KV.EE kinnisvaraturu pressikonverentsi ülevaate küsimused ja vastused

Sama küsimus, mis ikka: Kas täna on õige aeg osta? Miks?

Tänan jätkuvalt hea püsivuse eest seda küsida.

Väidan jätkuvalt, et kodu ostmiseks on kogu aeg hea aeg. Täna soovitaksin kodu ostmisele eriti tõsiselt mõelda järgmistel põhjustel.

Elamispindade hinnad on all ehk keskmise palga ja elamispinna ruutmeetrihinna suhe on suhteliselt soodne. Prognoosida võib, et elamispindade hinnad tõusevad keskmisest palgast kiiremini, st elamispinna ostmine muutub aja jooksul raskemaks.

Laenutingimused on head. Kui inimene vastab täna pankade laenukriteeriumidele, siis üldiselt on laenutingimused siiski suhteliselt head. Omafinantseeringumäär 20% on mõistlik, intressimäärad on madalal ja neile prognoositakse veel langemise potentsiaali.

Kolmanda tegurina tooksin valikuvõimaluse, mis on suhteliselt lai nii uute kui vanade korterite hulgas. Karta on, et ehitushindade kasvamisel väheneb uute korterite turuletoomine ning vähemalt selles sektoris uute korterite pakkumine ehk kliendi poolt vaadatuna valikuvõimalus väheneb.

Loomulikult on tegureid, mis räägivad elamispinna või üldisemalt kinnisvaraotsu tegemise vastu. Majandusolukord on ebastabiilne ja mis see meile toob poole aasta või aasta pärast on täna teadmata.

Minu isiklik hinnang räägib siiski pigem ostmise poolt kui vastu. Lõpliku otsuse enda jaoks peab igaüks ise tegema.

Kuidas on muutunud üürikorterite raha tootlus ja milline on selle perspektiiv aasta jooksul. Tänan?

Üürikorterite rahaline tootlus on viimase aasta jooksul suurenenud. Seda põhjusel, et üürihinnad on jõudsalt tõusnud, kuid seda ei ole teinud korterite ostu-müügihinnad.

Kinnisvarabuumi ajal 2006.-2008. a. oli üürikorteri rahavoooline tootlus (ehk aastane üürihind jagatuna korteri ostuhinnaga) heal juhul 2-3% juures. See tõusis 2009.-2010. Aastaks 3-4-5% peale. Täna ei ole liiga keeruline saavutada ka 6-protsendilist tootlust.

Lähimalt aastalt võib oodata tootluse langemist ja seda järgmistel põhjustel.

Korterite ostu-müügihinnad on pigem tõusmas. See automaatselt vähendab üürikorterite tootlust ehk üüriprojekti tasuvust.

Üürihinnad on väga kõrgele tõusnud ja see võiks turule tuua vähemalt mingilgi määral uusi üürikortereid. Pakkumise suurenemine võiks üürihinda pisut allapoole tuua. (Kurb, et selles lõigus on sedavõrd palju tingivat kõneviisi…)

Üürikorteri rahavooline mõistlik tootlus võiks olla suurusjärgus 4-5%. Numbrid allpool või ülevalpool seda suurusjärku viitavad anomaaliatele, mis omakorda tähendavad, et turul hakkavad mingid muutustreprotsessid toimuma.

Kaua see trall üüriturul toimub et hinnad järjest tõusevad ja midagi üürida ei ole? küsitakse hingehinda aga üürile pakutakse pommiauke

Üürituru trall toimubki nii kaua, kuni midagi üürida ei ole. Eks hinnad sel põhjusel tõusevadki, et midagi üürida pole ja tarbijate valikuvõimalus on väike.

Üürituru mullide ja mullistuste ning sellest tingitud ebaloomuliku hinnatõusu probleem on suures osas tingitud sellest, et Eesti üüriturg on väga kitsas.

Hinnanguliselt on üürisektori osakaal suurusjärgus 15%. Võiks aga olla vähemalt 25%. Laiem üüriturg tasandaks ajutised üürituru lained, mida me sel sügisel oleme eriti selgelt näinud.

Taoliste mullistuste ärahoidmiseks on Eesti Kinnisvarafirmade Liit tulnud välja ettepanekuga anda eraisikutele üüritulult tulumaksuvabastus. See laiendaks üüriturgu ja tooks senise musta turu valgesse tsooni.

Üüritulu tulumaksuvabastusest võib lugeda näiteks aadressilt http://www.kv.ee/blog/eesti-kinnisvarafirmade-liit-eraisik-vajab-uuritulule-maksuvabastust/

Kas ja kuidas kreekad-itaaliad-ja teised Eesti kinnisvaraturgu mõjutavad

Lõuna-Euroopa majanduse keerdkäigud mõijutavad Eesti kinnisvaraturgu kaude läbi kahepidiste kanalite.

Esiteks ebakindlus. Majanduse ebakindlus ja palju negatiivseid sõnumeid (millest ei pruugi liiga lihtne olla alati aru saadagi) panevad inimesi tundma end ebakindlalt. See omakorda sunnib olulisi suuri ostuotsuseid ja enda pikaajalist sidumist nt pangalaenuga edasi lükkama.

Nii väheneb laenunõudlus ja kinnisvaraturu aktiivsus.

Teine tegur on majanduslik hoob. See tähendab piltlikult seda, et Euroopa pankade päästmisse minev raha ei saa minna tarbimisse. See vähendab Eesti eksporditurgude vajadust meie kaupade järele. See omakorda vähendab meie tööhõivet ja inimeste sissetulekut. Viimane tekitab taas ebakindlust, millest juba eespool juttu oli.

Seega on mõjud Itaaliast-Kreekast negatiivsed, midagi liiga positiivset siit leida on raske.

Siiski tahtes antud vastust optimistlikuma noodiga lõpetada soovitaksin inimestel tänasesse päeva ja tänastesse raskustesse suhtuda kui nö normaalsusesse. Päike ju ometi paistab – pole see asi nii hull midagi, et elu otsa saaks.

Kuidas on arengud uute projektide arendamisel? Kas uusi pindu tuleb ikka järjest juurde? Eriti huvitab Kristiine piirkond.

Uute elamispindade projektide arendusturg on teatavas käänukohas. Projekte on käesoleval aastal vägagi jõudsalt peale tulnud.

Enamus projekte on ka tempokalt müügiks läinud. Korterite ostmise kiirus on olnud sageli arendajate ootusi ületav. See on viinud mõningase uute korterite hindade tõusu ja tõstmiseni.

Aga uute korterite arendamise turu taevas ei ole pilvitu. Kiiresti kerkivad ehitushinnad on kogu arendussektori murelaps. Ehitushinnad tõusevad kiiresti, kuid müügihinnad mitte.

See kahandab arendajate võimalikku kasumit. Juba on märke sellest, et arendajate võimalik kasum on sootuks kahjumiks pöördunud ja sel lihtsal põhjusel on arendusprojektide edasiviimine seisma pandud. Ehk siis planeeritud korterelamud jäävad ehitamata.

Nii ongi tõusvate ehitushindade valguses uute korterelamute turule tulemine takerdumas ja see tähendab tarbijate poolt vaadatuna valikuvõimaluse kahanemist. Seega või teisele küsimusele vastata, et projekte tuleb küll juurde, kuid järjest vähem.

Konkreetsemalt Kristiinest rääkides, siis Kristiine pakkumine ei ole liiga lai. Pakkumisel on vaid üksikud projektid, neist mõne don pakkumisel juba üsna pikka aega. Usun, et Kristiine neelaks mõne uue hoone senise pakkumiste nappuse tõttu alla küll.

Raske on uskuda, et kinnisvarahinnad peaksid tõusma. Inimestel ei ole raha ja tööpuudus on nii kõrge, laenu ei saa. Tänased hinnad on juba ülemõistuse kõrgel. Inimestel ei ole lihtsalt raha kinnisvara ostmiseks. Mis on teie seisukoht?

Ma olen täiesti veendunud, et eeltoodud argumendid on tõesed.

Inimestel tõepoolet on tänases keskkonnas vähe liigset raha. Jutud rekordilistest hoiustest ei tähenda, et see raha oleks inimeste vahel ühtlaselt jaotunud.

Tööpuudus on küll viimastel andmetel pisut langemas, kui siiski on näitaja kõrgel tasemel ning kiiret kahanemist sellele ei prognoosita. Kõrge tööpuudus tähendab, et kinnisvaraturult on eemal hulk võimalikke tarbijaid.

Laenukriteeriumid ei ole küll liiga keerulised, kuid laenu tõepoolest liiga lihtsalt ei saa. (Iseasi, kas laenu peakski liiga lihtsalt saama. Mäletame veel üsna hästi, kuhu seemeid viimasel korral viis.)

Sellises keskkonnas tunduvad tõepoolest kõik hinnad – mitte ainult kinnisvarahinnad liiga kõrged. See on ka ostja loomuses hindu kõrgeks pidada.

Võrreldes aga sissetulekute ja elamispindade ruutmeetrihinna suhet ning kõrvutades neid laenutingimustega (peamiselt intressimääraga), siis tuleb tõdeda, et olukord ei ole kõige hullem. See võib kõlada ülbelt, aga ega kinnisvara kui siiski ülikallis kaup ei peagi majanduskriisi ajal kõikidele lihtsalt kättesaadav olema.

Nii võime küll rääkida kõrgetest hindadest ja madalast ostujõust, aga vaadata võiksime ka seda, kas sellisel tasemel tehinguid tehakse. Üllatusega võib leida, et tänaene kinnisvaraturg on siiski üksjagu aktiivne. Tehinguid tehakse määral, mis iseloomustab tasakaalus olevat turgu.

Tallinna elamispindadest on viimase aasta jooksul olnud käibes ca 4%. Tavapäraseks võib pidada turuaktiivsust 3-5%. Seega paistab, et turg siiski toimib ja seda vaatamata paljudele riskiteguritele ning paljude inimeste raskustele.

mis kv indeksiga juhtub? kas julged veel ennustada? siiani on ikka täiega võssa läinud

Tuleb tõepoolest endale tuhka pähe raputada – kõik minu viimase 2-3 aasta prognoosid KV.EE indeksi kohta on olnud sügavalt ekslikud.

Tagantjärele tarkusena olen eksinud eelkõige selle arvelt, et olen arvanud, et pakkumishindu kajastav KV.EE indeks liigub paralleelselt tehinguhindadega. Kui minu KV.EE indeksi prognoosid tehinguhindade prognoosideks ümbermoondada, siis on need tegelikult päris täpsed olnud.

Minu prognooside ekslikkuse teine tagamaa on olnud asjaolu, et ma olen mööda vaadanud erinevate regioonide osakaaludest. Juhtunud on nii, et Tallinna-Tartu pakkumishinnad on jõudsalt tõusnud, kuid mujal on pakkumishinnad valdavalt langenud. Pakkumisi on Tallinnas-Tartus vähem lisandunud, kui muudes piirkondades – seegi on indeksi tasakaalu kõigutanud.

Eelnev ei kahanda siiski minu julgust ja pealehakkamist. Ikka julgen edasi prognoosida, mis KV.EE indeksist saab. Naljatledes ei ole ma mees, kes ajab ühel päeval ühte ja teisel päeval teist juttu. Seetõttu prognoosin kolmandat aastat järjest KV.EE indeksile eeloleva 12 kuu jooksul tõusu suurusjärgus 10-15%.

Kuidas siis õigupoolest nende vahendutasudega on? Kellel seda on õigus nõuda, kellel mitte? Mina pole isiklikult huvitatud maksma vahendustasu ja seega otsin korterit juba pea 3 kuud.. sest lihtsalt pole ilusaid kortereid mõistliku hinnaeest,mida üürida. Ja nii need õnnetud korterid seisavad oma kõrgete hindadega kuust-kuusse…

Vahendustasu peab maksma teenuse tellija, kui ei ole teisiti kokku lepitud. St kui ei ole teisiti kokku lepitud, siis peab maksma maaklertasu korteri üürileandja.

Üürileandjad on aga sageli ahvatluse eest ja soovivad enamasti teisti kokku leppida ja küsida vahendustasu üürilevõtjalt. Oluline on, et seadus seda ei keela.

Korrektne on, et kui üürnikult soovitakse küsida vahendustasu, siis oleks see eelnevalt kuulutuses välja toodud. Vastasel korral on tegemist üürniku eksitamisega.

Olukorras, kus üüriturg on sedavõrd kuum ja üürikorterid kaovad „letilt“ loetud tundidega on raske üürileandjat survestada ja nõuda, et tema peab vahendustasu maksma. Läbirääkimiste ruum selles olukorras on kitsas.

Selle maakleritasuga on ka hetkel nii, et kui hakkad seal midagi plõksima siis usu see maakler teeb nii, et sa ei saagi seda korterit ja otsib teise lolli kes maksab. Ise praegu mitme libamaakleri otsa sattunud !!! Käige vaatake korter ära ja jätke maja nr ja korteri nr meelde ja otsige korteri omanik üles kinnisturaamatust!! Uskuge see töötab!!! Paljud maaklerid saavad ainult omanikelt jah sõna kätte, kopivad kuulutusest pildid ja kogu teksti!!! Otsige aga omanike nr üles, internet on suur ja lai!!!!

Eelnevas vastuses sai seda teemat juba pisut puudutatud. Oluline on see, et maaklertasu maksmise osas võib kokku leppida, kes seda maksab.

Kui turg on täna räigelt üürileandja poole kaldu ehk hinnad on kõrged, pakkumine madal ja nõudlus suur, siis on tõepoolest maakleril võimalus leida järgmine üürnik, kes on nõus üürivahendustasu maksma.

Raske on nõustuda soovitusega maaklerist „mööda minna“. Sellisel juhul on maakler teenuse osutanud ja kui see on kuulutuses korrektselt kirjas olnud, et maaklertasu peab üürnik maksma, siis võib maakleril vaatamata temast „möödaminemisele“ tekkida õigustatud nõue maaklertasu osas.

Siiski tunnistan, et ma ei ole jurist ja liigsetesse detailidesse ei tahaks ma seda teemat lahates minna.

Mis te Kalamaja korteritest arvate? Kas on hea investeering? Mis võiks olla hinnatõus aastas? Kas tasub Kalamajja üldse korter osta?

Kalamajast kui piirkonnast arvan ma vägagi positiivselt. Mulle isiklikult meeldib eelkõige madal hoonestus ja kõrghaljastus. (Hoopis hullem oleks ju vastupidi – madal haljastus ja kõrge hoonetsus.)

Ma ei oska väga suurt ja püsivat rõõmu tunda kulutuurikilomeetrist, kavandatavatest muuseumidest või merelähedusest. Olen ise kilomeetri läbi käinud ja ei tea, mis teist korda sinna tõmbaks, meremuuseumi laevadel olen käinud ja järgmise minekuga tuleb tõenäoliselt tükk vahet sisse, mere ääres ei ole seal ka justkui midagi väga atraktiivset… Aga see on minu isiklik nägemus.

Kalamajast rääkides tuleks mõista, et tegemist on arengupotentsiaali omava piirkonnaga, mitte väljaarenenud piirkonnaga. Valdav hoonestus on Kalamajas ikkagi pool-lääpas saja-aastane puitmaja, mitte reonoveeritud ilus-kena-tore kahe-kolmekorruseline korterelamu.

Potentsiaaliga on aga see paha asi, et see ei pruugi alati realiseeruda. Kinnisvaraturul on veel see realiseerumise periood väga pikk.

Vaatamata mõningate kitsaskohtade väljatoomisele suhtun siiski Kalamajasse vägagi positiivselt.

Kui nüüd investeeringu ja korteriostu küsimuste juurde tulla, siis oleks esimene asi kohe selgeks teha, et eluaseme ostmine ei ole investeering, vaid on tarbimiskulu. Investeeringust saame rääkida siis, kui vara soetada nt väljaüürimiseks.

Aastast hinnatõusu on tänastes majandusoludes raske prognoosida, kuid usun, et kui lõuna pool midagi väga hullemaks ei lähe, siis 10-protsendiline hinnatõusuootus on täitsa mõistlik.

Tere! Sooviksin teada, mis olukord valitseb praegu turul. Kui suur on nõudluse ja pakkumise suhe üüripindade suhtes, näiteks korterid(Tallinn/Tartu).

Üürihindade pakkumist ei ole liiga keeruline hinnata läbi pakkumiste arvu. Selle kohta on infot KV.EE lehel http://www.kv.ee/?act=statsAvgPrice.main, kust näeme näiteks, et oktoobris oli Tallinnas 1726 üürikorteri pakkumist.

Igaks juhuks juhin tähelepanu asjaolule, et see ei ole tänaste aktiivsete pakkumiste arv. See on kõikide Tallinna üürikorterite kuulutuste arv, millest mõni võis ehk kiiresti kliendi leida ja seetõttu oli kuulutus üleval vaid mõni päev.

Kuulutuste arvu statistika tõlgendamisel soovitaksingi mitte niivõrd tähelepanu pöörata sellele, mitu pakkumist on, vaid selle arvu dünaamikale. Ehk siis sellele, kuidas pakkumiste arvu number ajas muutub – oktoobris 2011 oli pakkumisi üle kahe kordr vähem kui kaks aastat tagasi.

Pakkumise juurest nõudluse juurde minnes tuleb käsi laiutada – meil puudub kindel ja konkreetne teadmine, kui palju on Tallinnas (või Eestis) üürikortereid kokku või kui palju on üürnikepoolseid üürisoove.

Üürisoovide suurele hulgale viitavad väga aktiivselt kasutuses olevad Facebook’i lehed https://www.facebook.com/YyrikorteridTallinnas või https://www.facebook.com/YyrikorteridParnus või https://www.facebook.com/YyrikorteridTartus?ref=ts.

Samuti on meedias üksjagu sellest juttu olnud, et üürikorter on võimalik üürile anda loetud päevadega.

Tere. Kas teil on mingit statistikat selle kohta milliseid, kui suuri, mitme toaliseid, mis hinnaga ja millise asukohaga üürikortereid Tallinnas kõige rohkem vajatakse?

Sellise konkreetse küsimuse peale ei ole kahjuks midagi konkreetset vastata. Vastuse juures saab vaid lähtuda üldistest numbritest ja suhteliselt tavapärasest loogikast.

Üüriturg on kõige aktiivsem mägedel, kus lihtsalt asub kõige suurem hulk kortereid.

Valdavalt on üürikorterite nõudlus suunatud 2-3-toaliste korterite vastu – selliseid kortereid on nii korterite struktuuris, kui üüriturul kõige rohkem.

Hinnatase jääb enamasti 200-300 euro kanti – see on summa, mida Eesti inimene on valmis maksma.

Aga on ka hulk erisusi…

Elamispindade koguarvust kõige enam üürikortereid on kindlasti kesklinnas, kus hinnatase on kõrgem. Kesklinnast veel omakorda eristub selgelt vanalinn.

Kindlasti on erisusi ka suuremate korterite – nt 4-5-toaliste või ühiselamutubade turul, kus hinnatasemed eeltoodud skaalast oluliselt erinevad.

Lõpetuseks tuleb veelkord tõdeda, et üürituru kohta head statistikat ei ole (kui pakkumiste arv välja jätta), ammugi siis veel detailsemaks minnes ja üürikorterite toalisusest rääkides.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 1 = 2

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine