Suur laenumahtude kasv loob kinnisvaraturule uut kvaliteeti – aktiivset elamuehitust võime näha nii statistikanumbrites kui ka igapäevases tänavapildis.
2002. aastal suurenes 2001. aastaga võrreldes eluasemelaenude käive 71 protsenti (4,710 miljardit krooni), laenude jääk kasvas samal ajal 53 protsenti (9,282 miljardit krooni). Vaatamata ülekuumenemisele viitavatele hoiatustele ja kasvuprognooside kahandamisele väljastati 2003. aasta I kvartalis siiski mullusest 62 protsenti rohkem eluasemelaene (1,185 miljardit krooni) ning laenude jääk tõusis samas 56 protsenti ehk 10 miljardi kroonini.
Samal ajal näitab erinevat trendi kinnisvaratehingute arv. 2002. aastal oli notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingute arv kolm protsenti väiksem 2001. aasta näitajast (vastavalt 40 523 ja 41 817 tehingut). Siiski oli nimetatud lepingute väärtus 20 protsenti eelmisest aastast kõrgem ehk 17 miljardit krooni. Seejuures vähenesid tehingud igat liiki kinnisvaraga. Erandiks jäid tehingud kruntidega – suurenemine aastaga 15 protsenti.
Statistikast on ilmekalt näha, et märkimisväärselt suurenenud laenude hulk ei läinud mitte suurema arvu inimeste eluasemetingimuste parandamiseks, vaid kallima hinnaga vara soetamiseks.
2002. oli aasta, kus valminud eluruumide arv pöördus pikast langusest tõusutrendile. Kasutusse lubati 1135 eluruumi kogupinnaga 113 000 m². See teeb keskmiseks uue eluruumi pinnaks ligi 100 m², mis on eelmiste aastate tasemest (110-114 m²) väiksem. Siin näeme loomulikku kinnisvaraturu arengut. Esmalt viidi eelkõige suurenevate laenumahtude survel olemasoleva kinnisvara hinnad piisavalt kõrgele tasemele. See tekitas arendajatele võimaluse tuua turule konkureeriva hinnaga kaasaegseid uusehitisi.
Kinnisvaraturu selgemad trendid on näha Tallinnas, kus on ka Eesti kõrgeim sissetulek. Kinnisvaraturu arengut on märgata ka Tartu ja Pärnu maakonnas, ülejäänud maakondade osa on marginaalne. See väljendub nii kinnisvaratehingute arvus, sealse vara likviidsuses kui ka turu läbipaistvuses.
Kinnisvaraarendusest saame samuti rääkida esmajoones Tallinnas. Turul on palju konkureerivaid arendusfirmasid ja projekte. Ei ole sugugi imekspandav, kui peatselt näeme mõnd tihedat võistlussõela mitteläbivat ja seetõttu pankrotistuvat kinnisvaraarendajat. Siiani selliseid siiski veel pole. Mõnede üksikute näidete puhul on tegemist eranditega.
Pangad pärsivad kinnisvaraarendust ja seeläbi liigset konkurentsi. Pangad annavad arendustegevuseks laenu ainult tõsistele tegijatele, kel on ette näidata väga hea projekt või positiivne õnnestumistega ajalugu. Ostjatel ei tasu siiski karta, et nende valikuvõimalus seetõttu liiga väikseks jääb.
Pakkumise jätkuv kasv muudab kinnisvara vahendusteenuse turgu. Praegu on maakleri esmane ülesanne leida müügiobjekt. Kui hind on õige, siis leiab ka kliendi. Pakkumise suurenedes kandub rõhk sellele, et tähtsustub ostjate leidmine, kellele üha suurenevast pagasist erinevaid pakkumisi teha. Eluruumide vahendusteenuse turu arengut võib võrrelda äripindade vahendusega, kus need muutused on juba aset leidnud.
Paradoksaalsel kombel viib laenumahtude kasv kinnisvara hinnatõusu peatumiseni. Ühest küljest küll eluasemelaenude mahud suurenevad, mis avaldab hindadele tõususurvet. Teisest küljest viib kinnisvaraarenduse finantseerimine pakkumise suurenemisele, mis jälle ei luba hindadel kasvada. Praegu jääb tõenäoliselt peale pakkumise pool ning hinnatõus suuremas osas pealinna kinnisvarasektorites kunagisi hinnatõusurekordeid enam ei ületa.
Artikkel on avaldatud 02.06.2003 väljaandes Äripäev –
