Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Arco Vara: Mida kinnisvaraga ettevõtet ostes tähele panna?

28.08.2014 Evelin Kanter

Mida peab ostja teadma ning kindlasti tegema, kui soetab kinnisvara koos seda omava äriühinguga, räägib Arco Vara jurist Evelin Kanter.

Üldine kinnisasja omandamise puhul.

Oluline on tutvuda kinnistusraamatuga. Kinnistusraamatust näeb, kas on hüpoteeke või peab arvestama mõne muu analoogse küsimusega, mis võib mõjutada kinnisasja kasutamist. Hüpoteekide kustutamine ja lisamine on iseenesest lihtne, see tehakse enamjaolt kinnisasja ostu-müügi tehingu raames. Küll on aga vaja hüpoteegipidaja, näiteks panga, nõusolek. Kui hüpoteek on seatud laenu tagamiseks, soovib hüpoteegipidaja, et laen tagasi makstaks või antaks vastutasuks uus tagatis.
Uuri müüja tausta. Kui müüja läheb pankrotti ja tehing ei vasta turu tingimustele – vara on müüdud näiteks liiga odavalt – on oht, et pankrotihaldur võib tahta tehingut tagasi võita, st uus omanik jääb asjast ilma.
Kinnisvaratehingu vormistamisel tuleb paluda notaril kontrollida käimasoleva aasta maamaksu tasumist ja tasumise vajaduse korral saab kokkulepped lisada müügilepingusse.

Eraisikul on soovitatav omandada kinnisvara eelkõige selliselt, et sellega ei tule kaasa äriühingut. Kui aga on selge, et kinnisvara on vaja või saab omandada üksnes koos äriühinguga, tasub tähele panna järgnevat:

Tuleb hinnata, millised kohustused – alates lepingutest kuni maksudeni – tulevad äriühinguga selle omandamisel kaasa. Oluline on veenduda, et tehinguga ei kaasne varjatud riske. Vaja on spetsialistide nõu, kes annaks hinnangu nii äriühingu majanduslikule kui ka juriidilisele poolele. Spetsialisti kaasamisel tuleks arvestada vähemalt ca tuhande euro suuruse väljaminekuga, aga täpne summa sõltub ühingu ajaloost, suurusest ja paljust muust.
Riskide maandamiseks on võimalik lisada lepingusse täiendavaid tingimusi, mis aitaks välistada võimalikke tulevikus ilmnevaid probleeme. See aga tähendab, et appi tuleb kindlasti võtta õigusnõustaja.
Kinnisasja omandamiseks koos äriühinguga võib ajendiks olla näiteks mõni lisaväärtus, mis tuleb äriühinguga kaasa. Näiteks ehitusettevõtete puhul on olulised referentsid. Samas tasub siin enda jaoks lahti mõtestada, kas olulisim osa ostja jaoks on kinnisvara või hoopis see, mis äriühinguga kaasa tuleb, olgu see referents või mistahes muu nüanss.
Juhul, kui ostja huvi kinnisasja omandamisel on asuda tegelema arendamisega, tasub pidada silmas, et uue äriühingu asutamine ei ole tegelikult sugugi keeruline ega palju aega nõudev ettevõtmine. Riskide maandamiseks võib olla targem projektiettevõte ise asutada, et uue äriühinguga alustada puhtalt lehelt.
Kinnisvara omandamisel koos äriühinguga võib juhtuda, et lõppastmes kujuneb kinnisvara omandamine märkimisväärselt kulukamaks. Tuleb arvestada mitte üksi kinnisvara väärtusega, aga ka äriühingu väärtuse ja kohustustega ning kuluga tehingu nõustamisele.

Evelin Kanter
Arco Vara AS
Juriidilise osakonna juht

Artikli allikas on
Arco Vara

Pärnu korterituru trendid

28.08.2014 Raul Reino

Pärnu korteriturg on kriisist kosunud – tehingute maht on aastate lõikes järjest kasvanud, keskmise hinna tõus on siiski mõõdukas. 2013. aastal teostati linnas 697 korteriomandi tehingut, mis on 2012. aastaga võrreldes 56 tehingut rohkem.

2014 aasta I ja II kvartalis on tehtud kokku 353 korteriomandi tehingut, eelmisel aastal samal ajal tehti kokku 322 korteriomandi tehingut. Keskmine müügihind 2013. aasta I poolaastal oli 751€/m2 (mediaanhind 706€/m2), käesoleval aastal on I poolaasta keskmine hind tõusnud tasemele 882 €/m2 (mediaanhind 809€/m2).

Piirkondade eelistustes muudatusi ei ole toimunud. Endiselt on eelistatuimad Ranna piirkond ja südalinn, kus korterite hinnad ületavad tunduvalt Pärnu keskmist taset. Kohalike seas on hinnatuim piirkond Mai elamupiirkond, kus on hästi välja arendatud infrastruktuur, olemas on koolid, lasteaiad, kaubanduskeskused, hea bussiühendus erinevate linnaosadega jms.

Mai elamupiirkonnale järgnevad Tallinna mnt. – Telliskivi tn. piirkond. Nimetatud piirkond on hinnatud eelkõige sealse hoonestuse poolest – valdavalt asuvad seal 2 – 3 korruselised 1990. aastate lõpus ehitatud avara planeeringuga korterelamud, piisava privaatsuse loovad läheduses asuvad individuaalelamud.

Turu nõudluse poolt mõjutab peamiselt elanikkonna sissetulek, mis pole oluliselt kasvanud. Turul on erineva motiiviga ostjad, kuid mingil määral võib täheldada ühist joont – klient on valiv. Oluline on maja seisukord, laenu olemasolu, maksud, kommunaalkulude suurused jms. Näiteks probleemsete paneelmajade kortereid õnnestub müüa ainult väga soodsa hinnaga.

Pärnu korteriturul valitsevad järgmised trendid:

müügis olevate järelturu korterite valik on suur, ostjad on valivad ja ei langeta ostuotsust kiiresti;
müügiperioodid on suhteliselt pikad;
eelistatakse osta heas seisukorras, remonditud kortereid;
järjest olulisemaks on muutunud korterelamu ja trepikoja üldine seisukord ning aktiivse korteriühistu olemasolu;
nõutumad on 2-toalised korterid.

Jätkuvalt on Pärnus ostuhuvi ka korterite vastu, mida on võimalik anda üürile. Seejuures on investeerijate hulgas nii välismaalasi kui ka vanemaid inimesi.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Linnaosavanem arutas päästekeskuse juhiga Sanatooriumi pargi majade küsimust

28.08.2014 Tõnu Toompark

Eile kohtusid Nõmme päästekomandos toimunud nõupidamisel Nõmme linnaosa vanem Tiit Terik ja Päästeameti Põhja päästekeskuse juht Priit Laos. Kohtumise fookus oli tühjades majades toimuvatel põlengutel, mille hulgas paistavad eriti silma endised haiglahooned Sanatooriumi pargis.

Tiit Teriku sõnul valmistavad tühjade hoonete põlengud ühtviisi muret nii linnaosavalitsusele kui päästjatele. „Statistika näitab selgelt, et tühjalt seisvad ja kasutuseta hooned on probleemiks. 1. märtsist kuni 19. augustini oli Nõmmel 18 hoonetulekahju. Nendest 11 korral oli päästjatel vaja kustutada tühjana seisvaid maju, kusjuures kaheksa väljakutset oli tehtud just Sanatooriumi pargis asuvate mahajäetud haiglahoonete kustutamiseks,“ vahendas Terik kohtumisel räägitut.

„Omanikud ei suuda takistada kõrvaliste isikute pääsemist tühjadesse hoonetesse, need süttivad tihti ning on seetõttu selgeks ohuallikaks piirkonna elanike tervisele ja varale. Kasutuseta seisvat kinnisvara on pättide eest raske kaitsta, kuid see on omaniku kohustus. Tühjad majad tuleb korda teha ja sinna elu sisse tuua, või lammutada,“ lisas linnaosavanem.

Põhja päästekeskuse juhi Priit Laose hinnangul on õnneks tühjalt seisvate hoonete arv tasapisi vähenenud. „Päästeameti registris on alates 2008. aastast olnud 47 Nõmme linnaosas asuvat kasutuseta objekti, millest kuue aasta jooksul on 11 objekti lammutatud, kolm renoveeritud ja 12 taas kasutusele võetud. Samas on allesjäänud kasutuseta hooned ohuks kohalikule kogukonnale. Need meelitavad lapsi sinna mängima, sagedased tulekahjud toovad tööd päästjatele ning ka politseile. Iga tulekahjuga muutuvad need majad järjest ohtlikumaks nii seal viibijatele kui ka väljakutsele reageerijatele,“ selgitas ta.

„Kindlasti peavad lapsevanemad tegema selgitustööd, et lapsed ei satuks nendesse hoonetesse. Seal mängimise tagajärjed võivad olla vägagi traagilised,“ ütles Laos.

Lisaks arutati nõupidamisel vastastikuseid koostöövõimalusi, järelvalve kitsaskohti ning vabatahtlike kaasamisega seotud küsimusi.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Tartu linn pakub lahendusi kortermajade piirkondade parkimisprobleemidele

27.08.2014 Tartu.ee

Linnavalitsus saatis volikogule arutamiseks vabaplaneeringuga alade parkimispõhimõtete kehtestamise eelnõu, millega pakutakse lahendusi kortermajade piirkondade parkimisprobleemile.

Planeering puudutab Annelinna, Veeriku, Jaamamõisa ja teisi korruselamute piirkondi.

„Parkimisprobleemid kortermajade piirkondades on teravnenud viimase kümne aasta jooksul seoses kiire autostumisega. Hea elukeskkonna säilitamise huvides ei saa parkimisprobleemi lahenduseks olla võimalikult paljude parkimiskohtade rajamine ainult korteriühistute soovidest lähtudes.

Planeeringu ülesandeks on leida lahendus, kus on tagatud kvaliteetne elukeskkond, mille loomulikuks osaks on nii parklad, mänguplatsid, haljasalad kui jalgrattateed,“ ütles abilinnapea Jarno Laur.

Planeeringuga määratakse parkimisehitiste maa-alad ning antakse võimalus olemasolevate parkimisalade laiendamiseks või uute parkimiskohtade rajamiseks. Et tagada vabaplaneeringuliste alade ühendatus ülelinnaliste jalg- ja jalgrattateede võrgustikuga, tehakse planeeringus ettepanekud ka Tartu linna peamiste kergliiklusteede võrgustiku arendamiseks.

Autokasutuse vähendamiseks pakutakse välja võimalusi ühistranspordi atraktiivsuse tõstmiseks. Samuti käsitletakse planeeringus ka tasulise parkimise korralduse teemat.

Uus Maa alustas Tallinnas Hõbemetsa korterelamute müüki

27.08.2014 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas koostöös Kaamos Kinnisvaraga Tallinnasse Nõmme-Harku kergliiklustee kõrvale rajatavate Hõbemetsa korterelamute müüki.

„Tegemist on privaatse ja väga ilusa elurajooniga, mille iseloomustamiseks võib vabalt kasutada sõna looduslähedane,“ ütles projekti müügiga tegelev Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Ave Klaser. „Hoolimata sellest, et majad on vaid 3- ja 4-korruselised, on igas hoones lift. Energiaklassiks on B, mis tähendab mõistlikke kommunaalkulusid.“

„Erinevalt tavapärasest kahe-aastasest garantiiperioodist pakume Hõbemetsa korterelamule 3-aastast ehitusgarantiid,“ lisas Kaamos Kinnisvara juhatuse liige Ivar Vahter. „Kolme-aastase garantiiperioodi näol on tegemist läbimõeldud vastutusega, pakkudes tulevastele klientidele enam kindlustunnet.“

Kümne hektari suurusel männimetsaga kaetud maa-alal laiuv Hõbemetsa elurajoon koosneb 19-st, arhitekt Irina Raua poolt projekteeritud kortermajast, mis on üksteisest eraldatud lopsaka kõrghaljastusega ning ümbritsetud vaheldusrikkalt reljeefse pargi ja kõnniteedega. Majadesse tulevad 2- kuni 4-toalised korterid, pea kõigis korterites on eraldi majapidamisruum. Parkimiskoht õues ja panipaik sisaldub korterite hinnas. Lisaks saab osta ka autokoha majaaluses parklas.

Hoolimata Hõbemetsa privaatsest asukohast ja heas mõttes suletusest, on kõik eluks vajalik lähedal – nii poed, ühistransport, sportimisvõimalused kui ka järjest enam meeldivaid ja põnevaid söögikohti, mida ümbruskonnas hoogsalt avama on hakatud. Elurajoon piirneb Nõmmet ja Haaberstit ühendava kergliiklusteega, mis on ideaalne võimalus jalgsi või rattaga liikujatele. Lähedale jäävad ka Nõmme Spordikeskus, Nõmme-Harku terviserajad, Glehni loss ja Nõmme turg.

Arendusprojekti esimeses etapis rajatakse Kadaka puiesteelt elurajooni viiv avenüü, mis valmib aasta lõpuks ja hõlmab kahesuunalist sõiduteed koos kergliiklustee, tänavavalgustuse ja haljastusega. Rajatakse ka elurajooni teenindavad bussipeatused.

Ehitus on alanud ja esimene maja, aadressil Kadaka tee 193, valmib juba 2015. aasta varasuveks.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Euro Kinnisvarateenused alustab Rukki Tehnopargi müügikorraldusega

27.08.2014 Tõnu Toompark

Käesoleva aasta augustist alustab Euro Kinnisvarateenused uue tehnopargi – Rukki Tehnopark müügikorraldusega. Uus tehnopark on kerkimas Tallinn – Tartu maantee äärde, Jüri ringtee vahetusse lähedusse.

Tehnopargi territoorium jaguneb neljateistkümneks erineva suurusega kinnistuks. Detailplaneeringu põhjal on sinna võimalik rajada kuni 60 000 ruutmeetri ulatuses lao- või/ja tootmispindu kõrgusega kuni 15 meetrit. Vajaliku taristu ning juurdepääsu teede rajamisega on juba alustatud.

Rukki Tehnopargi paiknemine Tallinn-Tartu maantee ja Tallinna ringtee vahetus läheduses tagab väga head logistilised ühendused, pidades eelkõige silmas maanteetransporti, sadamaid ja lennujaama. Luuakse uus juurdepääsutee otse Tallinn-Tartu maanteelt.

Kui tavapäraselt pakutakse tehnoparkides tootmis- ja ärimaakrunte müügiks, siis Rukki Tehnopargis pakub arendaja üürilahendusi. Kinnistute omanik on valmis ehitama kliendi soovidele vastava nn „rätsepa lõike” järgi hoone, mille annab hiljem üürile, jäädes ise omanikuks ja pikaajaliseks koostööpartneriks.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

1Partner Kinnisvara: Madalad intressimäärad hoiavad kinnisvaraäri vee peal

27.08.2014 Tõnu Toompark

Eesti majandus ei ole väga tugevatel jalgadel. Kinnisvaraturg ei lase end sellest heidutada ja toimib aktiivselt. Kinnisvaraäril hoiavad aktiivset elu sees madalad intressimäärad, mis lausa sunnivad sellesse sektorisse investeerima, kommenteerib kinnisvaravaldkonna arenguid 1Partner Kommertskinnisvara juhtiv partner Tanel Tarum.

„Madal intressimäär on tegur, mis võimaldab hõlpsamalt laenu võtta. Laenupakkumise poole pealt võib öelda, et pankadel on raha küllaga, mida nad tahavad välja anda. Küll hoiab panku tagasi mõningane konservatiivsus, mis on pärit 2008.-2009. kriisi kõige hullemate aastate mälestustest,“ kirjeldab Tanel Tarum laenuturgu.

Kinnisvarasektor püsib vee peal majanduslanguse kiuste – büroohooneid on kerkinud ja kerkimas kesklinna ning äärelinna. Kaubanduspindu laiendatakse või on alustatud uute projektide aktiivse ettevalmistusega. Tootmispindade turul tuleb uusi pindu juurde, kuid vaiksemalt. Elamispindade sektorites on uutest projektidest teatamine igapäevane ega ületa uudiskünnist.

Kinnisvaraalase tegevuse pikaajaliste laenude intressimäär on viimase aasta jooksul Eesti Panga andmetel püsinud vahemikus 2,5-3,5%.

„Madal intressikulu on toonud turule uusi ja vanu kinnisvarainvestorieid. Madalat intressimäära võime oodata veel aasta-paar kindlasti, kuid euribor ei jää tänasele tasemele igaveseks. Intressimäära tõus on tegur, mis peaks pikaajalistesse äriplaanidesse olema sisse kirjutatud, et mitte sattuda olukorda, kus projekt miinusesse jookseb,“ soovitab Tanel Tarum.

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine.

Kuidas renoveerida kortermaja?

27.08.2014 Tõnu Toompark

Kui keegi majaelanikest juhib tähelepanu hoone katuse, küttesüsteemi või koridori akende kehvale seisukorrale, on see märk, et kaaluma peaks hoone remonti. Kõigepealt tuleb üle vaadata ühistu rahaline seis ja seejärel teha koosolek, et teiste majaelanike arvamust küsida.

„Suuremahuliste töödega kaasneb elanikele alati ka kulude kasv. Maja reaalsest olukorrast arusaamiseks tuleks aga kindlasti suhelda ka näiteks energiaaudiitoritega, kes annavad oma hinnangu,“ ütleb SEB ärikliendihaldur Villi Hunt ja lisab, et kui endal rahalisi vahendeid piisavalt pole, saavad ühistud pöörduda laenu saamiseks panga poole.

Ühistutel on võimalik laenu taotleda põhimõtteliselt igasuguste tööde jaoks, mis parandavad maja seisukorda või korrastavad hoove.

Enim küsitakse praegusel ajal raha põhiliselt katuse, fassaadi ja küttesüsteemi renoveerimiseks, aga ka akende ja ventilatsiooni tarvis.

Otsuse remonttööde tegemiseks ja laenu taotlemiseks võtab vastu ühistu üldkoosolek, mis tuleb korraldada seaduste ja põhikirja järgi. Soovi korral võib maja kaasata ka panga esindaja, kes oskab täpsemalt rääkida laenu suurusest, tingimustest ja vajaminevatest dokumentidest. Sageli on tööde alustamiseks tarvis koostada projekte ja saada kooskõlastusi, mis võib olla suhteliselt ajanõudlik protsess.

ISS Eesti kinnisvarahaldur Martin Mäekivi märgib, et laenuplaanide tekkides on mõistlik kaasata võimalikult varakult majahaldur, kel on kogemused ja kompetents igasugustele küsimustele vastata. „Iga haldur oskab soovitada eksperte, projekteerijaid, omanike järelevalvet ja ehitajaid, kes on usaldusväärsed ning kellega on olnud hea koostöö. Teeme pidevalt majasiseseid kontrolle ja oskame tuua näiteid, milliseid lahendusi on kuskil kasutatud ja kui suureks võib kujuneda ruutmeetri hind. Soovi korral olen kokku viinud ühistu liikmed renoveerimisplaneerijatega, et nad saaksid ka omavahel mõtteid jagada.“

Mäekivi lisab, et kõige suuremaks komistuskiviks laenuvõtmise puhul on ühistu üldkoosolekutel tavaliselt elanikud, kes on põhimõtteliselt igasuguste muudatuste ja arengute vastu. „Mõnele tundub, et äkki ei kulutata raha sihtotstarbeliselt, mõni lihtsalt kardab. Tegelikkuses on kogu arvepidamine väga läbipaistev, sest muidu poleks pangalt laenusaamine ju mõeldavgi,“ seletab ta. „Vahel on teiseks probleemiks jutud kellegi tuttavatest ehitajatest, kes said katuse tehtud kolm korda odavama hinnaga, aga konkreetset kirjalikku ehituspakkumust ei esitata. Haldurina võin öelda, et pank aktsepteerib ainult väga korralikke firmasid, kellel on finantsasjad korras, aastaaruanded esitatud ja seljataga korralikud referentsid.“

Villi Hundi sõnul saavad laenu reeglina kõik ühistud, kellel on dokumendid korras, puuduvad võlglased, valitud tööde tegijad on panga jaoks aktsepteeritavad ja kaasatud on ka järelevalve. Laenu võib taotleda aastaringselt, kuigi on töid (nagu fassaaditööd), mida väga suure külmaga teha ei saa. „Enamasti soovitakse siiski töid suvel teha ja loomulikult muutuvad ühistud ka siis aktiivsemaks, kui on toetuste saamise võimalus. Võite ka meilt abiraha saamise kohta uurida, kuid vajalikud taotlused tuleb majadel muidugi ise ära teha.“

Laenulepingu sõlmimisel lisandub veel üks kohustus: maja kindlustamine.

“Kindlustamine on ääretult vajalik. Meil on olnud mitmeid näiteid, kus hoonele on pandud äsja uus katus, kuid torm rebib selle juba paari kuu möödudes maha. Kui kindlustust pole, tuleb endal maksta eelmist laenu ja sama töö veel kord tellida. Eesti inimese kiituseks võib aga öelda, et kindlustuse vajalikkust tavaliselt selgitama ei pea,“ ütleb Hunt. Mäekivi lisab, et tema halduses olevatest renoveeritud hoonetest pole ükski kindlustamata ja on mitmeid juhuseid, kus see on end kuhjaga ära tasunud.

Villi Hunt märgib: „Loomulikult tuleb iga kohustuse võtmisel kaaluda kõiki olukordi. Seda teeb ka pank, sest riskantsemate projektide puhul kaasame Kredexi käenduse, mis on majale kasulik olukorras, kui peaksid raskused tekkima. Kui laenuvõtjal on lepingu sõlmimise ajal või pärast laenu kättesaamist tekkinud mingisugused murekohad, siis tuleks nendest kindlasti julgelt pangaga rääkida.“

Gerli Ramler
vabakutseline ajakirjanik

Allikas:

Arco Vara täiendavate aktsiate tingimuslik noteerimine

27.08.2014 Tõnu Toompark

NASDAQ OMX Tallinna börsi juhatus otsustas 26. augustil 2014. a rahuldada Arco Vara AS-i taotluse ja noteerida tema kuni 3 500 000 täiendavalt emiteeritavat aktsiat ning võtta need kauplemisele Balti Põhinimekirja tingimusel, et:

Arco Vara AS-i aktsiate emissioon on läbi viidud, pakkumine on toimunud vastavalt Emitendi poolt Prospektis kirjeldatud tingimustele ning pakkumistulemused on avalikustatud;
Pakutavad aktsiad on kantud investorite väärtpaberikontodele Eesti Väärtpaberite Keskregistris;
Arco Vara AS aktsiakapitali suurendamine on Äriregistris registreeritud;
Emiteeritud aktsiad on konverteeritud põhiaktsiateks (ISIN: EE3100034653) Eesti Väärtpaberite Keskregistris;
Arco Vara AS on pärast ülalnimetatud tingimuste täitmist esitanud Börsile aruande tingimuste täitmise kohta.

Loetletud tingimuste täitmisel on Arco Vara AS-i ülalnimetatud aktsiate esimeseks kauplemispäevaks järgmine börsipäev arvates tingimuste täitmisest.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Arhitektuuri välkloengu seekordne teema on “Arhitektuur ja mitte päris”

27.08.2014 Tõnu Toompark

Sel neljapäeval, 28. augustil toimuval järjekordsel arhitektuuri välkloengul otsitakse vastust küsimusele, mis jääb alles siis, kui jätta kõrvale arhitektuurile tavapäraselt omistatud kriteeriumid – probleemide lahendamine, kasutusmugavuse loomine ja piirangutega arvestamine.

Kuidas opereerivad ruumiga valdkonnad, kus puuduvad arhitektidele esitatavad lähtepunktid nagu ruumiprogramm, kehtivad normid ja ühiskonda tervikuna arvestav positiivne stsenaarium. Mis on sellise ruumi lähtekohad ja tekkeprintsiibid? Mis on need kriteeriumid, mille põhjal luuakse ja hinnatakse ruumi valdkondades, kus algmaterjaliks on tunded, illusioonid, propaganda või julgeolek ning kus tulemus ei pea olema ilmtingimata konkreetne, positiivne või kõigile mugav?

Välkloengud toovad ühele lavale kokku väga erinevate elualade esindajaid – sel korral on moderaatorid püstitatud teema üle arutlema kutsunud Vabariigi Presidendi julgeolekunõuniku Merle Maigre, tõlkija Krista Kaera, kunstniku Paul Kuimeti, graafilise disaineri ja kirjastuse Lugemik ühe asutaja Indrek Sirkli ning kunstnik Neema Külma, kes on ühtlasi ka üks Eesti Kaasaegse Kunsti Muuseumi asutajatest.

Eesti Arhitektuurikeskuse XLI välkloengut modereerivad arhitektid Maarja Kask ja Ralf Lõoke arhitektuuribüroost Salto.

Välkloeng “Arhitektuur ja mitte päris” algab 28. augustil kell 20.00 Tallinnas, Eesti Kaasaegse Kunsti Muuseumis (Põhja pst 35). Vihma korral kogunetakse Arhitektuurikatlas (Põhja pst 27a). Välkloengud on tasuta.

Välkloengule eelneb Eesti kaasaegset arhitektuuri tutuvustava fotonäituse “Conversion in Estonian Architecture” avamine Arhitektuurikatlas kell 19.00.

Eesti Arhitektuurikeskuse korraldatavate välkloengute eesmärk on kutsuda avalikkust kaasa mõtlema ja arvamust avaldama meid ümbritseva avaliku ruumi kujundamisel, tekitada arhitektuuriteemadel avalikku arutelu ja viia ühiskonda arusaamist, et arhitektuur on meie kõigi asi. Välkloengute raames tutvustavad erinevate elualade esindajad 9-minutilise ettekande jooksul oma seisukohti etteantud teemal, misjärel toimub avatud diskussioon esinejate ja kuulajate vahel.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Glikman Alvin & Partnerid: detailplaneeringu tühistamisega tekitatud kahju hüvitamist

27.08.2014 Tõnu Toompark

Haldusasjas nr 3-3-1-9-14 andis Riigikohus hinnangu detailplaneeringu kehtimajäämisega seotud isiku õiguspärasele ootusele ja kahjunõude alustele olukorras, kus kehtiv detailplaneering tühistati kohaliku omavalitsuse algatusel.

Tallinna linnavolikogu kehtestas 1999. aastal Viru väljaku detailplaneeringu I etapi, mis muu hulgas nägi ette Viru hotelli juurde 17-korruselise hoone (Viru poeg) ehitamise. Ehitusloa taotluse Viru hotelli juurdeehituseks esitas AS Hotell Viru alles kuus aastat hiljem, so 2005. aastal.

Saanud ehitusloa taotluse, kohustas Tallinna linnavalitsus linnaplaneerimise ametit algatama detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise menetluse. Selle tulemusena tunnistati 2008. aastal Viru väljaku detailplaneering osas, mis näeb ette Viru väljaku kinnistu täiendava hoonestamise 17-korruselise juurdeehitisega, kehtetuks. Detailplaneeringu tühistamise otsust põhjendas Tallinna Linnavolikogu selliselt:

i) Viru väljaku detailplaneering ei ole kooskõlas muutunud avaliku huviga. Avalik huvi kaalub üles kinnistu omanike usalduse detailplaneeringu kehtima jäämise vastu;
ii) Viru hotelli juurdeehitus on muinsuskaitseliselt, samuti keskkonna- ja linnaehituslikult sobimatu;
iii) Planeeringu kehtestamisest on möödunud enam kui kuus aastat. Selline planeering ei saa olla enam lähiaastate ehitustegevuse aluseks.

AS Hotell Viru nõudis Tallinna linnalt detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega tekitatud kahju hüvitamist.

Riigikohus leidis, et planeerimisseadus rõhutab isiku õigust ootusele, et detailplaneering on ehitustegevuse aluseks lähiaastateks ning et kohalikul omavalitsusel on õigus ka realiseerimata detailplaneering vähemalt neli aastat pärast kehtestamist ümber vaadata. Isik peab arvestama, et realiseerimata planeering võidakse ülevaatamise tulemusena kehtetuks tunnistada. Samas ei saa igal juhul järeldada, et pärast nelja aasta möödumist ei saaks isik enam usaldada detailplaneeringu kehtimajäämist. Kohalikel omavalitsustel ja vajaduse korral kohtutel tuleb igal üksikjuhtumil hinnata, millise ajani isik võis loota, et tal õnnestub planeering ellu viia. Seejuures tuleb muu hulgas arvestada detailplaneeringu kehtestamisest möödunud aega, planeeringu senist elluviimist takistanud asjaolusid ja isiku seost detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise põhjustega.

Kolleegiumi hinnangul ei saa isik enam loota detailplaneeringu kehtimajäämisele pärast seda, kui kohalik omavalitsus on teda teavitanud, et ta asub detailplaneeringut ümber vaatama (kaalub selle kehtetuks tunnistamist). Pärast teavitamist ei ole enam tegemist pelgalt seaduses sätestatud abstraktse võimalusega planeering kehtetuks tunnistada, vaid kohaliku omavalitsuse konkreetse tegevusega, mis võib tuua kaasa planeeringu kehtivuse lõppemise.

Varaliseks kahjuks, mida tuleb isikule hüvitada seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega, pidas Riigikohus selliseid kulutusi, mida isik on teinud detailplaneeringu kehtestamise otsust usaldades. Samuti kuuluvad hüvitamisele kulutused, mis on tehtud detailplaneeringu kehtestamise otsusest tuleneva õiguse realiseerimiseks ja mis kehtetuks tunnistamise tõttu on kaotanud oma väärtuse investeeringuna. Sellisteks kulutusteks on:

(i) detailplaneeringu realiseerimiseks vajalike uuringute ja ehitusprojektide koostamine;
(ii) projekteerimisega seotud konsultatsioonid inseneride ja arhitektidega;

Kohalikul omavalitsusel ei ole aga kohustust hüvitada:

i) vigase ehitusprojekti puudustest tingitud lisakulutusi;
ii) kulutusi, mis on seotud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega võimaliku tekkiva kahju ärahoidmise ja vähendamisega, kui nende kulutuste tegemise ajaks oli isiku õiguspärane ootus haldusakti kehtima jäämise osas lõppenud.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Rikkaks üüriäris: Kas kommunaalkulud peaks ühistule tasuma üürnik või üürileandja?

27.08.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Kindel soovitus üürileandjale on lasta kõrvalkulud üürnikul maksta üürileandjale. Siis saab üürileandja need ise teenusepakkujale (ühistule, elektrienergiapakkujale…) õigeaegselt ja ilma viivisteta edasi maksta.

Sellisel viisil asju korraldades on ühistule ja teistele teenusepakkujatele tehtavad maksed üürileandja kontrolli all ning välistatud on võimalus, et tekivad võlgnevused.

Kõrvalkulusid vahendades tulevad üürniku makseprobleemid aga kiiresti välja ja nendega saab juba ennetavalt tegelema hakata.

Nii saab üürileandja koheselt astuda rangeid samme kas üürniku maksedistsipliini parandamiseks või koguni üürilepingu lõpetamiseks.

Kui kommunaalkulud tasub ühistule üürnik, siis ei pruugi makseprobleemide ehk võlgnevuste info õigeaegselt üürileandjani jõuda. See võib tähendada probleemide kuhjumist. Üürileandja peab arvestama, et ühistu ees vastutab võlgade eest ikkagi omanik.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kalamaja saab Selveri

26.08.2014 Tõnu Toompark

Selver AS ja Arsenal Center OÜ sõlmisid üürilepingu, mille kohaselt avatakse Kalamajas Tööstuse tänavale rajatavas Arsenali keskuses Selveri kauplus. Tegu on 2200-ruutmeetrise supermarketiga, mille avamisaeg sõltub keskuse valmimisest ning jääb eeldatavasti 2016. aasta algusesse.

„Meie Pelgulinna ja Balti Jaama kauplused on võitnud kohalike elanike südamed, nii et mõlemas pitsitab juba praegu ruumipuudus,“ rääkis Selveri juhatuse liige Kristi Lomp. „Kalamaja on perspektiivikas ja kiirelt arenev piirkond, kuhu Selverit on pikalt oodatud, seega peaks uudis kohalikke inimesi kindlasti rõõmustama,“ lisas ta.

Arsenali Selverist leiab ligikaudu 7500 erinevat toodet, eelkõige keskendutakse värskele toidule ja igapäevastele esmatarbekaupadele. Kaupluses saab tööd 43 inimest.

Arsenal Center OÜ juhataja Aadu Oja sõnul on Põhja-Tallinnas võrreldes teiste linnaosadega vähe teenindus- ja kaubanduspindu.

“Arsenali tsaariaegsed tehasehooned võimaldavad meil luua Kalamaja ja Kopli vahele hästi sobituva ning põneva kogukonna tõmbekeskuse,” ütles Oja.

Arsenali keskuse arenduse esimeses etapis valmib ligi 15 000 ruutmeetrit büroo- ja kaubanduspindu. Ehitustööde alguseks on planeeritud 2015. aasta esimene kvartal ning keskus avatakse 2016. aastal.

Eesti kapitalil Selveri jaeketti kuulub 44 kauplust erinevates Eesti piirkondades. Selveri kett kuulub börsiettevõtte Tallinna Kaubamaja kontserni. Selver annab tööd 2300 inimesele.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Algab Kalaranna tänava ehitus

26.08.2014 Tõnu Toompark

Põhja puiestee ja Tööstuse tänava vahel kulgeva killustikkattega „Kultuurikilomeetri“ asemele valmib 2015. aasta augustiks uus 1,75 km pikkune läbivalt 1+1 sõidurajaga Kalaranna tänav. Tööde käigus rajatakse asfaltkattega nelja meetri laiune kergliiklustee, rekonstrueeritakse Noblessneri laevatehase raudteeviadukt ning sõidutee merepoolsele küljele rajatakse kahe meetri laiune kõnnitee.

Kalaranna tänav on kõigis aspektides (sh müra, õhureostus, visuaalsus, liikumisvõimalused jms) projekteeritud selliselt, et piirkonnas elavatele ja töötavatele ja jalutusretkedel viibivatele inimestele on tagatud meeldiv ning tervislik linnakeskkond. Tööde käigus rajatakse energiasäästlik tänavavalgustus ja ülekäiguradadele, mis on projekteeritud ohutussaartega, rajatakse erivalgustus. Tänasel „Kultuurikilomeetril“ olevaid valgustusmaste taaskasutatakse ülekäiguraja- ja kõnniteevalgustitena. Musta-valge triibulised piirdepostid ja kilomeetripostid taaskasutatakse jalgratta- ja jalgtee lahenduses, et oleks tagatud olemasoleva sümboolika järjepidevus.

Kalaranna tänavale rajatava haljastuse kontseptsiooni kujundamisel on lähtutud põhimõttest, et kasutatakse kogu tee ulatuses teemaale sobivaid liike. Samuti on üheks oluliseks aluseks optimaalsed tulevased haljastuse hoolduse kulud. Rajatava haljastuse põhikontseptsioon näeb ette terve teekoridori ulatuses nelja rea (2+2) puude istutamist paralleelselt teega, kõnniteega ja jalgrattateega. Teekoridoris, kuhu tehnovõrkude paigutusest tingituna ei saa puid kasvama panna, on projekteeritud põõsaste istutusalad.

Kalaranna tänava ehitusprojekti koostas SWECO Projekt AS. Ehitustööd teostab AS Teede REV-2. Ehitustööde kaasfinantseerijaks on Riigi Kinnisvara AS, AS Gaasivõrgud, BLRT Grupp AS, Elektrilevi OÜ ja AS Tallinna Küte.

Ehitustööde kogumaksumus on 6,2 mln eurot ning tööde valmimise tähtaeg on august 2015.

Liikluskorralduses peab ehituse ajal peab arvestama ehitatava teega ristuvate juurdepääsude tagamisega kuid ligipääs naabruses paiknevatele kinnistutele võib olla tavapärasest keerulisem.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Rae vald müüb eriti eksklusiivseid kinnistuid Tallinn- Tartu neljarealise maantee ääres

26.08.2014 Tõnu Toompark

Enampakkumise korras on müügis Lehmja külas Rukki teel esimesed neli atraktiivset krunti, mis asuvad ringtee ristmiku lähedusse rajatavas tehnopargis, kuhu on juba kerkimas Smarteni logistikahoone.

Kinnistud paiknevad vahetult liiklustiheda Tallinn- Tartu maantee ääres, mille asukohta loetakse väga atraktiivseks juba ainuüksi reklaamimisvõimaluste poolest.

Piirkonnas on olemas kinnistutele juurdepääs ning võimalused kommunikatsioonidega kiireks liitumiseks. Tänane ehitusõigus lubab maaüksustele rajada hoone äri ja tootmise tarbeks.

Müügis olevate kinnistute suurused on alates 1,2 kuni 1,7 hektarit. Maaüksused võõrandatakse enampakkumise korras alghinnaga 15 eur m2.

Pakkumise esitamise tähtaeg on 29 august.