandamisele sundimine on iseenesest viimane abinõu, mille kasutamiseks peavad olema täidetud seaduses sätestatud eeldused.

Võõrandamisnõude võib eelkõige esitada alljärgnevatel juhtudel.

Korteriomanik on rikkunud oma kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades ei ole korteriomanik hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (N: korteriomanik kogub korterisse prügi mistõttu levib kortermajas hais, parasiidid ja närilised või reostab pidevalt ühiskasutatavaid ruume ja hoone ümbrust).
Korteriomanik ei võimalda korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks (N: ei luba hoones vajalike remonditööde tegemiseks siseneda tema korterisse ja selle tõttu ei saa terves hoones või selle suures osas kokku lepitud temondi- ja hooldustöid lõpule viia).
Korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.
Korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist (N: pidevad öised lärmakad peod ja valjult muusika kuulamine).

NB! Korteri võõrandamist võib nõuda nii ühele kui ka korraga mitmele eeltoodud alusele tuginedes.

Loetletud punktide täitmise kohustus on korteriomanikul ka juhul, kui korteriomand on antud kolmandatele isikutele üürile või nende kasutusse.

Juhul, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad korteriomandiseaduse § 14 lg 1 järgi nõuda, et kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi võõrandaks. Korteriomandi võõrandamise otsus tuleb vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul. Nimetatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit seejärel mõistliku aja jooksul (üldjuhul 3-6 kuud) ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Eeltoodud hagi esitamise õigus on sellest lähtuvalt ka korteriühistul.

Laialt on levinud arusaam, et isiku korter on tema kodu ja sellest lähtuvalt puutumatu. Ei tahaks küll võlgnikke hirmutada, kuid kahjuks on tegemist eksliku arusaamaga. Käesolevas artiklis käsitletud lahendus on piisavalt kinnitamist leidnud ka kohtupraktikas. Siiski tuleb lisada, et tõendamise lihtsuse mõttes tasub võimalusel tugineda pigem pikaajalisele võlgnevusele kui näiteks korteri ebasanitaarsele seisukorrale.

Seda eelkõige põhjusel, et majandamiskulude võlgnevust on näiteks esitatud arvete alusel tunduvalt lihtsam tõendada ja sellest lähtuvalt saab seda ka objektiivsemalt hinnata. Pideva lärmi puhul on rangelt soovitatav kutsuda politsei, kes rikkumise fikseerib. Sellisel juhul on hilisema vaidluse korral lihtsam rikkumist kohtus tõendada.

Kaupo Kask
Biin & Biin Advokaadibüroo advokaat

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Ajaloorubriik: Puruvana ja Tondi kasarmute lugu

10.11.2014 Jaak Juske

Minu vanavanema Marie, keda Puruvanaks kutsusime, elas Tondi tänava ääres sõjaväekasarmute vastas. Marie abikaasa kapral Hans Krüppelmann oli pärast Vabadussõda sealses sõjaväeosas teeninud, kuni raske haigus vanavanaisa üpris noore mehena hauda viis.

Kui minu vanemad ülikoolis õppisid, olin 1979. aastate lõpus ja 1980. aastate alguses päris tihti Puruvana hoida. Tema tondi maja ja selle suur aed oli põnev mängumaa. Sama põnev on kogu selle piirkonna ajalugu.

Tondi asum on oma põneva nime saanud aga Tallinna raehärra Jobst Dunte järgi, kes rajas 17. sajandi alguses tänase Tondi tänava lõppu suvemõisa. Suvemõisaid oli sealses looduslikult kaunis piirkonnas vanasti teisigi.

Esimese maailmasõja eel asus Vene keiser Nikolai II impeeriumi pealinna Peterburi kaitseks rajama Tallinna ümbrusse ja Soome lahe põhjakaldale Eesti ajaloo suurimat militaarobjekti – Peeter Suure merekindlust, mille võimsad suurtükipatareid pidid vajadusel vaenlase laevastiku edasipääsu sulgema. Tondile otsustati rajada merekindluse personali jaoks suur sõjaväelinnak. Selle ehitus algas 1910. aastal, kuid suurema hoo võttis pärast 1912. aastat. Merekindluse suurtükipolgule mõeldud kahekorruselised punastest tellistest ja paekividest suured kasarmud ehitati pärast endise Dunteni suvemõisa maa-ala sundvõõrandamist 1914. aastal. Arhitektuurselt märkimisväärsed kasarmud projekteeris sõjaväeinsener Aleksander Jaron. Toona kerkis ka täna aadressil Tammsaare 25 asuv omaaegne väeosa staabihoone, mis nüüd turvafirma peakontori päralt.

Paldiskisse suunduv raudteeliin rajati Tondile juba 1870. aastal. Peeter Suure merekindluse teenindamiseks ehitati piirkonda ka tänaseks likvideeritud kitsarööpmelise raudtee harusid.
Eesti Vabariik asutas 1920. aastal tsaariaegsesse sõjaväelinnakusse sõjakooli. Kommunistide 1. detsembri 1924 riigipöördekatse käigus ründasid mässajad Tondi kasarmuid, et sealt relvi hankida. Rünnaku käigus hukkunud neljale kadetile ehk Tondipoisile püstitatud mälestusmärk asub Tondi 55 hoone ees. Amandus Adamsoni kavandatud mälestusmärk avati 1928. aastal, hävitati punavõimude poolt 1941. aastal ning taastati 2009. aasta mais.

1934. aastal rajati sõjakooli juurde kaitseväe lasketiir. Tulejoonel võimaldas seista 44 mehel väikekaliibriliste spordipüssidega.

Nõukogude ajal asus Tondil okupatsiooniarmee autobaas ja tankipolk. Ehitati mitmeid abi- ja majandushooneid. Kokku oli seal sõjaväe käsutuses 49 hektari suurune ala.
Okupatsioonivägede lahkumise järel 1994. aasta augustis rääma jäänud piirkonda asuti järgemööda korrastama . Likvideeriti keskkonnareostus ja seni suletud ala avati linnarahvale, rajati uus tänavavõrk. Täna on osa kasarmutest renoveeritud, osa ootab aga endiselt taastamist. Ümbruskonda on kerkinud uusi hooneid , tenniseväljakud ning korrastatud haljasalad. Kasarmud ja teised säilinud endise sõjaväelinnaku hooned on muinsuskaitse all.

Kunagiste kasarmute taga asuvad Marsi, Rivi, Sammu ja Sõjakooli tänav on nimetatud omaaegse sõjakooli järgi.

Fotol Tondi kasarmud enne sõda.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Hinnalangus oli oktoobris varasemast väiksem

09.11.2014 Tõnu Toompark

Statistikaameti teatel püsisid tarbijahinnad oktoobris eelmise kuuga võrreldes muutumatuna, kuid langesid aasta varasemaga võrreldes 0,2%. Euroala ühtlustatud tarbijahindade inflatsioon kiirenes oktoobris esialgse hinnangu kohaselt 0,3%lt 0,4%ni.

Suur osa Eesti tarbijakorvi odavnemisest tuli nii nagu varasematel kuudelgi energia odavnemisest, seejuures langes nii elektri kui ka moororikütuste hind, vastavalt 7,6% ja 2,8%. Toornafta hinnatase maailmaturul on alates selle aasta algusest langenud 20%, kuid euro kursi nõrgenemise tõttu USA dollari suhtes on nafta hind eurodes odavnenud vähem, 14%. Nafta hinna languse taga on peamiselt üleilmse nõudluse vähenemine, sest Hiina ja euroala majanduskasvu väljavaade on varem oodatust kesisem.

Teisalt soodustab naftatoodete odavnemist tootmise kasv Ameerika Ühendriikides ning OPECi riikide leplikkus praeguse madalama hinnatasemega. Turgudel oodatakse siiski, et nafta hind 2015. aastal pigem kallineb, ning energia panus inflatsiooni vähenemisse seetõttu edaspidi tõenäoliselt kahaneb.

Kuigi Eesti toiduainesektori olukorda halvendanud Venemaa impordipiirangute mõju on praeguseks jõudnud tootjahindadesse, on mõju tarbijahindadele jäänud seni piiratuks. Piimatoodete kokkuostuhinnad olid oktoobris 27% madalamad kui eelmisel aastal, sealiha kokkuostuhinnad langesid septembris aastavõrdluses 8% ja veiselihal 15%. Piimatooted aga kallinesid oktoobris aasta varasemaga võrreldes 4,6% ning lihatooted odavnesid 1,4%.

Alusinflatsioon, st tarbijakorvi kallinemine ilma toidu ja energiata, kiirenes oktoobris aastavõrdluses 0,4%ni. Tööstuskaubad odavnesid aastaga 0,2%, peamiselt sõiduautode hinna languse tõttu. Teenused kallinesid samal ajal 1%. Teenuste inflatsiooni vähendab endiselt sideteenuste hinna langus ning tasuta kõrghariduse juurutamine. Need tegurid vähendasid kogu tarbijakorvi hinnakasvu oktoobris 0,6 protsendipunkti.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Ahtme Kooli uuenev kompleks sai nurgakivi

09.11.2014 Tõnu Toompark

Täna asetasid haridus- ja teadusminister Jevgeni Ossinovski, Kohtla-Järve abilinnapea Niina Aleksejeva ja Ahtme Kooli direktor Jelena Ditjatkina Kohtla-Järvel pidulikult nurgakivi põhjalikku uuenduskuuri läbivale Ahtme Kooli uuele õppekorpusele, kogu kooli renoveerimine koos sisustamisega läheb maksma 3,6 miljonit eurot. Rekonstrueeritud koolimajas algab õppetöö 2015. aasta 1. septembril.

„Iga laps peab omandama parima võimaliku hariduse, mille oluliseks osaks on ka tänapäevane õppekeskkond. Ahtme koolimajast saab pärast renoveerimist ja juurdeehitust just selline kool, kus on arvestatud eriliste laste kõikide vajadusega,“ ütles haridus- ja teadusminister Jevgeni Ossinovski.

Ehitustööde käigus rekonstrueeritakse täielikult Ahtme Kooli õppehoone ja õpilaskodu, ning ehitakse hoonele juurdeehitus. Õpilaskodus ehitatakse välja köögi-, mängu-, olme- ja muud ruumid. Siseõue luuakse mänguplats ja välitundide läbiviimise alad. Kooli tegevus koondatakse ühte hoonesse, täna töötab kool eri hoonetes, mida lahutab linnatänav. Üks oluline uuendus on kindlasti lift, mis olemasolevas koolimajas puudub, kuigi õpilaste seas on liikumispuudega lapsi.

Ehitustööde lõppedes tuleval suvel on kooli õpilastele ja personalile loodud sobivad ja kaasaegsed õppe- ja töötingimused, mis vastavad laste vajadustele ja tulenevad nende hariduslikust eripärast ning tagavad kvaliteetse õppe ja arenemise. Koolipere saab enda käsutusse värvi-, muusika- ja füsioteraapia kabinetid, tööõpetuse ruumid koos õppeköögiga. Raske ja sügava puudega lapsed saavad mitmeid teenuseid kooli juurest lahkumata, näiteks ravivõimlemist.

Ehitustöid teostab Ferdmaster OÜ, koolihoone ehitusprojekti koostas Resand AS, kogu ettevõtmist juhib ja koordineerib Riigi Kinnisvara AS. Ehitust rahastab Euroopa Regionaalarengu Fond.

Ahtme Kool on Haridus- ja Teadusministeeriumi hallatav riigi põhikool intellektipuudega lastele, koolis õpib 82 õpilast. Koolis viiakse läbi lihtsustatud, toimetuleku- ja hooldusõpet nii eesti kui ka vene keeles. Rekonstrueerimisel on arvestatud 120 õpilaskohaga, neist ligi pooltel on võimalik elada õpilaskodus. Ehitustööde ajal tegutseb kool Virumaa Kutsehariduskeskuse ruumides.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

LVM Kinnisvara avab Kuressaares kontori

09.11.2014 Tõnu Toompark

7. novembril kell 15.00 avas LVM Kinnisvara Kuressaares uue kontori, mis on kaheksa tegevusaasta jooksul arvult kolmas. Kinnisvarafirma esimene kontor avati 2006. aastal. Hea võimalus büroo kolimiseks peatänavale avanes 2009. aastal pärast seda, kui mitmed kinnisvarafirmad sulgesid oma Saaremaa esindused. Sel reedel avatav kontor on arvult kolmas ja asub Kuressaare kaasaegseimas büroohoones Tallinna 16.

“Uut kontorit vajasime, kuna vana jäi väikeseks ega pakkunud enam tänapäevaseid võimalusi,“ märkis LVM Kinnisvara Kuressaare kontori juhataja Kaiti Enno. “Lisaks on Kuressaare kontor valminud vastavalt meie uuele kontseptsioonile ja võimaldab esitleda Kuressaare suurimal kinnisvara esitlussüsteemil enam kui 50 müügipakkumist,“ rääkis ta.

Seoses uue kontori avamisega on LVM Kinnisvara oma meeskonda suurendanud ja suurendab tulevikus veelgi.

LVM Kinnisvara on 1992. aastal asutatud kinnisvarafirma, kellel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Kuressaares ning kelle teenuseid on kasutanud enam kui 30 000 klienti. Ettevõttel on hetkel müügis ligi 1200 kinnisvaraobjekti.

Ajaloolised majad lähevad aina enam hinda

08.11.2014 Margit Sild

Ajalooline arhitektuur ja pärand on Eesti kinnisvaraturul võtnud sisse tugeva positsiooni, sest inimesi, kes hindavad vana hõngu ja tänapäeva standarditest erinevat ruumikujundust, on aina enam. Nii ei kasutata enam ammu vanade eeslinnade kohta halvustavat kõdurajooni nimetust, vaid sealne kinnisvara on hinnataseme poolest juba keskmisest kallim.

Juba 2000ndate aastate algul sai hoo sisse vanade elamute ja tervete kvartalite restaureerimine, mida on toetanud ostjate huvi ajaloohõnguliste korterite vastu. Kui enne kinnisvarabuumi oli arendajate fookuses ennekõike vanalinn, siis buumi aegu liikus suurem arendustegevus Kadriorgu, sealt läks see laine ka muudesse asumitesse, näiteks Kassisabasse, Pelgulinna ning viimaste aastatega on toimunud Kalamaja renessanss.

Nii on järk-järgult korda tehtud terveid kvartaleid ning kinnistunud arusaamine, et ka naabermaja seisukord mõjutab korterite müüki. Näiteks toon Kadriorus Vesivärava, Fahelmanni ja Köleri tänavate vahel asuva nn Riemeri kvartali, kus aastaid seisid nukras seisus 20. sajandi algusest pärit Lenderi tüüpi majad, mille lasi üürimajadeks ehitada baltisaksa tööstur Eduard Riemer.

Tänaseks on need kaunid tsaariaegsed puitelamud pea kõik (paari erandiga) renoveeritud-rekonstrueeritud ja hoovid korrastatud-haljastatud.

Loeb ajastu hõng

Mida ajastutruumalt renoveeritud maja, seda hinnatum on see ostjate seas. Samas toob kvaliteetne ja säästev renoveerimine ehitajale/arendajale kaasa ka suuremad kulutused – hoone originaalilähedane restaureerimine, kus palju töid tehakse käsitööna (akende, uste, põrandate, lagede ja igasuguste iseloomulike vanaaegsete detailide restaureerimine, kallimate materjalide kasutamine) tõstab ka selliste korterite hinda ning tihtipeale ongi korda tehtud ajalooliste majade korterite hinnad kõrgemad kui naabruses asuvates uuselamutes. Mõned ajaloolised arhitektuuripärlid on kinnisvaraturul väga hinnatud ja sellistesse majadesse ei olegi nii lihtne korterit soetada – neid lihtsalt ei müüda kuigi sageli.

Sageli “müüb” juba arhitekti nimi ning ka müüjad (arendajad, kinnisvarafirmad) on hakanud turunduses rohkem arhitektuuriväärtust välja tooma. Nii mõnegi arendusprojekti nimi on teadlikult seotud arhitekti nimega. Viimaste aastate arendusprojektidest meenuvad nimed nagu Burmani maja (Kreutzwaldi 12), Sachariase maja (Pärnu mnt 40), Villa Soans (Raua 25) jne.

See on olnud õige lähenemine, sest niisuguste korterite ostjaskond teab, kes oli Karl Burman või Eugen Habermann ning hindab seda, kui ta majal on kultuurimälestise märk.

Ostjad väga teadlikud

Nii mõnigi ostja on andnud oma ostusoovi just kindlat maja silmas pidades ja sobiva korteri leidmisel ollakse valmis maksma kõrget hinda. Kõrgemalt hinnatud on teatud majad Roosikrantsi tänaval (näiteks arhitekt Armas Lindgreni projekteeritud maja Roosikrantsi 10a või Burmani majad – Kreutzwaldi 12, Tatari 21b, Tina 26 jne). Kuivõrd Eesti kinnisvaraturul on vähe juugendarhitektuuri, siis on juugendlike joontega majad eriti kõrgelt hinnatud nii kohalike kui ka välismaalastest kinnisvaraostjate seas.

Ajaloolise kinnisvara ostjad on väga teadlikud ja tihtipeale eelistavad nad ka korteri ise renoveerida, aga paraku on ehedaid “lihvimata teemante” kinnisvaraturu vähe. Ka kinnisvaraarendustes, kus on restaureerimisel terve maja, jäetakse ostjale sageli võimalus saada korter nn rätsepatööna, arvestades just konkreetse ostja soove.

Arendajatele on sageli muidugi paras pähkel, kuidas leida tasakaal tänapäevaste nõuete (energiasääst, helipidavus, tuletõrje- jm nõuded) ning vana aja tehnoloogiate vahel. Seega on enamasti mindud kompromissi teed ehk siis akende restaureerimise asemel tellitud uued koopiad, viimistluses kasutatud kaasaegsemaid kvaliteetseid materjale (nt vanade põrandate restaureerimise asemel uus miljöösse sobiv parkett vms). Eks see olegi loomulik, et ka ostja soovib ahjukütte asemel (või kõrvale) keskkütet, kaasaegseid sanitaarruume jne. Nii mõnedki ajaloolised majad on saanud endale päikesepaneelid, et vähendada küttekulusid; ehitatakse välja katusekorruseid jne. Nii et ehkki vormilt vanad ning ajastutruud, on need majad täna sisult kaasaegsed.

Vana väärtustamine kogub veelgi populaarsust

Eesti linnades, eelkõige Tallinnas ja Tartus, on tegelikult veel palju piirkondi, kus on vanemaid, oma ajastut esindavaid hooneid, kuid mis asukoha lõikes pole ehk veel nii väärtustatud. Näiteks Tallinnas on selliseks kohaks Kopli – asum, mis on täis põnevaid ajaloolisi kihistusi, väärikaid elamuid, kuid mille maine on alles paranemise teel.

Samuti väärtustatakse enam ka mõnevõrra uuemaid hooneid. Näiteks on väga populaarseks saanud juba 1950ndatel ehitatud stalinistlik arhitektuur, mida hõlmavaid hooneid ja neis asuvaid kortereid püütakse samuti taastada nii ajastutruult kui võimalik.

Meie linnad pakuvad ajaloolise arhitektuuri avastamiseks häid võimalusi, sest erinevalt muust Euroopast jäid siin paljud vanad majad rahapuuduse ja üldise vaesuse tõttu uutega asendamata. Seega on palju põnevat ja unikaalset, millele uus hingamine anda, veel küllaga.

Margit Sild
Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Kinnisvara Guru 2014 on EfTEN Capital

08.11.2014 Tõnu Toompark

7. novembril pärjati EfTEN Capital AS kolmeteistkümnendat korda toimunud rahvusvahelisel kinnisvarakonverentsil Eesti ärikinnisvara sektorisse tehtud panuse eest tiitliga Kinnisvara Guru 2014.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütli sõnul omistati EfTEN Capital AS-le Kinnisvara Guru 2014 tiitel viimase viie aasta jooksul Eesti ärikinnisvara sektoris toimunud aktiivse varade konsolideerimise eest. „EfTEN Capital AS juhib EfTEN Kinnisvarafondi, mis on oma 200 miljonilise varade mahuga suurim ärikinnisvarafond Balti riikides. Eestis on kahtlemata viimase aja silmapaistvaks saavutuseks hotell Palace täieliku renoveerimise lõpetamine selle aasta suvel,“ lisas Rüütli.

Kinnisvara Guru 2014 esindaja, EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas sõnas tiitlit vastu võttes, et see on meile suur au ning et see tiitel on eelkõige tunnustuseks kogu EfTEN Capitali meeskonna suurepärasele tööle ja pühendumisele.
“Teeme oma igapäevast tööd ning on tore, kui meie tegemisi on märgatud. See innustab meid jätkama valitud suunal,“ märkis Arakas.

Kinnisvarakonverentsi korraldavad Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Corpore Konverentsid. Liitude ühist kinnisvarakonverentsi on korraldatud alates 2002. aastast. See on traditsionaalne iga-aastane Baltikumi suurim ja vanim kinnisvarakonverents, kus nende aastate jooksul on osalenud üle 3000 inimese.

Kinnisvara Gurud läbi aegade on olnud:

Kinnisvara Gurud 2003 – asjaõigusseaduse loojad Priidu Pärna, Rein Tiivel, Villu Kõve ja Anre Zeno
Kinnisvara Guru 2004 – Nordea Panga juht Juhani Seilenthal
Kinnisvara Guru 2005 – Tallinna Tehnikaülikooli professor Ene Kolbre
Kinnisvara Guru 2006 – Eesti Kontserdi juht Aivar Mäe
Kinnisvara Guru 2007 – Tallinna Tehnikaülikooli professor Roode Liias
Kinnisvara Guru 2008 – ettevõtja Urmas Sõõrumaa
Kinnisvara Guru 2009 – SA Kutsekoda juhatuse liige Maaja-Katrin Kerem
Kinnisvara Guru 2010 – Ülemiste City AS
Kinnisvara Guru 2011 – Riigi Kinnisvara AS
Kinnisvara Guru 2012 – KOKO arhitektuuribüroo arhitektid Andrus Kõresaar ja Raivo Kotov
Kinnisvara Guru 2013- SA KredEx