Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

SEB: Oma kodu ostmine

28.11.2014 Tõnu Toompark

SEB Pank Ilmselt on oma kodu soetamine paljude jaoks suurim unistus, kuid see on ka väga tähtis otsus, mida ei ole mõistlik kiirustades teha. Eluaseme ostmine on korralik väljaminek ning tihtipeale pole võimalik nii palju rahatagavara koguda.

Just seetõttu soovivad paljud inimesed võtta kodulaenu ning võib öelda, et niisugune laen on tõenäoliselt suurim, mida eraisikul võiks tarvis minna.

Igakuine laenumakse – piisavalt suur, võimalikult väike

Oma kodust unistamine on loomulik ja selle täitmine pakub tõelist rahulolu, kuid alati on esmajoones tähtis hinnata oma võimaluste piire. Kõigepealt tuleb analüüsida, milline igakuine laenumakse on teile jõukohane, ilma et see mõjutaks teie rahalist kindlustunnet. Kindlasti arvutage välja, kas on võimalik, et kõik igakuised finantskohustused jäävad alla 30–40% kogu pere sissetulekust. Laenumaksete määr sõltub ka sissetuleku suurusest ja pereliikmete arvust.

Omafinantseering tuleb ise leida

Teine asi, mida tuleb juba varakult teada, on see, et eluaseme ostu jaoks soovitud laenu omafinantseeringu suurus on reeglina vähemalt 10-20% soovitud laenusummast. Niisiis peab arvatavasti enne kodu ostmist tegema ka eeltööd.

Parim viis omafinantseeringu kogumiseks on kanda regulaarselt kindel osa oma sissetulekust näiteks kogumishoiusele. Sedaviisi saate ennast päriselt sidumata oma kohustuste täitmist n-ö harjutada ja tajute paremini, kuidas mingi summa kõrvalepanek teie eelarvele ning elule üldiselt mõjub.

Omafinantseeringu asemel on võimalik kasutada ka lisatagatist, kuid see eeldab, et teil on muud kinnisvara, mida oleks võimalik tagatiseks seada, või on teie lähedastel võimalik anda oma eluase või suvekodu teie laenule lisatagatiseks. Infot selle kohta, milline lisatagatis on sobiv, saate erakliendihaldurilt.

Arvestama peab mitmesuguseid kulusid

Oma kodu ostmisega on seotud palju kulusid: kindlustus, hindamiskulud, lepingutasud jne. Kõikide nende kohta on mõistlik enne otsuse tegemist koguda informatsiooni ning seda ka arvesse võtta, siis ei ole need väljaminekud teie jaoks ebameeldivaks ning ootamatuks üllatuseks.

Uue kodu soetamisega seotud kulud ei ole aga enamasti ainsad, seega on kasulik analüüsida, kas leidub ka kaudseid kulusid. Uurige kindlasti põhjalikult oma potentsiaalse eluaseme kvaliteeti – remondivajalikkust, soojapidavust, olmekulusid. Pange tähele, millised on tulevased väljaminekud näiteks transpordile – bussiliikluse olemasolu, igapäevane bensiinikulu jne. Detaile on palju, kuid nende arvestamine annab teile selgema pildi sellest, mida soovite ja millised on teie võimalused.

Kodu ostetakse tõenäoliselt terveks eluks, mitte üheks päevaks, seega on loomulik, et enne otsuse tegemist tuleb läbi kaaluda enda ja pere vajadused praegu kui tulevikus. Analüüsige, millised on teie soovid ning võimalused ja leidke unistuste kodu endale jõukohase hinnaga. Kui soovite saada koduomanikuks, siis on kasulik juba täna tulevikku vaadata.

Enne kodu soetamist külastage kindlasti ka laenunõustajat, kes annab teile sobivaima otsuse tegemiseks personaalseid nõuandeid.

Kati Aasov
vabakutseline ajakirjanik

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

SEB: Majandus kasvab taas

27.11.2014 Ruta Arumäe

SEB Pank Viimase nädala jooksul avaldatud makronäitajad on olnud peaaegu eranditult positiivse hõnguga. Eksport kasvas septembris tervelt 7%, turistide arv samal ajal 4% ning hinnang kolmanda kvartali majanduskasvu kohta oli 2,1% (kvartaliga 0,2%). Kolmandas kvartalis näitasid paranevat majanduskasvu ka eurotsooni suurriigid Saksamaa (0,1% kvartaliga) ja Prantsusmaa (0,3% kvartaliga), võrreldes teise kvartali stagnatsiooniga. Seega on ka välisnõudlus veidi paranenud, kuigi endiselt kidur.

Ning ekspordil on ka tõepoolest hakanud paremini minema. Juba teises kvartalis eksport enam ei langenud, nagu see oli ligi aasta jagu sinnamaani teinud. Eksport oli üks kahest peamisest majanduskasvu panustanud tegurist kolmandas kvartalis. Paranenud eksport võimaldas töötleval tööstusel tõusta peamiseks majandusveduriks, seda vaatamata sellele, et ka jaekaubandus jätkuvalt stabiilne ja tugev oli ning samuti ühe kasvumootorina jätkuvalt edasi toimib.

Kuna majanduskasv kolmandas kvartalis (2,1%) oli veidi aeglasem kui teises (2,4%), pidid investeeringud olema jätkuvalt väga nõrgad ning arvatavasti langesid. Sellele viitab ka ehitussektori lisandväärtuse langus, mis oli toodud välja kui ühe suurema kahanejana SKPs lisaks haldus- ja abitegevustele ja kutse-, teadus- ja tehnikaaladele.

Veidi vastuolulisema pildi annab sama aja kohta avaldatud tööturu statistika, mis väidab, et ehitussektoris tööhõive jätkuvalt suurenes ning töötlevas tööstuses hõive vähenes. Seega pole suund nendes sektorites siiani veel lõplikult selgunud.

Hõive tervikuna kolmandas kvartalis suurenes, umbes sama palju kui see kahes eelnevas kvartalis vähenes. Kõige enam suurenes hõive majutuse tegevusalal ning kõige enam vähenes haldus- ja abitegevuste valdkonnas.

Samal ajal hõive suurenemisega oli ka tööpuuduse määr kolmandas kvartalis (7,5%) suurem kui kvartal tagasi (7%), seda suurenenud aktiivsuse tõttu tööturul. Nii et taas on tööhõive ja töötuse määr liikunud ühes suunas ning seekord teises suunas kui varasemas kvartalites.

Tööturg reageerib reeglina hiljem kui majanduses toimuvad muutused. Kui juba tööturul on positiivsed arengud, siis peaks ka majanduse väljavaade olema paranenud. Mõneti on tööturul signaalid positiivsemad kui oodatud, kuid võivad osutuda ka lühiajaliseks statistiliseks kõikumiseks. Esialgu ootaks lähitulevikuks tööturul stabiilsuse säilimist.

Ruta Arumäe
SEB majandusanalüütik

Pro Kapital: Teade vahetusvõlakirjade lunastustähtaja pikendamisest

27.11.2014 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp teatab, et on pikendanud 422 067 „Pro Kapital Grupp vahetusvõlakiri PKG5 29.11.2014“ vahetusvõlakirja (edaspidi nimetatud kui vahetusvõlakirjad PKG5) lunastustähtaega 2 aasta võrra ja uueks lunastustähtajaks on 29.11.2016 (edaspidi nimetatud kui lunastuspäev).

Kõik vahetusvõlakirjade PKG5 omanikud nõustusid AS Pro Kapital Grupp ettepanekuga muuta vahetusvõlakirjade lunastuspäeva.

AS Pro Kapital Grupp on 27.11.2014 esitanud Eesti Väärtpaberite Keskregistrile taotluse vahetusvõlakirjade PKG5 lunastuspäeva muutmiseks.

Kokku pikendati vahetusvõlakirju väljalaskehinnas 1 181 787,6 EUR.

Vahetusvõlakirjad kannavad intressi 7% kalendriaastas ja annavad vahetusvõlakirja omanikule õiguse vahetada ühe vahetusvõlakirja ühe AS Pro Kapital Grupp aktsia vastu. Iga vahetusvõlakirja väljalaskehind on 2,80 eurot vahetusvõlakirja kohta.

AS Pro Kapital Grupp aktsiate märkimiseks ja võlakirjade vahetamiseks nende vastu peab võlakirjaomanik esitama ettevõttele taotluse vähemalt 10 (kümme) tööpäeva enne vahetuspäeva. Vahetuspäevaks on ükskõik milline tööpäev (iga päev, mis ei ole (a) laupäev, (b) pühapäev, (c) Eesti rahvuspüha, (d) riigipüha või (e) muu päev, mil Eesti väärtpaberite keskregistri (EVK) pidaja ei registreeri EVK-s väärtpabereid) kuni võlakirja kehtivuse viimase päevani ehk lunastuspäevani.

Kinnisvarakool & koolitus: Korteriühistu revisjonikomisjoni töö praktikas

Kinnistu soetamismaksumus võib tekkida alles võõrandamise ajal

27.11.2014 Taivo Ruus

Harva juhtub, et Riigikohtu lahend mõjutab su elu täiesti täpselt sel hetkel, kui seda kõige rohkem vajad. Minuga igatahes juhtus see 11.11.2014.

Nimelt võõrandasin eelmisel aastal ühe kinnistu enam-vähem sama hinnaga, millega ma ta 2006 a ostsin. Siiski helistas mulle MTA töötaja 11.11.2014 ja küsis, et miks ma pole seda tehingut oma 2013.a tuludeklaratsioonis kajastanud? Selgitasin, et tegemist ei olnud tulu toonud tehinguga ja seepärast ei kajastanudki. Muidugi palus MTA mul esitada kõik võõrandamisega seotud dokumendid. Esitasin need.

Hüpoteegiga koormatud kinnistu ost

Asjaolud olid võrdlemisi lihtsad, kuid maksu tuvastamine enne 11.11.2014 Riigikohtu lahendit keeruline. Nimelt sõlmisin 2006 võlaõigusliku lepingu erastamise eest tasumise tagamiseks hüpoteegiga koormatud kinnistu ostuks. Leppisime kokku, et saadavast rahast kustutab müüja aasta jooksul erastamisvõla ja asjaõiguslepingusse läheme juba ilma võla ja hüpoteegita. Kahjuks müüja seda kohustust ei täitnud. 2007 sõlmitud asjaõiguslepingus leppisime uuesti kokku võla tasumises, nüüd aga ainult 3 kuu jooksul ja selle kohustuse täitmata jätmisel minu õiguses tasuda seejärel võlg ise ning nõuda võlgnikult viivist. See kohustus jäi võlgnikul samuti täitmata, kuid ka mina võlgniku kohustust kustutama ei tormanud.

Kolmanda isiku võla tasumine

Alates 2010.a sain maavalitsuselt perioodiliselt teateid tasumata erastamisvõlast ja vihjest, et võlg võidakse sisse nõuda hüpoteegi realiseerimise teel. Seepärast püüdsin ise saada võlgnikuga ühendust, et sundida ta siiski võlga kustutama, kuid see ei õnnestunud mul. Peale paari aastat kestnud müügiprotsessi õnnestus mul leida kinnistule ostja, kes nõustus tasuma ca 1000 eurot rohkem, kui olin ise 2006. a tasunud. Et ostja soovis kinnistut ilma võlata, leppisime kokku, et müügihinnast kannab notar erastamisvõla kustutamiseks 1300 eurot otse maavalitsusele. Minu reaalne tulem selle kinnistu ostust ja müügist koos kaasnenud tehingukuludega oli selle tagajärjel ca – 400 eurot.

Hästi ajastatud Riigikohtu lahend

Edastasin MTA-le palutud lepingud. Olles nendega tutvunud teatas mulle ametnik, et kuna minu müügitehingus oli müügihind suurem kui 2006.a ostutehingus, tuleb tulumaksu siiski maksta. Täpselt samal päeval laekus aga mu postkasti Riigikohtu 11.11.2014 otsus nr 3-3-1-63-14, milles käsitletakse just sarnast teemat võrdlemisi üksikasjalikult. Selle lahendi p 13 sedastatakse, et kuna TuMS § 36 lg 1 kohaselt lähtutakse tulude ja mahaarvamiste arvestamisel kassapõhisest printsiibist, siis ei ole välistatud, et vara võõrandamisest saadud kasu ja vara omandamiseks kantud kulud tekivad üheaegselt. Otsuse p 14 märgitakse, et soetamismaksumuse hulka saab lugeda ka kolmanda isiku kohustuse täitmiseks reaalselt võlakohustuste katteks tasutud summasid, misjärel on oluline vaadata, kas tasujal tekkis kolmanda isiku vastu tagasinõudeõigus.

Võtmetähtsusega ongi selle lahendi p 17, kus kohus sedastab, et kui kaebajal tekkis tagasinõudeõigus, siis ei suurenda kaebaja poolt täidetud võlakohustused kinnistu soetamismaksumust. Kui tagasinõudeõigust ei tekkinud, kaebaja loobus nõude realiseerimisest, tagasinõudeõigus aegus või kui objektiivsed asjaolud viitavad sellele, et tagasinõudeõiguse realiseerimine oli ilmselgelt võimatu (nt puudus võlgnikul vara nõude täitmiseks), siis tuleb kaebaja poolt täidetud võlakohustuste võrra suurendada kinnistu soetamismaksumust ning sama summa tuleb maksustada võlgniku tuluna kui kasu vara võõrandamisest.

E-kirja teel antavast selgitusest piisab

Selgitasin MTA-le lühikese e-kirja ja viitega äsja saabunud Riigikohtu lahendile, et alates 2006.a ei ole minule kinnistu müünud isik suutnud endale võetud lepingulisi kohustusi täita, samuti on tal pidevalt maksuvõlg ja tema suhtes on tehtud ja ametlikes teadaannetes avaldatud negatiivseid kohtulahendeid. Seepärast on minu arvates kinnistu müügist erastamisvõla katteks tasutud 1300 eurot käsitletav kinnistu soetamismaksumusena ning tulu mul tekkinud siiski pole.

Olles mu e-kirja ja kohtulahendiga tutvunud teatas MTA mulle järgmisel päeval, et kõik ongi õige ja 2013.a tulumaksu deklaratsiooni ma korrigeerima ei pea.

Taivo Ruus
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Kinnisvaraturu langusest pole juttugi: kesklinna Tartu maantee äärde kerkib uus kaheksakordne luksusmaja

27.11.2014 Tõnu Toompark

Endover Endover Kinnisvara alustab 2015. aasta alguses Tallinna kesklinna, Tartu maanteele 11000-ruutmeetrise ja 85 korteriga luksuselamu ehitamist, milles on nii soojad talveaiad kui targa kodu lahendused.

“Kuigi praegu räägivad mõned valdkonna inimesed turuseisakust, siis ma sellega ei nõustu. Endover arendab praegu Tallinnas rohkem ruutmeetreid kui kunagi varem ja me lähtume põhjalikust turu- ja makroanalüüsist. Professionaalselt teostatud ja inimeste soove arvestavad arendused on jätkuvalt hinnas ning pigem on Endover tulenevalt tugevast nõudlusest hiljuti paari arendusprojekti hindasid kergitanud. Ka Tartu maanteele rajatav uus arendus on turul juba hästi vastu võetud,” rääkis Endover Kinnisvara Eesti piirkonna juht Oliver Makko.

Makko sõnul on Tartu maantee arenemas terviklikuks ja hinnatud südalinna piirkonnaks ning uus rajatav City Residence nimeline elu- ja ärihoone on rõhutatult suurlinlik.

“Hoonel on topeltkõrgusega luksuslik möbleeritud fuajee, avarad rõdud, city-vaated, suured katuseterrassid, soojad talveaiad ja kõrge kvaliteediga sisekujundus. Välisdetailidest saab maja suursuguse klaasist ja looduskivist fassaadi ning privaatse disainaia. Eesti kontekstis on uudne portjee-turvateenuse loomine, lähtuvalt klientide vastavast soovist,” ütles Makko.

Maja kõrgema varustustasemega, nö Platinum Collection korteritesse rajatakse targa kodu lahendused nagu nutitelefoniga valguse, kardinate ja ventilatsiooni juhtimine ning jahutussüsteem.

Oliver Makko sõnul tulevad majja ka laias valikus kõigi moodsate mugavustega suured perekorterid, mis on mõeldud inimestele, kes valivad äärelinna maja asemel linnakodu.

“Eestlased tahavad ja saavad endale lubada järjest paremaid elutingimusi ning 20 protsenti City Residence hoone pindadest müüdi juba enne avaliku müügi ja ehituse algust, sealhulgas ka kalleim 120-ruutmeetrine katuseterrassiga korter,” lisas Makko.

Tartu maantee 56 aadressil asuva hoone projekteeris Rasmus Tamme juhtimisel arhitektuuribüroo Ars Projekt. Hoonesse tuleb 85 korterit, viis äripinda ja kahekorruseline maa-alune parkla. Korterite hinnad jäävad 110 000 ja 370 000 euro vahemikku. Maja ehitus algab 2015. aasta esimeses kvartalis ning hoone valmib 2016. aastal.

1995. aastal asutatud Endover Kinnisvara tegeleb kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarendusega. Ettevõtte arendab praegu Tallinnas kümmet hoonet.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Merko: Ehitusleping Lätis

27.11.2014 Tõnu Toompark

Merko 26. novembril 2014 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv SIA Merks ja SIA Jaunais Mežaparks ehituslepingu Riias asuva eramajade arenduspiirkonna territooriumil insenertehniliste ettevalmistustööde teostamiseks.

Tööd hõlmavad müraseina ehitust ning insenervõrkude, teede ja territooriumi haljastuse rajamist. Eramajade arendusprojekti territooriumi suuruseks on 30 hektarit.

Lepingu maksumus on 4,1 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Tööd algavad detsembris 2014 ning nende valmimine on planeeritud oktoobrisse 2015.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimine praktikas – juhatuse õigused, kohustused ja vastutus

Palgakasvu surve hindadele on mullusest nõrgem

27.11.2014 Orsolya Soosaar

Keskmine brutokuupalk kasvas selle aasta kolmandas kvartalis aastavõrdluses sarnases tempos kui eelmises kvartalis, ulatudes statistikaameti andmetel 5%ni. Võrreldes eelmise aastaga on palgakasv märkimisväärselt aeglustunud, mida on toetanud ebaregulaarsete preemiate ja lisatasude vähenemine.

Alates kolmandast kvartalist peavad tööandjad registreerima uue töötaja selle esimesel tööpäeval. Tänu muudatusele on tõenäoliselt vähenenud deklareerimata töökohtade arv. Kuivõrd nende seas on rohkem madalamalt tasustatud töökohti ning varem deklareerimata töökohtade puhul võidakse nüüd maksta ametlikku palka vaid osaliselt, võis selle tõttu keskmise palga kasv statistiliselt veidi alaneda.

Palgakasv pidurdus peamiselt välisomanikega ettevõtetes, kus palgatõus oli mullu märksa kõrgem kui ülejäänud majanduses. Samuti pidurdus palgakasv kohalike omavalitsuste haldusalas. Palgad on viimaste aastate jooksul kasvanud kõige ühtlasemas tempos Eesti omanikega eraettevõtetes.

Keskmise palga kasvu aeglustumine oli ootuspärane, kuna palgakulude kiire suurenemine aeglase majanduskasvu ajal tõi kaasa ettevõtete kasumite vähenemise. Arvestades et ettevõtted saavad palgakulude kahandamiseks kas loobuda töötajatest või tõsta palku vähem, on kodumajapidamiste ja majanduse kui terviku seisukohalt parem, kui see kohanemine toimub palkade kaudu. Seda eriti olukorras, kus palgasurvet on toetanud miinimumpalga tõus, kollektiivsed palgakokkulepped ja konkurents välismaiste tööandjatega. Selle tulemusel on tööjõukulude kasv olnud kiirem, kui majandusele pikemaajaliselt oleks jõukohane.

Eesti Pank jälgib ja kommenteerib palkade arengut, kuna tööjõukulu mõjutab otseselt Eestis toodetavate kaupade ja teenuste hinda ning palgakasv on oluline indikaator hinnastabiilsuse seisukohast.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kuidas teha kinnisvarast investeering?

27.11.2014 Tõnu Toompark

Äripaev Eesti elanikud on veendunud, et kõige parem on investeerida kinnisvarasse. Kuid keskmise palgasaaja on vaevalt võimeline sellist raha kasvumeetodit kasutama.

Peaaegu pooled tänavu kevadel avaldatud Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Teabekeskuse uuringus osalenud pidasid kinnisvara kõige kasulikumaks investeerimisvõimaluseks.

Samas selgus uuringust, et viimase 15 aasta jooksul kinnisvarast teenitav tulu ei olnud tingimata suurem kui teiste investeerimisvõimaluste kasumlikkus.

Ost pole alati investeering

Ligi 90% uuringus osalenutest pidas kinnisvarasse investeerimise all silmas eluaseme soetamist. Kuid eksperdid kinnitavad ühest suust, et seda ei saa investeerimiseks nimetada.

“Tuleb eristada eluaseme ostmist ja investeerimist. Investeeritakse vaba raha,” selgitas 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter, lisades, et kodu ostmist saab liigitada pigem sundkulude alla.

Investeering on kodu otsmine ainult selles mõttes, et rahaliselt on see parem kui üürikorteris elamine. “Loogika on selline, et eluaset on mõtet osta siis, kui laenumaksed on üüritasudest väiksemad. Hetkel on see endiselt nii,” seletas Vahter.

Adaur Grupi analüütiku Tõnu Toompargi sõnul on üks reaalne võimalus kinnisvarasse investeerida võtta pangast laen, osta korter ja hakata seda välja üürima. Kuid Toompargi arvates ei ole kinnisvara just kõige kindlam investeerimisvõimalus, kuigi on võrreldes aktsiatega seotud väiksema riskiga.

“Üürikinnisvarasse tehtud investeeringud teenivad tulu mitte rahavoogudelt, mida saab investor üüritasuna, vaid sellelt, kas kinnisvara kallineb või odavneb. Praegu on pakkumisi palju, aga nõudlus on väike, mis survestab hindu. Kui aga hinnad langevad, siis ei ole investeeringud kinnisvarasse eriti mõttekad,” selgitas analüütik.

Vahteri sõnul on üürikinnisvarasse investeerimine siiski mõistlikum, kui raha hoidmine pangas. “Sa saad üüri, aga üür nulli ei lähe – nagu hetkel hoiusteintressid, mis kukkusid vist alla 1%. Samas on üüri tootlikkus praegu 5-6%.”

Investeering ühisrahastusplatvormi.

Vahteri sõnul peab kinnisvarasse investeerival inimesel olema sissetulek paar tuhat eurot kuus. N-ö keskmise inimese jaoks on mõislikum investeerida aktsiatesse.

“Aktsiaturg on hea investeerimisallikas selle poolest, et sinna võib investeerida 100 euro kaupa. Turule sisenemise piir on päris madal,” ütles Vahter. “Mis puudutab aga kinnisvarainvesteeringuid, siis on siin kasumlikkus suurem. Kuid näiteks notaritasu küünib mõnesaja euroni. Lisaks on vajalik omafinantseering. Võtame näiteks kahetoalise korteri Mustamäel – 60 000 eurot. Omafinantseering peab olema 15 000 kuni 20 000 eurot.”

Lisaks tuleb hädaolukorras kinnisvara kiiresti maha müüa, kuid see on raskem kui aktsiate müük.

Toompark pööras tähelepanu sellele, et viimastel kuudel on tekkinud ka muid kinnisvarasse investeerimise võimalusi, mis sobivad rohkem neile, kel ei ole käes eriti suuri summasid. Jutt käib ühisrahastusplatvormidest Crowdestate ja Estateguru, mis lubavad koguda inimestelt väiksemaid summasid ja paigutada need kinnisvaraarendustesse.

Kommentaar: Kinnisvarainvesteering võib alata 100 eurost

Loit Linnupõld, Crowdestate OÜ tegevdirektor:

Olen oma 20aastase panganduskogemuse jooksul kohtunud sadade inimestega, kes ei soovi raha hoida arvelduskontol, kuid kellele ei sobi pankade pakutavad investeerimistooted. Aktsiafondide pikaajaline tootlus on küll üsna atraktiivne, kuid nende väga suur volatiilsus ei ole inimestele vastuvõetav. Struktureeritud investeerimistooted (investeerimishoiused, struktureeritud võlakirjad) pakuvad küll kapitalikaitset ning madalat volatiilsust, kuid enamik nendest ei ole investoritele raha teeninud.

Kinnisvara on igaühele tuttav varaklass – enamik meist on ostnud või müünud oma kodu ning kinnisvara kui raha paigutamise objekti kontseptsioon on arusaadav.

Swedbanki eelmise aasta säästuteemalise uuringu kohaselt oleks iga teine inimene kohe valmis investeerima kinnisvarasse, kuid neil on kolm suurt takistust:
– puudub piisav kapital (kinnisvara on kallis vara ning kas või ühe väikse investeeringu tegemiseks on vaja kümneid tuhandeid eurosid vaba raha);
– puudub ligipääs headele investeerimisvõimalustele (netis surfamine on aeganõudev ning investeerimiseks sobilikke pakkumisi kinnisvaraportaalides sisuliselt ei ole);
– puuduvad aeg ja oskused oma kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Ühisrahastusplatvormi idee on pakkuda võimalust osaleda kinnisvaraideede rahastamisel. Meie kaudu saab kinnisvarasse investeerida alates 100 eurost. Minu soovitus on lihtne: kogu arvelduskontole näiteks 100 eurot, mida sul lähima paari aasta jooksul vaja ei lähe. Seejärel hoia silma peal meie pakutavatel investeerimisvõimalustel ning võimalusel osale rahastamises.

Investeerides regulaarselt väikseid summasid, saad juba mõne tuhande euroste säästudega luua endale eri tüüpi kinnisvaraobjektidest koosneva hajutatud riskidega portfelli. Sinu investeeringud võivad koosneda näiteks väljaüüritud äri- ja kaubanduspindadest ja korterelamute ning tootmishoonete arendustest. Need objektid võivad asuda erinevates linnades, nende üürnikud ja arendajad võivad olla erinevad. Sellega hoiad sa oma kinnisvaramune erinevates korvides.
Iga investeerimisvõimaluse juures toome välja meie analüüsi tulemusel saadud tootlusootused – täna on need vahemikus 18 kuni 35% aastas.

Polina Volkova
online@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/27/kuidas-teha-kinnisvarast-investeering

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC – põhimõtted, meetodid ja turuväärtus

Vanamoodsaid kaubakeskusi ootavad ees rasked ajad

26.11.2014 Jaanus Laugus

Oodatult on äripindadeturg sel aastal aktiviseerunud. Ka ajalugu on näidanud, et kui elamispinnaturg on juba hoo sisse võtnud, siis teatud aja jooksul järgneb sellele ärikinnisvarasektori tõus. Eelkõige nõutakse just uus pindu ning stagneerunud kontseptsiooniga keskused kaotavad kliente.

Praegu on Tallinna uute büroopindade osas vakantsid nullilähedased. Mitmed uued projektid on tulemas, mis peaks katma olemasoleva nõudluse kesklinnas, Ülemistes ja Veerenni tänava kandis. Samas tasuks büroomaja ehitamist kaaluda Kristiine ja Mustamäe suunal, sest seal on hetkel uusi projekte vähe ning vajadus ületab seetõttu ka pakkumist. Kui korterimüük on stabiliseerumas, siis büroo- ja kaubanduspindade järele on nõudlus kasvav.

Suure nõudluse põhjuseks vahepealsete kasvuaastatega ettevõtjaile kogunenud reservid ning kasvanud või stabiilsed käibed. See on andnud kindlustunde büroovahetuse ja laienemisotsuste vastuvõtmiseks. Nõutuimad büroopinnad on eelkõige vahemikus 150-300 ruutmeetrit.

Võidavad värsked ideed

Kaubanduspindadeturul on endiselt atraktiivseim kesklinna piirkond, kus on piisavalt nõudlust ning lisandumas ka uut müügipinda. Näiteks Rotermanni kvartal on alustanud laienemisplaanide elluviimist ja 2016. aastal tuleb turule Pro Kapitali arendatav keskus Peterburi teel. Teine aktiivsem linnaosa on Mustamäe, kus samuti on juba rajamisel või planeerimisel mitu uut kaubanduskeskust. Mitmed arendajad vaatavad ka Lasnamäe suunas ning otsivad Tallinna suurima magala teenindamiseks sobivaid kinnistuid, et rajada piirkonda uut kaasaegset kaubandust.

Uute keskuste tulek võib tekitada raskusi aga osale vanematest. Lasnamäel on näiteks mõningaid vanemaid, nii öelda turu stiilis ostukeskuseid, mis on juba ajale jalgu jäänud ning kauplejatest tühjenemas. Käidav asukoht lihtsalt pole enam sugugi kõige löövam argument, aina enam loeb ka kaubanduskeskuse hea kontseptsioon ning arendaja püüd keskust pidevalt värske ja kaasaegsena hoida, leida uusi ideid. Uute kaubamärkide tulek keskusesse ja mõne vanema väljapraakimine tuleb keskusele kasuks.

Lao -ja tootmispindade osas on samuti nõudlus kasvanud, nii Tallinnas kui ka lähiümbruses. Kõige enam pakuvad ettevõtjatele huvi linnasisesed pinnad. Näiteks Laki tänava ja Kadaka tee kant on endiselt väga nõutud. Siiski usun, et perspektiivis läheb tootmine ja suurem ladustamine linnaäärsetesse, Tallinna lähiümbruses arendatud ja arendatavatesse tehnoparkidesse. Nõutuimad on kuni 1000 ruutmeetrised pinnad uuemates hoonetes. Oluline on hea juurdepääs suurte veokitega ning manööverdamisvõimalus. Väiksemad, kompaktsed lao- ja tootmispinnad jäävad endiselt nõutud kaubaks Mustamäel Kadaka tee ja Laki tänava kandis ning Lasnamäel Punasel tänaval.

Kokkuvõttes. Nii nagu korteriostjad ootavad uut kvaliteeti, paremaid ideid ning säästlikkust kõrvalkuludes, nii soovib ka äripindade klientuur arendajatelt ja omanikelt uudsust, värskust ja paindlikkust.

Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Artikli allikas on
Uus Maa

DNB: Eesti ja Leedu majanduskasv on oodatust kärmem

26.11.2014 Tõnu Toompark

DNB Pank DNB tõstis Eesti ja Leedu 2014. aasta majanduskasvu prognoosi, kuid langetas ootust Baltimaade sooritusele järgmiseks aastaks.

DNB prognoosis septembris Eesti majanduskasvuks 0,7 protsenti, kuid viimastele andmetele tuginedes ennustab pank näitajaks 1,7%. Läti ja Leedu majandused seljatavad endiselt Eesti näitajat, kasvades vastavalt 2,4 ja 2,8 protsenti. Järgmiseks aastaks langetas DNB ootusi aga kõigi Balti riikide majanduskasvudele. Eesti majanduskasvuks ennustatakse järgmisel aastal 2, Lätil 2,5 ja Leedul 2,6%.

Järgmise aasta pessimistlikum prognoos on suuresti tingitud Baltimaade ebakindlast väliskeskkonnast. „Venemaa ja läänemaailma vastasseis mõjutab ärikeskkonna ennustatavust, mis omakorda vähendab ettevõtete valmisolekut investeeringute tegemiseks,“ ütles DNB Panga juhatuse esimees Atle Knai. Veel eelmisel aastal oli Venemaa ekspordimahult Eesti jaoks kolmas ning Lätile ja Leedule tähtsaim kaubanduspartner.

Eesti tähtsamatest kaubanduspartneritest sai sanktsioonide tõttu valusa löögi Soome. Sel aastal on naaberriigi majanduskasv negatiivne, järgmisel aastal on oodata alla ühe protsendi jäävat kasvu. Eestil võib aga olla võimalus kaubandussuhete tihendamiseks Rootsiga, mille impordimaht peaks järgmise aasta jooksul 5 protsendi võrra tõusma.

Baltimaade majanduskasvu vedurid on suuresti ühised: sisemine nõudlus, ELi toetused, tööjõu tootlikkuse kasv ning väliskaubandus. Leedu pisut kiirem kasv tuleneb paljuski positiivsest reaktsioonist eurotsooniga liitumisele. „Juba pelgalt Maastrichti kriteeriumide täitmine ja euro-ootus võivad välisinvestoreid Leetu tõmmata,“ lausus Knai.

Jätkuvaks probleemiks Eesti, Läti ja Leedu majandustele on kvalifitseeritud tööjõu vähesus, mis avaldab survet palkade kasvuks. Käesoleva aasta teises kvartalis tõusis keskmine palk Eestis 4,8, Lätis 6,4 ja Leedus 4,6%. „Osa palgataseme kasvust põhineb lihtsalt konvergentsil, kuna palgad siin on endiselt madalamad kui ülejäänud ELi riikides,“ sõnas Knai.

DNB prognoosib majanduskasvu kiirenemist Baltimaadele 2016. aastaks, kui negatiivsed välised mõjud peaksid vaibuma ning taastunud konkurentsivõime taas majandust elavdama hakkab. Sel aastal jõuab Balti riikideni ka uus Euroopa Liidu toetuste laine, mille mõju majanduskasvule peaks avalduma 2015. ja 2016. aastal.

DNB Pank on üks Põhjamaade suuremaid finantsgruppe ja Norra turuliider, pakkudes suurt valikut finantstooteid nii era- kui ka äriklientidele. DNB tegutseb 19 riigis üle maailma ning grupi varade maht 2014. aasta teise kvartali lõpus oli 2710 miljardit Norra krooni. Eestis on DNB ettevõtete laenuportfelli mahult turul neljandal positsioonil. DNB on hetkel maailmas üks paremini kapitaliseeritud pankasid. DNB aktsiad on noteeritud Oslo börsil ja 34% aktsiatest kuulub Norra riigile.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

3 lähenemist ehitusvalikute ja –otsuste tegemiseks

26.11.2014 Eno Pappel

Alustades oma maja kavandamist kerkib palju küsimusi. Kui suur maja ehitada? Millised materjalid valida põhikonstruktsiooniks? Millist materjali kasutada katusel? Milline on maja küttesüsteem? Ja nii edasi ja edasi.

Kogu maja ehituse protsessis tekib küsimusi ja otsustamise kohti pidevalt juurde ning tellija peab nendega hakkama saada.

Praktikas on enamasti erinevad tellijad veidi erineva lähenemisega oma valikute otsuste tegemisel.

Tellija A

Tellija A soovib „võtmed kätte“ lahendust ja kiiret tulemust. Ta kulutab oma aega esmajoones sellele, et valida välja valmis tüüpprojekt, milleks sobib sageli mõne elementmaja või mõni muu tüüpprojektiga läbiehitatud maja. Enamike valikute puhul kuulab ta ehitaja ettepanekut, kui see rahaliselt vastuvõetavaks kujuneb.

Selline lähenemine teeb Tellija A elu palju kergemaks, sest tüüpmaja puhul on enamik ehituslikke probleeme lahendatud ning ootamatuid olukordi, mis vajaks tellijalt otsuste tegemist on vähem.

Tellija A usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja ettepanekutega ning seetõttu juhul kui suuremaid silmatorkavaid probleeme ehitustööde kvaliteedis ei ole, sujub koostöö tellija ja ehitaja vahel hästi. Tavaliselt viimistlustööde faasis hakkab Tellija A rohkem tööde tegemisel silma peal hoidma ja võimalike probleeme otsima. Ja kuna iga otsija alati ka midagi leiab siis võib kogu ehitusperiood tõrgeteta kulgenud koostöö lõpufaasis pingelisemaks muutuda.

Tellija B

Tellija B on põhjalik ettevalmistaja ja seab eesmärgiks erinevate variantide läbitöötamise ning parima lahenduse leidmise. Enne oma otsuste tegemist, kogub ta palju infot, küsib palju erinevaid arvamusi ja seisukohti. Ta uurib erinevate lahenduste plusse ja miinuseid ning teeb enda jaoks võimalikult detailselt võimalikud variandid selgeks.

Sellise eeltöö tegemine aga võtab ka tellijalt palju aega ning seetõttu kipuvad otsused teinekord venima ning lükkavad ehitusplaane edasi. Samuti otsib Tellija B sageli ka parimat hinda. Seegi toob kaasa suurema eeltöö ja analüüsi, sest enamasti, mida rohkem hinnapakkumisi küsida, seda paremini saab selgeks õige hinnatase.

Kuna Tellija B teeb palju eeltööd siis on ta enamasti ehituse ettevalmistuse etapis teinud selgeks ka ehitusprotsessi ning seetõttu on tal ka kergem ehituse kvaliteeti jälgida. Ehitusprotsessis on ta kindlasti ehitusobjektil sage külaline ning ta hoiab kogu ehitusprotsessil silma peal. Ka ehitusperioodil tunneb selline Tellija pidevalt tööde käigu vastu huvi ning esitab ehitajale palju küsimusi.

Tellija C

Tellija C on varasema ehituskogemusega. Näiteks ehitab ta endale teist maja või näiteks on ta tööalaselt ehitusega seotud. Selline tellija omab kindlat ettekujutust ehitusest oma varasema kogemuse põhjal. Selline tellija keskendub info hankimisel vaid nendele teemadele, mille osas ta ei tunne ennast kindlalt. Näiteks küttesüsteemi valikul teeb suuremat eeltööd, sest pidevalt arenevad küttelahenduste seadmed vajavad endale selgeks tegemist, et sobilikku valikut teha.

Tellija C teeb oma otsused üldjuhul kiiresti. Ta keskendub varasemase kogemuse tõttu rohkem olulistele asjadele ning tal on parem ettekujutus soovitud lõpptulemusest. Ehitusprotsessis kontrollib ta ehitajat süsteemselt ning läbimõeldult. Koostöö sujub ehitajaga üldiselt normaalselt, kuigi aeg-ajalt võib esineda kokkupõrkeid, sest mõlemad osapoolel on oma väljakujunenud „tõde“ lahenduste osas.

Kokkuvõttes saavad kõik Tellijate tüübid oma maja ehitamisega hakkama. Kusjuures Tellija A jõuab tavaliselt oma maja valmissaamiseni kõige kiiremini, sest usaldab ehitajat kõige enam ja tüüpprojektide puhul enamasti vähem probleeme. Kvaliteet sõltub ehitaja töökultuurist.

Tellijal B kulub enamasti kõige enam aega nii ehituse ettevalmistamise peale, kui ka ehituse ajal tehtavatele otsustele. Samas on sellise tellija maja põhjalikult läbimõeldud ning päris hea ehituskvaliteediga.

Varasema majaehitamise kogemusega Tellijad C-d eelistavad rohkem unikaalseid individuaalprojektiga maju ning seetõttu kujuneb sageli projekteerimis- ja ehitusaeg pikemaks tänu mahukamale projektile ning ka keerulisematele ehituskonstruktsioonidele. Samas Tellija C suudab ehituskvaliteeti kontrolli all hoida ning maja plaanitud tähtaega oluliselt ületamata valmis saada.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Testament, pärandvara ja pärijate õigused praktikas - Evi Hindpere

Tõnu Toompark: kinnisvaraturg pigem jahtub

26.11.2014 Tõnu Toompark

Äripaev Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ omanik Tõnu Toompark ütles Delovõje Vedomosti konverentsil „Eduvõti 2015“, et kinnisvaraturu kohta ei saa öelda, et toimub üle kuumenemine, sest hindade tõus kehtib ainult elamispindade kohta, mujal pigem on jahtumine.

„Kinnisvaraturg ei ole asi iseenesest, vaid on ikkagi majanduse üks osa. Viimasel ajal on turu jahtumist tunda. Kinnisvaraturgu mõjutab see, et meie turg on väike ja sõltub lähinaabritest,“ ütles Toompark. „Majanduse pikaajalised väljavaated on ebakindlad ja loodame kõike paremat. Praktika on tõe kriteerium.”

Toompargi sõnul on kogu Eesti majanduse ja kinnisvaraturu probleem rahvastiku olukord. Rännatakse välja, inimesed surevad ära. See viitab tema sõnul sellele, et sellist uut nõudluselainet ei tule nagu enne masu.

Tallinna elanike arv kasvab ja kinnisvaraturg muutub eelkõige Tallinnas. Toompargi sõnul on ka Tallinna uute korterite arv kasvanud umbes 70-80% aasta algusest. „Tegemist on kiire kasvuga,“ tõdes ta. „Arendajate jaoks see tähendab seda, et nüüd on neil vaja müügiinimest, kes aktiivselt müüb ja näeb vaeva, et tehing toimuks, mitte nn assistenti, kes sõlmib müügilepingut,“ märkis Toompark.

Kui varem oli Toompargi sõnul nii, et pakkumisi oli teatud tänaval või teatud linnosas, siis nüüd on pakkumine hajunud ning korterite müügipakkumise arv on tempokalt kasvanud.

Korterihindade kasvu argumendid: madalad intressimäärad, tööpuuduse vähenemine, aktiivne eluasemeturg, suhteliselt kõrge ostujõud, kinnisvara ostetakse investeeringuteks ebastabiilsel ajal.

Korteri hinnalanguse argumendid: ebastabiilne majandus, demograafilised põhjused, ühe rohkem pakkumist tiheneva müüjate vahel, vähenevad investeeringud üüri eesmärgil ja väheneb nõudlus, tehingute arvu langus.

Alyona Stadnik
alyona.stadnik@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/26/tonu-toompark-kinnisvaraturg-jahtub

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine

Тоомпарк: не стоит ждать новой волны спроса

26.11.2014 Tõnu Toompark

Тыну Тоомпарк, являющийся владельцем Adaur Grupp OÜ и Kinnisvarakool OÜ, но более известный как эксперт по рынку недвижимости, на сегодняшней конференции Деловых ведомостей «Ключ к успеху 2015» отметил, что отголоски российско-украинского конфликта мы будем ощущать еще долго.

И, к сожалению, это касается и рынка недвижимости Эстонии, так как инвестиционная готовность компаний и чувство уверенности потребителей оставляют желать лучшего.

Специалист огласил 3 возможных сценария развития на рынке недвижимости: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный (см. фото).
До сих пор рост оборота жилищного рынка значительно опережал рост экономики: росли как цены, так и количество сделок. Однако сегодня мы наблюдаем, что рынок жилья перегрет.

Процентные ставки по новым жилищным кредитам находятся на самом низком уровне за всю историю. Мало того, по прогнозам, в ближайшие годы процентная ставка (Euribor) так и останется на очень низком уровне. Несмотря на сокращение количества сделок с квартирами, оборот жилищных кредитов растёт, остаток по жилищным кредитам начал увеличиваться. Потребителям предлагаются выгодные условия кредитования, но, несмотря на это, чрезмерного взятия кредитов нет.
А при этом, количество населения в стране сокращается, и это влияет на всю экономику Эстонии. И не стоит ожидать новой волны спроса. Её не будет.

Количество новостроек на рынке квартир Таллинна резко возросло. Буквально за одну ночь рынок стал рынком покупателя. Из ситуации дефициты мы попали в среду с жёсткой конкуренцией.

Как могут расти продажи новых квартир, если общее количество квартирных сделок падает? Учитывая темпы продаж, сегодня количество предложений ещё не катастрофично, но количество предложений на квартирном рынке быстро увеличивается. А вот ужесточение конкуренции между продавцами недвижимости пошло на пользу покупателям, так как рост цен замедлился.

Но почему же при росте предложений сделок заключается меньше?

За рост говорят следующие факторы:

Сверхнизкая процентная ставка, растущий оборот кредитов, хорошие условия кредитования
Сокращающаяся безработица, растущие зарплаты
Хороший уровень потребительской уверенности
Активный квартирный рынок
Относительно высокий уровень покупательской способности
Привлекательность недвижимости как объекта инвестиции в нестабильный период

За падение цен следующие факторы:

Нестабильная экономика
Демографические причины
Возрастающее количество предложений, ужесточающаяся конкуренция между продавцами (вторичный и первичный рынок)
Подорожание недвижимости
Уменьшение инвестиций с целью сдачи в аренду и падение спроса
Падение спроса (количества сделок)

dv.ee

Тоомпарк: не стоит ждать новой волны спроса

26.11.2014 Tõnu Toompark

Специалист огласил 3 возможных сценария развития на рынке недвижимости: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный.

До сих пор рост оборота жилищного рынка значительно опережал рост экономики: росли как цены, так и количество сделок. Однако сегодня мы наблюдаем, что рынок жилья перегрет.

При этом количество населения в стране сокращается, и это влияет на всю экономику Эстонии. И не стоит ожидать новой волны спроса. Её не будет.

Но почему же при росте предложений сделок заключается меньше?

За рост говорят следующие факторы:

Сверхнизкая процентная ставка, растущий оборот кредитов, хорошие условия кредитования
Сокращающаяся безработица, растущие зарплаты
Хороший уровень потребительской уверенности
Активный квартирный рынок
Относительно высокий уровень покупательской способности
Привлекательность недвижимости как объекта инвестиции в нестабильный период

За падение цен следующие факторы:

Нестабильная экономика
Демографические причины
Возрастающее количество предложений, ужесточающаяся конкуренция между продавцами (вторичный и первичный рынок)
Подорожание недвижимости
Уменьшение инвестиций с целью сдачи в аренду и падение спроса
Падение спроса (количества сделок)

dv.ee

Tõnu Toompark: kinnisvaraturg pigem jahtub

26.11.2014 Tõnu Toompark

„Kinnisvaraturg ei ole asi iseenesest, vaid on ikkagi majanduse üks osa. Viimasel ajal on turu jahtumist tunda. Kinnisvaraturgu mõjutab see, et meie turg on väike ja sõltub lähinaabritest,“ ütles Toompark. „Majanduse pikaajalised väljavaated on ebakindlad ja loodame kõike paremat. Praktika on tõe kriteerium.”

Kui varem oli Toompargi sõnul nii, et pakkumisi oli teatud tänaval või teatud linnosas, siis nüüd on pakkumine hajunud ning korterite müügipakkumise arv on tempokalt kasvanud.

Korterihindade kasvu argumendid: madalad intressimäärad, tööpuuduse vähenemine, aktiivne eluasemeturg, suhteliselt kõrge ostujõud, kinnisvara ostetakse investeeringuteks ebastabiilsel ajal.

Alyona Stadnik
alyona.stadnik@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/26/tonu-toompark-kinnisvaraturg-jahtub