Suure korteritehingute aktiivsuse valguses pakub palju kõneainet elamispindade hinnamuutus. Ostjaid huvitab korterihind, mida ta peab taskust välja käima ja ehk pangalaenuga finantseerima. Kinnisvaraomanik on huvitatud talle kuuluva vara väärtusest.

Kinnisvarabürood, maaklerid ja konsultandid on meedias turunduslike sõnumite levitamisega üksjagu aktiivsed. Neist võib pealiskaudselt järeldada, et elamispinna omamine on kui rahapuu, mille väärtus järjest kasvab ja kasvab.

Pahatihti unustatakse kinnisvara väärtuse kasvust rääkides ära, et elame inflatsioonilises majanduskeskkonnas, kus enamasti kõik hinnad tõusevad. Hindadega paralleelselt kerkivad ka sissetulekud. Kui korterite hind kerkib 5% ja sama suur on inflatsioon, siis on ju tegelik kinnisvara väärtuse tõus null.

Nii peab kinnisvara reaalse väärtuse kasvu mõõtmiseks arvestama nominaalsest kasvust maha inflatsiooni ehk tarbijahinnaindeksi kasvu.

Eesti suurlinnade korterihindade muutused kõiguvad seinast-seina

Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna korteri reaalne väärtus kasvanud 29%. Kui arvestame, et viimase 10 aasta sisse jääb nii kiire kinnisvara hinnatõus, kui kiire hinnalangus, siis lõpptulemus ei ole midagi sedavõrd röögatut, et me liiga kiirest rahateenimisest või ülitempokalt kasvavast kinnisvara väärtusest rääkida saaksime.

Kui aga vaatame kinnisvara hinnalanguse järgsest ajast reaalhinna kasvu viimase 5 aasta jooksul, siis see on Tallinna korterite baasil 15%.

Tartu kinnisvarasse raha paigutanud inimeste vara reaalne väärtus on 10 aastaga nominaalsena kasvanud 130%, reaalne väärtus aga 54%. Viimane on Tallinnaga võrreldes märgatavalt kõrgem näitaja.

Pisut nukram on Pärnu kinnisvaraturu seis. Tänane elamispindade nominaalne väärtus on 10 aastaga kerkinud 55%, kuid reaalne väärtus kõigest 3%. Sisuliselt võime väita, et Pärnu korterite väärtus on meil täna samal tasemel, kus see oli 10 aastat tagasi.

Alates 2009 I kvartalist on Pärnu puhul miinuses nii korteritehingute nominaalne, kui järelikult ka reaalne hinnatase.

Eesti suurlinnadest on kümne aastaga kõige suurem korterihindade nominaalne ja reaalne kasv Narvas. Narvas on 10 aastaga nominaalsed korterite hinnad kerkinud 175%, st ligi kolmekordseks. Reaalne korterite väärtus on seejuures kerkinud 83%.

Kinnisvara kättesaadavuse juures mängib rolli palgatõus

Eelnevate numbrite valguses väärib märkimist, et Eesti keskmine palk on inflatsiooniga tasandatuna kasvanud 10 aastaga 53%. Nominaalne 10-aastane palgatõus oli Eestis 129%.

See tähendab, et Tallinnas ja Pärnus on selle ajaga kinnisvara soetamine sissetuleku suhtes muutunud oluliselt soodsamaks. Tartus on kinnisvara kättesaadavus 10 aasta tagusel tasemel ja Narvas pisut halvenenud.

Eeloleval aastal muutub oluliseks madal inflatsioon

Lähitulevikult oodatakse valdavalt madalat tarbijahindade tõusu. 2013. aasta tarbijahinnaindeksi aastane tõus oli oktoobris ja novembris võrdselt 1,5%.

Kui eluasemelaenude käive jätkab kasvu senises või isegi aeglustuvas tempos ja sissetulekute kasv ei jää samuti seisma, siis võime eelolevalt aastalt oodata elamispindade tugevat reaalset kasvu. Kinnisvara väärtuse kasv tähendab omakorda mõningast, kuid mitte olulist kinnisvara kättesaadavuse halvenemist.

Nii nominaalne kui reaalne kinnisvara väärtuse kasv võiks siiski pidurduda ja alla jääda 2013. aasta näitajatele. Vastasel korral muutub elamispinna soetamine kiiresti järjest kallimaks ja seeläbi kättesaadavaks järjest vähematele.