Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Tallinn-Tartu-Pärnu: korteritehinguid jääb vaikselt vähemaks

22.01.2013

Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkAdaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs võtab möödunud aastat kokku kui positiivsete arengutega perioodi.

Tänaseks on suur tehingute arv korteriturul hakanud etteennustatult vaikselt vähenema, hinnatasemed jätkavad seejuures vaikselt positiivset tõusutrendi.

Üheks elamispindade turu oluliseks mõjuriks on olnud eluasemelaenude sektor. Soodne intressimäär ja kasvavad laenukäibed on aidanud kinnisvaraturu aktiivsena hoida.

Eelolevalt 2013. aastalt võib oodata analoogsete trendide jätkumist. See tähendab, et 2013. aasta korteritehingute arv tuleb mõned protsendid madalam, kui 2012. aastal ja hinnatasemed on aasta lõpuks tänasest 4-8% kõrgemal.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv2012 IV kvartal näitas maa-ameti andmetele tuginedes endiselt kõrget tehingutearvu, mis kinnitab inimeste valmidust kinnisvaratehinguid teha.

Olgu siis suure tehingute arvu põhjuseks soodne intressimäär, vajadus säästusid ebakindlate aegade kartuses investeerida või soov teha ostutehing enne suurt hinnatõusu.

2012 IV kvartali Tallinna 1847 korteritehingut on igati võrreldav buumi hinnatipu aja ehk 2007. a. viimase kvartaliga, mil korteritehinguid tehti 2014.

Tartus tehti mullu viimases kvartalis korteritehinguid 337 ja Pärnus 164.

Kogu Eestis tehti 2012 IV kvartalis 4044 korteritehingut.

Sesoonsetel põhjustel on aasta IV kvartal tavapäraselt kõrgema tehingutearvuga, kui III kvartal. Tähelepanu väärib, et 2012. aastal Tallinna tehingute arv vähenes pisut, Tartus-Pärnus aga juba märkimisväärselt.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arv võrreldes mulluse III kvartaliga küll vähenes, kuid aastataguse IV kvartaliga võrreldes siiski tõusis.

2012. a. esimese kolme kvartali jooksul oli Tallinna korteriomanditehingute arvu kasv 30% läheduses. Aasta IV kvartaliks langes tehingute arvu kasv aga 9 protsendini.

Tartu tehingute arv kasvas aastaga 15, Pärnus 36%. Pärnu tehingute arv on hüplik ja seetõttu ei tasu suurtest numbritest end segadusse ajada lasta.

Kogu Eesti korteritehingute arv aga kasvas 12%.

See tähendab, et Eesti korteritehingute arv on kasvanud suuremate tõmbekeskuste Tallinna-Tartu-Pärnu arvelt. Nende kõrval on muudes linnades-valdades tehtud tehingute arv kas püsinud aastatagusel tasemel või koguni langenud.

Seega tasub meeles pidada, et kui me räägime aktiivsest elamispindadeturust ja hinnatõusust, siis me räägime peaasjalikult Tallinnast-Tartust-Pärnust. Muud piirkonnad jäävad vähemalt hetkel sellest mängust välja.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteritehingute stabiilne hinnatõus näitab selle jätkusuutlikkust, kuid seda endiselt vaid tõmbekeskustes.

Kindlasti on hinnatõusu põhjusteks soodne eluasemelaenude intressimäär, mis soosib laenuvõtmist ja ostuotsuse edasi mittelükkamist.

Intressimääraga haakub kasvav eluasemelaenude käive. Kasvav eluasemelaenude käive toob elamispindade turule uut värsket raha ja see kanaliseerub vähemalt osaliselt hinnatõusuks.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2012 IV kvartalis 1128 €/m2, Tartus 902 €/m2 ja Pärnus 773 €/m2. Eesti keskmine hind oli samal ajal 773 €/m2.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Tallinna-Tartu-Pärnu korterite tehinguhinnad on võrreldes aastataguse ajaga kasvanud viimased kaks aastat. Erandiks on siin Pärnu, kus väike tehingute arv tekitab hindade hüplikkuse – Pärnu hinnad on kahel korral näidanud ka miinust.

Nagu juba mainitud, siis on üheks elamispindade hinnatõusuks sektorisse läbi eluasemelaenude voolav rahaline ressurss, mida kõigi aegade soodsaim intressimäär.

Eesti korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 6%, sama palju oli ka Tallinna hinnatõus. Tartu korteritehingute hind kasvas aastaga 11% ja Pärnus 14%.

Need näitajad on suhteliselt mõistlikul tasemel ega ületa väga kinnisvaraostjate taluvuspiire.

Korteritehingute arvu kasvu peatumist ei tohiks siduda liiga kõrgele kasvanud hindadega. Elamispindade turg on olnud tegelikkuses üliaktiivne ning mõningane tehingute arvu korrektsioon on olnud oodatud.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis. Lähenemine kunagistele tippudele on alates 2009 a. aastast olnud pidev, kuid kunagine tippmark on veel käeulatusest kaugel.

Traditsiooniliselt on tipphindadele kõige lähemal Tartu korteritehingute hinnad. Tartu tänane hinnatase jääb tipule alla 25%.

Selle põhjuseks on ka fakt, et Tartu tehinguhinnad langesid buumijärgselt kõige vähem.

2007. aasta tipphindadest kõige kaugemal ehk 45% kaugusel on Pärnu korteritehingute hinnatase.

Pärnu puhul tuleb aga mängu üks ajutine ja eelnevast-järgnevast kvartalist selgelt eristuv hinnatipp, millega tänased hindu võrreldes vahe suureks venib.

Tallinna korteritehingud jäävad tipule alla 32 ja kogu Eestis 36%.

Kokkuvõtteks

Korteritehingute arvu kasvus on vastavalt kvartal tagasi tehtud prognoosile toimunud korrektuur. Poleks sugugi imekspandav, kui tehingute arvu kasv pöörduks ajutiselt tagasihoidlikuks languseks. Aasta baasilt ei tohiks karta suuremat, kui mõneprotsendilist tehingute arvu vähenemist.

Siiski ei ole stabiilse majanduskeskkonna puhul põhjust oodata tehingute arvu langust, mis hinnataset mõjutama hakkaks.

Korteritehingute hinnad on jõudsalt kasvanud ja tänaseks on korterite hinnatõus aeglustunud mõistlikule tasemele.

Liigne hinnatõus peletaks turult ostjad, sest nende jõud ei hakkaks kaubale peale. Sama teeks ka hindade langus, sest keegi ei soovi osta langeva väärtusega kinnisvara.

Prognoosida võib, et kinnisvarapakkujatele ja ostjatele on 2013. aastal mõlemale vastuvõetav aastane hinnatõus vahemikus 4-8%.

Hinnatõusu kasvatab soodne finantseerimiskeskkond ja elamispindade turule juurdevoolav rahaline ressurss.

Arvestama aga peame, et intressimäärad, aga eelkõige euribor on langenud tasemele, kust edasine langus on üsna piiratud. Seega laenuturu ühe olulise katalüsaatori ehk intressimäära jätkuvat soodsamaks muutumist eeldada ei tohi.

Elamispindade turu arengud olid 2012. aastal igati positiivsed. Kui majanduskriis uusi pöördeid ei võta, siis võime käesolevalt 2013. aastalt oodata sarnaste trendide jätkumist.

Eelkõige seisneb see stabiilselt tugevas tehingute arvus ja aeglaselt kasvavas hinnatasemes.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

KV.EE kinnisvaraturu prognoosid 2013. aastaks

21.01.2013

Järgnevalt on toodud mõningate kinnisvaraturu näitajate prognoosid 2013. aastaks. Prognooside eelduseks on majanduskeskkonna üldine stabiilne areng, st välistatud on äkkilised muutused halvemuse suunas.

KV.EE indeks

KV.EE indeks peegeldab elamispindade pakkumishindu portaalis KV.EE. Indeks näitas 100 punkti 18/02/2008, täna on indeksi väärtus 61,1 punkti. 60 kuni 63 punkti tasemel on indeks püsinud juba pikka aega.

Tehinguhindadega paralleelsest tõusust on indeksit tagasihoidnud asjaolu, et hinnatõusust saame rääkida eelkõige Tallinna-Tartu ja veel ehk mõne üksiku suurema tõmbekeskuse puhul. Väiksemates maapiirkondades on elamispindade hinnad endiselt kindlat suunda otsima.

Prognoosime, et KV.EE indeks tõuseb 2013. aasta lõpuks tänaselt tasemelt 3-6%. See tõus toimub endiselt peaasjalikult Tallinna-Tartu korteripakkumiste hinnatõusu tõttu.

Tõusu toetavad elamispindade tehingute hinnatõus, millega pakkumishinnad kaasa tulevad. Indeksi “oht” on see, et väikeasulate elamispindade turg muutub aktiivsemaks. See tähendab suuremat pakkumist keskmisest madalamate hindadega ehk nihet pakkumiste struktuuris, mil on KV.EE indeksile pärssiv mõju.

Tallinna korterite pakkumishind KV.EE-s aasta lõpus

Tallinna korterite pakkumishind oli 12/2012 portaalis KV.EE 1418 €/m². Aastatagusest on see 10,5% kõrgemal.

Kasvanud ja edaspidigi kasvavad tehinguhinnad soosivad pakkumishindade kasvu. Samas peame tõdema, et tehinguhindade kasv on viimasel ajal vaiksemaks jäänud.

Nii prognoosime, et aastaga kasvavad Tallinna korterite pakkumishinnad portaalis KV.EE 5-8% ehk keskmine pakkumishind on aasta lõpuks 1500 €/m² läheduses.

Tallinna korteripakkumiste arv KV.EE-s aasta lõpus

Portaalis KV.EE oli 12/2012 kokku 6574 korteripakkumist ehk aastatagusest ajast 26% vähem. Korteripakkumiste vähenemine on viimaste kuude jooksul olnud üsna märkimisväärne.

Prognoosime, et uusi kortereid hakatakse 2013. aasta esimeses pooles taas pisut aktiivsemalt arendama. See toob pakkumisse nii arendatavad uued korterid, kui uute korterite ostjate vanad eluasemed.

Nii eeldame pigem pakkumise aktiveerumist, mitte aastapikkust vähenemist. Prognoosime, et aasta lõpuks on Tallinna korteripakkumiste arv 8-9000.

Tallinna korteritehingute arv 2013. aastal

Tallinna korteritehingute arv 2012. aastal oli maa-ameti andmetel 7042. Tegemist on viimase viie aasta kõige kõrgema näitajaga, mis siiski jääb alla buumiaastatele 2004.-2007. Buumiaastate elamispindade turuaktiivsust hindame täna selgelt liiga kõrgeks.

Näitaja 7000 on Tallinna korteriturust rääkides stabiilselt positiivse majanduskeskkonna mõistlikkuse ülemise piiri lähedal. Arvestama aga peame, et Eesti ja kogu maailma majandus on siiski alles kriisist väljarabelemas, mitte kriisist edukalt välja jõudnud.

Seetõttu võime prognoosida, et ajutiselt üliaktiivne elamispindade turg võiks pisut rahuneda ja tehingute arv võiks ligikaudu 5% väheneda.

Nii prognoosime Tallinna korteriturule 2013. aastaks 6600-6700 korteritehingut.

Tallinna korteritehingute keskmine hind 2013 IV kvartalis

Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2012 IV kvartalis keskmiselt 1128 €/m². Tähele tasub panna, et see on Tallinna korterite detsembrikuisest pakkumishinnast portaalis KV.EE 18% madalamal.

Tallinna korterite aastane keskmise tehinguhinna tõus oli 5,6%.

Arvestades eelkõige eluasemelaenude aktiivset turgu ja jätkuvat soodsat intressimäära võime prognoosida tehinguhindade kestvat kasvu.

Loodetavasti ei saa hinnatõus olema selline, mis ületab tarbijate-kinnisvaraostjate taluvuspiiri. Mõistlikuks hinnatõusuks 2013. aastaks prognoosime 3-8%.

Tallinna korteritehingute kogukäive 2013. aastal

Tallinna korteriturul pööritati 2012. aasta jooksul 437 miljonit eurot. 7042 tehingu juures teeb see keskmiseks tehingu väärtuseks 62 100 eurot.

Prognoosime korteritehingute keskmise hinna kasvu, kuid samas tehingute arvu vähenemist. Nii prognoosime, et korteritehingute rahaline käive jääb 2013. aastal samasse suurusjärku, mis möödunud 2012. aastalgi.
KV.EE kinnisvaraturu prognoosid alanud aastaks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Ehitushinnaindeks 2012. aastal tõusis

21.01.2013

Ehitushinnaindeks tõusis 2012. aastal 2011. aasta keskmisega võrreldes 4,6%, teatab Statistikaamet.

Tööjõud kallines 6,3%, masinad 7,2% ja materjalid 3,7% varasema aastaga võrreldes.

2012. aasta IV kvartalis võrreldes III kvartaliga oli ehitushinnaindeksi muutus 0,8% ja võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga 3,7%. Võrreldes III kvartaliga oli indeksi peamine mõjutaja tööjõu kallinemine, mis andis kvartalimuutusest üle kolmveerandi. Võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga eelkõige materjalide kallinemine, mis andis indeksi kogutõusust üle poole.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2012. aastal 2011. aasta keskmisega võrreldes 5,2%, sealhulgas kallines tööjõud 5,9%, masinad 9,3% ja materjalid 4,5%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2012. aasta IV kvartalis võrreldes III kvartaliga 0,8% ja võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga 4,0%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned.

Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Alaline elukoht peab olema tõestatav

21.01.2013

Mitte kõik kinnisvaratehingud ei ole Eestis maksustatavad. On juhtunud, et inimene sõlmib näiteks mingi servituudi seadmise lepingu, mille peale Maksuamet saadab talle viisaka meeldetuletuse maksude deklareerimise vajaduse kohta, sest arvutitarkvara viitab tehtud tehingule. Sel juhul tuleks saata lihtsalt viisakas ja kergelt põhjendatud vastus, et maksude küsimus sellesse tehingusse ei puutu.

Samuti ei maksustata pärandi või kinke vastuvõtmist (küll aga nende müümist). Põhiline – tulumaksu 21% tuleb maksta üksnes saadud tulu pealt. Kui tegemist on üürituluga, siis mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole. Ning seaduses mittekajastatud võimaluste kasutajatele tuletan igaks juhuks meelde, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem.

Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis. Siiski on võimalik kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata juhul, kui eraisikust on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning renditulu on tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa ka kulusid tulust maha arvata.

Kinnisvara müügitehingu puhul tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui müügihind on kõrgem ostuhinna ja kaasnenud tehingukulude summast ning puuduvad alused maksuvabastuseks. Seega ähvardab kõige suurem maksukohustus neid, kes on müüdava vara omandanud tasuta (nt pärimise teel või kinkelepinguga) ja maksuvabastust ei saa.

Sel juhul tuleb tasuda tulumaks kogu summa pealt. Seega tasub kulude optimeerimise seisukohast alati kaaluda, kas pärandina või kinkena saadud eluruumi mitte ennem selle müüki sisse kolida ja kasutada seda oma alalise ja peamise elukohana. Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, siis on see igakordselt fakti tuvastamise küsimus.

Taas kord tasub meenutada, et MTA on üsna leidlik ning initsiatiivikas faktilist materjali koguma ning seda tõlgendama. Seetõttu ei tasu loota, et näiliselt alaline elukoht ka maksukontrolli käigus vettpidavaks osutub – näiteks sissekirjutusest üksi kindlasti ei piisa, kui ükski naaber teid seal kunagi näinud pole.

Enne maksuvabastuste juurde asumist juhin veel tähelepanu, et maksukohustust ei pruugi tekkida ka neil paljudel, kes omandasid oma kinnisvara näiteks kõrge hinnaga kinnisvarabuumi ajal ning müüsid selle mõnevõrra madalama hinnaga möödunud aastal. Sellisel juhul lihtsalt maksustatavat tulu ei teki.

Tänased kinnisvarahinnad kipuvad olema endiselt madalamad, kui 2006 – 2008 aastatel. Maksustatava tulu olemasolu, suurust või selle puudumist tasub kindlasti kontrollida enne maksuvabastuse rakendamist, sest näiteks alalise või peamise elukoha võõrandamisest saadava tulu maksuvabastusele seati 2011. aasta alguses piirang – kahe aasta jooksul ei saa maksuvabalt võõrandada üle ühe eluruumi.

Seega kui peaks tekkima vajadus mitme eluruumi võõrandamise järele (näiteks oled harjunud igal aastal kolima), siis tasub deklareerida väiksem maksutulu ning suurema tuluga tehingule (näiteks pärimise teel saadud vara) kohaldada maksuvabastust.

Millisel juhul on kinnisvara (sh ka elamuühistu liikmelisust) võõrandamisest saadud tulu maksust vabastatud? Põhiliselt neljal juhul, mida alljärgnevalt veidi käsitlen. Esimene ja tundub, et kõige enamlevinum maksuvabastuse alus on, kui maksumaksja kasutas võõrandatud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Nagu juba eelnevalt nimetasin, siis sellel alusel ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Samuti peab maksuvabastuse rakendamisel jälgima, et elukoha küsimus oleks reaalne ja tõendatav, mitte näiline.

Samuti juhin tähelepanu, et kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks kodukontorina või muul viisil ettevõtluseks), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Teiseks levinud maksuvabastuse aluseks on kinnisvara omandamine omandireformi käigus. Kas siis on võõrandatud eluruum läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või on eluruum ja selle juurde kuuluv maa läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel.

Kui tagastamise puhul on seis suhteliselt lihtne, siis erastamise puhul on mitmed keerukused. Esmalt on erastamise teel omandatava kinnistu puhul suuruse piirang – maksuvabastusega kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit. Teiseks peavad olema nii eluruum ise kui ka selle alune maa olema ostueesõigusega erastatud.

See tähendab, et kui elamu on soetatud enne omandireformi ostu-müügilepinguga ja hiljem on elamu juurde erastatud ostueesõigusega maad, siis kuulub kinnistu võõrandamisest saadud tulu ikkagi tulumaksuga maksustamisele. Omandireformi järelkajadena võib tehingutel olla ka mitmeid muid nüansse.

Näiteks õigustatud subjektile tagastatud maa jagamisel mitmeks kinnistuks (krundiks) kehtib maksuvabastus tema poolt iga kinnistu võõrandamisel. Samas esimesena kirjeldatud maksuvabastuse aluse kasutamisel (elukohana kasutatava kinnistu müügil) ja jagamisel kruntideks saab kruntide võõrandamisel maksuvabastust kohaldada vaid selle krundi osas, mida omanik kasutab oma elukohana enne müügitehingut.

Seda juhul, kui pärast jagamist registreeritakse eraldi kinnistud. Kui erinevad katastriüksused jäävad sama kinnistu koosseisu, siis peaks olema võimalik rakendada maksuvabastust kogu kinnistule.

Viimaseks tulumaksuvabastuse juhtumiks on sellise suvila või aiamaja müük, mis on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ka sellisel juhul tuleb arvestada mõne nüansiga. Nimelt peab MTA tõlgenduse kohaselt kinnistul asuva hoonestuse vastavust seadusesättele (suvila või aiamaja) toetama ehitisregistri registreering.

Sest suve- või maakoduna kasutatav, ent ehitisregistris elamuna registreeritud hoonega kinnistu sellist maksuvabastust ei saa. Kuna „suvila või aiamaja“ on pigem aastakümnete vanune termin ning viimase kahekümne aasta jooksul on sellise nimega hooneid vähe ehitatud, siis hakkavad need kinnistud jagunema juba kaasomandina alanejate sugulaste vahel.

See tekitab omakorda põnevaid küsimusi. Näiteks kui suvila on olnud müüja omandis mõttelises osas osaliselt üle kahe aasta, kuid täies ulatuses (näiteks pärast kaasomanikelt väljaostmist) alla kahe aasta, siis loetakse nn kahe aasta tingimus siiski maksustamisel täidetuks.

Teema kokkuvõtteks tahan öelda, et kahtluste korral tasub pöörduda MTA poole selgituste küsimiseks. Kuna konkreetse inimese poolt tehtud päringu saab kerge vaevaga seostada konkreetse möödunud aastal tehtud kinnisvaratehinguga ning võtta seeläbi vastava tehingu teravama pilgu alla, siis saab lihtsa vaevaga teha vastavad päringud läbi kompetentsete kinnisvarabüroode.

Seda enam, et suurematel kinnisvarabüroodel on laialdasest kogemusest tulenevalt vastused paljudele küsimustele juba tegelikult olemas.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara
Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Üürituru arengut pidurdavad seadused

19.01.2013
Üürituru arengu takistuseks on ebaõiglane konkurents, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale, kinnitab kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Eestis kinnisvara alal töötavatele ekspertidele ja muidu huvilistele koolitusi korraldav Kinnisvarakool, mida kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark juhib, alustas uut aastat uue koolitusloaga.

«Koolitusluba on riiklik tunnustus, et meie koolituskava on kvaliteetne ja aitab kinnisvaraturu osalistele jagada väärikaid teadmisi,» kommenteeris Toompark haridus- ja teadusministeeriumi väljastatud dokumenti. «Värskel koolitusloal olevast kuueteistkümnest koolitusest pakume sel talvel-kevadel nelja koolitust esmakordselt.»

Mille osas vajavad Eesti kinnisvaraspetsialistid ja üldse kodanikud kõige enam teie hinnangul koolitamist?

Kinnisvaravaldkonnas on kõige suurem koolitusvajadus juriidiliste teemade osas ja müügikoolituse valdkonnas.

Juriidilised teadmised on üliolulised, et kinnisvaratehing turvaliselt tehtud saaks. See on valdkond, kus maakleriteenuse tellijad kõige rohkem abi vajavad.

Teine valdkond, kus kõik maaklerid, aga ka paljud teised inimesed vajaksid koolitust, on müük – suhtlemine. Koolituste eesmärk on, et tehingud toimuks meeldivalt ja viisakalt.

Kuidas muutuv majandus ja kinnisvaraturg meie ümber on mõjutanud teie koolitusi, nende formaati vms?

Kinnisvarakool on arengu algfaasis ettevõte, tegeleme vajaduste kaardistamise ja koolituste väljatöötamisega, et selgitada välja, kus on suurimad valupunktid, mida suudame Kinnisvarakooliga ravida. Need probleemid väga kiiresti ei muutu.

Alustasime koolitustega kinnisvarakriisi põhjas 2008. aastal, nüüd pakume juba 14 erinevat kinnisvaravaldkonna koolitust ning see nimekiri on veelgi pikenemas.

Koolitustel osalenuid jälgides – palju on nende inimeste hulgas teie jaoks üllatajaid?

Hea on mõnelt maakleribüroo juhilt kuulda, et meie koolitusel esimest korda kinnisvaravaldkonnaga kokkupuutunu on juba paari kuuga «tõsine tegija», kelle kohta kiitusi pillutakse. Teeb ikka südame alt soojaks küll. Selliseid positiivseid näiteid on olnud päris mitmeid.

Ette on aga tulnud sedagi, et esialgu maakleriametit proovida soovija leiab kursuse lõpus, et maakleriamet on viimane, mida ta teha sooviks – meie koolitus on avanud inimese silmad. Ilma koolituseta oleks inimene ehk pea ees tundmatus kohas vette hüpanud ja koolituselt saadud teadmised märksa kallimalt omandanud.

Üllatusi on olnud ka selles vallas, et kinnisvarakoolitustele on tuldud lausa kambakesi kinnisvarakaugetelt tegevusaladelt – näiteks mobiilside või kütusemüügi valdkonnast. Paneb kukalt kratsima, miks neil inimestel just meie üürikoolitust vaja on, aga tammsaarelikult võib öelda, et härra Maurus on alati kodus, kui klient tuleb…

Sageli näeb Kinnisvarakoolis ka eraisikuid, kes oma vara müümise või uue kodu ostmise eel n-ö eeltööd teevad ja end valdkonnaga kurssi viivad.

Inimesi huvitab alati oma kinnisvara ehk kodu väärtus – on see teie hinnangul mõistlik?

Üldjuhul ei peaks kodu väärtus inimese jaoks igapäevaelus ülioluline teema olema. Meil ei saa koduvõtmeid panka saata, kui koduostuks võetud laen on «vee all» ehk laenujäägi väärtus kinnisvara hinnalanguse tõttu kodu turuväärtusest kõrgemal. Kodulaen tuleb tagasi maksta igal juhul ja täies ulatuses.

Siiski soovitan igal koduostjal mõelda sellele, kas soetatav uus eluase oma väärtust viie-kümne aasta perspektiivis säilitab ja turuga samas taktis tõuseb. Kes teab, mis elu selle ajaga tuua võib – kui peaks tekkima äkiline vajadus kodu siiski müüa, pole ju väga tore, kui müügihind ostuhinnale alla jääb.

Ostja seisukohast pole väga ratsionaalne, kui kodu ostetakse emotsiooni ajel ja turuväärtust ületava hinnaga, kuid müüakse vajadusest ja turuväärtusele allajääva hinnaga.

Kas hästi koolitatud ja kõrgete teenindusstandarditega maaklerid on juba ebapädevaid ja petturlikke maaklereid turult välja tõrjumas või on siin veel suur töö ees ootamas?

Tahaksin, et olukord oleks märksa parem, kui see on. Kinnisvarakooliga anname endast kõik, et professionaale oleks kinnisvaraturul märksa enam. Just seepärast oleme sõnastanud, et Kinnisvarakooli missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust.

Seda võime aga igal juhul öelda, et häid maaklereid on turul märksa enam, kui näiteks viis või ammugi siis kümme aastat tagasi. Inimesel, kes soovib head maakleriteenust saada, on see võimalus täiesti olemas.

Iseasi on see, kas kinnisvaraostja põkkub maakleriga omast tahtest või paratamatusest, sest soovitud kaupa müüb maakler. Sellisel juhul on potentsiaalsel kinnisvaraostjal võimalus palgata end esindama oma maakler, praktika, mis pole Eestis veel levinud.

Igal juhul võib julgelt öelda, et Eesti kinnisvaraturul on hulk suurepäraseid maaklereid, kellest rääkides võib uhkust tunda, sest neil on mitmekülgsed teadmised, nad on orienteeritud kliendile ning peavad lubadustest kinni.

Mis jäi teile eelmisest aastast kinnisvaraturult enim silma?

Elamispindade turu arengud on olnud osalt lihtsalt prognoositavad, osalt täiesti ootamatud. Turuliikumiste lihtsam osa on olnud hinnatõusuprognoosid – kriisi ajal põhja tambitud hinnad ei saanud sinna pidama jääda ja pidid kasvama. Nii on ka pealinnas juhtunud.

Küll ei oleks mina julgenud oodata sellist elamispindade tehingute arvu, nagu me kogu 2012. aasta jooksul Tallinnas nägime. Niivõrd suur tehingute arv kummutab kõik väited, et inimestel ei ole kindlustunnet.

Kui eespool oli juttu kodu väärtusest, siis siin on õige koht mainida, et kinnisvaraturu arengute osas on väärtusest märksa olulisem tegur just kinnisvaratehingute arv.

Elamispindade rohkearvuliste tehingute kõrval oli möödunud aastal üksjagu aktiivne ka üüriturg. Arvan, et see on üks põhilisim suundumus – üüri­turg laieneb. Annaks kõigevägevam riigijuhtidele mõistust senised elamispindade üürituru takistused sellelt teelt ära veeretada …

Takistusteks on ebaõiglane konkurents üüriturul, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale.

Aasta tähtsamatest kinnisvaraturu sündmustest rääkides tuleb kindlasti veel mainida just 2012. aasta lõpus palju kõneainet pakkunud maakleriteenuste standardit, mille püüd teenuste kvaliteeti edendada on igal juhul kiiduväärt. Kinnisvarakoolis anname endast parima, et maaklerid oleksid piisavalt tasemel, et standardi täitmisega hakkama saada.

Kolm ennustust 2013. aastaks

Kinnisvaraspetsialist ja -analüütik Tõnu Toompark jälgib Eesti elamispindade turgu üsna põhjalikult. «Mul on pideva vaatluse all üle 300 majandusnäitaja, mis on huvilistele täiesti tasuta ka Adaur.ee blogis nähtaval-saadaval,» viitab ta. «Nende andmete alusel võiks tõepoolest olla julgust üht-teist ennustada.»

Tema kolm prognoosi käsitlevad elamispindade ostu-müügitehingute arvu ja nende hindu, üüriturgu ja kinnisvarateenuste kvaliteeti.

  • Elamispindade tehingute arv väheneb. Mitte oluliselt, aga siiski. Senine elamispindade tehingute arv on olnud üksjagu kõrge ja raske on uskuda, et see peaks eelmise aasta eeskujul veel kasvama. Elamispindade väärtus jätkab vaikset, inflatsiooni ületavat kasvu. 10-protsendilist hinnakasvu me Tallinnas loodetavasti ei näe – see oleks ostjate jaoks pisut palju.
  • Üürituru arengud jätkuvad takistavate seaduste kiuste. Turule lisandub jätkuvalt väikeinvestoreid, kes soetavad eluruumi või mitu eesmärgiga need välja üürida. Aasta lõpuks on turul üüripindu ja üürnikke rohkem kui praegu.
  • Vähenevate tehingute tingimustes suureneb maakleritevaheline konkurents. Konkurentsieelise saamiseks on oluline end harida. Olen kindel, et enesetäiendamine tõuseb kinnisvaramaaklerite seas järjest rohkem ausse ning see parandab kindlasti maakleriteenuste kvaliteeti.

Allikas: Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Pirita rannaalale kavandatakse teenindus- ja majutuskeskust

18.01.2013

Tallinna linnavalitsus saatis linnavolikokku Merivälja tee 33 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse eelnõu, mis võimaldab rajada Pirita rannaala naabrusse ärihoone.

Detailplaneerinuga on kavandatud Merivälja tee 33 kinnistule kuni 2 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone.

Ärimaa sihtotstarbega Merivälja tee 33 kinnistu pindala on 12 298 m². Hoonestamata kinnistul asub seni avalikus kasutuses olnud parkimisplats. Planeeritud maa-ala asub piki Merivälja teed kulgevas rohelises vööndis, jäädes Pirita rannaala ja Merivälja tee vahele. Merivälja tee kui liiklusmagistraal on ka ühistranspordiliinidega hästi varustatud.

Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on planeeritud maa-ala maakasutuse juhtotstarbeks segahoonestusala, millele võib kavandada kaubandus-, teenindus- ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid ning asutusi, ühiskondlikke hooneid, alakorrusel paiknevate kaubandus-teenindusruumidega elamuid, tehnoehitisi, parklaid, parke, haljasalasid, mängu- ja spordiväljakuid jms. Detailplaneeringu lahendus on Pirita linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas.

Detailplaneeringus on kavandatud Merivälja tee 33 krundile ehitusõigus, mis võimaldab püstitada antud asukohale linnaruumiliselt sobiva mahuga ärihoone. Kavandatud ärihoone on asetatud krundile paralleelselt Merivälja teega. Lisaks kahele maapealsele korrusele on kavandatud maa-alune korrus parkimiseks.

Kasutusotstarbelt on ärihoone kavandatud puhkepiirkonda teenindavana – esimesele korrusele on planeeritud restoran ning ranna kasutajaid teenindavad tualetid, riietus- ja pesemisruumid, teisele korrusele motellitüüpi majutusasutus.

Krundile on kavandatud kokku 197 parkimiskohta, neist 64 maapealsetesse parklatesse avalikuks kasutamiseks ja 133 maa-alusesse parklasse. Seega paranevad Merivälja tee 33 krundi hoonestamisega ka Pirita rannaala vahetus läheduses parkimise võimalused.

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2010 korraldusega. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda Pirita Linnaosa Valitsuses 9. augustist kuni 25. augustini 2010 ning detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus 25. augustil 2010 avalik arutelu.

Detailplaneeringu koostas AS Nord Projekt. Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 13. juuni 2012 korraldusega ning oli 16. juulist kuni 30. juulini 2012 avalikul väljapanekul. Avaliku väljapaneku kestel ei laekunud planeeringulahenduse kohta ühtegi kirjalikku ettepanekut ega vastuväidet.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Mida toob 2013. aasta Eesti ja Ida-Virumaa kinnisvaraturule?

18.01.2013

Swedbanki koostööpartnerite infokirjas kirjutab Domus Kinnisvara maakler Marina Batluk Eesti kinnisvaraturust üldisemalt ja konkreetsemalt Ida-Virumaal toimuvast.

Siinse artikli autorid, Domus Kinnisvara kinnisvaraspetsialistid leiavad, et 2011. a neljandast kvartalist alates täheldatav kinnisvaraturu elavnemine jätkub. Arvestades 2012. aasta kümne kuuga toimunud 16% eluasemete hinnatõusu, võib oodata, et järgmisel aastal tõusevad hinnad 20% ning säilib ka väliskapitali sissevool Eesti kinnisvaraturule.

Ka Ida-Virumaal, mis on Eesti kinnisvaraturu üks aktiivsemaid piirkondi, moodustades ca 9–10% üldisest tehingute mahust ning ca 4–5% käibest, on turul olnud sagimist. Narva korterite keskmine hinnatase on 2012. a tõusnud kuni 347–368 €/m2, Jõhvis 206–234 €/m2 ning Kohtla-Järvel 84–124 €/m2.

Valdavalt ostavad-müüvad vara tavalised Ida-Virumaa inimesed, kes soovivad või on sunnitud elamistingimusi muutma. Kuna sel aastal on olnud tunda elavnemist eluasemelaenu kasutamisel, on tasapisi suurenemas oma elamistingimuste parandajate hulk. Sellega seoses tuleb tuua välja, et Ida-Virumaa kinnisvaraturgu iseloomustab ka renoveerimine. Päris palju tegeldakse oma eluruumide parendamisega. Peamiseks põhjuseks on tasapisi paranevad sissetulekud, koos sellega suurenev kindlustunne ning pankade valmisolek renoveerimiskulutusi finantseerida.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Üüriäri KKK: Leppetrahv lepingu rikkumise eest – kas tohib?

17.01.2013

Korter üürile - närvesööv hobi või rikkuse allikasKäsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Sageli kirjutavad üürileandjad üürilepingusse sisse leppetrahve eluruumis suitsetamise, üürimaksetega hilinemise või muude rikkumiste eest.

Võlaõigusseadus ütleb selgesõnaliselt: kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.

Seega on leppetrahvi nõudmine õigustühine, vaatamata sellele, et üürnik on lepingus trahvi olemasolu allkirjaga lepingul aktsepteerinud.

Leppetrahvid või ülikõrged viivised võivad ehk siiski üürniku distsiplineerida õigeaegselt üürimakseid tasuma. Kohust või üürivaidluskomisjoni ei ole mõtet leppetrahvide üürnikult väljanõudmisega tülitada.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Harjumaa maapakkumiste keskmine hind langes aastaga 6%

17.01.2013

Portaali KV.EE andmetel vähenes Harjumaa maapakkumiste keskmine hind 2012. a. detsembriks tasemele 44 €/m². See teeb aastaseks pakkumishinna languseks 6%.

Maatükkide pakkumishindadel ei ole Harjumaa piires selget liikumissuunda. Hinnamuutus võib sõltuda nii pakkumiste artvust, kui pakkumiste struktuurist.

Ühtsemat joont hoiavab maatükkide pakkumiste arv portaalis KV.EE. Enamus Harju omavalitsustes on pakkumine aastaga suurenenud. Seegi võib olla üks põhjus, miks enamuses vaadeldud omavalitsustes on hinnatasemed allapoole suundunud.

Harjumaal pakuti 12/2012 müügiks 2431 maatükki, mis on aastatagusest 2% rohkem. Pooled neist pakkumistest asuvad Tallinnas ja Harku ning Rae vallas.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Maa müügipakkumiste arv ja selle muutus Harju maakonnas Maa müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus Harju maakonnas
12/2011 12/2012 Muutus, % 12/2011 12/2012 Muutus, %
Harjumaa 2 388 2 431 2% 47 44 -6%
Harku vald 388 408 5% 25 22 -10%
Jõelähtme vald 111 132 19% 27 25 -6%
Keila 48 41 -15% 46 52 13%
Keila vald 142 108 -24% 17 23 33%
Kernu vald 15 16 7% 8 8 0%
Kiili vald 39 46 18% 22 19 -13%
Kose vald 37 16 -57% 12 17 40%
Kuusalu vald 107 97 -9% 9 9 -10%
Maardu 116 121 4% 33 31 -6%
Padise vald 49 61 24% 2 3 30%
Paldiski 39 43 10% 11 9 -18%
Raasiku vald 28 21 -25% 8 19 138%
Rae vald 320 312 -3% 30 28 -6%
Saku vald 108 110 2% 17 17 3%
Saue 34 36 6% 88 71 -19%
Saue vald 103 167 62% 17 23 35%
Tallinn 504 513 2% 121 111 -8%
Viimsi vald 166 183 10% 57 46 -20%

Harjumaa maa müügipakkumiste arvu hinna muutus 12-2011 vs 12-2012 portaalis KV.EE

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Pindi Kinnisvara: Pakkumiste puudus hakkab kinnisvara hinda tõstma

16.01.2013

Pindi KinnisvaraTallinnas on korterite pakkumiste arv tohutu kiirusega langenud, mis hakkab 2013. aastal ilmselt hindadele olulist mõju avaldama.

Veel 2012. aasta alguses oli Tallinnas enam kui 9000 erinevat korteripakkumist. Tänaseks on see langenud ca 6500-ni. Kuna Tallinnas tehti mullu 7055 korteriomandi tehingut, siis tähendab see, et uute objektide mitte lisandumisel müüdaks olemasolev jääk maha vähem kui aastaga- selline olukord oli viimati 2007. aastal.

„Kõik viitab sellele, et pakkumiste vähenemise jätkumisel tõuseb surve hindadele tänavu oluliselt,“ ütles Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson. Ta ei soovinud täpselt prognoosida, kui suureks hinnatõus kujuneda võib, ent nentis, et see võib olla hüppeline. „Kui võlakriisi lahtumine jätkub, euribor jääb jätkuvalt madalaks ning ka siseriiklik elukvaliteet paraneb, siis me räägime aastase perioodi puhul ikkagi kahekohalisest tõusuprotsendist,“ ütles analüütik.

Pindi analüütik: järgmisena avaneb maade ja majade turg

Kui 2012. aastal kasvas Tallinnas tehingute arv korteriomanditega 23% võrra, siis 2013. aastal on oodata ka aktiveerumist maade-majade turul.

„Harjumaa eramute ja elamumaade tehingute arvus märkimisväärset muutust mullu aset ei leidnud, küll aga annab suurenenud huvi kasv ning kiirelt kerkinud tehingute arv korteritega tunnistust, et lähiajal aktiveerub ka eramuturg,“ sõnas Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson. „Mõnevõrra rahulikumalt kasvab tehingute maht elamumaadega, kuna ise eramu ehitamine ei ole tänases turu seisus alati parim valik, sest häid eramupakkumisi on veel piisavalt,“ ütles ta.

2011. aastal tehti Harjumaal hoonestatud elamumaadega 1146 ja hoonestatud elamumaade ehk eramutega 589 tehingut. Mullu olid numbrid vastavalt 1224 ja 554.

„Tehingute arvu kasv 10-15% võrra on täiesti reaalne, iseasi, kas see ka kohe hinnamuutuses kajastub,“ lausus Simson.

Väikelinnades taastub kinnisvaraturg raskelt

Väiksemate maakonnakeskuste korteriturg on äärmiselt loid ja murettekitav ning kolimine suurematesse keskustesse ja välismaale viib meid mingi aja pärast olukorda, kus osa eluruume hoonest seisavad omanikuta.

„Väikelinnade tööpuudus ning seetõttu neist väljaränne mõjuvad kinnisvaraturule laastavalt,“ ütles Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson.

„Enam kui 10 000 elanikuga linnades tehakse kuus vaid üksikud ostu-müügitehingud, samas on müüki pandud varade hulk muljetavaldavalt suur, seetõttu on ka surve hindade langusele jätkuv,“ sõnas analüütik. „Kardetavasti näeme väikelinnades juba harjumuspärast passiivsust ka 2013. aastal, teatav eelis on linnadel, millel on ka teistest linnadest tulijate silmis suurem väärtus, näiteks Haapsalu,“ lausus Simson.

Ettevõtjad ootavad uusi büroohooneid

Ettevõtjate vajadus suuremate ja moodsamate büroopindade vastu on tekitanud olukorra, kus büroopindade hinnad on pidevalt tõusuteel ning uutes hoonetes broneeritakse pindu juba aasta enne maja valmimist.

„Büroopindade hinnad on viimase kahe aasta jooksul kasvanud 20-30% võrra, kuid nõudluse lõppu veel ei paista,“ sõnas Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson. „Ettevõtjad on mitu aastat kulusid kokku hoidnud ning püsinud pindadel, mis ammu enam nende vajadustele ei vasta. Nüüdseks on piisavalt puhvrit kogutud, et võtta alati endas väikseid riske kätkev büroovahetus ette,“ sõnas Simson.

Uute korterite hinnad kerkisid aastaga viiendiku võrra

Eelmise aasta algusest on Tallinna uute korterite hinnad kasvanud 19,4 %, mis on märksa rohkem, kui turu keskmine.

Tallinna linna uute korterite esmamüügi keskmine tehinguhind eluruumi suletud netopinna kohta langes võrreldes eelmise kuuga -3,7% ehk 1651 eurole ruutmeetri kohta. Kui vaadata käesoleva aasta algusega võrreldes, on keskmine hind kasvanud 19,4 %.

Tehinguaktiivsus on 2012.a 11 kuu jooksul olnud keskmiselt 97 eluruumi kuus, viimase kuul (november) oli antud näitaja 74 eluruumi. Kõige aktiivsemad on Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosad. Tallinna linnas on detsembri lõpu seisuga kliendil võimalik valida 129 arendusprojekti vahel, milledes on vaba ca 1600 eluruumi.

Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson ütles, et nõudlus uute korterite järgi ületab pakkumist, kui peamiseks pakkumise puuduse põhjuseks on ostjate hinnatundlikkus, mis ei võimalda arendajatel uut vara peale toota. „Hetkel on nokk kinni, saba lahti olukord,“ lisas ta.

Pindi Indeks tõusis aastaga 7,4%, tehingute arv +22,9%

Võrreldes 2011. aasta lõpuga on Pindi Indeks 7,4% kõrgemal tasemel, tehingute arv tõusis aga 2012. ja 2011. aasta võrdluses märkimisväärsed 22,9%.

2011. aasta detsembris oli indeks 834 eur/m², 2012. aastal oli 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks 896 eurot ruutmeetri kohta. Kui aga 2011. aastal tehti Eesti suuremates linnades vaid 9356 korteriomandi tehingut, siis mullu tõusis see 11 499 tehinguni.

Detsembris langes Pindi Indeks 1,2% võrra. Võrreldes hinnatipuga aprillis 2007 on indeks languses 36 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 eur/m²) on Pindi Indeks 43,6 protsendi võrra kõrgemal.

Kui 2012. aasta novembris tehti antud linnades 1051 korteriomandi tehingut, siis detsembris aktiivsus langes, jäädes 815 tehinguni. Mullu detsembris sooritati indeksilinnades kokku aga 942 tehingut.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi üheksa aastase ajaloo.

 

Kogu Pindi Kinnisvara 12/2012 ülevaade on saadaval siit.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool on Töötukassa koolituskaardi partner

15.01.2013

Kinnisvarakool koolitabKinnisvarakool OÜ on ka käesoleval aastal Töötukassa koolituskaardi partner. Koolituskaart lubab kiire ja paindlik võimaluse pakkuda töötutele ja koondamisteate saanud töötajatele vajadusel tööalast ümber- ja täiendõpet, mis aitab uut tööd leida.

Töötukassa hüvitab koolituskaardi raames kliendi koolituskulu kuni 2500 eurot.

“Kinnisvarakoolitus avab uksed imelisse kinnisvaramaailma,” lubab Kinnisvarakooli juhataja Tõnu Toompark. “Kõikidel, kes soovivad töötada maaklerina, hindajana või muu kinnisvaraspetsialistina, on meie kinnisvarakoolitused lausa kohustuslikud.”

Koostöö Töötukassaga saab lisapunktid seeläbi, et Kinnisvarakoolil on kokkulepped mitmete Eesti juhtivate kinnisvarabüroodega, kes on valmis koolitusel osalenutele tööpakkumised tegema.

Kinnisvarakool OÜ missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust.

Lisainfo

Vaata Kinnisvarakooli koolituskalendrit siit.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

 Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee


www.kinnisvarakool.ee

Ehitustööde maht on buumiajaga võrreldav

15.01.2013

2012 III kvartali ehitustööde kogumaht jõudis 922 miljoni euroni, sellest 634 miljonit eurot moodustasid ehitustööd omal jõul.

Aastaga kasvasid ehitusmahud vastavalt 24 ja 20%.

Need käibenumbrid on täiesti võrreldavad 2006.-2008. aastaga, mil ehitusbuum oli tipus ja hakkas langema.

2012 III kvartali näol on tegemist järjestikuse seitsmenda kvartaliga 2010. aasta mõõna järel, mil ehitustööde maht on kasvanud.

Eks tulevane aasta, mil avaliku sektori tellimused ehitusturul tagasi tõmbuvad, kas ehitusmahtude kasv suudab jätkuda.

Ehitusettevõtete ehitustööde maht kvartalite lõikes, miljon €

Ehitusettevõtete ehitustööde maht kvartalite lõikes, miljon €

Ehitusettevõtete ehitustööde mahu muutus kvartalite lõikes, miljon €

Ehitusettevõtete ehitustööde mahu muutus kvartalite lõikes, miljon €

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit
Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Ober-Haus: Baltikumi hinnaindeks 12/2012

14.01.2013

Ober-HausDetsembris langesid korterite keskmised ruutmeetrihinnad võrreldes novembriga Tallinnas ja Vilniuses. Riias püsisid hinnad muutumatuna.

Tallinnas langes detsembris keskmine korteri ruutmeetri hind võrreldes novembriga 2.0% 1126-le eurole. Võrreldes 2011. aasta detsembriga oli 2012. aasta detsembris keskmine korteri pinnaühiku hind 6.0% kõrgem.

Kokku tehti 2012. aastal 7042 korterite ostu-müügitehingut, mida on 23% rohkem kui 2011. aastal.

Keskmine ruutmeetri hind oli detsembris võrreldes hindade tipuga 34.0% madalam.

Riias püsis keskmine ruutmeetri hind detsembris muutumatuna, 989 eurot ruutmeetri kohta. Kõige aktiivsemad välismaalastest kliendid on Venemaalt ja teistest SRÜ riikidest. Tehingute arv kasvas eelmisel aastal 22.5%.

Viimase 12 kuuga on keskmine ruutmeetri hind tõusnud 2.0%. Võrreldes hindade tipuga 2007. aasta mais on aga hinnad keskmiselt 57.4% madalamad.

Vilniuses langes keskmine ruutmeetri hind võrreldes novembriga 0.1%, ja oli 1,185 eurot ruutmeetri kohta, kokku on viimase aastaga on keskmine hind Vilniuses langenud 1.4%.

Vaatamata langevatele hindadele tehti eelmisel aastal korterite ostu-müügitehinguid 7% rohkem kui 2011. aastal.

Võrreldes hindade tipuga 2007. aasta detsembris on keskmine ruutmeetri hind 40,2% madalam.

Vaata lähemalt siit: Ober-Haus_Balti_korterite_hinnaindeks_detsember_2012

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Lõppes buumijärgne tippaasta

14.01.2013

Seven Real Estate Advisorsi kinnisvaramulli indeks, mis võrdleb kinnisvara tänast väärtust buumi tipuga 2007. aastal, stabiliseerus aasta lõpus 57,3 punkti tasemel. Novembriga võrreldes detsembris indeksi väärtus ei muutunud, kuid aastatagusest on indeks 4,7% võrra kõrgemal. 2012. aasta tervikuna oli tippaasta nii hinnataseme kasvult kui ostu-müügi tehinguarvu poolest pärast 2007. aastat

Võrreldes eelmise aasta detsembriga kasvasid korterite, hoonestamata maa ja hoonestatud elamumaa ning langesid hoonestatud tootmis- ja ärimaa pinnaühiku tehinguhinnad.

Tehingute arv oli detsembris tavapäratult madal, 9% võrra väiksem kui aasta eest, mis võib olla seletatav nii pikkade pühadega (tehingute venimisega jaanuarisse) kui ka aktiivsema oktoobri ja novembriga.

Kokkuvõttes oli 2012. aasta stabiilse kasvu aasta ning oluliselt kiirema hinnataseme ja tehinguarvu kasvuga kui 2011. aasta. Juba aasta alguses võis näha jõulist tehingute arvu kasvu, millele järgnes peagi ka kiirem hinnataseme tõus. Kinnisvara hinnatase kasvas keskmiselt 5%, ületades inflatsiooni (4%).

Kui vaadata ostu-müügitehingute arvu, siis ületas see juba ka 2008. aastat. Suurimat hinnakasvu näitasid korteriomandite ja hoonestatud ärimaa pinnaühiku tehinguhinnad. Tootmismaa ja maatulundusmaa hinnad olid aga pigem languses. Pakkumishindade poole pealt on samuti kasvanud korterite ja äripindade hinnad, kuid langenud majade ja maade hinnad.

Eesti kinnisvaraturgu iseloomustavad arvud 2012. aastal võiks kokku võtta järgmiselt:

  • Kinnisvara hinnakasv keskmiselt 5%
  • Korteriomandite hinnakasv keskmiselt 10%, Tallinnas 8%
  • Tehingute arvu kasv keskmiselt 12%, millest ostu-müügitehingute arvu kasv 13%
  • Tehingute koguväärtuse kasv 21%
  • Ostu-müügitehingute arv 2 017 (6%) võrra suurem kui 2008. aastal
  • Tehingute arvu kasv oli kiireim 1. kvartalis ja hinnataseme kasv 4. kvartalis
  • Tehingute arv saavutas tipu 3. kvartalis ning hinnatase 4. kvartalis

Tehinguaktiivsuse kasv näitab nõudluse tugevust, mis viitab hinnatõusule ka 2013. aastal. Samuti on nii kohalike kui lähiriikide investorite huvi ärikinnisvara vastu jätkuvalt tugev ning kui laenuintressid ei hakka ostujõudu piirama, siis on oodata jätkuvat tehingute mahukasvu ka ärikinnisvaras.

Kinnisvaramulli indeks on Seven Real Estate Advisors’i arvutatav laiapõhjaline indeks, mis näitab Eesti kinnisvara väärtuse muutust. Indeks arvutatakse igakuiselt maa-ameti ja portaali KV.EE andmete põhjal, kus aluseks võetakse andmed nii elamispindade, äripindade kui maa kohta. Indeksi väärtus oli 100 punkti tasemel veebruaris 2007, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel. Kinnisvaraturu põhi aga saabus 2010. a juunis, mil kinnisvaramulli indeks näitas 49,8 punkti.

Kinnisvaramullii ndeks 2012-12

Lisainfo

Merili Palu
Seven Real Estate Advisors
+372 56 111 233
merili.palu@7re.eu
www.7re.eu

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Lasnamäe korteriturg tõuseb taas

14.01.2013

Aastal 2012 oli Lasnamäe linnaosas märgata nõudluse ja tehingute arvu kasvu 20% ning seda eelkõige väiksemate korterite (1-2-toalised) osas. Lisaks tehingute arvule on 1-2-toaliste korterite hind ka hüppeliselt kasvanud, kuni15% olenevalt elamukvartalist. Hinnatumad on need Lasnamäe elamukvartalid, mis asuvad merele või kesklinnale lähemal. Oluliselt mõjutab korteri hinda ja müügikiirust ka ühistu tegevus maja korras hoidmisel.

Keskmine korterite hinnatõus jääb siin 10% piiresse. Lasnamäel on välja kujunenud oma lokaalne piirkonda soosiv pigem vene keelt kõnelev elanikkond. Kohalikele suunatud infrastruktuur on hästi välja arenenud, olemas on venekeelsed koolid, huvikeskused, mitmed uued ja kaunid kaubanduskeskused.

Uus Maa Kinnisvarabüroo Lasnamäe piirkonna spetsialistide väitel on väiksemate korterite nõudlus tõusnud, kuna järk-järgult suurenevad kommunaalkulud. Piirkonnas elatakse enamjaolt vanemates nõukogude ajal ehitatud paneelmajades, mis on keskmise ehituskvaliteediga ja madala energiaklassiga. Paljud Lasnamäe elanikud soovivad oma suurema korteri müüa ning osta asemele väiksema sooviga vähendada igakuiseid püsikulusid. Mõningatel juhtudel annab selline vahetus ka võimaluse tekitada vaba raha, mis jääb raskemateks aegadeks säästuarvele.

Arvestades 3-4-toaliste korterite nõudluse vähenemist, võib siiski Lasnamäe kinnisvaraturgu pidada Tallinnas üheks likviidsemaks. Keskmine müügiperiood on seal väiksemate korterite puhul vaid 1-2 kuud, suuremate korterite puhul sõlmitakse müügiks maaklerlepinguid kuni 6 kuuks. Tehinguni jõutakse õige hinna korral 4- 5 kuuga. Lasnamäe korterite eripära on olnud hea likviidsus ka kinnisvaraturu raskematel aegadel.

Nõudluse kasvu näitab ka pakkumiste arvu vähenemine kinnisvaraportaalides. Need on aasta jooksul Lasnamäel vähenenud ca1400 ühikult 1100-le.

Väikeinvestoritele peaks kindlasti huvi pakkuma Lasnamäe korterite kõrge üüritootlus. Aastane üüritootlus on 5-6%. Kui siia lisada eespool kirjeldatud hinnatõus, siis annab Lasnamäe korter investorile hetkel15-20% aastas korteri soetusraha tagasi. 1- 2-toaliste korterite üürihind jääb vahemikku 200-300 eurot kalendrikuus. 3-4-toalised korterid maksavad 280- 400 eurot kalendrikuus.

Kindlasti teevad selles piirkonnas investeeringu riskantsemaks võimalikud probleemid üürnike maksejõuga ning korruselamute ehituskvaliteet ja vanus.

Artikli autor:
Jaanus Laugus
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus
1 2 3 … 1,441 1,442 1,443 … 1,661 1,662 1,663