KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: online pressikonverents (1)

07. mail ilmus kinnisvaraportaal KV.EE ja Adaur Grupp OÜ ühistöös KV.EE kinnisvaraturu ülevaade, mis kajastab Eesti kinnisvaraturul 2009. a. I kvartalil toimunut.

Turuülevaate avaldamise puhul toimus ka pressikonverents, mille küsimused-vastused on allpool toodud.
Illustratsioon
[Küsimus:] Laenuvõtja 04.05.2009 16:21
Kus on KV.ee indeks aasta lõpuks?

[Tõnu Toompark:] Tänase seisuga on KV.EE indeks 73,1 punkti tasemel. Aasta tagasi oli indeks 108 punkti. See tähendab, et indeks on aastaga langenud aastaga 32%. Loodan, et hinnalangus pidurdub, kuid selle lõppu oleks veel vara prognoosida. Nii ootan, et indeks langeb veel aasta lõpuks ligi 15% ehk indeks jõuab 60 punkti kanti.

[Küsimus:] Laenuvõtja 04.05.2009 16:19
Mida prognoosite laenuintressile lähema aasta jooksul?

[Tõnu Toompark:] Euribor on jätkuvalt languses ja on jõudnud 1,53 protsendini. Prognoositakse, et see võib ka alla ühe protsendi langeda. Pankade küsitavad riskimarginaalid on olnud tõusmas, kuid viimasel ajal pigem stabiliseerunud. Nii eeldaks intressidele stabiilsust, kuid pigem langust langeva euribori tõttu.

Ärilaenudega on lugu keerulisem. Kui kinnisvarasektorit vaadata, siis on pankade sõnum laenuvõtjatele lühike ja selge: „Kinnisvarasektorit ei finantseerita.“

[Küsimus:] Sass 04.05.2009 13:49
Kas hetkel ei osteta sellepärast, et inimesed ei julge osta või on laenukraanid nii kinni keeratud?

[Tõnu Toompark:] See on nii ja naa. Inimesed ei osta täna kinnisvara laias laastus kahel põhjusel – esiteks ollakse tuleviku osas väga-väga ebakindlad. Teine küsimus on karmistunud laenutingimustes – suurenenud on omafinantseeringumäärad ja nõuded tagatisele.

Laenukraanid on jälle kinni keeratud sel põhjusel, et turg on ebakindel ja riskantne. Nii on tegemist justkui ussiga, kes sööb oma saba, kus üks asi põhjustab teist ja teine jälle võimendab esimest.
Illustratsioon
Loodan, et aastaga saame sellest nõiaringist kui mitte välja tungida, siis vähemalt selle nõiaringi murda.

[Küsimus:] Indrek 04.05.2009 12:28
Kui väidetavalt tegutses maaklerina 2 aastat tagasi kuni 3000 inimest, siis paljudele on tööd täna ja paljudele aasta lõpuks?

[Tõnu Toompark:] Eelmise aasta lõpus oli portaalis KV.EE suurusjärk 900 maakleri konto. Samas peab tunnistama, et ega kõik maaklerid paraku KV.EE portaalis kontot ei oma. Seega oli maaklerite koguarv ehk 1200 suurusjärgus.

Kinnisvaratehingute arv kukub endiselt – ei ole mõtet end lasta ära petta ajutisest sesoonsest elavnemisest, mis toimub igal kevadel. Kui tehingute arv väheneb ja turul ringleva potentsiaalse vahendustasu maht väheneb, siis ei ole tõepoolest muud võimalust, et suur hulk maaklereid peab uued väljakutsed leidma.

Usun, et poleks imelik, kui KV.EE kontode arv oleks aasta pärast suurusjärgus 500.

[Küsimus:] Minna 04.05.2009 19:22
Miks ülevaates räägitakse vaid linnades toimuvast? Kas maakondades ei ole hinnalangus veel suurem olnud?

[Tõnu Toompark:] Paraku peame tunnistama, et kui me räägime kinnisvaraturust (rõhk sõnaosal “TURG”), siis saame rääkida Tallinnast-Tartust-Pärnust, vähem ka Narvast ja ehk mõnest linnast veel.

Need linnad on nii suured, et teatava reservatsiooniga saame rääkida turu toimimisest. Väiksemates linnades ja asulates on kinnisvaraturg väga väikese tehingute arvuga ja läbipaistmatu.
Illustratsioon
Selleks, et teha statistika põhjal usaldusväärseid järeldusi saabki keskenduda nendele piirkondadele, mille kohta on piisav maht tehinguid ja hulk statistikat. See on põhjus, mis kõik kinnisvaraturu ülevaated, sh värske KV.EE Kinnisvaraturu ülevaade keskendub linnadele.

Maakondade suurema hinnalanguse jutule pigem noogutaks kaasa. Mure just selles ongi, et võrdlusbaasi on väga vähe.

Maakondade suurema hinnalanguse kinnituseks on ka asjaolu, et seal ka buumi ajal olnud madal tehingute arv on sageli pea nullini kukkunud ning kinnisvara likviidsust praktiliselt puudub. Sellises olukorras on surve hindadele meeletu. Samas on hinnalangust raske mõõta, sest puudub adekvaatne võrdlusbaas.

Kokkuvõtlikult ütleksin, et nõustun sellega, et maakondades ja väiksemates asulates on hinnalangus sageli veelgi suurem kui “suurlinnades”, kuid kuna keegi seda hästi mõõta ei oska, siis sellest väga ei räägita.

[Küsimus:] Minna 04.05.2009 19:20
Mitu protsenti on odavnenud maa ja metsa maa, tulundusmaa, mida ju tagatisena ei aktsepteerita?

[Tõnu Toompark:] 2008. aasta I kvartalis tehti Eestis tehinguid maatulundusmaaga 235. Käesoleva aasta I kvartalis 148. 2008. aastal oli tehingute keskmiseks ruutmeetrihinnaks 9,9 krooni, 2009. aastal 5,6 krooni.

See siiski ei tähenda, et saame hinnalanguseks siit lugeda pisut üle 40 protsendi. Tehingute keskmine hind sõltub alati tehingute struktuurist – millises piirkonnas ja millise varaga tehinguid tehakse.

Üksjagu üldistatuna rääkides võiks öelda küll, et maa hinnad on tipust alla tulnud üle poole.
Illustratsioon
[Küsimus:] Gesha 04.05.2009 17:48
Kui palju on sel aastal toimunud sümboolse hinnaga, nt 1-krooniseid ostu-müügitehinguid, millega kaasneb kinnisvaral lasuvate kohustuste enda kanda võtmine?

[Tõnu Toompark:] Pean tunnistama, et mul nii konkreetne tehinguinfo puudub, aga ma väga imestaksin kui selliseid tehinguid ei toimuks.

Olukorras, kus ostetava-müüdava vara väärtus jääb oluliselt alla laenusummale võib ilmneda, et vara müües tuleb sellest lahtisaamise nimel veel peale maksta.

[Küsimus:] Maakler 05.05.2009 11:22
No miks on vaja veel ühte ülevaadet… Olemasolevatestki juba küll… Kes neid lugeda viitsib…

[Tõnu Toompark:] Ma usun, et uuel KV.EE kinnisvaraturu ülevaatel on sihtrühm olemas – need on inimesed, kes soovivad kiiresti saada ühest või teisest piirkonnast ülevaadet. Seda me neile pakume.

KV.EE kinnisvaraturu ülevaate vaieldamatu eripära seisneb selles, et see ei sisalda kallutatud informatsiooni või rõhku ühele-teisele projektile-objektile, millega ülevaate koostaja seotud on. Sellised seosed lihtsalt puuduvad.

KV.EE kinnisvaraturu ülevaates kajastatu näol on tegemist faktidega, mitte hinnangutega, mis võivad tänases keerulises majandusolukorras väga hõlpsalt ekslikuks osutuda.
Illustratsioon
[Küsimus:] Pankur 05.05.2009 10:59
Millal tagatisi täiega müüma hakatakse?

[Tõnu Toompark:] See on küsimus pigem pankadele. Samas peab tunnistama, et pangad juba realiseerivad neid tagatisi, kus asjad väga hapuks on läinud.

Kohtutäiturite enampakkumiste nimekirjad pikenevad ja rõõmu ei too see kellelegi.

Loodan südamest, et pangad peavad piiri ja massiliste sundmüükide korraldamiseni me ei jõua.

[Küsimus:] Catty 05.05.2009 09:44
Hetkel on majandusekäiku raske ennustada, aga kui kaua toimub veel langus.

[Tõnu Toompark:] Ennustada, mis tulevik toob on alati raske. Samas olen ma veendunud, et parem kehv ennustus, kui sootuks ennustuse puudumine.

Tänaseks on turul toimuva kohta harva, kuid siiski kostmas ka positiivseid noote. Äsja näiteks teatas Swedbank, et languse suurimad numbrid (st mitte languse põhi veel ise) on möödas. Avatud majandusega Eestile oluliseks indikaatoriks oleva USA kinnisvaraturu osas on tulnud üllatavaid, kuid siiski positiivseid signaale, et seal on tehingutearv oodataust kõrgem olnud.

Äsja toimunud EKFLi kinnisvarakonverentsil prognoosis SEB, et järgmisel sügisel võiks olla aeg, kus kinnisvarahinnad on pool aastat olnud stabiilsed.
Illustratsioon
Nii usun midagi, et kinnisvaraturu langus kestab vähemalt selle aasta lõpuni, ehk veel ka järgmise aasta alguses. Loodetavasti turg stabiliseerub järgmise aasta kevadel. See ei tähenda aga kindlasti mitte seda, et 2010. aasta suvest alates tehingute arvud ja hinnad raketina taevasse tõusevad.

Pigem järgneb aastate pikkune stabiilne periood, kus turg arglikult tasakaalu otsib.

[Küsimus:] Portaaliäss 06.05.2009 09:41
Millal City24 ja KV.EE leivad ühte kappi panevad?

[Tarvo Teslon:] Usun, et see oleks halb uudis nii portaali külastajatele kui ka kuulutajatele.

Täna on turul kaks suurt konkureerivat kinnisvaraportaali. Et püsida konkurentsis, tuleb ju teha portaali järjest paremaks ja huvitavamaks. Kas KV.EE oleks monopoolses seisus teinud näiteks populaarse kaardiotsingu või maakleritele tasuta kodulehed? Tahaks öelda jah aga ei ole päris kindel.

Tänane konkurents on hea ja hoiab meid erksana. Kes muidugi ei tahaks olla monopol?

[Küsimus:] Pajakirjanik 06.05.2009 09:20
1) Millised on aasta 2009 olulisemad üldised trendid kinnisvaraturul?
2) Kes on järgmised ühinejad kinnisvaravaldkonnas?
3) Milline arendaja järgmisena pankrotistub?
4) Kas Juurdeveo 19 pankrotivara läheb 59 mln krooni eest kaubaks?
5) Kas Patarei vangla läheb 40 mln krooni eest kaubaks?

[Tõnu Toompark:] 1) 2009. aasta olulisemad trendid Eesti kinnisvaraturul on:

  • tehingute arvu jätkuv ja kiire langus – see on üks olulisemaid Eesti kinnisvaraturgu mõjutavaid tegureid;
  • hindade langus – hinnad langevad kõigis kinnisvaraturu sektorites ja piirkondades. Kui mõnes piirkonnas ongi hinnatase võrdlusbaasiga võrreldes tõusnud, siis on toimunud oluline nihe tehingute struktuuris. Hinnad siiski langevad. Tänase seisuga ei ole paraku veel ka hinnalangus aeglustuma hakanud, see pigem on kiirenenud. Loodetavasti aasta teises pooles hakkab hinnalanguse tempo aeglustuma.
  • pankrotid – hulk kinnisvarasektoris tegutsejaid siirdub uutele jahimaadele, seda nii arenduse, vahenduse, hindamise turul. Kurvem lugu on, kui ettevõtted lähevad pankrotti, kuid suurte tippajal ostetud või arendatud portfellidega tegijatele võib see olla ainuvõimalik tee.
  • mõistlik intressimäär – uute eluasemeturule sisenevate laenuvõtjate intressimäär 4% kandis on ju tegelikult väga mõistlik intressitase. Enam aga rõõmustavad need, kes on laenu juba mingi aeg tagasi võtnud ning näiteks 0,5% marginaali juures on tänane intressimäär 2% kandis – see on ju enam kui hea.

2) Ma imestaksin väga kui kinnisvaraturul konsolideerumist ei toimuks. Hea näide on Pindi Kinnisvara, kes on enesega liitnud nii Vestmani kui ERI Kinnisvara.
Illustratsioon
Konsolideerumise üks võimalus on kaubamärkide ja struktuuride ülevõtmise asemel võtta üle inimesi. On mitmeid kinnisvaravahendajaid, kes vaatamata turu kehvale sentimendile jätkuvalt avaldavad tööportaalides töökuulutusi ja kes on enam kui valmis uute töötajate kaasamisest. Ühe näitena võib siin tuua KV.EE kinnisvaraturu ülevaate koostamise partneri RE/MAXi.

Kinnisvaraarendajate puhul ülevõtmistest tõenäoliselt väga rääkida ei saa. Kui liita kokku kaks probleemidega ettevõtet, siis tulemuseks oh oht, et tekib veelgi suurem probleem. Arendusturul on pigem arvata, et paljud arendajad lõpetavad tegevuse selles sektoris ning selle tulemusena automaatselt suureneb turule jäävate tegijate turuosakaalu protsent.

3) Ei julgeks ega tahaks sugugi kellegi poole näpuga näidata ja öelda, et esimesena langeb see või teine ettevõte. Siiski tuleb tõdeda, et pankrotistujaid on ja tuleb juurde.

Teisalt ei tähenda pankrotistumine seda, et taevas maapeale kukuks – tehtud valeotsustele tõmmatakse kriips peale, kuid elu läheb seejärel ikka edasi.

4) Väga hea küsimus! Mina tegin nädalake tagasis ühele ettevõttele nö kiirarvutuse Juurdeveo 19 pankrotivara osas ja leidsime tellijaga koos, et seekord oleks mõtekas passida. Samas vestlesin ühe arendjaga, kes oli samuti omad arvutused teinud. Tema arvas, et Juurdeveo 19 hoone võiks osta küll.

Usun, et arvutuste tulemuse vahe seisneb kapitali olemasolus ja selle hinnas. Samuti selles, mida arvatakse kinnisvaraturul lähema aasta-kahe jooksul toimuvat.

Ütleksin selle konkreetse projekti kohta veel, et pigem on tegemist piiripealse asjaga – ma ei välistaks, et olemasoleva 59 mln hinna juures ostja siiski leitakse.

5) Kui võrrelda Patarei vanglat ja Juurdeveo 19 hoonet, siis minu silmis on Patareid vangla märksa enam väärt – siin majanduslikke arvutusi tegemata. Samas eeldab Patarei vangla ostmine märgatavaid investeeringuid, mida täna pankadelt on raske välja võidelda.
Illustratsioon
Investeeringute tegemine eeldab ka konkreetset visiooni, mis kunagisest vanglahoonest saab ja kuidas see hakkab raha tagasi tooma. Neid otsuseid ei pea mitte tänase turu baasilt tegema, sest arendustegevus võtab kindlasti head aastad aega. Arvestama peab seda, milline on turu nõudlus ja pakkumine paari-kolme aasta pärast.

Samas on vähe neid, kes julgevad mürki võtta selle peale, milline on meie majanduskeskkond Eestis ja maailmas kasvõi kolme kuu pärast.

Kardan, et Patarei vangla jääb müümata.

[Küsimus:] Enn 07.05.2009 09:31
Kuidas on mõjutanud kriis kinnisvara vahendustasusid?

[Tõnu Toompark:] Täna peab maakler selle nimel, et kliendi vara saak müüdud tegema märksa enam kui paar aastat tagasi. Tegemine tähendab sageli ka kulutusi.

Maaklerbüroode hinnakirjas on vahendustasu koha peal aastaid seisnud 3..5%. Kui 2-3 aastat tagasi oli see nö maaklerite unustus, sest reaalsed maaklertasud olid märksa madalamal, siis nüüd on 3…5-protsendiline vahendustasu aina reaalsem. Seega on vahendustasud pigem tõusnud.

See justkui oleks majandusseaduste vastu käiv, kus maaklerite arvu püsimisel ja maaklerteenuse nõudluse vähenemisel peaks hind alanema.

Majandusseadustega siiski vastuollu ei minda, sest paljud maaklerid loobuvad nö kahjumlikust tööst. Maakleritel ei ole olulisi investeeringuid, mis nad selle töö nimel on teinud ning seetõttu on ametit lõpetada lihtne ja vähekulukas.

[Küsimus:] Mmakler 07.05.2009 09:29
Kui palju maaklereid aastaga töötuks jääb?

Illustratsioon
[Tõnu Toompark:] Küsimusele sai juba eespool vastatud – usun, et aasta lõpuks võiks portaalis KV.EE olla maaklerite kontosid suurusjärgus 500.

[Küsimus:] Kes kannatab? 06.05.2009 15:26
Kes saab kinnisvara hiinnalangusest kõige enam kannatada? Kes on kõige rohkem asjast puudutatud?

[Tõnu Toompark:] On ka neid, kes hinnalangusest võidavad (eelkõige turule tulevad uued ostjad), kuid enamuse jaoks on kinnisvara hinnalangus negatiivne.

Enam kannatavad need, kel tekivad mitmed probleemid. Näiteks töökaotus viib raskusteni eluasemelaenu tagatisel. Ja kui veel laenujääk peaks vara turuväärtusest allpool olema, siis ei ole võimalik end probleemist täielikult välja astuda vara müümise teel.

Kui midagi sellist peaks inimesel juhtuma, siis soovitan kohe kiiresti ja radikaalselt tegutsema hakata, sest probleemide lahendamise iga edasilükatud päev võib maksta tuhandeid kroone.

[Küsimus:] Küsija 07.05.2009 11:07
Millised on suurimad riskid kinnisvaraostjale tänasel turul? Arvestama peabju, et hinnad langevad ja laen ei saa – kas on üldse mõtet osta? Või peaks ostu paariks aastaks edasi lülkkama?

[Tõnu Toompark:] Tänane kinnisvaraostja peaks tõepoolest tegema väikese riskianalüüsi.

Esiteaks peab kaaluma, kui kindel on kinnisvaraosta tulevik. Siin on põhilised küsimused, kas töökoht ja palgatase säiluvad?

Teiseks peab analüüsima ostetavat objekti – kas see on selline, mis rahuldab kõik vajadused tubade arvu, suuruse, hoone asukoha, infrastruktuuri jne osas? Kui kusagilt jääb midagi puudu, siis kui olulisel määral?

Turutingimustest tulenevalt peab analüüsima ka müüjat. Oletame, et potentsiaalse ostuobjekti näol on tegemist korteriga majas, kus on kokku 20 korterit, aga neist vaid 3 on müüdud. Siin peab ostja mõtlema, kas arendaja on piisavalt elujõuline, et probleemideta katta aasta või isegi pikema perioodi jooksul tühjade korterite kommunaalkulud.
Illustratsioon
Vastasel korral ähvardab korteriomanike risk, et ühel momendil peavad nad arendaja kulusid hakkama kandma.

Arendaja riskina tuleb arvestada ka võimet garantiiperioodi lõpul reaalselt garantiitöid läbi viia – kas arendaja elab selle ajani?

[Küsimus:] Karmo 07.05.2009 10:56
Kas aprillis on toiminud mingeid positiivseid ilminguid turul?

[Tõnu Toompark:] Aprillis on küll kinnisvaraturg elavnenud, kuid seda tehingute arvu kasvu arvelt, hinnad on endiselt languses. Oluline on siin mõista, et tehingute arv on tõusnud võrreldes eelmiste kuudega. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv languses.

Aasta alguse tehingute arvu igakuine kasv on selgitatav sesoonse teguriga – selline kasv on aset leidnud igal aastal. Turu trendide pöördumist mina siin parakui ei näe veel-

[Küsimus:] Maakler 07.05.2009 10:52
Kui suur võviks olla kinnisvaramaks nt ühele 2toalisele mustamäe korterile?

[Tõnu Toompark:] Ma olen üldse vastu kinnisvaramaksule kui sellisele ja seetõttu ei pea ma võimalikuks hakata kalkuleerima korteri võimaliku maksu suurust.

Kinnisvaramaks on välja toodud kui lahendus, mis peaks riigi kaugast täitma, kuid põhjendus sellele maksule on olematu.

Lõpetuseks

Täname kõiki küsijaid asjalike küsimuste eest.

Uue KV.EE kinnisvaraturu ülevaatega on võimalik tutvuda aadressil http://www.kv.ee/turuylevaade.

Kommentaarid

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 43 = 46

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Ärikinnisvara vahendamine