Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
 

Uus Maa: langenud laenukulud tõid üüriäri jälle kasumisse

Uus MaaEesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa analüüsijuhi Sten Renar Subatšjuse sõnul on igakuised laenukulud piisavalt alla tulnud, et üürikorterisse investeerimine end jälle ära tasuks.

„Aeg, mil kinnisvaraomanik pidi pangale kuus rohkem tagasi maksma, kui väljaüürides tagasi sai, hakkab läbi saama ning see puudutab tuhandeid inimesi. Kuue kuu Euribori määr on praegu veidi üle kahe protsendi ning pankade enda laenumarginaalid on samuti alla tulnud, jäädes 1,4-2 protsendi vahemikku. Oleneb küll, mis tingimustel inimene korteri ostis, aga kokku liites jäävad laenukulud juba pigem alla nelja protsendi. Kui arvestada, et üüritootlus Tallinnas oli augustis 4,7% ja Tartus 5,1%, siis tähendab see, et omaniku jaoks on kalkulatsioon jõudnud plussi ja enam igakuiselt peale maksma ei pea,“ ütles Subatšjus.

„Selline tootlus ei meelita ligi paari aasta tagust rahvusspordi mõõtu investeerijate hulka, aga õhuke võikiht hakkab leivale tekkima. Eksperdid ootavad lähima poole aasta jooksul veel vähemalt ühte Euribori langetust – kui see tuleb näiteks 1,8 protsendi peale, siis hakkab üürikorterisse investeerimine rohkemgi jumet võtma,“ ütles Subatšjus.

„Tegelikult on teenitav igakuine tootlus ainult üks osa valemist – arvesse tuleb võtta ka kinnisvara suhteliselt stabiilset hinnakasvu, mis on küll viimastel aastatel aeglustunud, kuid millel on siiski pikemas perspektiivis positiivne mõju,“ rääkis Subatšjus.

„Kõige parem üüritootlus on väiksematel, 1- ja 2-toalistel korteritel, mille vastu on ka nõudlus kõige kõrgem. Inimesed eelistaksid üürida pigem uusarenduse- kui magalakorterit ning selleks ollakse valmis ka muu elu arvelt natuke kokku hoidma. Praegu on uue ja järelturu korteri üürihinna vahe väiksem kui turuväärtuses, samuti on uuema kulud madalamad,“ lisas Subatšjus.

„Inimestele võib tunduda, et üürihinnad on viimase paari aastaga palju tõusnud, kuid statistika seda ei kinnita. Vahepeal käisid hinnad madalamal ära ning on nüüd pigem endisele tasemele jõudnud. Augustis oli näiteks Tallinna korteri ruutmeetri keskmine üürihind 14,6 eurot, mis on samal tasemel kui kaks aastat tagasi,“ ütles Subatšjus.

Uus Maa analüüsijuhi sõnul on kõige nõutumad ja kallimad piirkonnad üürimiseks Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosad, kus ka üürimise osakaal kasvab. „Kõrgete müügihindade tõttu on nendes piirkondades lihtsalt keeruline osta,“ kommenteeris Subatšjus.

„Praegu on Tallinna üüriturul aktiivsete pakkumiste arv sarnaselt müügitehingutele kasvanud. See näitab, et inimesed on väsinud ootamast ja hakanud rohkem ostu-müügitehinguid tegema, mis omakorda suurendab üürituru vakantsi. Suures plaanis on üüriturg praegu stabiilne ja mõistlikus korrelatsioonis ostutehingutega ning aasta lõpuni suuri kõikumisi pigem oodata ei ole,“ lisas Subatšjus

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Invego Latvia OÜ emaettevõtte konsolideeritud ja auditeeritud IFRS aruande esitamise edasilükkumine

InvegoInvego Latvia OÜ emaettevõtte Meb Trust OÜ esmakordse konsolideeritud ja auditeeritud IFRS aruande koostamine on osutunud audiitorfirma PwC algsest nägemusest ajamahukamaks. Aruande valmimine lükkub edasi ning see esitatakse börsile esimesel võimalusel pärast selle kinnitamist.

Meb Trust OÜ eesmärk on koostada põhjalik ja kvaliteetne rahvusvahelistele finantsaruandluse standarditele (IFRS) vastav aruanne, mida ettevõte koostab esmakordselt. Täname investoreid mõistva suhtumise eest.

Invego grupp on kolmes riigis tegutsev uue põlvkonna kinnisvaraarendaja, mis on spetsialiseerunud tuleviku linnaruumi loovate tervikliku kontseptsiooniga mahukate elurajoonide ja ärikvartalite rajamisele. Enam kui 10-aastase tegevusajalooga Invego gruppi kuulub üle 60 ettevõtte Eestis, Lätis ja Portugalis ning kokku on töös täna 30 erinevat arendusprojekti. Invego grupp on välja arendanud üle 150 000 m² elukondlikku ning 50 000 m² ärikinnisvara. Lisaks on töös veel üle 450 000 m² arendusmahte nii elu- kui ärikinnisvara valdkonnas.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Arco Vara võlakirjad noteeriti Nasdaq Balti börsidel

Arco VaraNasdaq teatab, et täna võeti Balti börside võlakirjanimekirja kauplemisele Eesti kinnisvaraarendusettevõtte Arco Vara võlakirjad. Ametlikult on võlakirjad noteeritud Nasdaq Tallinna börsil.

Arco Vara võlakirjaemissiooni maht on 15 miljonit eurot. Võlakirja nimiväärtus on 100 eurot ja aastane intressimäär 8,8%, mida makstakse välja kvartaalselt. Võlakirjade lunastamistähtaeg on 24. september 2028.

Võlakirjade noteerimine järgneb Arco Vara avalikule võlakirjapakkumisele, mis oli suunatud Eesti jae- ja kutselistele investoritele ning Läti ja Leedu kutselistele investoritele. Investorite nõudlus ulatus 21,9 miljoni euroni, mis tähendab, et pakkumise baasmaht – 10 miljonit eurot – märgiti enam kui kahekordselt üle. Kokku märkis võlakirju 3392 investorit.

“On põnev näha, et Arco Vara, mis noteeriti Nasdaq Balti aktsianimekirjas 18 aastat tagasi, on nüüd noteeritud ka Balti võlakirjanimekirjas,” ütles Kaarel Ots, Nasdaq Balti börside ja Nasdaq Tallinna börsi juht. “Balti võlakirjaturg pole kunagi olnud nii aktiivne kui täna ja on hea näha, et Arco Vara viis läbi väga eduka võlakirjapakkumise, et rahastada oma ambitsioonikat kinnisvaraprojekti Tallinnas,” lisas Ots.

“Meil on äärmiselt hea meel, et esimene avalik võlakirjapakkumine pälvis nii tugeva investorite huvi ja märgiti enam kui kahekordselt üle. Kapitali kaasamine võlakirjade kaudu annab laiemale ringile investoritele võimaluse olla osa Arco Vara järgmisest kasvufaasist, pakkudes neile samal ajal stabiilse intressiga atraktiivset tootlust,” kommenteeris Arco Vara juht Kristina Mustonen. “Võlakirjaemissioonist saadud vahendid suuname Lutheri kvartali rajamisse, mis kujuneb Tallinna kesklinna uueks tõmbekeskuseks ja loob pikaajalist väärtust nii kogukonnale kui ka investoritele,” lisas Mustonen.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Koolitus “Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni” toimub 19.11.2025

Kinnisvara arendusprojekti juhtimineKas oled mõelnud kinnisvaraarenduse peale, kuid protsess tundub liiga keeruline ja riskantne? Tule koolitusele “Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni“, kus saad samm-sammult teadmised ja oskused, et oma arendusplaanid edukalt ellu viia.

Kellele koolitus on mõeldud?

  • Eraisikutele, kes plaanivad oma kinnistul arendust alustada.
  • Investoritele, kes soovivad kinnistu soetada arenduse eesmärgil.
  • Maakleritele, kes tegelevad uusarenduste vahendamisega.
  • Kõigile kinnisvaraspetsialistidele, kes tahavad mõista kogu arendusprotsessi ja selle etappe.

Mida koolitus annab?

  • Terviklik ülevaade arenduse etappidest ja nendega seotud riskidest.
  • Praktiline tegevusplaan projekti juhtimiseks sujuvalt ja kulutõhusalt.
  • Oskus hinnata krundi potentsiaali, koostada äriplaan ja tasuvusarvutus.
  • Teadmised lepingute, hangete, eelarve ja ajagraafiku juhtimise kohta.
  • Nõuanded turundus- ja müügistrateegia loomiseks, et tagada kiire ja kasumlik müük.

Koolitus “Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni” toimub 19.11.2025 kell 10.00-16.45 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Everaus Kinnisvara AS juhatuse koosseisu laiendamine

Everaus Kinnisvara AS nõukogu laiendab aktsiaseltsi juhatuse koosseisu ja valib aktsiaseltsile kaks uut juhatuse liiget. Ettevõtte juhatuses jätkab asutajaliige Janar Muttik, kelle kõrval asuvad juhatuse liikme ülesandeid täitma ettevõttes arendusjuhina töötav Kaur Kaasikmäe ja finantsjuhina tegev Janika Roots. Nõukogu otsustab uute juhatuse liikmete ametisse nimetamise 25. septembril 2025 või sellele lähedasel kuupäeval. Otsuse tegemine sõltub äriregistri kandest, mis jõustab põhikirja uue redaktsiooni punktides, mis puudutavad juhatuse koosseisu.

„Uued juhatuse liikmed toovad ettevõtte juhtimisse uusi teadmisi ja kogemusi, mis aitavad tõhusamalt hallata ettevõtte kasvanud mahtu ning tagada kõrgtasemel juhtimiskvaliteedi ja -võimekuse. Laienenud juhatuse koosseisuga võtab Everaus Kinnisvara fookusesse protsesside tõhustamise, riskide tasakaalustatud juhtimise ja kvaliteedistandardite hoidmise, et toetada ettevõtte pikaajalist kasvustrateegiat ning suurendada väärtust klientidele, investoritele ja koostööpartneritele,“ kommenteeris Janar Muttik.

Finantsjuht Janika Roots liitub juhatusega pika erialase kogemuse ja strateegilise vaatega, tuues ettevõttesse põhjaliku teadmise kapitali juhtimisest, riskide maandamisest ja finantsstruktuuride arendamisest. „Juhatuse liikmena rakendan oma finantsjuhtimise ja kinnisvarasektori kogemust nii, et see toetaks ettevōtte jätkuvat kasvu, läbipaistvust ja usaldusväärsust. Usun, et mitmeliikmeline juhatus suudab koos otsuseid kaaluda ja ellu viia veelgi efektiivsemalt, pakkudes investoritele ja pankadele kindlustunnet ning luues klientide ja koostööpartneritega usalduslikke ja pikaajalisi suhteid,“ kommenteeris Janika Roots.

Arendusjuht Kaur Kaasikmäe on enam kui 15 aasta jooksul juhtinud ja kureerinud erinevaid elamu- ja ärikinnisvara projekte. Kaasikmäe kogemus ja süsteemne lähenemine protsesside juhtimisele annab ettevõttele lisajõudu, et ellu viia nii suuremahulisi arendusi kui niššiprojekte, mille poolest Everaus Kinnisvara on turul tuntud. “Minu eesmärk juhatuse liikmena on rakendada oma pikaajalist kinnisvaraarenduse kogemust, et ehitada üles professionaalsed arendusprotsessid ja tuua sisse vajalikku oskusteavet. See võimaldab meil keskenduda tootearendusele ja luua veelgi kvaliteetsemaid elu- ja ärikeskkondasid,” kommenteeris Kaur Kaasikmäe.

Everaus Kinnisvara on ambitsioonikas elamu- ja ärikinnisvara arendaja. 2015. aastal eramute arendajana alustanud ettevõte on tänaseks kasvanud mitmekesiseima portfelliga arendajaks, kelle arendusprojektide seas on nii kortermajad, ridaelamud, paarismajad kui eramud, nii büroohooned kui lao- ja stock-office-pinnad ja minilaod. Kui elamukinnisvara projektid on mõeldud müügiks, siis ärikinnisvara arendatakse riskide hajutamiseks väljaüürimise eesmärgil rahavooprojektidena ja rajatud ärihooned jäetakse enda omandisse. Everaus Kinnisvara on ainus kinnisvaraarendaja Eestis, kelle pea kõik valminud elamuarendused on pälvinud kõrge tunnustuse kodukonkurssidel. Eesrindlike valikute tõttu on arendaja projektidele enam kui kord omistatud tiitel „esimene omataoline.“

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

KV.EE: Äripindu pakutakse müügiks rohkem kui aasta tagasi

Kinnisvaraportaal KV.EEKinnisvaraportaali KV.EE vahendusel pakuti 08.2025 Tallinnas müügiks keskmiselt 399 äripinda. Äripindade müügipakkumiste arv suurenes aastaga 23% võrra. Aastatagusega võrreldes lisandus äripindu müügipakkumisse kõikides Tallinna linnaosades peale Nõmme. Enamikus Tallinna piirkondades oli tänavu augustis äripindu pakkumises ligilähedaselt 20% või enamgi rohkem.

08.2025 äripindade müügipakkumiste keskmine hind kinnisvaraportaalis KV.EE oli 2894 €/m² ehk eelmisest aastast 5% rohkem. Enamikus linnaosades ja piirkondades äripindade müügipakkumiste hinnad siiski vähenesid.

Küll on portaali KV.EE vahendusel Põhja-Tallinnas müüki tulnud hulk kallima hinnaga äripindu, mis kogu Tallinna keskmise hinna plussi vedasid. Põhja-Tallinna tänavu augustis pakkumisel olev äripindade arv 76 on 43% rohkem kui aasta tagasi. Põhja-Tallinna äripindade hind on mullusega võrreldes kasvanud märkimisväärse 33% ja oli tänavu 3809 €/m². Suur hulk uusi pakkumisi ja suur hinnakasv viitavad selgelt pakkumiste struktuuri muutustele, mitte turutrendide üldisele arengule.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Äripind / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%) Äripind / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
08.2024 08.2025 Muutus, % 08.2024 08.2025 Muutus, %
Haabersti 36 37 3% 2 389 2 711 13%
Kadriorg 11 14 27% 3 965 3 523 -11%
Kesklinn 131 157 20% 2 900 2 931 1%
Kristiine 19 23 21% 2 860 2 424 -15%
Lasnamäe 28 36 29% 1 293 1 145 -11%
Mustamäe 10 #N/A 1 267 #N/A
Nõmme 12 10 -17% 1 892 1 859 -2%
Pirita 9 11 22% 3 220 2 750 -15%
Põhja-Tallinn 53 76 43% 2 869 3 809 33%
Vanalinn 22 26 18% 4 077 3 970 -3%
Tallinn 325 399 23% 2 743 2 894 5%
Eesti 973 1 090 12% 1 449 1 632 13%
Harjumaa 480 559 16% 2 196 2 393 9%
Narva 23 26 13% 606 494 -18%
Rakvere 13 13 0% 718 903 26%
Pärnu 64 67 5% 1 515 1 742 15%
Tartu 46 58 26% 1 625 1 785 10%
Andmete allikas: portaal KV.EE

2025-09-24 Tallinna äripindade müügipakkumiste keskmine hind kinnisvaraportaalis KV.EE

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Kliimaministeerium: Riik suunab teede ja raudteede ehituseks ligi miljard eurot

KliimaministeeriumValitsuse täna kinnitatud 2026. aasta riigieelarve seab üheks prioriteediks transporditaristu arendamise. Kokku suunatakse järgmisel aastal teede ja raudteede ehitusse ning hooldusesse ligi miljard eurot, millest 435,7 miljonit eurot läheb Rail Balticule.

„Rail Baltica on strateegilise tähtsusega taristuprojekt, mis ühendab Balti riigid Euroopa raudteevõrguga ning tugevdab nii majandust kui julgeolekut. On oluline, et projekt liiguks edasi kokkulepitud ajakavas – see ei ole tähtis üksnes järgmise Euroopa Liidu eelarveperioodi rahastuse kindlustamiseks, vaid ka selleks, et rongiliiklus saaks 2030. aastal käima. Seepärast oli Rail Balticu rahastamine valitsuse üks prioriteete ka eelarvekõnelustel,” sõnas taristuminister Kuldar Leis.

Rail Balticu ehitus edeneb Eestis hoogsalt – Tallinnast Läti piirini on trass ehituslepingutega kaetud, sellest ligikaudu poole ulatuses ehk umbes 100 kilomeetril toimub juba ehitustegevus. 2026. aastal alustatakse kohalike peatuste rajamisega ning jätkub põhitrassi ehitus. Ehitustegevus ulatub uuel aastal kõikidesse maakondadesse, mida uus raudtee hakkab läbima.

Kokku suunatakse järgmisel aastal raudteetranspordi arendamisse ja korrashoidu koos investeeringutega 684,2 miljonit eurot. Investeeringute tulemusel tekib suurel osal olemasolevast raudteest võimalus sõita kiirusega kuni 160 km/h. Järgmisel aastal valmib elektrifitseeritud Aegviidu–Tapa–Tartu lõik ning 2027. aastal Tapa–Narva lõik.

Leisi sõnul on samavõrd oluline ka maanteetaristu arendamine. „Järgmisel aastal investeerime teede ehitusse ja hooldusesse ligikaudu 92 miljonit eurot rohkem kui käesoleval aastal. See tähendab, et liigume edasi põhimaanteede neljarealiseks ehitamisega, tegeleme liiklusohtlike kohtade ümberehitamisega ning hoiame paremas korras ka kõrvalteid. Need investeeringud muudavad ühendused kiiremaks ja turvalisemaks ning tagavad, et meie teedevõrk toetab ka riigi kaitsevõimet,” lisas minister.

Teehoidu ja arendamisse investeeritakse järgmisel aastal 283 miljonit eurot, mis sisaldab ka mootorsõidukimaksust laekuvaid vahendeid. Suur osa investeeringutest läheb põhimaanteede neljarealiseks ehitamiseks, ent ka kõrvalteede remondiks.

Pärnu maanteel plaanib riik järgnevatel aastatel ehitada neljarealiseks Libatse–Nurme, Päädeva–Konuvere ja Konuvere–Päärdu lõigud ning Tartu suunal Paia ristmiku Imaveres ja seejärel Mäo–Imavere lõigu. Neist Libatse–Nurme ja Päädeva–Konuvere lõigud valmivad juba 2027. aastal.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvarakooli koolitusklass – kaasaegne ruum koolituste ja seminaride jaoks

KinnisvarakoolKinnisvarakooli koolitusklass pakub esinduslikku ja mugavat keskkonda seminaride, koolituste, koosolekute ning õpitubade läbiviimiseks. Ruum on varustatud kaasaegse tehnikaga ja kohandub nii väiksemate kui ka suuremate ürituste vajadustele. Lisaks võimaldab ruum korraldada hübriidvormis kohtumisi, kus osa osalejatest viibib kohapeal ning teised liituvad veebi teel.

Ruum ja võimalused:

  • Suurus 51 m²
  • Klassiruumi stiilis kuni 24 osalejat (12 lauda)
  • Teatristiilis kuni 36 osalejat
  • Kaasaegne tehnika: konverentsiseade Konftel ja 86″ UHD ekraan
  • Pabertahvel markeritega
  • Veeautomaat kuuma ja külma veega

Asukoht:

  • Tulika 19, Kristiine linnaosa, Tallinn.
  • Flora Maja B-korpuse 1. korrus, ruum 138 (sissepääs sisehoovist).
  • Parkimine: sisehoovis tasuline parkla, tänavatel tasuta.

Broneerimine ja lisainfo:

Tule ja korralda oma järgmine sündmus ruumis, kus mugavus, tehniline varustus ja hea asukoht loovad ideaalse keskkonna edukaks ürituseks!

Koolitusklass

Koolitusklass

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Majanduskava

Evi HindpereKas teie korteriühistu juhatus on igaks majandusaastaks koostanud majanduskava?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

Majanduskava alusel tehtavad maksed on üldjuhul ainus alus korteriühistu tuludele. Jättes kõrvale tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud, ei saa korteriühistu korteriomanikelt nõuda rohkem raha, kui kehtivas majanduskavas on ette nähtud.

Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-53-10 muuhulgas selgitanud, et: „Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki.“

KrtS § 41 lg 1 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava.

Pange tähele, et seadus ei näe ette, et juhatus koostaks „aastateks“ majanduskava, vaid ikka aastaks ehk siis igaks majandusaastaks.

KrtS seletuskirjast saab lugeda, et „Majanduskava on ühest küljest korteriühistu järgmise majandusaasta eelarve ja samas ka alus korteriühistu rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu. Korteriühistu juhatus peab järgmiseks majandusaastaks koostama korteriühistu majanduskava.

See tähendab, et juhatus on kohustatud koostama igaks majandusaastaks majanduskava, mille kehtestab üldkoosolek ja mis on korteriomanike majandamiskulude tasumise aluseks.

KrtS § 41 lg 5 kohaselt kehtib senine majanduskava edasi ka pärast majandusaasta lõppu kuni uue kava kehtestamiseni. See välistab ohu, et korteriomanike passiivsuse tõttu kaob ära korteriühistu nõue korteriomanike vastu (KrtS eelnõu seletuskiri).

Seejuures on ekslik arvamus, et kui kunagi on majanduskava kehtestatud, siis see kehtib igavesti. Seadusandja mõte on olnud siiski see, et kuna majandusaasta lõpeb 31. detsembril ja kohe 1. jaanuaril ei kutsuta kokku üldkoosolekut, et kehtestada uus majanduskava, siis kehtib olemasolev majanduskava kuni uue kehtestamiseni üldkoosolekul.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Evi Hindpere

Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Bigbank: Langenud intressid ja kasvanud sissetulekud toovad kaasa eluasemehindade kasvu

BigbankTäna avaldas Statistikamet II kvartali andmed eluasemeturu kohta. Aastaga on eluase kallinenud 5,5%, ka võrreldes I kvartaliga on eluasemed kallinenud. Kasvanud on ka tehingute arv. Hinnatõus toimus ka Tallinnas. Tallinna eluasemeturgu iseloomustab võrreldes muu Eestiga väga kõrge hinnatase, eriti mis puudutab uusarendusi. Tehingute mahu suurenemist on peaasjalikult vedanud korterite järelturg ehk aktiivselt ostetakse vanemaid kortereid, mis on taskukohasemad.

Eluasemete kallinemist võis prognoosida juba kevadel, sest oodata oli ka intresside langust. Tänases ongi Euroopa keskpanga baasintress aastaga langenud 4%-lt 2%-le. See on toonud euribori 2,1% tasemele ning muutnud laenamise odavamaks. Kasvanud nõudlus omakorda toob kaasa hinnatõusu. Suuremale nõudlusele aitas kaasa ka suhteliselt kiire palgakasv, mis suure tõenäosusega jätkub ka järgmisel aastal. Seega on väga ratsionaalne eeldada, et kinnisvara hinnakasv jätkub, eriti korterite järelturul.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Tallinn: Linna eesmärgiks on aasta lõpuks vähemalt 80 planeeringuotsust

TallinnTallinna linnaplaneerimise amet on 2025. aasta esimeses kolmes kvartalis teinud rekordiliselt otsuseid – kokku 61 detailplaneeringu osas. See on rohkem otsuseid, kui kolmel eelmisel aastal samal perioodil. Aasta lõpuks on seatud eesmärk teha vähemalt 80 planeeringuotsust.

Abilinnapea Madle Lippuse sõnul näitab senine töö ning otsuste hulk, et aasta alguses seatud eesmärk hoida tempot vähemalt 20 otsust kvartalis, on mitte ainult täidetud, vaid ületatud. „Oluline on rõhutada, et töö kvaliteet ja avalikkuse kaasamine ei ole selle arvelt kannatanud. Teenus on muutunud kiiremaks ja kasutajasõbralikumaks nii arendajatele kui ka linlastele,“ ütles Lippus.

Käesoleva aasta jooksul on algatatud 24, vastu võetud 19 ja kehtestatud 18 detailplaneeringut. Linnaplaneerimise ameti detailplaneeringute teenistuse töö tugineb tulemusjuhtimise põhimõtetele – see tähendab, et igas kvartalis on kokku lepitud selged eesmärgid ja vajalikud otsused, mille saavutamiseks on täpselt määratud eeldused ja tingimused. Selleks on lihtsustatud ka tööprotsesse, näiteks viidud planeeringute algatamine linnavalitsuse tasandilt ameti tasandile, kus algatamiseks on vajalik vaid ameti juhataja käskkiri.

„Viimastel aastatel tehtud struktuurimuudatuste eesmärk olnud võimestada planeeringut juhtiva arhitekti rolli, et ta ei peaks piirduma pelgalt keeruliste kooskõlastusringide koordineerimisega, vaid saaks suunata ja vastutada kogu protsessi õnnestumise eest,“ selgitas linnaplaneerimise ameti juhataja Martin Karro.

Olulisemad planeerimisotsused, mis on sel aastal tehtud või jõuavad lähiajal otsusteni, puudutavad nii kodulähedasi teenuseid kui ka haridus- ja sporditaristut. Näiteks on antud ehitusõigus uue lasteaia rajamiseks Piritale (Lepiku tee 18), Majaka asumis gümnaasiumi juurdeehituse, aga ka uue spordihoone ja staadioni teenindushoone rajamiseks.

Kehtestatud on ka Eesti julgeoleku seisukohalt oluline USA saatkonna detailplaneering ning Filtri ja Masina tänava vahelise kvartaliosa planeering. Sellel nädalal algatas amet ka Lauluväljaku ala detailplaneeringu ning üle-eelmine nädal algatati Filmilinnaku detailplaneering.

Tulevikku vaadates on üks olulisemaid arendusi uus Tallinna planeeringute register, mille arendus on alanud ja valmimine on kavandatud 2026. aasta suveks. Uus register pakub paremat kasutusmugavust ja läbipaistvust nii arendajatele, ametnikele kui ka avalikkusele, sealhulgas avaliku statistikamooduli kaudu.

250924 Linna eesmärgiks on aasta lõpuks vähemalt 80 planeeringuotsust

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Bigbank: Eesti Panga prognoos pigem alahindab hinnakasvu järgmisel aastal

BigbankTäna avaldas Eesti Pank värske majandusprognoosi. Prognoos ei arvesta valitsuse viimaseid majanduspoliitilisi otsuseid, mis räägivad avaliku sektori palgatõusudest ja tulumaksu tõusu ärajätmisest. Mõlemad otsused suurendavad inimeste ostuvõimet, sest tarbimiseks jääb rohkem raha kätte. Selle aasta majanduskasvu prognoos on 0,6%, mis on madalam kui valitsuse prognoos, kuid suhteliselt ootuspärane. Palgakasvuks prognoositakse järgmisel aastal 5,1%, mis võib olla allahinnatud, sest selle aasta kiire hinnakasv paneb uue aasta palgaläbirääkimistel töötajaid nõudma vähemasti samaväärset palgakasvu, kui oli selle aasta inflatsioon (umbes 6%).

Kui siia juurde panna tõsiasi, et üldiselt on tööhõive kõrge, siis uute töötajate palkamine tuleb kõne alla vaid kõrgema palgaga kui senistele töötajatele makstud. Lisame siia juurde veel Eesti Panga arvutused, et maksuküüru kaotamine toob hinnanguliselt kaasa keskmise netopalga kasvu 8%. Tuletan meelde, et tuleb ka tulumaksu tõusu ärajätmine ja osade avaliku sektori töötajate palgatõus 10%. Lisaks suurenevad tänu indekseerimisele päris korralikult ka pensionid.

Kui kõik need tegurid kokku liita, siis jääb natuke arusaamatuks, et kuidas hinnad selles olukorras kasvavad ainult 3,1%. Tõsi on see, et selline hinnakasv on pea kaks korda kõrgem kui euroalal keskmiselt, aga arvestades meie senist hinnakasvu dünaamikat, siis tundub 3,1% tagasihoidlik. Me justkui eeldaksime, et sissetulekute kasvust väga suur osa ei lähe tarbimisse, vaid muutub säästudeks ja jääb hoiuarvetele paremaid aegu ootama.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Domus Kinnisvara: Hindaja roll kodu ostmisel ja miks ei tasu seda segi ajada ehituseksperdi rolliga

Domus KinnisvaraKodu ostmine on suur samm ja paljude jaoks elu suurim rahaline otsus. Ostjad tahavad enne tehingut kindlustunnet, et hind on õiglane ja kodu on korras. Just siin tekib tihti segadus: arvatakse, et kinnisvara hindaja eksperthinnang kontrollib vara tehnilist seisukorda.

Hindaja töö on turuväärtuse määramine

Hindaja ülesanne on vaadata kodu laiemalt turu pilguga ja öelda, kui palju see vara täna väärt on. Selleks kogub ta infot ja analüüsib, võttes arvesse näiteks:

  • hiljutisi tehinguid samas piirkonnas,
  • asukohta ja piirkonna atraktiivsust,
  • objekti suurust, planeeringut,
  • vara dokumentatsiooni ja reaalse olukorra vastavust,
  • üldist visuaalset muljet,
  • sarnaste kinnisvarade pakkumiste hindu.

Hindaja raport on vajalik eelkõige pangale laenu määramisel. Tuleb meeles pidada, et hindaja ei tee tehnilist ülevaatust: ta ei ava seinu, ei kontrolli niiskust ega elektrisüsteemi. Hindaja töö on turuanalüüs ja visuaalne hinnang, mitte ehituslik kontroll.

Mida hindaja ei tee?

Sageli ootab ostja hindajalt rohkem, kui hindaja tegelikult pakkuda saab. Hindaja näiteks:

  • ei tuvasta konstruktsioonivigu ega varjatud puudusi,
  • ei hinda tehnosüsteemide seisu- ega töökorda,
  • ei anna infot tulevaste remondikulude kohta.

Kui ostja loodab hindajalt põhjalikku seisukorra ekspertiisi, võib tekkida siin ootuse ja reaalsuse erisuse tõttu paratamatu pettumine.

Siin tuleb mängu ehitusekspert

Ehitusekspert keskendub kodu füüsilisele seisukorrale. Tema ülesanne on tuvastada ehituslikud puudused ja hinnata võimalikke hooldus- või remondivajadusi.

Praktiline näide: hindaja jaoks võib värskelt värvitud fassaad olla märk, et maja on turuväärtuse mõttes paremas korras. Ehitusekspert aga võib samas kohas tuvastada niiskuskahjustused, mis tähendavad mõne aasta pärast kalleid remonttöid.

Milles on oluline vahe?

  • Hindaja annab vastuse: kas küsitav hind vastab turuolukorrale.
  • Ehitusekspert annab vastuse: kas kodu on tehniliselt korras ja millised kulud võivad sind oodata.

Kui need rollid segi ajada, võib ostja hilisemate pretensioonide korral eksperthinnangule viidates pettuda, sest hindaja raport ehituslikku kindlust ei anna.

Kodu ostmisel on tark kasutada mõlema spetsialisti abi. Hindaja kaitseb sind üle maksmise eest, ehitusekspert aga varjatud vigade ja tulevaste ootamatute kulude eest. Kinnisvara hindaja ei ole ehitusekspert. Need on kaks täiesti erinevat rolli ja kumbki on oluline oma ülesande täitmiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Eesti Pank: PROGNOOS. Järgmise aasta majanduskasv tuleb peamiselt riigi laenuraha toel

Eesti PankEesti Panga värske majandusprognoosi järgi ulatub Eesti tänavune majanduskasv 0,6%ni ja kahel järgmisel aastal üle 3%. Märkimisväärse kasvukiirenduse annab 2026. aastal valitsuse poolt majandusse suunatav täiendav laenuraha. Majanduse enda kasvutingimused järjest paranevad 2027. aastani, mil valitsuse poolt majandusse suunatud rahaline stiimul taandub. Selleks ajaks on välisturud praegusega võrreldes paremas seisus ja Eesti ettevõtted jõudnud uue konkurentsiolukorraga rohkem kohaneda. Hinnatõus püsib Eestis tänavu tootmiskulude kasvu ja maksutõusude tõttu kiire, ulatudes 5,3%ni. Järgmise aasta jooksul taandub hinnakasv umbes 2% juurde ja püsib selle lähedal ka 2027. aastal.

Eesti majandus on alates möödunud aastast elavnenud, kuigi majanduskasvu statistikas see veel ei kajastu. Näiteks ekspordi, tööstuse ja jaemüügi edenemine, aga ka aktiivsemaks muutunud laenuturg osutavad sellele, et alates eelmise aasta keskpaigast on mitmel tegevusalal läinud paremini. Suvel sõlmitud kaubanduskokkulepped on vähendanud USA tollipoliitikast tingitud ebakindlust ja sellel on Eesti majandusele positiivne mõju. Täiendavalt on kasvu toetanud intressimäärade alandamine ning nafta ja teiste toormete hinnalangus. Tänavune oodatav majanduskasv on 0,6%, mis jääb alla juunis prognoositud 1,5%-le. Kasvu allapoole hindamise peamine põhjus on 2024. aasta SKP andmete ehk kasvubaasi revideerimine statistikaameti poolt. Eesti Panga hinnang majanduse elavnemisvõimele selle aasta sees on jäänud endiseks.

Valitsuse poolt majandusse suunatav laenuraha annab majandusele 2026. aastal tugeva tõuke. Eesti Panga prognoos tulevaks aastaks põhineb seadustatud maksumuudatustel ja vastu võetud kuluplaanidel, millest olulisemad on kaitsekulude tõus 5%ni majanduse mahust, maksuvaba tulu ühetaoline rakendamine ja tulumaksukohustuse kaotamise esimesest eurost. Neil eeldustel suureneb valitsemissektori eelarvepuudujääk järgmisel aastal 3,8%ni SKPst, mis tähendab tänavusega võrreldes ligikaudu 1,1 miljardi euro suurust (2,5% SKPst) täiendavat laenusüsti majandusse. Pärast Eesti Panga prognoosi valmimist on valitsus teatanud plaanist loobuda varem kavandatud tulumaksutõusust ja on seadnud puudujäägi eesmärgiks 4,5%, mis on Euroopa Komisjoni ajutise vabastusklausliga seatud maksimaalne lubatud tase.

Vabastusklausliga lubatavat maksimaalset riigieelarve puudujääki ei ole otstarbekas kogu ulatuses ära kasutada. Arvestades majanduse pööret taastumise suunas ja püsivalt suurt riigieelarve puudujääki on mõistlik, kui eelarvepositsiooni edasine halvenemine piirdub vaid täiendavate kaitsekulutustega. Kui aga kaitsekulud jäävad suureks pikema aja vältel, tuleks neile leida püsiv kate riigi jooksvatest tuludest. Puudujäägi hoidmisel maksimaalselt lubatatud taseme lähedal kogu vabastusklausli kehtimise ajal ehk sisuliselt 2029. aastani tõuseks riigi võlg üle 30% SKPst ja intressimaksed pea 1%ni SKPst. Suurenev intressikulu võtaks enda alla üha suurema osa maksulaekumistest ja jätaks valitsusele väga vähe võimalusi reageerida ootamatult tekkida võivatele probleemidele Eestis. Eelarve puudujäägi süvenemine annab majandusele küll ajutise lisatõuke, ent halvendab pikas plaanis majanduse pikaajalist väljavaadet.

Inimeste ostujõud suureneb märkimisväärselt. Keskmine netopalk kerkib tuleval aastal enam kui 8% ning hinnataseme muutust arvestades kasvab palga ostujõud 5%. Kui praegu seadusega kehtestatud tulumaksutõus jääb ära, suureneb keskmise palga ostujõud järgmisel aastal veelgi rohkem — umbes 6,5%. Sissetulekute hüppeline kasv parandab märgatavalt inimeste tarbimisvõimalusi, mis ergutab sisenõudlust ja elavdab majandust. Selle mõjul hakkab hõive suurenema ning töötus vähenema pisut kiiremini, kui varem prognoositud. Kuna ettevõtted on püüdnud koondamisi vältida ja hoidnud inimesi palgal ka väiksema tegevusmahu juures, on tööturu reaktsioon majanduslike olude paranemisele siiski pigem aeglane.

Tänavune kiire hinnatõus taandub järgmise aasta teiseks pooleks 2% lähedusse. 2026. aasta alguses kaob hinnakasvu statistikast mootorsõidukimaksu mõju ning aasta keskpaigaks taandub ka käibemaksutõusu ja administratiivselt reguleeritavate raviteenuste kallinemise mõju. Hindade edasist kasvu pidurdavad palgakasvu aeglustumine, euro tugevnemisest tulenev importkaupade ja -teenuste soodsam hind, turgude ootus naftahinna langemiseks ning toidutoormete mõõdukam hinnatõus või mõnel juhul isegi hinnalangus. Üldist hinnakasvu peaks märgatavalt leevendama ka tootlikkuse tõus Eesti ettevõtetes, mis viimastel aastatel on kannatanud. Esiteks on küllaltki suur osa ettevõtete tootmise sisseseadest ja osaliselt ka töötajatest alarakendatud, mida majanduse elavnedes on võimalik kiirelt kaasata. Teiseks toetavad madalamad intressimäärad, paranenud ligipääs pangalaenudele ja vähenenud ebakindlus rahvusvahelises kaubanduses ka uusi investeeringuprojekte. Kodumaist hinnakasvu kiirendab aga aastaid kestev suur ja püsiv riigieelarve puudujääk.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Tallinn: Tallinn pakub suurhalli rajamiseks välja Ülemiste kaubajaama ala

TallinnTallinn tegi kultuuriministeeriumile ja Eesti Olümpiakomiteele ettepaneku rajada multifunktsionaalne suurhall Ülemiste kaubajaama territooriumile, kus on piisavalt ruumi nii hallile kui ka ümbritsevale avalikule ruumile.

„Suurhalli rajamine Ülemistele looks täiesti uue tõmbekeskuse, mis ühendab tippspordi, kultuuri ja puhkevõimalused. Tallinn on valmis võtma aktiivse rolli – nii planeeringute tegemisel kui avaliku ruumi arendamisel,“ ütles Tallinna linnapea Jevgeni Ossinovski. „Kui riik suudab langetada otsuse lähikuudel, on võimalik hall valmis ehitada juba 2029. aasta korvpalli EM-finaalturniiriks.“

Linnapea kinnitusel tekib Rail Balticu valmimisel alale tihe rahvusvaheline ja siseriiklik ühendus rongi, trammi ja bussiliinidega. Lähedal asub ka Tallinna Lennujaam. Lisaks kuulub suur osa alast riigile, mis välistab vajaduse eramaa omandamiseks ning aitab hoida ajakava.

Linna peaarhitekt Andro Mänd sõnas, et suurhall koos ümbritseva pargiga looks täiesti uue piirkonna RailBalticu terminalist põhja poole jäävale alale. „Lisaks spordi- ja turismivaldkonna edendamisele aitaks see kaasa tervikliku linnaruumi arengule ning tugevdada Ülemiste sidet ülejäänud linnaga. Suurhalli rajamine oleks kõnekas näide linna ja riigi koostööst ning kinnitaks, et suudame tegutseda kiiresti ja tulemuslikult,“ ütles Mänd.

Planeeritava suurhalli ümber jääb ligi 10 hektarit maad, kuhu saaks rajada mitmekülgse välisporditaristu ja rohealad. Maastikuarhitektuurse lahenduse maksumuseks on hinnatud kuni 20 miljonit eurot, sõltuvalt planeeritavatest funktsioonidest ja pinnase seisukorrast. Linn on valmis katma avaliku ala investeeringu ja hoolduse kulud, eeldusel et kinnistu antakse linnale ja halli ning ümbritseva ala projekteerimine kulgevad käsikäes.

Tallinna hinnangul on võimalik hall rajada juba 2029. aastaks, kui otsustatakse kiiresti. „Ajagraafik on pingeline, kuid poliitilise tahte olemasolul on see võimalik. Selle eelduseks on suurhalli rajamise põhimõttelise otsuse langetamine lähikuudel, et kuulutada veel 2025. aastal välja arhitektuurivõistlus ning algatada kinnistule detailplaneering,“ kirjutas linnapea pöördumises riigile. Detailplaneeringu tegemise võtaks Tallinna linn enda peale, et kiirendada protsessi.

250923 Tallinn pakub suurhalli rajamiseks välja Ülemiste kaubajaama ala 1

250923 Tallinn pakub suurhalli rajamiseks välja Ülemiste kaubajaama ala 2

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine