Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Korterituru suurim mure on langev tehingute arv

27.08.2008 Tõnu Toompark

Langeva korterituru suurim probleem on langev tehignute arv. Korteriomanditehingute arv on käesoleva aasta esimese seitsme kuu jooksul võrreldes möödunud aastaga Eestis tervikuna langenud kolmandiku võrra.

Alljärgnevalt on võrreldud 2007. ja 2008. aasta seitset esimest kuud Tallinna korteriturul. Tegemist on suhteliselt pikkade perioodidega, mis aitavad välistada mõnest üksikust tehingust tingitud anomaaliad statistikas.

Aeglaselt langevate hindade tõttu on korteriturul ringleva raha mass kahanenud veelgi enam. Nii oli 2008. aasta esimese seitsme kuu korteriomanditehingute käive kõigest 9 miljardit krooni võrreldes mulluse 15 miljardiga. Languseks teeb see 40%.

Tallinna linnaosadest on tehingute arv vaadeldaval ajaperioodil kahanenud kõige enam Pirita linnaosas. Seal tehti käesoleval aastal kõigest 98 korteriomanditehingut. Samas tuleb märkida, et Pirita linnaosa korterite hind langes sel ajal kõigest 3% Tallinna keskmise 12% vastu.

Enam langes tehingute arv ka Kesklinna ja Haabersti linnaosas. Mõlemas tehti korteritehinguid eelmisest aastast 44% võrra vähem. Seejuures tehti 2008. aastal Haaberstis 438 ja Kesklinnas 854 korteriomanditehingut.

Kõige väiksem oli tehingute arvu langus Põhja-Tallinna linnaosas, kus tehingute maht langes kõigest 10%. Keskmine korteriomandi ruutmeetrihind langes Põhja-Tallinna linnaosas 5% võrra, kuid tehingute koguväärtus tõusis 2%.

Seega on Põhja-Tallinna linnaosa ainus linnaosa, kus korteriturul ringleva raha mass kasvas. Langeva tehingumahu ning langevate hindade juures on tõusev tehingute väärtus võimalik seetõttu, et aastaga on muutunud tehingigute struktuur. Kui 2007. aastal oli Põhja-Tallinnas ostetud-müüdud korteriomandi keskmiseks suuruseks 43m², siis 2008. aastal oli keskmise korteri pindala juba 50m².

Suurima hinnalangusega paistavad silma Kristiine ja Mustamäe linnaosad, kus keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind on langenud mõlemas linnaosas 14%. Kogu Eesti ja Harju maakonna keskmine korteriomandite hinnalangus on 11%, Tallinna korteriomandite tehinguhinnad on langenud 12%. Seega ei ole hinnamuutuste vahed suured.

Eluasemeturu, millest valdava enamiku moodustab korteriturg, tuleviku määrab turul ringleva raha mass. Selle jätkuval vähenemisel puudub vähimgi põhjus, miks korterite hinnalangus peaks pidurduma. Jätkuv korterite hinnalangus on eeldatavasti sama lauge nagu see on olnud siiani. Tänasel turul ei ole põhjust, miks hinnalangus peaks ka äkiliselt kiirenema.

Kinnisvaraarendajate kirstunaelaks peetakse saabuvat talve, mil tõusvad küttekulud sunnivad hindu kiiresti langetama. Võib küll arvata, et talve tulek on suure tõenäosusega ettearvatav. Samas aga arvestades iga-aastast esimese lume tralli Tallinna tänavatel ei pruugi põhjust olla oletada, et kinnisvaraomanikud talve tulekut paremini ette ennustada oskavad. Igal juhul avaldab täiendav kulu survet tühjana seisvate korterite hindade alandamiseks.

Hinnalanguse peatumiseks on esmalt oluline, et taastuva tehingumahu kaudu hakkab suurenema kinnisvaraturul ringleva raha mass. Tänase tehingutemahu languse juures ei paista see päev veel lähima poole aasta või aasta jooksul saabuvat.

Korteriomanditehingute arvu, väärtuse ja keskmise hinna muutus (01-07/2007 ja 01-07/2008)

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Korter mullusega võrreldes aastapalga jagu odavam

25.08.2008 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on juba 27 nädala pikkuse languse järel jõudnud 92,5 punktile. Aastaseks languseks teeb see 13,5%. Paraku tuleb tõdeda, et indeksi langus järjest kiireneb, veel üle-eelmisel nädalal oli aastaseks indeksi languseks ainult 11%.

Pakkumiste arv portaalis KV.EE püsib viimastel kuudel stabiilsena. Momendil on portaalis 22 108 pakkumist aastataguse 16 817 pakkumise vastu. Senise kiire pakkumiste arvu kasvu pidurdumise üheks põhjuseks võib olla nö pühapäeva-maaklerite ehk võlglaste portaalist kõrvale heitmine.

Keskmine ruutmeetri pakkumishind on aastataguse ajaga võrrelduna langenud 21 564 kroonilt 18 985 kroonile ehk 25 79 krooni võrra. Kui keskmise korteri suuruseks võtta 55m2, siis on täna võimalik keskmine korter soetada 142 000 krooni odavamalt kui aasta tagasi. Tegemist on Eesti keskmise aastapalgaga samas suurusjärgus oleva numbriga.

Viimase aasta jooksul pea sirgjooneliselt langenud KV.EE Indeks jätkab eeldatavasti langust, sest momendil puudub turul põhjus, mis peaks kinnisvaraturul hinnad tõusu suunas pöörduma. Pole ime, kuid keskmise korteri hind kahaneb veel ühe keskmise palga võrra.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistika: mitteeluhoonete ehituslubade arv rekordiline

25.08.2008 Tõnu Toompark

Eluasemeturu väsimus ja oodatav majandussurutis ei paista välja mitteeluhoonetele väljastatud ehituslubade arvust. 2008. a. II kvartalis väljastati mitteeluhoonetele rekordiline arv ehituslubasid – 982. Väöljastatud ehituslubade alusel ehitusse lubatud mitteeluhoonete pind küll nii rekordiline ei ole ning jääb 340 000 ruutmeetri lähedale

Mitteeluhoonetele väljastatud kasutuslubade arv on mullusest õige pisut suurem. Tänavu teises kvartalis väljastati mitteeluhoonetele 249 kasutusluba.

Ehitusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Suurema kodu ostmisel on oluline lisatoa maksumus

22.08.2008 Tõnu Toompark

Elamispinda uue – suurema või väiksema vastu vahetades ei tule lähtuda olemasolevasse elamispinda tehtud investeeringutest. Eelkõige on oluline see, kui palju on suurema korteri ostja valmis täiendava toa eest maksma. Oluline ei ole niivõrd mitte olemasoleva ja uue korteri maksumus, vaid nende maksumuste vahe.

Vaatamata seisakule Eesti kinnisvaraturul on siiski olemas hulk inimesi, kes soovivad elamispinda suurema või väiksema vastu vahetada. Sellisel puhul on väga inimlik mõelda, et olemasolevasse korterisse on investeeritud näiteks poolteist miljonit krooni ning müügitehingu korral soovitakse tehtud investeeringut kindlasti tagasi saada.

Objektiivne reaalsus on aga see, et võrreldes aastataguse ajaga on Eesti korterite keskmine ruutmeetrihind langenud 9%. See tähendab, et 1,5 miljoni kroonine kulutuse tänane väärtus on 1 365 000 krooni.

Langevate hindadega turul võib olemasolevasse elamispinda paigutatud kulutuste tagasiteenimine olla keeruline. Hea uudis on aga see, et ka suuremate korterite hinnad on allapoole tulnud ehk needki on odavamaks muutunud.

Elamispinna väljavahetamisel uue ja suurema vastu ei olegi nii oluline see, kui palju on olemasolevasse elamispinda investeeritud. Pigem tuleb suurema korteri ostjal mõelda sellele, kui palju on ta valmis kulutama lisatoa või -tubade soetamiseks.

Arvestama peab ka kaasnevate kuludega. Kaasnevateks kuludeks on notaritasud, riigilõivud ja laenulepingutasud, mis on soetud laenulepingu ümbervormistamisega. Kindlasti peab ka arvestama, et uus suurem kodu on vaja möbleerida ning koliminegi tekitab kulutusi.

Uue kodu ostmist pangalaenu abil finantseerides on lisatoa võimalik maksumus võimalik leida selle kaudu kui palju on koduotsija valmis igakuist laenumakset suurendama.

Kui näiteks laenuvõtja on valmis suurendama igakuist laenumakset 2000 krooni võrra, siis 25-aastase laenu puhul 6-protsendilise intressimäära juures tähendab see, et olemasolevat eluasemelaenu on võimalik suurendada 315 000 krooni võrra. Laenu tagasimakse suurendamine samadel tingimustel 3000 krooni võrra lubab laenu suurendada juba 472 000 krooni.

Elamispinna väljavahetamisel ei ole oluline niivõrd tehtud kulutuste tagasiteenimine. Oluline on selgeks teha rahalises vääringus väljendatud valmidusega lisatoa eest maksta. Kui lisatuba on võimalik vastuvõetava hinnaga osta, siis pole ka põhjust tehingu tegemisest loobuda.

Korteri suurema vastu väljavahetamisel tuleb läbida järgmised sammud

Tee selgeks, kui palju olemasolev korter maksab. Hinnatasemest annavad aimdust portaalides olevad pakkumised, kuid siin tuleb arvestada, et tehinguid tehakse isegi kuni 20% pakkumishindade tasemest allpool.
Kalkuleeri, kui palju oled lisatoa eest valmis maksma. Selle juures arvesta ka lisanduvaid kulusid (riigilõivud, notaritasud, laenulepinguga seonduvad kulutused, kolimine, möbleerimine).
Uuri kinnisvarapakkumistest, kas olemasoleva korteri müügisumma ja summa eest, mille oled valmis lisatoa eest maksma, on võimalik uut elamispinda saada, mis vastab sinu soovidele.
Müü olemasolev korter. Kindlasti ei ole soovitav enne olemasoleva korteri müümist uut osta.
Paralleelselt olemasoleva korteri müümisega hakka ka uut elamispinda otsima.

Eluasemelaenude väljastamine 2005. aasta tasemel

19.08.2008 Tõnu Toompark

2008. a. II kvartalis väljastati eluasemelaene 7,2 miljardi krooni väärtuses. See on samal tasemel, mis 2005. aasta teises pooles. Eluasemelaenude mahu drastilise vähenemise põhjuseks on oluliselt vähenenud kinnisvaratehingute hulk. Samuti on pangad tõstnud laenuvõtmiseks vajaliku sissetuleku piire ning kitsendanud laenude väljastamist läbi kõrgema omafinantseerimise määra.

Eluasemelaenude jääk siiski veel kasvab

Vaatamata asjaolule, et elamispindade hinnad langevad ning kinnisvaratehinguid tehakse kolmandiku eelmise aasta näitajast vähem, on väljastatud eluasemelaenude jääk endisel jõudsalt kasvamas. 2008. a. teise kvartali eluasemelaenude jääk oli aastatagusest 19% kõrgemal jõudes 94 miljardi krooni.

Eluasemelaenude maht hakkas kahanema 2007. aasta suvest, mil kinnisvaratehingute arv oli juba pool aastat langenud. Sel ajal olid laenuvõtjateks peamiselt inimesed, kes olid varem kodud ostnud, mis 2007. aasta jooksul valmisid ja finantseerimist nõudsid.

Kvartalite lõikes oli suurim langus väljastatud eluasemelaenude mahus 2007. aasta IV kvartalis, mil laenude väljastamine kukkus 36%. 2008. a. esimeses ja teises kvartalis väljastati eluasemelaene aastatagusest ajast veerandi võrra vähem.

Laenamine on muutunud keerulisemaks

Kasvav laenujääk tähendab seda, et pangad endiselt finantseerivad aktiivselt uute kodude otsijaid. Tõsi – finantseerimine on muutunud tarbija jaoks keerulisemaks. Enam ei tasu unistada 10-protsendilise omafinantseeringuga uue kodu soetamisest, oma raha peab koduostuks olemas olema kolmandiku jagu.

Suurenenud on nõutav sissetulekute määr. Laenuandjate jaoks on oluline laenuvõtja võime laenu korrapäraselt ja tähtaegselt tagasi maksta. Enda võimekust laenu tähtaegselt tagastada peaks vägagi kriitiliselt hindama ka laenuvõtjad.

Kui laenu tagastamisega peaks tekima probleeme, siis paneb laenuandja laenutagatiseks oleva kodu enampakkumisele. Tänase ülimalt ebalikviidse kinnisvaraturu puhul on vähetõenäoline, et enampakkumisel on võimalik saada müügisoleva korteri või maja eest mõistlikku hinda.

Laenuvõtmist teeb omakorda veelgi raksemaks tõusev intressimäär. Intressimäära tõstab intressimäära baasiks olev tõusev Euribor. Samuti hindavad pangad riske konservatiivsemalt, mis väljendub Euriborile liidetava riskimarginaali tõusus.

Optimistid ootavad paremat elu järgmiselt aastalt

Keerulisemaks muutuv laenamine ning väiksem kinnisvaraturule jõudev raha mass on ühed olulised tegurid, mis on eluasemeturu tehingutemahu ja hinnad langusesse viinud. Endiselt igakuiselt kolmandiku võrra langev kinnisvaratehingute maht lubab eeldada, et laenumahud kahanevad veelgi. Väljastatavate eluasemelaenude mahud hakkavad tõusma siis kui kinnisvaratehingute hulk ja hinnad stabiliseeruvad. Optimistid usuvad, et see võiks toimuda järgmisel aastal.

Samas tõenäoliselt ei taga kiire kinnisvarahindade langus veel seda, et taastuks tehingute maht. Kui kinnisvarahinnad kiiresti kukuksid, siis hirmutaks see veelgi enam kinnisvaraturu niigi habrast sentimenti ja peletaks viimasedki ostjad veelgi odavamat ostuvõimalust ootama.

Olulisim tegur kinnisvara- ja laenuturu taastumiseks on hetk, millal üldine maailma majanduskeskkond taastumist soosib ning millal muutub Eesti tarbijate meelestatus kinnisvaraturu suhtes üldisest negatiivsest pigem positiivseks.

Eluasemelaenude jääk ja käive, mld kr

Eluasemelaenude intressimäär ja Euribor

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Налетай, подешевело!

18.08.2008 Oksana Kabrits

Владельцы недвижимости начали массово продавать девелоперские проекты, общая стоимость которых достигает миллиардов крон. Самый дорогой из них стоит 400 млн. крон. Это участок в центре Таллинна на ул Лоотси.

Самый дорогой, располагающийся в Таллинне на ул. Лоотси участок продаёт компания Bestok Kinnisvara. Его площадь 7884 кв. метров, где в соответствии с детальной планировкой можно построить семиэтажное жилое и коммерческое здание.

“Мы считаем, что 400 млн. крон – это хорошая цена, – заявила маклер Bestok Kinnisvara Елена Пашкова. – Полученные деньги мы инвестируем в другие девелоперские проекты”. На вопрос, проявлял ли кто-нибудь интерес к проекту, она ответила, что да, потенциальные покупатели уже связывались с ними.

Как посредник, Arco Vara также продаёт несколько не начатых девелоперских проектов. Например, за 31 млн. крон выставлен на продажу принадлежащий Regius Grupp объект в Таллинне, на Нарва мнт 80. На участке расположено два архитектурных памятника 1870 года: ванный домик и хозяйственное здание купального салона Герга Витте.

За 25 млн. крон продаётся девелоперский проект на ул. Рауа 10. Там можно построить пятиэтажный жилой дом. В Раквере, на улице Лай 12, продается участок за 26 млн. крон.

“В основном, компании продают дорогие проекты с детальной планировкой для того, чтобы увеличить свою ликвидность, то есть освободиться от процентов по кредитам, взятым для приобретения участка, и освободить средства”, – пояснила заведующая отделом коммуникации и маркетинга Arco Vara Урве Ныгу.

На расположенный по адресу Туукри 1а участок, продаваемый компанией Kinnisvarakapitali AS за 99,9 млн. крон, был даже покупатель, но он хотел сначала застроить участок, начать продавать объекты, и только после этого выкупить участок. “Мы были готовы снизить цену на 5 млн. крон, но получить деньги сразу”, – объяснил исполнительный директор Kinnisvarakapitali AS Юри Кристьюхан.

Компания Toom Tekstiil также снизила цену продаваемых в Копли участков с 112 до 95 млн. крон.

“Объектом интересовались, но до сделки пока не дошло”, – заявил собственник изготавливающей матрасы, кушетки и ватин компании Иллимар Тоом.

За 70 млн. крон продаётся девелоперский проект в Лаагри, около реки Пяэскюла. Проект планировала развивать компания OÜ Vagator, принадлежащая Groosi Kinnisvara. Хотя владелец Groosi Kinnisvara Кайдо Гросс не исключает возможность, что если покупатель не найдётся, они сами займутся развитием этого проекта.

По словам аналитика Тыну Тоомпарка, стоимость участка зависит от того, что на нём можно построить, и это необходимо учитывать при оценке участка. Он добавил, что, несмотря на то, что активность сейчас на стороне продавцов, есть предприниматели, желающие и имеющие возможность инвестировать в развитие девелоперских проектов. “Вопрос заключается в том, какую сумму они готовы выложить”, – добавил Тоомпарк.

ЦИФРЫ:
•50 735 крон стоит кв. метр самого дорогого участка, расположенного в Таллинне, на ул. Лоотси. Детальная планировка разрешает построить на участке семиэтажное здание.
• По данным City24, в Эстонии на данный момент продаётся свыше 126 участков, цена которых превышает 20 млн. крон. Преимущественно это девелоперские проекты.

Artikli autor on Oksana Kabrits. Artikkel ilmus 18/08/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Kui ma oleksin kihla vedanud… (6. osa – juuli kokkuvõte)

18.08.2008 Tõnu Toompark

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.

Prognoos on reaalsuse lähedal

Juuli tõi ootamatu hüppe kinnisvaratehingute arvu kasvu näol. Eestis tervikuna tehti 1388 korteriomanditehingut, sellest Tallinnas 611. Võrreldes juuni kuuga kasvas korteriomanditehingute arv 14%. Samas aga aastataguse ajaga võrreldes on langus siiski märkimisväärne – 19%.

Siin tuleb tõdeda, et momendil küll on tehingute arvu languse tempo pidurdunud, kuid tegemist on siiski üsna suure langusega.

Prognoosituga võrreldes on kogu Eesti tehingute arv 1388 umbes-täpselt sama, mis prognoositud näitaja 1364. Tallinna korteriomanditehingute reaalne arv ületab pisut prognoositud näitajat 555.

Hinnad allpool prognoosi

Eesti korteriomanditehingu keskmine hind oli juulis 15 124 kr/m2. Tallinna korteriomandi keskmine ruutmeetrihind oli 20 811 krooni.

Mõlemad näitajad on õige pisut allpool prognoositud hinnataset ning on vaikselt kiirenevas langustrendis. Aastataguse ajaga võrrelduna langesid Eesti korteriomanditehingute keskmised hinnad 14 ja Tallinnas 16%.

Võrreldes tipphindadega märtsis 2007 on tänaseks korteriomanditehingute keskmised hinnad Eestis langenud 21 ja Tallinnas 22%. Ehk reaalsetesse kroonidesse ümberpanduna tähendab see seda, et mulluse märtsikuise 1,5 miljonit krooni maksva korteri saab täna 300 000 krooni odavamalt kätte.

Kokkuvõtteks

Eelnevaid kokkuvõtteid kirjutades olen pidanud kord tunnistama enda prognooside liigset optimismi, samuti ka liigset pessimismi. Juulikuise seisuga tuleb tõdeda, et reaalne elu on pooleaastase perioodi järel järginud üsna täpselt märtsis tehtud prognoosi ning põhjust selle korrigeerimiseks ei ole. Momendi seisuga on suurim “möödalask” Tallinna korteriomanditehingute arv, mis ületab prognoositut 10% võrra.

Järgmiste lähemate kuude korteriomanditehingute arvu ja hinnaliikumisi mõjutavad eelkõige karmistunud laenutingimused, vara omanike rõhuma hakkavad küttekulud ning tarbijate endiselt negatiivsed ootused turule.

Raske on turult leida tegurit, mis peaks mõjutama hindade ja tehingute arvu kasvu suunas. Loodetavasti ühel momendil siiski need tegurid leitakse ning kinnisvaratehingute arv pöördub taas tõusule.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Äripäev: Müüa maa, sobib arenduseks

18.08.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraomanikud on müügile paisanud miljardite kroonide väärtuses alustamata arendusprojekte, kalleim on Tallinna kesklinnas Lootsi tänava kinnistu hinnaga 400 miljonit krooni.

Spetsialistide sõnul näitab arendusprojektide massmüük, et riske enam naljalt ei võeta.

Praegu on müügis kümneid arendusprojekte nii Tallinnas, Harjumaal kui ka mujal Eestis.

Kallimate ja atraktiivsemate kinnistute hinnad ulatuvad sadade miljonite kroonideni, odavamaid, 50 ja 60 miljoni krooniseid, on müügis terve hulk.

Ehkki omanikud jäävad müügipõhjustest rääkides kidakeelseks, on kinnisvaraspetsialistide hinnangul nii suure hulga arenduspiirkondade müügi põhjus kinnisvaraturu vähene kasumlikkus ja kartus tuleviku ees.

Kõige kallim on 400 miljoni krooniga müügis olev Tallinna kesklinnas Lootsi tänaval asuv 7884ruutmeetrine kinnistu, kuhu detailplaneeringu järgi võib ehitada seitsmekorruselise äri- ja elumaja.

Kinnistut müüb Bestok Kinnisvara, mille omanikud on Ljudmila Verbitska, Vassili Luzin ja Nadežda Gavrilova.
Müüja: 400 miljonit krooni on hea hind

“Arvame, et 400 miljonit krooni on hea hind,” lausus Bestok Kinnisvara maakler Jelena Paškova. “Saadud raha investeerime meie teistesse arendusprojektidesse,” ütles ta. Küsimusele, kas selle vastu on keegi huvi tundnud, vastas ta: “Jah! Potentsiaalsete ostjate huvi on olemas.”

Arco Vara vahendab samuti mitut alustamata arendusprojekti. Näiteks on 31 miljoni krooniga müügis arendusprojekt Tallinnas Narva mnt 80, kus asub kaks arhitektuurimälestist aastast 1870: Georg Witte supelsalongi vannimaja ja majandushoone, mille omanik on Regius Grupp. Firma omanikud on Dmitri Jerjomin ja NG Eesti, mille omanik on Boriss Ivanov.

Lisaks on 25 miljoni krooniga müügis Raua 10 arendusprojekt, mille järgi saab ehitada sinna viiekorruseline korterelamu. Kinnistu omanikud on Charles ja Jack Parl. Veel on 26 miljoni krooniga müügis arendusprojekt Rakveres Lai 12.

“Kinnisvaraarendajad müüvad kalleid detailplaneeringuga projekte enamasti ettevõtte likviidsuse suurendamiseks,” selgitas Arco Vara kommunikatsiooni- ja turundusosakonna juhataja Urve Nõgu.

“Tavaliselt on kinnistud soetatud välisfinantseeringu toel, müügiga soovitakse vabaneda intressikohustustest ning vabastada omavahendid.”

Ostja ei tahtnud raha kohe peo peale laduda

99,9 miljoni krooniga on müügis Tallinnas sadamapiirkonnas asuv Tuukri 1a kinnistu, mis kuulub firmale Kinnisvarakapitali AS.

Kinnisvarakapitali tegevjuht Jüri Kristjuhan ütles, et varem oli nende firmal sel kinnistul kontor.

“Mõtlesime, et nii head ja kallist territooriumi pole mõtet ainult firma kontoriks kasutada. Lasime teha detailplaneeringu, lisaks on ehitusõigus. Ja ostja oli isegi olemas, kuid me loobusime pakkumisest. Ostja nimelt soovis esialgu mitte kinnistut osta, vaid maale ehitama hakata ja seejärel objekte müüma hakata. Meie aga oleme nõus 5 miljoni krooni võrra hinda langetama, kuid tahame raha kiiresti kätte saada,” rääkis Kristjuhan.

Toom Tekstiil, kes müüb Koplis kahte kinnistut, on hinna langetanud 112 miljonilt kroonilt 95 miljonile. Kopli ruume kasutab madratseid, kušette ja vatiini valmistav ettevõte tootmiseks, osa aga üürib välja.

“Ostuhuvilisi on ikka olnud, aga tehinguks ei ole veel läinud,” ütles firma üks omanikke Illimar Toom. “Meie kasutuses on 5000 ruutmeetrit, kogupind on aga 11 000 ruutmeetrit. Muidugi oleme ülejäänud pinna välja rentinud, kuid kinnisvaraarendajad me siiski pole,” ütles Toom. Ta lisas, et kinnistu osteti kuus aastat tagasi.
Maa hind sõltub sellest, mida sinna ehitada saab

70 miljoni krooniga on müügis Kaselaane arendusprojekt Pääsküla jõe ääres Laagris. Projekti kavatses arendama hakata maa omanik OÜ Vagator, mille omanik on Groosi Kinnisvara.

“Olukord on selline, et uusi kortermaju praegu ei ehitata ja ehkki meil oli plaanis seda projekti ise arendama hakata, panime selle müüki. Kui leidub ostja, siis leidub. Kuid me ei välista, et selle puudumisel tulevikus siiski ise arendama hakkame,” rääkis Groosi Kinnisvara omanik Kaido Groos.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi sõnul on üllatav, et 400 miljoni kroonine müügiobjekt ripub üleval City24s.

“Portaal on pigem suunatud jaetarbijale, kes soovib palju pakkumisi saada ja neid omavahel võrrelda. Sellise mastaabiga projektide puhul kasutatakse eelkõige otsepakkumisi. Ja ma olen kindel, et ka need on tehtud,” rääkis ta.

Toompargi sõnul ei pruugi maa omanikud ise olla arendajad, sest neil puudub arendaja oskusteave või pole neil võimalik piisavalt kapitali kaasata.

“Senine äri ongi seisnenud maa omamises ja sinna detailplaneeringu tegemises. Kui kapital ja oskusteave on olemas, võib mängu tulla see, et kinnisvaraturgu hinnatakse riskantseks. Maa hind sõltub sellest, mis sinna ehitada saab. Seetõttu oleks kinnistute hindamisel vaja teada, mida ja millises mahus ehitada tohib,” selgitas Toompark.

Ta lisas, et siiski on neid, kel on raha ja kes tahavad investeerida, kuid aktiivsus on praegu müüja poolel. “Küsimus on selles, kas ja mis hinnaga ollakse valmis ostma,” märkis ta.

Artikli autor on Kadri Jakobson. Artikkel ilmus 18/08/2008 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Statistika: uute elamispindade hulk väheneb

18.08.2008 Tõnu Toompark

Raskused korterite müügil on nüüd lõpuks hakanud vähendama uute valmisvate elamispindade arvu. 2008. a. II kvartalis väljastati kasutusluba 1398 uuele elamispinnale, mis on pea kolmandiku võrra mullusest vähem. Uue elamispinna suuruseks oli samal ajal 84 ruutmeetrit võrrelduna aastataguse 79 ruutmeetriga.

Paljud kinnisvaraarendajad on tänasel päeval uusi projekte ette valmistamas – kui turg peaks elumärke ilmutama, siis on võimalik koheselt uute projektidega alustada. Vaatamata sellele on ka väljastatud ehituslubade arv languses. Käesoleva aasta II Kvartalis väljastati 2 143 ehitusluba 221 000 ruutmeetrile elamispindadele. Aasta varajasemad vastavad näitajad olid 3293 ehitusluba ja 372 000 ruutmeetrit.

Endiselt on ehituslubade alusel arvutatud keskmise elamispinna pindala 103 ruutmeetrit märksa suurem kasutusloa saanud elamispindade keskmisest pindalast 84 ruutmeetrit.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Kasutusloa saanud eluruumide arv ja pind

Kasutusloa saanud eluruumi pind, m2

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvaraostja nõuab kvaliteetset infot ja teenindust

13.08.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvara on tänasel turul keeruline müüa. Ühest küljest torpedeerib eduka tehingu toimumist langev turg, kus on vähe ostjakandidaate, kes riskiksid raha välja käia teadmisega, et homme võib vara vähem väärt olla kui ostumomendil. Iga ostja on kulda väärt.

Teisalt on turul üksjagu susserdajaid, kel puudub müügitöö oskus ning teadmised kinnisvaravaldkonnast on enam kui napid. Sellises olukorras pingutavad kõik keel vesti peal. Kui aga oskused on napid, siis võetakse appi müüginipid, mis kvalifitseeruvad klientide petmisena.

Viimasel ajal on meedia kajastanud 1000-krooniste korterite müüki. Ehk siis juhust, kus maakler pani tähelepanu võitmiseks korteri hinnaks 1000 krooni. Tegemist on ilmselge kliendi petmisega, sest korteri tegelik pakkumishind oli märksa kõrgem. Korrektne on pakkumise juures näidata õiget pakkumishinda, millega müüja on valmis tehingu sõlmima.

Arendajate ja vahendajate veebilehtedel on suur hulk korterite pakkumisi, kus hinda sootuks ei näidata. Sellise müügitaktika eesmärk jääb segaseks. Hind on toalisuse ja asukoha kõrval üks olulisemaid korteriostu valiku tegemise kriteeriumeid. Kui pakkumisinfo on puudulik kõige olulisemate näitajate poolest, siis on potentsiaalsel kliendil liigagi lihtne see kõrvale jätta ja pöörduda konkureeriva pakkumise poole, kus infoga nõnda kitsi ei olda.

Tuleb tõdeda, et mitmel hindu varajanud arendusprojektil on hindade veebilehel avalikustamise järel müügitegevus aktiveerunud. Mõni arendaja on aga müügi puudumise järel hinnad peitnud. Tundub, et sellisel juhul on tegemist justkui kala püüdmisega sogases vees – äkki õnnestub mõni klient leida, kel puudub aimdus mõistlikust hinnatasemest. Äkki õnnestub mõnele kliendile kott pähe tõmmata?

Mõistlik on ilma hinnata kinnisvara müügikuulutust mitte avaldada. Hind on niivõrd oluline tegur, et selle puudumine juhatab potentsiaalse ostja konkurendi juurde. Hinna puudumisel kontakteerub müüjaga ainult see klient, kes on konkreetsest asukohast väga-väga-väga huvitatud. Tänase madala müügitempo puhul on mõistlik müüjal saada telefonikõnesid ka nendelt ostjatelt, kes on pakkumisest õige pisut huvitatud.

Juhused, kus korteri või maatüki suurusega maaklerid eksivad on enam kui sagedased. Huvitaval kombel ei eksita kunagi selliselt, et müügipakkumises näidataks väiksemat numbrit kui korteril, majal või maatükil tegelikult pindala on. Selline „eksimus” on topelt-kasulik, sest suurema pinna näitamisel on ka ruutmeetrimaksumus automaatselt väiksem. Õige on pakkuda korterit sellise suurusega nagu see tegelikkuses ka on.

Hinnaga susserdamise üks moodus on näidata müügikuulutuses madalat korteri hinda. Kui siis klient täpsemalt hakkab asja uurima selgub aga, et madalale hinnale lisanduvad üsna kalli panipaiga ja üsna kalli parkimiskoha hinnad. Ilma panipaiga ja parkimiskohata korteri ostmise võimalust kliendile aga ei anta. Siin oleks õige näidata kogu paketi hinda tervikuna. Kui müüja või ostja seda vajalikuks peavad, siis on muidugi võimalik erinevate paketti kuuluvate ruumide hinnad ka eraldi välja tuua. Kui aga neid üksikuna osta ei saa, siis sel tegelikult puudub sügavam mõte.

Kinnisvara müüjad ja eriti maaklerid peavad mõtlema sellele, et iga pettusekatse diskrediteerib kinnisvaramüüjat või maakleri professiooni tervikuna.

Täna ostjana turul oleval kliendil on võimalus valida mitmete pakkumiste puhul. Kinnisvaramüüjad ja -vahendajad – pange end ostjate asemele. Kui ühe pakkumise puhul susserdatakse ja tundub, et justkui üritatakse sul nahka üle kõrvade tõmmata, teise puhul aga pakutakse adekvaatset infot ning head teenindust, siis kumba te ise valiksite?

Buying a bureau wastes money

11.08.2008 Tõnu Toompark

A year ago, it was written in newspapers that there is no point to pay expensive rent for a bureau since the prices of real estate were rising and buying real estate gave opportunity to earn money from investments. By now, the situation has become contrary.

Real estate specialist Tõnu Toompark writes in his blog that a company that is expanding actively has no point to buy real estate.

The decision, whether to buy or lease, depends on how the managers estimate the market situation. During the peak, companies earned great profit form the real estate, independent from their core business.

Pindi Real Estate management board member Peep Sooman does not see great potential in buying a bureau. “We rather suggest companies to lease the premises since the companies’ needs may change fast and operating on lease premise gives bigger freedom of movement,” Sooman told Äripäev.

Priit Uustulnd, the executive director of Kaamos Real Estate, admits the same. According to my estimates, buying a bureau was seen during the boom. He added that owning a real estate was rather a status symbol that everyone longed for. “Better invest in your core business,” Uustulnd suggested.

Artikli autor on Sandra Taimre. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes balticbusinessnews.com.

Büroopinna ostmine raiskab mõttetult raha

11.08.2008 Tõnu Toompark

Veel eelmise aasta alguses kirjutati lehtedes, et pole mõtet maksta kallist üüri, kui äripindade hinnad üha tõusevad ning kinnisvara ostes saab teenida ka investeeringu pealt. Praegune olukord on muutunud vastupidiseks.

“Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, kel on plaan aktiivselt laieneda,” kirjutas oma blogis kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

“Kinnisvara soetamine sõltub tihti firma üldisest poliitikast: kas on mõttekas investeerida oma raha kinnisvarasse või kasutada seda oma põhitegevuses,” kinnitab Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant Marko Kivirand.

Kinnisvara ostu või üürimise otsus sõltub ka firma lähitulevikust. Kui ettevõte plaanib lähiajal kasvada, siis tõenäoliselt jäävad ruumid väikseks. See aga tähendab, et päevakorda tõuseb vajadus uue ja suurema pinna järele. Ettevõttel tuleb leida endale uus pind ning olemasolevale pinnale teine rakendus.

Tihti ei ole aga ettevõtetel kinnisvaravahendus põhitegevus, mis tähendab, et tuleb hakata tegelema pinna müümisega või väljaüürimisega, milleks aga ajaressurssi tavaliselt napib. Abiks saab siinjuures loomulikult olla kinnisvarafirma.

Otsus sõltub turuolukorra hinnangust

Otsus sõltub suuresti ka sellest, kuidas ettevõtte juhid ja omanikud ise turuolukorda hindavad. Tõusuaegadel teenisid paljud firmad kinnisvaraga suuri summasid, sõltumata enda ametlikust tegevusvaldkonnast – alates Kalevist ja lõpetades Eesti Raudteega.

Need, kes on kindlalt veendunud, et põhi on käes ja sihikule võetud hoone hind enam ei lange, võivad mõttes juba kasumit kokku lüüa. Kes arvab optimistlikult, et allamäge sõit kogub alles hoogu, kaldub pigem üürimise poole.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei näe büroopinna ostmises suurt potentsiaali: “Pigem soovitame ettevõtetel pinda üürida, sest ettevõtte vajadused võivad kiirelt muutuda ning üüripinnal opereerimine annab suurema liikumisvabaduse. Samuti on nüüdseks kadunud turuväärtuse kasvu potentsiaal, mis oli varasematel aastatel paljudele ettevõtjatele väga atraktiivne.”
Kinnisvara omamine näitas buumi ajal staatust

Sama kinnitab Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht Priit Uustulnd: “Praegu ei näe küll ühtegi põhjust, miks peaks ettevõte pinna endale investeeringuna või mõnel muul eesmärgil soetama.”

“Minu hinnangul on büroopindade ostmine pigem buumiaegne nähtus, mil kinnisvara omanikuks olemine oli mõnes mõttes staatuse sümboliks, mida ihkas igaüks. Investeerige parem oma põhitegevusse!” lisab ta.

Tühjaks jäänud poodide akendel ilutsevad sildid “Üürile anda! Kiire!” torkavad juba kaugelt silma. Bürooüürimise kuulutused tänaval käivad tavaliselt terve maja kohta, mis jätab mulje, et büroo asukohta annab valida vaid laias laastus.

Samas ei sõltu kontorid asukohast enamasti nii tugevalt kui poed. Suurem osa firmadest ei kaota sellega palju, kui nende büroo on peatänavast sada meetrit kõrval või kolm korrust kõrgemal.

Teatud sõnumit asukoht muidugi edastab. Lasnamäel ühiselamutoas tegutsevast väikefirmast jääb pisut teine mulje kui südalinnakontorist. Kui palju keegi selle eest maksma nõustub, peab juht juba ise otsustama.

Kommentaarid

Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht

Praeguses turusituatsioonis on kindlasti otstarbekam büroopinda üürida. See on kliendi seisukohast võetuna kõige paindlikum lahendus. Näiteks on võimalus vastavalt ettevõtte vajadusele pinda suurendada või vähendada. Taoline nüanss sõltub üürilepingu pikkusest ja muudest tingimustest, kuid tavaliselt on see võimalik.

Samuti on oluline rahaline aspekt, sest ostuks eraldatavad vahendid tuleks suunata pigem ettevõtte põhitegevuse arendamisse kui suurde büroopinna soetamise investeeringusse.

Toon näitena 100 m2 büroo, mille eest turu keskmist hinnataset arvestades makstakse üüri ca 220 000 krooni aastas. Ostu korral maksaks selline pind umbes 2,5 miljonit krooni, mis üürimaksetena ei tasuks end ära isegi 10 aasta jooksul. Lähtuvalt ettevõtte tegevusalast ja vajadustest kujundatakse büroopind vastavalt oma maitsele ning järelturul on taoliste pindade müümine raskendatud.

Marko Kivirand, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant

Kuna praegu on pankade laenupoliitika ka ettevõtete suhtes oluliselt konservatiivsem ja laenuintressid kõrged, siis on vast mõttekam vajalikku kinnisvara üürida ning vaba ressurss kasutada ära põhitegevuses.

Pakutakse enamasti üüripindu, kuid võib leida ka müügis olevaid büroosid, mis peamiselt asuvad vanemates hoonetes. Uutes ehitatavates büroomajades on valdavalt võimalik pindu vaid üürida, vähesed uued hooned pakkuvad paralleelselt ka ostmise võimalust.

Vivika Simmo, Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade projektijuht

Praegu soosib turg pigem üürivõimalusi. Valikuid on nii ruumide kvaliteedi kui ka hinna osas. Üürile andjad pingutavad klientide leidmise ning selle nimel, et kokkuleppeid n-ö lukku saada. Müügipakkumisi on väga vähe ja need on enamjaolt ka liiga kallid, et neid üürile eelistada. Büroo ostmise puhul tuleb üldjuhul kaasata tehingusse pank, kuid pangad on oma laenutingimusi viimase aastaga karmistanud ning see seab büroo ostule omakorda piiranguid. Paljud ettevõtted ei soovi endale võtta kinnisvaraomaniku muresid, mis büroo ostuga paratamatult kaasnevad.

Praegu on turul hea võimalus üürida väga heade tingimuste ja sobiva asukohaga büroo.

Artikli autor on Raul Veede. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Kinnisvarapakkumiste arv stabiliseerumas

11.08.2008 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on languses järjest juba 25-ndat nädalat ehk indeksi loomise hetkest alates veebruaris 2008. a. Selle ajaga on indeks langenud 93,3 punktile ehk pea 7%. Aastataguse ajaga võrreldes teeb see languseks 11%.

Märkimist väärib, et viimastel nädalatel on pidurdunud uute kinnisvarapakkumiste juurdekasv KV.EE portaalis. Kuni mai kuuni kasvas uute pakkumiste hulk iganädalaselt paari protsendi võrra. Täna on portaalis pakkumisi 22245 ehk sama palju kui juuni alguses.

Pakkumiste juurdekasvu peamiseks põhjuseks on tõenäoliselt meediaski laialt kajastamist leidnud võlglaste portaalist väljaviskamine. Samas tuleb tõdeda, et pakkumiste arvu kasv on pidurdunud või isegi pöördunud languseks ka teistes kinnisvaraportaalides.

Pakkumiste arvu stabiliseerumise taga võib olla ka asjaolu, et kinnisvara müüjad on soodsat hinnaga ostjate mitteleides pakkumisi tagasi tõmbamas. Seda saavad endale lubada tõenäoliselt pigem eraisikud, kel müügiga ei ole kiire.

KV.EE Indeks

Количество предложений на рынке недвижимости стабилизируется

11.08.2008 Tõnu Toompark

На сегодня можно отметить, что количество объявлений о продаже недвижимости на эстонских порталах перестало расти. На некоторых порталах оно даже снизилось.

Индекс KV.EE, отражающий стоимость предложения жилой площади, падает уже 25-ую неделю подряд, то есть с начала его создания в феврале 2008 года. За это время индекс упал на 93,3 пункта, то есть почти на 7%. По сравнению с тем же периодом прошлого года, индекс упал на 11%.

Стоит отметить, что за последние недели немного снизился прирост новых объявлений о продаже недвижимости на портале KV.EE. До мая месяца количество новых предложений по продаже недвижимости увеличивалось каждый месяц примерно на 2%. Сегодня на портале размещено 22245 предложений, то есть столько же, сколько их было в начале июня.

Основной причиной постоянного роста количества предложений, вероятно, является также широко освещенное СМИ снятие с портала должников. В то же время, необходимо признать, что рост количества предложений и на других порталах приостановился, или их количество стало даже уменьшаться.

За стабилизацией количества предложений может также стоять то обстоятельство, что продавцы недвижимости, не находя покупателей даже по сниженной цене, снимают с порталов свои объявления. Такое могут себе позволить, вероятно, в основном частные лица, у которых нет спешки с продажей недвижимости.

Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Statistika: surmade arv väheneb

11.08.2008 Tõnu Toompark

Vaatamata surmade arvu vähenemisele ja sündide arvu kasvule on Eesti iive aasta lõikes endiselt negatiivne. 2008. a. II kvartalis ületas surmade arv sündide arvu 43 võrra.

Kinnisvaraturu seisukohalt on iivet oluline jälgida, sest tegemist on klientidega, kes asuvad kinnisvara ostma 20-25 aasta pärast.

Samuti mõjutab perekonna suurus elamispindade nõudluse struktuuri – enamate laste puhul vajab perekond suuremat elamispinda. Teisest küljest jälle kahaneb lapse sündimisel perekonnaliikme kohta kulutatav rahasumma ning see muudab täiendavad kulutused pere jaoks keerulisemaks.