Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada
 

Domus Kinnisvara turuülevaade 07-2017: ootuspäraselt rahulik kuu kinnisvaraturul

17.08.2017

Domus KinnisvaraJuuli möödus kinnisvaramaastikul ootuspäraselt, suuri üllatusi endaga kaasa ei toonud. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati juulis Eestis kokku 4133 ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 245 miljonit eurot. Tehingute arv langes juuniga võrreldes 6% ning võrreldes eelmise aasta juuliga tõusis 10%. Käesoleva aasta juulikuu tehingute maht oli viimase 12 kuu keskmisest 1% madalam.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta juulis 1768 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli ca 172 miljonit eurot. Võrreldes juuniga langes tehinguaktiivsus 1%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 8%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 8% ja tehingute koguväärtus 5%.

Tallinn-JUULI-2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinna linnas teostati juulis ca 23% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 27%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistsid sellel kuul silma Kadaka pst 146, Kuklase tn 16/18 ja Pööruse tn 18 arendused, kus kokku teostati 80 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 1813 €/m².

Tartu maakonnas teostati juulis 425 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 26 miljonit eurot. Juuniga võrreldes püsis tehingute arv samal tasemel, kuid koguväärtus langes 21%, kuna juunis toimus neli üle miljoni maksvat kinnisasja müüki. See kuu nii kõrge hinnaga tehinguid ei teostatud. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute aktiivsus 7%, kuid tehingute koguväärtus langes 6%.

Tartu-JUULI-2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Uute korterite müügitehingute osakaal on taas tõusmas ning keskmist hinda kergitamas. Tartu linnas teostati juulis ca 20% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 16%. Käesoleva aasta lõpus on valmimas mitu uusarendust, mille korterid on juba enamuses broneeritud. Seega on aasta lõpus oodata uute korterite osakaalu veelgi suuremat tõusu, kui nende korteritega jõutakse asjaõiguslepinguid sõlmima, ning sellest tulenevalt keskmise ruutmeetrihinna tõusu.

Pärnu maakonnas teostati juulis 310 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 12 miljonit eurot. Võrreldes juuniga tõusis tehinguaktiivsus 10% ning tehingute koguväärtus 9%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 35% ja koguväärtus 8%.

Pärnu-JUULI-2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Pärnu linnas teostati juulis ca 16% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 14%.

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta juulis 145 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 4 miljonit eurot. Võrreldes juuniga püsis tehingute arv samal tasemel, kuid tehingute koguväärtus langes 42%. Tehingute koguväärtuse languse tõi kaasa asjaolu, et kuu varem teostati Viljandi vallas kahe hoonestatud ärimaa tehingud, mille koguväärtus moodustas ligi 40% terves maakonnas tehtud tehingute koguväärtusest. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 5%, koguväärtus oli samal tasemel.

Viljandi-JUULI-2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta juulis 122 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 3 miljonit eurot. Võrreldes juuniga langes tehinguaktiivsus 38% ja tehingute koguväärtus 32%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 8% ja koguväärtus 5%.

Kuressaare-JUULI-2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Ida-Viru maakonnas teostati juulis 272 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 6 miljonit eurot. Võrreldes juuniga langes tehinguaktiivsus 25% ja tehingute koguväärtus 78%. Tehingute koguväärtuse languse taga on asjaolu, et juunis müüs EfTEN Kinnisvarafond Narvas asuva Prisma kinnistu Prantsuse varavalitsemise ettevõttele Corum. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 2% ja koguväärtus 31%.

Narva-JUULI-2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Nordeconil valmisid Tivoli elamukvartalis neli kortermaja

17.08.2017

NordeconNordecon andis tellijale üle Kadriorus Tivoli elurajooni neljast majast koosneva kompleksi. 2015. aastal, kui alustati esimese maja ehitust, leiti ehituse käigus keskaegsete laevade vrakid, milletaoliste väljakaevamisega tegeleti Eestis esmakordselt. Muinsusväärtuste väljakaevamisi teostas Nordecon.

„Tivoli elurajooni ehitusetegevuse jooksul juhtus nii mõndagi huvitavat ja erakordset – näiteks leidsime kaks Eesti mereajaloo seisukohalt väga huvitavat laeva,“ ütles Nordecon ASi juhatuse liige, juhatuse esimehe kohusetäitja Erkki Suurorg. „Laevavrakkide avastamine 2015. aastal tõi ka ehitusplatsile palju põnevust: tavapärasest rutiinist erinevalt tegelesime näiteks sellega, et nii suured muinsuskaitselist väärtust omavad laevad tuli välja kaevata ja demonteerida ühes tükis, mitte juppidena. Sellist asja tehti Eestis esmakordselt.“

„Muinsuskaitseameti spetsialistide järelevalve all toimus laevade väljatõstmine ja transportimine,“ lisas Erkki Suurorg. „Ajagraafikus kulus meil kokku avastamise hetkest kahe laeva välja kaevamisele 2 kuud ja 10 päeva, mille võrra pikenes siis kahjuks ka majade valmimine. Lõpuks siiski kõik õnnestus, majad said kenad ja nüüd meenutab ehitusaegseid takistusi laevakujuline mängukoht lastele.“

Metro Capitali arendatav Tivoli elamurajoon paikneb 200 meetri kaugusel merest, Kadrioru pargi naabruses. Tivoli elamukvartali hoonete aadressid on Tuukri tn 23, Pikksilma tn 2/1, Pikksilma tn 2/2 ja Kiikri tn 3. Majad on projekteerinud tunnustatud arhitekt Hanno Grosschmidt arhitektuuribüroost HG Arhitektuur OÜ.

Elamud on viiekorruselised, lisaks maa-alune parkla. Kokku on Tivoli elurajooni arendusmaht 122 korterit. Koos esimeste majadega ehitas Metro Capital valmis ka Tuukri tänava pikenduse koos kergliiklusteega, mistõttu algab Pirita promenaadiga paralleelselt kulgev kergliiklustee nüüd Tivoli elurajoonist.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni 2016. aasta konsolideeritud müügitulu oli 183 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 740 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nõuanne üürileandjale: kuidas viia läbi üürniku taustauuring?

17.08.2017

Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?Aktiivne üüriturg tähendab palju üüritehinguid. Oluliste riskide maandamiseks tuleb üürileandjal teha taustauuring, et mitte sattuda üürniku otsa, kel pole plaaniski üüri maksta või kel on tavapäraselt kombeks üürileandjatele palju probleeme tekitada.

Kõiki riske loomulikult välistada ei saa. Samas saab neid riske oluliselt vähendada kasutades üürniku taustauuringuks avalikke allikaid.

Eluruumi üürile andes tasub uurida nii üürniku enda, tema abikaasa või elukaaslase ning ka ettevõtte tausta, mille juhatuses potentsiaalne üürnik on. Taustauuringu tegemiseks peab sul teada olema üürniku ja tema kaasüürniku ees- ja perekonnanimi ning isikukood.

Ärikeelu olemasolu näitab, et inimesel on ettevõtluses tõsiseid probleeme esinenud. On selge, et probleemid ühes valdkonnas võivad kanduda ka teistesse valdkondadesse.

Püsiv ja suur maksuvõlg võib näidata ebakorrapärast maksedistsipliini. Vahel võib muidugi tegemist olla ka lihtsa lohakusega, kui maamaksu tagasihoidlikud summad on ununenud.

Kui täitur järjepanu ametlikke teadaannete kaudu soovib parkimistrahve ja alimente sisse kasseerida, võib üürileandjalgi üüriraha kättesaamine problemaatiliseks osutuda.

Karistusregister on riigi infosüsteemi kuuluv andmekogu, kuhu kantakse jõustunud kohtulahendite ja kohtuväliste menetlejate lahendite alusel andmed karistatud isiku ja tema karistuse kohta.

Inimese seos väiksema või suurema arvu ettevõtetega ei pruugi iseenesest midagi tähendada. Kui aga mitmetel ettevõtetel on püsivad maksuvõlad ja esitamata aruanded, tasub taas tähelepanelik olla.

NB! Kui potentsiaalne üürnik on halva maksekäitumisega ettevõtte töötaja, mitte võlgade ja aruannete eest vastutav juhatuse liige, ei tohiks üürileandja neist asjadest lasta otsust mõjutada.

I ja II kohtuastme lahendeid, mis on avalikustatud pärast 2006. aastat ning kõiki Riigikohtu lahended. Kasulik teadmine üürileandjale.

Tõsiselt väljavihastatud või pettasaanud üürileandjad valavad aeg-ajalt enda pisaraid kinnisvarafoorumites, kus nad kirjutavad neil naha üle kõrvade tõmmanud üürnikest. Vahel võib tegemist olla laimu või õnnetust armastusest põhjustatud kättemaksuga, kuid teatava ohumärgina peaks sellist infot siiski käsitlema.

Kes on sinu ja üürniku ühised sõbrad? Kas nad soovitaksid seda inimest üürnikuna? Kas arvad, et sinu korterisse üürnikuna kolides lõppevad tohutud peod, mille pilte üürnik on Facebook’i galeriid täitumiseni ummistanud? Ega pidudes ei ole midagi halba, probleem on pigem selles, et peo käigus valgele diivanile kallatud punane vein võib üürileandjast diivaniomaniku maitsemeelega mitteühtida.

Facebook’i kõrval tasub ehk pilk peale visata teistelegi sotsiaalmeediakanalitele.

    • Tööandja

Potentsiaalse üürniku töökoha kohta võib üürnikult endalt küsida. Arvata võiks, et suurem-tuntum-tugevam ettevõte suudab pakkuda pikaajalist tööd ja tagada üürnikule sissetuleku, mille eest viimane saab üüri maksta.

Kõikvõimas ja kõike mäletav Google aitab leida üldist infot inimese kohta. Kui leiad üürniku lehe krimirubriigist või hoopis tagaotsitavate nimekirjast, peaks üürilepingu sõlmimist väga tõsiselt kaaluma.

Tänapäeval on omaette küsimusi tekitav ja mõtlema panev ka olukord, kus inimese nime otsides ei tule ühtegi Google’i otsingu vastust.

    • Eelmise üürileandja soovituskiri

Suurepärane oleks, kui üürnik esitaks eelmise üürileandja soovituskirja. Paraku ei ole selline praktika Eestis laialt levinud.

Ühtegi siinviidatud allikasse ei tasu suhtuda kui sellisesse, mis ainuisikuliselt otsustab selle üle, kas üürnikule korter väljaüürida või mitte. Pigem tuleb erinevate allikate alusel luua võimalikust üürnikust terviklik kuvand ning vaadata, kas tegemist on inimesega, kelle kätte plaanid usaldada enda mitmetesse kümnetesse või isegi sadadesse tuhandetesse eurodesse ulatuva maksumusega kinnisvaraobjekti.

Loe korteri üürileandmisest lähemalt käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” ja/või tule Kinnisvarakooli üüriinvesteeringute koolitusele.

Kinnisvarakool

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Nõmmele lisandus uusi tänavanimesid

16.08.2017

TallinnTallinna linnavalitsus määras nime viiele Nõmme linnasoas asuvale tänavale.

Männiku asumis Männiku tee 106/1 ja 106/2 vahelt läände suunduv kõrvalharu saab nimeks Okka tänav. Kõrvalharult on juurdepääs seitsmele aadressi korrastamist vajavale maaüksusele. Tallinna Linnavalitsuse nimekomisjonis olid kaalumisel erinevad nimeteemad tootmise ja tööstusega seotud nimedest männiku nimeteemani. Sobivaimaks pidas komisjon varem Nõmmel olnud ja Männiku tee nimega seonduvat Okka tänava nime.

Nõmme Linnaosa Valitsus kooskõlastas nimekomisjoni taotluse 26. aprillil 2017.Tänavanime määramisest teavitati ka maaomanikke, kelle aadressi uuest tänavanimest tulenevalt eraldi korraldusega muudetakse.

Männiku asumis Lootuse puiesteel Kagu ja Paul Kerese tänava vahelises lõigus idasuunas kulgeva ja iseseisva tänavana tajutava kõrvalharu nimeks saab Unistuse tänav.

Kõrvalharult on juurdepääs viiele maaüksusele, ebaloogilise numeratsiooni tõttu tuleb sellele määrata omaette tänavanimi ja vastavalt sellele korrastada aadressid. Küsimust arutanud Tallinna Linnavalitsuse nimekomisjon kaasas tänavanime valimisse ka asjassepuutuvad maaomanikud ning Lootuse puiestee nimest tulenevalt käidi sarnaselt optimistlike nimevariantidena välja Soovi tänav ja Unistuse tänav. Saadud tagasisidest ilmnes, et enamik maaomanikest eelistas Unistuse tänava nime. Nõmme Linnaosa Valitsus kooskõlastas Unistuse tänava nime 21. juunil 2017.

Pääsküla asumis pannakse Raudtee tänava eraldiseisvale lõpuosale nimeks Viisi tänav. Raudtee tänava eraldiseisvale lõpuosale Viisi tänava nime määramine ja looduses tähistamine parandab hoonete leitavust, loob loogiliste aadressidega linnaruumi ja on kooskõlas ka riigihalduse ministri kinnitatud kohanime vormistamise ja kasutamise korraga. Tallinna Linnavalitsuse nimekomisjon otsustas kasutada Lauliku ja Värsi tänava nimedega haakuvat Viisi tänava nime. Nõmme Linnaosa Valitsus kooskõlastas Viisi tänava nime 9. mail 2017. Tänavanimede määramisest teavitati ka maaomanikke, kelle aadressi uutest tänavanimedest tulenevalt muudetakse.

Ühtlasi muudetakse Pääsküla asumis paikneva Kalda tänava leviala ning märatakse nimi kahele eraldiseisva tänavana tajutavale kõrvalharule. Suvila ja Kastani tänava vahelisele lõigule pannakse nimeks Villpea tänav ning Õitse tänavalt põhjasuunas lähtuvale tänavaharule Kaldapealse tänav.

Kalda tänava nimi määrati 1925. aastal ja leviala kohta skeemi ei ole säilinud. Vanade kaartide ja Kalda tänava järgi antud aadresside alusel on näha, et tänav algas Suvila tänavalt ja lõppes Vääna raudtee juures oleva raudtee liivaaugu juures. Praegu ulatub Kalda tänav Kadaka puiesteeni, kuid tänava algusena on kohanimeregistris kujutatud ka Kastani ja Suvila tänava vaheline lõik, mis ei saa aga Kalda tänava osaks olla kuna Kalda tänava aadressid algavad alates Suvila tänavast. Arvestades, et nime vajav tänav kulgeb mööda Harku raba serva, pakuti siia levinud rabataime järgi Villpea tänava nime, mida oleks hea kasutada ka tänava võimalikul pikenemisel Pilliroo tänavani. Kalda tänava Õitse tänava ristmikult lähtuvale kõrvalharule pakkus komisjon Kaldapealse tänava nime, mis jätaks alles ka seose tänava endise nimega. Nõmme Linnaosa Valitsus kooskõlastas nimekomisjoni ettepaneku 9. mail 2017.

Põhja-Tallinnas Pelgulinna asumis paiknev detailplaneeringu alusel Mulla ja Härjapea tänava vahele kavandatud tänava saab nimeks Mullamaa tänav ning Sõle ja Mullamaa tänava vahele kavandatud uus tänav hakkab kandma Kesa tänava nime.

Uute tänavate nimeküsimust arutanud Tallinna Linnavalitsuse nimekomisjon leidis, et Härjapea tänavani viimisel kaotab Mulla põik oma põiguliku olemuse – senise lühikese tupiktänava asemel tekib Mulla tänavaga peaaegu sama pikk ning kahte tänavat ühendav uus tänavalõik. Sellest tulenevalt otsustati Mulla põigu pikendamise asemel tänavale uus nimi valida. Et jääks alles side tänava endise nimega ja Mulla tänavaga otsiti mulla-eesliitelisi nimesid. Valituks osutus Mullamaa nimi, mis tähendab mullarohket, mullakat ja ka rohukamarata maad. Ühtlasi haakub Mullamaa tänava nimi sealkandis olnud ajaloolise Poriküla nimega. Sõle tänava ja Mullamaa tänava vahele kavandatud uuele tänavale olid kaalumisel heinamaateemalised nimed ja mulla sünonüümid. Heinamaaga seotud nimedest on Tallinnas seni kasutamata Kesa tänava nimi, mida peeti Sõle tänavalt algavale uuele tänavale sobivaks, lihtsaks ja suupäraseks. Põhja-Tallinna Valitsus kooskõlastas nimekomisjoni ettepanekud 17. mail 2012.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

KV.EE: Majade pakkumisi on vähem, hinnad tõusevad

16.08.2017

Kinnisvaraportaal KV.EEPortaali KV.EE kaudu otsiti juuli kuus Eestis ostjat kokku 3127 majale. Aastataguse ajaga võrreldes on majade müügipakkumine vähenenud 4%. Majade Eesti keskmine pakkumishind oli juuli kuus 1083 €/m², mis on eelmise aasta suvest 6% rohkem.

Majade pakkumishinnad kõiguvad maakondlikult laias skaalas. Kõige enam küsitakse majade ruutmeetri eest Harju maakonnas. See on ka ainus maakond, mille keskmine majande pakkumishind ületab portaalis KV.EE 1000 euro maagilist piiri.

Harju maakonnas asuvate 2008 maja müügipakkumise keskmine pakkumishind oli 1283 €/m². Aastataguse ajaga võrreldes on müügipakkumisi jäänud 3% vähemaks, kuid hind on kasvanud 3%.

Suuruselt järgmine turu piirkond pakkumiste arvu alusel on Tartu maakond. Sealgi on majade müügipakkumiste arv aastaga vähenenud 3%. Tartumaa majade müügipakkumiste hind 955 €/m² püsib aastataguse lähedal.

Nii Harju kui Tartu maakonna puhul väärib tähelepanu asjaolu, et majade müügipakkumiste arv portaalis KV.EE on maakonna keskuses ehk Tallinnas ja Tartus jõudsalt vähenenud, kuid kogu maakonnas on pakkumisi vähemaks jäänud ainult 3%. See tähendab, et keskusest väljaspool asuvate pakkumiste arv on märgatavalt suurenenud.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

 

Majade müügipakkumiste keskmine arv ja selle muutus, tk

Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond

07/2016

07/2017

Muutus, %

07/2016

07/2017

Muutus, %
Eesti

3 269

3 127

-4%

1 024

1 083

6%
Harjumaa

2 064

2 008

-3%

1 250

1 283

3%
Hiiumaa    

NA

738

  

NA
Ida-Virumaa

114

126

11%

697

565

-19%
Jõgevamaa

27

28

4%

325

294

-9%
Järvamaa

35

29

-17%

357

482

35%
Läänemaa

41

31

-24%

701

704

0%
L-Virumaa

55

41

-25%

583

565

-3%
Põlvamaa

14

14

0%

428

422

-1%
Pärnumaa

252

187

-26%

799

943

18%
Raplamaa

113

108

-4%

585

629

8%
Saaremaa

26

18

-31%

742

767

3%
Tartumaa

443

429

-3%

958

955

0%
Valgamaa

35

37

6%

421

532

27%
Viljandimaa

27

40

48%

514

513

0%
Võrumaa

23

31

35%

415

381

-8%
             
Narva

30

53

77%

429

333

-22%
Pärnu

61

65

7%

966

1 057

9%
Tallinn

816

742

-9%

1 385

1 466

6%
Tartu

322

257

-20%

1 013

1 027

1%

170816 Majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis kv.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Domus Kinnisvara: Kõrghooajast kinnisvaraturul

16.08.2017

Domus KinnisvaraPea viieteistkümne aastase karjääri jooksul kinnisvaramaaklerina puutun ikka ja jälle kokku klientide küsimusega millal on õige aeg müüa? Kevadel, talvel, sügisel või hoopiski suvel kui inimestel on aega oma igapäevatöö kõrvalt tegeleda ka muude asjadega? Ühest vastust sellele siiski ei ole. Kõigepealt tuleks mõista mida ja miks müüakse.

Vali müügiks õige aeg

Õige müügiaeg sõltub mitmest aspektist ning eesmärgist. Kui müüa kinnisvara, mille väärtus on kallim kui uus soetatav, siis on turu kõrgperioodil tehtav tehing kindlasti õige valik. Vastupidisel juhul on mõistikum oodata turu tipu langemist. Iga olukord sõltub konkreetsest müügi eesmärgist ning ajaoludest, seega otsest vastust sellele pole. Pigem on olemas aasta lõikes kuumemaid ja jahedamaid perioode.

Kuumad kuud turul

Aegade jooksul on välja kujunenud perioodid, mis on kinnisvaraturul kuumemad. Eeldusel, et aastalõikes on turg stabiilne ja seda ei mõjuta muud tegurid, on üheks vaikseimaks perioodiks turul 15. detsember kuni 5. jaanuar. See on aeg, kus inimestel on niipalju muud teha, et mõte kodu vahetamisest ei ole kindlasti prioriteet number üks. Lisaks on lähtuvalt majandusliku olukorra aina paremaks muutumisest olemas ka talvine puhkuste periood, mis langeb eelpool toodud ajaga paljuski kokku.

Teine periood on umbes 20.08-10.09. Sel ajal on paljud seotud koolide algusega ja seda mitte ainult kooliskäivate lastevanemate näol vaid ka vanavanemate, ülikooli minejate jne. Seejärel algab kinnisvaraturul sügishooaeg, mis kestab pea talvise vaikse perioodini välja. Seda võiks nimetada ajaks, mil kinnivara valdkonnas töö käib, kuid siiski pole tegemist veel päris kõrghooajaga. See saabub reeglina kevadel ilusate ilmade sabumisega, mil lõppenud on meile omane ülipikk kaamos ja kõik tundub palju ilusam kui viimastel kuudel. Selline inimeste meeleolu mõjutab nii mõndagi otsust tegema. Seega võib öelda, et kasuliku müügitehingu tegemiseks on parim aeg kevad.

Millal alustada tegevusega?

Millal siis ikkagi alustada tegevusega? Kas vahetult enne kõrghooaja saabumist ja paisata aprillis turule uus ja värske objekt ning siis see kiirelt realiseerida? Kindlasti on sellele küsimusele vastused ja arvamused erinevad, kuid minu isiklik nõuanne oleks siiski lähtuvalt kinnisvara müügi tavapärasest pikkusest ja praktikast, et valikuvõimaluse korral alustada müügiprotsessiga sügisel, et jõuda kevadel soovitud tulemuseni. Teinekord on vaja enne alustamist korrastada kinnisvara dokumentatsiooni, jõuda kokkuleppele sugulastega, teha vajadusel värskendusremont jms, mis võivad müügi algust pikalt edasi lükata. Et vältida ootamatusi oleks mōistlik enne nõu pidada ka pädeva maakleriga, kes selliste asjadega igapäevaselt kokku puutub ja neile oma põhitööna on juba harjunud lahendusi otsima. Kui jahtida kiiret tehingut alguse ja lõpuga kevadel, on oht, et see ei õnnestu ja saabub suvi. Suvi, aga on tõesti puhkuste aeg ja see on ka turu madalaim periood. Erandiks on korterid, mis ostetakse eesmärgiga välja üürida ja teenida seal üüritulu. Üüripindade segmendis võib tōesti väita, et parim hooaeg on suvi, eriti juuli ja august kui elupinda vajavad mujalt Tallinna tulnud noored.

Seega ühest soovitust just ühtemoodi toimida ei ole. Kõik sõltub eesmärkidest, vajadustest ja turu hetkeseisust ning kõikide tekkivate küsimuste korral saan teid kindlasti aidata leidmaks kõige optimaalsem lahendus.

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Arco Vara: Juulis leidis Tartu korteriturul ajutiselt aset keskmisest kiirem aastane hinnakasv

16.08.2017

Arco VaraTartu linnas tehti juulis 165 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti 25 tehingut rohkem. Võrreldes 2016. aasta juuliga tehti aga 29 tehingut rohkem, mille juures tehinguaktiivsus kasvas 21% võrra. Juulis tehtud tehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes sealjuures 1 348 €/m2. Võrreldes varasema kuuga kasvas hinnatase 8,8% ning võrreldes aastataguse perioodiga 10%.

Olenemata keskmisest kiiremast hinna- ja tehinguaktiivsuse kasvust ei ole siiski Tartu korteriturul midagi erakordset üle pikemat aega kestnud stabiilse turu taustal muutunud. 2016. aasta juulis esines ainuüksi ajutiselt madalam hinnatase ja tehingute arv, nii järelturul kui uute korteritega tehtud tehingute osakaal püsis juulis võrreldes varasemate perioodidega sarnane. Tartu korteriturul on aastane mediaanhinna kasv püsinud pikema perioodi vältel endiselt ligi 4%lise kasvu juures, kus tehinguaktiivsus on viimaste kuude vältel olnud pigem alaneva trendiga. Juba mõnda aega stabiilsena püsinud turu taustal on pikenema asunud nii vanemate kui uute korterite müügiperioodid, ostjaskond on muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks.

Lähikuudel on oodata Tartu kinnisvaraturul võrdlemisi tasakaaluka olukorra jätkumist, kus periooditi võib nii tehinguaktiivsus kui statistiline hinnatase keskmisest enam kõikuda peamiselt uute arendusprojektide asjaõiguslepingute sõlmimise järgselt. Nii augustis kui septembris on oodata senise turuaktiivsuse püsimist, mille saatel jätkub tagasihoidliku hinnakasvu esinemine.

Üürikinnisvarasse investeerimine ei ole enne kooliaasta algust kasvanud, mida kinnitab ka igakuiselt sarnane juriidilisest isikutest omandajate osakaal kogu ostu-müügi kinnisvaratehingute arvus, mis on siiski ligi poole võrra kõrgem kui möödunud kahel aastal. Üüripakkumiste arv on pöördunud langusesse ning üürihinnad on alates maist igakuiselt vähehaaval kasvanud keskmiselt 3,7% kuus. Üüripakkumiste arvu alanemise lõppemist on iga-aastaselt oodata oktoobris-novembris, mille juures aga enne kooliaastat parema kvaliteediga korterite kiirelt kasvavad üüripakkumiste hinnad taanduvad mõnevõrra kiiremini.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Riigikohtu praktika: Puudusega kinnisasja müük ja puudustest teavitamine

16.08.2017

Teder Law FirmKohus selgitas selles kohtuasjas mitmeid olulisi küsimusi seoses asja puudusega, ostja puudusest teadma pidamisega ja puudustest teavitamise teate kätteandmisega.

Asjaolude kohaselt osteti elamiseks kinnisasi, millel asus suvilast ümberehitatud elumaja. Pärast valduse üleandmist avastas ostja, et kaevus on vesi kasutamiskõlbmatu, elamu küttekolded on kasutuskõlbmatud (pliidi küttekolle on amortiseerunud, kamin ei tõmba ning ajab suitsu sisse, korsten on pragunenud) ja reovee kogumiskaev ei ole vettpidav. Müüjad olid müügilepingus andnud standardse kinnituse, et lepingu esemel ei ole neile teadaolevaid varjatud puudusi. Enne lepingu sõlmimist vaatasid ostjad lepingu eseme üle ilma eriteadmistega isiku abita.

Ostja saatis müüjale hinna alandamise teate tähitud kirja teel, mida ei õnnestunud müüjale kätte anda ja see tagastati ostjale hoiutähtaja möödumise tõttu.

Otsuses selgitati järgnevat:

  1. Kui kinnisvarakuulutuse järgi pakuti müügiks aasta ringi kasutamiseks kohandatud suvemaja, said ostjad sellisest müügikuulutusest lähtuda;
  2. Elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada. Loetletud tingimused on elementaarseteks tingimusteks, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese eelduslikult vastama, see tähendab, et tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad eraldi kokku leppima. Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega. Müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud.
  3. Kohus luges puudusest teatamise õigeaegseks, sest tõendati, et kiri saadeti müüjale tähitud kirja teel ja seega valis ostja mõistliku viisi puudusest teatamiseks. Teate võis müüjale kättetoimetatuks lugeda seaduse sätte järgi, mis ütleb, et kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi (TsÜS § 70).
  4. Ostja võib puudusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või puudusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja puudusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.
  5. Kohus selgitas müüja teadma pidamist järgmiselt: kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Müüja teadma pidamise hindamisel on muuhulgas oluline, kui kaua on asi müüja omandis olnud ja sõltumata sellest, kas müüja oli ka asja kasutajaks. Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui selline müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Pikemat aega asja omanud müüja puhul saab eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.

Pille Pettai, Rasmus Õisma

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Käsiraamat “Kinnisvaramaakleri ABC” annab ülevaate maakleri tööst

16.08.2017

Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerileKäsiraamat „Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile“ annab põhjaliku ülevaate kinnisvaramaakleri tööst maakleriametis alustamisest, kuni maakleri ja maakleribüroo suheteni ning tehingute tegemiseni.

„Ma puutun kinnisvaramaaklerite, nende murede ja rõõmudega kokku igapäevaselt,“ ütleb käsiraamatu autor Evi Hindpere. „Pikk kogemus maakleribüroo juristi ja koolitajana annab hea baasi kirjutada just sellest, kus maaklerite king kõige rohkem pigistab. Siiani ei olnud ühte head kohta, kus selle kinnisvaramaakleri ameti kohta terviklikku infot otsida. Nüüdseks on vajalik teadmine kaante vahele jõudnud,“ lisas Hindpere.

Käsiraamat keskendub praktilistele soovitustele ja nõuannetele, mis pakuvad mõtlemisainet kõikidele, kel on huvi maakleriameti vastu. Vaid täielik teadmine töö terviklikust protsessist annab võimaluse osutada kvaliteetset teenust.

Samuti pakub käsiraamat mõtlemisainet juba tegutsevatele maakleritele, kuidas senine töö efektiivsemaks muuta.

Käsiraamatu „Kinnisvaramaakleri ABC“ autor Evi hindpere on ka käsiraamatute „Kinnisvaraõiguse ABC“, “Pärimine” ja “Perekonnaõigus ja varasuhted” autor ning „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“ kaasautor.

Soodsaim võimalus kinnisvarakäsiraamatute soetamiseks on Kinnisvarakooli raamatupood https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/. Samuti on käsiraamat võimalik leida suuremate raamatupoodide müügilettidelt ja internetipoodidest.

Lisad

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Ober-Hausi Eesti korterite hinnaindeks 07-2017

15.08.2017

Ober-HausOber-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks langes juulis pärast juunis toimunud tõusu 0,8%. Võrreldes 2016. a juuliga oli indeks 2,7% kõrgemal.

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks 07-2017

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Uute korterite konkurentsianalüüs

15.08.2017

Tõnu ToomparkKorterite arendusprojekti juures peab mõtlema, kui suuri kortereid kavandada, et need vastaksid ostjate ootustele. Teine võtmeküsimus on hinnastamine. Kui toota vale kaupa või panna sellele vale hind, on läbikukkumine paratamatu.

Nende tõsiste probleemide lahendamiseks pakun uute korterite konkurentsianalüüsi.

Võrdleme, mida pakutakse, millise hinnaga pakutakse, millise suurusega pakutakse.  Vaatame, millised projektid on edukamad ehk tarbija vajadusi paremini rahuldavad. Vaatame, kus müük seisab ehk korterid ei vasta ostjate ootustele. Paneme uute korterite turul toimuva kogu turu konteksti.

Konkurentsianalüüs on tõhus töövahend nii arendusprojektiga alustamisel kui juba käimasoleva projekti kursi sättimisel.

Tekitas huvi? Kui jah, võta ühendust ja räägime lähemalt: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Baltic Horizon Fond avaldab osaku puhasväärtuse 2017. aasta juuli seisuga

15.08.2017

Baltic HorizonBaltic Horizon Fondi (Fond) osaku puhasväärtus (NAV) 2017. aasta juuli lõpu seisuga on 1.3424 eurot osaku kohta. Fondi osaku puhasväärtuse muutus võrreldes 2017. aasta juuni lõpu seisuga on +0,66%. Fondi puhasväärtust mõjutas positiivselt renditegevusest teenitud rahavoog.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Center Kinnisvara: Jahedus jõudis Tallinna korteriturule

15.08.2017

Center KinnisvaraJuulikuine värskendav jahedus jõudis ka Tallinna korteriturule, kus kuine tehinguaktiivsus langes alla seitsmesaja. Pikalt aktiivseima turuga Lasnamäe kaotas aga liidrikoha, juulis tõusis kõige aktiivsemaks Mustamäe korteriturg.

Juulikuu oma 693 korteritehinguga jääb enam kui poolesaja tehingu võrra alla juunikuule, näitab Center Kinnisvara Tallinna korteirutur ülevaade. Korteritega koos vahetas omanikku 63,8 miljonit eurot, keskmine ruutmeetrihind langes neis tehinguis 1665 euroni.

Juulis Tallinnas omanikku vahetanud korterite keskmine turuväärtus oli 92 082 eurot, statistiliselt keskmise (st 51,8 ruutmeetri suuruse) Tallinna korteri turuväärtus kasvas juulis 86 247 euroni.

Linnaosadest aktiivseimaks osutunud Mustamäe korteriturul vahetas omanikku 175 korterit ja 14,9 miljonit eurot. Seda on 75 korterit enam kui mullu samal ajal, keskmine Mustamäe korteri ruutmeetrihind on 12 kuuga tõusnud kolmesaja euro võrra.

Lasnamäe tehinguaktiivsus jääb aga mullusele alla, juulikuised 127 tehingut on 16 võrra vähem kui mullu juulis.

«Lasnamäe püsis pikalt Tallinna kõige aktiivsema korterituruga linnaosana, kuid praegu näeme Mustamäe tehinguaktiisuse järsku kasvu,» selgitas Center Kinnisvara juhataja Christian Ayrer.

«Ilmselt näeme lähiajal ka Õismäe kerkimist liidriks. Lasnamäe on lihtsalt suurim linnaosa, aga Mustamäe ja Õismäe hüpped on osalt seletatavad suuremate arenduste müükitulekuga.»

Aasta kokkuvõttes jääb Tallinna linnaosadest turuliidriks siiski Lasnamäe, usub Ayrer. «Tänane Lasnamäe pole enam see, millena teda mujal elades ette kujutame,» rõhutas Ayrer. «Linnaosa on muutunud palju puhtamaks ja turvalisemaks, seda iseloomustab hea taristu ja piirkonniti võib elukeskkonda nimetada juba väga heaks.»

Kõige kallim korter müüdi juulikuus Pirital 392 000 euroga ning kõige odavam Põhja-Tallinnas, kus korterihinnaks kujunes vaid 3500 eurot. Samade linnaosade vahel jagunes ka kõige suurem ja kõige väiksem müüdud korter. Nimelt asus suurim, 99,9 ruutmeetrine korter Pirital ning kõige väiksem, 47 ruutmeetrine korter Põhja-Tallinnas.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Pro Kapital: Teade vahetusvõlakirjade lunastustähtaja pikendamisest

15.08.2017

Pro KapitalAS Pro Kapital Grupp teatab, et on pikendanud 1 081 076 „Pro Kapital Grupp vahetusvõlakiri PKG1 23.08.2013“ vahetusvõlakirja (edaspidi nimetatud kui vahetusvõlakirjad PKG1) lunastustähtaega 2 aasta võrra ja uueks lunastustähtajaks on 13.08.2019 (edaspidi nimetatud kui lunastuspäev). AS Pro Kapital Grupp lunastab 83 731 PKG1 vahetusvõlakirja väljalaskehinnas 234 446,8 EUR.

AS Pro Kapital Grupp on 14.08.2017 esitanud Eesti Väärtpaberite Keskregistrile taotluse vahetusvõlakirjade PKG1 lunastustähtaja ja emissiooni mahu muutmiseks.

Kokku pikendati vahetusvõlakirju väljalaskehinnas 3 027 012,8 EUR ja lunastatakse vahetusvõlakirju väljalaskehinnas 234 446,8 EUR.

Vahetusvõlakirjad kannavad intressi 7% kalendriaastas ja annavad vahetusvõlakirja omanikule õiguse vahetada ühe vahetusvõlakirja ühe AS Pro Kapital Grupp aktsia vastu. Iga vahetusvõlakirja väljalaskehind on 2,80 eurot vahetusvõlakirja kohta.

AS Pro Kapital Grupp aktsiate märkimiseks ja võlakirjade vahetamiseks nende vastu peab võlakirjaomanik esitama ettevõttele taotluse vähemalt 10 (kümme) tööpäeva enne vahetuspäeva. Vahetuspäevaks on ükskõik milline tööpäev (iga päev, mis ei ole (a) laupäev, (b) pühapäev, (c) Eesti rahvuspüha, (d) riigipüha või (e) muu päev, mil Eesti väärtpaberite keskregistri (EVK) pidaja ei registreeri EVK-s väärtpabereid) kuni võlakirja kehtivuse viimase päevani ehk lunastuspäevani.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Merko sõlmis ehituslepingu Hiina Rahvavabariigi Suursaatkonna laienduseks Tallinnas

15.08.2017

Merko14. augustil 2017 sõlmiti AS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti ja Hiina Rahvavabariigi Suursaatkonna vahel ehitusleping suursaatkonna residentsi renoveerimiseks ja personali elamute ehitamiseks aadressil Narva mnt. 108, Tallinn.

Lepingu maksumus on ligikaudu 6 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööde valmimise tähtaeg on september 2018.

AS Merko Ehitus Eesti (www.merko.ee) on Eesti juhtiv ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener-, elektri, teede- ning elamuehituse töid.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark
1 2 3 … 957 958 959 … 1,655 1,656 1,657