Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Muutuv turuolukord nõuab näoga kliendi poole pööramist

21.05.2008 Tõnu Toompark

Langevad müüginumbrid nii käivetes kui tehingute arvus on muutnud eluasemeturgu märkimisväärselt. Tänaseks võib öelda, et maakler või kinnisvaramüüja on oma kohast loobunud ning lõpuks ometi on kodu otsiv klient tõusnud kuninga staatusesse. Kinnisvaravahendajate jaoks tähendab uus turuolukord survet mõista tarbijate vajadusi ning töötada välja uutest oludest lähtuv turundusstrateegia.

Meenutades mineviku – kuidas asjad kaks aastat tagasi olid?

Veel kaks-kolm aastat tagasi pidi kodu otsiv inimene uut elamist otsima ainult kinnisvaraportaalide kaudu. Pöördumine maakleri poole sooviga, et oleks vaja kahetoalist korterit kesklinnas jäi enamasti vastuseta. Või sai klient vastuseks soovituse pöörduda ettevõtte veebilehe poole, kus enamus pakkumisi väljas on.

Miks maaklerid toona kliendi raha ei soovinud vastu võtta? Kiire turu kasvu faasis ei olnud maakleri jaoks pudelikaelaks ostja leidmine. Keeruline oli leida kinnisvara müüja, kes oleks olnud valmis pakutava korteri maaklerile müüa andma.

Ostjaid oli turul palju. Hõlpsale müügile aitas kaasa pankade aktiivne eluasemelaenude väljastamine, mis tõi järjepidevalt kinnisvaraturule raha juurde ja sundis hindasid tõusma. Pakkumiste vähesus, hinnatõus ja paljude konkureerivate ostjate hulk panid omakorda kinnisvaraostjad olukorda, kus nad pidid ostuotsusega kiirustama. Muidu võis soovitud kaubast ilma jääda.

Maakleri sissetulek sõltus müüja, mitte ostja leidmisest. Tagantjärele tarkusena on väga lihtne mõista, miks sellises turuolukorras maaklerid ja kinnisvaramüüjad klienti oluliselt ei väärtustanud. Kui üks klient läks, siis tuli nagu kurjal lohel maharaiutud pea asemele kaks juurde. Harvad ei olnud juhud, kus sama korteri soovijad enampakkumisi korraldasid.

Tänaseks on turuolukord kardinaalselt muutunud.

Elamispindade defitsiidist on saanud ülepakkumine – Tallinna-Harjumaa turul on pakkumisel ligikaudu 4500 uut korteri tja ridaelamuboksi. Siia lisandub veel vanemate elamispindade pakkumine. Pangad on laenukraane pisut kinni keeranud, ostjad lükkavad ebakindluse tõttu ostuotsuseid edasi. Enampakkumiste asemel toimub hinna madalamaks tingimine – keskmised pakkumishinnad ületavad keskmisi tehinguhindasid 18 protsenti.

On enam kui selge, et sellises olukorras tuleb müügile ja turundusele läheneda teisiti kui paariaastataguses defitsiidiolukorras. Täna on vahendajate jaoks ainus võimalus ostujõulisel kliendil sabast kinni saades hoida teda nõnda kaua oma kütkeis, kuni maakler leiab talle midagi sobilikku.

Vaid ebaprofessionaalne maakler ütleb talle helistavale kliendile, et pöördugu too veebilehele infot ammutama. Kliendi leidmise ja tema hoidmise nimel tuleb kõvasti tööd teha ja vaeva näha. Kliendi tähelepanu võitmiseks (mis on ostuotsustusprotsessi üks esimesi samme) on tänase turu tehtud hulk trikke, mis algavad lihtsast hinnaalandusest ja lõpevad reklaami otsmikule tätoveerimisega.

Turundus ei ole vaid reklaam.

Samas jääb ainult ühest sammust väheseks. Terviklik peab olema kogu ettevõtte turundus. Turundus ei ole mitte reklaamindus ja selle korraldamine. Turundus on oma ala guru Philip Kotleri järgi tegevus, mis on suunatud vajaduste rahuldamisele vahetusprotsessi kaudu. Seega saab turundus alguse tarbijate vajaduste mõistmisest, toote-teenuse väljakujundamisest ning lõpeb müügi ning järelteenindusega. (Sellekõige vahepeale jääb ka osake, mis sisaldab reklaami.)

Vahendusettevõtted vajavad keerulisel ajal ellujäämiseks turundusstrateegiat, mis paneb paika olulised põhimõtted, mille alusel tegutsetakse. Uus aeg nõuab uut lähenemisviisi. Ettevõtted, kes ei soovi uute oludega kohaneda on määratud hukule.

Mõistlik on korraldada müügiprotseduurid ning nõuda maakleritelt nende järgimist. Oluline on kõige selle juures jälgida, et vahendusteenus järgiks kliendi vajadusi ning pakuks kliendile lisaväärtust. Sellisel juhul ei ole klientidel ka probleemi teenuse eest tasumisel. Ning kui kliendid on rahul, töötajad saavad palka ja ettevõte tegutseb kasumlikult, siis on kõik õnnelikud.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kas müüa korter praegu või lükata müük edasi

20.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaalides kiiresti kasvav pakkumiste hulk annab tunnustust faktist, et üha enam kinnisvaraomanike on otsustanud ühel või teisel põhjusel endale kuuluva vara realiseerida. Kas aga tänase turuolukorra tingimustes on õige aeg müümiseks? Või peaks müügiotsuse edasi lükkama? Kui müügiotsus edasi lükata, siis millal on õige aeg müümiseks?

Kui korteriomanikul on raha ühel või teisel põhjusel hädasti vaja, siis ei ole midagi pikalt mõelda- tuleb kohe asuda olemasolevat vara realiseerima. Kohese müügiotsuse kasuks räägib ka see, et enamus spetsialiste prognoosib jätkuvat hindade suuremat või väiksemat langust. See tähendab, et müügiotsuse edasilükkamine võib tähendada reaalset rahalist kaotust.

Võib küll spekuleerida, et ühes või teises piirkonnas kinnisvara hinnad ei lange või langevad turu keskmisest vähem, kuid siiski on olemas väga tugev surve hindadele ja see ei tee müümist kindlasti kergemaks.

Pakkumisi on turul palju

Elamispindade pakkumiste arvu KV.EE portaalis kajastav indeks näitab, et portaalis on jõudnud 21 560 pakkumiseni. See on tervelt 13 korda enam kui näiteks 2005. aasta jaanuaris. Aastatagust pakkumiste arvu ületab tänane number 55% võrra.

Nii peab tänane kinnisvaramüüja arvestama sellega, et endisaegsed paarinädalased müügiperioodid on pikenenud kuude pikkuseks. Ostjatel puudub põhjus pakkumiste „lennult rabamiseks”, sest pakkumisi on nõnda palju.

Ilmselge on, et sellise pakkumiste massi seest on väga keeruline silma paista. Enamkasutatavad võimalused pakkumisele atraktiivsuse lisamiseks on silmapaistev reklaam või ostja jaoks soodne hind. Kindlasti tasub mõelda, milliseid uuenduslikke kommunikatsioonikanaleid on müüjal võimalik kasutada selleks, et informatsioon võimalike ostjateni toimetada.

Paaniliselt müüa ei tasu

Ülaltoodu ei tähenda kindlasti seda, et juba täna peaksid kõik inimesed neile kuuluva kinnisvara paaniliselt müüki paiskama, sest homme maksab see vähem. Investeeringud ei pea olema vaid tänasesse-homsesse vaatavad, vaid need võivad ka pikemas perspektiivis tehtud olla.

Veel aasta-paar tagasi tõusid kinnisvarahinnad emotsioonide najal meeletutesse kõrgustesse. Oleks väga imelik eeldada, et puudub võimalus kinnisvarahindade liigseks languseks, mille peamiseks põhjuseks on emotsioonid. Äkki oleme nö. õiglasest hinnatasemest juba allpool?

Kõrge inflatsioon ja aeglaselt, kuid siiski tõusvad palgad ning vaikselt langevad kinnisvarahinnad suurendavad elanike kinnisvaraostujõudu. Kindlasti tuleb oma aeg, kus kinnisvarahinnad ja tehingute mahud taas tõusule pöörduvad. Küsimus ei ole, kas see toimub. Küsimus on, et millal see toimub.

Järgmise tõusuni läheb eeldatavalt vähemalt aasta aega. Seda tingituna nii tänasest suurest pakkumiste arvust kui üldisest majanduskeskkonnast. Kui kinnisvaraomanikul kiiret ei ole, siis on võimalus kaaluda müügiotsuse edasilükkamist, et vältida tänases pakkumisterohkes keskkonnas asjatut konkureerimist, kus peamiseks eduteguriks on madal hind.

Asjaolud tuleb läbi kaaluda

Kinnisvara müügiotsuse tegemine või edasilükkamine sõltub konkreetsetest asjaoludest, mis vara omaniku mõjutavad. Kõik asjaolud tuleb põhjalikult läbi kaaluda. Kui vara on vaja lähiajal müüa, siis on mõistlik sellega kohe tegelema hakata. Kui vara müümisega ei ole kiiret, siis või müügi aasta-paari võrra edasi lükata, et vältida täna turul olevat hinnasurvet.

Statistika: eluasemelaenude käive langes aasta esimeses kvartalis 24 protsenti

19.05.2008 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude jäägi juurdekasv on võtnud selge suuna vähenemise suunas, kuid kõver graafikul on veel selgelt kõrgel nulli kohal. 2008. a. I kvartalis suurenes eluasemelaenude jääk võrreldes aasta varajasema ajaga 25%. Küll on aga võrreldes aasta varajasemaga vähenemas väljastatavate laenude käive. Käesoleva aasta esimeses kvartalis väljastati 24% vähem eluasemelaenusid kui aasta varem.

Eluasemelaenude intressimäär on vaikselt, kuid kindlalt tõusnud jõudes samale tasemele, kus see oli 2003. aastal. Intressimäära võib ajada euribori “süüks”, sest pankade laenumarginaal on juba alates 2005. aastast püsinud üsna stabiilselt ühe protsendi ümber.

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

gi juurdekasv po

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eraisikute laenujääkide muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenukäivete muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Кредитов берут на 24% меньше, чем в прошлом году

17.05.2008 Tõnu Toompark

По данным статистики, в первом квартале текущего года оборот выданных жилищных кредитов снизился на 24% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

В последнее время всё отчетливее видна тенденция снижения выдачи жилищных кредитов. При этом процентная ставка по выданным кредитам медленно, но настойчиво повышается.

Процент сейчас достигает уровня процентной ставки, бывшей в 2003 году. В этом винить можно растущий еврибор, так как маржа банков, начиная с 2005 года, стабильно сохраняется на уровне около 1%.

В таблицах приведено сравнение оборотов жилищных кредитов и кредитов, выданных частным лицам в 2008 и 2007 гг.

gi juurdekasv po

Artikkel ilmus 17/05/2008 väljaandes DV.ee.

Langevate hindadega turul on dirigendikepp ikkagi ostja käes

16.05.2008 Tõnu Toompark

Suur kinnisvarapakkumiste ja kasin tehingute hulk on tekitanud olukorra, kus hinna üle kauplemine on saanud kinnisvaratehingu loomulikuks osaks.

Võrreldes keskmisi pakkumishindu keskmiste tehinguhindadega, selgub, et nende kahe numbri vahe on koguni 18%.

Lähtudes kv.ee portaali statistikast, võime öelda, et elamispindade pakkumishinnad on mulluse maikuuga võrreldes langenud 10-11%. Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetri väärtus on selle ajaga vähenenud 13-14%.

Kuidas ostjaga kembelda?

Enamikul müüjaist on juba kas või emotsionaalselt raske hinda alandada – iga kroon läheb ju maha kasumist või suurendab kahjumit. Seetõttu langevad pakkumishinnad märgatavalt aeglasemas tempos kui reaalsed tehinguhinnad. Mida peaks sellises olukorras tegema kinnisvara müüja?

Esmalt peaks kinnisvara müüa sooviv inimene mõtlema sellele, et ülemäära kõrge hinnaga on tuhandete teiste samasuguste ülehinnatud pakkumiste seast väga raske välja paista. Kui aga välja ei paista, siis pole lootustki tehinguni jõuda. Pakkumishind peab olema mõistlik, aga see ei tähenda, et tingimata peaks turgu ründama ostjale parima (loe: madalaima) hinnaga.

Kui hind on mõistlik, siis saab üldjuhul ka ostja sellest aru, ent see ei tähenda veel, et ta sooviks loobuda hinna üle kauplemisest. Siin võiks müüja kaaluda vahetuse võimalust: kui ostja soovib 25 000 krooni hinnast alla, siis peaks müüja küsima, mida on ostja omalt poolt valmis pakkuma.

Lihtne on rääkida korterisse jäävast varast. Näiteks kui müüja on nõus hinda 15 000 krooni allapoole laskma, siis saab ostja kaasa korteris oleva mööbli. Kui aga ostja soovib, et hinda alandataks 25 000 krooni, siis tuleb tal mööblist loobuda.

Kiire tehing on argument

Teine asi, mida müüja saab ostjalt allahindluse eest vastutasuks nõuda, on tehingu kiire vormistamine. Kui ostja on valmis paberid vormistama piltlikult öeldes järgmisel päeval, siis vähendab see müüja müügikulusid ja pikeneva müügiaja riski. See tähendab, et müüjal on põhjust pakkuda ostjale suuremat allahindlust.

Kui ostu vormistamine venib näiteks laenu taotlemise tõttu kolme-nelja nädala peale, on see müüjale juba märkimisväärne risk. Selle ajaga võib palju juhtuda – näiteks võib ostja leida mõne teise pakkumise.

Ostja ärakadumise ohu maandamiseks on küll võimalik sõlmida eelleping, aga see peab kinnisvaratehingu puhul kindlasti olema notariaalne. Niisuguses lepingus on võimalik kokku leppida ka selles, et ostja teeb korteri eest ettemakse – näiteks maksab ära 10% elamispinna hinnast. Kui ta siis peaks mingil põhjusel tehingust ikkagi loobuma, kaotab ta ettemakse.

Nii ostja kui ka müüja peavad arvestama, et nad on vabal turul – tehingu tingimuste kokkuleppimine on kahe poole vaba voli. Suure pakkumiste arvu ja langevate hindadega turul on dirigendikepp ikkagi ostjate käes, sest nende valduses on rahakott. See aga ei tähenda veel, et müüjad peaksid omapoolsete tingimuste esitamise sootuks unustama. Esmane ja peamine võimalus on soovida tehingu kiiret vormistamist.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

SLÕL: Arnold Rüütli miljoniprojekt

15.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul maksab Kadrioru pargi kinnistu, mille Rüütel endale majaehituseks välja valis, vähemalt 5-6 miljonit krooni.

Ekspresident Arnold Rüütel on valmis omal kulul ehitama endale eluaseme ja tööruumid, kui presidendikantselei annab tema kasutusse tühja 2425ruutmeetrise kinnistu Kadrioru pargi veerel Kadri tee 3/5. Krunt asub pargi Narva maantee poolses küljes, kus peatänav pärast “Russalka” ristmikku Lasnamäe poole pöörab.

Nõmme residents on ajast ja arust

Praegu elab Rüütel Nõmmel Kaare tänava residentsis, kuid see maja olevat üpris logu. Uue elupaiga ja tööruumide nimel on ta aga valmis loobuma nii sellest kui ka hiljuti riigilt tööruumideks saadud 205ruutmeetrisest restaureeritud majast Luigetiigi naabruses.

“Kuuldavasti on Kaare tänava maja ehitatud 1950ndail aastail,” kurdab Rüütel praeguse residentsi üle. Lisades, et sellest ajast peale on maja seisnud algsel kujul. Kanalisatsioon, veetorustik, elektrisüsteemid, soojaveetorustik, õlikeskküte ja aknad olevat ajast, kui materjalid ja ehituse tehniline tase olid viletsad.

Nüüd olevatki joogi- ja heitveetorustik amortiseerunud, keskküte aga kohati olematu – kolmandik radiaatoritest ei soojenevat üldse. Ka poolsada aastat vanad elektrijuhtmed ei kannatavat tarvilikku koormust.

Ning aknad vajavat väljavahetamist, sest ei pea enam ammu sooja. Kohati jookseb läbi katus.
Ühesõnaga vajavat maja kapitaalremonti.

Rüütel tunnistab, et kõiki nimetatud puudusi peaksid loomulikult hindama asjatundjad ning presidendikantselei ongi selle maja remonti kavandanud.

“Kuivõrd remonditööd kujunevad mõistetavalt väga kalliks, siis on nende tegemine Eesti praeguses majandusolukorras küsitav,” märgib Rüütel. “Presidendikantselei on toetavalt ja mõistvalt suhtunud kõikidesse nimetatud probleemidesse ning püüab igati abistada. Kuid presidendikantselei võimalused ja raskused on mulle riigi praegust üldist majandusolukorda arvestades täiesti mõistetavad.”

Kadri tee krunti pole veel taotletud?

Rüütli nõunik Arno Almann nimetab aga Kadri tee krundi taotlemise juttu ennatlikuks.

“Tegemist on riigivaraga, aga niisugust taotlust ei ole veel praegu olnud kellegi poolt, nii et siin ei saa veel midagi otsustada,” seletab ta. “See on president Rüütli soov, et ta on valmis enesele ehitama eluruumid, ja selles pole midagi imelikku.”

Nõunik möönab, et Rüütlil on veel ka maja Tartus, kuid seegi on ehitatud 1950ndatel aastatel ega võimaldavat tal ekspresidendi funktsioone täita.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toomparki hinnangul maksab nimetatud maatükk Kadri teel vähemalt viis miljonit krooni. “Koht on ju äärmiselt atraktiivne, aga hind sõltub ka väga palju sellest, mida ja kui palju sinna ehitada võib,” ütleb ta.

Vähemalt 5-6 miljoni krooni vääriliseks hindab krunti ka Groosi Kinnisvara arendusjuht Kaido Groos, kes aga lisab, et asukoha poolest on tegemist superhea kinnistuga, mille eest oleksid paljud nõus ametlikust hinnast mitu korda rohkem maksma. Kõigest kuni 3000 krooni ruutmeetrist pakkuvat tema hinnaks üksnes seetõttu, et kinnistu juurde käivad ehitusõigused pole talle teada.

Riigivara üleandmise ja võõrandamisega tegeleva riigikogu majanduskomisjoni esimees Urmas Klaas kinnitas Postimehele, et riigi vara ei saa eraisikule tasuta üle anda. Tasuta saavat riigivara võõrandada vaid omavalitsusele. Kui krunt aga Rüütlile müüa, peaks seda tegema ainult enampakkumisel.

Presidendi ametihüve seaduse kohaselt on presidendil pärast ametivolituste lõppemist õigus saada oma kasutusse tööruumid, kusjuures rendi- ja kantseleikulu hüvitab riik.

Artikli autor on Lauri Birkan, artikkel ilmus 15/05/2008 ajalehes SL Õhtuleht.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

“Замужем”… за банком

14.05.2008 Tõnu Toompark

А как ещё назвать 30 летнюю связь с кредитным учреждением… Также, как мы не связываем себя в семейной жизни с первым встречным, также надо подходить и к вопросу взятия жилищного кредита. Берёшь кредит – смотри на процент.

Рынок недвижимости в общем, и рынок жилых площадей в частности, связаны с выдачей банками кредитов. На выдачу жилищных кредитов влияет, с одной стороны, и кредиты, выдаваемы застройщикам под и проекты. На спрос влияют, прежде всего, жилищные кредиты. Какие же факторы влияют на взятие жилищного кредита?

Процентная ставка – самое важное

Что такое процентная ставка? Это – цена, которую мы платим за то, что банк дал нам возможность использовать его деньги. Естественно, для потребителя плохо, когда процентная ставка высокая. Это означает, что он должен платить банку больше денег (ежемесячные выплаты по кредиту).

На сегодняшнем рынке жилищных кредитов. Средняя цена процентной ставки – 5,4%. Период, в течение которого выплачивается жилищный кредит, влияет на сумму ежемесячных выплат.

Следующий очень важный фактор – период, на который банки предлагают жилищные кредиты. Чем длиннее период, тем меньше сумма ежемесячных выплат. Например, при жилищном кредите 1 млн. крон, взятом на 15 лет, при процентной ставке 5,4% ежемесячные выплаты составляют 8050 крон. Если же этот кредит растянуть на 30 лет при такой же процентной ставке, то сумма ежемесячных выплат составит- 5535 крон.

Однако не всё так радужно. При более длительном периоде погашения кредита, естественно и то, что вы будете выплачивать банку большую сумму (интресс) за использование денег. Например, если вы собираетесь погашать кредит в течение 30 лет, то сумма процентов, которые вы должны выплатить банку составит в общей сложности 992 571 крон, то есть практически столько же, сколько и сам кредит. Если же вы решили себя связать кредитом лишь на 15 лет, то банку придётся заплатить интрессов на сумму – 448 948 крон, то есть практически в 2 раза меньше.

Условия преждевременного погашения кредита

Если вы связали себя с банком на 30 лет, то это вовсе не означает, что вы должны прожить в одной и той же недвижимости (под которую брали кредит) ближайшие 30 лет. Кредит можно выплатить досрочно, продать недвижимость и поменять жильё, возвратив банку деньги. Также, если вы вдруг станете больше зарабатывать или на вас внезапно свалится наследство от «американского дядюшки», то кредит можно выплатить досрочно или уменьшить период его выплаты.

Следите за условиями, которые предъявляет банк в таких случаях, чтобы избежать штрафа за преждевременное погашение кредита.

Самофинансирование должно быть

Ни один банк не готов 100% финансировать покупку вашей недвижимости. Банки предполагают, что у вас есть свои средства. Как правило, часть самофинансирования составляет 20-30% от стоимости недвижимости, это то, что требуют банки. Однако если мы возьмём при кредите 1 млн. крон минимальную ставку самофинансирования -20%, то получится 200 000 крон. Согласитесь, не у каждого сразу найдётся такая сумма в кармане. Как правила, в таки случаях идёт под залог другая недвижимость, не та, под которую берут кредит (квартира родителей, напрмер).

Требования к доходу

Банки хотят быть уверенными в том, что клиент сможет погашать кредит. Именно поэтому банки хотят видеть ваш доход. Если вы берте кредит на несколько человек, то можно показать и доход на несколько человек. Показывая зарплату нескольких человек, у вас есть возможность увеличить размер суммы кредита.

Залог нуждается в страховке

Имущество, которое идёт под залог, должно быть обязательно застраховано. Это правило распространяется как на приобретаемую недвижимость, так и на уже имеющуюся и идущую под залог.

Однако только страховки мало. Банк требует, чтобы страховой полис был им предоставлен. В полисе страхования залогового имущества по кредиту, в качестве бенефициария должен быть указан предоставивший кредит банк.

Процедура взятия жилищного кредита не проста и занимает много времени. Обычно это требует больших финансовых затрат и время, на которое вы свяжете себя с банком, также очень долгое.

Именно поэтому, прежде чем взять жилищный кредит, необходимо взвесить все предложения, чтобы выбрать наиболее подходящее вам предложение.

Прежде чем взять кредит, ответьте себе на следующие вопросы:

* Насколько велик кредит, который вы хотите взять?
* Возьмёте кредит один или на несколько человек?
* Достаточный ли доход у вас?
* Есть ли у вас необходимые для самофинансирования деньги?
* На какой период вы собираетесь взять кредит?
* Необходим ли дополнительный залог? Достаточно ли у вас имущества для дополнительного залога?
* Какой банк предлагает лучшую процентную ставку?
* Каковы условия досрочного возвращения кредита? Будет ли штраф за это?
* Какой банк предлагает лучшие дополнительные услуги взявшему жилищный кредит (страховка, кредитные карты, возможность инвестиций и т.д….)?

Artikkel ilmus 14/05/2008 väljaandes DV.ee.

Nõuanne: Eluasemelaenu võtmisel on tähtsaim intressimäär

14.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturg laiemalt ja elamispindade turg kitsamalt on väga paljuski seotud laenude väljastamisega. Eluasemeturgu mõjutavad ühest küljest kinnisvaraarendajatele antavad laenud kinnisvaraarendamiseks. Nõudluse poolt mõjutavad eelkõige eluasemelaenud. Järgnevalt on vaadeldud, millised tegurid mõjutavad eluasemelaenu võtmist.

Tähtsaim on intressimäär

Intressimäär on teiste sõnadega raha hind, mis tuleb pangale raha kasutamise eest tasuda. Ilmselgelt on tarbija jaoks kehvem olukord, kus intressimäär on kõrgem ehk pangale tuleb tasuda suuremaid laenumakseid. Tänasel eluasemeturul on Eesti keskmine eluasemelaenude intressimäär suurusjärgus 5,4 protsenti.

Laenu pikkus mõjutab laenumakse suurust

Järgmine oluline tegur eluasemeturul on pankade pakutavate eluasemelaenude pikkus. Mida pikemaks ajaks väljastab pank eluasemelaenu, seda madalam on igakuine tagasimakstav laenusumma. Suurusega üks miljoni krooni laenu tagasimakse 5,4-protsendilise intressimäära juures 15-aastase laenutähtaja juures on 8050 krooni. Venitades laenu tähtaja aga 30 aasta peale alaneb igakuine laenumakse 5535 kroonini.Samas peab arvestama, et pikema laenuperioodi jooksul tuleb pangale tasuda enam intressimakseid.

Eeltoodud näite puhul on 30-aastase laenu intressimaksete summa kokku 992 571 krooni ehk pea sama palju kui laenusumma ise. 15-aastase laenu puhul on intresside summa „kõigest” 448 948 krooni.

Ennetähtaegse tagastamise tingimused

Kolmekümneks aastaks võetud laen ei tähenda, et elu järgmised 30 aastat tuleb kindlasti ostetud elamispinnal veeta. Vajadusel on alati võimalus laen ennetähtaegselt tasuda. Kui näiteks tekib soov laenu abil ostetud kodust välja kolida, siis on võimalus elamispind müüa ja tagastada saadud müügihinnast pangale laenu jääk.

Elujärje paranemisel – palgatõusu või Ameerika onult ootamatu päranduse süllelangemisel on samuti võimalik kas laenuperioodi lühendada või laen ennetähtaegselt tagastada.

Eluasemelaenu ettetähtaegse tagastamise juures aga on olulised pangapoolsed tingimused, kas laenu kokkulepitust varajasem tagasimaksmine tähendab laenuvõtjale ka leppetrahvi maksmist.

Omafinantseering peab omal olemas olema

Ükski pank ei ole valmis ostetava elamispinna vastu täies ulatuses laenu andma. Ostu juures eeldavad pangad ostjal olemasolevat omafinantseeringut reeglina vähemalt 20-30 protsendi ulatuses. Rahalist omafinantseeringut on võimalik vähendada täiendava tagatise olemasolul. Noored, kel ei ole olnud võimalust koguda sääste, kasutavad lisatagatisena sageli vanematele kuuluvat kinnisvara.

Nõue sissetulekutele

Pangad soovivad olla kindlad, et laenuvõtja on valmis laenu tagasi maksma. Sel põhjusel soovivad pangad veenduda, et laenuvõtjal on piisav sissetulek. Võttes laenu mitme inimese peale on võimalik sissetulekuna näidata ka mitme inimese palka ja seeläbi suurendada maksimaalset võimaliku laenusummat.

Laenutagatis vajab kindlustamist

Laenu tagatiseks olev vara peab olema kindlustatud. See kehtib nii ostetud vara kui ka lisatagatise kohta. Laenu tagatiseks oleva vara kindlustuspoliisis peab soodustatud isikuks olema märgitud laenu andnud pank. Ainult vara kindlustamisest ei piisa – pank soovib kindlatsi ka seda, et kindlustuspoliis oleks pangale edastatud.

Eluasemelaenu võtmisega seonduvalt tuleb läbi käia pikk protseduur. Reeglina on eluasemelaenu näol tegemist vägagi suurte rahasummadega ning enese sidumisega väga pikaks ühe konkreetse teenusepakkuja pangaga. Seetõttu on rangelt soovitatav kaaluda põhjalikult kõiki asjaolusid, mis laenu võtmisega seonduvad, et oleks võimalik teha headest parim valik.

Laenu võtmiseks leia vastused järgmistele küsimustele

Kui suurt laenu soovid võtta?
Kas võtad laenu üksi või mitme peale?
Kas piisav sissetulek on olemas?
Kas piisav omafinantseering on olemas?
Kui pikaks ajaks soovid laenu võtta?
Kas lisatagatist on vaja? Kas piisav lisatagatis on olemas?
Milline pank pakub parimat intressimäära?
Millised on laenu ennetähtaegse tagastamise võimalused? Kas sellega seondub leppetrahvi maksmine?
Milline pank pakub parimaid kaasnevaid teenuseid (sularahaautomaadid, krediitkaardid, kindlustus, investeerimis- ja säästutooted…)?

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Keskmine elamispindade pakkumishind alla 20 000 krooni

13.05.2008 Tõnu Toompark

Keskmisi elamispindade pakkumishindasid käsitleva KV.EE Indeks on langenud allapoole ümmargust 20 000 krooni taset. Veel aasta tagasi oli KV.EE Indeksi alusel keskmine portaalis pakutava elamispinna ruutmeetrihind 22 224 krooni. Tänase seisuga on keskmine pakkumishind langenud 19 946 kroonini ehk 10,3 protsenti.

Pakkumishindade langus on järjest kiirenenud. Kui veel käesoleva aasta alguses oli keskmine pakkumishind kõigest 0,9% madalam aastatagusest ajast, siis märtsi alguseks oli langus jõudnud 7,4 protsendini. Tänaseks on pakkumishindade langus 10,3 protsenti, mis paljuski on tingitud pakkumiste arvu kasvust ning vähesest tehingute mahust kinnisvaraturul.

Elamispindade pakkumiste mahtu kajastav indeks on jõudsalt rühkimas tõususuunas. Nii on tänase seisuga KV.EE portaalis 55% enam pakkumisi kui aasta tagasi. Portaali pakkumiste hulk on 21 560 ning see näitaja on 13 korda kõrgem kui 2005. aasta alguse pakkumiste maht.

Метр жилья стоит ниже 20 000 крон

12.05.2008 Tõnu Toompark

Средняя цена предложения жилой площади, согласно рассчетам KV.EE, упала ниже уровня в 20 000 крон за м2. Ещё год назад средняя стоимость квадратного метра жилплощади составляла 22 224 крон. Сегодня она снизилась до 19 946 крон, то есть на 10,3 %.

Цены на жилую недвижимость стремительно падают. Если ещё в начале текущего года средняя стоимость предложения была на 0,9% ниже показателя годичной давности, то в начале марта стоимость по стравнению с прошлогодней снизилась на 7,4%. На сегодня цены снизились на 10,3%, что связано с ростом количества предложений на рынке недвижимости и с падением количества сделок.

Индекс, отражающий объём предложений жилых помещений на рынке недвижимости, активно движется вверх. Так, по состоянию на сегодня на портале недвижимости KV.EE количество предложений по продаже недвижимости на 55% больше, чем год назад. На продажу выставлены 21 560 объектов, что в 13 раз больше, чем в начале 2005 года.

Artikkel ilmus 12/05/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Postimees: Eestlasel tuleb veel aastaid vireleda

12.05.2008 Tõnu Toompark

Kustumas on kinnisvarabuumi ajal süttinud lootus, et eestlane rabeleb välja Nõukogude aja kitsastest oludest – üha enam inimesi suudab endale soetada vaid tillukese korteri.

Pankade ja kinnisvarafirmade andmetel kasvab nende inimeste arv, kes ostavad laenuraha eest 1-2-toalise korteri ja eelistatult Nõukogude ajal ehitatud majja.

Veel paar aastat tagasi oli pilt teistsugune – hoopis enam tunti huvi maja või majaosa soetamise vastu.
Muutuse põhjuseks on kõrged kinnisvarahinnad, kehvemaks muutunud majandusseis ja rangemad laenutingimused. Ehk teisisõnu – inimestel ei jätku suurema ja euroopaliku elamispinna muretsemiseks raha.

Hind määrab

Eelöeldu tähendab, et eestimaalane elab peaaegu sama kitsastes oludes nagu Nõukogude ajal. Statistiliselt on Eestis ühe inimese kohta elamispinda alla 30 ruutmeetri, Lääne-Euroopas ulatub see näitaja aga 35-45 ruutmeetrini, Skandinaavias veelgi kõrgemale.

Hansapanga eluasemefinantseerimise osakonna arendus- ja analüüsijuhi Kersti Arro sõnul on korterite ostmine viimasel ajal kasvu- ja majade soetamine langustrendis olnud.

«Kui portfellis on korterite osakaal 66 protsenti, siis 2007. aasta uues äris veidi üle 70 protsendi,» märkis Arro. Tema sõnul on ühtlasi tõusnud väiksemate, kuni 50-ruutmeetriste korterite ostmine.

Võrreldes mullusega on kahanenud ka keskmine laenusumma. Kui 2007. aastal ulatus see Hansapangas 945 000, siis tänavu esimeses kvartalis 900 000 kroonini.

Kuid summa eest, millega veel kaks-kolm aastat tagasi sai avara eluaseme, võib praegu osta vaid 1-2-toalise korteri. See tähendab, et kitsastes oludes elanud eestlasel pole ka lähiaastatel lootust suuremale eluasemele. Niisugust ennustust toetavad arendajad, kes ehitavad nüüd hoopis väiksemaid elupindu kui veel mõned aastad tagasi.

Ka SEB juhatuse liige ja jaepanganduse juht Riho Unt kinnitas, et eluasemelaenu võetakse praegu rohkem just järelturul ehk vanemates majades asuvate väiksemate korterite ostmiseks.

«Keskmine laenusumma on vähenenud, ulatudes SEBs ligi 800 000 kroonini. Kui arvestada 25-aastase laenugraafikuga, siis on keskmine kuumakse ligi 4900 krooni,» nentis Unt.

Nordea pank väitis seevastu, et neil jääb keskmine laenusumma endiselt miljoni krooni kanti, samas võib märgata teatud sisemisi nihkeid.

«Oleme täheldanud mõningat aktiivsuse tõusu just väiksemate ja suuremate laenusummade võtmises,» teatas pank. «Teisisõnu torkavad silma näited mõlemast äärmusest. On nii neid, kes ostavad pigem väiksemaid elamispindu ja taotlevad väiksemaid laenusummasid, kui ka neid, kelle ostetav kodu ja seega ka laenusumma on keskmisest tunduvalt suuremad.»

Uus Maa kinnisvaraanalüütik Annika Jakobson märkis, et nende kogemusel soovivad inimesed odavamat võimalust otsides soetada siiski renoveeritud või heas seisukorras kortereid.

«Vanemas majas paiknemine on loomulikult üks tegur, mis alandab hinda, seetõttu ostetakse sageli korter just sinna,» selgitas Jakobson. «Meie maaklerite hinnangul on klientidel senisest keerulisem pangast laenu saada ja seetõttu peavad nad odavamaid võimalusi leidma.»

Kaks aastat tagasi tunti tema sõnul huvi pigem eramute ja majaosade vastu, kuna siis oli korterite ja majade hinnavahe kahanenud üsna väikeseks.

Hiigeleramute lõpp

Arco Vara kinnisvarabüroo atesteeritud maakler Maia Daljajev märkis, et kasvanud on ka kommunaalkulud, mida inimesel lisaks igakuisele laenumaksele tasuda tuleb.

«Korteriostjad arvestavad vägagi elamispinna suurusega seotud maksukoormusega,» tõdes ta.

Olulist rolli mängib Daljajevi sõnul väiksemate korterite kasuks otsustamisel ka see, et paljud inimesed on harjunud elama 38-54-ruutmeetrise üldpinnaga kahetoalistes, 60-ruutmeetrise üldpinnaga kolmetoalistes ning 80-ruutmeetrise üldpinnaga neljatoalistes tüüpkorterites.

«Uute elamute korterid on aga enamasti suuremate planeeringutega ja seoses ruutmeetrite lisandumisega tekivad ka suuremad kulud,» selgitas ta.

Daljajev tõi esile veel ühe muutuse, meenutades kümmekond aastat tagasi ehitatud mõttetult suuri eramuid, kus lisaks vajalikele eluruumidele leidus hulgaliselt vähevajalikke lisaruume.

«Nüüd on kätte jõudnud aeg, kus liialt suurte elamute ülalpidamine osutub mõttetult kalliks ja paraku ei õnnestu neid enam ka müüa,» märkis Daljajev.

Kommentaar

Tõnu Toompark, Adaur Grupi kinnisvarakonsultant:

Kindlasti on viimaste aastate tormiline elamuehitus elamispinna juurdekasvule kaasa aidanud – 2007. aastal anti kasutusluba 7166 uuele eluruumile.

Samas moodustas buumiaegne elamispindade arendus kõigest tagasihoidliku 1,5 protsenti kogu elamufondist. Seda on väga-väga vähe.

Nüüdseks on elamuehitus paraku veel ka kokku kuivamas. Ajani, kus Eestis oleks elamispinda elaniku kohta sama palju kui Lääne-Euroopas ehk 35-45 ruutmeetrit, kulub veel pikki aastaid.

Kui arvestada, et jätkub elamispinna buumiaegne juurdekasv 0,4 ruutmeetrit elaniku kohta aastas, jõuame unistatud õitsva Euroopa tasemele parimal juhul 20 aastaga. Elamispinna juurdekasv elaniku kohta suurusjärgus 25 protsenti on märkimisväärne kvalitatiivne hüpe. Arvata, et selline areng saaks oluliselt kiiremini toimuda, ei ole mõistlik.

Suur vahe Eesti ja Euroopa elamispindade hulga vahel näitab, et meil on kindlasti tulemas veel mitmeid ehitus- ja kinnisvarabuume. Sama kindlalt võib väita, et tõusudele järgnevad ka langused. Kuid loodetavasti jääb üldine trend siiski elamispinna suurenemist näitama.

Artikli autor on Kaire Uusen, artikkel ilmus 12/05/2008 väljaandes Postimees.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Postimees: В Эстонии многие живут в тесноте

12.05.2008 Tõnu Toompark

Бум на рынке недвижимости не смог улучшить жилищные условия многих эстоноземельцев. Надежд на то, что жители Эстонии смогут переехать из маленьких квартир советского периода в более просторные, остается все меньше, так как с каждым днем растет число людей, которые в состоянии приобрести лишь небольшую жилплощадь.

Дело в том, что согласно данным банков и фирм недвижимости, опять стала расти численность людей, берущих кредит для приобретения 1-2 – комнатных квартир, причем как правило, в доме, построенном в советский период. Еще пару лет назад дела обстояли совсем иначе, и покупателей больше интересовала покупка дома или части дома.

Причины изменившегося отношения кроются не в том, что жителям Эстонии нравится жить в маленьких квартирках, а в высоких ценах на недвижимость, в ухудшившейся экономической ситуации и ужесточившихся условиях кредитования. Поэтому для приобретения большого и по-европейски современного жилья людям не хватает денег.

А это значит, что эстоноземельцы живут практически в таких же стесненных условиях, как и в советское время.

Отстаем от Европы

Для сравнения, если в Эстонии на одного человека приходится менее 30 квадратных метров жилой площади, то в Западной Европе этот показатель достигает 35-45 квадратных метров, а в Скандинавии – и того больше.

Как сказала руководитель по развитию отдела жилищных кредитов Hansapank Керсти Арро, в последнее время преобладает такая тенденция: квартир стали покупать больше, а домов – меньше.

О том, что кредит теперь получить сложнее, говорит и то, что, по сравнению с прошлым годом, сократилась средняя сумма кредита.

Если в прошлом году в Hansapank эта сумма достигала 945 000, то в первом квартале этого года – 900 000 крон. В то же время Арро убеждена, что в течение последующих десяти лет средняя площадь жилья на одного человека вырастет и приблизится к уровню европейских государств.

Однако за сумму, за которую еще пару лет можно было купить довольно просторное жилье, теперь можно приобрести лишь 1-2 – комнатную квартиру.

Это значит, что людям, которые всю жизнь прожили в стесненных условиях, не стоит надеяться на более просторное жилье и в ближайшие последующие годы. Этот прогноз поддерживают и девелоперы, которые теперь строят гораздо более маленькие жилплощади, чем несколько лет назад.

Член правления и директор дивизиона розничного банковского обслуживания SEB Рихо Унт признался, что жилищный заем берут чаще всего для приобретения маленьких квартир в уже не новых домах

«Средняя сумма займа сократилась, в SEB она достигает примерно 800 000 крон», – отметил Унт.

Трудности с кредитом

Аналитик фирмы недвижимости Uus Maa Анника Якобсон отметила, что сейчас действительно востребованы более маленькие и дешевые квартиры. По ее словам, еще два года назад большим спросом пользовались частные дома, так как разница в цене между квартирами и домами тогда была довольно маленькой.

«По оценке наших маклеров, клиентам стало сложнее получить кредит в банке, из-за чего они вынуждены выбирать более дешевые квартиры», – сказала Якобсон.

Аттестованный маклер бюро недвижимости Arco Vara Майа Даляев отметила, что после покупки квартиры, помимо ежемесячных платежей по займу, человек должен платить также за коммунальные услуги.

«Поскольку коммунальные расходы постоянно увеличиваются, покупатели очень тщательно выбирают площадь квартиры», – отметила она.

В том, что люди нашего поколения отдают предпочтение маленьким квартирам, как сказала Даляев, важную роль играет то обстоятельство, что они привыкли жить в двухкомнатных квартирах площадью в 38-54 квадратных метра, 60-метровых трехкомнатных и 80-метровых четырехкомнатных типовых квартирах.

«Квартиры в новых домах обычно просторнее, чем в более старых, а с увеличением жилплощади растут и коммунальные расходы», – разъяснила она.

Все зависит от доходов

Около десяти лет назад в противовес маленьким квартирам, по словам Даляев, строили чересчур большие дома, в которых помимо необходимых комнат было много ненужных дополнительных помещений.

Величина жилой площади, как сказала Даляев, зависит от платежеспособности. «Когда доходы стабильно увеличиваются, люди могут позволить себе и более просторную квартиру. В последние годы растет дороговизна жизни, а доходы зачастую не догоняют ее».

Банк Nordea признался, что у них средняя сумма кредита по-прежнему составляет примерно миллион крон, но дела обстоят не так однозначно. «Мы отмечаем некоторый рост активности именно в сфере, касающейся как мелких, так и более значительных сумм займов. Есть люди, которые предпочитают покупать маленькое жилье и ходатайствует о мелкой сумме займа, но есть и такие, кто берет очень большую сумму на жилье, значительно больше среднего», – сообщил банк.

Комментарий

Тыну Тоомпарк

Консультант по вопросам недвижимости Adaur Grupp OÜ

Безусловно, росту жилплощадей в последние годы способствовало бурное строительство жилья.

Сейчас строительство жилья, к сожалению, пошло на спад. До того времени, когда в Эстонии жилая площадь на одного человека станет составлять столько же, сколько в Западной Европе (то есть 35-40 метров), пройдет еще немало долгих лет.

Неразумно было бы надеяться, что развитие может происходить значительно быстрее. Большая разница между эстонскими и европейскими жилыми площадями говорит о том, что у нас наверняка будет еще несколько бумов на рынке строительства и недвижимости.

Artikli autor on Kaire Uusen ajalehest “Postimees”.

Statistika: kõrgemasse tuludetsiili kuulujad säästavad vähem

12.05.2008 Tõnu Toompark

Kõigi tuludetsiilide sissetulek leibkonnaliikme kohta 2007. aastal suurenes vahemikus 20,6 kuni 23,3 protsenti. Ühegi tuludetsiili sissetulek ei suurenenud teistest märkimisväärselt rohkem või vähem. Võrreldes aasta varajasema ajaga, mil sissetulekute tõusu vahemik oli 22-35 protsenti, oli 2007. aastal sissetulekute kasv ühtlasem.

Aastate jooksul on vähenenud vahe kõrgeima jamadalaima tuludetsiili sissetulekute vahel. Veel aastal 2000. ületas kõrgeima tuludetsiili sissetulek madalamat 13 korda. 2007. aastaks oli vahe vaid 9,2 kordne.

Kõigis kuludetsiilides on kulutused suurenenud.Tähelepanuväärne on, et kõrgeima tuludetsiili ja kõrgeima kuludetsiili tulude-kulude vahe on kõigest 14%. Võib üldistada, et mida madalama tulu- ja kuludetsiiliga on tegemist seda suurem proportsionaalne osa jääb kulutamata.

Leibkonnaliikme netosissetulek kuus tuludetsiilides, krooni kuus

Leibkonnaliikme kulutused kuus tuludetsiilides, krooni kuus

Leibkonnaliikme kulutused eluasemele kuus tuludetsiilides, krooni kuus

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Arengut jätkub aastakümneteks

09.05.2008 Tõnu Toompark

2007. a. alguse seisuga oli Eestis eluruume ühe elaniku kohta keskmiselt 28,9m2. See on 1,6m2 enam kui 2001. a. Sellest juurdekasvust 25% ehkj 0,4m2 lisandus 2006. aasta jooksul. 1000 inimese kohta oli 2001. aastal Eestis 455 elamispinda. Aastaks 2007 oli see näitaja suurenenud 476 elamispinnani.

Kindlasti on elamispina juurdekasvule kaasa aidanud viimaste aastate tormiline elamuehitus. 2007. aasta jooksul anti kasutusluba 7166 uuele eluruumile. Samas moodustas 2007. a. buumiaegne elamispindade arendus kõigest tagasihoidliku 1,5% kogu olemasolevast elamufondist. Seda on väga-väga vähe. Tänaseks on elamuehitus paraku veel ka kokku kuivamas.

Ajani, kus Eestis oleks elamispinda elaniku kohta sama palju kui Lääne-Euroopas ehk 35-40m2 läheb veel pikki aastaid. Kui arvestada, et jätkub elamispinna buumiaegne juurdekasv 0,4m2 aastas, siis jõuame unistatud õitsva Euroopa tasemele mitte rutem kui 20 aastaga. Elamispinna juurdekasv elaniku kohta suurusjärgus 25% on märkimisväärne kvalitatiivne hüpe. Arvata, et selline areng saaks oluliselt kiiremini toimuda, ei ole mõistlik.

Suur vahe Eesti ja Euroopa elamispindade hulga vahel näitab, et meil on kindlasti tulemas veel mitmeid ehitus- ja kinnisvarabuume. Sama kindlalt võib väita, et tõusudele järgnevad ka langused, kuid loodetavasti jääb üldine trend siiski elamispinna suurenemist näitama.

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Artikkel on kirjutatud kommentaariks Kaire Uusen artiklile “Eestlastel tuleb veel aastaid vireleda”, mis ilmus 09/05/2008 ajalehes Postimees.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Денег на рынке жилья на 40% меньше

07.05.2008 Tõnu Toompark

На рынке жилищных кредитов оборот денежных средств снизился по сравнению с прошлым годом на 40%.

Быстрые изменения на рынке недвижимости Эстонии, давали повод СМИ, практически ежедневно обсуждать тему рынка жилищного кредитования. Много делалось всевозможных прогнозов, зачастую – безосновательно.

В 2007 году количество сделок с недвижимостью, а также их денежный оборот возросли более чем на 20% по сравнению с 2001 годом. Основной причиной роста стал рост цен на недвижимость.
На сегодняшний день вполне естественно, когда покупка недвижимости финансируется при помощи жилищного кредита.

В 2001 году было выдано жилищных кредитов 36% от общего объёма всех кредитов, и не менее 64% покупок недвижимости было финансировано из собственных средств или иных источников. Но нельзя забывать, что выдаваемый банком жилищный кредит не всегда идёт на покупку недвижимости.

Поэтому неудивительно, что в 2007 году объём жилищных кредитов достигал тех же размеров, что и оборот жилья.

В 2001 году кредитные краны начали потихоньку открываться и жилищные кредиты стали обычным розничным товаром, агрессивно предлагаемым всем и везде. Это показывает приведённый график, на котором видно, что объём жилищных кредитов по отношению к обороту жилья постоянно рос. В 2007 году оборот жилищных кредитов в 12 раз превысил оборот 2001 года!

Пиком продажи жилых помещений был 2006 год, хотя цены достигли своего потолка весной 2007 года. В прогнозе же на 2008 год стоит, что оборот жилья сократится на 50%. С одной стороны, на это повлияет сокращение количества сделок с квартирами, которое в первом квартале 2008 года достигло 36%. С другой стороны, на снижение оборота жилья повлияет падение цен на квартиры, которые за год уже подешевели на 12%.

На 50% меньше будет выдано и жилищных кредитов. Это вызвано тем, что в сегодняшней нестабильной ситуации банки хотят для сокращения рисков увеличить требование по самофинансированию кредитов. Также банки минимально, но всё же ужесточили требования по выдаче кредитов. Снижение оборота вполовину не самая пессимистичная оценка. В первом квартале 2008 года оборот сделок с квартирами сократился на 41% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что с точки зрения спроса в этом году на рынке недвижимости денег будет обращаться на 40% меньше, чем в предыдущие годы. Сегодняшний клиент стал более требователен к цене и качеству приобретаемого жилья.