KV.EE analüüs: Üürikorterite kättesaadavus on aasta-aastalt paranenud

Viimasel ajal tõstatunud üürikorterite kättesaadavuse küsimus sunnib pilku pöörama üürituru statistiliste näitajate suunas. Mis teeb üürihind, kas üüripakkumisi tuleb juurde või jääb vähemaks, kas üüripindade kättesaadavus väheneb või hoopis paraneb?

Üürihinnad on kiiresti kerkinud

Portaali KV.EE üüripakkumiste keskmisele hinnale tuginedes saame väita, et üürihinnad kerkivad. Küll on pigem positiivse tegurina võimalik välja tuua, et üürihinnad kasvavad aeglasemini, kui korterite ostu-müügihinnad.

03/2014 olid portaali KV.EE andmetel Tallinna üüripakkumiste keskmised hinnad aastatagusest 10% kõrgemal. Tallinna korterite ostumüügihinnad kerkisid 2014 I kvartalis maa-ameti andmetel aga isegi 21%.

Üüripakkumine on näiliselt stabiilne

Üürikorterite kättesaadavuse hindamisel on oluline näitaja aktiivsete üüripakkumiste arv. Portaali KV.EE andmetel on üürikuulutuste arv juba kolm aastat olnud üsna stabiilselt valdavalt 1800-2100 vahel.

Sellest võiksime justkui järeldada, et üürikorterite kättesaadavus kolme aasta jooksul ei ole muutunud.

Kuulutuste arvu kokkulugemine on siin siiski petlik

Kogemuslikult võime väita, et üüriturg on viimase kolme-nelja aasta jooksul oluliselt laienenud ja seda nii üürileandjate kui üürnike poolt.

Turul on suurenenud üürnike arv, samuti ka investoritest üürileandjate ja seeläbi ka pakutavate üürikorterite arv. Kuid miks ei kajastu lisanduvad üürikorterid pakkumiste statistikas?

Üürikorterid ei jõua kuulutuste hulka põhjusel, et üürileandjad muutuvad järjest professionaalsemaks. Muuhulgas väljendub professionaalsete üürileandjate turuletulek selles, et üürilepingud muutuvad järjest pikemas.

Seetõttu ei jõuagi esialgu näiteks aastaks sõlmitud, aga seejärel jälle aastaks, ja seejärel jälle aastaks pikendatud üürileping portaali kuulutuste sekka.

Üürikorterite kättesaadavus paraneb

Üürikorterite kättesaadavust hinnates ei ole võimalik otseselt pöörduda ühegi statistikaväljaande poole. Seetõttu tasub uurida, kuidas on aastate jooksul suve lõpul ehk üürituru kõige aktiivsemal perioodil toimuvat kajastanud meedia.

Kui 2011. aastal asusid üürihinnad kiiresti kasvama, siis tabas üüriturgu paanika. 2011. aasta suvel oli pea võimatu üürikorterit leida. Kõik pakkumised, mis turule tulid leidsid üürnikud loetud sekunditega. Meedia kajastas üüriturul toimuvat usinamalt, kui rindereporterid Krimmi sündmuseid.

2012. aasta augustis-septembris oli meedia taas sunnitud kajastama õnnetute üürnike – valdavalt tudengite lugusid, kes mõistliku hinnaga eluaset ei suutnud leida. Tähelepanu väärib, et võrreldes aastatagusega oli meedial kirjutamiseainest juba kordades ja kordades vähem.

2013. aastal piirdus augustikuine üüritutu tippaja kajastamine meedias 3-5 artikliga. Ajakirjanikel ei olnud lihtsalt teemat, millest kirjutada.

Nii võime öelda, et kolme aastaga on muutus elamispindade kaootiline üüriturg üsna korrastatuks ja pakkumised muutusid järjest kättesaadavamaks ning seda üsnagi konstantse üüripakkumiste arvu juures.

Maksupoliitilised muudatused aitavad kaasa

Üürituru edasistele evolutsioonilistele (mitte revolutsioonilistele) positiivsetele arengutele võiks kaasa aidata maksupoliitilised korrektuurid.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Omanike Keskliit ja Maksumaksjate Liit on juba aastaid tagasi juhtinud tähelepanu eraisikust üürileandjate ebaõiglasele maksustamisele. Nimelt peavad eraisikust üürileandjad tasuma tulumaksu kogu üüritulult ilma võimaluseta tuludest kulusid maha arvata.

Liitude ettepanek on olnud pakkuda elamispindade kättesaadavuse parandamise nimel eraisikust eluruumide üürileandjatele tulumaksuvabastust.

Aprillis 2014 toimunud konverentsil „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks“ andis Rahandusministeeriumi esindaja selge signaali, et üüritulu maksustamise osas on lähiajal positiivsed arengud aset leidmas.

See aitaks kindlasti eraisikutest üürileandjatel „põranda alt“ välja tulla, seeläbi suurendada legaalset üürieluasemete pakkumist ja aidata kaasa elamispindade kvaliteedi ning kättesaadavuse parandamisele.

Prognoos üürituru lähitulevikule ei ole pilvitu

Ühest küljest on üürituru arengud olnud viimastel aastatel väga positiivsed. Üürileandjaid tuleb juurde, üürnike tuleb juurde, üürihinnad ei kerki liiga kiiresti. Teisalt on kinnisvaraturul tervikuna riske, mis lähitulevikku varjutavad.

Väga kiire korterite ostu-müügituru hinnatõus paneb mõtlema sellele, kui kaua saab selline tõus jätkuda? Kas kiirele tõusule järgneb hinnastagnatsioon? Või isegi hinnakorrektsioon? Kui korterite hinnad peaksid liiga kiiresti tõusmise järel langema 5-10%, siis kuidas mõjutab see üürituru pakkumist ja üürihindu?

Ja kuidas mõjutab seda kõike Euroopa majanduse ning Eesti kaubanduspartnerite majanduse kehv seis, millele lisapingeid lisavad võimalikud idanaabrile rakendatavad majandussanktsioonid.

Kokkuvõtlikult võib siiski tõdeda, et üürituru arengud on olnud loomulikud, mis on taganud üsna mõistliku üürikorterite kättesaadavuse. Seni on turg reguleerinud üüripindade hindu ja pakkumist üsna hästi, mis näitab, et maksukorralduslikult on neid protsesse võimalik veelgi kiirendada.

Üüikorterite kättesaadavus on aasta-aastalt paranenud

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC