Eluasemelaenud suunavad kinnisvaraturgu

2002. aastal suurenes võrreldes eelmise aastaga eluasemelaenude käive 71% (4710 mln. kr.), laenude jääk kasvas samal ajal 53% (9282 mln. kr.). Vaatamata ülekuumenemisele viitavatele hoiatustele ja kasvuprognooside kahandamisele väljastati 2003. a. I kvartalis siiski mullusest 62% enam eluasemelaene (1185 mln. kr.) ning laenude jääk tõusis samas 56% ehk 10 miljardi kroonini.

Samal ajal näitab erinevat trendi kinnisvaratehingute arv. 2002. a. notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingute arv oli 3% väiksem 2001. a. näitajast (vastavalt 40523 ja 41817 tehingut). Siiski oli nimetatud lepingute väärtus 20% eelmisest aastast kõrgem ehk 17 miljardit krooni. Seejuures vähenesid tehingud igat liiki kinnisvaraga. Erandiks jäid tehingud kruntidega, mille arv suurenes aastaga 15%.

Siit on ilmekalt näha, et märkimisväärselt suurenenud laenude hulk ei läinud mitte enamate inimeste eluasemetingimuste parandamiseks, vaid kallima hinnaga vara soetamiseks.

Võib öelda, et suur laenumahtude kasv loob kinnisvaraturul uut kvaliteeti. Aktiivset uusehitust võime näha nii statistikanumbrites, kui igapäevases tänavapildis. 2002. a. oli aasta, kus valminud eluruumide arv pöördus pikast langusest tõusutrendile. 2002. a. lubati kasutusse 1135 eluruumi kogupinnaga 113 000m². See teeb keskmiseks uue eluruumi pinnaks ligi 100m², mis on eelmiste aastate tasemest (110-114m²) väiksem.

Siin näeme loomulikku kinnisvaraturu arengut. Esmalt viidi eelkõige suurenevate laenumahtude survel olemasoleva kinnisvara hinnad piisavalt kõrgele tasemele. See tekitas arendajatele võimaluse konkureeriva hinnaga tuua tänasel päeval turule kaasaegseid uusehitisi.

Kinnisvaraturu selgemad trendid on näha Tallinnas, kus on ka Eesti kõrgeim sissetulek. Enam arenenud on samuti Eesti kõrgemate sissetulekutega piirkondadena Tartu ja Pärnu maakonnad. Ülejäänud maakondade osa Eesti kinnisvaraturul on marginaalne. Viimane väljendub nii kinnisvaratehingute arvus, sealse vara likviidsuses ning turu läbipaistvuses.

Kinnisvaraarendusest saame samuti rääkida esmajoones Tallinnast. Konkurents selles vallas on muutumas järjest tihedamaks. Turul on palju konkureerivaid arendusfirmasid ja projekte. Ei ole sugugi imekspandav, kui peatselt näeme mõnd tihedat võistlussõela mitteläbivat ja seetõttu pankrotistuvat kinnisvaraarendajat. Täna selliseid siiski veel ei ole. Mõnede üksikute näidete puhul on tegemist eranditega.

Pangad pärsivad kinnisvaraarendust ja seeläbi liigset konkurentsi. Pangad annavad arendustegevuseks laenu ainult tõsistele tegijatele, kel on ette näidata väga hea projekt või positiivne õnnestumistega ajalugu. Ostjatel ei tasu siiski karta, et nende valikuvõimalus seetõttu liiga väikseks jääb.

Pakkumise jätkuv kasv muudab kinnisvara vahendusteenuse turgu. Praegu on maakleri esmane ülesanne leida müügiobjekt. Kui hind on õige, siis leiab ka kliendi. Pakkumise suurenedes kandub rõhk sellele, et tähtsustub ostjate leidmine, kellele üha suurenevast pagasist erinevaid pakkumisi teha. Eluruumide vahendusteenuse turu arengut võib siin võrrelda äripindade vahendusega, kus nimetatud muutused on juba aset leidnud.

Paradoksaalsel kombel viib laenumahtude kasv kinnisvarahindade hinnatõusu peatumiseni. Ühest küljest küll eluasemelaenude mahus suurenevad, mis avaldavad hindadele tõususurvet. Teisest küljest viib kinnisvaraarenduse finantseerimine pakkumise suurenemisele, mis jälle ei luba hindadel kasvada. Tänasel päeval jääb tõenäoliselt peale pakkumise pool ning hinnatõus pealinna enamuses kinnisvarasektorites kunagisi hinnatõusurekordeid enam ei ületa.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine