Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Üüriäri KKK: Kas väljaüüritav korter peaks olema tühi või sisustatud?

14.02.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Tühja korteri väljaüürimine on keeruline, sest on vähe inimesi, kel oma mööbel üürikorterisse kaasavõtmiseks olemas on.

Üürnik eeldab ikkagi elementaarse sisseehitatud mööbli ja pehme mööbli ning laudade-toolide olemasolu.

Rohkema sisustusega korter otseselt üürihinda väga ei tõsta. Küll aitab korralikult korterisisustus üürniku kiiremini leida ja seeläbi vakantsust vähendada.

Kindlasti on kusagil üksikud üürnikud, kes soovivad tühja korterit, kuid neid leida on tõenäoliselt üsna keeruline, ehkki mitte võimatu.

Sisustuse kõrval tasub märkida, et väljaüüritav korter peaks olema koristatud ja puhas.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

DTZ: Baltikumi kaubanduspindade ülevaade

13.02.2013 Tõnu Toompark

Ilmunud on DTZ’i kaubanduspindade ülevaade.

Ülevaade on allalaaditav siit.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Rahvusarhiivi uue hoone nägu otsitakse ideekonkursiga

13.02.2013 Madis Idnurm

Riigi Kinnisvara AS koostöös Eesti Arhitektide Liidu, Haridus- ja Teadusministeeriumi, Rahvusarhiivi ja Tartu Linnavalitsusega kuulutas välja Rahvusarhiivi uue hoone lahendusele rahvusvahelise ideekonkursi.

Võistluse põhieesmärk on saada linnaehituslikult sobiv, efektiivse pinnakasutusega ja arhitektuurselt kõrgetasemeline kaasaegne arhiivihoone, mille ehitus- ja ülalpidamiskulud on säästlikud ja mis on madala energiatarbega. Hoone näol on tegemist rahvuse ja riigi seisukohalt olulise objektiga, mis peab olema esinduslik ja staatusele vääriline.

Rahvusarhiivi uue hoone esimese etapi suuruseks on kavandatud ligi 13 000 ruutmeetrit ja on plaanis rajada Tartusse Nooruse 3 kinnistule.

Ideekonkursi kvalifitseerimisdokumentide ja võistlustööde esitamise tähtaeg on 9. aprill ja ideekonkursi võitjad on kavas välja kuulutada hiljemalt 1. mail. Ideekonkursi preemiafond on 26 000 eurot.

Hankemenetluse teine etapp, läbirääkimistega hankemenetlus, on kavas välja kuulutada vahetult peale ideekonkurssi. Teises etapis korraldab Riigi Kinnisvara AS väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetluse projekteerimistööde tellimiseks kolme ideekonkursi võitja vahel. Projekteerimistööde eeldatav maksumus on ligikaudu 300 000 eurot.

Rahvusarhiivi uue hoone ideekonkursi kutse on avaldatud riiklikus riigihangete registris, hanke viitenumber on 140621.

Rahvusarhiiv on valitsusasutus, mis tagab isikute õiguste tõendamiseks vajaliku teabe kestmise ja kasutamise. Ühtlasi on Rahvusarhiiv teadmusasutus, mille eesmärgiks on Eesti ühiskonda peegeldava informatsiooni (dokumentaalne kultuuripärand) kogumine, arhivaalidele juurdepääsu võimaldamine nii arhiivis kui veebis ning kogude säilitamine nõuetekohastes tingimustes. Rahvusarhiiv arendab erinevaid arhiiviteenuseid ning teadus-ja publitseerimistegevust kooskõlas ühiskonna pikaajaliste huvide ja kasutajate vajadustega.

Allikas: Rkas.ee

Tallinna korteriturg kaldus 2012. aastal müüja poole

13.02.2013 Tõnu Toompark

Korterite tehingute arvu ja portaalis KV.EE olevate korteripakkumiste arvu võrdluses on Tallinnas kõige aktiivsemad piirkonnad Mustamäe ja Põhja-Tallinn. Kõige vähem on pakkumiste kohta tehinguid aga Pirital ja Nõmmel.

Korterituru aktiivsuse hea indikaatorina on võimalik võrrelda korteritehingute arvu korteripakkumiste arvuga portaalis KV.EE. Teisisõnu vaatleme, mitu protsenti korteripakkumistest kuu jooksul tehinguni jõuab.

Kõrge tehingute arvu suhe pakkumiste arvu viitab sellele, et „võim“ on müüjate käes. Kui pakkumisi suhtena tehingute arvu on vähe, siis ei pea kinnisvaramüüjad liigselt pingutama, et ostjat leida – ostjaid on niigi palju. Samuti võib kõrge tehingute arv viidata defitsiidile ehk sellele, et kinnisvaraarendajatel tasuks piirkonnas projektide alustamisele enam kui tõsiselt mõelda.

Seevastu madal tehingute arv pakkumiste suhtes viitab sellele, et müüa on raske ja müügiperioodid on pigem pikad. Sellisel turul on ostjal lai valikuvõimalus ning tehingu ostuvõimalusest ilmajäämise hirmus liialt kiirustama ei pea. Samuti annab tihe müüjate konkurents ostjale võimaluse jõuliselt hinna üle kaubelda.

Peame tõdema, et Tallinna korterituru likviidsus erineb linnaositi isegi pea kaks korda. Kui korterite poolest vaestes Nõmme ja Pirita linnaosas jõuab kuu jooksul tehinguni vaid 5% pakkumistest, siis Mustamäel ja Põhja-Tallinnas isegi leiab ostja 9% pakkumistest.

Kesklinn on keskmise või isegi alla keskmise aktiivsusega pakkumiste arvu suhtes. Kesklinnas jõudis 2012. aastal tehinguni 6% pakkumistest. Samas tehakse Tallinna kesklinna korteriturul ligi veerand kogu Tallinna korteritehingutest. Seega on tegemist ikkagi ühe kõige olulisema korterituru piirkonnaga.

Lasnamäe linnaosas asub portaali KV.EE andmetel viiendik kogu Tallinna korteripakkumistest. Sealne kõrge turuaktiivsus (7,7%) viitab sellele, et Lasnamäe korteripakkumiste hind vastab hästi ostjate ootustele ja ostjal-müüjal kokkuleppele jõudmine ei ole liiga keeruline.

Viimaste aastate jooksul on turu aktiivsus pakkumiste suhtes kasvanud pea eranditust kõikides Tallinna linnaosades. Selle põhjuseks on hoogne tehingute arvu tõus 2012. aastal ja mõningane pakkumiste arvu vähemaksjäämine.

Tallinna korteriturust märksa madalam on turu likviidsus Tartus, kus tehinguni jõuab kuu jooksul 6,6% pakkumistest. Pärnu puhul aga tuleb tõdeda, et mida väiksem on turg, seda madalam on likviidsus ehk seda keerulisem on kinnisvaramüüjal tehinguni jõuda. Pärnus toimub kuus korteritehinguid ainult 3,9% pakkumiste arvust. See näitaja jääb Eesti keskmisele 7,4% ligi kaks korda alla.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistikaameti tulevane büroohoone pidas sarikapidu

12.02.2013 Tõnu Toompark

Täna peeti Statistikaameti uue büroohoone sarikapidu, millega tähistati maja maksimaalse kõrguse saavutamist. Piduliku sündmuse eesmärgiks oli kostitada ehitajaid, et vastavalt rahvapärimusele tagada seeläbi hoonele hea õnn ja luua head suhted majavaimuga.

Riigi Kinnisvara AS, Statistikaamet ja Kaamos Groupi kuuluv Vindor Holding OÜ sõlmisid möödunud aasta jaanuaris lepingud, mille tulemusena kolib Statistikaamet Tallinnas Tatari 51 rajatavasse büroohoonesse käesoleva aasta sügisel. Üürilepingu kestvus on kümme aastat.

Hoone on projekteerinud Nord Projekt AS ja valmis ehitab Kaamos Ehitus OÜ.

Statistikaamet tegutseb täna Tallinnas ligi pool sajandit vanas hoones, mille töötingimused ei rahulda enam ameti vajadusi.

Allikas: Rkas.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Tallinna linn ja Taani arhitektuuribüroo Bjarke Ingels Group jõudsid kokkuleppele

12.02.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus on jõudnud kokkuleppele Taani arhitektuuribüroo Bjarke Ingels Group (BIG) Tallinna linna uue administratiivhoone projekteerimislepingu lõpetamises.

Pooled ei jõudnud kokkuleppele projekteerimislepingu maksumuse korrigeerimise (suurendamise) osas, mistõttu otsustati leping lõpetada. Kokkuleppe kohaselt on Tallinna linnal õigus tulevikus jätkata hoone projekteerimist iseseisvalt BIG-i poolt esitatud hoone eskiis- ja eelprojekti alusel.

Tallinna linna uue administratiivhoone projekteerimise ja ehitamisega seotud küsimuste lahendamise ajutine komisjon kiitis projekteerija juuresolekul 31.jaanuaril 2013 toimunud koosolekul kokkuleppe heaks ja esitab selle kinnitamiseks Tallinna linnavalitsusele.

Tänasel istungil aktsepteeris linnavalitsus kokkuleppe ning andis linnasekretärile volitused see allkirjastada.

Linnasekretär Toomas Sepp kinnitas, et seoses projekteerimislepingu lõppemisega suunab linnavalitsus oma fookuse hoone edasise projekteerimise ja ehitamise finantseerimise võimaluste analüüsimisele, et selgitada välja, kas ja millises ajalises perspektiivis on hoone ehitamine võimalik. Linnasekretär märgib, et projekteerimise jätkamisel on linn võtnud kohustuse kaasata Bjarke Ingels Group projekteerimise protsessi ja viidata arhitektuuriidee autori nimele ka projekti järgmistes etappides. Rõõmu võib tunda ka selle üle, et projekteerija on omaltpoolt kinnitanud tahet panustada tulevikus projekti täiendavat aega parima lõpptulemuse saavutamiseks.

“Meil on hea meel, et Tallinna linn on valmistumas sammuks lähemale Tallinna uue raehoone ehitamisele, mis on avatud ja kutsuvaks pinnaseks kohalikule demokraatiale ja avalikkuse kaasamisele. Me ootame võimalust olla kaasatud projekti ka tulevikus, pakkudes linnavalitsusele jätkuvat abi, et garanteerida uue kavandatava raehoone arhitektuurilst, praktilist ja sotsiaalset edu”, sõnas Bjarke Ingels, BIG-Bjarke Ingels Group’i asutaja.

Allikas: Tallinn.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kaaskäendajad – vastutuse ulatus ja piirsummad

12.02.2013 Tõnu Toompark

Kui ühe või mitme kaaskäendaja vastutuse piirsumma on tagatavast võlast väiksem, ei saa üheltki neist nõuda raha piirsummat ületavas osas. Sama kohustust taganud kaaskäendajad vastutavad piirsumma ulatuses solidaarselt, erinevate piirsummade puhul vastutavad nad solidaarselt kattuvas osas.

Nii selgitas kaaskäendajate vastutuse jagunemist Riigikohus möödunud aasta lõpus tehtud kohtuotsuses.

Praktiline tähendus

Praktiline tähendus on kohtu poolt antud selgitusel eelkõige olukordades, kus võlga käendavad mitu isikut. Mul oli hiljuti üks juhtum, kus ettevõte soovis võtta pangast ärilaenu ja pank nõudis tagatiseks osanike isiklikke käendusi (ehk tüüpiline olukord).

Kuna nelja osaniku osalused olid erineva suurusega, siis tahtsid nad jagada panga ees vastutuse lähtuvalt osaluste proportsioonidest. Osalused jagunesid 40, 30, 20 ja 10 protsenti. Igati loogiline tundub ju sellises olukorras kokku leppida, et näiteks 100 000 euro suurust laenu tagavates käenduslepingutes on osanik A vastutuse maksimumsumma 40 000 €, osanik B vastutuse maksimumsumma 30 000 €, osanik C oma 20 000 € ja osanik D oma 10 000 €.

Vahemärkusena olgu öeldud, et kui käendajaks on füüsiline isik, peab seaduse järgi olema lepingus märgitud käendaja vastutuse rahaline maksimumsumma. Kui seda tehtud ei ole, on leping tühine.

Lähtudes Riigikohtu selgitusest ja õiguskirjanduses avaldatud seisukohtadest jääks antud näite puhul panga laen suures osas tagamata, sest mitme solidaarse käendaja puhul on käendajate kogu vastutuse määr fikseeritud suurima käendatava summaga ehk meie näite puhul 40 000 euroga, mitte solidaarsete käenduste summaga.

A, B, C ja D vastutavad solidaarselt 10 000 euro maksmise eest, A, B ja C vastutavad solidaarselt 20 000 euro maksmise eest, A ja B vastutavad solidaarselt 30 000 euro maksmise eest ning A täiendavalt veel üksinda 10 000 euro maksmise eest (40 000 – 30 000).

Kui A maksab võlausaldaja nõude alusel talle ära 40 000 eurot ja kaaskäendajate omavahelises suhtes ei ole vastutust eraldi kokku lepitud, siis selle näite puhul saab A nõuda D-lt regressi 2 500 eurot (sest solidaarne vastutus omavahelises suhtes eksisteerib 10 000 euro suuruses summas ja see tuleb jagada neljaga), C-lt regressi 6 666,66 eurot (20 000 / 3) ja B-lt 15 000 eurot (30 000 / 2). Kokku saaks A nõuda kaaskäendajatelt tagasi 24 166,66 eurot (2 500 + 6 666,66 + 15 000).

Soovitused laenuandjaile

Kui laenuandja tahab, et käendajad vastutaks solidaarvõlgnikena ja ta saaks nõuda kogu võlga kõikidelt käendajatelt, siis tuleb suurendada vastutuse piirsummat kõikidel käendajatel vähemalt laenu summani ja öelda sõnaselgelt välja, et käenduslepingu sõlmimise eesmärgiks on võimaldada võlausaldajal esitada nõue iga kaaskäendaja vastu selle kaaskäendaja suhtes kehtiva vastutuse piimäära ulatuses.

Ka on võimalik kokku leppida, et iga käendaja käendab põhivõlgniku kohustust mingis osas ja nad vastutavad seega igaüks käendatud kohustuse osa eest osavõlgnikena.

Erki Vabamets
Vandeadvokaat
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Stroomi rannahoone üüritakse välja

12.02.2013 Tallinn.ee

Kuni 25. veebruarini saab teha pakkumisi Stroomi rannahoone üürimiseks. Rannahoone üürija peab olema toitlustusalal tegutsenud vähemalt viis aastat.

Põhja-Tallinna Valitsus on kuulutanud välja enampakkumise Stroomi rannahoone üürileandmiseks lähemaks kümneks aastaks. Lisaks rannahoonele antakse üürile ka 39,4 m2 paadikuur. Rannahoone pindala on 532,8 m2.

Rannahoone üüri alghind on 3,07 €/m² ehk 1635,70 € kuus, paadikuuri üüri alghind on 2,05 €/m² ehk 80,77 € kuus.

Rannahooajal peab üürnik lisaks oma äritegevusele kindlustama lukustatavate hoiukappide (vähemalt 20 tk), välitualeti, väliduši ja joogiveekoha avaliku kasutuse ja korrashoiu ajavahemikul 15. maist kuni 15. septembrini kella 9–21.

Üürnikul tuleb pakkumisel esitada ka tegevuskava ja investeeringute kava. Pakkumised tuleb esitada hiljemalt 25. veebruariks kella 13.00.

Läbirääkimistega pakkumise võitja väljaselgitamisel arvestatakse parimat tegevuskava ja investeerimiskava, mis lähtub rannahoone ja paadikuuri kasutusotstarbest ja pakutava üüri suurusest.

Allikas: Tallinn.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kinnisvaratehingute koguarv mullu suurenes

12.02.2013 Tõnu Toompark

2012. aastal sooritati 36 176 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 1,7 miljardit eurot, teatab Statistikaamet. Tehingute koguarv kasvas varasema aastaga võrreldes 12% ja koguväärtus 13%.
Võrreldes kinnisvaraturu madalseisuga 2009. aastal, on tehingute hulk tõusnud 38%, kuigi võrreldes kõrgaja 2006. aastaga, on tehinguaktiivsus siiski veel 40% madalam. Kinnisvara ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2012. aastal 47 739 eurot, mis on 1% rohkem kui aasta varem. Kinnisvaratehingute koguarvu kasv on suuresti tingitud korteritehingute arvu kasvust.

Poole kinnisvara ostu-müügilepingutest hõlmasid korteriomandi tehingud. Korteriomandi tehingute üks mõjutaja oli uusarendusturg. Samuti on elamispindade turgu mõjutanud eluasemelaenude sektor. Soodne intressimäär on aidanud kinnisvaraturu aktiivsena hoida. Korteritehingute arv kasvas 2011. aastaga võrreldes 17%, korteritehingute väärtus üle neljandiku. Tagasihoidlikumalt kasvas nii korteritehingute keskmine väärtus kui ka ruutmeetri keskmine hind (kumbki 8%).

31% kinnisvara ostu-müügilepingutest hõlmasid hoonestamata ja 18% hoonestatud maa tehingud. 2011. aastaga võrreldes suurenes hoonestamata kinnisasja tehingu keskmine väärtus 7%, hoonestatud kinnisasjal aga vähenes 5%.

Võrreldes 2011. aastaga suurenes korteriomandi ostu-müügitehingu keskmine väärtus kõige enam Lääne-Eestis (24%). Kirde-Eestis oli suurenemine 12%, Lõuna- ja Põhja-Eestis vastavalt 8% ja 7%. Kesk-Eestis suurenes korteriomandi ostu-müügitehingu keskmine väärtus 6%.

Tallinnas tehti 9921 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 14% rohkem kui 2011. aastal. Pärnu linnas tehti 884 tehingut, mis on 26% rohkem kui 2011. aastal ning Tartu linnas 1938 tehingut, mis on neljandik enam kui aasta varem.

2012. aastal oli korteriomandi ostu-müügitehingute ruutmeetri keskmine hind 760 eurot, mis on 8% kõrgem kui 2011. aastal. Tallinnas tõusis ruutmeetri keskmine hind 7%, Tartus 8% ja Pärnus 2%.

Allikas: Statistikaamet

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Statistika: Ehitushinnaindeks on aastatagusest 3,7% kõrgemal

12.02.2013 Tõnu Toompark

Ehitushinna koondindeks oli statistikaameti andmetel 2012. a. IV kvartalis 3,7% aastatagusest kõrgemal. Indeksi komponentidest kasvasid kõige enam seekord ehitusmasinate hinnad. Ehitusmasinad kallinesid aastaga 7%.

Konjunktuuriinstituudi koostatav ehitusbaromeeter ütleb, et ehitusettevõtjad ootavad lähemalt kolmelt kuult ehitushindade tõusu. Ehitusbaromeetri näitaja on 6, st hinnatõusuootajaid on hinnalanguse ootajatest 6 protsendipunkti rohkem.

Avaliku sektori ehitustellimuste vähenemine võiks anda lootust, et ehitushind ei saa 2013. aastal olema takistus, mis muudab uute kinnisvaraprojektide turuletoomise võimatuks.

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Üüriturg astus jaanuaris sammu tagasi

11.02.2013 Raul Reino

Eesti populaarsema telesaate mõju ühiskonnale ei saa alahinnata. Tarvitses vaid teha üks lugu kurjam-üürnikust, kui ajakirjandus täitus artiklitega „Kiuslikud üürnikud on laiem probleem“, „Pealtnägija” saate mõjul ei saa omanik üürnikust kuidagi lahti“, „Seadusandlus on üürivaidlustes ebamõistlikult omanikuvaenulik“ jne-jne.

Ei pea omama psühholoogias doktorikraadi, et mõista, millise jälje sellised artiklid ja telesaated üüriturule jätavad. See on samm tagasi ja seega tuleb nüüd piisava pakkumisega, läbipaistvast ja ausast üüriturust unistavatel inimestel oma unelmad taas tulevikku edasi lükata.

Üüriturg, kus niigi valitseb ebapiisav nõudluse-pakkumise vahekord, lepingulised suhted on sageli nõrgad ja üüriperioodid lühikesed, ei võitnud skandaalist suurt midagi, vaid külvas juurde ebakindluse ja vastastikuse usaldamatuse õhkkonda.

Mis saab edasi?

1. Sissekirjutust kardetakse

Paljude üürnike soov saada üürikorterisse sissekirjutatud jääb soiku, sest omanikud kardavad veelgi enam sissekirjutust, sest „kes teab, mis jama see võib veel kaasa tuua“.

2. Pakkumiste arv ei suurene

Kui omanikul on valida, kas tühi korter müüa või anda üürile, siis võivad hiljutised sündmused kallutada omanikku pigem müügi poole. Probleeme ja sekeldusi pole kellelegi vaja ning müügi mõtet toetab lisaks ka veel viimase aasta jooksul tõusnud kinnisvara hind. Valik läheb väiksemaks ja seda eriti kvaliteetsema kinnisvara osas.

3. Vabaturu vähenemine

Eelnevaga kaasneb tõsiasi, et enne kui omanikud oma kinnisvara avalikult turule pakuvad, otsivad nad põhjalikult oma tutvusringkonnast sugulasi/tuttavaid, kellele korterit üürida. Seega tõuseb soovituste tähtsus ja soovituskirja hankimine muutub järjest enam olulisemaks ka kõigi tavaüürnike puhul.

4. Pahatahtlikkus tõstab pead.

Küllap oli paljude jaoks selgushetk see, et üürnikul on vaat et rohkem õigusi kui üürileandjal. Selgeks sai, et üürnikke niisama välja visata pole võimalik ja see annab ilmselt pahatahtlikele inimestele rohkem eneseõigustust juurde.

Edasiminekut võib prognoosida antud teema kontekstis vaid lepingute paranemise osas. Üürileandjad teadvustavad senisest rohkem riske ja hindavad kriitilisemalt ohutegureid ning on seetõttu huvitatud pikemate ja põhjalikumate lepingute sõlmimisest.

Seega on üheks skandaali kindlaks võitjaks juristid ja advokaadid. Loodetavasti ka eetilised ja korrektsed kinnisvaramaaklerid, kes aitavad omanikel üürnike tausta uurida ja vettpidavaid lepinguid sõlmida.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Eesti Kinnisvarafirmade Liit: Kinnisvara ostmiseks aeg soodne, ilma teevad noored

11.02.2013 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) tellis Eesti Konjunktuuriinstituudilt eksklusiivse uuringu, mille kohaselt peab üle kolmandiku elanikkonnast kinnisvara ostmiseks aega soodsaks, kõrgema sissetulekuga inimeste hulgas arvab sama suisa 51%.

Tähelepanu väärib, et kinnisvara ostuplaaniga inimeste hulgas enam kui pooled on alla 30 aastased noored.

Kolmandik elanikkonnast peab kinnisvara ostmiseks aega soodsaks

Uuringu kohaselt peab 37% elanikkonnast aega kinnisvara ostmiseks soodsaks. Kõrgeim on protsent neljandas ehk ülemises palgakvartiilis, kus pidas turule sisenemist soodsaks 51% küsitletutest. Vanusegrupiti olid kõige optimistlikumad kinnisvaraturu suhtes 16-29 ja 30-49 aastased inimesed.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel ütles, et hoolimata ettevaatlikkusest turu suhtes on elanikkond üllatavalt optimistlik. Kahtlemata mängivad siinkohal rolli ka eraisikute kontodele kogunenud enneolematult suured hoiused mis otsivad parema tootlusega väljundit kui täna pea olematu intressitulu. Nii otsustaksegi soetada korter väljaüürimiseks. Deposiitide realiseerimisest kõneleb ka fakt, et võrreldes varasemaga on eluasemeturul arvestatavalt tõusnud ostude arv ilma pangalaenuta, sõnas Rüütel.

Kinnisvaraturul hakkab ilma tegema noorem põlvkond

EKFLi värske uuringu kohaselt peab 8% elanikkonnas tõenäoliseks, et nad lähema 2-3 aasta jooksul endale elamispinna ostavad. Kõrgeim on protsent vanusegrupis 16-29 aastat, kus eluaseme ostmise plaaniga on 20 % küsitletutest. Iseäranis märkimisväärne aga on, et kõikidest lähiaastatel kinnisvara osta plaanivatest isikutest kuulub lausa 58% antud vanusegruppi.

Tõnis Rüütel ütles, et noortel puudub masuaegne negatiivne kogemus ja seetõttu ongi just nemad järgmiseks kinnisvaraturu vedajaks. Paljud on end juba varem vanematest „lahti haakinud“ ja üürikorterisse kolinud. Järgmise etapina, kui pere loomine kindlamad piirid saanud, hakataksegi „oma pesa“ kindlust looma jõukohase eluaseme ostuga. Seda soodustavad kahtlemata ka enneolematult soodsad kodulaenu tingimused ja taaskord üsna heatahtlik suhtumine laenajasse pankade poolt. Noorte puhul on määravaks ka pikem võimalik laenuperiood.

Uuringusse oli kaasatud 801 inimest

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on loodud 1994.a. EKFL on kinnisvara arenduse, vahenduse ja konsultatsioonidega tegelevate äriühingute ühendus. Liitu kuulub 40 juhtivat kinnisvarasektori ettevõtet.

Millal tekib maakleritasu nõue?

11.02.2013 Klen Laus

Maaklerileping on eesmärgipärane leping

Maaklerileping on kindla eesmärgi saavutamisele suunatud leping. Maakleri tegevuse eesmärk on suunata oma tegevusega kolmandat isikut käsundiandjaga lepingu sõlmimiseni. Seetõttu sätestab ka võlaõigusseaduse § 664 lg 1, et maakleril tekib õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.

Seega peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel esinema põhjuslik seos. Ka Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-72-08 tuleneb, et tasu nõude tekkimiseks ei piisa üksnes maakleri vahendustegevusest.

Objekti müügileping peab olema sõlmitud just maakleri tegevuse tulemusena. Kui asi võõrandatakse käsundiandja või teise maakleri tegevuse tulemusena, ei teki seaduse kohaselt esimesel maakleril õigust tasule.

Võimalikud on maakleritasu erikokkulepped

Võlaõigusseaduse § 664 lg 1 on dispositiivne säte ehk lepingupooled võivad maakleritasu sissenõutavuse osas kokku leppida erinevalt seaduses sätestatust.

Seetõttu ei ole harvad juhud, kus maaklerilepingud sisaldavad tingimust, et maakleritasu muutub osaliselt või tervikuna sissenõutavaks ka juhul, kui käsundiandja võõrandab asja ise või teise maakleri kaudu isikule, kellele esimene maakler on müügiobjekti tutvustanud. Selle tulemusena võivad läbimõtlematult maaklerilepinguid sõlminud käsundiandjatele kaasneda asja müümise järgselt ootamatud maakleritasu nõuded.

Maakleritasu kokkulepe ei tohi käsundiandjat ebamõistlikult kahjustada

Vaidlus maakleritasu erikokkuleppe kehtivuse osas tõusetus tsiviilasjas nr 2-10-32005, kus maakler nõudis käsundiandjalt maakleritasu, kuigi kinnistu müüdi teise maakleri tegevuse tulemusena.

Nimetatud vaidluses asusid nii maakohus kui ringkonnakohus seisukohale (Riigikohus keeldus maakleri kaebust menetlusse võtmast), et maaklerilepingu tingimus, mis kohustab käsundiandjat tasuma maakleritasu sõltumata sellest, kelle tegevuse tulemusena asi müüakse, on käsundiandjat ebamõistlikult kahjustav.

Kuna vaidlusaluses asjas leidis tuvastamist, et tegemist oli tüüptingimustega maaklerilepingus, oli tasukokkulepe tühine ning lähtuda tuli üldisest, võlaõigusseaduse § 664 lg-s 1 sätestatud tasu üldregulatsioonist.

Eeltoodust järeldub, et kui käsundiandja ja maakler soovivad leppida kokku üldisest maakleritasu regulatsioonist erinevates, käsundiandjale kahjulikemates tingimustes, peab maakler suutma vaidluse korral tõendada, et lepingutingimused olid eraldi läbi räägitud ja käsundiandjal oli võimalus tasukokkuleppe sisu mõjutada.

Klen Laus
Vandeadvokaat
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Energiamärgise puudumine võib kaasa tuua rahatrahvi

10.02.2013 Evi Hindpere

Selle aasta 9. jaanuarist kehtima hakanud ja juristide ringkondades vaidlusi tekitanud ehitusseaduse muudatus kohustab igat kinnisasja müüjat ja üürile andjat võimaldama lepingu sõlmimisest huvitatud isikul tutvuda energiamärgisega. Seejuures ei oma tähtsust, kas tegemist on värskelt ehitatud hoonega või sügaval nõukogude ajal valminud korteriga „magalarajoonis“.

Mis on energiamärgis? Energiamärgis on dokument, mis antakse projekteeritava või olemasoleva sisekliima tagamisega hoone kohta ja mille eesmärk on anda teada, milline on selle hoone projekteeritud energiavajadus või tegelik energiatarbimine, ning vajaduse korral tõendada hoone vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele. Energiamärgisele lisatakse soovitused hoone energiatõhususe parandamiseks, välja arvatud juhul, kui selliseks parandamiseks puudub mõistlik võimalus.

Kuigi enne 2009. aastat ehitatud hoonetel ei ole energiatõhususe miinimumnõuded kohustuslikud, peab ehitise või selle osa tasu eest võõrandamisel või kasutusse andmisel energiamärgis siiski olemas olema. Energiamärgise puudumine ei välista küll tehingu tegemist, kuid selle puudumine võib omanikule kaasa tuua rahatrahvi kuni 150 trahviühiku ulatuses, sama teo eest juriidilist isikut võidakse karistada rahatrahviga kuni 1600 euro ulatuses.

Samuti on seadusmuudatusega kehtestatud ka nõuded hoone või selle eraldi kasutatava osa tasu eest võõrandamise või kasutusse andmise kuulutusele. Nimelt peab kuulutus kohustusliku teabena sisaldama energiamärgise andmetest vähemalt energiatõhususarvu või kaalutud energia erikasutust ja sellele vastavat klassi. Seega, kinnisvara müüki või üürile andmist kuulutades, peab nende nõuetega arvestama. Vastasel korral võidakse kuulutajale, kelleks võib olla ka kinnisvaramaakler, teha ettekirjutus energiamärgise andmete kuulutuses avaldamata jätmise või energiamärgise kohta teadvalt valeandmete esitamise korral ning ettekirjutuse täitmata jätmise eest karistada rahatrahviga kuni 50 trahviühikut ja sama teo eest juriidilist isikut kuni 500 eurose rahatrahviga.

Seega peaks kõik kinnisvara omanikud, kes soovivad enda vara tasu eest võõrandada või kasutusse anda, kontrollima energiamärgise olemasolu. Seda on võimalik teha ehitisregistri kodulehel. Energiamärgise puudumisel, tuleb kinnisvara omanikul see vastava ala spetsialistilt tellida. Kortermajade korral on korteriühistu juhatus (hooneühistu juhatus või valitseja) kohustatud energiamärgise tellima, kui seda nõuab vähemalt üks ühistu liige.

Evi Hindpere
Raid & Ko OÜ jurist

Skanska 2012. aasta tulemus Soomes ja Eestis paranes

08.02.2013 Tõnu Toompark

Pressiteate koondnäitajad vastavad Soome aastaaruandele ning iseloomustavad Skanska äritegevust Soomes ja Eestis. Sulgudes on toodud samad näitajad 2011. aasta kohta.

Skanska Soome üksuse, kuhu kuulub ka Skanska Eesti, ärikasum oli kokku 25,7 miljonit eurot (-20,5), mis moodustab 2,6% netokäibest (-2,0%). Skanska Soome äriüksuse käive 2012. aastal oli 977,4 miljonit eurot (1006,2), mis tähendas kolmeprotsendilist vähenemist. Tellimuste portfelli (tellitud tööd, mis aasta lõpul ei kajastunud veel käibes) maht oli 605,2 miljonit eurot (741,7). Saadud tellimuste maht kokku oli 754,3 miljonit eurot (933,3). Töötajate arv Soomes ja Eestis 2012. aasta lõpus oli kokku 2861 (3364).

Kenneth Nilsson, Skanska OY presidendi kommentaar tulemustele:

“Võrreldes eelmise aastaga oleme tulemusi märkimisväärselt parandanud. Kahjumlike projektide arv on vähenenud ning hetkel on kõik meie üksused kasumlikud. Siiski, 2012. aastal tellimuste maht vähenes olenemata faktist, et aasta lõpus saime mõned suured tellimused nagu näiteks Porin Puuvilla kaubanduskeskuse projekt.

2013. aastal keskendame oma tähelepanu kahele valdkonnale: kasumlikkus ja turvalisus. Mõlema puhul oleme astunud olulised sammud juba aastal 2012.”

Andres Aavik, Skanska AS juhatuse esimees:

„Ehitusturu olukord oli eelmisel aastal keeruline ning konkurents veelgi tihedam ja karmim. Positiivne oli kogeda, et harvemini kohtas turuhinna kunstlikku allasurumist. Samuti oli selgeid märke nii era- kui avaliku sektori tellijate elavnemisest.

Tänu elukondliku kinnisvara nõudluse kasvule kogus hoogu korterelamute ehitus. See sektor on nüüdseks põhjast läbi käinud ning näha on müüginumbrite selget paranemist. Siiski me käesolevaks aastaks müügihindade olulist tõusu ei prognoosi. Olulist mõju ehitussektorile avaldasid 2012. aastal CO2-kvootide müügist rahastatud projektide hanked. Sel aastal kvootide müügist finantseeritud projektide maht oluliselt väheneb, mis raskendab paljude väiksemate ja keskmiste ettevõtete olukorda.

2012. aastal lõppesid meil mitmed üld- ja taristuehituse suurprojektid. Aasta lõpu poole pälvis Eesti Ehitusettevõtjate Liidu Aasta Ehitaja tiitli meie töötaja Keit Paal, mis oli suur tunnustus tervele ettevõttele.

Siiski oli 2012. aasta Skanska AS-le muudatuste aasta. Analüüsides muutunud turuolukorda ning johtudes kontserni pikaajalisest strateegiast, muutsime eelmisel aastal oluliselt Skanska AS ärifookust. Ettevõtte tegevuse selgroo moodustavad üld- ja keskkonnaehitus, silla-, pinnas- ja vaiatööd ning kinnisvaraarendus. Lisaks sellele läbis värskenduskuuri ka meie ärinimi, milleks on nüüd kontserni tavasid järgiv Skanska AS. Positiivsed majandustulemused nii Eestis kui Soomes annavad põhjust uskuda, et seni tehtud otsused on olnud vajalikud ning põhjendatud.

Oleme praktiseerimas kliendikeskset ärimudelit, mille eesmärk on pakkuda usaldusväärset projekteerimise ja ehitamise täisteenust ning olla rahvusvahelise brändi vääriline ettevõte. Lisaks üld- ja taristuehitusele ning silla- ja vaiatööde projektidele paneme suurt rõhku oma-arendustele. Projekteerimistööd Admiraliteedi ala arendamiseks käivad täisvõimsusel ning just sellel nädalal alustasime Harku järve lähedal arendatava projekti eelmüüki.

Rõõm on tõdeda, et tööohutuses saavutasime eelmisel aastal häid tulemusi. Tööaja kaotusega lõppenud õnnetuste näitaja (Lost Time Accident Rate) oli 2012. aastal 2,8, mis oli meie äriüksuses üks madalamaid. Jätkame tööd turvalise töökeskkonna arendamisel ning sellega seotud tegevuste rakendamisel. 2012. aasta fookuses oli tööde ohutu planeerimine ja objektidel kaitseprillide kandmine, sel aastal on rõhuasetus alltöövõtjate tööohutuse õpivestlustel (Toolbox talk) ning kaitsekinnaste kandmisel.“