Рынок недвижимости уже вышел из той стадии, когда любую новостройку вне зависимости от качества и расположения можно было быстро продать. Теперь успех имеют только продуманные проекты, которые нацелены на определённую группу потенциальных клиентов и соответствуют ожиданиям по месторасположению, качеству и цене.

За последние несколько лет предложение значительно возросло. Расширилась география, качество и ценовой диапазон предложений. Сейчас уже можно сказать, что для каждой группы клиентов, отличающихся по финансовым возможностям, на рынке найдётся подходящий ему продукт.

Клиент стал умным

Развитие качества рынка включает в себя и развитие клиентуры, т.е. клиентура стала более информированной о состоянии рынка. Этому способствуют фирмы недвижимости, распространяющие обзоры рынка, а также рубрики недвижимости в ежедневных и еженедельных газетах. Информированность оборачивается большей требовательностью к качеству строительства и жилой среде. Потенциальные покупатели всё больше обращают внимание на комплексность жилой среды, которая включает в себя наличие учреждений торговли и обслуживания, возможности парковки, транспорт и т.п. Хороший, качественный дом стало трудно продать, если в районе отсутствует развитая инфраструктура.

Клиент стал разборчивым

Происходит дифференциация жилых районов. В одном районе собирается население с похожими параметрами, которое желает приобретать недвижимость примерно одного ценового класса и близкого качества. Особенно это заметно в новых районах, где ценовой класс недвижимости формирует структуру населения. Меньше это заметно в уже имеющихся районах, хотя проявляется уже и там. Например, желающие приобрести недвижимость в центре города и в Копли имеют весьма различные желания и располагают разными финансовыми возможностями.

Клиент научился думать

Если в предыдущие годы наблюдался рост цен на уровне десятков процентов в год, то в будущем темпы роста прогнозируются более умеренными. Значит, и решения о приобретении недвижимости станут более продуманными, т.к. теперь не будет гарантии в том, что через год купленная недвижимость обязательно подорожает.

Стабилизация роста цен подкрепляется и прогнозами банков, которые предсказывают рост рынка жилищных кредитов в 2003 году до 20%, что в несколько раз ниже, чем в предыдущие годы.

Клиент рванул из Таллинна

Рынок недвижимости расширяется всё дальше от Таллинна. Если год назад не хотели приобретать недвижимость дальше 30 км от Таллинна, то теперь эта граница отодвинулась до 40-50 км. Причина – быстрый рост цен на недвижимость, который заставляет искать более дешёвые, хотя и более удалённые альтернативы.

Прежде всего, среди клиентов, проживающих в городских квартирах, наметилась тенденция к покупке второго жилья. Речь идёт о стоящих 300 000 – 500 000 крон дачах недалеко от города, куда приезжают, чтобы расслабится от стрессов, вызванных напряжённой работой. Большинство дач уже приспособлено для круглогодичного житья. Здесь предпочтение отдаётся старым давно известным дачным районам на восток и запад от города. Большим потенциалом располагают Лауласмаа, Лохусалу, Вяэна-Йыэсуу и Суурупи, а также Кабернеэме, Сальмисту. Пярну и острова в этом смысле также играют не последнюю роль.

Клиент ищет место

На рынке появились отлично расположенные многоквартирные дома, например, расположенные на улицах Маакри и Туви. Примером успешного развития целого района служит строящийся TTP жилой район в Пирита. Все эти проекты характеризуются использованием основного параметра недвижимости – её удачного местоположения, т.е. предложения требуемого продукта в нужном месте.

Клиент жаждет дерева

Набирают популярность деревянные дома. Если ещё несколько лет назад твёрдым требованием клиентов было то, что квартира должна располагаться в каменном доме, то теперь расходятся и квартиры в деревянных домах. Последние расположены, как правило, в зелёных районах, где нет проблем с парковкой, а центр с его поддерживающей инфраструктурой находится недалеко.

Клиент раскусил аренду

Быстрое подорожание квартир не подняло цен на аренду жилых помещений. Таким образом, в отношении дорогого имущества речь идёт о снижении продуктивности капитала в сфере аренды жилых помещений.

Другими словами, бизнес на аренде жилых помещений начинает терять свою привлекательность. Сокращение продуктивности выметает с рынка мелких инвесторов, которые раньше скупали квартиры для сдачи их в аренду.

И всё благодаря профи

Подводя итоги, можно констатировать, что рынок недвижимости находится в полосе стабильности. Составляющими успеха новых проектов стали профессионализм и продуманная деятельность по удовлетворению запросов конкретной целевой группы.

Если сравнить с 2001 г., то в 2002 г. оборот жилищных кредитов вырос на 71% (4,710 млрд. крон), кредитный остаток за тот же период возрос на 53% (9,282 млрд. крон).

Несмотря на разговоры о возможном “перегреве” рынка и корректировке в сторону снижения прогнозов роста, в I кв. 2003 г. было выдано жилищных кредитов на 62% больше, чем в прошлом году (1,185 млрд. крон), а кредитный остаток за тот же период возрос на 56%, или до 10 млрд. крон.

В то же время количество сделок с недвижимостью свидетельствует об иной тенденции. В 2002 г. число нотариально заверенных договоров купли-продажи было на 3% меньше показателя 2001 г.

(соответственно 40 523 и 41 817 сделок). И всё-таки стоимость вышеуказанных договоров оказалась по сравнению с предыдущим годом на 20% выше, или на 17 млрд. крон. Причём сократилось число сделок по каждому виду недвижимости, за исключением разве что сделок с земельными участками, где годовой прирост 15 %.

Статистика свидетельствует, что значительно увеличившееся количество кредитов пошло не столько на улучшение жилищных условий, сколько на приобретение имущества по более высокой цене.

2002-й был годом, когда объём сданного жилья после периода долгого спада снова начал расти. В эксплуатацию было сдано 1135 жилых помещений суммарной площадью 113 000 м2, то есть в среднем площадь нового жилья составляет около 100 м2, что меньше уровня, зафиксированного в предыдущие годы (110-114 м2).

Здесь мы видим проявление естественного развития рынка недвижимости. Сначала под давлением всё увеличивающихся кредитных объёмов цены на уже существующую недвижимость были выведены на достаточно высокий уровень, что, в свою очередь, позволило девелоперам предложить на рынке и современные постройки по конкурентным ценам.

Наиболее отчётливо тенденции рынка проявляются в Таллинне. Развитие рынка недвижимости активно протекает также в Тартуском и Пярнуском уездах, остальные явно отстают. Это проявляется как в количестве сделок и ликвидности тамошнего имущества, так и в прозрачности рынка.

Банки отчасти стопорят развитие недвижимости, а тем самым и чрезмерную конкуренцию девелоперов. Кредиты на деятельность, связанную с развитием недвижимости, они предоставляют только серьёзным участникам, которые либо способны предъявить очень хороший проект, либо обладают солидным послужным списком. Тем не менее покупателям не стоит опасаться, что их возможности выбора из-за этого слишком уж сократятся.

Продолжающийся рост предложений оказывает влияние и на рынок посреднических услуг в сфере недвижимости. Сейчас первоочередной задачей маклера является подыскать подходящий для продажи объект. Если цена оптимальная, то отыщутся и клиенты. С увеличением же предложения акцент смещается на то, что всё больше возрастает значение поиска покупателей, которым можно сделать различные предложения из всё увеличивающегося багажа.

Развитие рынка посреднических услуг жилья можно сравнить с посредничеством в сфере коммерческих площадей, где эти изменения уже нашли своё место.

Парадоксальным образом рост кредитных объёмов способствует приостановлению роста цен на недвижимость.

С одной стороны, объёмы жилищных кредитов действительно возрастают, что, по идее, должно бы подталкивать цены к росту. В то же время финансирование девелоперской деятельности ведёт и к увеличению предложения, что опять-таки не позволяет ценам слишком уж возрастать.

На данный момент недостатка в предложениях не наблюдается, поэтому рост цен в большей части секторов столичной недвижимости вряд ли перекроет рекорды прежних лет.