Kinnisvara ostmisel räägitakse palju hinnast, asukohast ja emotsioonist, kuid märksa vähem riskidest, mis tegelikult määravad, kas ost osutub heaks või probleemseks. Praktikas tekivad suurimad mured teguritest, mida ostja esmapilgul ei märka või ei oska oluliseks pidada. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
1. Juurdepääs
Juurdepääs on üks enim alahinnatud riske kinnisvara ostmisel, sest sageli eeldatakse, et kui kinnistule saab füüsiliselt ligi, siis on kõik korras. Tegelikkuses ei pruugi tee kasutamise õigus olla õiguslikult tagatud. Paljudel juhtudel kulgeb ligipääs üle naaberkinnistute ning selle kasutamine põhineb vaikival kokkuleppel, mitte kinnistusraamatusse kantud servituudil. See tähendab, et olukord võib muutuda kohe, kui omanik vahetub või suhted halvenevad. Lisaks võib probleemiks osutuda ka tee seisukord, hoolduskohustus või ligipääsu aastaringne kasutatavus. Praktikas mõjutab korrastamata juurdepääs otseselt kinnisvara väärtust ja likviidsust ning võib osutuda takistuseks nii finantseerimisel kui ka hilisemal müügil.
2. Registrite ja tegelikkuse vastuolu
Registrite ja tegelikkuse vastuolu on üks levinumaid, kuid samal ajal alahinnatumaid riske kinnisvara ostmisel. Ostja lähtub enamasti ehitisregistri ja kinnistusraamatu andmetest, eeldades, et need kajastavad objekti täpselt, kuid praktikas see sageli nii ei ole. Esineb olukordi, kus registris on hoone, mida tegelikkuses ei eksisteeri, või vastupidi, kinnistul paikneb ehitis, mis ei ole ametlikult arvele võetud. Samuti ei pruugi vastata tegelikkusele hoonete pinnad, otstarve ega tehniline seisukord. Esmapilgul võib see tunduda formaalsusena, kuid probleemid ilmnevad tavaliselt hiljem finantseerimisel, kindlustamisel või edasimüügil, kui eeldatakse andmete vastavust.
3. Naabruse häiringud
Naabruse mõju kinnisvara väärtusele kiputakse sageli alahindama, sest ostuotsus tehakse enamasti vaiksel hetkel ning lühiajalise mulje põhjal. Tegelikkuses kujuneb elukeskkond aga välja ajas ning sõltub suuresti sellest, kuidas naaberkinnistuid kasutatakse. Probleemid tekivad olukordades, kus kõrvalkrundil toimub tegevus, mis toob kaasa müra, lõhnahäiringud, intensiivse liikluse või pideva inimeste liikumise. Samuti ei pruugi ostja arvestada võimalike tulevaste arengutega, näiteks detailplaneeringuga, mis lubab seni rahulikus piirkonnas tihedamat hoonestust või teistsugust kasutust. Need tegurid ei kajastu tavaliselt müügikuulutuses ega dokumentides, kuid mõjutavad otseselt nii kinnisvara kasutusmugavust kui ka turuväärtust.
4. Tehnovõrgud
Tehnovõrkude olemasolu hinnatakse kinnisvara ostmisel sageli pealiskaudselt, piirdudes teadmisega, et elekter või vesi on justkui olemas. Tegelikkuses ei tähenda olemasolu automaatselt seda, et lahendus on piisav või vastab tänapäevastele vajadustele. Näiteks võib elektriliitumise maht osutuda elamukasutuseks ebapiisavaks, veevarustus ei pruugi olla kvaliteetne või jätkusuutlik ning kanalisatsioonilahendus võib olla ajutine või nõuetele mittevastav. Sageli ei süveneta ka sellesse, millised on tehnovõrkude hooldus- ja kasutustingimused või milliseid lisainvesteeringuid on vaja, et kinnisasja soovitud viisil kasutada. Praktikas tähendab see, et esmapilgul kasutusvalmis kinnisvara võib nõuda märkimisväärseid lisakulutusi ning see mõjutab otseselt nii vara tegelikku väärtust kui ka selle atraktiivsust turul.
5. Servituutide puudumised
Servituutide puudumine on risk, mida sageli ei märgata enne, kui probleem on juba tekkinud. Ostja võib eeldada, et kinnistuga kaasnevad teatud õigused, näiteks ligipääsutee kasutamine või tehnovõrkude paiknemine naaberkinnistul, kuid kui need ei ole kinnistusraamatus selgelt fikseeritud, siis õiguslikku kindlust tegelikult ei ole. Praktikas tähendab see, et seni toimiv lahendus võib põhineda vaid kokkuleppel või harjumusel ning see võib igal hetkel muutuda. Uue omaniku tulek, suhted naabritega või lihtsalt huvide konflikt võivad viia olukorrani, kus senine kasutusvõimalus piiratakse või lõpetatakse.
