Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

1Partner: Hind püsib paigal, tehinguaktiivsus on aastaga kasvanud kolmandiku

04.02.2025 Tõnu Toompark

Jaanuaris püsis Tallinna korterite keskmine hind ruutmeetri kohta endiselt kolme tuhande euro juures ning kokku tehti kinnisvaraga pealinnas 873 tehingut, mis pärast väga tugevat detsembrit on 1Partner Kinnisvara juhi Martin Vahteri hinnangul positiivne üllatus.

Kokku tehti Tallinnas jaanuaris kinnisvaraga 873 ostu-müügitehingut, mis on eelmise aasta jaanuariga võrreldes ligikaudu kolmandiku võrra rohkem. “Numbrid näitavad, et jaanuari tehingute arv on samas suurusjärgus, mis eelmise aasta kuu keskmine. Seega võib julgelt öelda, et tegelikult oli päris hea kuu, sest aasta algus on kinnisvaraturul alati rahulikum aeg,” kommenteeris 1Partner Kinnisvara juht jaanuari tehingurohkust.

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind oli jaanuaris 3011 eurot (detsembris 3050€) ning mediaanhind 2813 eurot ruutmeetri kohta (detsembris 2850€). “Hinnad on püsinud stabiilselt samal tasemel juba pikka aega ning kõikumised püsivad kuust kuusse mõne protsendi piires. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal iseloomustab viimaste kuude üldist turu elavnemist ennekõike trend, et liikuma on hakanud ka pikemalt müügis olnud ja oma aega oodanud vara,” rääkis Vahter.

Kalleim korter müüdi 870 000 euroga. Lisaks müüdi jaanuari jooksul Tallinnas 22 hoonestatud elamumaa kinnistut ja kaks elamumaa krunti, millest kalleim vahetas omanikku 1,5 miljoni euroga. Kinnisvaratehingute koguväärtus ulatus jaanuaris 146 miljoni euroni, mis on peaaegu poole vähem kui detsembris, kuid siiski umbes 34% rohkem kui eelmise aasta jaanuaris.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu alguses värskeima kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest ka linnaosade kaupa.

1Partner on enam kui 20-aastase kogemusega Baltimaade juhtiv kinnisvaragrupp, mille esindused asuvad Tallinnas, Tartus, Riias ja Vilniuses. 1Partner grupp pakub kinnisvara vahenduse, hindamise, ehituse, arenduse, halduse ja investeeringute juhtimise teenust. 1Partner kinnisvaragrupp on maailma suurima kommertskinnisvara nõustamisettevõtte JLL (Jones Lang LaSalle) ametlik koostööpartner Baltikumis.

Estateguru jõudis esmakordselt kasumisse, laenuinvestorid teenisid üle 12 miljoni euro

04.02.2025 Tõnu Toompark

Kinnisvara tagatisel ühisrahastust pakkuva Estateguru 2024. aasta auditeerimata käive oli 8,4 miljonit eurot ning esmakordselt Eesti fintech ettevõtte ajaloos jõuti veidi enam kui 100 000 euroga kasumisse. Laenuinvestorid teenisid platvormil eelmise aasta jooksul 12,6 miljonit eurot.

Platvormi laenuinvestoritele laekus 2024. aastal tagasimaksetena enam kui 128 miljonit eurot, sellest 12,6 miljonit eurot moodustas investorite teenitud intressitulu ning investeeringute keskmine tootlus oli 10,61%. “Meie 2023. ja 2024. aasta portfell töötab eeskujulikult ning eelmisel aastal väljastatud laenudest on 98% kas juba tagasi makstud või toimivad graafikus,” kinnitab Estateguru juht Mihkel Stamm, kelle sõnul toodi lõppenud aastal platvormi investoritele graafikust maha jäänud laenudest tagasi ligi 15 miljonit eurot. “Arengule suunatud fookuse kõrval on meie üheks tänaseks prioriteediks mitteaktiivsete turgude portfelli järk-järguline edukas sulgemine,” lisab Stamm.

Viimase kahe aasta jooksul on Estateguru tulemuslikkusele olulist positiivset mõju avaldanud nii Finantsinspektsiooni poolt väljastatud ühisrahastuse Euroopa tegevusluba, rangem krediidipoliitika, Moody’se laenuprojektide hindamismetoodika kasutusele võtmine kui ka kasutusmugavust suurendanud platvormiuuendus. “Ettevõttena on Estateguru teinud läbi eduka suunamuutuse ning iga hinna eest laienevast kasvuettevõttest on saanud tugev ja nüüdseks ka kasumlik finantssektori turuosaline,” kirjeldab Stamm, kelle arvates peaks ettevõtte kasumisse jõudmise üle hea meel olema ka kümnetel tuhandetel platvormi investoritel. “Kõik meie laenuprojektid on endiselt tagatud kinnisvara esimese järjekoha hüpoteegiga, mis on alati garantii number üks. Samas on selge, et äriliselt edukas platvormi omanik saab veelgi tugevamalt seista investorite huvide eest,” rõhutab Estateguru juht.

Aasta alguse seisuga on Estateguru platvormil registreeritud 162 000 investorit, neist 4226 lisandusid 2024. aasta jooksul. Eestis on platvormil ligi 20 000 kasutajat.

Möödunud aastal rahastati Estateguru kaudu enam kui 80 miljoni euro ulatuses uusi kinnisvaraprojekte, millest 20 miljonit eurot on juba investoritele tagasi makstud. “Eelmisel aastal saavutasime olulise verstaposti, kui platvormil väljastatud laenude kogumaht ületas 860 miljoni euro piiri,” rääkis Stamm ja lisas, et samal ajal ületas ka investorite teenitud tulu 86 miljoni euro piiri. Keskmiselt väljastati platvormil kuus 6,7 miljoni euro väärtuses uusi laene ning investoritele tagastati keskmiselt 8,4 miljonit eurot. Riigiti osutus kõige aktiivsemaks turuks Eesti, kus aasta jooksul rahastati kinnisvaraprojekte 38 miljoni euroga, sellele järgnesid Leedu 18,2 miljoni ja Läti 16,7 miljoni euroga.

Estateguru on juhtiv üle-euroopaline investeerimiskeskkond, mis pakub väikestele ja keskmise suurusega ettevõtetele laene kinnisvara tagatisel ja hoolikalt valitud investeerimisvõimalusi meie ülemaailmsele investorite kogukonnale. Arendame digitaalset piirideta ökosüsteemi kinnisvaraprojektide rahastamiseks ja investeerimiseks Euroopas ning kaugemalgi. Ühendades erinevad teenusepakkujad, ettevõtjad ja investorid ühte tegevuskeskkonda, saame pakkuda midagi ainulaadset, mida teised finantsasutused ei suuda – sujuvat, piiriülest ja digitaalset teenust laenuvõtjatele ja investoritele. Estateguru meeskonda kuulub Tallinnas, Riias ja Vilniuses asuvates kontorites 44 professionaali.

Siseministeerium: Varjendite rajamine – vajalik investeering Eesti turvalisusesse

04.02.2025 Kristina Kukk

Viimasel ajal on palju arutletud kooskõlastamisel oleva eelnõu üle, mis näeb ette varjendite rajamise kohustuse uutele hoonetele. Hirmul on suured silmad ja nii on kahjuks ka sellega seoses läinud liikuma eksitavaid väiteid, mida soovin siinkohal kummutada.

Miks on eelnõu vajalik?

Eesti on territoriaalselt väike riik, mistõttu on ääretult oluline, et inimesed jõuaksid ohu korral kiiresti turvalisse kohta. Kõige parem on, kui nad saavad jääda samasse hoonesse, kus nad parasjagu viibivad ning liikuda selle turvalisse ossa. Seepärast kehtestataksegi nõue, et uued suuremad elu- ja avalikud hooned, kus inimesed viibivad pikema aja jooksul, peavad sisaldama varjumiseks sobivat kohta. See ei ole lihtsalt bürokraatlik lisakohustus, vaid hoolega kaalutud võimalus parandada elanike turvalisust.

Mida seadus tegelikult hakkab ütlema?

Eelnõu näeb ette, et varjendite rajamise nõue uutele kavandatavatele hoonetele, mis ei ole veel saanud ehitusluba, hakkaks kehtima alates 2025. aasta sügisest. Selguse mõttes tuleb lisada, et lõplik rakendusaeg sõltub seadusandlikust protsessist ning selgub alles siis, kui eelnõu on läbinud kõik vajalikud kooskõlastused ja saanud heakskiidu. Kusjuures, varjendite rajamise kohustus ei teki kõigile uutele ehitistele, vaid alates 1200 m2 netopinnaga erineva kasutusega hoonetele ning tööstus- ja laohoonete puhul on see piir isegi suurem.

Olemasolevate hoonete omanikel ei ole kohustust varjendeid rajada, kuid neil tuleb analüüsida varjumisvõimalusi ja vajadusel kohandada ruume 2027. aasta 1. septembriks. On oluline lisada, et ka see teave, et hoones ei ole varjumiseks sobivat kohta, on selle kasutajatele oluline, sest see aitab valmistuda kriisideks ning mõelda läbi, kuhu ootamatutes olukordades liikuda. Päästeamet on andnud juhiseid, et igaühe kodus võiks leida sellise koha, kus pole läheduses aknaid või uksi ning ohu korral tuleb liikuda sinna. Julgustame inimesi külastama olevalmis.ee lehte, et saada rohkem infot.

Kas see tõstab märkimisväärselt ehitushinda või piirab arendamist?

On väidetud, et varjendite rajamine tõstab ehituskulusid 5–10% või enamgi. Siseministeeriumi prognoosi järgi, mis tugineb Soome praktikale, jääb ehitushinna kasv keskmiselt 2–3% juurde. Kulu sõltub suuresti projekteerimise oskuslikkusest – kui varjend kavandatakse hoone loogilise osana, näiteks keldri või esimese korruse osana, siis ei ole vaja eraldi ruumi, vaid tuleb lihtsalt tugevdada juba planeeritud konstruktsioone. Oluline on siinkohal märkida ka seda, et ehkki varjend peab vastama kindlatele nõuetele, saab selle igapäevane kasutus olla midagi muud, näiteks mängusaal, hoiukoht või maa-alune parkla, sõltuvalt hoone omaniku valikust.

Muret on tuntud ka selle üle, et varjendid võtavad ära krundi ruumi ja tekitavad konflikte haljastus- või parkimisnõuetega. Siinkohal märgime, et varjendite rajamise hõlbustamiseks tehakse ka muudatusi ehitusõiguses, et leida paindlikke lahendusi.

Varjend ei ole sama, mis varjumiskoht

Sageli tekib segadus, mis vahe on varjendil ja varjumiskohal. Lihtsamalt öeldes – varjend on spetsiaalselt ehitatud ja tugevdatud hoone osa, mis kaitseb plahvatuste, lööklaine ja lenduvate esemete eest. Seda võib võrrelda turvatoaga, kus seinad, lagi ja uksed on ekstra tugevad, et seal viibijad oleksid maksimaalselt kaitstud. Näiteks võivad varjendid olla maa-alused keldriruumid, kuid nende puhul on oluline, et seal oleksid paksud betoonseinad ja hermeetilised uksed.

Varjumiskoht seevastu on olemasolev ruum hoones, mida saab hädaolukorras kasutada varjumiseks, kuid mis ei pruugi pakkuda sama kõrget kaitsetaset kui varjend. Näiteks võivad varjumiskohad olla tavalised keldrid, maa-alused parklad või akendeta siseruumid. Need pakuvad küll teataval määral kaitset, kuid ei ole spetsiaalselt tugevdatud ega pruugi omada piisava paksusega betoonseinu või hermeetilisi uksi.

Mõlemad täidavad oma rolli ja võivad igapäevaselt olla kasutuses ka muudel eesmärkidel – varjend võib olla panipaik või tehnoruum, varjumiskoht aga näiteks parkla või koridor. Ohu korral on aga oluline teada, milline neist pakub suuremat kaitset, ning vajadusel see kiiresti kasutusele võtta.

Kokkuvõtteks peab tõdema, et varjendite rajamise kohustus ei ole pelgalt ametnike meelevaldne nõue, vaid kaalutletud otsus, mis põhineb rahvusvaheliselt tõestatud parimatel praktikatel. See on investeering meie ühisesse turvalisusesse, mis aitab kaitsta inimesi võimalike ohtude eest.

Peame oluliseks, et arutelu toimuks faktide, mitte hirmude ja spekulatsioonide pinnalt. Kui tahame tugevdada Eesti elanike turvalisust, peame leidma tasakaalu kulutuste ja ohutuse vahel.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

EfTEN: EfTEN United Property Fund 2024. aasta IV kvartali ja 12 kuu auditeerimata majandustulemused

04.02.2025 Tõnu Toompark

EfTEN United Property Fund teenis 2024. aastal 1,821 miljonit eurot tulusid (60 tuhat 2023. aastal). Intressi- ja dividenditulud kasvasid aastaga vastavalt 29 tuhande euro ja 50 tuhande euro võrra. Suurim tulude kasv tuli investeeringute ümberhindlusest, kus fond teenis 2024. aastal 851 tuhat eurot kasumit (2023: 828 tuhat eurot kahjumit). Kokku teenis EfTEN United Property Fund 2024. aastal 1,623 miljonit eurot kasumit (179 tuhat eurot kahjumit 2023. aastal). Seejuures vähenesid fondi kulud aastaga 41 tuhande euro võrra –198 tuhande euroni.

Kasum investeeringute õiglase väärtuse muutusest oli eelkõige seotud turuhinnast enam kui 10% soodsamalt soetatud investeeringuga Kristiine keskusesse läbi usaldusfondi EfTEN Real Estate Fund 5 ning tütarettevõttele kuuluva Uus-Järveküla arendusinvesteeringu väärtuse kasvuga. Investeeringu väärtus börsil noteeritud EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsiatesse 2024. aastal sisuliselt ei muutunud, kahanedes aastaga 22 tuhande euro võrra. EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsiate kajastamisel börsihinna asemel nende puhasväärtuses (NAV) oleks fond teeninud aastaga täiendavalt 57 tuhat eurot kasumit.

Fondi üürivoo investeeringud näitasid 2024. aastal positiivset rahavoogu ning intressikulude alanemisel võib eeldada selle jätkumist ka eeloleval aastal. Hetke seisuga plaanib fondivalitseja EfTEN United Property Fund’ist jaotada käesoleval aastal tulu kolm korda: hiliskevadel kui laekuvad alusfondidest saadavad dividendid ning kaks korda aasta teisel poolel kui laekuvad laenukapitali vormis tehtud investeeringutelt intressid.

2025. aasta on esimene täisaasta, kus EfTEN United Property Fundi finantstulemused baseeruvad täies ulatuses kinnisvarasse investeeritud portfellil. Lisaks on käesoleva aasta lõpuks või 2026. aasta alguseks oodata fondi arendusinvesteeringu Uus-Järveküla elurajooni lõplikku valmimist.

Koondkasumiaruanne

	IV kvartal		12 kuud
	2024	2023	2024	2023
€ tuhandetes
TULUD
Intressitulu	118	152	565	536
Dividenditulud	142	0	402	352
Intressikulu	-2	0	-2	0
Muud finantstulud	0	0	5	0
Neto kasum / kahjum õiglases väärtuses muutusega läbi koondkasumiaruande kajastatud varadelt	877	-194	851	-828
Tütarettevõtetelt	214	-68	100	-98
Alusfondidelt	663	-126	751	-730
Tulud kokku	1 135	-42	1 821	60

KULUD
Tegevuskulud
Valitsemistasud	-28	-30	-112	-115
Fondi administreerimise kulud	-10	-5	-31	-34
Muud tegevuskulud	-9	-15	-55	-90
Tegevuskulud kokku	-47	-50	-198	-239

Ärikasum/ -kahjum	1 088	-92	1 623	-179
Aruandeperioodi puhaskasum /-kahjum	1 088	-92	1 623	-179

Tava- ja lahustatud kasum / -kahjum osaku kohta (eurodes)	0,44	-0,04	0,65	-0,07

Finantsseisundi aruanne

	31.12.2024	31.12.2023
€ tuhandetes
VARAD
Käibevarad
Raha ja raha ekvivalendid	0	5 731
Lühiajalised hoiused	120	1 795
Antud laenud	3 519	0
Muud nõuded ja viitlaekumised	1 039	711
Käibevarad kokku	4 678	8 237

Põhivarad
Finantsvarad õiglases väärtuses muutusega läbi kasumi aruande	21 063	12 354
Investeeringud tütarettevõtjatesse	1 154	1 054
Alusfondidesse	19 909	11 300
Antud laenud	2 149	5 668
Põhivarad kokku	23 213	18 022
VARAD KOKKU	27 890	26 259

KOHUSTUSED
Arvelduskrediit	400	0
Lühiajalised kohustused	12	3
Kohustused kokku, v.a osakuomanikele kuuluv fondi vara puhasväärtus	412	3

FONDI VARA PUHASVÄÄRTUS
Osakuomanikele kuuluv fondi vara puhasväärtus	27 478	26 256
Kohustused ja osakuomanikele kuuluv fondi vara puhasväärtus kokku	27 890	26 259

EfTEN United Property Fund 2024. aasta IV kvartali ja 12 kuu auditeerimata majandustulemused on leitavad fondi kodulehel: https://eftenunitedpropertyfund.ee/aruanded-ja-dokumendid/

Fondivalitseja EfTEN Capital AS viib EfTEN United Property Fund´i tulemuste ja ettevaate tutvustamiseks 10.02.2025, algusega kell 11:00 (EET) läbi internetipõhise eestikeelse veebiseminari. Huvilistel on võimalik küsimusi esitada nii veebiseminari ajal kui ka sellele eelnevalt saates need ette hiljemalt 07. veebruaril kella 17.00-ks (EET) e-kirja teel: united@eften.ee. Veebiseminaril osalemiseks palume registreeruda aadressil: https://nasdaq.zoom.us/webinar/register/WN_f904p8lKStqXwtU1hGAgqA#/registration. Osalejatele saadetakse üks tund enne veebiseminari algust meeldetuletuseks e-kiri. Veebiseminar salvestatakse ja avalikustatakse fondi kodulehel https://eftenunitedpropertyfund.ee ning YouTube kanalis.

EUPF_12_kuud_2024

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

18.02.2025 toimub koolitus “Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine”

04.02.2025 Margot Toompark

Koolitus “Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine” toimub 18.02.2025 Kinnisvarakoolis. Jurist Martina Proosa annab koolitusel detailse ülevaate detailplaneeringutest ja nende koostamisest.

Koolitusele on oodatud:

riigi- ja kohaliku omavalitsuste ametnikud, kes tegelevad planeerimise ja ehitamise valdkonnaga;
kinnisvara arendamisega tegelevate ettevõtete spetsialistid, sh maaklerid, hindajad jne;
ehitusettevõtete spetsialistid, kes tegelevad igapäevaselt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse küsimustega;
arhitektid ja projekteerijad;
muud valdkonnast huvitatud isikud.

Koolitus “Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine” toimub 18.02.2025 kell 10.00-15.15 MS Teamsi keskkonnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nordecon: Construction contract (Viljandi spa hotel)

04.02.2025 Tõnu Toompark

Nordecon AS and AS OG Elektra have signed a contract for the construction of the new spa hotel and swimming complex in Viljandi. This four-story multifunctional building will have a total area of 15,800 sqm. In addition to the swimming pool, the complex will feature a water and sauna centre, a restaurant, 150 hotel rooms, and a conference centre.

The total cost of the contract is 30 million euros excluding VAT, and the works will be completed in the summer of 2027.

Nordecon (www.nordecon.com) is a group of construction companies whose core business is construction project management and general contracting in the buildings and infrastructures segment. Geographically the Group operates in Estonia, Ukraine and Sweden. The parent of the Group is Nordecon AS, a company registered and located in Tallinn, Estonia. The consolidated revenue of the Group in 2023 was 278 million euros. Currently Nordecon Group employs close to 440 people. Since 18 May 2006 the company’s shares have been quoted in the main list of the Nasdaq Tallinn Stock Exchange.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

EfTEN: EfTEN United Property Fund unaudited financial results for the 12 months and 4th quarter of 2024

04.02.2025 Tõnu Toompark

EfTEN United Property Fund earned 1.821 million euros in income in 2024 (60 thousand in 2023). Interest and dividend income increased by 29 thousand euros and 50 thousand euros respectively over the year. The largest increase in income came from the revaluation of investments, where the fund earned 851 thousand euros in 2024 (828 thousand euros in loss in 2023). In total, EfTEN United Property Fund earned 1.623 million euros in profit in 2024 (179 thousand euros in loss in 2023). At the same time, the fund’s expenses decreased by 41 thousand euros to -198 thousand euros over the year.

The profit from the change in the fair value of investments was primarily related to the investment in Kristiine Center acquired at a discount of more than 10% from the market price through the EfTEN Real Estate Fund 5 and the increase in the value of the Uus-Järveküla residential development owned by the subsidiary. The value of the investment in the listed EfTEN Real Estate Fund AS shares did not change substantially in 2024, decreasing by 22 thousand euros in the year. If the EfTEN Real Estate Fund AS shares were recorded at their net asset value (NAV) instead of the stock exchange price, the fund would have earned an additional 57 thousand euros in profit in the year.

The fund’s investments in rental real estate showed a positive cash flow in 2024, and with the decline in interest costs, this is expected to continue in the coming year. As of now, the fund management company plans to distribute income from EfTEN United Property Fund three times in 2025: in late spring, when dividends from the underlying funds are received, and twice in the second half of the year, when interest on investments made in the form of loan capital is received.

2025 is the first full year in which the financial results of EfTEN United Property Fund are based on the fully invested portfolio. In addition, the fund’s development investment, Uus-Järveküla residential area, is expected to be completed by the end of this year or early 2026.

Statement of the comprehensive income

	4th quarter		12 months
	2024	2023	2024	2023
€ thousand
INCOME
Interest income	118	152	565	536
Dividend income	142	0	402	352
Interest expenses	-2	0	-2	0
Other financial income	0	0	5	0
Net profit / loss from assets recognised in fair value through profit or loss	877	-194	851	-828
Investments in subsidiaries	214	-68	100	-98
Investments in funds	663	-126	751	-730
Total income	1 135	-42	1 821	60

COSTS
Operating expenses
Management fee	-28	-30	-112	-115
Costs of administering the Fund	-10	-5	-31	-34
Other operating expenses	-9	-15	-55	-90
Total operating expenses	-47	-50	-198	-239

Profit / loss for the period	1 088	-92	1 623	-179
Total profit / loss for the period	1 088	-92	1 623	-179

Ordinary and diluted earnings / loss per share (EUR)	0,44	-0,04	0,65	-0,07

Statement of financial position

	31.12.2024	31.12.2023
€ thousand
ASSETS
Current assets
Cash and cash equivalents	0	5 731
Short-term deposits	120	1 795
Loans granted	3 519	0
Other receivables and accrued income	1 039	711
Total current assets	4 678	8 237

Non-current assets
Financial assets at fair value through profit or loss	21 063	12 354
Investments in subsidiaries	1 154	1 054
Real estate funds	19 909	11 300
Loans granted	2 149	5 668
Total non-current assets	23 213	18 022
TOTAL ASSETS	27 890	26 259

LIABILITIES
Bank overdraft	400	0
Current liabilities	12	3
Total liabilities, excluding net asset value of the fund attributable to shareholders	412	3

NET ASSET VALUE OF THE FUND
Net asset value of the fund attributable to shareholders	27 478	26 256
Total liabilities and net asset value of the fund attributable to shareholders	27 890	26 259

The unaudited 4^th quarter and 12 months report of the EfTEN United Property Fund can be found on the fund’s website: https://eftenunitedpropertyfund.ee/en/reports-documents/

EfTEN Capital AS will hold a webinar in Estonian on 10.02.2025, starting at 11:00 (EET), to introduce the results and outlook of the EfTEN United Property Fund. Questions can be asked during the webinar as well as by sending them in advance by e-mail at: united@eften.ee no later than February 7 at 17:00 (EET). To participate in the webinar, please register at: https://nasdaq.zoom.us/webinar/register/WN_f904p8lKStqXwtU1hGAgqA#/registration. Participants will be sent a reminder email one hour before the start of the webinar. The webinar will be recorded and made public on the fund’s website https://eftenunitedpropertyfund.ee and on the YouTube channel.

EUPF_12_months_2024_ENG

Statistika: korteritehingute keskmist hinda mõjutavad peamiselt tehingute struktuurist tulenevad põhjused

04.02.2025 Tõnu Toompark

2024. a Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2992 €/m² ehk aasta varasemast 76 eurot ehk 2,5% vähem. 2024. a korteritehingute keskmine hind 2024. a oli 2023. aastast hinnast kõrgem ainult Haabersti ja Kristiine linnaosades. Kõikides teistes Tallinna linnaosades tuli keskmine tehinguhind allapoole.

Kõige enam ehk 6,8% vähenes korteritehingute hind Pirita linnaosas. 2024. a Pirita keskmine korteritehing tehti hinnaga 2774 €/m².

2023.-2024. a jooksul on korterite tehinguhinnad olnud ebakindlad. Siiski võib öelda, et samaväärse korteri keskmine tehinguhind on 6-7-8 kvartalit püsinud enam-vähem samal tasemel. Olulisi sisulisi hinnamuutuseid ei ole pooleteise-kahe aasta jooksul olnud.

Korterite tehinguhindade allapoole tulemise põhjus on enamasti määratud tehingutes olevast vähemast uute korterite osakaalust. Samuti mõjutab keskmise hinna liikumist tehingute jagunemine erinevate linnaosade vahel.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Mainor Ülemiste 2024. aasta neljanda kvartali puhaskasum kasvas 7,1 miljoni euroni

03.02.2025 Tõnu Toompark

Baltimaade suurima ärilinnaku Ülemiste City arendaja Mainor Ülemiste AS-i 2024. aasta neljanda kvartali netokäive oli 27,3 miljonit eurot ning puhaskasum 7,1 miljonit eurot.

Ettevõtte neljanda kvartali ärikasum ulatus pea 10,1 miljoni euroni. Laenude ja võlakirjade intressikulu ning muud finantskulud kasvasid aastaga 2,2 miljonilt eurolt 2,9 miljoni euroni. Ettevõtte intressi kandvad kohustused olid 228 miljonit eurot ning Mainor Ülemistel oli aasta lõpus konsolideeritud kasutamata laenuvõimalusi 18,5 miljonit eurot.

Mainor Ülemiste AS-i juhatuse esimees Ursel Velve sõnul kujunes eelmine aasta ettevõttele kokkuvõttes edukaks, kuna ärilinnaku haldamine liikus ühe omaniku kätte ning samuti valmisid olulised arendused. „Euribor hakkas mullu langema ning see suundumus annab kindlust uuteks investeerimisotsusteks. Liigume edasi plaanide kohaselt,“ lausus ta.

„2024. aasta teine pool kujunes väga tegusaks perioodiks, sest kolmanda kvartali lõpus alustas tegevust Tervisemaja 2 enam kui veerandsaja uue teenusepakkujaga. Toetasime neid aktiivselt teenuste käivitamisel. Uue Tervisemaja suurimaks rentnikuks on Tartu Ülikooli Kliinikum,“ ütles Ursel Velve.

Detsembris valmis Ülemiste City hariduskompleks, kus avasid selle aasta algul uksed Tallinna Rahvusvaheline Kool ja Ülemiste kogukonnamaja. Linnak sai lisaks uuele koolimajale juurde sportimise ja mängimise võimalusi ning laienenud roheala. Uue kogukonnamaja spordi- ja võimlemissaali on võimalik kasutada kõigil soovijatel nii sportimiseks kui ka eri tüüpi sündmuste korraldamiseks.

”2024. aasta viimase kvartali majandustulemusi mõjutab oluliselt kinnistu müük Ericssonile, mis viidi lõpule detsembris. Tegemist oli kinnistuga, kuhu Ericsson Eesti AS plaanis ehitada targa tootmise ja tehnoloogiakeskuse,“ lausus Velve.

Ülemiste City on Eesti suurim ärikinnisvara arendaja, kellele kuulub 15% turust. Linnaku 30-l hektaril on välja ehitatud 185 000 ruutmeetrit üüritavat büroopinda. Ülemiste City on tööjõumaksude arvestuses Tallinna ja Tartu järel Eesti kolmas majanduslinn, mis kasvab kiirelt – 2023. aasta seisuga töötas, elas või õppis linnakus ligi 18 000 inimest. Ülemiste City ettevõtete kogukäive oli 2023. aastal ligi 2,5 miljardit ja eksport 1,2 miljardit eurot. ÜC mõju Eesti majandusele on oluliselt ja kiiresti kasvanud. Linnaku ettevõtetes töötab 12% välismaalasi.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Pro Kapital: AS Pro Kapital Grupp algatab kirjaliku menetluse tagatud võlakirjade 2020/2028 osas

03.02.2025 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi Ettevõte) taotleb Nasdaq Stockholmi börsil noteeritud lunastamata võlakirjade omanikelt nõusolekut, et teha teatud muudatusi võlakirjade tingimustes.

Ettevõte on emiteerinud tagatud, fikseeritud intressimääraga võlakirjad 2020/2028, ISIN SE0013801172, kogumahus 28 500 000 eurot (edaspidi Võlakirjad). Ettevõte taotleb võlakirjade omanikelt nõusolekut teatud muudatuste tegemiseks Võlakirjade tingimustes (edaspidi Taotlus).

Võlakirjade omanikelt vastava heakskiidu saamiseks on Ettevõte täna teinud agendile Nordic Trustee & Agency AB (publ) ülesandeks algatada Võlakirjade osas kirjaliku menetluse (edaspidi Kirjalik Menetlus), saates Kirjaliku Menetluse teate koos hääletamisjuhistega registris registreeritud võlakirjade omanikele ja omanike esindajatele, kes on Euroclear Sweden registris fikseeritud omanikena seisuga 31. jaanuar 2025. Kirjaliku Menetluse tulemus avalikustatakse börsiteatena, kui Kirjalik Menetlus on lõppenud. Hääletamise õiguse fikseerimiskuupäev on 10. veebruar 2025 ja viimane hääletuspäev on 20. veebruar 2025.

Nagu Kirjaliku Menetluse teatises täpsemalt kirjeldatud, sisaldab Taotlus muuhulgas ka seda, et Ettevõte võib oma valikul jätta oma hotellitegevuse Saksamaal müümata ja selle asemel maksta tagasi tasumata tagatud võlakirjad proportsionaalselt 5 000 000 euro ulatuses.

Lisateavet Kirjaliku Menetluse kohta ning Taotluse ja Võlakirjade tingimuste muudatuste täpsema kirjelduse leiate kirjaliku menetluse teatest Ettevõtte ja Agendi kodulehtedel.

Taotluse heakskiitmiseks kohaldatav hääletamisnõue on Kirjaliku Menetluse teates sätestatud järgnevalt: (i) Kirjalikus Menetluses osalevad võlakirjade omanikud, kes esindavad vähemalt kahtekümmend (20,00) protsenti korrigeeritud nimiväärtusest, ja (ii) kaks kolmandikku (2/3) korrigeeritud nimiväärtuses, mille korral annavad omanikud Kirjalikus Menetluses vastava heakskiidu.

Täiendav teave hääletamisnõuete ja Kirjaliku Menetluse oluliste kuupäevade kohta on kättesaadav Kirjaliku Menetluse teates.

Lisateavet hääletusnõuete ja Kirjaliku Menetluse jaoks oluliste kuupäevade kohta leiate Kirjaliku Menetluse teatest.

Kirjaliku Menetluse õigusnõustajana on tegutsenud Gernandt & Danielsson Advokatbyrå.

AS Pro Kapital – Notice of Written Procedure 3 February 2025

Luminor: Esimene kodu – kuidas muuta see reaalsuseks?

03.02.2025 Tõnu Toompark

Viimaste aastate kinnisvarahindade järsk tõus on muutnud esimese kodu ostmise paljude Eesti noorte jaoks keerulisemaks kui kunagi varem. Luminori laenude kompetentsikeskuse juhi Helina Kikase hinnangul aitab kättesaamatuna tunduvat unistust täita pikaajaline säästmine ja investeerimine, lapsevanemate toetus ning riigipoolne eluasemelaenu käendus.

„Paljude noorte koduostu unistus takerdub tavapäraselt esmase sissemakse puudumise taha,“ tõdeb Helina Kikas. Kinnisvarahindade kiire tõus on raskesse olukorda seadnud eeskätt noored, kes peavad omafinantseeringu jaoks koguma raha senisest veelgi kauem. Ekspert rõhutab, et raha kogumisel mängib olulist rolli aeg. „Mida varem kogumise ja investeerimisega alustada, seda lihtsam on suuremate summadeni jõuda. Pikema perioodi jooksul hakkab tööle liitintress, mis suurendab kogumise efektiivsust. See aga eeldab järjepidevust ja varajast algust.“

Kuigi esmapilgul võib vajaliku rahasumma kogumine tunduda ulmeline, soovitab Kikas esimese sammuna hinnata oma säästuvõimet. Noortel on palju ahvatlusi, kuhu palgaks saadud raha kulutada, kuid kodu ostusoovi puhul on oluline leida viise, kuidas järjepidevalt raha kõrvale panna. Selle jaoks on oluline vähendada mittevajalikke kulusid ning kaaluda erinevaid elukorraldusi, sh ka vanemate juures pikemalt elamist.

„Vanemate juures elamine muudab säästmise kindlasti lihtsamaks. Näiteks 200-eurose kuusäästuga kulub 15 000-eurose sissemakse kogumiseks natuke rohkem kui kuus aastat. Kui aga säästumäär kahekordistada, väheneb see aeg poole võrra,“ selgitas Luminori laenude kompetentsikeskuse juht.

Raha säästmine ja kogumine on noortele vajalik harjumus ka eesseisva kodulaenu teenindamiseks ehk iseenda distsiplineerimiseks. Samas on igati tervitatav, kui esimese kodu ostmisele panevad õla alla ka lapsevanemad. „Näeme pangas järjest rohkem neid noori, kellele on omafinantseeringuks vajaliku summa kasvõi osaliselt kinkinud just tema vanemad, kuid paraku leidub ka neid, kelle jaoks vajaliku summa leidmine ei ole jõukohane.“

Kui soovitakse last toetada, siis on kõige parem alustada vajaliku summa kogumist juba näiteks lapse sünnist, sest just aeg on kogumise juures suurim liitlane. Kui eesmärk on kaitsta sääste ka inflatsiooni eest, tasub pelgalt kogumise asemel kaaluda nii raha hoiustamist kui ka investeerimist. Investeerimise puhul tasub see enda jaoks võimalikult automaatseks teha, sest nii on lihtsam järjepidevust säilitada.

„Oluline on valida endale sobiv strateegia, mis arvestab nii riskitaluvuse kui ka eesmärkidega. Selleks tasub alati nõu pidada panga finantsnõustajaga,“ rõhutas Kikas.

Kindlasti tasub kaaluda ja uurida EIS-i (endine Kredex) pakutavaid käendusi. Näiteks pakub EIS eluasemelaenu käendust, mis on just suunatud noortele spetsialistidele, kes on äsja õpingud lõpetanud ning alustavad tööd ja iseseisvat elu. EIS-i käendus on kuni 5% laenusummast, mistõttu saab omafinantseeringut vähendada 10%-ni. Kikase sõnul on tegemist tänuväärse võimalusega ja rõhutas, et käenduse kasutamine muid laenutingimusi ei mõjuta.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistikaamet: Harmoneeritud tarbijahinnaindeksi kiirhinnang: indeks jäi jaanuaris detsembriga samale tasemele

03.02.2025 Statistikaamet

Statistikaameti esialgse hinnangu põhjal jäi tarbijahindade harmoneeritud indeks 2025. aasta jaanuaris võrreldes 2024. aasta detsembriga samale tasemele (muutus 0%).

Tarbijahinnaindeks kasutab kaaludena Eesti elanike tarbimisstruktuuri Eestis, harmoneeritud indeks võtab aga arvesse ka turiste ning on võrreldav rahvusvahelise indeksiga HICP (harmonised index of consumer prices).

Statistikaameti tarbijahindade tiimijuht Lauri Veski: „Tarbijahindade harmoneeritud indeksi kiirhinnangu tõlgendamisel tuleb olla ettevaatlik, eriti jaanuaris, kus ei ole veel paigas kõik vajalikud kaalud.“

Tarbijahinnaindeksi jaanuari andmed avaldab statistikaamet 7. veebruaril. Harmoneeritud tarbijahinnaindeksi andmed 21. veebruaril.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

EfTEN: EfTEN Real Estate Fund AS 2024. aasta IV kvartali ja 12 kuu auditeerimata majandustulemused

03.02.2025 Tõnu Toompark

Fondijuhi kommentaar

Vaatamata väljakutseid pakkuvale majanduskeskkonnale, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il 2024. aastal suurendada nii kogu üüritulu kui ka portfelli EBITDA’d. Fondi portfell täienes neljandas kvartalis kahe uue logistikahoone võrra ning planeerime laienemist ka hooldekodude segmendis. EfTEN Real Estate Fund AS on eelkõige dividendiaktsia. Fondis oleme seadnud eesmärgiks maksta 2024. aasta eest dividende 1,1 eurot aktsia kohta. Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel suurendada selliste kinnisvarainvesteeringute finantsvõimendust, mis on langenud oluliselt alla fondi finantseerimispoliitikas toodud põhimõtete. Kui kinnisvarafondide tavapärane võimendusmäär on Euroopas keskmiselt 50% varade turuväärtusest, siis EfTEN Real Estate Fund AS-i portfelliülene LTV (Loan-to-value) oli 2024. aasta lõpus 40%.

Esmakordselt peale 2023. aasta kevadet on fondi pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär langenud aasta lõpu seisuga alla 5% taseme. Seoses oodatava EURIBOR’i edasise langusega, jätkub fondi laenude intressimäära vähenemine ka 2025. aastal.

2025. aasta prioriteediks on vakantsuste juhtimine. Aasta lõpu seisuga oli portfelli kogu vakantsus 2,6%, kuid büroosegmendis 11,3%. Peaasjalikult on büroosegmendi vakantsus tingitud Vilniuses Menulio 11 büroohoone ümberehitustöödest, mistõttu moodustab selle hoone vakantsus kogu büroosegmendi vakantsusest 47%. Menulio 11 büroohoones ehitatakse turuootustest tulenevalt üüripinnad väiksemateks ning antakse üürnikele üle eeldatavalt selle aasta esimese poolaasta jooksul.

Bilansipäeva järgselt esitas fondi tütarettevõttele kuuluv Laagri Hortese aianduskeskuse üürnik, kes seni oli saneerimisel, pankrotiavalduse. Harju Maakohus võttis üürniku pankrotiavalduse menetlusse ja selle läbivaatamine on märtsis käesoleval aastal. Arvestades turuosaliste aktiivset huvi kinnistu vastu, siis edasiseks tegevuseks on alternatiive on mitmeid. Laagri Hortese osakaal kontserni konsolideeritud kinnisvarainvesteeringute mahust on alla 1% ning kontserni juhtkonna hinnangul ei põhjusta olemasoleva üürniku pankrotimenetlus märkimisväärset kinnistu õiglase väärtuse langust. Tütarettevõtte pangakontol olevad vabad vahendid seisuga 31.12.2024 katavad Laagri Hortese järgmise 17 kuu graafikujärgsed laenu- ja intressimaksed.

2024. aasta neljandas kvartalis viis fond läbi täiendava aktsiate avaliku emissiooni. Emissiooni käigus kaasati kokku 11,8 miljonit eurot kapitali hinnaga 19 eurot aktsia kohta.

Majandustulemuste ülevaade

EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2024. aasta IV kvartali müügitulu oli 8,314 miljonit eurot, kasvades 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes 211 tuhande euro võrra (2,6%). EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2024. aasta 12 kuu müügitulu oli 32,238 miljonit eurot, kasvades eelmise aastaga võrreldes 421 tuhande euro võrra (1%). Kontserni neto üüritulu oli 2024. aasta 12 kuuga kokku 29,977 miljonit eurot, so 369 tuhat eurot rohkem kui 2023. aastal. Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 13,564 miljonit eurot (2023: 1,0 miljonit eurot).

Konsolideeritud neto üüritulu marginaal oli 2024. aastal 93% (2023: sama), seega moodustasid kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus- ja parenduskulud) ning turustuskulud 7% (2023: sama) müügitulust.
Kontserni varade maht 31.12.2024 seisuga oli 398,763 miljonit eurot (31.12.2023: 380,944 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 94% (31.12.2023: sama).

Kinnisvaraportfell

2024. aasta lõpu seisuga on kontsernil 36 (31.12.2023: 35) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 373,815 miljonit eurot (31.12.2023: 357,916 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 370,561 miljonit eurot (31.12.2023: 354,408 miljonit eurot). Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 31.12.2024 seisuga oli 8,630 miljonit eurot (31.12.2023: 9,0 miljonit eurot).

Investeeringud 2024. aastal

Kontsern tegi 2024. aasta investeeringuid nii uutesse kinnistutesse kui ka olemasolevasse portfelli kokku 21,6 miljoni euro ulatusest, s.h soetas kontserni tütarettevõte EfTEN Härgmäe OÜ 2024. aasta sügisel logistikakeskuse Tallinnas, Härgmäe 8, makstes kinnistu eest kokku 8,8 miljonit eurot. Lisaks omandas kontserni tütarettevõte EfTEN Paemurru OÜ arendusjärgus oleva logistikakeskuse Tallinnas, Paemurru tee 3, makstes kinnistu eest 1,2 miljonit eurot ning tasus Paemurru logistikakeskuse arendustööde eest 2024. aastal kokku 2,76 miljonit eurot.

2024. aastal lõpetas kontsern I etapi arendustööd Tartus Ermi hooldekodus, kuhu aruandeaastal investeeriti kokku 3,19 miljonit eurot. Lisaks alustati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitusöid, mille investeeringud ulatusid 2024. aastal 788 tuhande euroni.

Suuremad investeeringud olemasolevatesse hoonetesse tehti 2024. aastal veel Saules Miestase kaubanduskeskuses, kus üldpindade värskendamiseks kulus 1,8 miljonit eurot ning AirBaltic büroohoones Riias, kuhu hoone soojustustöödega seoses investeeriti 665 tuhat eurot. Ülejäänud investeeringutest kulus 1,6 miljonit eurot erinevate büroohoonete üüripindade ümberehitustesse ja kaasajastamistesse.

Müügid 2024. aastal

2024. aasta septembris müüs kontsern Tähesaju Hortese kinnistu hinnaga 4,675 miljonit eurot. Hoolimata Tähesaju kinnistu üürniku makseraskustest teenis kontsern investeeringust alates selle omandamisest 2018. aastal ligi 300 tuhat eurot netorahavoogu. Tähesaju kinnistu müügist saadud vahendid investeeris kontsern Härgmäe logistikakeskuse soetusesse.

Üüritulu

2024. aastal teenis kontsern kokku 31,076 miljonit eurot üüritulu, mis on 2% rohkem kui 2023. aastal. Üüritulu kasvas enim kaubanduskeskustes. Büroode segmendis üüritulu langes peamiselt Vilniuses asuva Menulio 11 büroohoone ankurüürnikuga sõlmitud üürilepingu lõppemise ning vakantsuse tõttu. 2024. aastal alustati Menulio 11 büroohoones vakantseks jäänud üüripindade renoveerimistöödega, mis plaanitakse lõpetada 2025. aasta jooksul.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 31.12.2024 seisuga 2,6% (31.12.2023: sama). Suurim oli vakantsus büroohoonete segmendis (11,3%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega.

Finantseerimine

2024. aasta IV kvartalis sõlmisid fondi kaks uut tütarettevõtet, EfTEN Härgmäe OÜ ja EfTEN Paemurru OÜ laenulepingud kinnistute soetamiseks ja arenduseks. 2024. aastal pikendasid fondi tütarettevõtted EfTEN Autokeskus OÜ ja EfTEN Jurkalne SIA pangaga sõlmitud laenulepinguid. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kuue tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk 31.12.2024 seisuga oli kokku 20 380 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 27% – 48% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 31.12.2024 seisuga 4,89% (31.12.2023: 5,91%) ning LTV (Loan to Value) 40% (31.12.2023: 42%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud olid 2024. aastal seotud ujuva intressimääraga.

Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) oli 2024. aastal 3,0. Seoses EURIBORi kasvuga 2024. aasta esimeses pooles ning laenukohustuste suurenemisega jäi intresside kattekordaja 2023. aastaga võrreldes 10% madalamaks.

Aktsiainfo

2024. aasta viimases kvartalis viis fond läbi aktsiaemissiooni, mille käigus märgiti 620 544 uut aktsiat hinnaga 19 eurot, millest nimiväärtus oli 10 eurot ja ülekurss 9 eurot. Emissiooni käigus kaasati kokku 11,79 miljonit eurot, s.h fondi aktsiakapital suurendati 6,205 miljoni euro ja ülekurssi 5,585 miljoni euro võrra. Emissiooniga otseselt seotud kulutusi oli 0,159 miljonit eurot. Fondil oli 31.12.2024 seisuga 11 440 340 aktsiat.

EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) seisuga 31.12.2024 oli 20,37 eurot (31.12.2023: 20,21 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus suurenes 2024. aastal 0,8%. Fond maksis 2024. aasta aprillis dividende kogusummas 10,82 miljonit eurot. Ilma kasumit jaotamata oleks EfTEN Real Estate AS aktsia puhasväärtus 2024. aastal suurenenud 4,9%.

2024. aasta jooksul on kontsern teeninud vaba rahavoogu 11,109 miljonit eurot (2023: 11,314 miljonit eurot), millest vastavalt fondi dividendipoliitikale oleks võimalik brutodividendideks arvestada 8,887 miljonit eurot (77,68 eurosenti aktsia kohta). Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel refinantseerida pangalaene, mille LTV (Loan-to-Value) on langenud oluliselt madalamale võrreldes fondi finantseerimispoliitikaga ning mille äritegevuse rahavood ületavad laenu- ja intressimakseid enam kui kaks korda. Refinantseerimine võimaldaks juhtkonna hinnangul tõsta dividendimakset kuni 1,11 euroni aktsia kohta (neto).

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

	IV kvartal		12 kuud
	2024	2023	2024	2023
€ tuhandetes
Müügitulu	8 314	8 103	32 238	31 817
Müüdud teenuste kulu	-337	-506	-1 569	-1 626
Brutokasum	7 977	7 597	30 669	30 191

Turustuskulud	-203	-190	-692	-583
Üldhalduskulud	-987	-978	-3 666	-3 546
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest	831	-7 759	-1 038	-13 941
Muud äritulud ja -kulud	1	-2	46	21
Ärikasum	7 619	-1 332	25 319	12 142

Kasum / kahjum ühisettevõtetest	53	-474	-118	-499
Intressitulud	62	87	278	184
Muud finantstulud ja -kulud	-2 052	-2 277	-8 696	-7 970
Kasum enne tulumaksu	5 682	-3 996	16 783	3 857

Tulumaksukulu	-2 222	-1 884	-3 219	-2 857
Aruandeperioodi puhaskasum	3 460	-5880	13 564	1000
Aruandeperioodi koondkasum kokku	3 460	-5 880	13 564	1 000
Kasum aktsia kohta
– tava	0,32	-0,54	1,25	0,09
– lahustatud	0,32	-0,54	1,25	0,09

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

	31.12.2024	31.12.2023
€ tuhandetes
VARAD
Raha ja raha ekvivalendid	18 415	14 712
Lühiajalised hoiused	2 092	3 400
Nõuded ja viitlaekumised	2 055	2 360
Ettemakstud kulud	138	106
Käibevara kokku	22 700	20 578

Pikaajalised nõuded	154	214
Ühisettevõtete osad	1 960	2 078
Kinnisvarainvesteeringud	373 815	357 916
Materiaalne põhivara	134	158
Põhivara kokku	376 063	360 366
VARAD KOKKU	398 763	380 944

KOHUSTISED JA OMAKAPITAL
Laenukohustused	25 625	16 907
Võlad ja ettemaksed	3 245	3 417
Lühiajalised kohustised kokku	28 870	20 324

Laenukohustised	123 795	130 849
Muud pikaajalised võlad	1 928	1 790
Edasilükkunud tulumaksukohustus	11 097	9 283
Pikaajalised kohustised kokku	136 820	141 922
KOHUSTISED KOKKU	165 690	162 246

Aktsiakapital	114 403	108 198
Ülekurss	90 306	84 721
Kohustuslik reservkapital	2 799	2 749
Jaotamata kasum	25 565	23 030
OMAKAPITAL KOKKU	233 073	218 698
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU	398 763	380 944

EREF_12kuud_vahearuanne_2024

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Pro Kapital: AS Pro Kapital Grupp initiates a written procedure for its senior secured bonds 2020/2028

03.02.2025 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (hereinafter referred to as the Company) is requesting the approval from the holders of the Company’s outstanding bonds listed on Nasdaq Stockholm in order to make certain amendments to the terms and conditions.

The Company is requesting the approval from holders of its maximum EUR 28,500,000 senior secured callable fixed rate bonds 2020/2028 with ISIN SE0013801172 (hereinafter referred to as the Bonds) to make certain amendments to the terms and conditions for the Bonds (hereinafter referred to as the Request).

In order to receive the holder of Bonds’ approval to the Request, the Company has today instructed the agent, Nordic Trustee & Agency AB (publ), to initiate a written procedure for the Bonds (hereinafter referred to as the Written Procedure) by sending the notice of Written Procedure including voting instructions to the direct registered owners and registered authorised nominees of the Bonds in the Company’s debt ledger held with Euroclear Sweden as per 31 January 2025. The outcome of the Written Procedure will be announced by way of a press release in connection with the conclusion of the Written Procedure. The voting record date is 10 February 2025 and the last day for voting in the Written Procedure is 20 February 2025.

As further described in the notice of Written Procedure, the Request includes approval of, inter alia, the addition of the option, at the choice of the Company, to not divest its hotel operations in Germany and instead repay the outstanding Bonds on a pro rata basis in an aggregate amount of EUR 5,000,000, however financed.

For more information regarding the Written Procedure and a more detailed description of the Request, please see the notice of Written Procedure on the Company’s website and the Agent’s website.

The applicable voting requirement to approve the Request is, as set out in more detail in the notice of Written Procedure, (i) that holders of Bonds representing at least twenty (20.00) per cent. of the adjusted nominal amount participate in the Written Procedure and (ii) that two thirds (2/3) of the adjusted nominal amount for which holders of Bonds reply in the Written Procedure consent to the Request.

Further information about voting requirements and important dates for the Written Procedure is available in the notice of Written Procedure.

Gernandt & Danielsson Advokatbyrå has acted as legal advisor in relation to the Written Procedure.

AS Pro Kapital – Notice of Written Procedure 3 February 2025

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

EfTEN: EfTEN Real Estate Fund AS unaudited results for 4th quarter and 12 months 2024

03.02.2025 Tõnu Toompark

Fund manager’s comment

Despite the challenging economic environment, EfTEN Real Estate Fund AS managed to increase both total rental income and portfolio EBITDA in 2024. The fund’s portfolio was expanded by two new logistics properties in the fourth quarter and we are also planning to expand in the nursing home segment. EfTEN Real Estate Fund AS is primarily a dividend share. The fund aims to distribute 1.1 euros of dividends per share for 2024. In the spring of 2025, the fund management plans to increase the financial leverage of investment properties that that are currently significantly below the financial leverage principles set out in the fund’s financing policy. While the usual leverage ratio of real estate funds in Europe is on average 50% of the market value of assets, EfTEN Real Estate Fund AS’s portfolio-wide LTV (Loan-to-value) was 40% at the end of 2024.

For the first time since spring 2023, the weighted average interest rate on the fund’s bank loans has fallen below 5% by the end of the year. Due to the expected further decline in EURIBOR, the interest rate on the Fund’s loans will continue to decrease in 2025.

The priority for 2025 is vacancy management. As of the end of the year, the portfolio’s total vacancy rate was 2.6%, with the office segment vacancy rate at 11.3%. This elevated vacancy in the office sector is primarily attributable to the ongoing renovation of the Menulio 11 office building in Vilnius, which alone accounts for 47% of the office segment’s total vacancy. In line with market expectations, the Menulio 11 office building fit-out will be changed to include smaller offices which are expected to be handed over to tenants in the first half of this year.

After the balance sheet date, the tenant of the Laagri Hortes gardening center, which belongs to the fund’s subsidiary and was previously undergoing reorganization, filed for bankruptcy. Harju County Court accepted the tenant’s bankruptcy petition for processing, and the hearing is scheduled for March of this year. Given the strong market interest in the property, there are multiple alternatives for further action. The share of Laagri Hortes in the group’s consolidated real estate investments is less than 1%, and according to the group’s management, the tenant’s bankruptcy proceedings are not expected to cause a significant decrease in the fair value of the property. As of December 31, 2024, the free funds available in the subsidiary’s bank account cover the scheduled loan and interest payments for Laagri Hortes for the next 17 months.

In November and December 2024, the fund carried out a secondary public offering of shares, raising a total of €11.8 million in capital at €19 per share.

Financial overview

EfTEN Real Estate Fund AS’ consolidated sales revenue for the fourth quarter of 2024 was 8.314 million euros, an increase of 211 thousand euros (2.6%) compared to the fourth quarter of 2023. EfTEN Real Estate Fund AS’ consolidated sales revenue for the first 12 months of 2024 was 32.238 million euros, an increase of 421 thousand euros (1%) compared to the previous year. The Group’s net rental income for the first 12 months of 2024 totalled 29.977 million euros, i.e. 369 thousand euros more than in 2023. The Group’s net profit for the same period was 13.564 million euros (2023: 1.0 million euros).

The consolidated net rental income margin was 93% in 2024 (2023: same), thus costs directly related to property management (including land tax, insurance, maintenance and improvement costs) and marketing costs accounted for 7% (2023: same) of sales revenue.
The Group’s assets as of 31.12.2024 were 398.763 million euros (31.12.2023: 380.944 million euros), including the fair value of investment properties accounting for 94% of the assets (31.12.2023: the same).

Investment portfolio

As of the end of 2024, the Group has 36 (31.12.2023: 35) commercial real estate investments, the fair value of which at the balance sheet date is 373.815 million euros (31.12.2023: 357.916 million euros) and the acquisition cost is 370.561 million euros (31.12.2023: 354.408 million euros). In addition to the investment properties owned by the Fund’s subsidiaries, the Group’s 50% joint venture owns the Palace Hotel in Tallinn, the fair value of which as of 31.12.2024 was 8.630 million euros (31.12.2023: 9.0 million euros).

Investments in 2024

The Group made investments in both new properties and the existing portfolio in 2024 totaling 21.6 million euros, including the acquisition of a logistics center in Tallinn, Härgmäe 8, by the Group’s subsidiary EfTEN Härgmäe OÜ in the autumn of 2024, paying a total of 8.8 million euros for the property, and the acquisition of a logistics center under development in Tallinn, Paemurru tee 3, by the Group’s subsidiary EfTEN Paemurru OÜ in the autumn of 2024, paying a total of 1.2 million euros for the property. In addition, the Group paid a total of 2.76 million euros for the development of the Paemurru logistics center in 2024.

In 2024, the group completed the first phase of development at the Ermi nursing home in Tartu, where a total of 3.19 million euros were invested in the reporting year. In addition, construction on the C-building of the Valkla nursing home began, with investments reaching 788 thousand euros in 2024.

Major investments in existing buildings were made in 2024 in the Saules Miestas shopping center, where the public areas were renovated for 1.8 million euros, and in the AirBaltic office building in Riga, where 665 thousand euros were invested in the building’s insulation work. Of the remaining investments, 1.6 million euros was spent on the reconstruction and modernization of rental spaces in various office buildings.

Sales in 2024

In September 2024, the Group sold the Tähesaju Hortes property for 4.675 million euros. Despite the payment difficulties of the tenant of the Tähesaju property, the Group earned nearly 300 thousand euros in net cash flow from the investment since its completion in 2018. The Group invested the funds received from the sale of the Tähesaju property in the acquisition of the Härgmäe logistics center.

Rental income

In 2024, the group earned a total of 31.076 million euros in rental income, which is 2% more than in 2023. Rental income increased the most in shopping centers. Rental income in the office segment decreased mainly due to the expiration of the lease agreement with the anchor tenant of the Menulio 11 office building in Vilnius and the related vacancy. In 2024, renovation works of the vacant rental premises in the Menulio 11 office building began, which are planned to be completed during 2025.
The Group’s investment property vacancy rate per portfolio was 2.6% as of 31 December 2024 (unchanged from 31 December 2023). The highest vacancy rate was in the office segment (11.3%), where filling vacant rental properties has taken longer than previously expected.

Financing

In the fourth quarter of 2024, two new subsidiaries of the fund, EfTEN Härgmäe OÜ and EfTEN Paemurru OÜ, signed loan agreements for the acquisition and development of real estate. In 2024, the fund’s subsidiaries EfTEN Autokeskus OÜ and EfTEN Jurkalne SIA extended the loan agreements concluded with the bank. The loan agreements of six subsidiaries of the group will expire within the next 12 months, the balance of which as of 31.12.2024 was 20,380 thousand euros. The LTV of the expiring loan agreements ranges from 27% to 48%, and the real estate investments have a stable rental cash flow, therefore, according to the group’s management, there will be no obstacles to extending the loan agreements.

The weighted average interest rate of the Group’s loan agreements as of 31.12.2024 was 4.89% (31.12.2023: 5.91%) and the LTV (Loan to Value) was 40% (31.12.2023: 42%). All loan agreements of the Fund’s subsidiaries were linked to a floating interest rate in 2024.

The Fund’s interest coverage ratio (ICR) for loans was 3.0 in 2024. Due to the increase in EURIBOR in the first half of 2024 and the increase in liabilities, the interest coverage ratio was 10% lower than in 2023.

Information on shares

In the last quarter of 2024, the fund carried out a share issue, during which 620,544 new shares were subscribed for at a price of 19 euros, of which the nominal value was 10 euros and the share premium was 9 euros. A total of 11.79 million euros was raised during the issue, including an increase in the fund’s share capital by 6.205 million euros and a share premium of 5.585 million euros. There were 0.159 million euros in expenses directly related to the issue. As of 31.12.2024, the fund had 11,440,340 shares.

The net asset value (NAV) of EfTEN Real Estate Fund AS shares as of 31.12.2024 was 20.37 euros (31.12.2023: 20.21 euros). EfTEN Real Estate Fund AS’s net asset value per share increased by 0.8% in 2024. The fund distributed dividends in the total amount of 10.82 million euros in April 2024. Without the distribution the net asset value of EfTEN Real Estate AS shares would have increased by 4.9% in 2024.

During 2024, the group has earned free cash flow of 11.109 million euros (2023: 11.314 million euros), of which 8.887 million euros (77.68 eurocents per share) could be considered gross dividends according to the fund’s dividend policy The fund’s management plans to refinance bank loans in the spring of 2025, where the LTV (Loan-to-Value) has fallen significantly below the fund’s financing policy threshold, and the operating cash flow exceeds loan and interest payments by more than twice. According to the management’s estimate, the refinancing would allow to increase the distributed dividend up to 1.1 euros per share (net).

CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME

	IV quarter		12 months
	2024	2023	2024	2023
€ thousands
Revenue	8,314	8,103	32,238	31,817
Cost of services sold	-337	-506	-1,569	-1,626
Gross profit	7,977	7,597	30,669	30,191

Marketing costs	-203	-190	-692	-583
General and administrative expenses	-987	-978	-3,666	-3,546
Profit / loss from valuation of investment properties	831	-7,759	-1,038	-13,941
Other operating income and expense	1	-2	46	21
Operating profit/loss	7,619	-1,332	25,319	12,142

Profit / loss from joint ventures	53	-474	-118	-499
Interest income	62	87	278	184
Other finance income and expense	-2,052	-2,277	-8,696	-7,970
Profit before income tax	5,682	-3,996	16,783	3,857

Income tax expense	-2,222	-1,884	-3,219	-2,857
Net profit for the reporting period	3,460	-5,880	13,564	1,000
Net comprehensive profit for the reporting period	3,460	-5,880	13,564	1,000
Earnings per share
– basic	0.32	-0.54	1.25	0.09
– diluted	0.32	-0.54	1.25	0.09

CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION

	31.12.2024	31.12.2023
€ thousands
ASSETS
Cash and cash equivalents	18,415	14,712
Short-term deposits	2,092	3,400
Receivables and accrued income	2,055	2,360
Prepaid expenses	138	106
Total current assets	22,700	20,578

Long-term receivables	154	214
Shares in joint ventures	1,960	2,078
Investment property	373,815	357,916
Property. plant and equipment	134	158
Total non-current assets	376,063	360,366
TOTAL ASSETS	398,763	380,944

LIABILITIES AND EQUITY
Borrowings	25,625	16,907
Liabilities and prepayments	3,245	3,417
Total current liabilities	28,870	20,324

Borrowings	123,795	130,849
Other long-term liabilities	1,928	1,790
Deferred income tax liability	11,097	9,283
Total non-current liabilities	136,820	141,922
Total liabilities	165,690	162,246

Share capital	114,403	108,198
Share premium	90,306	84,721
Statutory reserve capital	2,799	2,749
Retained earnings	25,565	23,030
TOTAL EQUITY	233,073	218,698
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY	398,763	380,944