Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Korteriturg 2015: pidurduv hinnatõus teeb ainult head

15.02.2015

Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkEesti elamispindade turg on igati aktiivne. Laenujääk kasvab sisemajanduse kogutoodangu tõusuga võrreldavas tempos. Laenude käive kasvab tempokamalt. See on elamispindade hinnad viinud tõusule. 2014. aastal pöördus tõus siiski languseks, mis sellest, et statistika näitajad langust ei peegelda.

Vägisi tundub, et Eesti ehk tegelikult peamiselt Tallinna-Tartu korteriturul on hulk määramatust ja seetõttu on edasiste arengute suund ja liikumiskiirus üsna raskesti paikapandav.

Eluasemelaenu jääk on pööranud tõusule

Eluasemelaenude jääk on 2014. aasta lõpuks kasvanud 6,06 miljardi euroni ja trend on laenujäägi kasvamine. Tänane laenujääk jääb alla 2008.-2009. aasta näitajale, mil tagasimaksmisel olevate laenude kogusumma oli 6,1-6,2 miljardit eurot.

Arvestama peame, et vahepealsel ajal on sissetulekud kerkinud ja hinnad inflatsiooni tõttu kasvanud. Nii on isegi tänase üsna kõrge nominaalse laenujäägi numbri juures inimeste laenukoormus väiksem, kui kinnisvarabuumi tippajal ja sellele vahetult järgnenud aastatel.

Laenude suhe sisemajanduse kogutoodangusse.jpg

2014. aasta eluasemelaenu jääk sisemajanduse koguprodukti suhtes oli 37%, mis jääb oluliselt alla 2009.-2010. aastate üle 50 protsenti ületanud tasemele.
Aastasest eraisikute netopalkade kogusummast moodustab eluasemelaenude jääk 130%. Varasem tipp selle näitaja osas oli 2010. aastal, mil eluasemelaenude jääk ületas aastast netopalkade kogusummat 67% võrra.

Netopalkade summa ja eluasemelaenude jääk

Nii ülaltoodud näitajate baasilt kui muud konteksti arvestades võime öelda, et eraisikutel on veel laenu võtmiseks ruumi ilma, et peaksime kogu ühiskonna liiga raskeks muutuvat laenukoormat pelgama.

Laenude jääk saab kasvada läbi uute laenude väljastamise ehk laenukäibe. Täiendava laenuressursi elamispindade turule paiskamine tähendab nõudluse ergutamist ja seeläbi survet hindade tõusu suunas.

Uute laenude käive paisub hoogsalt

Mõõduka laenujäägi kasvu juurest eluasemelaenude käibe juurde jõudes peame kasutusele võtma hoopis teisest suurusjärgust numbrid.

Eluasemelaenude käive oli 2014 aastal 820 miljonit eurot. Viimase nelja aasta laenukäibe kasv on olnud vahemikus 16-21%, mis on vaieldamatult kõrge näitaja.

Eluasemelaenude käive ja jääk

Laenukasvu taga on eelkõige kerkinud kinnisvarahinnad – kallima hinnaga kinnisvara ostmiseks peab võtma suurema laenu ja see kasvatab laenukäivet. Samuti on laenuvõtjaid ergutanud madal intressimäär, mis lausa sunnib soodsat finantseerimisvõimalust ära kasutama.

Oma osa laenu- ja elamispindade turu aktiivsuse juures on kõrgel tarbijakindlusel, mis ei lase end heidutada ei Euroopa majandus- ja finantskriisist, Kreeka valimistest, madalast naftahinnast ega asjaolust, et oleme sõjas oleva suurriigi piirinaaber, kelle tipust oleme oma kodumaa kohta nii mõnegi ähvardava noodi kuulnud.

Laenukäive kergitab kinnisvarahindu

Kui eelpool sai märgitud, et kinnisvara hinnatõus nõuab laenuvõtjatel suurema eluasemelaenu võtmist ja see kasvatab laenukäivet, on seos ka vastupidine. Elamispindade turule järjest peale tulev uus värske raha mass suurendab koduostjate valmidust ostutehingut teha ja see omakorda kergitab elamispindade hindu.

Koduostjate kõrval on ilma teinud investorid, kes ostavad kortereid, et neid välja üürida. Hinnanguliselt ei ületa investorite tehingute maht siiski 5-10% korteritehingute kogumahust.

Tallinna elamispindade hinnad on paljuski just hea finantseerimise tulemusena majanduskriisi põhjast ehk 2009. aasta keskpaigast kasvanud 2014. aasta viimaseks kvartaliks 91%.

Sedavõrd äkilise hinnatõusu juurde peab selgituseks tooma, et osalt on tegemist nö statistilise hinnatõusuga, mis on tingitud tehingute struktuuri muutusest. 2009. aastal tehti palju tehinguid odavate elamispindadega teisesel turul, 2014. aastal tehti järjest kasvavas tempos tehinguid uute korteritega.

Siiski peab tõdema, et hinnatõus ehk kinnisvara väärtuse kasv puudutab oluliselt vaid Tallinnat-Tartut ja Tallinna lähivaldasid. Muudes väiksemates ja vaiksemates piirkondades on kinnisvaraturg alles 2009. aasta pohmelusest tasapisi taastumas.

Riskid on õhus, arengud on vastukäivad

aasta andis vihjeid, et Tallinna korterituru kiire kasv võiks pidurduda. Tallinna korteritehingute arv vähenes 2014 II kvartalis 11 ja III kvartalis 9%, mis on märgatav tagasiminek. Aasta lõpuks tehingute arv taastus, mis omakorda justkui vihjas, et senised tõususuunas liikunud arengud võiksid jätkuda.

Tallinn - korteritehingute aastane muutus

Kontekstina olgu toodud, et Eesti suuruselt teise linna ehk Tartu korteritehingute arv kukkus samal ajal veel drastilisemalt. 2014 II kvartalis langes Tartu korteritehingute arv 23 ja III kvartalis 20%.

Vaatamata langusele kahe kvartali jooksul võime öelda, et endiselt on tegemist aktiivse elamispindade turuga, st endiselt käibib iga kvartali jooksul suhteliselt suur arv elamispindu.

Lisaks tundub kiire hinnatõus ja aktiivne tehingute tegemine täielikult eiravat Venemaa suunalt tulenevaid riske, mis ei pruugi tähendada ainult sõjalisi ohte, vaid lisaks näiteks majandussanktsioonidest tulenevaid hoope ka Eesti eksportööridele.

Need riskid on laialt teada ja läbi arutatud, kuid korterite hinnad toovad kõigele vaatamata endiselt kvartalist-kvartalisse uudiseid uutest hinnarekorditest ja arendusse toodud sadadest uutest korteritest. See on alates 2009.-2010. aastast järjest vähendanud ruutmeetrite hulka, mille koduostja saab keskmise palga eest osta.

Keskmise palga ja korteriomandi tehinguhinna suhe

Nii võime öelda, et ebaloogilist rada käivad elamispindade turgu mõjutavate trendide arengud tekitavad üha rohke küsimusi, kas ja kui kaua saab nii jätkata? Kas turule on tulemas tagasilööke, mis võiksid tähendada olulist hindade kukkumist?

Mis toob tulevik?

Hetke teadmise baasilt ei julgeks turu kaardimajakese kokkukukkumist ennustada.

Eelkõige just eluasemelaenude turg näitab, et laenuvõtjaid on ja ülelaenamise otsest ohtu ei ole. Senine kinnisvara hinnatõus on küll olnud kiire ja selles on osa eluasemelaenude tempokal väljastamisel, kuid analoogselt 2005.-2007. aastate pankade vastutustundetule raha laialiloopimisele me täna viidata ei saa. Kui kodu soetada sooviv klient laenu teenindada ei suuda, siis tõenäoliselt talle laenu ei anta.

Teisalt on korterite hinnad kerkinud tasemele, mis ei arvesta sissetulekute tänast taset ja prognoositavat kasvutempot. Täna tuleb keskmise kodutehingu eest maksta märksa rohkem aastapalkasid, kui 3-4-5 aastat tagasi.

Ohumärkidena tuleb globaalsete ja Euroopa majandusest tulenevate riskide kõrval märkida pikemas perspektiivis demograafilist olukorda, mis on valupunkt paljudes, mitte ainult kinnisvaraturgu puudutavates küsimustes.

Lühiajalises perspektiivis paneb eelmise aasta keskpaiga tehingute arvu tagasilöök tõsiselt mõtlema, kas tehingute arvu langus on möödas või on siit teist vaatust oodata. Siit tulenevad otseselt potentsiaalsed mõjud hindadele, sest tehingute arv ja hinnad on omavahel selgelt üks-üheses sõltuvuses.

Lühidalt kokku võttes võib 2015. aastalt oodata tehingute arvu mõningat tagasitõmbumist, mis on eeskätt põhjustatud liiga kõrgele kerkinud hindadest. Selleks, et ostjad turule tagasi meelitada on vaja paremat hinna-sissetuleku suhet. Palgad küll kerkivad, kuid hinnad on eest ära jooksnud. Seetõttu poleks sugugi imekspandav, kuid korterite hinnatasemed tulevad ostjate turule tagasimeelitamiseks pisut allapoole.

Eelkõige puudutab potentsiaalne hinnakorrektsioon teisest turgu, kus tehingute maksumused 2012.-2013. aasta müüja turu toel liialt kõrgele oli võimalik kruvida, kus vanemad korterid paljus uutega konkureerisid.

Kasutatud allikad: Eesti Pank, Statistikaamet, autori arvutused

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Uus Maa turuülevaade 01-2015

15.02.2015

Eesti

Eesti kinnisvaraturg oli jaanuaris aasta algusele kohaselt vaikne. Kui võrrelda antud kuud möödunud aastatega, näeme, sõltuvalt piirkonnast, tehingute arvus 2012-2013. aastate taset.

Praegusel rahulikul kinnisvaraturul tasub olukorda hinnates jälgida kõige enam seda, kui palju tehakse tehinguid, mitte aga seda, mis on ühe või teise piirkonna keskmine hind. Kuna väiksema tehingute arvu puhul omavad suuremat kaalu uued korterid, tõstab see ka kogu piirkonna keskmist hinnataset. Seega tasub kinnisvara müükipanekul hinnaootustes lähtuda konkreetsest objektist, seisukorrast ja tema positsioonist piirkonnas.

2015 tuleb äripindade aasta, sest tavapärane tõusutsükkel liigub suunal korterid-eramud-äripinnad ning kaks esimest on oma arengud juba läbi teinud. Seega näeme sel aastal paljude uute äripindade valmimist, ettevõtete kolimisi ning nõudluse kasvu eelkõige just kvaliteetsemate kontoripindade vastu.

Maa-ameti andmetel toimus jaanuaris kogu Eestis 2766 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 40,2% vähem. Olgu kohe lisatud, et möödunud aasta viimane kuu oli erandlik, masu-järgne rekordkuu, mille tõttu võib jaanuaris toimunud langust pidada pigem tavapärasele tasemel tagasitulekut. Aastaga langes tehingute hulk aga 13,2%, mis kirjeldab tõusva turu faasist stabiilsemasse aega saabumist juba ilmekamalt.

Kinnisvaraturu rahaline maht oli jaanuaris aga 129,01 miljonit eurot, mis on viimase 12 kuu madalaim tulemus.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Jaanuar oli tehingute arvult vaikne ka Tallinnas. Maa-ameti andmetel toimus 783 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 27,7% detsembrist ja 5,4% aastatagusest jaanuarist madalam tulemus.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 532 (detsembris 715) ning nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1415 eurot, mis on masu-järgsest ajast võetuna teine tulemus. Kuuga kerkis hinnatase 3,2% ning aastaga 9,8%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

  • Haabersti: 1214 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +0,9% ja aastaga +1,6%.
  • Kadriorg: 2673 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +5,2% ja aastaga +20,9%*.
  • Kalamaja: 1754 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -6% ja aastaga +3,7%.
  • Kesklinn: 2286 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +15,8% ja aastaga +27%*.
  • Kristiine: 1387 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -2,4% ja aastaga -11,2%*.
  • Lasnamäe: 1250 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +8,2% ja aastaga +15,5%*.
  • Mustamäe: 1288 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +1,4% ja aastaga +10%*.
  • Nõmme: 1236 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -6,6% ja aastaga -0,8%.
  • Pirita: 1520 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -3,9% ja aastaga -3,6%.
  • Põhja-Tallinn: 1422 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -0,5% ja aastaga +4,3%.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 20 (detsembris 29) ning hoonestamata elamukrunte 8 (detsembris 37).

Allikas: Maa-amet

Tartu

Tartu kinnisvaraturg oli jaanuarile iseloomulikult vaiksem. Maa-ameti andmete kohaselt toimus 120 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 17,2% vähem. 2014. aasta jaanuariga võrreldes langes tehingute hulk aga 11,1%.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 89 (detsembris 110), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1111 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 0,5%, samas kui aastaga tõusis see 7,9%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 12 (detsembris samuti 12).

Ida-Virumaa

Ida-Viru maakonnas toimus maa-ameti tehingustatistika kohaselt jaanuarikuus 192 kinnisvaraobjekti ost-müük. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 37,9% ja aastaga 32,6%. Maakonna languste taga on ühelt poolt aasta algusele iseloomulik vaiksem aeg, kuid teisalt ka poliitiline olukord, sh vene rubla devalveerumine.

Allikas: Maa-amet

Eelkõige avaldub muutunud keskkond korteriturul, mis on samuti muutumas pigem stabiilsemaks. Narvas müüdi jaanuaris 41 korterit (detsembris 42), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 488 eurot. Võrreldes detsembriga kerkis hinnatase 2,5% ja aastaga 16,5%.

Allikas: Maa-amet

Kohtla-Järvel müüdi 44 korterit (detsembris 47), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 78 eurot. Võrreldes detsembriga kasvas hinnatase 14%, kuid langes aastaga 10,3%.

Allikas: Maa-amet

Jõhvis müüdi 20 korterit (detsembris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 190 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 10,2% ja aastaga 25,8%.

Eramuid müüdi Jõhvis 2 (detsembris 3).

Pärnu

Ka Pärnu kinnisvaraturg oli jaanuaris vaiksem. Maa-ameti andmetel toimus 66 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 25,8% vähem. Aastaga toimus aga 1,5-protsendiline kasv.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 52 (detsembris 55), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks on 752 eurot. Kuuga kerkis hinnatase 3,1% ja aastaga 4%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid-suvilaid müüdi 5 (detsembris 11) ja elamukrunte 1 (detsembris 0).

Viljandi

Jaanuaris leidis Viljandis aset 21 kinnisvara ostu-müügitehingut. Maa-ameti andmetel on see 8 tehingu võrra vähem kui detsembris ning viie võrra madalam tulemus mullusest jaanuarist.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 16 (detsembris 23), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 497 eurot. Kui ühe kuuga kasvas hinnatase 17,4%, siis aastaga 1%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 3 (detsembris 2).

Rakvere

Rakvere kinnisvaraturg oli jaanuaris viimase kahe aasta vaikseim, maa-ameti andmetel toimus 15 ostu-müügitehingut. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 58,3% ja 2014. aasta jaanuariga võrreldes 42,3%.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 8 (detsembris 27), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 412 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase 0,9%, siis aasta-taguse jaanuariga võrreldes langes see 16,8%.

Eramuid müüdi 3 (detsembris 2), samuti vahetas omanikku 1 elamukrunt.

Allikas: Maa-amet

Kuressaare

Vastupidiselt paljudele teistele eesti linnadele, oli Kuressaare kinnisvaraturg jaanuaris hoopis aktiivsem. Maa-ameti andmetel toimus 22 ostu-müügitehingut, mis on 12 kuu keskmisest oluliselt kõrgem tulemus. Võrreldes detsembriga kasvas tehinguaktiivsus 69,2%, kuid mullusest jaanuarist oli seekordne tulemus siiski 12% madalam.

Allikas: Maa-amet

Kõik 22 tehingut olidki müüdud korterid (detsembris 10), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 570 eurot. Võrreldes detsembriga langes keskmine hinnatase 10,5% ja aastaga 16,7%.

Allikas: Maa-amet

Haapsalu

Haapsalus müüdi jaanuari jooksul 17 kinnisvaraobjekti. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 22,7% samas kui aastaga kerkis tehingute hulk 70%. Suuri protsente nähes tasub teada, et väikestel kinnisvaraturgudel on niisugused numbrid kerged tulema, sest tehinguid vähe ja igaüks neist omab suurt kaalu.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 11 (detsembris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 396 eurot. Kui kuu jooksul langes hinnatase 17%, siis aastaga kerkis see 38,5%.

Eramuid ega krunte ei müüdud.

Allikas: Maa-amet

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa
Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Ebameeldiv üllatus peale kinnisvara ostu ehk varjatud puudus

14.02.2015

Domus KinnisvaraTehingud kinnisvaraga onvarjatud puudus inimestele kindlasti stressirohked. Tehinguga liiguvad suured rahad ning ostja vaatenurgast on tavaliselt teiseks pooleks võhivõõras. Kuigi enamasti läheb kõik probleemideta, võib siiski juhtuda, et peale kinnisvara soetamist avastab ostja oma uue kodu juures puuduse, millest teda eelnevalt polnud teavitatud.

Puuduseid võib olla väga erinevaid, kuid igal juhul teevad nad kinnisvara kasutamise ebamugavaks ning puuduse kõrvaldamine on ka otsene majanduslik kulu.

Segaduste vältimiseks tuleks müüjal kõik teadaolevad puudused ostjale avaldada ning see info ära märkida ka ostu-müügilepingus. Kui seda siiski tehtud ei ole ning ostja avastab puuduse, millest ta teadlik ei olnud, ei vasta kinnisasi lepingu tingimustele. Tingimustele mittevastavuse eest vastutab müüja. Väga oluline on, et ostja teavitaks asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjat mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Näiteks kui suvel soetatud korteri küttesüsteemi probleemid tulevad välja uue kütteperioodi alguses, tuleks müüjat nende probleemide ilmnemisest teavitada just siis. Puudusest teavitamine võib olla probleemi lahendamisel otsustavaks. Kindlasti tuleks müüjale info saata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks e-posti teel.

Edasiseid lahendusi on mitu. Võib nõuda müüjalt asja parandamist. Kui müüja keeldub parandamisest või ei paranda asja mõistliku aja jooksul, siis on ostjal õigus teha parandused ise või lasta need teha ning seejärel nõuda müüjalt kulude hüvitamist. Kui müüja keeldub kulude hüvitamisest on ostjal õigus pöörduda kulude hüvitamiseks kohtu poole.

Alternatiivina äärmuslikuma olukorra puhul, kui eelnevad lahendused ei ole olnud võimalikud või ei ole õnnestunud, on lepingust taganemine. Sellisel juhul on tegemist müüjapoolse olulise lepingutingimuste rikkumisega ning on võimalik pöörata ostu-müügitehing tagasi.

Kokkuvõtteks, tuleks müüjal alati kõik teadaolevad puudused ostjale avalikustada ning sisse tuua ka lepingusse. Ostja peaks väga põhjalikult tutvuma ostetava objektiga ning vajadusel kaasama objekti ülevaatamisele ka ehitusvaldkonna spetsialisti. Kui tehing on tehtud ja siiski ilmneb mõni puudus, tuleks müüjat sellest koheselt teavitada ning asuda läbirääkimistesse edasiste sammude osas.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara
Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

KV.EE: Varajane kevad lubab maade turul hoo üles võtta

14.02.2015

Portaal KV.EE2014. aasta oli maade ostu-müügiturule hea. Tehingute arv kasvas, õige pisut kerkisid ka hinnad. Head finantseerimistingimused ja varajane kevad lubavad, et maade sektori kevadine tipphooaeg saab selgi aastal olema aktiivne, leidis portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Elamumaaga tehti 2014. aastal Harjumaal ligi 900 tehingut ehk aasta varasemast 18% rohkem. Tehingute rahaline käive kasvas aga isegi 50% ehk 53 miljoni euroni. Need numbrid näitavad, et 2012.-2014. aastal hoogu kogunud korteriturg annab inimestele meeldiva võimaluse liikuda oma maja soetamise suunas,“ põhjendas Tarvo Teslon turu arengusuundi.

Elamumaa tehingute aktiivsuse tõusu toetab kasvanud pakkumiste arv, kuid seejuures on pakkumiste hinnatase samas, kus see oli ka aasta tagasi. Jaanuari kuus pakuti portaali KV.EE statistikale tuginedes Harjumaal müügiks 2800 maatükki keskmise ruutmeetrihinnaga 134 eurot.

„Kevad on aastast-aastasse olnud aeg, kus maa ostu-müügitehingute arv kerkib. Tärkav loodus paneb inimesedki uue pesa loomise peale mõtlema. Ja kuivõrd Kuuse-taat lubab, et juba veebruaris saab talv läbi, võime arvata, et hea valikuvõimalus läbi kõrge pakkumiste arvu, aastatagused pakkumishinnad ja soodne intressimäär lubavad, et tänavune tehingute arv saab mullusest taas kõrgem olema,“ võttis Tarvo Teslon maade turu suundumused kokku.

Suurim arv Harjumaa elamumaaga tehtavatest tehingutest tehakse Tallinna linnas. Suurem on tehingute arv veel Rae, Viimsi ja Harku vallas. Nende nelja omavalitsuse peale tehakse 60% kogu Harjumaa elamumaa tehingutest. Portaali KV.EE maade müügipakkumisest asuvad 53% nimetatud suurima tehingute arvuga omavalitsustest.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuuluvad veel Eestis tegutsevad portaalid Osta.ee (kauplemine), Hydra.ee (tasuta kuulutused).

Tarvo Teslon
Kinnisvaraportaal KV.EE
AllePal OÜ
+372 510 6464
tarvo@kv.ee

Maade müügipakkumiste arv portaalis KV.EE

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Vaba tööjõu ressurss muutub üha napimaks

13.02.2015

Eesti PankTööturg oli möödunud aasta viimases kvartalis töötajate jaoks soodne. Statistikaameti andmetel kiirenes hõive aastakasv eelneva kvartali 1,3%lt 2,3%ni. Töötuse määr langes samal ajal 6,3%ni, viimase kümnendi keskmisest tasemest märksa madalamale.

Hõive kasvas ka maksu- ja tolliameti andmete põhjal: palgasaajate arv suurenes 2014. aasta teisel poolel isegi kiiremini kui statistikaameti tööjõu-uuringu hõive näitaja. Hõive kasvu suurendas osaliselt töötajate registreerimiskohustus. Töötukassa andmete järgi registreeritud töötus neljandas kvartalis ei langenud. Erinevus statistikaameti ja töötukassa andmetes võis tuleneda sellest, et töötud võtsid end töötukassas aktiivsemalt arvele.

Tööandjate jaoks muutus aga vaba tööjõu ressurss 2014. aasta jooksul järjest napimaks. Töötajate hoidmiseks ja värbamiseks tuli maksta palgakuludeks varasemast suurem osa loodud lisandväärtusest, mistõttu kasumid kahanesid. Majanduskasv kiirenes peamiselt rohkema tööjõu rakendamise tõttu ning vaid vähesel määral suurema tööviljakuse toel.

Väheneva tööealise elanikkonna valguses pole säärane kasv pikema aja jooksul võimalik. Endiselt suur erinevus Eesti ja Põhjamaade tööviljakuse vahel näitab aga, et töötajate teadmistesse ja oskustesse investeerides saab kasvuvõimalusi märgatavalt suurendada.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Mullu tööpuudus vähenes ja hõive kasvas

13.02.2015

StatistikaametTöötuse määr oli 2014. aastal 7,4% ja tööhõive määr 63%, teatab Statistikaamet. Tööpuudus on vähenenud ning tööhõive kasvanud alates 2011. aastast, kuid nii hõive kasv kui ka töötuse langustrend on aasta-aastalt aeglustunud.

2014. aastal oli aastakeskmine töötute arv 50 000, varasema aastaga võrreldes oli töötuid 9000 võrra vähem. 2014. aasta keskmine töötuse määr (7,4%) oli 1,2 protsendipunkti võrra madalam kui 2013. aastal (8,6%). Võrreldes kümnendi kõrgeima töötuse määraga 2010. aastal (16,7%) on tööpuudus kahanenud üle kahe korra. 2014. aasta näitaja põhjal kuulub Eesti pigem Euroopa Liidu madalama tööpuudusega riikide hulka.

Tööpuuduse vähenemine jätkus ka 2014. aasta lõpus. IV kvartalis oli töötuse määr 6,3% ning töötute hinnanguline koguarv 43 000 (mis on võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga vastavalt 2,4 protsendipunkti ja 16 000 võrra vähem).

Pikaajalisi (aasta või kauem tööd otsinud) töötuid oli 2014. aastal hinnanguliselt 23 000, sh kaks aastat või kauem tööd otsinuid 12 000. Võrreldes varasema aastaga vähenes pikaajaliste töötute arv 14% (sh kaks aastat või kauem tööd otsinute arv langes 25%) ja lühiajaliste (vähem kui aasta tööd otsinud) töötute arv 17%. Pikaajalise töötuse määr oli 2014. aastal 3,3%.

Noorte (15–24-aastaste) töötuse määr oli 2014. aastal 15,0% (2013. aastal 18,7%). Kuigi noorte tööpuudus vähenes mullu teiste vanuserühmadega võrreldes kiiremini, jäi see siiski üldisest töötuse määrast kaks korda kõrgemaks. Tööpuuduse vähenemist noorte seas soodustab muuhulgas noorte arvu kahanemine (kümne aastaga on selle vanuserühma arvukus kahanenud enam kui veerandi võrra). Hinnanguliselt oli töötuid noori 2014. aastal 8000. 15–24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu alustanud, st on hõivatud või töötud. Enamik noori selles eas siiski alles õpib ning nad ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu oli töötute osatähtsus kõikide noorte seas vaid 5,7%.

Tööturg liigub struktuursete muutuste suunas, kus kahaneb nooremate ning kasvab vanemaealiste töötegijate arv. Viimase kümne aastaga (2004–2014) kasvas vanemaealiste (50–74) töötajate arv 39 000 võrra, samas kui nii noorte (15–24) kui ka keskmises tööeas (25–49) töötajate arv kahanes mõlemal puhul 8000 võrra.

15–74-aastaste tööhõive määr oli 2014. aastal 63,0%. Seega lähenes tööhõive määr buumiaegsele tasemele. Võrreldes varasema aastaga kasvas hõivemäär 0,9 protsendipunkti võrra. IV kvartalis oli tööhõive määr aastakeskmisest kõrgem (63,6%), ületades 2013. aasta IV kvartali näitajat kahe protsendipunkti võrra. Lisaks majanduskasvule soodustas hõivemäära kasvu ka rahvaarvu kahanemine, rahvastiku vanuserühmade ebaühtlane suurus, pensioniea järk-järguline tõus ja mitmed muud tegurid.

Kui rahvaarv väheneb, siis konkureerib samale hulgale töökohtadele vähem inimesi, seega soodustab see töötuse kahanemist ning hõivemäära kasvu. Aastakeskmine tööga hõivatute arv kasvas kahaneva rahvastiku tingimustes varasema aastaga võrreldes tagasihoidlikult (3500 võrra), hinnanguline tööga hõivatute arv oli 2014. aastal 625 000. Et viimase majandusbuumi ajaga võrreldes on rahvaarv pidevalt kahanenud, siis tööga hõivatute arv oli 2014. aastal võrreldes tööturu tippajaga 2007. aastal 5% ehk 33 000 inimese võrra väiksem.

Tööhõive muutust mõjutasid 2014. aastal enim hõivatute arvu suurenemine info ja side ning majutuse ja toitlustuse tegevusaladel, jaekaubanduses, tervishoius ning veonduses ja laonduses (posti- ja kullerteenused), kuid ka hõivatute arvu langus põllumajanduses, töötlevas tööstuses ning finants- ja kindlustustegevuses.

20–64-aastaste tööhõive määr, mis on strateegia „Euroopa 2020“ üks mõõdikutest, oli 2014. aastal 74%. Pärast majanduskriisi on hõivemäär aasta-aastalt liikunud lähemale Eestile strateegias seatud sihttasemele – 76%.

Tööturul mitteaktiivseid inimesi (õppijad, pensionärid, kodused, heitunud jt) oli 2014. aastal 15–74-aastaste hulgas 32% (317 000), mis on 3000 vähem kui aasta varem. 15–74-aastaste tööturul mitteaktiivsete arv vähenes enim õppijate ning pensionäride arvu vähenemise tõttu. Kasvas terviseprobleemide tõttu tööturult eemalejäänute arv. Tööotsingutes heitunud isikuid, kes on kaotanud lootuse tööd leida, oli 2014. aastal hinnanguliselt 6000 (IV kvartalis kasvas nende arv 7000-ni).Diagramm: Tööga hõivatute arv vanuserühma järgi

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Pikaajalise töötuse määr on aasta või kauem tööd otsinud töötute osatähtsus tööjõus. Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast ja igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Alates 2015. aasta I kvartalist ei avalda Statistikaamet enam tööjõu-uuringu tulemusi tegevus- ja ametialade kohta kvartali kaupa, vaid avaldab need korra aastas aasta kokkuvõttena. Kvartaalsed tööhõiveandmed tegevusalade kohta on ka edaspidi kättesaadavad Statistikaameti avaldatavas ettevõtlusstatistikas, vabade ja hõivatud ametikohtade ning rahvamajanduse arvepidamise statistikas.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

OKO ja NOA omanikud restaureerivad Pirital legendaarse kohviku Tuljak

13.02.2015

1Partner Kinnisvara2014. aasta Eesti parima restorani NOA ja esikümnesse jõudnud OKO omanikud restaureerivad Pirital legendaarse kohviku Tuljak hoone ning avavad seal suvel peo- ja konverentsikeskuse ning enam kui 100-kohalise suvekohviku.

Valve Pormeisteri poolt kuuekümnendatel projekteeritud muinsuskaitsealuse hoone restaureerib 1Partner Ehitus detailideni originaalilähedasena.

1Partner Ehituse juhi Üllar Hinno sõnul toimub renoveerimine muinsuskaitse eritingimustest lähtudes ja hoolika järelvalve all ning on sama täpne ja põhjalik kui 500-aastase vanalinna maja puhul. “Tuljaku hoone on Eesti 60ndate modernistliku arhitektuuri tippteos ning tuleb tunnustada Tallinna Linnavalitsuse ja Kultuuriväärtuste Ameti spetsialiste, kes menetlesid kogu protsessi ja andsid ehitusloa kiiresti, et väärikas hoone korda saaks,” ütles Hinno.

“Legendaarne kohvik jäi vahepeal aastateks unarusse, hoone muutus läbilaskva katuse tõttu avariiohtlikuks ja praegu tuleb palju detaile välja vahetada. Kõik, mida annab säilitada, jääb alles. Lisaks eksponeerime maksimaalselt originaalsena mõeldud viimistlust. Detailide vahetamisel kasutatakse fotode ja vanade jooniste järgi tehtud koopiaid, restaureeritakse originaalvalgustid ning taastatakse algne omaaegselt moodne värvilahendus,” ütles Hinno.

Lisaks kohvikule restaureeritakse originaalilähedasena ka hoonet ümbritsev haljasala ning jäätisekiosk.

Hoone arendab Baltek Arendus OÜ. Hoone restaureerimisprojekti koostas Apex Arhitektuuribüroo ning tööd viib ellu ka NOA restorani ehitanud 1Partner Ehitus. Uue kohviku osanikud on samad, kes Kaberneemes asuval OKO-l ning Viimsi ja Pirita piiril asuval NOA-l – Martti Siimann, Tõnis Siigur ja Marko Zukker.

Tunnustatud arhitekt Valve Pormeister projekteeris Lillepaviljoni juurdeehituseks kohviku “Tuljak” (Pirita tee 26E) aastatel 1964.–1965, 1990ndatel muudeti kohvik ümber restoran Carinaks.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

KV.EE: Tallinna majade müügipakkumiste arv kasvas 2%

13.02.2015

Portaal KV.EEPortaali KV.EE andmetel pakuti jaanuaris Tallinnas müügiks 1232 maja. Aastataguse ajaga võrreldes kasvas majade müügipakkumiste arv 2%. Majade müügipakkumiste keskmine hind kerkis sama ajaga 10% ehk 1251 euroni ruutmeetri eest.

Tallinna suurima majade pakkumisega linnaosa on Pirita. Seal pakuti jaanuaris müügiks 273 maja ehk täpselt sama palju kui aasta tagasi. Vaid ühe võrra vähem ehk 272 maja pakuti müügiks Pirital. Aastaga vähenes Pirita majade müügipakkumiste arv 6%.

Pirita ja Nõmme majade müügipakkumiste keskmine hind püsis portaali KV.EE andmetel enam-vähem aastatagusel tasemel. Pirital see kasvas aastaga 5% ja Nõmmel vähenes 2%.

Kõige enam kasvas majade pakkumiste arv Lasnamäel, kus tänavu jaanuaris oli pakkumisel 115 maja ehk aastatagusest isegi 42 enam.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
01/2014 01/2015 Muutus, % 01/2014 01/2015 Muutus, %
Haabersti 169 182 8% 1 328 1 463 10%
Kesklinn 128 113 -12% 1 158 1 238 7%
Kristiine 97 107 10% 1 074 1 208 12%
Lasnamäe 81 115 42% 267 312 17%
Mustamäe 57 62 9% 239 282 18%
Nõmme 288 272 -6% 1 368 1 339 -2%
Pirita 273 273 0% 1 547 1 624 5%
P-Tallinn 44 61 39% 624 882 41%
Vanalinn 19 14 -26% 3 208 3 119 -3%
 
Tallinn 1 208 1 232 2% 1 223 1 251 2%
 
Eesti 4 856 4 938 2% 859 947 10%
Harjumaa 2 637 2 826 7% 1 074 1 137 6%
 
Harku vald 290 325 12% 898 1 021 14%
Jõelähtme 53 80 51% 950 1 020 7%
Kiili vald 28 28 0% 876 833 -5%
Rae vald 133 152 14% 1 195 1 441 21%
Viimsi vald 314 389 24% 1 243 1 273 2%
 
Narva 38 59 55% 346 441 27%
Pärnu 327 295 -10% 826 942 14%
Tartu 280 378 35% 776 912 18%

 Majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Parkimistrahvist eraparklas ja sõiduki teisaldamisest

13.02.2015

Kaupo KaskEelnevas parkimistrahve puudutavas artiklis tõin välja, et parkla omanikul on parkimistasu maksma kohustatud isikut äärmiselt keeruline kindlaks teha ja sellest lähtuvalt on ka leppetrahvi välja nõudmine kohustatud isikult raskendatud. Praktikas on paljud eraparklad lahendanud antud probleemi sellega, et on võlgnevusega sõiduki lihtsalt parklast teisaldanud ja keeldunud sõidukit tagastamast enne, kui sõiduki omanik on parkmistrahvid (sageli koos lisatasudega) tasunud. Autori arvates on selline sõiduki teisaldamine ebaseaduslik ja põhjendamatu.

Tulles tagasi asjaolu juurde, et parklasse sissesõidul loetakse leping sõlmituks sõidukijuhi ja parkla valdaja vahel, siis tundub ebamõistlik, et parkimistasu mittemaksmisel võidakse teisaldada hoopis selle isiku vara, kes ei ole parklasse sisenemisel sõiduki juht. Samas on omaniku trahvimine mõistetav, sest eraparklad on juriidiliselt võimetud välja selgitama sõiduki omanikku ja selle tegelikku kasutajat parkimise hetkel. Seda arvestades paigutatakse teisaldatud sõiduk nii, et seda on võimatu kätte saada, näiteks piiratakse sõiduk teiste sõidukitega. Praktikas on sõidukeid teisaldatud ka lihtsalt avalikku parklasse ja selle ette pargitud näiteks lumesahk.

Sõiduki teisaldamine ja blokeerimine teiste sõidukitega võib autori arvates olla ebaseaduslik, sest parkimislepingu sõlminud isikut ei ole eraparkla omanik eelnevalt kindlaks määranud. Järelikult ei saa tal olla õigust ka sõiduki teisaldamiseks, sest ta ei ole tõendanud nõuet sõiduki omaniku vastu. Ühes oma eelnevatest artiklitest kirjutasin, et parkla omanik saab nõudega kohtusse pöördumisel läbi kohtu taotleda sõiduki omanikult sõiduki kasutaja avaldamist. Siiski pean siinkohal täpsustama, et LS § 72 lõiget 2 ei saa mõista nii, et mistahes isik saab kohtu kaudu välja nõuda andmeid sõidukit tegelikult kasutanud isiku kohta, sõltumata subjektiivse õiguse olemasolust selliseid andmeid saada. Olukorras, kus kaebajaga võib olla lepingu sõlmijaks mitte üksnes liiklusregistrisse kantud isik, vaid kes tahes tema poolt volitatud isik, ei saa kaebaja nõuda tasumist isikult, kelle andmed talle väljastatakse (Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 3-11-2383).

Praktikas on teisaldatud sõidukite omanikud kutsunud politsei, sest sõidukit on võimatu teiste sõidukite vahelt kätte saada ja eraparkla valdaja keeldub sõidukit vabastamast enne parkimistrahvide tasumist. Ka politsei kaasamisest ei ole praktikas senini kasu olnud, sest antud olukorras ei ole nende arvates politseil midagi teha.

Siiski tulenevalt LS § 92 lg 2 p 1 ja lg 5 võib politsei sõiduki teisaldada valvega hoiukohta ka siis, kui sõiduk on pargitud nii, et see on ohtlik teistele liiklejatele või häirib oluliselt liiklust. Liiklusseaduse kohaselt on liiklus jalakäijate või sõidukite liikumine ja paiknemine teel. Teeks loetakse sama seaduse kohaselt ka parkla ja puhkekoht. Järelikult on politseil täielik õigus ebaseaduslikult teisaldatud sõiduki liiklemist takistavad autod teisaldada. Arvestades, et sõiduki teisaldanud isik ei ole tõendanud, et tema trahvinõue on suunatud just sõiduki omaniku vastu, siis on sõiduki teisaldamine alusetu ja rikub sõidukiomaniku õigusi. Eeltoodust lähtuvalt peaks politsei kasutama oma teisaldamise õigust sõiduki vabastamiseks.

Käesolevas artiklis esitatud lahendus ei ole minule teadaolevalt veel kohtus kinnitust leidnud, kuid arvestades asja tõsidust ja laialdast levikut praktikas, olen seisukohal, et antud asi vajab ka kohtupoolset seisukoha võttu.

Biin & Biin Advokaadibüroo Kaupo Kask
Biin & Biin Advokaadibüroo
Advokaat
Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvara täiendkoolitus toimub 30/03-02/04/2015

13.02.2015

Kinnisvara täiendkoolitusKinnisvarakoolis toimub 30/03-02/04/2015 Kinnisvara täiendkoolitus.

Kinnisvara täiendkoolitus on spetsiaalselt väljatöötatud maakleri kutseeksami ettevalmistuseks. Suur osa koolitusest ehk 12 tundi on pühendatud juriidiliste teemade käsitlemisele. See on valdkond, milles maakleritelt oodatakse sageli kõrget pädevust.

Koolitusel läbitakse kõik oluline, mis on vajalik aktiivse ja eduka kinnisvaraaalase karjääri jaoks.

Kinnisvarakoolituse lektoriteks on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, jurist ja koolitaja Evi Hindpere, kutseline maakler Velda Veia, Riigikinnisvara projektijuht Marko Sula ning IIZI Kindlustusmaakler AS juhatuse liige Igor Fedotov.

Kinnisvara täiendkoolitus toimub neljal päeval 30/03/15-02/04/15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

 Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee
Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Nõuanded koduostjale: Kui kalli elamise võiks osta?

13.02.2015

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste koduKäsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Soetatava kodu maksimaalsele hinnale paneb enamasti piiri ette koduostja olemasolev kapital või tema jooksev sissetulek. Järgnevalt vaatame, kuidas võiks soetatava kodu väärtus suhestuda koduostja sissetulekusse ja laenuvõimesse.

Sissetuleku ja ostuhinna suhe

Ostetava kodu võimalikku väärtust kalkuleerides on üks võimalus võrrelda koduostja sissetulekut ja kinnisvara ostuhinda. Võiks siin ju valitseda mingi rusikareegel, kui mitme aastapalga suurust hinda on mõistlik kodu eest maksta, et see jõukohane oleks.

Lääne-Euroopa ja USA teoreetilises kinnisvarakäsitluses soovitatakse, et kodu maksumus võiks olla mitte kallim kui inimese 2–4 aasta sissetulekut. See tähendab, et kui laenuvõtja teenib kuus 1500 eurot, on tema aastapalk 12 x 1500 = 18 000 eurot. Seega võiks ostetava kodu maksumus olla maksimaalselt 4 x 18 000 = 72 000 eurot.

Eesti oludes, kus elatustase on madalam, võiks ostetava kodu maksumus olla 4–5, maksimaalselt 6 aastasissetulekut. See tähendab, et 1500-eurose kuusissetuleku puhul võiks ostetava kodu väärtus olla kõige enam 108 000 eurot.

Kallima kodu ostmine ja ülevalpidamine muutub inimese jaoks rahaliselt liiga koormavaks ega vasta inimese adekvaatsetele võimalustele.

Laenuvõime

Enamik koduostutehingutest finantseeritakse eluasemelaenu abil. Järelikult paneb kinnisvara maksimaalsele maksumusele piiri ette koduostja olemasoleva omafinantseeringu ja maksimaalse laenu summa.

Oletame, et koduostja netosissetulek on näiteks 1500 eurot kuus ja tema soov on laenumaksele kulutada igakuiselt mitte rohkem kui 450 eurot. Sellisel juhul on koduostjal aastase intressimäära 5% juures võimalik 30 aastaks võtta laenu 85 000 eurot.

Kui eeldame, et koduostjal on veel olemas omafinantseering 20 000 eurot, on maksimaalne võimalik kinnisvara ostuhind 105 000 eurot.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkLoe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara alustab Bulgaarias Manastirski Livadi elamukompleksi III etapi ehitust

12.02.2015

Arco VaraArco Vara AS-i 100%-line tütarettevõte Bulgaarias Arco Manastirski EOOD sõlmis 11.02.2014 ehituslepingu Manastirski Livadi viimase, III etapi (nimetatud ka blokk D) ehituseks. Bloki D arendustoodeteks on 7 äripinda, 80 korterit ja 53 maa-alust garaažikohta. Ehituse maapealne müüdav pind (GSA) on ca 6 800 m2. Maa-alune osa on varasemalt osaliselt valmis ehitatud. Samuti ehitatakse valmis bloki D esine juurdepääsutänav.

Ehitus algab 16.02.2015 ning ehituse valmimise tähtaeg on novembri lõpp 2015. Ehituse peatöövõtuleping sõlmiti firmaga Komfort OOD, kes ehitas valmis ka Manastirski Livadi II etapi. Ehituslepingu maksumus jääb alla 2,4 miljoni euro ilma käibemaksuta.

Kogu ehitust finantseerib Unicredit Bulbank AD. Laenu intressimäär on 3 kuu Euribor + 4,5%. Sõlmitava laenulepingu pikkuseks on 22 kuud.

Ehituslepingu sõlmimise kuupäeva seisuga on üle 15% projektist eelmüügilepingutega kaetud.

Arco Vara AS juhataja kommentaar: „Me peame hoolitsema nii selle eest, et kliendid saaksid meilt alati sobiva toote osta ning müügi- ja tarneahel ei katkeks, kui ka selle eest, et uued tooted ei kannibaliseeriks veel müümata kortereid. Seoses Manastirski Livadi II etapi kiire valmisehituse ning ootusi ületava müügitempoga saabus optimaalne hetk viimase etapi ehituse alustamiseks. II ja III etapi tooted on disainitud ja hinnastatud erinevaid sihtgruppe silmas pidades ning III etapi ehituse ja eelmüügi ajal jätkub ka Manastirski II etapi viimaste korterite väljamüük. Bloki D müügitulu hakkab tekkima 2016. aasta I kvartalis. Meie eesmärk on müüa bloki D tooted maha hiljemalt 2016. aasta lõpuks vähemalt 4,5 miljoni euro eest ning teenida vähemalt 1 miljon eurot puhaskasumit.“

Arco Varal on samuti kavas lähiajal tagasi osta või ennetähtaegselt lunastada kõik Manastirski võlakirjad, mille nominaalväärtus on 750 tuhat eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Mullu peatus majutusettevõtetes üle kolme miljoni turisti

12.02.2015

StatistikaametMajutusettevõtetes peatus 2014. aastal üle 3 miljoni sise- ja välisturisti, mis on 4% rohkem kui 2013. aastal, teatab Statistikaamet. Suurenes nii sise- kui ka välisturistide arv.

2014. aastal peatus majutusettevõtetes ligi 2 miljonit välisturisti, mis oli 2% rohkem kui 2013. aastal. 46% majutusettevõtetes peatunud välisturistidest saabus Soomest, 14% Venemaalt ning Lätist ja Saksamaalt kummastki 6%. Võrreldes 2013. aastaga on Soome ja Läti turistide arv kasvanud vastavalt 2% ja 7%.

Samuti saabus rohkem turiste Leedust, Saksamaalt ja Suurbritanniast. Kogu aasta jooksul on suurenenud Aasia riikidest saabunud turistide arv. Venemaa turiste peatus majutusettevõtetes aga kümnendiku võrra vähem kui 2013. aastal. Majutusettevõtete teenuseid kasutas üle miljoni siseturisti, mis oli 2013. aastaga võrreldes 6% rohkem.

2014. aasta detsembris peatus majutusettevõtetes 218 000 sise- ja välisturisti, mis oli 2% vähem kui 2013. aasta detsembris. Siseturistide arv suurenes 11%, kuid välisturistide arv kahanes 9%. 2014. aasta detsembris peatus majutusettevõtetes 127 000 välisturisti ning 2013. aasta detsembriga võrreldes kasutas majutusettevõtete teenuseid rohkem Lätist, Leedust, Rootsist, Norrast ja Saksamaalt saabunud turiste. Samuti suurenes Aasia riikidest saabunud turistide arv. Kahest suuremast turismipartnerriigist Soomest ja Venemaalt saabunud turistide arv vähenes vastavalt 6% ja 45%. 2014. aasta detsembris kasutas majutusettevõtete teenuseid 91 000 siseturisti.

2014. aasta detsembris pakkus külastajatele teenust 892 majutusettevõtet. Külastajate käsutuses oli 19 000 tuba ja 42 000 voodikohta, millest oli täidetud vastavalt 37% ja 30%. Ööpäev majutusettevõttes maksis keskmiselt 35 eurot ning oli 2013. aasta detsembriga võrreldes kahe euro võrra kallim.

Majutamine piirkonniti, detsember 2014
Majutamine Kokku Põhja-
Eesti		 Kirde-
Eesti		 Kesk-
Eesti		 Lääne-
Eesti		 Lõuna-
Eesti
Majutusettevõtted 892 181 55 91 250 315
Toad 18 670 8 145 1 283 1 247 4 040 3 955
Voodikohad 41 995 17 818 2 706 3 005 9 052 9 414
Tubade täitumus, % 37 54 27 22 27 22
Voodikohtade täitumus, % 30 43 22 19 24 17
Majutatud 218 066 135 619 10 197 10 520 31 937 29 793
Ööbimised 388 878 234 920 18 705 17 534 67 229 50 490
Eesti elanikud 140 979 41 060 12 680 13 489 35 475 38 275
väliskülastajad 247 899 193 860 6 025 4 045 31 754 12 215
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot 35 39 36 28 27 26
Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Ettevõtete laenamisvajadus 2014. aastal mõnevõrra suurenes

12.02.2015

Eesti PankEttevõtete võime oma tegevust rahastada on endiselt suhteliselt hea. Seda toetavad varem kogutud puhvrid, suhteliselt hea ligipääs pangalaenudele ja baasintressimäärade väga madal tase. Vähenenud kasumite tõttu ettevõtete rahastamisolukord möödunud aastal siiski mõnevõrra halvenes. Väiksemad ettevõtted on mõneti keerulisemas olukorras, kuna nende rahastamisvõimalused on piiratumad ja laenu hind üldjuhul kallim kui suurettevõtetel.

Eesti ettevõtete vajadus võõrkapitali järele on mõnevõrra suurenenud, mis kajastub ka nende võlakohustuste kasvus.Võõrkapitali on vaja rohkem peamiselt vähenenud kasumlikkuse tõttu, mis on kahandanud ettevõttesiseseid vahendeid, millega tegevust rahastada. Lisaks on mõne tegevusala ettevõtted samal ajal suurendanud investeeringuid põhivarasse ja varudesse. Ettevõtete võlakohustused suurenesid seetõttu 2014. aasta kolmanda kvartali lõpus aastavõrdluses 11%, 17,7 miljardi euroni*.

Majapidamiste rahastamisolukord 2014. aastal paranes. Majapidamiste ostujõud ja säästuvõime suurenesid tänu kasvanud sissetulekutele ja aeglasele inflatsioonile. Kuna kõiki lisandunud vahendeid ei suunatud tarbimisse, kasvasid majapidamiste hoiused 2014. aastal üle 8%, 5,4 miljardi euroni. Hoiused kasvavad endiselt peamiselt suuremahuliste hoiuste toel, aga suurenenud on ka sääste omavate majapidamiste arv.

Majapidamiste laenuaktiivsus kasvab mõõdukalt. Laenuaktiivsuse kasvu toetavad suurenenud sissetulekud ja paranenud finantsseis. Nõudlus on suurenenud enim eluasemelaenude, aga väiksemal määral ka muude laenude järele. Eestis tegutsevate pankade eluasemelaenude portfelli aastakasv kiirenes 2014. aasta lõpus 2,8%ni. Muude laenude portfelli kasv jäi samal ajal veel alla 1%. Pangandusväliste laenude ja järelmaksude kasutamine on samuti suurenenud.

Eestis tegutsevate pankade laenupakkumise võime püsib hea. Seda toetavad endiselt kõrge kapitaliseeritus ja kasumlikkus ning soodne rahastamisolukord. Ettevõtetele ja majapidamistele väljastatud laenude intressimäärad alanesid 2014. aastal nii baasintressimäära languse kui väiksemal määral ka intressimarginali kahanemise tõttu. Majanduse halvenenud väljavaate tõttu karmistas siiski mõni pank ettevõtetele väljastatud laenude standardeid.

Peamine risk ettevõtete ja majapidamiste rahastamisele on üldise majandusolukorra võimalik halvenemine. See halvendaks pankade laenupakkumise võimet ja riskihinnanguid. Lisaks vähendaks see ettevõtete ja majapidamiste võimet oma tegevust rahastada.

* Statistikat mõjutas märgatavalt paljude ettevõtete ümberklassifitseerimine 2013. aasta lõpus institutsionaalsete sektorite vahel, milleta oleks kasv olnud veidi alla 8%.

Taavi Raudsaar
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna peaspetsialist

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

RE/MAX prognoosib: kinnisvaraturg ootab sissetulekute kasvu

12.02.2015

RemaxTallinna elamispindade turu suuremad tõusud on tänaseks selja taha jäänud. Alanud 2015. aastalt võib oodata stabiilset või pisut vähenevat elamispindade tehingute arvu ja survet hindadele. Uute korterite turg on kasvava pakkumise valguses aktiivne, kuid siingi tuleb tegemist teha hinnasurvega, teeb prognoose kinnisvarabüroo RE/MAX Central kinnisvaramaakler Elar Toomsalu.

Tehingute arv hoiab hinnad kerkimast

Tallinna korteritehingute arv on käinud üles-alla nagu ameerika mägedel. Hinnad on kiirelt kasvanud ja see ei luba arvata, et tehingute arvul peaks olema põhjust järgmiseks spurdiks tõususuunas. Pigem võime oodata stabiilset või pisut vähenevat korteritehingute arvu.

Kui nõudlust jääb vähemaks, ei saa hinnadki tõusuteed jätkata. Nii ootame 2015. aastalt stabiilseid hindu, kuid pole sugugi üllatav, kui üksikutes piirkondades või üksikute arendusprojektide lõikes tuleb kinnisvara müümisel teha olulisi hinnaalandusi.

Konkurents uute korterite vahel tiheneb

Kiire hinnatõusu ajal ehk 2012.-2013. aastal tundus kinnisvaraarenduse perspektiiv lõputu. Paljud kinnisvaraarendajad alustasid siis projektide ettevalmistamist, millega alles täna turule jõutakse. Nii on hinnatõusu perioodi lõpuks pakkumisse jõudud hulk uute korterite projekte.

Suur pakkumine on loonud uue keskkonna, kus juba täna näeme, et mõnede projektide korterite müük on vaatamata aktiivsele müügi-ja turundustööle praktiliselt seiskunud.

Konkurentsi tihenemise tõttu prognoosime uute korterite hindadele 2015. aastal seisakut. Hinnad saavad kerkida ainult selle arvelt, kui ostjatele pakutakse paremat asukohta või mingit lisaväärtust. Lisaväärtusteks võivad olla hoone parem energiaklass, köögimööbel ja muu sisustus või näiteks nutikad lahendused kodu juhtimiseks.

Üüriturg vajab uut pakkumist

Aeglustuv korterite müük võib üüripakkumisse uusi kortereid juurde tuua. Üürikorterite nõudlus siiski ületab jätkuvalt pakkumist, seda eriti odavamate korterite sektoris. Seetõttu võib öelda, et üüripakkumiste lisandumine on igati tervitatav nähtus.

Pakkumise suurenemine võib avaldada üürihindadele survet languse suunas. Samas sunnib maksuameti töö üüritulu maksustamise nimel endise tulususe säilitamiseks üürileandjaid üürihindu kergitama.

Prognoosime, et korterite üürihinnad püsivad 2015. aastal stabiilsed. Üürihindade langus saab toimuda siis, kui pakkumine peaks hakkama väga kiirelt suurenema, kuid seda hetkel ette ei näe.

Finantseerimise turg toetab kinnisvarasektorit

Tänane ettevaade ei näita, et euribor ehk sellest tulenevalt intressimäärad peaksid hakkama kasvama. See teeb laenuvõtmise soodsaks. Finantseerimise turgu toetavad pangad, kel on küllaga hoiuseid, mille arvelt laenu pakkuda.

Prognoosime, et 2015. aasta finantseerimise turg ja intressimäärad on laenuvõtmist ja seeläbi kinnisvaraturgu toetav.

Suund edasi, kuid aeglasemalt

Korterite hinnad on alates 2009. aastast kerkinud oluliselt kiiremini kui sissetulekud. Seetõttu ootame, et käimasoleval 2015. aastal toimub turu rahunemine ja loodetavasti jõuab sissetulekute kasv kinnisvarahindadele järele.

Elamispindade turg rühib igal juhul positiivsete arengute suunas. Suuri tagasilööke või märgatavaid hinnalangusi ei peaks kinnisvaraturult ootama.

 

RE/MAX on esindatud 95 riigis üle maailma, Eestis opereerib RE/MAX nelja kontoriga ning enam kui 30 kinnisvaramaakleriga. RE/MAX on maailma suurim ja edukaim kinnisvara kaubamärk.

Elar Toomsalu
RE/MAX Central
+372 5697 9920
elar.toomsalu@remax.ee
www.remax.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC
1 2 3 … 1,226 1,227 1,228 … 1,648 1,649 1,650