Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

05/10/2017 toimub koolitus “Ehitisregistri elektrooniline menetlus”

18.07.2017 Margot Toompark

Koolitus “Ehitisregistri elektrooniline menetlus” toimub 05/10/2017 Tallinnas. Lektor on advokaadibüroo Cobalt advokaat Raul Keba.

Koolituse “Ehitisregistri elektrooniline menetlus” sihtrühm on:

projekteerimis- ja ehitusettevõtted;
kinnisvaraarendajad;
maakorraldajad, riigi- ja kohalike omavalitsuste ametnikud;
arhitektid;
kohtutäiturid ja pankrotihaldurid;
maaklerid ja eraisikud, kes teevad tehinguid ehitusjärgus olevate kinnisvaraobjektidega.

Koolituse käigus saab teada:

kuidas on üles ehitatud ja kuidas kasutada elektroonilist ehitisregistrit;
kuidas on rakendunud uus planeerimisseadus ja ehitusseadustik, sh mis on olulisemad kitsaskohad ja kuidas neid ületada;
kuidas toimib sellest aastast ehitusprojektide ja planeeringute menetlus Tallinna linnas;
uutest valdkonda puudutavatest kohtulahenditest ning riigiasutuste praktikast.

“Ehitisregistri elektrooniline menetlus” toimub 05/10/2017 kell 09.00-14.00 Tallinna kesklinnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Statistika: keskmise palga kasv hoiab koduostjate ostujõudu

18.07.2017 Tõnu Toompark

Eesti keskmine netopalk oli statistikaameti andmetel 2017 I kvartalis 932 eurot. Aastatagusest ajast oli see 5,7% kõrgemal.

Tallinna keskmine netopalk ületas samal ajal 1000 euro piiri ja oli 1054 eurot kuus. Pealinna palgatõus oli Eesti keskmisest pisut allpool ja jäi 5,4% juurde.

Hoogsalt kasvavad sissetulekud kõrge tööhõive kontekstis on selge tegur, mis hoiab kinnisvaraturu ahjus kuuma tuld. Kerkivad sissetulekud suurendavad ühest küljest inimeste laenuvõimekust, teisalt toovad laenuturule juurde uusi inimesi, kelle sissetulek varasemalt kodulaenu peale mõelda ei lubanud.

Samuti suurendavad kerkivad palgad koduostjate ostujõudu ehk parandavad teoreetilist ruutmeetrihinna-palga suhte näitajat.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Arco Vara: Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade 2017 II kvartal

17.07.2017 Mihkel Eliste

Kinnisvaraturg püsis Viljandimaal 2016. aastal tervikuna sarnaselt 2015. aastale endiselt aeglustuvas trendis, mille juures langes nii tehingute arv kui tehtud tehingute koguväärtus ja kinnisvaratehingu keskmine väärtus. Möödunud aasta lõikes tehti Viljandi maakonnas 1 664 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida oli 4,2% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 41 miljonit eurot, mida oli 9,2% vähem kui varasemal aastal. Nii tehingute arv kui tehingute koguväärtus kasvas ainuüksi korterituru raames, korteritehingud moodustasid sealjuures kogu kinnisvaratehingute mahust ligi 31%.

2017. aasta I poolaasta seisuga on kogu maakonnas tervikuna kinnisvaratehingute arvu langus aga peatunud. Käesoleva aasta I pooles tehti 818 ostu-müügitehingut, mida oli üks tehing vähem kui 2015. aastal kuid ligi 52 tk rohkem kui eelmisel aastal. Kiirelt on kasvanud nii võrreldes 2016. kui 2015. aastaga tehingute koguväärtus, mida on vedanud üksikud tehingud mitteeluhoonetega hoonestatud maaga Viljandi linnast väljaspool maakonnas. Elukondliku kinnisvaraturu raames on tehingute arv esimese poolaasta jooksul võrreldes varasema aasta sama perioodiga kasvanud ennekõike elamuturul, korteriturul on tehingute arvu kasv olnud oluliselt tasakaalukam. Olenemata tehinguaktiivsuse mõningasest kasvust on nii elamu- kui korteriturul keskmine tehingu hind püsinud esimese poolaasta jooksul samal tasemel.

Viljandi korteriturul on sagenenud kallimate korterite müük

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas 493 eluruumidega korteritehingut, mida oli kõigest 1,2% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 377 €/m2 ja mediaanhinnaks 321 €/m2, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 6,8% kuid mediaanhind langes 3,3%. Tehingute arv langes 3- ja enamatoaliste korterite osas ja suurenes 1-2-toaliste korteritega tehtud tehingute arvelt.

2017. aasta I poolaasta jooksul tehti Viljandi maakonnas tervikuna 234 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I poolaastaga kasvanud 4 tehingu võrra. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 395 €/m2 ja mediaanhinnaks 371 €/m2, mis olid aasta baasil kasvanud vastavalt 6,5% ja 8,5%. Vastavatest näitajatest tulenevalt on hinnakasv korteriturul püsinud võrdlemisi kiire, hinnakasv on olnud turul terviklik kuid aeglustuma on hakanud keskmisest kallimate korterite hinnataseme kasv. Hinnakasv on kiireim olnud 2- ja 3-toaliste korterite osas, mille juures tehingute arv on aga enim kasvanud 2-toaliste lõikes.

Sarnaselt Viljandi maakonnale kui tervikule kasvas 2016. aastal Viljandi linnas korteritehingute arv kõigest 1,2%, aasta jooksul tehti sealjuures 244 tehingut. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes tehtud tehingute taustal 597 €/m2 ja mediaanhinnaks 574 €/m2, mis olid võrrelduna 2015. aastaga kasvanud vastavalt 12% ja 9,3%. Nii mediaanhinna kui aritmeetilise keskmise kasv oli kiireim 2-toaliste korterite osas (14%), mis on valdavalt ehitatud perioodil 1940-1990. Suuruselt muud tüüpi korterite osas oli hinnakasv oluliselt väiksem.

2017. aasta I poolaasta jooksul tehti Viljandi linnas 119 korteritehingut. Võrreldes varasema aasta sama perioodiga tehti 4 tehingut vähem. Tehinguaktiivsuse kasvu on jätkuvalt takistanud valdavalt pakkumise kehv struktuur. Lisaks on kasvanud ebaratsionaalsete hinnasoovidega pakkumiste hulk, mis pikendab müüdavate varade müügiperioodi kuid tõstab üldist korterituru pakkumiste arvu. Tehtud tehingute lõikes kujunes I poolaasta jooksul aritmeetiliseks keskmiseks 620 €/m2 ja mediaanhinnaks 636 €/m2. Hinnatasemed on vastavalt varasema aasta sama perioodiga kasvanud 9,2% ja 18%. Statistiline hinnakasv on jätkunud kiires tempos, keskmisest kallimate korterite likviidsus on asunud kasvama kuid tehingute struktuuri osas on märgata magalapiirkondade korterihindade kasvu aeglustumist.

2017. aasta II kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna kokku 124 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes varasema kvartaliga kasvanud 14 tehingu võrra kuid võrreldes 2016. aasta II kvartaliga tehti 2 tehingut vähem. Võrreldes aastataguse ajaga püsis tehinguaktiivsus nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool sarnasel tasemel. Viljandi linnas tehti kogu kvartali jooksul seevastu 63 tehingut, mida oli 7 võrra enam kui möödunud kvartalis kuid täpselt sama palju kui eelmise aasta samal perioodil. Pikema perioodi vältel on tehinguid tehtud sarnases mahus, kuid pakkumise struktuuri pideva halvenemise ja pakkumishindade kasvamise tõttu on tegelike tehinguhindade kasv jätkunud.

Maakonnas tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks kujunes sealjuures 406 €/m2, mis oli võrreldes I kvartaliga kasvanud 6,0% ning võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 14%. Mediaanhinnaks kujunes samaaegselt 339 €/m2, mis oli võrreldes varasemate perioodidega aga langenud vastavalt 16% ja 2,4%. Aritmeetilise keskmise kasv aeglustus mõnevõrra, mis tuleneb kõrgema hinnaklassi varade hinnakasvu pidurdumisest. Mediaanhinna langus on aset leidnud Viljandi linnas väljaspool tehtud tehingutest, mille juures on tehinguaktiivsus kasvanud madalama hinnaklassiga piirkondades.

Viljandi linnas tehtud korteritehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks 631 €/m2, mida oli võrreldes 2017. aasta I kvartaliga 3,8% rohkem ning võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 13% rohkem. Mediaanhinnaks kujunes seevastu 663 €/m2, mida oli möödunud kvartalist 11% rohkem ning võrreldes varasema aasta sama ajaga koguni 29% rohkem. Sagenenud on kallimatel hinnatasemetel tehtud tehingud ning kasvanud on varasemalt müümata jäänud kõrgemas hinnaklassis korterite ja elamuosade likviidsus. Hinnakasv on aset leidnud ennekõike paneelelamutes, kus suurim nõudlus on heas seisukorras 2- ja 3-toaliste korterite osas. Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt on märgata tehinguaktiivsuse kasvamise korral ka mediaanhinna kohest tavapärasest kiiremat kasvamist.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud II kvartali seisuga.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Korteriturg on endiselt püsinud aktiivne nii omandi- kui üürituru lõikes. Viimase osas on möödunud perioodidel märgata pidevat aktiivsuse kasvu nii lisanduvate pakkumiste arvu kui maapiirkondadest maakonnakeskusesse tööle siirduva elanikkonna poolse nõudluse arvelt. Viljandi linnas rekonstrueeriti ja ehitati ümber 2016. aasta jooksul mitmeid hooneid, milledesse ehitati kortereid eesmärgiga need ennekõike üüriturule suunata. Suur hulk väljaarendatud korteritest ei vasta aga väikelinna üürnike nõudmistele ning vakantseid eluruume on hakanud järjest müügipakkumistesse lisanduma. Lühiajalise üürileandmisega ehk n-ö külaliskorteritega tegelevad turuosalised kurdavad üürnike puudumist. Samaaegselt on aga magalapiirkondades heas seisukorras 2- ja 3-toaliste üürikorterite osas üürnike poolne nõudlus püsinud.

Kogu 2016. aasta vältel väljastati Viljandi linnas korterelamute ehitamiseks 2 ehitusluba 14 korteri ehitamiseks, mille juures kasutusluba väljastati samuti kahele korterelamule, milledes paiknes kokku 10 korterit. 2017. aasta I kvartalis ei väljastatud ei uusehitiste ehitamiseks ega kasutusele võtuks mitte ühtegi ehitus- ega kasutusluba. Tegelikkuses on kasutusse tulnud kortereid rohkem, kuid tegemist on olnud varasemalt ehitatud hoonete ümberehitamisega või olukorraga, kus puuduliku dokumentatsiooni tõttu ei kasutuslube veel taotletud. Lähitulevikus on oodata viimase kümnendi jooksul alustatud hoonearendusprojektide lõpuleviimist ning sellest tulenevalt mõningate uute korterite pakkumisse lisandumist.

Viljandi linna korterite pakkumispõhised hinnad

Viljandi linna korterite pakkumispõhised hinnad

Korteri tüüp	1-toalised		2-toalised		3-toalised		4- ja enamatoalised
Pakkumisel	Arv (tk)	Hind (€/m²)	Arv (tk)	Hind (€/m²)	Arv (tk)	Hind (€/m²)	Arv (tk)	Hind (€/m²)
Müük	16	530-1299	47	444-1428	44	398-1263	15	392-1790
Üür	13	2,22-9,12 (100-350 €/kuus)	11	2,35-8,05 (150-400 €/kuus)	7	4,00-6,50 (200-460 €/kuus)	3	2,52-5,88 (230-500 €/kuus)

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Kasvanud korterite hinnad soodustavad elamuturu edasist aktiveerumist

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas elamutega 202 tehingut, mida oli 22% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 33 000 eurot ja mediaanhinnaks 18 000 eurot, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 1,5% ja mediaanhind langes 3,9%. Viljandi linnas tehti seevastu 52 tehingut, mida oli 22% vähem kui varasemal aastal. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes Viljandis 59 000 eurot ja mediaanhinnaks 56 500 eurot, mis olid võrrelduna 2015. aastaga langenud vastavalt 5,3% ja 2,6%

2015. aastal tehti Viljandi maakonnas tervikuna oluliselt rohkem tehinguid kui varasematel aastatel, hinnakasvu soodustasid tollasel ajal ennekõike tehingud uusehitistega ja renoveeritud ning heas seisukorras elamutega. Võrreldes 2014. aastaga tehti siiski 2016. aastal võrdlemisi sarnases mahus tehinguid, mille juures hinnatase on stabiilselt vähesel määral kasvanud.

2017. aasta I poolaasta jooksul tehti Viljandi maakonnas elamutega kokku 121 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I poolaastaga kasvanud 25 tehingu võrra. Elamuturu aktiivsus kasvas käesoleval aastal just kevad-suvisel perioodil, mis tuleneb nii turu hooajalisusest kui asjaolust, et hulk potentsiaalseid korterituru kliente on hakanud siirduma hoopis elamuturule. Korterite hinnad on mõõdukalt kasvanud kuid samaaegselt on elamute hinnatase olnud aeglasema kasvukiirusega ning pakkumine on maakonnas tervikuna oluliselt laialdasem. Tehtud tehingute raames kujunes I poolaasta jooksul aritmeetiliseks keskmiseks 36 000 eurot ja mediaanhinnaks 22 000 eurot. Absoluutnumbrites on tehingute arv enam kasvanud maakonnakeskusest väljaspool, hinnakasvu ei ole sealjuures aga veel täheldada ei Viljandi linnas ega mujal maakonnas. Pakkumiste arv püsib endiselt võrdlemisi laialdane, kuid turuväärtusega hinnastatud ning ehituslikult kvaliteetseid pakkumisi on turul vähe. Hulgaliselt on pakkumisel müüjate poolt ülehinnatud ning kehva nii põhikonstruktsioonide kui siseviimistluse seisukorraga pakkumisi, millede müügiperioodid on madala likviidsuse juures osutunud juba äärmiselt pikaks.

2017. aasta II kvartalis tehti Viljandi maakonnas elamutega tervikuna kokku 76 tehingut. Võrreldes I kvartaliga tehti 31 tehingut rohkem ning võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 24 tehingut rohkem. Viljandi linnas tehti sealjuures 18 tehingut, mida oli 10 tehingu võrra enam kui eelmises kvartalis ning 4 tehingu võrra enam kui aasta aega tagasi. Võrreldes aastataguse ajaga kasvas tehinguaktiivsus kvartalisisesel perioodil ennekõike aprillis ja juunis. Tehingute arv kasvab enam maakonnakeskusest väljaspool, kus hinnatasemed on madalamad ning sarnaste omadustega pakkumisi on rohkem.

Elamuturg on aktiveerunud nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool, ennekõike on kasvanud huvi uusehitiste, renoveeritud ning heas seisukorras üksikelamute vastu. Võrreldes varasemate perioodidega on täheldada ostjate huvi kasvu ja sellest tulenevalt müügiperioodide lühenemist ka maapiirkondades paiknevate elamute osas. Enamjaolt on tehingute raames tegemist kehvemas seisukorras elamutega, mis on koheseks sissekolimiseks sobilikud kuid mille seisukord vajab perspektiivis oluliste lisakulutuste tegemist.

2017. aasta II kvartalis kujunes kogu maakonnas aritmeetiliseks keskmiseks elamu hinnaks 35 000 eurot ja mediaanhinnaks 21 000 eurot. Hinnatasemed on võrreldes nii möödunud kvartaliga kui aastataguse sama perioodiga jäänud sarnasele tasemele, viimase pooleteise aasta jooksul ei ole turul tervikuna täheldamisväärset hinnakasvu aset leidnud. Viljandi linnas kujunes II kvartali lõikes aga aritmeetiliseks keskmiseks 70 000 eurot ja mediaanhinnaks 58 000 eurot, mida oli mõlemal juhul ligemale 30% vähem kui I kvartalis. Võrreldes aastataguse ajaga oli Viljandi linnas aritmeetiline keskmine püsinud samal tasemel kuid mediaanhind langes ligemale 14%. Hinnalangust ei ole siiski turul tervikuna esinenud, Viljandi linnas tehakse lühiajaliste trendide kajastamiseks liialt vähe tehinguid.

Hoonestamata elamumaadega tehti Viljandi maakonnas 2016. aastal 73 tehingut, sellest 15 ehk 21% Viljandi linnas. Erinevalt elamutega tehtud tehingutest kasvas maakonnas hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv võrreldes 2015. aastaga koguni 62% võrra. 2017. aasta I poolaasta jooksul tehti kogu maakonnas 40 tehingut, sellest 10 tk Viljandi linnas. I poolaasta jooksul kujunes Viljandi maakonnas hoonestamata elamumaade mediaanhinnaks 2,81 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 5,63 €/m2. Sarnaselt elamuturu aktiivsuse kasvule on 2017. aasta kevad-suvisel perioodil kasvanud märgatavalt ka ostjaskonna huvi elamumaa kruntide vastu.

Hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv on püsinud sarnasel tasemel ning statistilised keskmised hinnatasemed ei ole kasvanud. 2016. aasta ja 2017. aasta I poolaasta põhjal jäi maksimaalseks tehinguhinnaks ainuüksi 28 000 eurot. Põhilised elanikkonna poolt enim väärtustatud elurajoonid paiknevad Viljandi linnas juba valdavalt täis ehitatud piirkondades, mistõttu uute elurajoonide planeerimine ning kruntide müük on siirdunud linna lähipiirkondade äärealadele, ennekõike Viljandi valda, kus keskmiseks mediaanhinnaks oli 2016. aastal 1,64 €/m2. Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise- ja sotsiaalse infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamise osas. Lähitulevikus on oodata Viljandi linna lähipiirkonnas pakkumiste arvu kasvamist varasema kinnisvarabuumi perioodi jooksul pooleli jäänud arendusprojektide arvelt.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

* 2017. aasta on toodud II kvartali seisuga.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal kasvas elanike arv nii Viljandi linnas kui maakonnas, tööturg on oluliselt paranenud

Erinevalt mitmetest teistest Eesti väikelinnadest on Viljandi linnas oluliste magistraalteede läbimise tõttu hulgaliselt tootmisettevõtteid. Majanduslike tingimuste paranedes on viimaste aastate jooksul asunud piirkonda mitmeid uusi ettevõtteid ning olemasolevad on ühtlasi asunud pidama laienemisplaane. Pidevalt lisanduvate töökohtade tõttu on kujunenud Viljandi linna üürikorterite osas võrdlemisi suur nõudlus, mille rahuldamiseks on mitmed kohalikud ettevõtjad asunud rajama üürimaju. Lisanduvate töökohtade trendi jätkumist on oodata ka lähitulevikus, millest tulenevalt võib Viljandi linna nii omandi- kui üüriturgu pidada pikemas perspektiivis üsnagi jätkusuutlikuks.

Piirkondlike ettevõtete tegevus on enamjaolt siiski koonudnud juba varasematel perioodidel püstitatud ehitistesse ja tööstusrajoonidesse, nii hoonestatud kui hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas ei ole erilist tehinguaktiivsuse kasvu täheldada. Hoonestatud tootmismaadega tehti lähiminevikus Viljandi maakonnas tehinguid kõige enam perioodil 2011-2015, kuid 2016. aastal tehti juba oluliselt vähem tehinguid. Hoonestatud ärimaadega tehtud tehingute arv ja mediaanhind 2016. aastal sealjuures siiski kasvas, jõudes sarnasele tasemele kui 2007. ja 2008. aastal. 2017. aasta I poolaasta jooksul tehti kogu maakonnas 10 hoonestatud tootmismaa ja 9 hoonestatud ärimaa tehingut, mida oli mõnevõrra vähem kui eelmisel aastal samal perioodil. Käesoleval aastal on tehtud üksikuid kallimaid tehinguid hoonestatud ärimaaga (maksimaalne tehinguhind 1 440 000 eurot), mis on tõstnud kogu maakonnas tehtud kinnisvaratehingute koguväärtust.

Hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas on tehinguaktiivsus kogu maakonnas tervikuna endiselt madal, viimaste aastate jooksul on piirkondlike tootmisettevõtete kolimise ja mõningase laienemise tulemusena kasvanud mõnevõrra hoonestamata tootmismaadega seotud tehingud. 2016. aastal tehti hoonestamata tootmismaadega maakonnas 6 tehingut, mille juures kujunes mediaanhinnaks 2,29 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 1,65 €/m2. 2017. aasta I poolaasta jooksul tehti 6 hoonestamata tootmismaa tehingut, mille juures mediaanhinnaks kujunes 5,89 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 18,32 €/m2. Vastavatest hinnatasemetest tulenevalt on ostjate poolt eelistatud pigem heas asukohas, kommunikatsioonidega varustatud ja võimalusel lähitulevikus ehitustegevuse alustamise võimalusega krundid. Valdav enamus tootmismaadest ostetakse Viljandi linnast väljaspool asuvatesse piirkondadesse, ligi pooled ärimaade tehingutest leiavad sealjuures aga aset maakonnakeskuses.

Prognoos

Suvise perioodi kulgedes on elukondliku kinnisvara turul oodata võrreldes möödunud kuudega mõningast tehinguaktiivsuse langust, mis tuleneb ennekõike kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest. Ostuaktiivsuse kasvu on oodata taas augusti teises pooles ning septembris. Nii elamu- kui korteriturul tehingute arvu ja hinna edasist kasvu jäävad pidurdama ennekõike kehv pakkumise struktuur ja kõrged pakkumishinnad. Kasvanud pakkumishindade taustal on pikenenud mitmete varade müügiperioodid ning pakkumiste arvu langus on statistiliselt vaadatuna jäänud seetõttu pidama. Turuväärtusega hinnastatud varade müügiperioodide pikenemist ei ole seni aga olnud täheldada, korterite müügiperioodid jäävad enamasti kuni 6 kuu ja elamute puhul kuni 12 kuu piiresse.

Demograafilistest teguritest tuleneva leibkondade arvu kasvu juures on sarnaselt teistele Eesti piirkondadele märgata nooremapoolsete inimeste laialdast osalemist omanditurul. Võrdlemisi kiirelt kasvanud korterihindade kuid kõrge majandusliku heaolu taustal on sagenenud noorte seas oma laenuvõimekuse ebaadekvaatne hindamine, mille juures on mitmeid tehinguid laenutaotlemisega seotud tingimuste tõttu ära jäämas. Kallinenud korterihindade kõrval on üksikelamute vastu huvi märgatavalt suurenenud, kuid pakkumise struktuur on võrdlemisi kehv ning sobilike pakkumiste hinnad ei ole ostjaskonnale vastuvõetavad. Passiivne ostuhuvi on ennekõike uusehitiste osas hinnaklassis 120 000 – 130 000 eurot, mida aga turul ei ole pakkuda. Madalamast hinnaklassist tulenevalt on kasvanud ostuhuvi maamajade vastu, kuid pesemisvõimaluse puudumise ja elamute kehva seisukorra tõttu ei ole mitmed kommertspangad nõus vastavate varade ostu finantseerima.

Lähitulevikus on korteriturul oodata üksikute arendusprojektide lisandumist, seda nii üürikorteriteks kui müügiks ehitamise eesmärgil. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite osas püsib endiselt kõrge. Üüriturul on käesoleval ajal märgata üsna laialdast pakkumist, mis on loomas survet hinnalanguseks ennekõike pindalalt väiksemate kuid funktsionaalsete korterite osas. Üürikorterite tootlus on seni võrreldes teiste Eesti väikelinnadega olnud Viljandis mõnevõrra kõrgem, mistõttu osalist üürihindade langust võiks pidada vastuvõetavaks. Jätkuvalt on üüriturul nõudluse püsimist oodata tootmisettevõtete lubadustest luua hulgaliselt uusi töökohti, mis tasakaalustab tänases turusituatsioonis üüriturult omanditurule siirdujate poolse üürikorterite nõudluse vähenemist.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Domus Kinnisvara turuülevaade 06-2017: korterite keskmine hind on Kuressaares väga muutlik

17.07.2017 Domus Kinnisvara

Juunikuu erilisi üllatusi ning ootamatusi kinnisvaramaastikul ei pakkunud. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati juunis Eestis kokku 4366 ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 266 miljonit eurot. Tehingute arv langes maiga võrreldes 16% ning võrreldes eelmise aasta juuniga tõusis 7%. Käesoleva aasta juunikuu tehingute maht oli viimase 12 kuu keskmisest 5% kõrgem.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta juunis 1778 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli ca 159 miljonit eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 13% ja tehingute koguväärtus 14%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 8% ja tehingute koguväärtus 6%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinna linnas teostati juunis ca 26% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 24%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistsid sellel kuul silma Sinimäe 16, Kuklase 16//18, Astangu 19 ja Pirita tee 26b arendused, kus kokku teostati 76 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 1818 €/m².

Tartu maakonnas teostati juunis 424 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 32 miljonit eurot. Maiga võrreldes langes tehingute arv 30%, kuid koguväärtus tõusis 19%. Tartu maakonna tehingute arvu languse taga oli asjaolu, et mais teostati mitmeid komplekstehinguid hoonestamata elamumaadega, mis viis tehingute arvu üles. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute aktiivsus 18% ja tehingute koguväärtus 22%.

Allikas:
Maa-ameti tehingute andmebaas

Tartu korterite keskmine ruutmeetrihind ei näita languse märke ning kerkis taas üle 1300 €/m2. Tartu linnas teostati juunis ca 16% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 6%.

Juuni oli elamutehingute poolsest väga aktiivne, maakonnas kokku müüdi 75 hoonestatud elamumaad. Maakonnas oli tehinguid rohkem Ülenurme ja Tartu vallas.

Pärnu maakonnas teostati juunis 282 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 11 miljonit eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 27% ning tehingute koguväärtus 30%. Mais oli väga aktiivne korterite, elamute ja hoonestamata maatulundusmaade turg, see kuu jäi nendes segmentides tehingute arv tagasihoidlikumaks. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 3% ja koguväärtus 13%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta juunis 148 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 6 miljonit eurot. Võrreldes maiga langes tehingute arv 9%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 33%. Tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa kahe hoonestatud ärimaa tehingud Viljandi vallas, mille koguväärtus moodustas ligi 40% terves maakonnas tehtud tehingute koguväärtusest. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 10% ning koguväärtus 114%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta juunis 197 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 4 miljonit eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 1% ja tehingute koguväärtus 14%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 22% ja koguväärtus 7%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Kuna Kuressaares teostatakse korterite müügitehinguid üsna vähe, siis on sealne keskmine hind hüplik. Mais oli keskmine hind 754 €/m², mis tõusis juunikuus tasemele 890 €/m2. Juunis müüdud korteritest oli 40%-l ruutmeetrihind üle 1000 euro, mis kergitas keskmise hinna eelnevast kuust 18% kõrgemaks.

Ida-Viru maakonnas teostati juunis 356 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 25 miljonit eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 7%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 269%. Tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa Narvas asuva Prisma kinnistu müük, mille EfTEN Kinnisvarafond müüs Prantsuse varavalitsemise ettevõttele Corum. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 37% ja koguväärtus 425%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Elu korteriühistus: Parkimise korraldus ja maamaksuseadus

17.07.2017 Kätri Sarapuu

Meie majas on juriidiline isik advokaadibüroo. Neil on mitteeluruum 390,5m², majas kokku 1875,2m². Parkimiskohti 8, korteriomanikel 12 autot.

Küsimused:

Kas advokaadibürool on parkimise osas samad õigused kui korteriomanikel?
Kuna meil on 15% majast juriidiline isik, peavad elanikud maksma maamaksu. Räägiti, et 2015 aastast vastav otsus muudetakse, kas on selle kohta mingit infot?

Vastus: Parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. See ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena, mis eeldab häälteenamuse alusel tehtud otsust. Parkimiskohtade kindlaksmääramise kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus.

Seega vastavalt eeltoodule, leian, et advokaadibürool on parkimise osas samad õigused kui korteriomanikel, kui advokaadibüroo on korteriomandi omanik. Parkimiskohtade küsimuse lahendamiseks on vajalik kõikide korteriomanike kokkulepe.

Võrdlevaid redaktsioone maamaksuseaduse kohta saate vaadata siit:https://www.riigiteataja.ee/redaktsioonide_vordlus.html?grupiId=161873&vasakAktId=107062013006&paremAktId=104072014015. Muudatused maamaksuseaduses on järgmised: muudatused puudutavad maamaksu infosüsteemi korraldust, ühtlasi muudeti avalikus kasutuses oleva maa maksuvabastuse sätete sõnastust. Muudatused jõustuvad osaliselt 01.01.2015 ja osaliselt 01.01.2017.

Maa omanikud, kellele kuuluva maa sihtotstarve on osaliselt elamumaa ja osaliselt ärimaa, omavad kaasomandina nii elamise otstarbeks ette nähtud maad kui ka ärilisel eesmärgil kasutatavat maad. Tulenevalt korteriomandiseadusestning asjaõigusseaduse kaasomandi valdamist, kasutamist ja käsutamist reguleerivatest sätetest, peab isik maksma vastavalt temale kuuluva osa suurusele kaasomandil lasuvaid makse ning maamaksuseadusest tulenevalt maamaksu proportsionaalselt korteriomandi suurusega nii elamumaa kui ka ärimaa eest.

Kui elamumaalt on korteriomanik maamaksu tasumisest vabastatud, siis temale kaasomanikuna kuuluva ärimaa osa eest tuleb korteriomanikul tasuda ka edaspidi maamaksu proportsionaalselt korteriomandi suurusega ).

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Keskmine Tallinna korter teenib omanikule üle 500 euro kuus

17.07.2017 Christian Ayrer

Tulu, mida keskmine Tallinna korter pelgalt kinnisvara kallinemisega omanikule teenib, ületas esimese poolaasta lõpuks 500 euro piiri, näitab Center Kinnisvara korterituru ülevaade.

Tallinna keskmise (st 51,8 m2 suuruse) korteri turuväärtus kasvas 87 708 euroni. Seda on 6013 eurot rohkem kui mullu samal ajal, ehk viimase 12 kuu jooksul on selline korter kallinenud keskmiselt 501 euro võrra kuus.

“Majanduskasvu hoogustumine ja inimeste kindlustunde paranemine hoiavad hinnatõusul parajat tuld all,” tunnistas Center Kinnisvara juhataja Christian Ayrer. “Me ei julge kellelegi soovitada spekuleerimiseks korterite ostmist, sest pankadel on piisavalt hästi meeles eelmise mulli õppetunnid ja uuel buumil nad tekkida ei lase. Kuid Tallinnas korteri omamine on praegu tulus tõesti.”

Juunikuus vahetas Tallinna korteriturul omanikku 745 korterit ja 69,2 miljonit eurot, keskmine ruutmeetrihind ulatus neis tehinguis 1693 euroni. Juuni korteritehingute keskmine väärtus ulatus 92 820 euroni.

Enim tehinguid tehti taas Lasnamäel, seal vahetas juunis omanikku 169 korterit ja 12,2 miljonit eurot.

Center Kinnisvara koostab iga kuu esimeses pooles Tallinna korterituru kuuülevaate. Ülevaate algandmed pärinevad maa-ameti andmebaasist.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Arco Vara: Eesti korterituru juuni 2017 lühiülevaade

17.07.2017 Mihkel Eliste

Juunis jätkus Eesti korterituru kui terviku kasvu aeglustumine

Juuni kuus tehti Eestis 1 776 eluruumidega seotud korteritehingut. Võrreldes mai kuuga tehti 182 tehingut vähem ehk tehinguaktiivsus vähenes 9,3% võrra. Võrreldes möödunud aasta juuniga kasvas aga tehingute arv 97 tehingu ehk 5,8% võrra. Kui mai kuus kasvas absoluutnumbrites nii Harjumaal kui mujal Eestis ilma Harjumaata tehinguaktiivsus juba sarnases tempos, siis juuni kuus oli korteriturg mujal Eestis mõnevõrra aktiivsem. Jätkunud on sarnaselt möödunud kuudele Eesti korterituru aktiveerumine väljaspool Tallinnat ja Tartut ning nende linnade lähipiirkondi.

Juunis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1 172 €/m2. Võrreldes mai kuuga kasvas ruutmeetrihind 0,8%. Võrreldes eelmise aasta juuni kuuga kasvas hinnatase 1,0% võrra. Tulenevalt olukorrast, kus mujal Eestis aktiivsus kasvab ning Tallinnas ja Tartus pidurdub, ei ole Eesti terviklik keskmine hinnatase tehinguaktiivsuse kasvuga samas tempos kasvanud. Eestis ilma Tallinnata kujunes juuni kuus mediaankeskmiseks ruutmeetrihinnaks 516 €, mida oli 7,5% vähem kui 2016. aasta samas kuus. Aeglasem hinnakasv tuleneb olukorrast, kus korterituru aktiivsus on kasvanud ka Eesti mõistes mahajäänumates piirkondades, kus hinnatase on madalam (nt Ida-Virumaal). Lähikuudel jätkub statistiliselt aeglase hinnakasvu esinemine, sest nii suuremate kui väiksemate keskuste turuaktiivsus püsib sarnasel tasemel.

Väljaspool Tallinnat ja Tartut jääb hinnakasvu soodustama ennekõike vähene pakkumiste arv ja kehv pakkumise struktuur. Kvaliteetse siseviimistlusega ning heas seisukorras korterelamutes paiknevaid elamispindu napib, mistõttu ostjaskonna poolt enimeelistatud paneelelamupiirkondade korterite osas jätkub nii Pärnus, Viljandis kui Rakveres vähemalt mõõdukas hinnakasv. Tehinguaktiivsuse kasvu tagasihoidev pakkumiste vähene maht on väikelinnades soodustamas üürituru laiapõhjalisemat kasvu ning on ühtlasi hoidmas omanditurul nõudlust stabiilsel tasemel pikemaks ajaks. Erinevalt mitmetest teistest Eestis tegutsevatest kinnisvarabüroodest näeb Arco Vara lähitulevikus arendustegevuseks potentsiaali ka Tallinnast ja Tartust väljaspool. Nii Viljandis kui Rakveres on kohalike juurtega arendajate poolt lõpetamisel kunagised lõpule viimata arendusprojektid, mille järgselt on tõenäoliselt oodata täiesti uute projektide algatamist.

Elukondliku kinnisvara turg on muutunud müüjakesksemaks

Suuremates Eesti keskustes on viimaste aastate vältel kasvanud tehinguaktiivsuse taustal pakkumiste arv pidevalt vähenenud, seda ennekõike korteriturul Tallinnast ja Tartust väljaspool. Pakkumiste arvu langus on soodustanud pakkumise struktuuri halvenemist, mistõttu ostjaskonna kriteeriumitele vastavaid sobilikke pakkumisi on pakkumisel aina vähem. Turul valitsev olukord on loonud keskkonna, kus nõutuimate ning ühtlasi likviidseimate varade müügiperioodid on olulisel määral lühenenud. Tehinguaktiivsus kui ka hinnataseme kasv on jätkunud, mille juures aga inimesed ei näe enam põhjust, miks oma vara müümiseks maakleri poole pöörduda. Eraisikud lähtuvad kuulutuste ülespanekul aga turul valitsevatest pakkumishindadest, mis on mitmetel juhtudel juba niigi turuväärtust olulisel määral ületavad.

Pakkumiste arvu langus on asunud pidurduma ka piirkondades, kus uusarendusi turule ei suunata. Seda peamiselt seetõttu, et oma vara iseseisvalt müüvad inimesed on pakkumishinnad määranud niivõrd kõrgeks, et varade müügiperioodid on asunud pikenema. Tulenevalt olukorrast, kus sobilikke pakkumisi on vähe ning nõudlus tungivalt suur, peavad ostjad kiirelt tegutsema. Väikelinnades on ka kinnisvara hindamise järgset turuväärtust mõne tuhande euro võrra ületavate pakkumiste osas märgata kõigest mõnepäevaseid müügiperioode või pikaajalisi tasulisi broneeringuid, mille juures ostjateks on juba varasemalt mõnest objektist ilma jäänud inimesed. Sagenema on hakanud ostjate enda laenu- ja ostuvõimekuse ebaadekvaatne hindamine. Viivises olevate eluasemelaenude osakaal ega maksehäired ei ole kasvanud, kuid nooremate leibkondade osas on aina enam märgata omafinantseeringu mõningast puudujääki või muude liisingu- ja laenukohustuste kõrget taset, mis ei võimalda eluasemelaenu taotleda. Kohati tarbijaskonna laenuvõimekuse piirini jõudmas hinnad on asunud edasist hinna- kui ka tehinguaktiivsuse kasvu pidurdama, kuid hinnalanguseks ei ole siiski põhjust.

Korterituru aktiveerumisele on järgnenud laiapõhjaline elamuturu kasv

Käesoleva aasta II kvartal tõi tugeva kasvu ennekõike elamuturu tehingute arvus. Teisele kvartalile on iga-aastaselt iseloomulik kogu elukondliku kinnisvaraturu hooajaline aktiveerumine, millega kaasneb tehinguaktiivsuse kasv nii korteri- kui elamuturul. Tänavu II kvartalis tehti Eestis elamutega 1 508 tehingut, sealjuures 492 tehingut Harjumaal, 176 tehingut Tartumaal ning 138 tehingut Pärnumaal. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas tehingute arv 12% võrra, Harjumaal 13%, Tartumaal 24% ja Pärnumaal 18%. Tehinguid tehti võrreldes varasemate perioodidega rohkem ennekõike alaliseks elamiseks mõeldud hoonetega. Suvilatega tehtud tehingute maht püsis võrreldes eelmise aastaga samal tasemel, kuid suvilate pakkumiste arvu vähenemise taustal on tehingute hinnad olulisel määral kasvanud (+15%).

Eesti elamuturul tervikuna kujunes tehtud tehingute raames mediaanhinnaks 39 900 eurot, mida oli samuti 12% enam kui möödunud aastal. Elamuturul on hinnakasv püsinud oluliselt kiirem ainuüksi Tallinnas ja Tartus ning nende piirkondade lähiümbruses. Muudes Eesti piirkondades on turul pakkumisel hulgaliselt nõukogude aegsel perioodil ehitatud elamuid, millede ehitustehniline seisukord on tänaseks ajaks juba võrdlemisi kehv ning sellest tulenevalt ostjaskonna ostuhuvi madalam. Enim eelistatakse valdavalt kivikonstruktsioonis optimaalse suletud netopinnaga (~150 m2) lokaalse keskküttega elamuid, mille osas on värskendatud nii põhikonstruktsioonide kui siseviimistluse seisukorda. Hinnatasemete maakondlikku kui ka terve Eesti elamuturu hinnataseme kasvu pidurdab aga elamuturu laiapõhjaline kasv, mis tuleneb tehinguaktiivsuse kasvust erinevate hinnatasemetega piirkondades.

Elamuturul on ostjateks valdavalt nooremapoolsed tarbijad ning müüjateks vanem elanikkond. Noored on siirdumas korteriturult elamuturule ning vanemad inimesed vastupidi. Ostuhuvilised on enamasti üle 30-aastased inimesed, kes plaanivad soetada oma elu teist või ka juba kolmandat eluaset. Kunagise kinnisvaraturu buumi ajal soetatud korterid on oma hinnalt jõudnud tänaseks ajaks nii Tartu kui Tallinna erinevates piirkondades tagasi sarnasesse suurusjärku. Vahepealsel perioodil kogutud säästud ning osaliselt tasutud laen võimaldab ilma suuremate väljaminekuteta müüja oma korter ning osta uue laenuga asemele ridaelamu boks või üksikelamu. Ühtlasi on korterite hinnad kasvanud niivõrd palju, et elamuturu aeglasema hinnakasvu tõttu näevad paljud noored, et vähese hinnaerinevuse tõttu on neil vastavalt võimalusele juba sobilikum osta elamu.

Majanduskriisi tulemusena lahkus hulk inimesi Eesti väiksematest piirkondadest suurematesse keskustesse, eesotsas Harjumaale ning Tallinnasse. Viimase kahe aasta vältel on sagenema hakanud inimeste Tallinnast tagasi kolimine või kunagisse kodukohta ajutise eluaseme soetamine. Tagasikolijaid on märgata ennekõike elujõulisemates keskustes nagu Tartu ja Pärnu, kuid erinevas vanuses inimesi on tagasi tulemas ka Rakveresse ja Viljandisse. Majanduskeskkonna paranemisel tekkinud tagasiränne on siiski jäänud stabiilseks ning pidevalt kasvavat elanikkonna kodukohta pöördumist ei ole märgata.

Ostjaskonna kogunenud säästude taustal on märgata ka puhkeotstarbelistel eesmärkidel kinnisvara soetamist. Peamiselt Tallinnast pärit ostjad on erinevates hajaasustusega piirkondades huvi tundmas ennekõike kunagiste maamajade vastu. Objektide müügiperioodid on aga tihti võrdlemisi pikad, sest müügis olevate varade osas võib tihti esineda hoone vanuse tõttu varjatud puudusi või on kunagise omaniku järgse surma tõttu veel lahendamata pärimisega seotud toimingud. Lisaks, maamajades puudub enamjaolt pesemisvõimalus ning hoonete ehitustehniline seisukord on võrdlemisi kehv, mistõttu pangalaenuga selliste varade soetamine on oluliselt raskendatud. Pesemisvõimaluseta elamute osas ei ole enamasti võimalik laenu taotleda ning isegi tõsise ostuhuvilise korral jäävad sageli tehingud ära, mistõttu ei ole maamajade osas märkimisväärselt kasvanud ei tehinguaktiivsus ega hinnatase.

Väikelinnades eelistatakse rekonstrueeritud korterelamuid

Väikelinnades on üle-Eestiliselt muutunud nõutuimaks kaubaks hea või väga hea siseviimistluse seisukorraga 2-toalised korterid, mille juures enimeelistatud on nende paiknemine rekonstrueeritud korterelamutes. Varasem vähene rekonstrueeritud korterelamute arv on hakanud kiirelt kasvama ning rekonstueerimise läbiviimisest tingitud korteri turuväärtuse kasv on hakanud aeglustuma. Piirkondades, kus värskendatud korterelamuid on vähe, kasvab rekonstrueerimise tulemusena korteri turuväärtus kuni kümne protsendi jagu. Rekonstrueeritud korterelamute arvu kasvades ning pakkumisel olevate rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite pakkumiste arvu kasvades on aga ehitustööde läbiviimisel saavutatav sünergia väiksem ning turuväärtuse kasv vähenemas.

Rekonstrueeritud korterelamuid on esile kerkimas ennekõike Rakvere linnas, millest on lähitulevikus suure tõenäosusega saamas enim rekonstrueeritud korterelamutega piirkond. KredExi korterelamu rekonstrueerimistoetuste koguarv on kasvanud nõudluse taustal kiirelt suurenenud, mistõttu tuleks rekonstrueerimisplaaniga korteriühistutel asuda toimingutega võrdlemisi kiirelt tegelema. 2015. aastal esitati ühes kuus keskmiselt 4 taotlust, 2016. aastal 13 ning 2017. aastal I poolaasta seisuga juba keskmiselt 20 taotlust kuus. Taotlejate hulgas on ühtlasi kasvanud terviklahenduse läbiviijate hulk, mistõttu on keskmine toetuse summa kasvanud 2017. aasta I poolaasta seisuga võrreldes 2016. aastaga ligikaudu 32%. KredExi hinnangul on rekonstrueerimise toetusmeetme rahalised vahendid ammendumas juba käesoleva aasta lõpuks.

Lisaks, Eesti ehitusturg on tänasel hetkel aina enam sarnanemas kümnenditaguse perioodiga, kus on pikenenud teatud ehitusmaterjalide tarneaeg ning on pikenenud järjekorrad ehitustöödega alustamiseks. Väikelinnade ehitusturule on asunud sisenema ka teistest piirkondadest pärit ettevõtteid, sest kohalik ehitusturg ei ole jõudnud nõudlusega sammu pidada. Korteriühistutele esitatud tööde läbiviimise pakkumishinnad on muutunud aina erinevamaks, sest edukamatel ettevõtetel on piisavalt muid töid ning uusi fassaaditöid võetakse ainult tingimusel, kui potentsiaalne kasum on piisavalt suur. KredExi hinnangul on ennekõike keskustest eemal asuvate korteriühistute puhul märgata kõrge ehitushinna tõttu raskusi pangast finantseeringu saamisel.

Ida-Virumaal on korterelamute rekonstrueerimise trend jätkuvalt madal, sest piirkondlik keskkütte hind on võrreldes muu Eestiga oluliselt madalam ning tööde läbiviimisel ei nähta tihti mõtet. Lisaks, Ida-Virumaal takistab paljude korteriühistute osas rekonstrueerimisvõimalusi probleemne elanikkond, mida iseloomustab ennekõike suur võlglaste arv. Alates 2015. aastast on KredExi andmeil esitatud Ida-Virumaalt ainult üks rekonstrueerimise toetuse taotlus, seda Jõhvi linnast. Teistes Eesti piirkondades jääb rekonstrueerimise läbiviimisel takistuseks peamiselt korterelamu elanikkonna poolne vastumeelsus. Viimase osas on rekonstrueerimise vastu hääletamas ennekõike vanem elanikkond, kellele ei suudeta adekvaatselt selgeks teha rekonstrueerimise põhimõtet ning sellest tulenevat pikaajalist kasu.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Nordecon ehitab Tallinna ringtee alguses 2,25 kilomeetrise lõigu 2+2 ristlõikega maanteeks

14.07.2017 Tõnu Toompark

AS Nordecon ja Maanteeamet sõlmisid lepingu Tallinna ringteel kilomeetritel 0,6–2,8 teelõigu rekonstrueerimiseks. Lepingu raames ehitatakse 2+2 ristlõikega maantee, rajatakse Väo raudteeviadukt ning Veneküla tunnel. Tööde maksumus on koos käibemaksuga rohkem kui 13,7 miljoni eurot.

„Tallinna ringtee ehk riigitee nr 11 ümberehitamine jätkub ka sellel ehitushooajal – Nordecon asub rekonstrueerima Tallinna ringtee päris algust: kilomeetreid 0,6–2,8. Praegusest III klassi maanteest saab peale tööd edukat teostamist I klassi maantee,“ ütles Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Tallinna ringtee olulisusest saavad aru kõik, kes sellel liiklevad – rekonstrueerimisega peab saavutama eelkõige liikluse vähenemise linnas ja ümbritsevates asulates sees, parema läbilaskvuse ning muidugi ka transiidi kiirenemise. Tallinna ringtee kuulub ka üleeuroopalisse TENT-T ehk Trans European Network–Transport võrgustikku, mille üks eesmärkidest on juba olemasolevad teed ja trassid muuta lihtsasti kasutatavaks ja tõhusaks.“

Lepingu käigus rekonstrueeritakse 2,25 km Tallinna ringteed: ehitatakse ümber 2+2 ristlõikega maanteeks, olemasoleva Väo raudteeviadukti asemele rajataksekaks uut teineteisest sõltumatut viadukti pikkusega ca 100m, põhitee alla rajatakse Veneküla tunnel ja koos tunneliga ca 300 m kergliiklusteid. Kokku paigaldatakse ca 83 000 m2 ulatuses uut asfaltkatet.

Ehitustööd valmivad 2018. aasta lõpus.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2016. aasta konsolideeritud müügitulu oli 183 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 720 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Pindi Kinnisvara: tehingute arv langes taas

14.07.2017 Tõnu Toompark

17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis juunis 0,5% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1278 eurot ruutmeetri kohta. Mais oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1271 €/m².

Kui 2017. aasta mais tehti indeksilinnades 1314 korteriomandi tehingut, siis juunis langes tehingute arv 1246-le. Võrdluseks- 2016. aasta juunis tehti indeksilinnades 1169 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 10 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümneaastase ajaloo.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

2017. aasta mais kasvas nii kaupade kui ka teenuste eksport

14.07.2017 Sünne Korasteljov

Kiirhinnangu põhjal oli Eesti maksebilansi jooksevkonto 2017. aasta mais 42 miljoni euroga plussis. Kaupade ja teenuste konto ülejääk oli 76 miljonit eurot, mida oli 7 miljoni euro võrra rohkem kui aasta tagasi.

Kaubaeksport kasvas 12% ja import 10%, mistõttu kaupade konto puudujääk vähenes aasta võrdluses 13 miljoni euro võrra ja ulatus 85 miljoni euroni. Teenuste konto ülejääk oli 161 miljonit eurot, 5 miljoni euro võrra väiksem kui aasta varem. Teenuste eksport kasvas 5%, import 10%. Esmase ja teisese tulu konto netoväljavool kokku suurenes 14 miljoni euro võrra ja oli 34 miljonit eurot.

Jooksev- ja kapitalikonto kokku oli 21 miljoni euro suuruses ülejäägis. See tähendab, et Eesti majandus oli muu maailma suhtes jätkuvalt netolaenuandja ehk riigi majandussektorid paigutasid välismaale rohkem finantsvarasid, kui sealt kaasasid.

Kui kvartali maksebilanss koostatakse esindusliku kombineeritud algallikate süsteemi põhjal (sh äriühingute küsitlused), siis kuu maksebilanss koostatakse märksa väiksema andmebaasi alusel. Kuigi aruandekuu kohta kasutatakse võimalikult palju olemasolevat teavet (rahvusvaheliste maksete aruanded ja administratiivsed andmeallikad), on hinnangute osa suur. Kuu maksebilanssi nimetatakse seetõttu kiirhinnanguks. Pärast kvartali maksebilansi koostamist korrigeeritakse ka kuu maksebilanssi.

Eesti Pank avaldab maksebilansi kiirhinnangu kord kuus üle-eelmise kuu kohta. 2017. aasta teise kvartali maksebilansi avaldab Eesti Pank 7. septembril 2017.

Statistikateade antakse välja koos Eesti Panga statistikaandmete avaldamisega. Teade on majanduspoliitilistest avaldustest sõltumatu ja esitatakse nendest eraldi.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Arco Vara: Tallinna korterituru tehinguaktiivsuse kasv jäi II kvartalis pidama

14.07.2017 Mihkel Eliste

Tallinna linnas tehti juuni kuus 745 korteritehingut. Võrreldes mai kuuga langes tehingute arv 104 korteri ehk 12% võrra. Aastataguse ajaga võrreldes kasvas tehinguaktiivsus 3,9% ehk 28 korteritehingu võrra. Laialdane uusarenduste valmimine ning uute korterite müük on võrreldes eelneva aastaga püsinud sarnasel tasemel, mistõttu ei ole erinevalt kevadisest ajast enam olnud järske muutusi nii tehinguaktiivsuses kui hinnakasvus.

Ühtlasi on asunud ostjaskonna huvi tüüpkorterite vastu aeglaselt vähenema, mis peegeldub vastavate korterite tehinguaktiivsuse kasvu puudumises. Lähitulevikus on siiski jätkuvalt valmimas uusi korterelamuid, milledes uute korteritega tehtavate tehingute taustal võib ajutiselt nii tehingute koguväärtus kui keskmine hinnatase keskmisest kiiremini kasvada. Turul tervikuna on aga korterelamute ehitusaastast tulenevalt märgata struktuurset hinnakasvu enamajaolt 4-6% vahemikus.

Juuni kuus tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Tallinnas 1 598 €/m2. Võrreldes mai kuuga leidis aset 1,4%line hinnalangus kuid võrreldes aastataguse ajaga kasvas hinnatase siiski 5,1%. Võrreldes aastataguse ajaga kasvas juuni kuus hinnatase Nõmmel (+18%), Põhja-Tallinnas (+16%), Lasnamäel (+7,6%), Haaberstis, Mustamäel, Kesklinnas ja Pirital kasvas hinnatase 5-6% vahemikus. Mõneprotsendiline langus võrreldes aastataguse ajaga esines ainuüksi Kristiine linnaosas. Kõrge tehinguaktiivsus on püsinud ennekõike suurimates magalapiirkondades (Lasnamäe, Mustamäe) ning linnaosades, kus on püstitatud hulgaliselt uusehitisi (Kesklinn, Põhja-Tallinn).

2017. aasta II kvartalis tehti Tallinna linnas 2 294 korteritehingut. Tehinguid tehti 32 tk rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mis moodustab tehinguaktiivsuse kasvuks 1,4%. Võrreldes 2015. aasta II kvartaliga tehti tänavu II kvartalis 4 tehingut rohkem. Teisisõnu, tuginevalt II kvartali andmetele on tehinguaktiivsuse edasine märkimisväärne kasv Tallinna linnas pidurdunud. II kvartalis kujunes kõikide korteritehingute raames tehingute koguväärtuseks 215 miljonit eurot, mida oli 5,5% rohkem kui aasta tagasi. Mediaanhinnaks kujunes kogu kvartali lõikes 1 608 €/m2, mis oli võrreldes aastataguse ajaga kasvanud 6,1%. Nii hinnakasvu kui tehingute koguväärtuse kasvu on vedanud ennekõike uute korteritega tehtud tehingute maht. Uute korteritega tehtud tehingute osakaal moodustab kogu tehingute arvust juba pikemat aega pea kolmandiku, kuid uute korterite hinnad on järjepidevalt kasvanud.

Arco Vara: Tartu korteriturg ei ole juba pikemat aega uusi tippe seadnud

14.07.2017 Mihkel Eliste

Tartu linnas tehti juuni kuus 141 korteritehingut. Võrreldes mai kuuga tehti 1 tehing vähem ning võrreldes eelmise aasta juuni kuuga aga koguni 32 tehingut vähem (-19%). Juunis tehtud tehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes sealjuures 1 239 €/m2. Hinnatase oli võrreldes mai kuuga kasvanud 3,7% kuid võrreldes 2016. aasta juuniga langenud 4,9% võrra.

Eelmise aasta teisest kvartalist alates ei ole mediaanhind kuigi palju muutunud, tehinguaktiivsus on pigem alaneva trendiga ning turg on muutunud võrdlemisi stabiilseks. Nõudlus üüriturult omanditurule siirduvate ostjate ning eraldi leibkondi moodustavate noorte osas on järkjärguliselt ühtlustunud. Lähitulevikus jäävad nii perioodilist tehinguaktiivsust kui hinnataseme muutusi enim mõjutama valmivad arendusprojektid.

Suvise perioodi kulgedes rahuneb korraks nii Tartu kinnisvaraturg kui üldine kohalik eluolu, sest tudengid on valdavas osas ajutiselt lahkumas. Võrreldes varasemate aastatega on sagenema hakanud üürikorterite varasem otsimine, sest tudengid kardavad sügise tulekul viimasele hetkele jäetud otsuste langetamisel parimatest pakkumistest ilma jääda.

Üürituru laiapõhjalisemat kasvu on oodata siiski ennekõike suve keskpaigu möödudes, kui enamikest ülikoolidest on sissesaamisega seotud vastused edastatud. Lastevanemate säästude ajapikku kasvades on sagenema hakanud trend, kus vanemad on oma ülikooli minevatele lastele aastateks kortereid ostmas. Lapsele eluaseme ostmisel kasutatakse võrdlemisi kõrget omafinantseeringu taset, kuid endiselt püsib vajadus laenuraha kaasamiseks täiendava laenukohustuse võtmise läbi.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Pindi Kinnisvara: Kaubanduskeskuste nõrgaks kohaks on toitlustusärid

14.07.2017 Tõnu Toompark

Kaubanduskeskuste probleemiks ei ole mitte nende rohkus ega ka näiline sarnasus, vaid kohati liiga suur keskendumine toitlustusärile, kirjutab Pindi Kinnisvara ärikinnisvara maakler Antti Undrits.

„Eesti suuremad kaubanduskeskused on küllalt sarnased ja sellest tulenevalt puuduvad tõsised konkurentsieelised teiste ees, kuid riskifaktoriks pole mitte ühesugused kinga- ega riidepoed, vaid liiga suured pinnad, mis on antud toitlustajatele opereerimiseks,“ rääkis Undrits.

„Ühel päeval saab tarbimispidu niikuinii läbi. Ja kui see juhtub, siis ühe esimese asjana säästavad kodumajapidamised väljas söömise kuludelt. See tähendab omakorda, et kaubanduskeskuste omanikud peavad olema valmis operatiivselt oma kontseptsiooni korrigeerima ning suurtele aladele leidma uue suunaga üürnikud, et nende endi rahavood kannatada ei saaks. Lihtsam on muidugi eos valida toitlustajad, kes on ennast juba tõestanud ning on jätkusuutlikud ka käivete vähenemise korral,“ selgitas Undrits.

16/10/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises”

14.07.2017 Margot Toompark

Koolitus “Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises peale uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist 2018. aastal” toimub 16/10/2017 Tallinnas. Koolituse eesmärk on anda osalejatele ülevaade kõigist olulistest muudatustest, mis leiavad aset korterelamutes peale 2018. aastal kehima hakkavat uut korteriomandi- ja korteriühistuseadust.

Koolitus „Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises“ on suunatud:

korteriühistu juhatuse liikmetele ja haldajatele, kes tegelevad igapäevaselt korteriühistu juhtimisega;
korteriühistu revisjonikomisjoni liikmetele, kelle ülesandeks on kontrollida korteriühistu juhatuse tööd;
kõigile eraisikutele, kes elavad või omavad korterit kortermajas ja soovivad teada oma õigusi ja kohustusi;
kõigile, kes tunnevad huvi uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse vastu.

Koolitus annab Sulle:

hea ülevaate muudatustest, mis kaasnevad uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamisega;
juhised muuta korteriühistu asjaajamist vastavalt uutele kehtima hakkavatele nõuetele;
võimaluse saada teadmisi korteriomanike õigustest ja kohustustest;
ülevaate uutest kehtima hakkavatest nõuetest korteriühistu raamatupidamisele;
praktilisi nõuandeid korteriühistu juhtimiseks ja muudatuste elluviimiseks.

“Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises” toimub 16/10/2017 kell 10.00-17.15 Tallinna kesklinnas. Lektorid on Raid & Ko OÜ jurist Evi Hindpere ja KÜ Arvepidamise OÜ juhatuse liige Pille Kaarlõp.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Pindi Kinnisvara: Uusarenduste pakkumiste arv hüppas järsult

13.07.2017 Tõnu Toompark

Juunis lisandus Harjumaa uute korterite turule üle 300 pakkumise, kõikide uute korterite pakkumiste arv tõusis sellest tuleneval üle 2100 ühiku.

„Ehkki turule lisandus 6 uut arendusprojekti, siis järsu pakkumiste arvu kasvu taga oli tegelikult vaid kaks ülisuurt arendust, Vega Lasnamäel ja Mariino Residentsid Pirital, kus paisati avalikku müüki kogu arenduse maht korraga, vastavalt üle 200 ja 100 ühiku,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Uusarenduste turg on jätkuvalt noortele peredele ülimalt atraktiivne ja eelkõige projektide algfaasis on uute ja vanade korterite hinnavahe piisavalt väike, et meelitada ostjaid järelturult uute pindade kasuks valima,“ selgitas Sooman.