Esimene poolaasta Eesti kinnisvaraturul liikus tõusval-taastuval kursil, milles põhirolli mängivad Tallinn, Tartu ning veel mõned tõmbekeskused ja suurte linnade lähivallad.

Maa-ameti andmetel toimus Eestis esimesel poolaastal 19 443 kinnisvara ostu-müügitehingut. Kui võrrelda seda möödunud aasta teise poolega, pole suurt tõusu näha, sest aasta alguse vaiksem turg viis tehingute hulga alla. Aastases võrdluses on tehinguaktiivsus kerkinud siiski 13,8%, mis on laias laastus ka tase, mida varem ennustatud sai.

Tallinn rallis

Rääkides Eesti kinnisvaraturu arengutest, pöördub pilk enamasti Tallinna peale. Kuigi tehingute hulgalt ei moodusta ta kogu Eestist pooltki, toimus enamik turgu iseloomustavatest sündmustest just pealinnas.

Möödunud poolaastal sõlmiti Tallinnas 5446 kinnisvara ostu-müügilepingut, mis on 2012. aasta teisest poolest 2,4% ja möödunud aasta esimesest poolest 14,8% rohkem. Enamiku turumahust moodustasid korterid, mida poolaasta jooksul müüdi 3687. Möödunud aasta teisest poolest on see tulemus 1,3% väiksem, kuid aastaga on müüdud korterite hulk kerkinud siiski 11,5%.

Tehingute hulga langus poolaastaga on ühelt poolt tingitud traditsioonilisest aasta-alguse vaiksemast perioodist, kuid teisalt ei olnud turg ka enam nii stabiilselt tõusev, sest pakkumiste hulk on jäänud aina väiksemaks ning hoogne hinnatõus on nii mõnegi ostuhuvilise juba ooteseisundisse jätnud. Samas oli, ja on ka praegu, uusarenduste puhul nõudlus tihti suurem kui pakkumine. Seda nii miljööalade kallima hinnaklassi uuselamute kui ka soodsamate kesklinnast eemal asuvate suuremate kortermajade puhul.

Korteri ruutmeetri keskmine mediaanhind tõusis möödunud poolaastal 1080-le eurole. 2012. aasta teise poolega võrreldes kerkis hind 8,5% ning aastaga 11,6%.

Kui keskmiste hindade märkimisväärsemate vedajatena rääkisime veel möödunud aastal pigem uusarendustest ja kallima hinnaklassi kinnisvarast, millele sekundeeris vaikselt ka magalapiirkondade järelturukorterite hinnakasv, siis eelkõige möödunud poolaastal said hinnakasvu mootoriteks just viimati mainitud magalakorterid.

Nende korterite kiire ostmise taga olid paljuski väikeinvestorid, kes soetasid enamasti just kõige soodsamaid heas korras kortereid. Selline ostmisviis kergitas aga pidevalt pakutavate korterite hinnavahemiku alumist „latti“, mistõttu toimus kiire hinnatõus. Seetõttu kerkis inertsist ka kõigi teiste korterite pakkumishind.

Siiski hakkas poolaasta lõpus paistma hinnalagi ning kuigi ka alanud aastapoolel jätkub keskmise ruutmeetrihinna tõus, näeme siiski juba sel aastal tugevamaid märke stabiliseerumisest.

Tartu kui hea taastuja

Majandussurutise-järgse taastumisega paistab väga hästi silma ka Tartu. Esimesel poolaastal tehti linnas kokku 1068 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on kahe tehingu võrra enam kui 2012. aasta II pooles, kuid 21,4% enam kui möödunud aasta esimeses pooles.

Kortereid müüdi aasta esimeses pooles 767, mis on kolme korteri võrra vähem kui 2012. aasta teises pooles, kuid 24,3% enam kui möödunud aasta esimesel poolaastal. Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes eelmisel poolaastal 927 eurot, mis on 3,2% enam kui 2012. a. II poolaastal ja 12,1% rohkem kui sama aasta I poolaastal.

Müügipakkumiste arv on vastupidiselt Tallinnale aga mõnevõrra kasvanud. Selle põhjuseks on suuremal hulgal uusarenduste müüki tulek, mis Tartus avaldab pakkumiste hulgale mõju. Aktiivne turg on ka kinnisvara müüa soovijaid enam pakkuma meelitanud, sest praegu nähakse häid müügivõimalusi. Kõik see on kruvinud aga tublisti hinnaootusi, mille tõttu on pakkumishinnad tõusnud sõltuvalt kinnisvarast ja selle asukohast 5-10%.

Jätkuvalt ollakse valmis hinnatud asukohas ja hea ehituskvaliteediga kinnisvara eest keskmisest oluliselt kõrgemat hinda maksma ja nõudlus sellise kinnisvara järele on arvestatav. See avaldub ka keskmisest kallimate uusarenduste suures populaarsuses, kuigi tehingustatistika näitab, et kõrge hind peab olema siiski hästi põhjendatud.

Eesti kinnisvaraturg jääb veel vastuoluliseks

Minnes Tallinnast ja tema lähivaldadest ning Tartust eemale, näeme, et Eesti kinnisvaraturg on üsna vastandlik. Kuigi ka teistes suuremates linnades on kinnisvaratehingute hulk tõusnud, on tihti neis ka suuremaid langusi. Rohkem on stabiilsust linnades, kus tööandjad on tugevad või on tegu suvituspiirkonnaga (näiteks Pärnu, Rakvere, Haapsalu, Kuressaare, ka Viljandis on näha paranemise märke).

On ka endisi tööstuslinnu, kus kinnisvaraturg on jäänud paigale või langemas. Nii ka paljudes maa-asulates. Ja paraku jätkub see seni, kuni väljarändele pole suudetud piiri panna ning infrastruktuur ja teenuste kättesaadavus pole paranenud.

Seega jätkavad ka alanud poolaastal Tallinn, sellega piirnevad vallad ning Tartu tõusval kursil – kuigi mitte enam päris igakuiselt. Narva, Pärnu, Rakvere, Viljandi ja veel mõned väiksemad linnad stabiilselt ning mujal Eestis on olukord rahvakeeli öelduna „nii-ja-naa“. Suurte linnade hinnatõusus näeme aga ilmselt kerget pidurdumist, kuid mitte langust.

Artikli autor:
Risto Vähi
Uus Maa

Artikli allikas on Uus Maa