Kas maksab avalikul enampakkumisel üürilepinguga koormatud kinnisvara soetada?

29.04.2013

Avalikelt enampakkumistelt kinnisvara ostmine muutub järjest populaarsemaks, kuid meedias kajastatud puuküürnike juhtumid teevad ostjad ettevaatlikuks. Millised on enampakkumiselt üürilepinguga koormatud kinnisvara ostja õiguslikud võimalused, ja kas ost ennast ära tasub, selgitab advokaadibüroo Varul jurist Kärt Pormeister.

Avalikelt enampakkumistelt kinnisvara soetamine on kujunemas järjest populaarsemaks investeerimisvõimaluseks nii isiklikel kui ärilistel motiividel. Paraku on praktikas probleeme seoses müüdaval varal lasuvate üürilepingutega ning nii on ka meedias laialt kajastust leidnud tegelased, keda nimetatakse puuküürnikeks.

Negatiivne meediakajastus võib aga mõjuda potentsiaalsele ostjale demotiveerivalt ning nii kiputakse pigem hoiduma sellise kinnisvara ostmisest avalikelt enampakkumiselt, mis on või võib olla koormatud üürilepinguga.

Artikli eesmärk on avada õiguslike võimaluste tagamaid avalikult enampakkumiselt kinnisvara soetamisel uuele omanikule, kes soovib vabaneda probleemsetest üürnikest. Eelkõige peab artikli autor vajalikuks lükata ümber linnalegende justkui probleemsest üürnikust oleks ülemäära keerukas või üldse mitte võimalik lahti saada.

Salajased kahtlase sisuga üürilepingud

Esmalt tuleb eristada kahte olukorda: kas kinnisvaral lasuva üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märge või mitte. Praktikas võib juhtuda, et keegi peale võlgniku, kelle kinnisvara avalikul enampakkumisel müüakse, ei tea, kas kinnisvaral lasub üürileping või mitte.

Nii on juhtunud, et paar päeva enne avaliku enampakkumise toimumist ujub pinnale kahtlase sisuga üürileping. Selline üürileping on tavaliselt sõlmitud üürileandja jaoks võrdlemisi või isegi äärmiselt kahjulikel tingimustel. Praktikast võib tuua näite, kus üürilepinguga kohustus üürileandja tasuma kõiki korteriga seotud kommunaalkulusid ning ka kogu korteri sisustus, k.a. köögimööbel, vann jms, oli üürilepingusse märgitud üürnikule kuuluva varana.

Sellises kahtlases olukorras ei pruugi ostja olla huvitatud tülika olukorraga tegelemisest ning nii ei pruugigi objektile huvilisi leiduda. Küll aga teenib see selle ostja huve, kes ei lase ennast sellisest olukorrast heidutada. Nagu öeldakse on julge hundi rind rasvane ja ka avalikult enampakkumiselt soodsalt kinnisvara soetada sooviv isik ei pea laskma viimases hädas kõiksugu trikke tegema hakkaval endisel omanikul ennast takistada.

Kinnistusraamatust nähtavad üürilepingud

Uuele omanikule avanevate õiguslike võimaluste osas tuleb eristada neid olukordi, kus üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märge, nendest, kus selline märge puudub. Oluline on silmas pidada, et võimalused, mis avanevad potentsiaalsele ostjale uue omanikuna üürilepingu ülesütlemiseks, mille kohta on kinnistusraamatus märge, on tal ka igal juhul olukorras, kus selline märge puudub.

Seda eelkõige põhjusel, et kinnistusraamatu märke eesmärk on üürniku kaitse, mistõttu vastava märke puudumisel on ka uuel üürileandjal paindlikumad võimalused üürilepingu ülesütlemiseks.

Olukorras, kus potentsiaalne ostja näeb juba kinnistusraamatust märget üürilepingu kohta, on esiteks võimalik, et üürileping on kinnistusraamatus järjekoha poolest tagapool sissenõudja nõudest või selle tagatiseks olevast õigusest, mille tõttu võlgnikule kuuluvat kinnisvara üldse avalikul enampakkumisel müüakse.

Sellisel juhul märge üürilepingu kohta kustutatakse ning uue omaniku jaoks on kinnistul lasuva üürilepingu näol tegemist kinnistusraamatusse kandmata üürilepinguga. Kui aga üürilepingu märge on oma järjekoha poolest eespool, võib ostja mõelda täitemenetluse algatanud sissenõudjaga kokkuleppele jõudmisele viimasele kuuluva nõude loovutamiseks ostjale. Lihtsamalt öeldes võib potentsiaalne uus omanik omandada nõude, millega saab ise astuda kinnisasja senise omaniku võlausaldaja rolli.

Sellise kokkuleppe saavutamisel saab ostja kontrollida täitemenetlust sissenõudja positsioonist ning seega kasutada ka sissenõudjale tagatud tehingute tagasivõitmise võimalust. Nimelt sätestab TMS § 187, et sissenõudja võib esitada tagasivõitmise hagi nõudega, et kohus tunnistaks kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudja huvisid.

See eeldab aga, et üürileping oleks sõlmitud kolme aasta jooksul enne tagasivõitmishagi esitamist ning et üürileping oleks sõlmitud teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, millest teine pool ehk üürnik ka teadis või pidi teadma. Mõeldav on näiteks ülalmainitud olukord, kus paar päeva enne avalikku enampakkumist ilmub välja kahtlase sisuga üürileping, mille kinnisvara omanik on sõlminud nt perekonnaliikme või sõbraga.

Sellisel juhul on võrdlemisi kerge argumenteerida sissenõudja huvide teadlikku kahjustamist. Lähikondlasega üürilepingu sõlmimise puhul ning ka olukorras, kus üürileping on sõlmitud kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või vara arestimist, eeldataksegi, et tegemist on olnud sissenõudja huvide teadliku kahjustamisega. Sellisel juhul on tõendamiskoormis ümber pööratud ning kinnisvara uus omanik ei pea tõendama tema huvide teadlikku kahjustamist.

Olukorras, kus ostja ongi astunud sissenõudja rolli ja omandanud nõude kinnisvara omaniku vastu, on mõeldav ka pankrotimenetluse algatamine kinnisvara omaniku suhtes. See võimaldaks näiteks juhul, kui uuele omanikule kahjulik üürileping on sõlmitud endise omaniku lähikondsega pankrotiseaduse mõistes, kuid varem kui 3 aastat enne täitemenetlust, esitada tagasivõitmise hagi ka üürilepingu suhtes, mis on sõlmitud 5 aastat enne ajutise pankrotihalduri määramist pankrotimenetluse raames.

Võimalikud üürilepingud, mille olemasolu on teadmata

Olukorras, kus avalikul enampakkumisel müüdava kinnisvara osas puudub kinnistusraamatus märge üürilepingu kohta, on potentsiaalsel ostjal lisaks ülaltoodud võimalusele ka muid valikuid. Nii viitab TMS § 161 sellisel juhul VÕS §-s 323 sätestatule.

Viimati viidatud säte käsitlebki justnimelt olukordi, kus üürileandja õigused ja kohustused lähevad ühelt isikult teisele üle, nii nagu see toimub ka kinnisvara soetamisel avalikul enampakkumisel. VÕS § 323 lõige 1 annab kinnisvara uuele omanikule võimaluse 3 kuu jooksul pärast kinnisasja omanikuks saamist öelda üürileping üles, teatades sellest üürnikule 3 kuud ette.

Eluruumi puhul kohaldub aga viidatud sätte viimase lause kohaselt kitsendus, mille järgi eluruumi puhul on selline ülesütlemise võimalus uuel omanikul juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Samas tuleneb Riigikohtu praktikast, et selline «tungiv omavajadus» ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid pigem tuleb sellena mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Seejuures ei eelda VÕS § 323 lõikes 1 sätestatu poolte huvide kaalumist, vaid lähtub justnimelt üürileandja ehk uue omaniku vajadustest ega nõua üürniku vajaduste ja huvide kaalumist üürileandja omade suhtes.

Tähelepanelik tuleb küll olla selle osas, et VÕS § 323 teise lõike järgi tekib kirjeldatud olukorras tähtajalise üürilepingu ülesütlemisel kinnisasja eelmisel omanikul kahjuhüvitiskohustus üürniku ees. See aga ei puuduta enam isikut, kes on huvitatud avalikult enampakkumiselt üürilepinguga koormatud kinnisvara ostmisest.

Üürilepingu ülesütlemise tavapärased alused

Hoolimata sellest, millise üürilepinguga ülalnimetatutest avalikult enampakkumiselt soetatud kinnisasi koormatud on, saab uus omanik alati rakendada kõiki tavapäraseid VÕS-is sätestatud üürileandja õigusi üürilepingu erakorraliseks või korraliseks ülesütlemiseks.

Problemaatiliseks võib küll sellisel juhul kujuneda olukord, kus sõlmitud on tähtajaline eluruumi üürileping. Sellisel juhul tõttab aga appi VÕS § 313, mis annab võimaluse ka tähtajalise üürilepingu erakorraliselt enne üürilepingus märgitud tähtaja möödumist üles öelda.

Selleks peab olema üürileandjal mõjuv põhjus ning kaalumisel kuuluvad mõlema poole huvid. Loetelu mõjuvatest põhjustest on lahtine ning Riigikohus on selgelt väljendanud seisukohta, et VÕS § 313 lõige 1, mis annab õigus üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda, on eraldi norm selle järgnevatest VÕS sätetest, mis loetlevad konkreetseid mõjuvate põhjustena käsitletavaid olukordi.

Nii on Riigikohus sedastanud, et põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Uue omaniku potentsiaalsed praktilised probleemid

Ülaltoodu taustal tuleb arvestada sellega, et üürilepingu ülesütlemisel üritab probleemne üürnik ülesütlemist suure tõenäosusega vaidlustada ja niisama naljalt juba ruume ei vabasta. Sellest ka nimetus puuküürnik.

Selleks, et kohtutäituri abiga üürnikku välja tõsta, on vaja täitedokumenti. Olukorras, kus soetatav kinnisvara ei ole üürilepingu koormatud ja seal elabki näiteks endine omanik ise, teenib sundenampakkumise akt täitedokumendi eesmärki ning uus omanik ei pea eraldi kohtusse pöörduma selleks, et kohtutäitur saaks ruumid omaniku valdusest välja nõuda. Üürilepingute puhul aga välistab TMS sellise võimaluse üheselt, sätestades, et sundenampakkumise akti alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.

Üürilepingu ülesütlemise lõpetamise juriidiline fakt ongi see, mida puuküürnik suure tõenäosusega vaidlustada püüab. Seeläbi venib aga väljatõstmise protsess kohtumenetluse tõttu. See ei tähenda aga, et üürnik saaks väljatõstmist igavesti vältida. Kui uus omanik on esitanud ülesütlemise avalduse ning kohus tuvastab, et ülesütlemine toimus õiguspäraselt, tiksub paralleelselt vaidluse lahendamisega edasi ka näiteks VÕS §-s 323 lõikes 1 sätestatud ülesütlemisel kohustuslik 3-kuuline etteteatamistähtaeg.

Loomulikult on kõik ülalkirjeldatud õiguskaitsevahendid kulukad nii ajaliselt kui rahaliselt. Küll aga on majanduslikult ratsionaalselt mõeldes lihtne jõuda järelduseni, et kui kinnisvara ennast on võimalik soetada näiteks kasvõi 10 000 eurot soodsamalt, siis lisanduda võivad kohtu-, õigusabi-, aja- ja energiakulu ei tingi kirjeldatud viisil kinnisvara soetamise investeerimispotentsiaali olematust.

Rahaline võit on sellisel juhul ostja jaoks jätkuvalt märgatav ning peaks teenima motivatsioonina avalikult enampakkumiselt kinnisvara soetamiseks isegi juhul, kui kinnisvara on tõenäoliselt üürilepinguga koormatud.

Tuleb ju ka silmas pidada, et mida problemaatilisem on olukord võimaliku üürilepinguga, seda madalama hinnaga on kohtutäitur sunnitud vara müüma, et tagada sundmüügi edukus.

Kärt Pormeister
Advokaadibüroo Varul

Nordecon annab tellijale üle Rotermanni kvartalis valminud ärihoone

29.04.2013

Nordecon AS andis täna Tallinna kesklinnas asuva Rotermanni kvartali arendamisega tegelevale Rotermanni City OÜ-le üle aadressil Rotermanni 10 valminud äri- ja eluhoone. Külaliskorteritega ärihoone ehitus kestis 12 kuud.

„Nii nagu iga uue ehituslepingu sõlmimine valmistab ehitajale heameelt, on ka maja valmides tavaliselt tunne väga hea – olemas on midagi reaalset ja käegakatsutavat. Kui hoone on silmale ilus vaadata ja linnaruumi hästi sobitub, siis on ehitajal veelgi enam põhjust rahul olla,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Erkki Suurorg. „Rotermanni 10 asuv äri- ja eluhoone vastab neile tingimustele ning peaks rahulolu ka tellijale pakkuma. Selle kvartali arenduses on taas tehtud suur samm edasi.“

“Rotermanni 10 valmimine on esimesest sammust alates olnud väga huvitav tailor-made projekt. Sarnaselt teistele majadele Rotermanni Kvartalis, ei ole ka R10 kuidagi sarnanev tavalise arhitektuuriga, samas kujunes sellest välja väga palju juurde andev osa tervele kvartalile,“ lausus US Invest AS nõukogu liige Tõnis Sõõrumaa. „Omamoodi käsitööprojektiks saab seda nimetada eelkõige selle tõttu, et pea igal sammul on arendaja oma sõna sekka öelnud ning samm-sammult töö käigus maja veel paremuse poole lihvinud. Ehitajale valmistab selline pühendumine kindlasti pigem lisatööd, aga maja vastu võttes jagub tegelikult ehitajale ainult kiidusõnu, kes on kogu projekti vältel olnud vaieldamatult väga kõrgel tasemel. Heast kvaliteedist räägib ka see, et valmimise hetkel on müümata veel vaid 4 korterit, üldiselt müüsid kõik pinnad kiiremini kui korrused kerkida jõudsid.”

Rotermanni 10 hoone suletud netopinna suuruseks on 3000 ruutmeetrit. Esimesel korrusel on avanud uksed Eestis esimene Springfieldi rõivakauplus, teisel korrusel asub 310 ruutmeetri suurune A-klassi äripind ning kolmandast seitsmenda korruseni paikneb 18 erineva suurusega külaliskorterit. Maa all asuvad kahel korrusel garaažid ning panipaigad. Hoone arhitektuurse lahenduse autoriks on Alver Arhitektid.

Riigi Kinnisvara AS otsib uue Tallinna vangla projekteerijat

29.04.2013

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas välja rahvusvahelise projekteerimistööde riigihanke, millega soovitakse leida põhiprojekti koostajat uue Tallinna vangla ja arestimaja ning taristu tarbeks.

Uus Tallinna vangla ehitatakse Rae valda Soodevahe külla ja selle projekteerimisel pööratakse erilist tähelepanu energiasäästlikkusele, keskkonnasäästlikkusele ja turvalisusele. Hooneid peab olema võimalik rajada optimaalsete rajamiskuludega, ruumikasutus olema efektiivne, ülalpidamiskulud madalad ning konstruktsioonid ja tehnosüsteemid ajas vastupidavad ja kauakestvad.

Uus Tallinna vangla on plaanitud kambersüsteemi tüüpi vanglana ning sinna luuakse lisaks vanglale avavangla, arestimaja ja praegu Maardus asuv Tallinna vangla tervishoiuosakond. Vanglasse on planeeritud ca 1000 kohta, arestimajja 150 kohta ning avavanglasse 100 kohta. Samuti ehitatakse välja uus väljasaatmis- ja interneerimiskeskus.

Hanke eeldatav maksumus 1 450 000 eurot. Pakkumusi oodatakse kuni 17. juunini.

5 head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu

29.04.2013

Kõik võivad ette kujutada, kuidas uus 4-realine maantee, vägev keemiatehas, tuumajaama plahvatus või lekkivalt naftatankerilt randa loksunud must kuld suudavad ära rikkuda ümbruskonna elanike ja kinnisvaraomanike senise idülli.

Kohalikus mastaabis kinnisvaraturu kihva keeramiseks ei olegi tavaliselt rohkem vaja, kui mõnda vägevat infrastruktuuriprojekti või loodusõnnetust. Mõnikord piisab ka eriti „toredast“ naabrist. Ent mis saab siis, kui läbimõtlematult või ignorantselt toimetatakse hoopi suuremas mastaabis? Mõju on täpselt sama, kuid märksa suuremas ulatuses.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu piirkondlikult

Narva kaasus

2009 aastal alustati Narvas mitmete suurte ehitusprojektidega. Linna voolas sadade viisi välismaiseid ehitustöölisi ning Eestist voolas välja miljoneid eurosid. Ent midagi jäi ka siia – üüritulu.

Nii ehitusjuhid kui lihttöölised oli vaja kuskile majutada ning kohalikest majutusasutustest jäi väheks. Nii leidsid Narva ja ümberkaudsete asulate/linnade kinnisvara omanikud üldise majandusliku viletsuse taustal suurepärase võimaluse. Suure nõudluse tõttu üürihinnad järjest tõusid ulatudes Tallinna üürihindade tasemele või isegi kõrgemale.

Üürile antava vara turuväärtus oli samas kolm korda odavam ning tootlus seega kolm korda kõrgem. Kinnisvara, mida tavaolukorras poleks vajatud ning mis oleks maha müüdud, anti üürile. Müügiportfell tõmbas kokku ning hinnad on läinud aina ülespoole. Muidugi kaasneb positiivsena see, et olemasolevad kinnisvaraomanikud võivad end rikkamana tunda.

Ka linnas üliväga vajalikud kortermajade renoveerimisinvesteeringud ei tundu enam varsti vara hinda arvestades ebamõistlikult suured. Ent pole head ilma halvata – mis saab siis, kui paari aasta pärast kogu ehitushullus läbi saab? Sajad ehitajad lähevad minema ja korterid jäävad tühjaks.

Omanike meelehärmiks tuleb üüritulude sissekasseerimise asemel hoopis kommunaalkulusid tasuma hakata. Tahaks korteri maha müüa, aga sama sooviga tulevad lagedale ka paljud teised ning kinnisvara hinnad langevad? Tulevik tundub pikas perspektiivis igatahes pigem tumenevat ning kuidas iganes see lugu Narvas lõpeb, saab olema parasjagu suur segadus.

Quena kaasus

Hiina majandusime on tekitanud palju vastakaid arvamusi. Ühest küljest kiitust ning teisalt umbusku ja kriitikat. Viimase poole pealt on korduvalt esile toodud müstilise majanduskasvu mootoriks olnud ehitussektori kibedaid vilju – tühjana seisvaid kummituslinnu.

Ma pole Hiinas käinud, kuid sel aastal mööda Egiptuse linnu ja kolkaid ringi rännates nägin täpselt sama asja sealses kõrbes. Näiteks Quenas, kuid sama pilt avanes väga paljudes teisteski suurtes ja väikestes linnades.

Kümnete, et mitte öelda sadade kaupa pooleliolevaid kortermaju. Kvartalitäied korrusmaju tühermaal. Mitte miski ei andnud märku, et sinna oleks tekkimas elanikkonda. Kuigi selle Kesk-Ida tihedaima asustusega riigi elanikkond kasvab kiiresti, ei kipu inimesed oma elamisharjumusi muutma ning ega seal tolmustes kortermajade kvartalites eriti mõnus olegi.

Kliimat arvestades püsivad need tellis- ja betoonmajad seni püsti, kuni järgnev põlvkond enam mujale ei mahu ja peab need asustama. Täna on seal põllul aga hulk raisatud raha ning minul sügavalt meelde jäänud mälestus tõeliselt absurdsest kinnisvaraarendusest, millele Eesti kurioosumid lähedalegi ei pääse.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu riiklikult

Hispaania kaasus

Sarnaselt Eestile on ka Hispaanias väga suur hulk eluruumide kasutajatest selle omanikud. Selle taustaks on ajaloolised põhjused, riiklik fiskaalpoliitika ning hispaanlaste vastav eneseteadvus.

Esimene kosmiline – peaaegu kolmekordne – hinnakasv Hispaania kinnisvaraturul leidis aset aastatel 1985 – 1991. Järgnenud perioodil vahemikus 1992 – 1996 püsis turg stabiilsena. Siis aga puhuti õhku juurde – hinnad kolmekordistusid taas, kuigi lähtejoon oli juba niigi kõrge.

Tulemuseks oli, et kinnisvaraturul toimuvat dikteerisid Inglise ja Prantsuse pensionärid. Samas noortel hispaanlastel, kel oli põhjust vanust jms asjaolusid silmas pidades oma pere ja kodu luua, ei käinud jõud lihtsalt koduostmisest üle.

Kuigi 2008 aastal alanud kriisi tulemusena on tänaseks hinnad langenud taas 2004 aasta tasemele ning mõningatel hinnangutel (inflatsiooni arvestades suure tõenäosusega) langevad veelgi usun, et selle mulli tagajärgi klaaritakse Hispaanias veel pikalt.

Olgu öeldud, et täpselt samas suunas oli teel ka näiteks Bulgaaria, kus 2008 aastal tehti ligi veerand kinnisvaratehingutest välismaalaste poolt. Tehinguobjektideks aga olid paljuski suvituskorterid, mille reaalne kasutusväärtus Maslow vajaduste hierarhiat arvestades on suhteliselt nigel.

Kui ärijuhtide otsuseid dikteerivad rahanumbrid, siis riigimehed peaks sellises olukorras ikka küsima, et mis saab tuhandetest randadesse ehitatud kortermajadest, kui trendid muutuvad inng ühe turismisihtkoha asemel muutub popiks hoopis mõni teine?

Läti kaasus

2010 suvel jõustus võlakriisis siplevas Lätis seadus, millega sisuliselt garanteeriti kõigile piisavalt varakatele huvilistele Läti (loe: Euroopa Liidu) elamisluba. Tollaselt hinnatasemelt 580 eur/m2 on Riia tüüpkorterite hinnad tänaseks kahekordistunud ning sarnaselt Eestile tõus jätkub. Kuid probleemiks ei ole mitte hinnatõus, sest nii madal hind ei olegi ehitushindu arvestades jätkusuutlik.

Aga probleem on sihtgrupis – kinnisvara ostjateks on päris palju inimesed, kellel seda vara tegelikult vaja pole. Riia planeerimispiirkonnas (sinna kuuluvad ka mereaarsed piirkonnad ja paljud Riia lähedased linnad) on minimaalseks elamisloa kriteeriumiks ca 150 000 euro suurune kinnisvaraost, mille eest saad endale likviidse ning hästi väljarenditava korteri. Aga alternatiiviks on osta kinnisvara minimaalselt ca 75 000 euro eest väljaspool Riia planeerimispiirkonda.

Nüüd kujutage ette olukorda, kus Eesti valitsus hakkaks mingite seadustega forsseerima välismaalaste poolt kinnisvara ostmist Türil või Kilingi-Nõmmes. Tänased müüjad oleks küll õnnelikud, sest saavad oma vara eest väga hea hinna, kuid mida teeb edasi sealne kogukond, kui uued omanikud ei hoolda/halda ega maksa näiteks kommunaalmakse?

Või kui 5800 elanikuga Türi linnas ostaks omale korterid 10 bussi täit hiinlasi ehk siis ca 10% Türi tulevastest elanikest? Ühel päeval saab elamisloa ostjatel Lätis „elamisest“ isu täis ning kogu see kokku ostetud kraam pannakse müüki tagasi.

Eriti, kui põhjuseks on uued seadused, mis need elamisload lõpetavad. Kukkumine saab olema valus mitte ainult hiinlastele ja venelastele vaid ka lätlastele endile.

Aga kuidas rikkuda kinnisvaraturgu rahvusvaheliselt?

USA kaasus

Kuna kõigi eelmiste variantide korraga kasutamine suures mastaabis on veidi keeruline, siis tuleb lihtsalt valimatult kõigile ja iga hinnaga eluasemelaenu väljastada ning lasta selle laenu eest üha uusi ja uusi arendusprojekte käivitada, nii kommerts- kui elukondlikke projekte. Seejuures tasub seda teha olukorras, kus õigusruum tegelikult laenuandja huve eriti ei kaitse, mistõttu peavad laenukontorid kogu oma kehvakvaliteedilise krediidiportfelli müüma edasi rahvusvahelistele pankadele.

Konkreetne kodu ja sellega seotud võlg muutub statistikaks ning statistika muutub suureks valeks, millega investorid end petavad. Ent ühel hetkel ei ole võimalik enam ei endale ega teistele valetada ning hetkega kaob maailmast umbes gaziljon dollarit, mis on lihtsalt ära laristatud. Nii nägimegi 2008 aastal, kuidas kadus usaldus finantssektori ning sellega seoses ka kinnisvarasektori vastu.

Rahvusvaheliselt. Kahjuks pole ma lugenud ühtegi analüüsi, kuidas on see krahh mõjutanud neid, kes olid selleks ajaks omale ostnud krundi Kuu peal. Muidu võiks kirjutada ka kinnisvaraturu universaalsest rikkumisest.

Eestlastel on tihti kombeks iseennast kiruda ning nautida oma masendust. Ent küsime, mida me oleme teinud selleks, et Eesti kinnisvaraturg korralikult tuksi keerata? Ja tunnistame, et peaaegu mitte midagi.

Mõned arglikud katsetused inimliku ahnusega 2006-2007 kinnisvaramulli käigus, mõned üledimensioneeritud infrastruktuuriprojektid Tallinn-Tartu maanteel ja veidi ettenägematut korraldamatust Narva ehitusturul ning ongi enam-vähem kõik.

Riiklikul tasemel lolluse võidujooksus on Hispaania, Iirimaa ja Küpros saanud oma vahevõidud. Järgmise etapivõidu võtavad ilmselt lätlased.

Eesti valitsuse majanduspoliitika ja kinnisvaraturu kritiseerijate seisukohtadest hoolimata on mul hea meel, et me selles küsimuses Euroopa esimese viie hulgas ei ole.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara

Esimene kvartal kinnisvaraturul: hinnatõus jätkus, põllumaad müüakse aina rohkem

29.04.2013

Käesoleva aasta esimene kvartal jätkas tõusulainel, mida vedasid nii aktiivne korteriturg Harjumaal ja Tartus kui ka aina hoogustuv põllu- ja maatulundusmaade müük.

Maa-ameti statistika kohaselt teostati I kvartalis kogu riigis 8751 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaliseks mahuks kujunes 423,77 miljonit eurot. Võrreldes möödunud aasta neljanda kvartaliga, langes tehingute hulk 10,1% ja rahaline kogumaht 17,4%. Aastaga kasvasid samad näitajad aga vastavalt 14 ,8% ja 18,7%.

Numbreid vaadates on kõik igati loogiline – aasta algus on alati olnud vaiksem ja seetõttu toimus möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes langus. Aastaga on tehingute hulk tõusnud, sest hoogustunud on nii uusarendusteturg, väikeste investeerimiskorterite ostmine erinevates linnades kui ka hoonestamata maatulundusmaade soetamine.

Samas oli märtsis näha tehinguaktiivsuse tugevat aeglustumist, mis varasemate aastate aegridu vaadates oli üsna ootamatu. Seega seisame huvitava küsimuse ees – kas tegu oli lihtsalt mitmete sündmuste kokkulangemisega või olemegi jõudnud ennustatud ja oodatud stabiilsuseni, kus tehingute hulgad enam hoogsalt ei kasva ning edaspidi näeme igakuiselt nii tõuse kui languseid.

Tallinnas tegutsevad investorid ja noored pered

Esimeses kvartalis toimus pealinnas 2462 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes eelneva kvartaliga, langes tehinguaktiivsus 6,3%, kuid aastaga kerkis 11%. Sarnase mustriga oli ka korteriturg – I kvartalis müüdi 1679 korteriomandit, mis on 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes 9,1% vähem, kuid mulluse I kvartaliga kõrvutades 8,9% enam.

Hoopis teisiti on aga liikunud korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind. Kui esimeses kvartalis kujunes selleks 1048 eurot, siis tõus võrreldes möödunud aasta neljanda kvartaliga on 3,7% ning aastaga 10,7%.

Tõusu peamiseks põhjuseks on juba kaks aastat olnud uusarendused, kvaliteetsed renoveeritud korterid miljööaladel ning üha enam ka väikekorterid erinevates linnaosades (sh magalates). Just viimaste puhul on hinnatõus olnud märkimisväärseim ning on üsna tavaline, et nende ruutmeetrihind ületab juba tugevalt 1000 euro piiri.

Äärelinna ja magalate järelturukorterite vaikselt ülespoole tiksuvat tehinguhinnataset mõjutab ka see, et Tallinn on Eesti peamine sisemigratsiooni sihtkoht ning ränne, mis tähendab pidevat nõudlust, on olnud aktiivne. Samuti on neis linnaosades ostjaskonnaks noored pered, kes rajavad sinna oma esimese kodu. Tegelikult on magalate maine ka üha paranenud ning varasemate lammutamisjuttude asemel on hakatud rääkima elukeskkonna parandamisest ja investeeringutest parendustöödesse.

Tartus aktiivne, Pärnus vaiksem

Ka Tartus on kinnisvaraturul aina enam mõju avaldanud just uued arendusprojektid ning peamiselt kodumaised väikeinvestorid, kes üürimise eesmärgil väiksemaid kortereid soetavad. Seetõttu on ka tehingute hulk ja korterite keskmine hinnatase kasvanud.

Maa-ameti statistika kohaselt toimus käesoleva aasta I kvartalis Tartus 477 kinnisvara ostu-müügitehingut. Kui möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes langes tehinguaktiivsus 1,2%, siis aasta lõikes on müüdud kinnisvara hulk kasvanud 24,9%. Korterite ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes esimeses kvartalis 901 eurot.  Kvartaliga kerkis hinnatase 2,6% ja aastaga 9,9%.

Pärnu kinnisvaraturg on suhteliselt palju mõjutatud suvekorterite ostjatest ning on seetõttu ka üsnagi “lainetav”. Kuigi linnas on pakkumisel ka suur hulk buumiajast pärinevaid uusi kortereid, pole nendega toimuvate tehingute hulk ja mõju üldise hinnataseme kujundamisel kuigi suur, sest nii kohalike kui ka suvitajate seas on nõutud pigem järelturukorterid rannapiirkonnast äärelinnani.

Tehinguarvu dünaamika on Pärnus olnud kogu Eesti ja ka teiste suuremate linnadega sarnane. Esimeses kvartalis toimus 206 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis tähendab, et 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes toimus 13,8 protsendiline langus, kuid aastaga tõusis tehinguaktiivsus 20,5%. Korterite ruutmeetri mediaankeskmine hinnatase langes kvartaliga 6,1%, 699 eurole. Aastaga aga kerkis see 20,1%.

Maatulundusmaad ostetakse üha enam

Maade- ja majadeturul paistab üha rohkem silma maatulundus-, põllu- ja metsamaade ostmine ning see on mõjutanud ka kinnisvaraturu mahtude kasvu. Näiteks, ainuüksi hoonestamata maatulundusmaa osatähtsus kogu kinnisvaraturust on kasvanud 23,2 protsendini.

Käesoleva aasta I kvartalis teostati hoonestamata maatulundusmaadega kokku 2021 ostu-müügitehingut. Aastaga on tehingute hulk kasvanud 9,3% ja ruutmeetri keskmine mediaanhind 23,1%, 0,16 eurole. Hoonestatud maatulundusmaadega toimus esimeses kvartalis 202 müügitehingut, mille keskmiseks mediaanhinnaks tuli 24 202 eurot. Aastaga on vastavad väärtused kasvanud 24,7% ja 21%.

Haritava maa müük on aastaga kasvanud 34% ja selle keskmine pinnaühikuhind 36,4%. Metsamaa müük on olnud stabiilsem, aastaga langes müük 0,3%, kuid keskmine ruutmeetri mediaanhind kerkis 26,1%.

Põllumajandus- ja maatulunduslike maade tehingute hulga kasvu taga on enamasti investorid nii Eestist kui ka välismaalt, kes ostavad maid kokku perspektiivse tuluteenimise eesmärgil.

Näiteks üüritakse põllumaad talunikele ja suurematele tööstustele. Samuti ostetakse maad kokku ka lihtsalt rahapaigutusena ning PRIA toetuste najal neid ka hooldatakse. On ka strateegilisi välisinvestoreid, kes teavad, et tulevikus, toiduainete pideva kallinemise taustal, on põllumajandusmaad väga hinnas ning teravilja ja muude põllusaaduste kasvatamine üha kasumlikum.

Aasta jätkub stabiilselt

Juba pikemat aega on kinnisvaraturgu käsitlevates analüüsides ennustatud, et jõuame stabiilsusse, kus tehingutehulga kasv pigem aeglustub.Kuigi märtsikuise languse taustal ei ole mõtet veel põhjapanevaid järeldusi teha, on siiski üsna tõenäoline, et käesolev aasta kulgeb juba mullusest stabiilsemalt ning tõusude kõrval saavad tavapärasemaks ka väikesed langused.

Korterite hinnatase näitab lähikvartaliteks pigem kasvutrendi, kuid see ei jaotu ühtlaselt üle kogu Eesti. Tallinnas ning teistes tähtsamates tõmbekeskustes ning neid ümbritsevates omavalitsustes on kinnisvaraturg mõjutatud kohalikest elanikest ning pealinnas ja suvituspiirkondades ka välismaalastest ja investoritest, mis viib hinnataset pigem üles.

Teistes linnades-valdades, kus tööstus kiratseb ning rändesaldo on juba tugevalt negatiivne, on näha hindade jätkuvat kukkumist.Eramuturg jätkab aktiivse korterituru taustal vaikset taastumist.

Enam kasvab suvilate ja merelähedaste maamajade müük ning nõudlus on suurenemas ning logistiliselt heas asukohas ja korraliku infrastruktuuriga uusarenduste järele.

Artikli autor:
Risto Vähi
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa

Kinnisvara fotokoolitus toimub 06/05/2013

29.04.2013

Kinnisvarakool: kinnisvara fotokoolitusEsmaspäeval 06/05/2013 toimub “Kinnisvara fotokoolitus“, mida viib läbi fotograaf Hasso Hirvesoo.

Koolituse eesmärk on anda konkreetsed praktilised nõuanded, kuidas teha häid ja väga häid kinnisvarafotosid.

Koolitus on suunatud kõikidele, kel on kokkupuutumist kinnisvara pildistamisega – maaklerid, kinnisvaraspetsialistid, hobifotograafid…

TULE KOOLITUSELE, SEST NEED TEADMISED TOOVAD TULU!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või koolituse kodulehelt.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

 Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Keila kinnisvaraturg liigub teosammul ülesmäge

29.04.2013

Möödunud aastal tõusid Keila linnas nii majade kui ka korterite hinnad. Seega võib öelda, et Keila ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg liigub vaikselt tõusvas joones.

Tänasel päeval kõigub järelturu korterite keskmine hind 650-720 eur/m2 vahel. Majad, mis on ehitatud 1960-1970ndatel ning praeguseks osaliselt renoveeritud (katus ning aknad vahetatud, küttesüsteem uuendatud), jäävad hinnaklassi 55-95 000 eurot.

Vanemaid maju eelistavad hinnatundlikumad noored või lastega pered, kes renoveerivad maja vastavalt oma võimalustele. Inimesed, kes on pikka aega elanud üürimajas ning saanud kätte nn „majatunde”, soovivad ehitada endale ise kodu ning tunnevad huvi esmajärjekorras vanemate elamute vastu. Aina enam koguvad populaarsust majad, mis leiavad kasutust koduse lastehoiuna.

Kui korteriturul peatuda, siis Keila linnas ostetakse järjest enam kinnisvara ka investeeringu eesmärgil. Võib märkida, et eriti just üksikisikud paigutavad raha korterite ja majade alla. Tänaseid investoreid üüriturg soosib: on nii üürnikke kui ka üüritootlus on selgelt kõrgem kui raha lihtsalt pangakontol või sukasääres hoida.

Tänu soodsale üürihinnale ning Tallinna lähedusele tunnevad selliste üürikorterite vastu huvi mitte ainult üksikud inimesed või väikepered, vaid ka pealinnas tööl käivad inimesed. Kõige vähem ostetakse Keilasse maju, mille iga on kuni 10 aastat, kuna nende hinnaklass ületab 100 000 eurot ja tundub, et selliseid suuri laene noored täna ei riski võtta. Pole ju „buumiaeg”. Kuid praegune suures osas renoveerimist vajav ja nõukogudeaegne kinnisvara ei rahulda enam kõiki ostjaid.

Keila linnas aktiviseerub tasapisi nii kortermajade kui ka ridamajade arendustegevus. Ainuüksi linna ühes suuremas arenduses Sopsu-Toomas müüdi möödunud aastal neli krunti, mis näitab, et ka eramajade ehitus läheb kevadel suurema hooga lahti. Linnas alustatakse uusarendustega, kuhu on planeeritud nii korterid, ridaelamud kui ka paarismajad.

Hoogustub ehitustegevus, ostuhuvilistel tekib enam valikuvõimalusi ning kuna uusi kortereid Keilas müügis ei ole, siis võib eeldada, et nende vastu huvi tõuseb. Sellest johtuvalt uute korterite müükipaiskamine toob suurema hinnalõhe järelturu korterite ja uute vastvalminud korterite osas.

Seega Keila taastub vaikselt madalseisust ning kinnisvaraarendajad julgevad juba vaadata ka Tallinnast väljaspoole ja näevad seal taas potentsiaalseid ostjaid.

Keila Leht küsib:

Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Külli Friedrichson vastas Keila Lehe täiendavatele küsimustele. Kuivõrd oleneb korteri ruutmeetri hind tubade arvust ja kas eelistatakse väiksemaid või suuremaid kortereid?

Nõudlus on kõige suurem 1-3-toaliste korterite vastu. Suuremate korterite ruutmeetri hind on veidi madalam, võrreldes näiteks 1-2-toaliste omadega. Hind kujuneb rohkem sellest, kas korter on remonditud või mitte, kas asub vanas nõukaaegses majas või uues korterelamus. Tavapärane mööbel korteri müügi puhul hinda ei tõsta.

Mis on peale hinna olulised tingimused korteri või maja ostul: kooli, kaupluse, raudteejaama või terviseradade lähedus?

Kui peres on koolilapsed või kohe varsti kooliealiseks saavad lapsed, siis eelistatakse, et korter/ maja asuks võrdlemisi kooli ja tervisekeskuse (trennid) läheduses. Kui aga ostetav kodu on nii meelepärane, et see kaalub üles kõik vahemaad, siis kaugus ühest linna otsast teise ei saa määravaks mitteostmisel, sest Keila linna siseliinibuss on igati olemas.

Millest Keila piirkonda või tänavat eelistatakse?

Kortermajade puhul on populaarsed Keila linna tänavatest Põhja, Pae, Luha, Vasara. Allika tänava puhul nurisetakse parkimiskohtade kitsikuse pärast. Kruusa tänavat eelistavad rohkem need, kel asja terviseradadele (sportima või koeraga jalutama). Majade puhul tänavad ei ole nii olulised. Pigem mängib vana maja puhul rolli maja seisukord (sinna veel lisatav investeering), ülalpidamise kulud ning krundi suurus. Uuemate majade puhul ollakse väga nõudlikud ehituskvaliteedi suhtes ja et oleks juba paigaldatud korralik küttesüsteem. Kui perspektiivseks peate endise riidevabriku alale (Tuula tee 5) planeeritavat kinnisvaraarendust? Keila linn vajab uusi kortereid ja ridaelamuid. Juba ligi 1,5 aastat pole midagi ostjale olnud pakkuda. Alati leidub uue ostjaid, kes hindavad kaasaegseid küttelahendusi, mugavust ja huvitavat arhitektuurilist lahendust.

Vana riidevabriku alale ehitatavad kodud leiavad kindlasti omaniku. Tegemist on üsna huvitava projektiga. Lisaväärtust annab läheduses asuv kaunis korrastatud Keila mõisapark ja vaade jõele. Kuna Keilas alustavad sel aastal mitu arendajat kortermajade ning ridabokside ehitamist, siis võib tekkida tugev hinnakonkurents, kui peaks juhtuma nii, et need valmivad üsna üheaegselt.

Millal jõuab kinnisvaraturu elavnemine pikka aega tühjalt seisnud ärihooneteni?

Kinnisvaraturg on alati liikunud teatava intervalliga. Algul on elavnenud elukondlik kinnisvara turg ja siis tuleb ärikinnisvara tema sabas järele. Elavnemine algab ikka Tallinnast ning siis liigub äärealadele. Seega tuleb veel oodata umbes aasta.

Millised on viis magusamat müügis olevat kinnisvara Keilas? Kõige magusam jõudis just tehinguni – ühepereelamu Männiku tänaval. See oli korraliku küttesüsteemiga kivimaja. Ahvatlevad on kõrghaljastuse ja kommunikatsioonidega Sopsu- Tooma tänava piirkonda jäävad krundid. Linna südames, Haapsalu maanteel on kaks arenduseks sobilikku puumaja ja Kruusa tänava kortermajas on välja pakkuda korter, mis sobib ka investeeringuks, väljaüürimiseks.

Artikli autor:
Külli Friedrichson
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa

Uus elamispindade turuülevaade: kas korteriturul on liiga palju tehinguid?

26.04.2013

Tõnu Toompark: Ülevaade - Kas korteriturul on liiga palju tehinguid?Valminud on värske elamispindade turuülevaade “Kas korteriturul on liiga palju tehinguid?”.

Põhjalik ülevaade uurib, kas elamispindade turu kümnetesse protsentidesse ulatuvad tehingute arvu kasv ja hinnatõus on ohumärk või asjade normaalne rahulik areng.

Ülevaate eesmärk on anda elamispindade arendajatele ja finantseerijatele ning teistele turuosalistele selge vaade lähema aasta-pooleteise turuarengutest .

Traditsiooniliselt on ülevaate üks osa pühendatud uusarenduse sektorile.

Ülevaate esitlus toimub suulise esitlusena tellija juures, mille juurde käib ka presentatsiooni materjal.

Esitluse pikkus on orienteeruvalt 1,5 tundi.

Ülevaate tellimine ja kontaktid

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tark kinnisvarainvesteering päästab raha inflatsiooni eest

26.04.2013

Uus MaaSularaha kaotab aastatega oma väärtust, kinnisvara üldjuhul aga mitte, kinnitab Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht ja kutseline maakler Elari Tamm intervjuus ajalehele Postimees.

Soovitate vaba raha pangas hoiustamise asemel investeerida kinnisvarasse – millele tuginedes seda soovitate?

Esimene põhjus on inflatsioon. Käesolevaks aastaks prognoositakse majanduskasvu ja inflatsiooni käsikäes 3 protsendi ümber. Seega kui hoida raha sularahas või hoiusel kaotab see iga aastaga oma väärtust. Majandus võib kasvada ning seeläbi ka palgad ja sissetulekud, aga pelgalt raha hoidmine sukasääres on ebamõistlik.Teiseks on kinnisvarasse investeerimine, mis oma loomult pikaajajaline tegevus, näidanud head teenimisvõimalust. Kui kinnisvaraturg on madalaseisus on üürikortereid jätkuvalt vaja ning seetõttu on nõudlus olemas ka siis, kui näiteks börsil vaikus. Muidugi on kinnisvara üüri ja müügihinnad sõltuvad üldisest majandusest, aga seoses inimese loomuliku vajadusega omada katust peakohal on kinnisvara tunduvalt stabiilsem investeering kui näiteks aktsiad.

Kui räägitakse investeerimisest, jäävad paljude (ka vaba raha omavate) inimeste kõrvad suletuks, sest arvatakse, et see on rikaste lõbu. Millal võin end potentsiaalse investorina käsitleda? Alates mingist summast …?

Kinnisvarasse investeerimine eeldab tootluse ootust, mis tähendab soovi saada sellest tegevusest kasu. Üüritootlus on keskmiselt üle Eesti 6 protsendi juures aastas. Väikelinnades nagu Haapsalu ja Viljandi ning suurem Pärnu on täna üüritulu teenimise suhtes head asukohad. Korteri eest väikelinnas Viljandis tuleb välja käija 15 000 eurot ning üüri on võimalik teenida iga kuu 120-150 eurot, samad suurusjärgud on Haapsalus. Seega on võimalik oma investeeringult teenida kasu ning seda ka 15 000 euroga.

Inimesed koguvad, saavad pärandusi ja lotovõite … Mida peaksin vaba raha olemasolul esimeste asjadena tegema? Kuhu minema? Kellega rääkima?

Elu näitab, et vaba raha tekkimisel tehakse esimese asjana kulutused asjadele, mida sinnamaani ei ole saadud endale lubada. Hiljuti rääkisin ühe Eesti krooni ajal võidu saanud miljonäriga, et kuidas tal on läinud, tuli välja, et raha on otsas. Käidi reisimas, osteti auto, jalgrattad ja palju riideid. Nagu näha ei ole selline tarbimine jätkusuutlik eriti arvestades kergesti tulnud raha kiiret kadu.Täna pakuvad investeerimisnõustamist nii pangad kui ka kinnisvarafirmad. Uus Maas tegeleme ka väikeinvestorite elamispindade teemal nõustamisega, seega minu soovitus on püüda säilitada mõistlik meel ning vaadata endale meelepärased investeerimisalad, et teha edaspidi need ostud juba võidetud või pärandatud saadud raha kaudu teenitud viisidel.Soovitan investeerida kinnisvarasse, sest see on ka alustaja investorile kõige lihtsam mõista ning otse öeldes – ka käega katsutavam investeering.

Investeerimisvõimalusi on mitmeid ja inimeste valulävi, riskitaluvus ja isikuomadused erinevad. Millal ei tasu kinnisvarasse investeerimist valikuna kaaluda?

Kinnisvara investeeringud on pigem pikaajalised, seega kui oodatakse kiiret tulu ja kasvu ning investeeritakse vabaraha, mida on aga elamiseks või ka muuks otstarbeks üsna kiiresti vajalik võiksotsida alternatiive. Kuigi praegune kinnisvaraturg võimaldab head likviidsust rääkides korterite turust, seega on kinnisvara pikaajaline investeering ning vajab kannatlikkust. Eraldi teema on spekulatiivsed tehingud, kus leitakse hea hinnaga vara, mis kohe ka müüki pannakse, kuid see on spetsiifiline tegevus, mis nõuab teadmisi ja kogemusi ja ei pruugi soovitud kasu tuua.

Mida kinnisvarainvestorid üldjuhul valesti kipuvad tegema, kus libastuma, ja miks?

Kinnisvarasse investeerimisel tuleks jälgida kinnisvara põhitõde ja see on asukoha tähtsus. Me ei investeeri kinnisvarasse ainult üüritulu eesmärgil, vaid ka eeldusel, et see on hea piirkond, hea maja.Peamine investori viga seisneb kärsituses, kannatlikkus on kindlasti siinkontekstis voorus, mis peamiselt tuleneb asjaolust, et sul on aega oodata. Investeerimine on alati seotud riskidega, seega tuleks hinnata riski astet, millised on kasvu, tulu ja võiduvõimalused võrreldes sellega, kui kõik ei lähe plaanipäraselt.

Millise tiimi peaks värske väikeinvestor enda ümber koondama?

Selgeks tuleb teada, kui palju soovite investeerida. Välja tuleb valida piirkond, kuhu investeerida. Siin saab kaasa aidata maakler. Hea kui valitakse maakler, kes elab samas piirkonnas, kus müüb, sest seda ala tunneb ta kõige paremini ning edaspidi on seeläbi ka lihtsam investeeringul silm peal hoida. Samuti aitab maakler leida ka üürniku.Investeerimisnõustajaga tuleks samuti aru pidada nii investeerimisobjekti asukoha ning investeeringute makse puudutavatel teemadel kui ka peamisel teemal, milleks on tootlus – kas see investeering tasub ennast ära.

Neljas Eesti suuremas linnas jagub üürhuvi piisavalt

Tallinn

Peamine üüriklientide sihtgrupp on kuni kümneaastase tööstaažiga spetsialistid vanuses ca 30 eluaastat. Samuti on märkimisväärne osa üürihuvilistest välismaalased, kelle töökoht on Tallinnas.

Kesklinna jääb ka enamik saatkondi, suurettevõtete peakortereid ja seeläbi hulk inimesi, kelle maksejõud on keskmisest tunduvalt suurem.Kesklinnakorterite hinnad on kasvanud viimase kahe aastaga kuni 20% ning kasv jätkub ka üürihindades.

Kui 2010. aastal sai üürida kahetoalist korterit uues majas 300-350 EUR/kuus, siis nüüd on sellise korteri üürihind alates 500 EUR/kuus.Nii müügi- kui ka üüritehingute hulk on Tallinna kesklinnas kõrgeim.

Möödunud aastal tehti Tallinna kesklinnas kokku 1591 korteritehingut, mis on 11% rohkem kui 2011. aastal ja 13% enam kui 2010. aastal.Kesklinna investeerimine vajab küll suuremat kapitali, kuid vara väärtuse kasv on olnud muude piirkondadega võrreldes kõige kiirem.

Üüritulu tootlus jääb kinnisvara kallima hinna tõttu 4-5% juurde, kuid kapitalikasv toetab aasta-aastalt jõudsalt vara väärtuse kasvu.

Tartu kesklinn

Tallinna südalinnast põikame põgusalt Tartusse, mis on Eesti suuruselt teine linn- Tartus elab ligi 100 000 püsielanikku ja 17 000 tudengit.

Just üliõpilased on need, kes mõjutavad Tartu üüriturgu hoolimata sellest, et osa neist on kohalikud. Üüristatistikas on tudengid aga siiski märkimisväärne rühm inimesi, kes elamist vajavad.

Samas ei vaja Tartus üürikortereid pidevalt ainult üliõpilased. Üürikorterite järele tekitab vajadust ka ettevõtete laienemine ja esinduse avamine Tartus, mis toob kaasa tõõjõu saabumist mujalt linnadest või maakohtadest.

Tartu kinnisvaraturg on pärast majandussurutist kasvanud sama aktiivselt kui pealinnas. Möödunud aastaga kerkis tehingute aktiivsus maa-ameti andmetel Tartus 14,4%.

Enim kaubeldakse Tartus korteritega ning kuus müüakse keskmiselt sada korterit. Üüriturg ootab uusi pakkumisi, sest head korterid lähevad kaubaks tundidega. Üüriturul valitseb pakkumiste vähesus ja suur nõudlus.

See loob head eeldused leida ostetud korterisse lühikese ajaga uued elanikud.Investori vaatenurgast on üüritootlus Tartus võrreldav Eesti suuremate linnadega nagu Tallinn ja Pärnu jäädes keskmiselt 5-6% juurde aastas.

Peale üüritootluse võiks arvestada ka vara väärtuse kasvuga, mis on linnas tõusnud viimase kolme aastaga kuni 10%.Lisaks vanemale kinnisvarale ehitatakse igal aastal juurde ka uusi kortereid, mis on leidnud kiiresti ostjad isegi hinnaga kuni 1700 EUR/m2.

Investori vaatenurgast on parimad objektid just kesklinna uued korterid, kus üüritulu on äärelinna omast kõrgem, kuid suuremat kasu saab siiski alles tootluse kasvu järel.Tartus on üürikorterite vajadus pigem kasvu näitamas ning kesklinna hinnatase on Tallinna hindadega võrreldav.

Pärnu

Suvepealinna Pärnu kinnisvaraturg on hakanud aktiivselt kasvama. Näiteks jaanuaris oli suvepealinna kinnisvaraturg detsembrist mõneti aktiivsem- maa-ameti andmeil kerkis tehinguaktiivsus kuuga 7,1%, toimus 75 ostu-müügitehingut.

Aastaga kerkis turg lausa 66,7%.Peamiselt suvituskohana tuntud Pärnu pakub tegelikult kinnisvara investeerijale võimalust üürida oma vara välja ka aasta ringi. Linnas tegutseb Mainori Kõrgkool, Tartu Ülikooli Pärnu Kolledž, Academia Grata ja Pärnumaa Kutsehariduskeskus, kus õppivad üliõpilased pidevalt eluaset vajavad.

Üüritootlus on sarnaselt muude linnadega 6-8% juures.Tasapisi on hakatud taas ehitatama uusi kortermaju, mis on investeeringu kontekstis taas hea ost. Ennekõike soovitakse üürida kortereid uutesse majadesse ning eelistatud on 2-3 toalised korterid.

Turismindus näitab masujärgselt kosumise märke. Lisaks on Lääne-Eesti tähtsaim tööstuskeskus pakkumas tööd suurele hulgale inimestele. Ligi 40% kogu maakonna töötleva tööstuse käibest annavad metallitöötlus ning masina- ja elektroonikatööstus.

Rakvere

Lääne-Virumaa keskuses on investori üüritootlus 6-8% juures. Üüriturg on aktiivne, eelkõige soovitakse heas seisus 1-3-toalisi kortereid hinnaklassiga 130-200 eurot kuus.

Kuna linnas hetkel uusi kortermaju ei ehitata, on nii üüritootluse vaatenurgast kui ka vara kasvu perspektiivist parimad just uusehitised ja renoveeritud kortermajad.Rakvere tähtsaimad tööstusharud on toiduainetööstus ja puidutööstus, mille käekäik annab tunda ka üüriturul.Üüriturgu mõjutavad veel tudengid, sest Rakveres tegutseb nii Tallinna Ülikooli Rakvere Kolledž ja Mainori Kõrgkooli Rakvere Õppekeskus.

Kinnisvaraturg üldiselt on väikelinnas kasvutempos ning tehingute arv on tõusnud kasvule.

Artikli autor:
Elari Tamm
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa

Valitsus otsustas anda neli Vesilennuki tänava kinnistut justiitsministeeriumile

25.04.2013

Tänasel valitsuse istungil otsustati anda keskkonnaministeeriumile kuuluvad Vesilennuki tänava kinnistud üle justiitsministeeriumile.

Kinnisasjad on detailplaneeringu kohaselt ajutised krundid ning kuuluvad detailplaneeringu järgi liitmisele justiitsministeeriumi valitsemisel olevate kinnisasjadega eesmärgiga moodustada terviklikud ja loogilised krundid, mida on parem realiseerida.

Patarei ja Lennusadama piirkonna detailplaneeringu järgi liidetakse Vesilennuki tn 5c, 5b kinnistud Vesilennuki 5 kinnistuga ning Vesilennuki tn 12d Vesilennuki 12 kinnistuga. Kinnistud liidetakse terviklikeks kruntideks.

Vesilennuki tänava kinnistud asuvad Harju maakonnas Tallinna linnas Põhja-Tallinna linnaosas, kaks kinnistut on ärimaa, üks transpordimaa ja üks ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega.

NCC alustas Pärnaõue eluasumi laiendamist

25.04.2013

NCC Elamuarendus rajab Tallinna Haabersti linnaossa lisaks 130-le korterile veel kaks neljakorruselist energiasäästlikku kortermaja kokku 38 korteriga. Ehitus algab sel nädalal ja lõppeb käesoleva aasta jooksul.

Mõlemas neljakorruselises majas saab olema kokku 19 kahe- kui kolmetoalist korterit. Kõik korterid on rõdudega ning iga korteri juurde kuulub panipaik hoone esimesel korrusel. Lisaks ehitab NCC elamurajooni mänguväljakud ja rohealad.

Valmivad korrusmajad ehitatakse vastavalt energiaklass ”B” nõuetele ning nende ruutmeetri arvutuslik energiakulu ulatub vaid 108 kilovatt-tunnini aastas. Korrusmajade arhitekt on Ilmar Klammer ning hooned projekteeris EA Reng AS. NCC Ehitus annab kõikidele korteritele kolme aasta pikkuse ehitusgarantii.

“Pärnaõuet iseloomustab kõrge ehituskvaliteet, terviklik kontseptsioon ja soodne asukoht,” lausus NCC Elamuarendus OÜ juhataja Priit Aer. „Liigume projektiga edasi tempos, mille järgi valmib igal aastal vähemalt kaks-kolm korrusmaja.“

Pärnaõue eluasumis on eelnevatel aastatel valminud kokku sada korterit, juulis valmib täiendavalt 31 ning aasta lõpus 38 korterit. NCC alustas Pärnaõue elurajooni arendust 2008. aastal, kümneaastases perspektiivis peaks Rannamõisa ja Vana-Rannamõisa tee vahel asuma uus ja kaasaegne linnakvartal kokku enam kui 40 kortermajaga.

Lisaks Haaberstis asuvale Pärnaõuele arendab NCC suurematest projektidest veel Viimsis Tammeõue ja Mustamäel Rabaküla elurajoone. Koos käimasolevate detailplaneeringutega loob ettevõte Tallinnasse ja Harjumaale üle 2000 uue kaasaegse kodu.

Ülemiste Keskuse uue osa ehitus algab suvel

25.04.2013

Ülemiste Keskus sõlmis moepoode haldava LPP Retail Estonia’ga rendilepingu 3500m²-sele pinnale keskuse uues, suvel ehitama hakatavas osas. LPP Retail toob Ülemiste Keskusesse moebrändid Reserved, House, Mohito ja Cropp, võimalusel ka täiesti uue rõivapoe Sinsay. Mai lõpuks on Ülemiste Keskusel ca 60-65% 2. etapi pindadest rendilepingutega kaetud.

„Me oleme oma keskuse laienduse järele juba pikka aega puudust tundnud – 100%-lise täituvuse juures ei ole me saanud suuremate pindade soovijatele sobivaid võimalusi pakkuda. Nüüd see muutub,” sõnas Ülemiste Keskuse tegevdirektor Guido Pärnits. „Kogu Ülemiste piirkond on lähematel aastakümnetel üks kiiremini arenevaid Tallinna piirkondi, uus tõmbekeskus. Seepärast on ka meie 2. etapi ehitus kindel ja planeeritud tegevus,” lisas Pärnits.

LPP Retail Estonia juhatuse esimees Hendrik I. Passi sõnul kattusid Ülemiste laienemisplaanid ka nende laiendusplaanidega: „Sellelt pinnalt ei ole kuigi keeruline leida pooli rahuldav kokkulepe. Korraga 4 või 5 brändiga Ülemiste Keskusesse tulek on tingitud strateegiast, kus me ise soovime koondada oma brände tugevamatesse kaubanduskeskustesse ja olla ankurüürnikuks, mis tekitab keskusele külastatavust. Selles osas on Ülemiste suutnud teha head tööd, meie senised kauplused on olnud hea tootlikkusega ning usume, et peale laiendust klientide sissetallatud rajad kinnistuvad veelgi ja Ülemistest saab veel parem kaubanduskeskus,” lisas Pass.

Tänaseks on lisaks LPP Retail Estoniaga sõlmitud lepingule Ülemiste Keskuse uude osasse pinnad reserveeritud ja lepingud sõlmitud ka H&M’iga, Terranovaga, Desigualiga jt. Samuti tuleb uude osasse Nike esinduskauplus Eestis.

Ülemiste Keskuse 2. etapi on kavandanud Norra arhitekt Einar Aakeroy (AMB Arkitekter AS). Eestist osales projekteerimistöödes EA Reng. 2. ehitusjärk hõlmab endas 25 000 m² uut osa koos uue peasissepääsuga ja 400-kohalise 3-korruselise parkimismaja rajamist. Samuti saab kogu senine, olemasolev keskus uue, kaasaegse ilme.

Guido Pärnitsa sõnul on Ülemiste Keskusel kõigi ehituses osalevate osapooltega põhimõttelised kokkulepped saavutatud.

„Nii et suve esimeses pooles tahaksime ehitamisega alustada,” ütles Pärnits.

Peale Ülemiste Keskuse 2. järgu valmimist 2014. aasta oktoobris saab seal olema

92 000 m² üldpinda, 38 000 m² renditavat pinda, 210 kauplust, 1350 parkimiskohta autodele. Ülemiste Keskuse uue järgu investeeringu kogumaksumuseks kujuneb ca 40 miljonit eurot.

Ehitustööde ajal jääb Ülemiste Keskus igapäevaselt avatuks.

„Usume, et ehitusega seotult tuleb ajutiselt sulgeda ehk kuni 10% vana keskuse pinnast,” ütleb Guido Pärnits.

Ülemiste Keskus (avatud 2004. a.) on perekeskus, mis pakub oma kaupu ja teenuseid enam kui 150 erinevale kauplusele ja teeninduskohale. Ülemiste Keskuse omanik ja arendaja on Linstow International (Norra), mis haldab ja arendab ärikinnisvara Baltimaades (sh 6 kaubanduskeskust Lätis), Norras, Portugalis, Rootsis ja Venemaal. Eestis kuuluvad Linstow’le lisaks Ülemiste Keskusele Radisson Blu Hotell Olümpia ja Park Inn Central Tallinn. Linstow kuulub Norra börsil noteeritud investeerimisfirmale Awilhelmsen AS.

Anomaalne Pärnu. Ettevõtja suvine võimalus.

25.04.2013

Eesti kinnisvaraturgu analüüsides jäetakse sageli võrdlusest välja Pärnu, sest sealne turg erineb loogikalt ülejäänud suuremate linnade omast. Kui mujal on suviti kinnisvaraturg enamasti üsna rahulik, siis Pärnus aktiveerub see just suveperioodiks. Samuti teevad sealsed üürihinnad aasta jooksul sõltuvalt aastaajast läbi mitmekordse kasvu või kahanemise. Sellest hoolimata on Pärnu kinnisvaraturg aastate jooksul kasvanud ning jätkab seda trendi.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Andres Sutt märkis, et ettevõtjate jaoks on suvine Pärnu endiselt atraktiivne, kuid seda, et mõni firma rendiks omale pinna vaid suveks, sageli ei kohta. “Paljud tahaksid Pärnus tegutseda ainult suviti, aga üürileandjad ei ole sellest huvitatud, nende soov on saada aastas iga kuu mingi keskmine tulu,” ütles Sutt.

Võimalus tuleb ise luua. Kuigi suvel teenitakse maksimaalselt tulu, ei ole üürileandjatele meelepärane korraldus, kus pind antakse suveks välja ja siis sügisel üürnik vaatab, mis saab, rääkis Sutt. Tema sõnul ei tule sellistel tingimustel kaupa. Seda, et pinda saaks üürida pikemaks ajaks, kuid eri perioodil eri üürihinnaga, Sutt ei välistanud, kuigi temal sellise tehingu vahendamise kogemus puudub. “Tõenäoliselt on pindu, mille puhul tuleksid kõne alla ka sellised tingimused. Suveks leiavad paljud rendileandjad ajutised üürnikud, seega pole vaja häbeneda või karta, vaid tullagi oma pakkumistega välja,” soovitas Sutt igal juhul küsida, mitte eeldada, et sellist võimalust ei ole.

“Sõltub tingimustest. Oleme näinud kõike, seda, kus inimene häbelikult küsib midagi, millest pärast sünnib ilus tehing, mida keegi ei osanud ettegi näha. Kuskilt tuleb peale hakata, kas või natuke absurdse ideega. Tihti jõuab see lõpuks mingisse vormi,” rääkis Sutt.

Ööklubi suvekogemus. Headel tingimustel sai Pärnus tegutseda Tartu ööklubi Club Tallinn, mis kümme aastat tagasi proovis esimest korda viia tegevuse suveks teise linna. Tollane tegevjuht Karl Kermes rääkis, et aeg oli õige, sest klubil oli suur klientuur ning Pärnus ei olnud nii palju ööklubisid kui praegu. “Läksime esimest korda aastal 2003 ja sel ajal Tartus suvel väga palju ei toimunud ning inimesed liikusid massidena Pärnusse, kus oli jõuline siseturism,” meenutas Kermes.

Asukoha leidmisega neil probleeme ei tekkinud – Tartu mehel Rein Kilgil oli Pärnus Kuursaali kõrval kunagise rannakino ruumides rendile anda vaba pind. Hakkajad Tartu noormehed said rendilepingu kolmeks aastaks, kusjuures nii-öelda täishinda maksid ainult suvel, ülejäänud osa aastast oli rendisumma väga väike, tagamaks seda, et ruume nende jaoks hoitakse. Suvine rendihind oli Tartu omaga võrreldes enam-vähem sama, suvekuude käive aga mõnevõrra suurem, seega lõpuks jäädi Pärnus käikudega kasumisse.

Soojade maade mudel. Club Tallinn tegutses Pärnus neli suve, 2006. aastani, mil klubil tekkis kahjum ja otsustati suvepealinna rohkem mitte minna. Kermes leidis, et praegu oleks see ka märksa raskem kui toona. “Tookord olime meie, oli Mirage ja Sunset, nüüd on lisaks Bravo, Sugar ja Strand.

Kui ühel klubil on väga hea klientuur, nagu meil tol ajal, on see väga hea mõte. Küsimus on selles, et tuleb olla leidlik ja vähe investeerida ning kasutada soojade maade mudelit,” sõnas Kermes. Tema hinnangul töötaks kõige kindlamalt teenus, mida muust kohast ja muul aastaajal ei saa.

Suti sõnul on investoritele Pärnus turgu küll ning selle vastu tuntakse aktiivselt huvi. “Kui tahetakse suuremat raha teenivaid kinnisvaraprojekte, siis on investoreid päris palju, kes pidevalt linna monitoorivad,” märkis Sutt. “Ripakile siin küll midagi ei jää, kui tootlus on hea,” lisas ta.

Investeering tootvasse kinnisvarasse. Suti hinnangul on Eestis palju investoreid, kes soovivad investeerida tootvasse kinnisvarasse. Küll aga märkis ta, et Pärnus peaks tootlus võrreldes näiteks Tallinnaga natuke suurem olema, sest tegu on ikkagi väikelinnaga.

“Kui sul on tehasehoone, mille rentnik on näiteks suur rahvusvaheline ettevõte, kellega sul on kümneaastane leping, siis ei ole asukoht tähtis, olulised on lepingu tingimused, tootlus ja nii edasi,” rääkis Sutt. Samas, kui objektil rentnikud vahetuvad, on asukoht äärmiselt oluline. “Et oleks võimalik kiiresti uus leida,” selgitas ta.

Pärnusse investeerides peaks Suti sõnul arvestama enam-vähem samade kriteeriumidega, millega mujalgi Eestis: milline on tootlus, millised on üürilepingu tingimused ja kes on üürnikud ning asukoht ja piirkonna perspektiiv lähima viie aasta jooksul.

LVM Kinnisvara
Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Reedel toimub Ränilinna üldplaneeringu arutelu

25.04.2013

Tartu Linnavalitsus korraldab Ränilinna linnaosa üldplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande avaliku väljapaneku tulemuste tutvustamiseks täiendava arutelu reedel, 26. aprillil kell 15 linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna nõupidamisruumis, Raekoja plats 3, III korrus, tuba 303.

Tartu Linnavalitsus võttis seisukohad laekunud ettepanekute kohta 9. aprillil toimunud istungil ning need on kättesaadavad linna kodulehel http://info.raad.tartu.ee/webaktid.nsf/web/viited/ÜP-11-001
Kuna seisukohtade võtmine osutus planeeritust aeganõudvamaks ja linnavalitsuse seisukohti ei jõutud seetõttu planeerimisseaduses sätestatud tingimustel teatavaks teha, korraldatakse planeeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustamiseks täiendav arutelu.

Planeeringuala pindalaga ligi 75 hektarit asub Aardla, Ringtee ja Raudtee tänava ning Ülenurme valla piiri vahelisel maa-alal, mis on praegu enamjaolt hoonestamata ning kus ei ole välja kujunenud ühtset krundi- ja teedestruktuuri. Üldplaneeringu eesmärk on mitmekesistada Ränilinna maakasutust ning siduda omavahel olemasolev ning kavandatav elu- ja ärikeskkond.

Planeeringu lahendus jagab piirkonna 16 alaks, millele on määratud maakasutuse juhtotstarbed ja üldised maakasutustingimused. Lahenduse keskseks elemendiks on linnaosa keskväljak, mida rõhutatakse hoonestuse tiheduse, mitmekesiste funktsioonide ning kõrguste abil.

Keskväljakuga ristuvad teljed on kavandatud jalakäijatele ja kergliikluseks. Planeering näeb ette linnaosa ühiskondliku keskuse, spordihalli ja lasteaia ehitamise võimaluse.

Elamualad on paigutatud suurematest liiklussoontest eemale rohealade lähedusse. Kohalikele elanikele keskenduvad teenused koonduvad keskusala piirkonda ning elamualade lähistele.

Riigikogu kiitis jahiseaduse heaks

25.04.2013

Täna lõpphääletusel olnud uues jahiseaduses on eraomaniku õigused paremini tagatud. Maaomanikud ja jahimehed hakkavad tegema senisest enam koostööd, et säiliks jahiloomade elujõulisus ning looduse tasakaal.

Uut jahiseadust on ette valmistatud juba aastast 2008. “Kõige kirglikumad arutelud puudutasid omandiõigust, sest praeguseni oli jahindus ainus valdkond, kus eraomanikul puudus õigus ja võimalus kaasa rääkida selles, kuidas tema omandit kasutatakse. Uus seadus loob raamid jahimeeste ja maaomanike lepinguliste suhete tekkimisele. Seaduse läbivaks mõtteks on see, et maaomanik, kelle maal jahti peetakse ja jahimees, kes seda teeb, peavad omavahel kokku leppima, mis tingimustel, kuidas ja millal see toimub. Ilma kokkuleppeta teise omandil toimetamine ei peaks olema loomulik käitumisnorm,” selgitas keskkonnaminister Keit Pentus-Rosimannus.

Metsaomanikele kahjustuste kompenseerimiseks moodustavad jahimehed reservfondi, kuhu lisaks jahimeeste rahalisele panusele on 30% ulatuses võimalik taotleda toetust ka Keskkonnainvesteeringute Keskuselt.

Senised jahipiirkonnad säilivad ning kasutuslubasid pikendadakse kümneks aastaks. Maaomanikel tekib võimalus jahiseltsi väljavahetamiseks, kui seda nõuavad vähemalt 51% kinnistute omanikest ja vähemalt 51% jahipiirkonna pindala omanikest. “Selline lahendus annab ühelt poolt maaomanikele seni puudunud võimaluse kaasa rääkida selles, kes tema maal jahti peab. Teisalt on kaitstud väikemaaomanike huvid ning otsuseid ei saa teha vaid paari suurmaaomaniku soovidest lähtuvalt,” rääkis Pentus-Rosimannus. Edaspidi ei pikene kasutusõiguse luba automaatselt, vaid selleks on vaja jahindusnõukogu heakskiit.

Metssea, põdra, hirve ja metskitse küttimispõhimõtete (sh küttimismahu ja -struktuuri) kooskõlastamiseks ja otsustamiseks moodustatakse jahipiirkonna kasutajate ja maaomanike esindajatest regionaalsed jahindusnõukogud. Nõukogudesse hakkab lisaks jahipiirkonna kasutajate ja maaomanike esindajatele kuuluma ka riigiameti esindaja. Ülejäänud metsloomadele võivad oma maaomandi piires jahti korraldada kõik jahimaad omavad maaomanikud. Maaomanike huvi puudumisel saavad seda teha jahipiirkonna kasutajad.

Et veenduda jahimeeste oskuses relvaga ümber käia, säilib laskekatse nõue. See kehtib ka välismaalastele, kui nad ei ole sarnast katset välisriigis sooritanud. Väikeste metsloomade, nagu rebane, kährlik, mäger, kobras jne, küttimiseks võib kasutada ka vibu, mis eeldab nii jahimehe eksami kui ka laskekatse läbimist.

Uus seadus jõustub 1. juunil 2013.

1 2 3 … 1,332 1,333 1,334 … 1,578 1,579 1,580