Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kopli liinide asemele tuleb roheline mereäärne residents

26.10.2013 Ingvar Allekand

Kõik kinnisvaraga igapäevaselt kokku puutuvad inimesed teavad, et ca 17 hektari suurune maatükk Põhja Tallinnas, mida tuntakse Kopli Liinide nime all, ootab juba ammu uut omanikku. Kuigi teema on vana, väärib siiski esile tõstmist kaks nüanssi.

Esiteks tahan tunnustada Tallinna linna samme investorite otsimisel. Vastupidiselt tavalisele passiivsele müügile on sel korral võetud ette märksa põnevamaid tegevusi alustades projekti imago kujundamisest lõpetades aktiivselt potentsiaalsete ostjate otsimisega. Kopli liinidest on saanud Green Seaside Residences. Senine dikteeriv müük on asendunud konsulteeriva ja läbirääkimistel põhineva lahenduste otsimisega. Kohalike kinnisvarainimeste informeerimise kõrval mindi sel korral ka lähinaabrite suuremaid investoreid püüdma. Ja nii edasi. Ka minul õnnestus osaleda möödunud nädalal Tallinna linnavalitsuse poolt korraldatud projekti tutvustaval seminaril Peterburis. Samasugused seminarid tehti enne seda veel Helsingis, Stockholmis ja Moskvas.

Kritiseerijad ütleksid kindlasti, et see on mõttetu maksumaksja raha raiskamine, kuid mina tahaksin tunnustada linnaametnike proaktiivset suhtumist linnaruumi kujundamiseks vajalike investorite otsimisel. Ettekanded olid huvitavad ja põhjalikud. Müügiinimesena ütleksin, et nii mõnigi asi oleks tulnud teha teisiti, kuid samas ei saagi avalik võim olla müügitöös nii agressiivne, kui maaklerfirmad.

Teiseks tahan esile tuua müügitingimusi. Erinevalt varasemast usun, et praegustel tingimustel on see projekt kinnisvaraarendajatele huvipakkuv. Kuigi linna poolt nõutavad investeeringud on suured, on alghind 1,5 milj eur siiski suhteliselt madal ja paljudele jõukohane. Minu hinnangul on väga positiivne, et enne tehingut on võimalik palju asju kohaliku omavalitsuse ja arendaja vahel läbi rääkida. Nii saab arendaja kujundada piirkonna just oma plaanidele vastavalt ning linnaplaneerijad saavad parema sisendi potentsiaalsete klientide ootustest.

Probleemiks on siiski ajaline perspektiiv. Tänase aguli muutmine hinnatud elurajooniks ei ole üksnes ühe arendaja teha. Kinnisvaraarendusel kulub nende mõne mereäärse kilomeetri läbimiseks Kalamajast kuni Kopli liinideni, mille saab jalgsi liigeldes selja taha jätta paarikümne minutiga, veel pikki aastaid. Sellest hoolimata usun, et tõenäoliselt leiab Green Seaside Residences omale sellistel tingimustel uue omaniku. Kui mitte veel sellel konkursil, siis juba järgmisel.

Juhul, kui keegi lugejatest kaalub Green Seaside Residences projekti tõsiselt, kuid vajab selleks partnerit, siis on igal juhul teretulnud minu poole pöörduma. Vaatame ühiselt kas, kuidas ja mida võiks selle põneva piirkonnaga peale hakata.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Üürikoolitus toimub 18/11/2013

26.10.2013 Tõnu Toompark

18/11/2013 toimub Üürikoolitus, mis on suunatud eelkõige üürileandjatele ja kinnisvaramaakleritele.

Üürikoolitus keskendub üüriäri majanduslikule poolele. Anname praktilisi nõuandeid, kuidas üüriärist maksimumi võtta. Üürikoolituse majanduslikku poolt käsitleb kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Kinnisvarakoolituse teine osa keskendub üürivaldkonna juriidilistele teemadele. Räägime sellest, kuidas üürilepingut sõlmida ja lõpetada. Samuti toome välja olulised praktilised detailid, millele üürilepingu sõlmimisel sageli tähelepanu ei pöörata. Üürikoolituse juriidilise osa lektor on jurist ja koolitaja Evi Hindpere.

Üürikoolitusele registreerujad saavad osta käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” soodushinnaga!

Koolitus “Üürikoolitus” toimub esmaspäeval 18.11.2013 kell 13:00-18:00.

Registreeru koolitusele, sest teadmised maksvad!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Esmakordselt pärast laenubuumi algust on kõigis kolmes Balti riigis perede varad laenudest suuremad

26.10.2013 Tõnu Toompark

Uuest SEB Balti leibkondade majandusanalüüsist selgub, et esmakordselt pärast eraisikute laenuportfelli kiire kasvu algust 2000. aastate esimesel poolel ületavad kõigis kolmes Balti riigis perede finantsvarad nende laenukohustusi.

Eraisikute finantsvarad nagu näiteks hoiused, pensionifondid ja muud finantsinvesteeringud kasvavad endiselt kõigis Balti riikides, kusjuures 2013. aasta esimesel poolel oli suurim (4,9 protsenti) aastakasv Eestis, kuid Leedus kasvasid eraisikute finantsvarad tagasihoidlikumalt, vaid 0,7 protsenti. Samal ajal eraisikute laenuportfell vähenes aastases võrdluses, kuid Eestis on laenuportfell tänaseks väikesele kasvule pööranud, Leedus on vähenemine peaaegu peatunud ning Lätis väheneb endiselt.

“Finantsvarade kasv on tingitud üldisest sissetulekute kasvust ja säästuvõime paranemisest, kuid riikidevahelisi erinevusi põhjustavad iga riigi majanduskeskkonna eripärad – perede tulevikuootused Leedus on märgatavalt paranenud, mistõttu säästetakse tulevikuks vähem kui näiteks Eestis, kus tunnetatakse endiselt vajadust rahapuhvrit koguda. Lätis on seoses euro kasutuselevõtmisega märgatav hulk seni väljaspool panku hoitud vahenditest toodud pangahoiustele,” selgitas SEB Leedu kodumajapidamiste ekspert Julita Varanauskiene.

Võrreldes laenude ja finantsvarade suhtega 2008. aastal on perede finantsseis märgatavalt muutunud – 2008. aastal ületasid Eestis eralaenud varasid 1,6 ja Lätis 1,8 korda. Täna on Eestis laene 96 ja Lätis 94 protsenti varade mahust. Vaid Leedu on kogu aeg säilitanud varade- kohustuste tasakaalu ja hetkel moodustavad Leedus eraisikute laenud finantsvaradest vaid ligikaudu 70 protsenti. Euroopa Liidus ületavad perede finantsvarad kohustusi keskmiselt kahekordselt.

„Balti, sealhulgas Eesti perede majanduslik olukord on hetkel parem kui paljudel eelmistel aastatel ja oodata on finantspuhvri kasvu jätku,” kommenteeris SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

SEB Balti leibkondade majandusanalüüsiga on võimalik tutvuda siin: www.seb.ee/BHO_oktoober_2013

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kommentaar Statistikaameti 25.oktoobri pressiteatele: Leibkondade elamistingimused on loendustevahelisel ajal paranenud

25.10.2013 Tõnu Toompark

Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juhataja

Äsja avaldatud eluruumi omanike ja üürnike suhe on meil täpselt vastupidine kui mujal maailmas, kus ülekaalus on üürnikud. Samas näitavad numbrid, et 20%-le leibkondadest võiks kohe midagi müüa.

Nende 20% üürnike seas on ilmselt palju neid, kellele pangad ei anna laenu, kuna neil pole omafinantseeringut või läbipaistvat sissetulekut. Viimastel aastatel on üürihinnad kohati ebamõistlikult kasvanud. Tallinna 1-toaliste korterite hinnad on viimase aastaga tõusnud lausa 20%.

Üürikortereid kasutavate noorte vanemad ostavad üha rohkem omanikelt korterid välja. Kui vähegi võimalik, püütakse ebakindlusest omanikuks saamisega vabaneda.

Taust:

79,1% Eesti leibkondadest elab neile endale kuuluvas korteris või majas, avaldas Statistikaamet täna. Eluruumi omanike osatähtsus kasvas võrreldes 2000. aasta rahvaloendusega ligikaudu ühe protsendipunkti võrra.

2011. aasta loenduse andmetel elab Eesti kõigist tavaleibkondadest korteris 69,5%, eelmise loenduse ajal oli vastav näitaja 71,3%. Korterites elab seejuures 76,2% üksikvanematest ja 76,1% üksi elavatest inimestest.

Eluruumi üürib 15% vabaabielupaaridest, 11,7% üksinda elavatest inimestest, 9,5% lastega üksikvanematest ja 13,7% inimestest, kes elavad küll ühe leibkonnana koos, kuid ei moodusta peret. Selliste üürnike alla kuuluvad näiteks majanduslikel kaalutlustel ühise korteri leidnud tudengid.

Tallinnas müüdi 1,4 miljonit eurot maksnud elumaja

25.10.2013 Tõnu Toompark

Suve- ja sügiskuudel aset leidnud kallihinnaliste elamispindade tehingutejada sai väärika järje, kui oktoobri esimesel nädalal vahetas omanikku vanalinnamaja aadressil Harju 3 / Vana-Posti 2, mille hinnaks kujunes 1,4 miljonit eurot.

„Antud tehing on kindlasti unikaalne, sest vanalinnas on kortermaju väga harva müügis,“ ütles Uus Maa Kinnisvarabüroo kesk- ja vanalinna elamispindade konsultant Margit Sild. “Harju 3/Vana-Posti 2 on korterelamu, mille 1. korrusel asuvad atraktiivsed, suurte vitriinakendega kaubanduspinnad. Hoone uus omanik Mitt&Perlebach on hea käekirjaga arendus- ja ehitusettevõte ning Uus Maa on teinud nendega koostööd seoses mitme kortermajaga. On rõõm tõdeda, et õige varsti algavad hoone renoveerimistööd ning üks kaunis vanalinnamaja saab taas uue hingamise. Majja tulevad enamasti väiksemad korterid, mida vanalinna kinnisvaraturul napib, kuivõrd nende vastu tunnevad suuremat huvi ka investeerimissooviga ostjad. Osadest korteritest avanevad ka kaunid vaated Niguliste kirikule ja Raekoja platsi suunas,“ lisas Sild.

„Tegemist on väga heas asukohas paikneva väärika majaga. Plaanime ehitise täielikult renoveerida ning taastada võimalikult palju esialgsest väljanägemisest ja funktsionaalsusest. Ülemistele korrustele planeerime väikesed korterid, tänava tasapinda äripinnad. Kaubanduspindade üürnikeks ootame väikeärisid ja butiike, mille tegevus toetaks ja täiendaks selle väärika hoone kuvandit. Loodame, et juba järgmise aasta suvel on vanalinnas juures üks kena ja linnapilti rikastav maja,“ kommenteeris hoone ostu arendaja esindaja Henri Laks.

Kinnistul asuv hoone ehitati 1911. aastal algselt kolmekorruselisena. Hoone arhitektiks oli Peterburis õppinud kunstnik-arhitekt Gans (Hans) Schmidt. Hoone I korrusel oli rida väikesi, suurte vitriinakendega äriruume (viis kauplust). Keldris asusid kahe kaupluse laoruumid ning pesuköök, tualettruum ja küttepuude panipaigad. Teisel korrusel asus tõenäoliselt majaomaniku korter, katusekorrusel üürikorterid.

Järgmine suurem ümberehitus toimus 1939. aastal, mil Alfons Krusapi projekti järgi ehitati hoonele uus juurdeehitus, mille fassaad lahendati analoogiliselt vanema majaosaga. Viimased suuremad muudatused hoone arhitektuuris toimusid 1945. aastal, sest Teise maailmasõja ajal sai hoone pommitamistest kannatada – hävisid katus, mansardkorrus, uksed ja aknad. Taastamistööde käigus ühendati Vana-Posti 2 ruumid naaberhoonega Vana-Posti 4. 1957. aastal kohandati hoone 1. korruse äriruumid kontoriteks ja aknad ehitati väiksemaks.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

REL2011: Leibkondade elamistingimused on loendustevahelisel ajal paranenud

25.10.2013 Statistikaamet

2011. aasta rahvaloenduse (REL 2011) andmetel elab 70% tavaleibkondadest kõigi olmemugavustega eluruumides, 2000. aasta loenduse ajal oli see näitaja 65%, teatab Statistikaamet. Viimase kümnendi jooksul on oluliselt paranenud leibkondade kasutuses olevate eluruumide tehnovarustatus.

2011. aasta loenduse andmetel elab Eesti kõigist tavaleibkondadest korteris 69,5%, eelmise loenduse ajal oli vastav näitaja 71,3%. Väikeelamutes (eramud, paarismajad, kaksikelamud) elavate leibkondade osatähtsus on veidi suurenenud (28,7%-lt 30,5%-le). Kui üksikvanematest ja ühe liikmega leibkondadest elab väga suur osa korterites (vastavalt 76,2% ja 76,1%), siis mitmepereleibkondade (nt vanavanemate ja noorema põlvkonna pere koos elamas) ning abielupaaride seas on võrreldes teiste leibkonnatüüpidega suurem väikeelamus elavate leibkondade osatähtsus (vastavalt 45,6% ja 39,9%).

79,1% leibkondadest elab nende enda omanduses olevas eluruumis. Eluruumi omanike osatähtsus on võrreldes 2000. aasta loendusega kasvanud ligikaudu ühe protsendipunkti võrra. Omanikke on enim mitmepereleibkondade ja abielupaaride hulgas (vastavalt 93,5% ja 90,2%).

Kuigi suurem osa Eesti leibkondadest elab endiselt küllaltki vanades hoonetes, näitavad 2011. aasta loenduse andmed uuematesse hoonetesse elama asumise tendentsi. Nimelt väheneb vanemates (enne 1971. a ehitatud) eluruumides elavate leibkondade arv ning suureneb uuemates (alates 1971. a ehitatud) elavate leibkondade oma. 9,5% leibkondadest elab 2001. aastal või hiljem ehitatud eluruumis.

Leibkondade eluasemete olmemugavused ja tehnovarustatus on 11 aasta jooksul märkimisväärselt paranenud. Kui 2000. aastal oli veevärk 85,6%-l, veeklosett 74,9%-l, vann ja dušš 70,9%-l ning kesk- või elektriküte 67,9%-l leibkondadest, siis 2011. aasta rahvaloenduse tulemusel elab veevärgiga eluruumides 94,6%, veeklosetiga 88,3%, vanni või dušiga 87,1% ning kesk- või elektriküttega eluruumides 71,5% leibkondadest.

Üldiselt elab ühes eluruumis üks leibkond. Ühe leibkonnaga eluruumid moodustavad püsielanikega tavaeluruumidest 93,3%. Nendes eluruumides on keskmine pind elaniku kohta 31,4 ruutmeetrit ning keskmine tubade arv elaniku kohta 1,28. 2000. aastal toimunud loenduse ajal olid vastavad näitajad 24,4 ruutmeetrit ja 1,08 tuba elaniku kohta.

Leibkondade elamistingimused leibkonnatüübiti, 31.12.2011 (%)
Leibkonnatüüp	Elab väike- elamus	Üürib	Ühe leibkonnaga eluruumides keskmiselt pinda elaniku kohta, m²	Eluruumis on
Leibkonnatüüp	Elab väike- elamus	Üürib		Vee- värk	Vee- klosett	Vann (dušš)	Kesk- või elektri- küte
Kõik leibkonnad	30,5	9,2	31,4	94,6	88,3	87,1	71,5
Ühe liikmega leibkond	23,9	11,7	54,1	92,1	85,1	83,0	70,5
Mitme liikmega mittepereleibkond	28,8	13,7	30,0	91,1	83,4	82,1	68
Abielupaar (sh lastega)	39,9	3,3	28,7	96,9	91,0	90,7	72,7
Vabaabielupaar (sh lastega)	33,0	15,0	25,0	96,0	90,6	90,0	70,3
Lastega üksikvanem	23,8	9,5	26,8	95,4	89,6	88,4	74,1
Mitmepereleibkond	45,6	3,4	18,9	95,8	88,3	88,2	67,3

Tavaleibkond on eluruumis elav leibkond. Tavaleibkond ei hõlma isikuid, kes loendusmomendi seisuga elasid alaliselt asutusleibkonnas (hooldekodus, vanglas jne) või kes olid kodutud.

Elamistingimuste teemaga jõuab REL 2011 tulemuste avaldamine lõpule. Avaldatud andmetega saab tutvuda www.REL2011.ee.

Eestis üheteistkümnes rahvaloendus toimus 31. detsembrist 2011 kuni 31. märtsini 2012. Varasemad loendused on toimunud 1881., 1897., 1922., 1934., 1941., 1959., 1970., 1979., 1989. ja 2000. aastal. Järgmine rahvaloendus toimub Eestis 2020/2021. aastal.

Allikas: Stat.ee

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kinnisvaraturg – „Haiguste ravi. Kontrollitud.“

25.10.2013 Tõnu Toompark

Viimase aja suht vastukäivad teated kinnisvaraturu anomaaliatest informeerivad järjepidevalt meid, et küll on kinnisvaraturg pidevas tõusus ja tõuseb veel või siis jälle tuleb hoiatavaid signaale, et tegelikult asi pole nii nagu paistab.

Tavatarbijal on väga raske võtta seisukoht, mis siis tegelikult toimub, sest olukord on väga skisofreeniline, mis omakorda ei tekita just usaldust pigem kahtlusi. Kes siis tegelikult tõtt räägib?

Kinnisvarafirmad on justkui täikal ja pakuvad kauplemiseks informatsiooni, mis on teineteisest nii erinevad, et jääb mulje, et pigem on hirm langevate majandusnäitajate ees, kui selgelt üheselt arusaadavas turuülevaates. Igaüks pigem püüab tähelepanu võita erinevaid „strateegiaid“ kasutades.

Seda aga nimetatakse juba suhtekorralduseks mitte aga adekvaatsete signaalide andmiseks turule. Suhtekorraldusele on antud erinevaid tõlgendusi siiski arvan, et suhtekorralduse eesmärk on väärtustada avalikku arvamust ja teha koostööd ühiste huvide elluviimiseks, kuid paraku tegelevad kinnisvarafirmad, et võita võimalikult palju kliente pigem isikliku arvamuse kujundamisega.

Puudub üheselt arusaadav informatsioon, mis siis tegelikult kinnisvaraturul toimub.

Samas potentsiaalsed investorid ja raha paigutajad annavad hoopis signaale, et olukord teeb ettevaatlikuks.

Viimased pankade ülevaated annava meile nii mõnedki vastused:

“Pole märke, et plahvatuslikult on kasvanud mitteresidentide hoiuste mahud”;
“Baltimaade, sealhulgas Eesti perede majandusseis on parem kui paljudel eelmistel aastatel ja oodata on finantspuhvri kasvu jätku”.

See on selge signaal, et tarbija majanduslik järg ja hoiuste hulk pidevalt kasvab. Pole signaale, et vaba raha paigutatakse, mille iganes hirmus kinnisvarasse, kasvõi näiteks inflatsiooniga hirmutades ei ole tarbija hoiakud siiski muutunud.

Seega võib teha kokkuvõtte Ülo Kiple legendaarsete sõnadega „Haiguste ravi. Kontrollitud“.

Kinnisvara hindaja aitab riske maandada

25.10.2013 Kristjan Gross

Tavapärane hindamisteenus tellitakse eesmärgiga esitada laenuandjale hinnang vara turuväärtuse kohta. Eksperthinnangu tulemuseks on numbriliselt väljendatud turuväärtus, mis peegeldab kinnisvaraturu olukorrast tulenevat summat, mida keskmine turu osaline on valmis objekti eest maksma. Hindamise käigus peab hindaja välja selgitama kõik asjaolud, mis võivad objekti turuväärtust mõjutada. Seejuures ei ole need tegurid olulised ainult hindajale, vaid ka eksperthinnangu kasutajale, sest hindaja töö tulemusel saab hinnangu tellija, näiteks kinnisvara ostja, parema ülevaate sellest, et mida ta tegelikult ostab.

Elamispinna ülevaatusega saavad kõik inimesed hakkama – käiakse kohapeal, katsutakse, uuritakse, võetakse kaasa ehitusspetsialist, võib-olla kaubeldakse hinnas – ja kui meeldib, tehakse ostuotsus ära. Kui objektiga on kõik korras, läheb tehing ladusalt ning edaspidiseid probleeme pole. Paraku paljudel juhtudel asjad nii lihtsalt ei lähe.

Kinnisvara hindamisel oleme päris palju kokku puutunud selliste varadega, kus probleemid võivad uuele omanikule kaasa tuua paberimajandust, ajakulu või rahalist isegi kahju. Peamiselt on probleemid tingitud ebakorrektsest dokumentatsioonist. Näiteks oleme kokku puutunud 1-toalise korteri hindamisega, kus erinevates registrites ja plaanidel oli pindala kohta esitatud viis erinevat numbrit. Vahe kõige väiksema ja kõige suurema pindala vahel oli 3,6 m². Kui ostetakse korter, mis on tegelikult 3,6 m² väiksem kui registrites kirjas, saab uus omanik ju kahju. Oletame, et korteri ostuhind ühe ruutmeetri kohta on 1500 €, siis pindala erinevuse tõttu on kahju 5400 €.

Toodud näite puhul kontrollis hindaja korteri pindala andmeid ehitisregistrist, kinnistusregistrist, arendaja plaanilt, lisaks saadi veel täiesti erinev info omanikult ning ka kohapealsel mõõtmisel. Seega oli hindajal oluline välja selgitada tegelik pindala.

Teise näitena võib tuua olukorra, kus hinnatava objekti lubatud kasutus ei ole eluruum. Näiteks on kuulutuseportaalides pakkumises objekte, mida tutvustatakse kui korterit, kuid eluruumiks ei saa neid mitte kunagi registreerida, sest pind ei vasta eluruumile esitatud nõuetele. Keldrikorrusele võib ehitada suurepärase sisekujundusega toad, köögi ja pesemiskoha, kuid kui ruumid on madalad ning ainult ühe aknaga, ei saa seda pidada elamispinnaks.

Siin võib tekkida probleem ostjal, kes soovib kasutada pangalaenu. Krediidiasutused võivad, kuid ei pruugi anda sellise pinna ostuks eluasemelaenu. Pankade sõnul sõltub nende seisukoht väga objekti seisukorrast, asukohast, mis seal pinnal siis ikkagi on ja ruutmeetri hinnast. Kasuks tuleb lisatagatise seadmine või piisavalt suur omafinantseering rahaliselt (vähemalt 30%). Näiteks üks krediidiasutus vastas konkreetselt, et kindlasti ei finantseeri nad mitteeluruumina registreeritud objekti Kredexi käendusega. Ka võib laenuintress olla kõrgem.

Hindaja ülesanne on hindamise käigus objekt eksperthinnangus lahti kirjutada, kusjuures objekti kirjelduse kõrval on äärmiselt oluline käsitleda vara juriidilist poolt. Eespool toodud olukorra puhul on selleks kohustus välja tuua erinevus vara õiguslikult lubatud kasutuse ja tegeliku kasutuse vahel. Kui see on korrektselt, koos hindajapoolse kommentaariga tehtud, saab nii potentsiaalne ostja kui laenuandja tegeliku ülevaate varast.

Juriidilise poolega haakub ehituse seaduslikkus ja see, et vara oleks ehitisregistris korrektselt kajastatud. Vastasel korral võib taas tekkida probleem pangas, kus on järjest tähtsamad ehitus- ning kasutuslubade olemasolu.

Hindaja ülesanne on aru saada, et kas olemasolev ehitus või tehtud juurde- ja ümberehitused on seaduslikud. Kui dokumentatsiooniga on probleeme, võib pank nõuda paberite kordaajamist, mis omakorda on ajamahukas (näiteks kooskõlastamised kohalikus omavalitsuses, projekteerimine jms) ja tihtipeale ka raha (näiteks projekteerimine, mõõdistamine jms).

Pädev hindaja kontrollib dokumentatsiooni juba objekti ülevaatusel. Ebakõlade ilmnedes suhtleb vajadusel hiljem kohaliku omavalitsuse spetsialistiga, et hinnata andmete korrastamise võimalikkust.

Kõik eelnev on osa hindaja ülesannetest, kuid üks tähtsamaid. Tihti on objektiks lihtne korter, kuid asjaolude avaldumisel selgub juriidiliste probleemide maht, mille läbinärimine aitab hinnangu tellijal säästa aega ja raha.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvaraliidud arutlevad novembri alguses toimuval konverentsil kinnisvarasektori tuleviku üle

24.10.2013 Tõnu Toompark

Reedel, 8. novembril toimub Kumu auditooriumis rahvusvaheline konverents “Kinnisvara 2013”, kus turuosalised arutlevad kinnisvarasektoris ja majanduses toimuva üle ning kuulutatakse välja kinnisvara tipptegija „Kinnisvara Guru 2013“.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli sõnul on tänavusel konverentsil huvitav ja sisutihe programm, kus räägitakse linnaruumi kujundamisest, maailmamajandusest, kaubandus- ja ärikinnisvara arengutest, ehitussektori väljakutsetest, pensionifondide strateegiast ning Euroopa kui ka Valgevene kinnisvaraturu võimalustest.

„Sel aastal astuvad üles 30 omaala väga tunnustatud eksperti rohkem kui viiest erinevast riigist Singapurist kuni Valgeveneni. Tänavuse konverentsi teema peegeldab olukorda kinnisvaraturul ning vajadust arutelu järele, missugune on reaalne kinnisvaraturu seis ning missugused on turuosaliste ootused,“ lisas Rüütel.

Konverentsi avab majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi kantsler Marika Priske, peaesinejateks on Colliers International Ida–Euroopa piirkonna juht Hadley Dean, A-100 Grupi nõukogu esimees ValgevenestAleksandr Tsenter ja Andres Sevtsuk, urbanist, professor ning koostöös MIT’ga asutatud City Form Lab Singapuri tehnoloogia ja disaini ülikooli arhitektuuri ja linnaplaneerimise osakonna direktor.

„Kaheteistkümnendat aastat järjest toimuv konverents on kinnisvaraturul igasügisene oodatud suursündmus, mille peamine eesmärk on ühendada kõiki sektoris tegutsevaid ettevõtteid, organisatsioone ning inimesi,” selgitas Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu juhatuse esimees Jüri Kröönström.

Kinnisvaraliidud kuulutavad tänavusel konverentsil 11. korda välja Kinnisvara Guru 2013, mille eesmärk on tunnustada inimesi või organisatsioone, kes on positiivselt mõjutanud kinnisvarasektori arengut. Eelmisel aastal pälvisid auväärse tiitli KOKO arhitektid Andrus Kõresaar ja Raivo Kotov.

Konverentsi korraldavad Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Corpore Konverentsid. Liitude ühist kinnisvarakonverentsi on korraldatud alates 2002. aastast. See on traditsionaalne iga-aastane Baltikumi suurim ja vanim kinnisvarakonverents, kus nende aastate jooksul on osalenud üle 3000 inimese.

Rikkaks üüriäris: Kas lubada üürnikul pidada koduloomi?

24.10.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Tavapäraselt üürileandjad loomi ei armasta, vähemalt üürileantavas korteris mitte.

Koduloomad võivad kehva hooldamise puhul jätta ruumidesse spetsiifilise lõhna, samuti võivad nad mööblit lõhkuda. Omaette probleem on see, kui üks üürnik peab näiteks koera, kuid järgmisel üürnikul on koerakarvade vastane allergia.

Professionaalse üürileandja jaoks on võtmeküsimus rahas ja tasuvuses. Kui üürnik korteri sisustuse täiendava amortiseerumise riski ja hilisema täieliku puhastuse kinni maksab, siis justkui ei tohiks olla majanduslike probleeme loomapidamise aktsepteerimisega.

Probleem tekib aga kahjude puhul nende hinnastamisega, kui kassiomanik oma karvakera küünejälgi millekski ei pea, kuid üürileandja kurja inimesena nahkdiivanit täiesti rikutuks hindab.

Seetõttu tasub taolist emotsionaalsete vaidluste vältimiseks loomapidajaid pigem vältida.

Kui aga üürileandja leiab, et ta aktsepteerib üürniku loomapidamist, siis tasub üürilepingusse selgelt sisse kirjutada, et üürnik vastutab tema kodulooma töö tagajärgede eest.

Vastutus on üürnikul olemas niigi, kuid lisapunkti eesmärk on üürniku moraalselt pisut distsiplineerida.

Teine, mis üürileandja erilise hoolega peab läbi viima on vara üleandmise akti vormistamine. Üleantava vara kvaliteet ja kulum tuleb erilise täpsusega fikseerida, et hilisemats võimalikes vaidlustes trumbid enda käes hoida.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

KV.EE Indeks näitas äkilist tõusu

23.10.2013 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE elamispindade pakkumiste keskmist hinda kajastav KV.EE indeks on on asunud äkiliselt tõusma. Indeks näitab 64,5 punkti taset, mis on viimaste aastate kõrgeim näitaja.

Siiani on KV.EE indeksi liikumised olnud vaevalised. Indeks ei ole vaatamata Tallinna-Tartu ja mõne tõmbekeskuse veel korterihindade tõusule tahtnud ülespoole pürgida. Indeksi horisontaalse liikumise taga on olnud asjaolu, et paljudes maakonnakeskustes on korterite hinnad veel paigal püsimas, mõnel pool isegi veel vaikses languses.

Samuti ei ole ülespoole liikunud majade hinnad. Majade pakkumishindu on tagasi hoidnud suur pakkumiste arv. Majade pakkumise kasvu taga on olnud kalliks muutunud elektriküttega majade müüki paiskamine. See on paigal hoidnud ka muude mõistlikemate kütteviisidega ühepereelamute hinnad.

Tallinna korterite hinnad on aga kasvanud topelt. Portaalis KV.EE pakkumiste indeks on jätkuvas languses ja seda eelkõige korterite pakkumiste arvu vähenemise tõttu. Vähenev pakkumine on kergitanud pakkumishindu, samaväärsel tasemel on tõusnud ka reaalsed korterite tehinguhinnad.

Olukorras, kus elamispindade turg hakkab vaikselt suurematest tõmbekeskustest väljapoole laienema võime lähitulevikult oodata KV.EE Indeksi aeglast, kuid kindlat tõusu.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Tallinn saab Allveelaeva ja Staapli tänava

23.10.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus määras Põhja-Tallinna Kalamaja asumisse mere äärde rajatava uue elamurajooni tänavate nimedeks Peetri tänav, Staapli tänav ja Allveelaeva tänav.

Ühtlasi pikendati Vesilennuki tänava kulgu. Tänavanimede määramise vajadus tulenes Tööstuse tn 48 kinnistu ja lähiala detailplaneeringust

Kalamaja asumis tekib Patarei ja Lennusadama piirkonna detailplaneeringuga ja Tööstuse 48 kinnistu ja lähiala detailplaneeringuga mitu uut tänavat.

Tööstuse tänavalt algava ja mere suunas kulgeva tänava nime osas otsustas nimekomisjon toetada Peetri tänava nime, et jätta sellesse piirkonda alles mälestus Noblessneri sadama eelmisest nimest.

Planeeritavalt Peetri tänavalt algavale ja aasakujuliselt kulgevale tänavale valiti Staapli tänava nimi, kuna tegemist on endise staapelplatsi peal asuva tänavaga. Staapel on veepinnast kõrgemal asuv, vee poole kaldu plats, kus ehitatakse või remonditakse laevu ning kust laev vette lastakse.

Lennusadama tänavalt algava ja planeeritaval Peetri tänaval lõppeva uue tänava osas pooldati Allveelaeva tänava nime, kuna seal asunud laevatehase põhiliseks toodanguks olid algusaastatel allveelaevad. Samuti pidas komisjon loogiliseks Kalaranna tänavalt algava Vesilennuki tänava kulu pikendamist üle Lennusadama tänava perspektiivse Peetri tänavani.

Balti perede eelarvest kulub esmavajadustele – toidule ja eluasemele rohkem kui Euroopa Liidus keskmiselt

23.10.2013 Tõnu Toompark

Leedus kulutatakse toidule keskmiselt 25 protsenti, eluasemele 16 protsenti pere sissetulekust, Eestis ja Lätis jagunevad toidu- ja eluasemekulud ühtlasemalt – Eestis vastavalt 19 ja 20 protsenti, Lätis 19 ja 23 protsenti pere-eelarvest. Euroopa Liidus kulutatakse toidule keskmiselt vaid 13 protsenti, eluasemele aga 24 protsenti kõigist kuludest.

2000. aastate alguses vähenes oluliselt toidu osakaal pere-eelarves – majanduskasvu perioodil jäi muudeks kuludeks üha rohkem raha. Majanduslanguse ajal toidukulude osa uuesti kasvas, kuna vähenenud sissetulekust tuli suhteliselt suurem osa kulutada esmavajadustele. Eestis kasvas aastatel 2007 – 2009 enim, kolme protsendi võrra, toidu osakaal, Lätis suurenes kõige rohkem, neli protsendipunkti, eluasemekulude osatähtsus.

Täna on esmavajalike kulude osakaal baltlaste pere-eelarves kõrgem kui enne kriisi 2007. aastal. Eestis kulub esmavajadustele 3 protsendi võrra, Lätise ja Leedus 1-2 protsendi võrra rohkem. Eesti keskmisest pere eelarvest moodustavad täna toit ja eluase 39 protsenti, Lätis 42 ja Leedus 41 protsenti. Keskmine Euroopa Liidu elanik kulutab oma eelarvest esmavajadustele 37 protsenti.

“Esmavajalike kulude osakaal pere eelarves iseloomustab pere heaolu – mida vähem peab kulutama esmavajadustele, seda vabam on pere oma majandusotsustes. Eestis on nn kohustuslike kulude osakaal Läti ja Leeduga võrreldes madalam, kuid esmavajalike kulude osakaalu kasv on Eestis pärast majanduslangust olnud kõige märgatavam,” kommenteeris SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

SEB Balti leibkondade majandusanalüüsiga on võimalik tutvuda siin: www.seb.ee/BHO_oktoober_2013

Madalad hoiuseintressid võivad viia säästud finantssektorist välja

23.10.2013 Tõnu Toompark

Esimesel poolaastal vähenes kõigis kolmes Balti riigis tähtajaliste hoiuste maht – Eestis aastaarvestuses 5,3, Lätis 5,0 ja Leedus 3,4 protsendi võrra. Nõudmiseni hoiustel ehk arvelduskontodel hoitava raha maht suurenes vastavalt 11, 7 ja 2,3 protsendipunkti.

„Madalad intressimäärad ei soodusta arvelduskontodelt raha tähtajalistele hoiustele paigutama ja lõppenud tähtajalisi hoiuseid enam ei pikendata. Nii Euroopa kui USA finantsturud on suhteliselt ebakindlad ja seetõttu on üsna madal eraisikute valmisolek soetada potentsiaalselt kõrgemat tootlust pakkuvaid, kuid riskantsemaid finantsvarasid. Raha paigutamiseks otsitakse alternatiivseid võimalusi – näiteks kinnisvara,“ selgitas SEB Leedu kodumajapidamiste ekspert Julita Varanauskiene.

“Lätis ja Leedus SEB poolt läbi viidud küsitlused näitavad, et vastavalt 50 ja 40 protsenti vastanutest ootab kinnisvara hinnatõusu lähitulevikus. Aasta tagasi olid ootused märgatavalt tagasihoidlikumad – kinnisvara hinnatõusu pidas tõenäoliseks Lätis 39 ja Leedus 32 protsenti vastanutest,” selgitas Varnauskiene.

Tähtajalisi hoiuseid kasutatakse pigem raha kogumiseks, kusjuures hoiustaja loodab tähtajaliselt paigutatud rahalt arvestatavat intressi teenida, samal ajal kui nõudmiseni hoiustel hoitavad vahendid on mõeldud lähitulevikus kulutamiseks ja intressi lisandumist ei oodata. Täna on Balti riikides olukord, kus ka raha pikemaajaliseks säästmiseks kasutavad pered pigem tavalist arvelduskontot kui tähtajalist hoiust või muid pankade poolt pakutavaid säästmise ja investeerimise võimalusi.

“Võib arvata, et enamik peresid hoiab oma sääste jätkuvalt traditsioonilisel viisil – pangakontol või sularahas. Et pered oskaksid ja julgeksid valida keerukamaid finantslahendusi, on väga oluline üldise eraisikute finantskirjaoskuse taseme tõstmine,“ kommenteeris SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

SEB Balti leibkondade majandusanalüüsiga on võimalik tutvuda siin: www.seb.ee/BHO_oktoober_2013

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Uusi eluasemelaene võeti septembris aastatagusega võrreldes 14% rohkem

23.10.2013 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturu suur aktiivsus peegeldus ka septembrikuu eluasemelaenuturu näitajates. Uusi eluasemelaene võeti septembris aastatagusega võrreldes 14% rohkem ehk 65 miljoni euro väärtuses, mis on seni suurim kuine laenukäive alates 2008. aasta lõpust. Eluasemelaenude jäägi maht kasvas kuuga ligi 10 miljoni euro võrra. Õppeaasta alguses võeti mõnevõrra aktiivsemalt ka õppelaene, kuid ligi 22% vähem kui 2012. aasta septembris.

Kuigi ettevõtete laenukäive jäi septembris madalamaks kui augustis, oli ettevõtetele väljastatud laenumaht selle aasta kuude võrdluses suhteliselt suur. Uusi lühi- ja pikaajalisi laene väljastati 796 miljoni euro väärtuses, mida oli 15% rohkem kui möödunud aastal samal ajal. Pikaajalised laenud kasvasid kiiremini ja moodustasid kogu käibest kolmandiku. Mõne suure tehingu tõttu kasvas laenukäive jätkuvalt kiiresti kinnisvara, taristu ja kaubanduse sektoris.

Reaalsektori mõnevõrra aktiivsema laenutegevuse toel kasvas septembris Eesti ettevõtetele ja majapidamistele väljastatud laenude ja liisingute maht kuuga üsna märkimisväärse 111 miljoni euro võrra 14,9 miljardi euroni.Portfellimahu aastakasv püsis siiski tagasihoidliku 1,3% juures.

Ettevõtete pikaajaliste laenude ja majapidamiste eluasemelaenude keskmised intressimäärad jäid ka septembris muutumatuks – vastavalt 3% ja 2,5%. Enamiku laenulepingute baasintressimäär 6 kuu Euribor ei muutunud samuti ja püsis 0,34% juures.

Laenukvaliteet on jätkuvalt paranenud nii ettevõtete kui ka majapidamiste laenuportfellis. Üle 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude osakaal laenuportfellis alanes septembris 2,4%ni. Pikaajalises maksevõlgnevuses laenude maht vähenes septembris ligi 34 miljoni euro võrra.

Eesti reaalsektori hoiuste aastakasv kiirenes septembris 3%lt 5%ni. Hoiuste maht kasvas kuuga 75 miljoni euro võrra 8,8 miljardi euroni. Hoiuste mahu suurenemisse panustasid enim ettevõtted 53 miljoni euroga, kuid majapidamiste hoiuste aastakasv oli kiirem (7%) kui ettevõtete hoiuste aastakasv.

Eestis tegutsevad pangad teenisid 2013. aasta kolmandas kvartalis 85,6 miljonit eurot kasumit. Seda oli 9% enam kui eelmise aasta samal perioodil. Kasumlikkust toetas tehinguaktiivsuse kasvuga kaasnenud teenustasutulude kasv, samas kui puhas intressitulu pankade koondarvestuses püsis möödunud aasta kolmanda kvartaliga võrreldes pea samal tasemel. Kasumlikkust on toetanud juba kolm aastat järjest ka varasemate laenuallahindluste taas kasumina arvelevõtmine.

Allikas: Eesti Pank