Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Põhjalik elamispindade turuülevaade: 2017 I kvartal

24.04.2017 Tõnu Toompark

Valminud on põhjalik elamispindade turuülevaate, mis võtab kokku turu hetkeseisu ja teeb prognoose aasta-pooleteise perspektiivis.

Detailsemalt uurib ülevaade uusarenduste turgu ja üüriinvestorite toimetamisi, sest need kaks valdkonda on tänase turu olulisemad suunajad.

Anna teada, kui oled huvitatud turuülevaate esitlusest.

Alternatiivina toimub elamispindade turuanalüüsi seminar Kinnisvarakoolis 16/05/2017. Seminaril “Kinnisvaraturu ülevaade 2017 aasta II kvartal” vaatame üksikasjalikult tegureid, mis lähiperspektiivis elamispindade sektorit suunavad.

Anna teada, kui oled huvitatud turuülevaate personaalsest esitlusest või soovid tulla Kinnisvarakooli turuülevaate seminarile: Tõnu Toompark, +372 525 9703 /tonu@toompark.ee.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Juurdepääs üle võõra kinnisasja, Riigikohtu uued seisukohad 2015-2017

24.04.2017 Leino Biin

Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse maaomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Kohtupraktika on pidevas muutumises ja ajast kui 20.oktoobril 2014 käsitlesime viimati kohtu seisukohti tasu määramise küsimuses, on mõndagi tasu määramise kohtupraktikas muutunud ja täpsustunud. Viimaste aastate märgilisemad riigikohtu lahendid tasu määramise küsimuses numbritega 3-2-1-180-15; 3-2-1-187-15 ja 3-2-1-27-17 on leitavad riigikohtu kodulehelt.

Alljärgnevalt käsitleme juurdepääsu tasu määramise kohtupraktika olulisemaid seisukohti aastatest 2015- 2017.

Eratee omanikul on vaatamata teeseaduse kehtivuse kaotamisele kohustus tagada eratee korrashoid ja ohutu liiklus sellel. Märgitust tulenevalt on eratee omanikul jätkuvalt õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist.

Tasu määramisel arvestab kohus igal konkreetsel juhul seda, millised abinõud on tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud ja milline on nende abinõude maksumus. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita.

Teise komponendina võetakse tasu suuruse määramisel kohtu poolt arvesse maamaksu, mida tee omanik on kohustatud riigile tasuma. Kohtupraktika kohaselt arvestatakse maamaksu lähtudes kasutatava tee pindalast.

Kohtupraktika kohaselt peab tasu suuruse määramisel arvestama lisaks juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise kulutuste ja maamaksu komponentidele ka hüvitust omandiõiguse riive eest.

Riigikohus on märkinud, et seda komponenti ei saa arvestada tasuna võõra kinnisasja kasutamise eest vaid seda tuleb käsitleda hüvitisena, mis koormatava kinnisaja omanikule tuleb maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotamise eest. Varasemas kohtupraktikas käsitleti sellena kinnistu turuväärtuse vähenemist.

Sõltumata sellest, kas me nimetame märgitud komponenti tasuks või hüvitiseks, kohtupraktika kohaselt seda juurdepääsu tee kasutajalt tee omanikule välja mõistetakse, sest omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all. Hüvitise suuruse kindlaksmääramisel hinnatakse, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid. Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama.

Kõiki ülalmärgitud kolme komponenti kaaludes ja tõendeid hinnates määrab kohus summa suuruse, mida teemaa omanikul on õigus nõuda ja mida tee kasutaja on võõra kinnisasja kasutamise ees kohustatud maksma.

Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Elu korteriühistus: Loomade pidamine korteris

24.04.2017 Kätri Sarapuu

Mu naaber peab kassi, mis mulle üldse ei meeldi.

Küsimus: Kas ja kuidas ma saaksin keelata enda naabril kodulooma pidamise?

Vastus: Kodulooma pidamine on igaühe põhiseaduslik õigus, mida keelata ei saa. Põhiseadusega on vastuolus ka loomade arvu piiramine peres. See ei tähenda, et loomapidajad ei pea lähtuma loomade pidamisel loomakaitseseadusest, selle alusel kehtestatud õigusaktidest ning Tallinna Linnavolikogu 18. aprilli 2013 määrusest nr 24 „Tallinna koerte ja kasside pidamise eeskiri“. Loomakaitseseaduses on sätestatud nõuded, mida peab iga loomapidaja järgima. Loomapidaja peab loomale võimaldama muuhulgas vastavalt looma liigile ja eale kohases koguses sööta ja joogivett, sobiva hoolduse, sobiva mikrokliima ja ruumi või ehitise, mis rahuldab liigile iseloomulikku liikumisvajadust ning muu looma terviseks ja heaoluks vajaliku.

Loomapidajad peavad järgima, et seaduses sätestatud nõudeid ei rikutaks ja et tagatud oleks looma heaolu. Seejuures on kohustuslik loomapidamisel korterelamus arvestada ka naabrite õigustega ning tagada, et loomapidamisega kaasnevad negatiivsed mõjud ei oleks ülemäära häirivad ega kahjustaks oluliselt naabrite õigusi oma omandi kasutamisel. Loomapidajal on kohustus hoida korteriomandi reaalosa korras ning kaasomandi eset kasutades peab loomapidaja hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, näiteks peab loomapidaja enda looma järelt koristama. Samuti ei tohi naabrite rahu olla olulisel määral kahjustatud loomapidamise tõttu korteris.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Taavi Aas: saabunud on ajalooline võimalus Linnahalli kordategemiseks

24.04.2017 Tallinn.ee

„Saabunud on ajalooline võimalus Linnahalli kordategemiseks, sest valitsus kavandab olulise investeeringuna eraldada Linnahalli renoveerimisse 2018 ja 2019 aastal kokku 40 miljonit eurot“, ütles Tallinna tegevlinnapea Taavi Aas.

Aas osutas, et kahe aasta jooksul riigieelarve strateegia kohaselt eraldatav 40 miljonit eurot peaks koos linna poolt eraldatavate summadega olema küllaldane, et Linnahall lõpuks korda teha. “Meie käes on ajalooline võimalus anda Tallinnale ja kogu riigile hea akustikaga kontserdisaal, kultuuriürituste toimumispaik ja tänapäevane suure mahutavusega konverentsikeskus, “ütles Aas, tunnustades Tallinna linna ja riigi edukat koostööd. “Oleme taolist koostööd Vabariigi valitsusega pikalt oodanud ja nüüd on see realiseerumas.”

Aasa hinnangul laiendaks Linnahalli kordategemine oluliselt konverentsiturismi võimalusi kogu Eestis. “Linnahalli kordategemine tähendaks ka seda, et kesklinnas mere ääres paiknev väärtuslik maa-ala saab lõpuks asjaliku kasutuse. Me ei saa lubada linnasüdames kasutuseta pinda. Selleks, et töö pihta hakkaks, tuleb veel tugevalt pingutada, aga oluline samm õiges suunas on astutud ja uuenenud Linnahall käegakatsutavam kui kunagi varem. ”

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tegevusplaan oma maja ehitamiseks

24.04.2017 Eno Pappel

Iga suur asi algab ühest ainsast mõttest. Ühest julgest mõttest. Oma kodu rajamine on kindlasti suur ja julge mõte. Kuid ainult mõttest ei piisa ja tuleb oma mõtted ka ellu viia. Kuidas alustada oma maja ehitamist ja millest siis oleks mõistlik alustada?

Tee lihtne tegevusplaan

Alustada tuleks tegevusplaani koostamisega. Lihtsa ja selge tegevusplaaniga ning tegelikult piisab ka ainult väga lühikesest plaanist. Mida vähem esialgu tegevusplaanis tegevusi kirjas, seda isegi parem, sest siis ei ehmata tööde hulk kedagi ära.

Mis võiks olla esimeses lihtsas tegevusplaanis?

Tegevus	Alamtegevused	Märkused
1. Majaehituse finantseerimine	– Omafinantseeringu mahu väljaselgitamine – Laenuvõimaluste väljaselgitamine – Võimalike tagatisvarade väljaselgitamine sh. maja ehitamisprioodil maja turuväärtuse hindamiste vajalik arv	Tavaliselt on vajalik leida ka täiendav finantseerimisallikas ehk taotleda pangalaenu. Pankade kodulehel on olemas esmased laenukalkulaatorid, mille abil saab ise teha esialgsed arvutused laenuvõime osas. Samas täpsema ja konkreetse laenupakkumise osas on kindlasti vajalik kokku leppida kokkusaamised mõne panga laenukonsultandiga ja koostöös pangaga otsida konkreetseid lahendusi. Kindlasti ei tasu piirduda ainult ühe pangaga, vaid uurida võimalusi erinevatest pankadest.
2. Krundi valik	– Asukoht: kaugus keskusest, töökohast, lasteaiast, koolist jne. – Kommunikatsioonide olemasolu kontrollimine või nende rajamise kulude selgitamine – Juurdepääs krundile, tee olukord – Päiksevalgus ja maja orientatsioon – Võimalike muude krundiga või sellega piirnevate aladega seotud piirangute väljaselgitamine (detailplaneeringud, rajatavad teed, tööstushooned jne.)	Maja tarvis sobiliku ehituskrundi otsimine. See on üks raskemaid tegevusi, millega peab iga majaehitaja hakkama saama. Krundi valikul ei ole kindlat loogikat, ennekõike peab see lihtsalt meeldima nagu ka krunti ümbritsev keskkond. Krundi valimisel valitakse kodu, kohta kuhu alati tahad tulla ja kus tunned ennast hästi. Krunti tasub võimalusel vaatamas käia erinevatel aastaaegadel ja nii päiksepaistes kui vihmasel päeval. Ainult nii tekib õige ettekujutus ning õige tunne, kas krunt sobib või mitte.
3. Maja projekt	– Maja ruumide arv ja suurused ehk esmane ruumiplaan ning funktsionaalsus – Korruselisus – Välisilme ja stiil – Maja sobivuse hindamine valitud krundile – Tüüpprojekti ostmine (ka näiteks koos ehitamisega) või eraldi individuaalprojekti tellimine arhitektilt – Sidumisprojekti koostamise tellimine ja ehitusloa taotlemine	Abiks tuleb erinevate tüüpprojektide sirvimine ja selle abil esmase arusaama kujundamine, milline võiks olla maja arhitektuur ja välisilme. Maja ruumiplaani koostamisel on mõistlik algul panna kirja kõik ruumid, mis pähe tulevad. Hiljem nagunii korrastub ruumiplaan ning muutub kompaktsemaks. Maja projekti puhul peab jätma endale aega läbimõtlemiseks, töötama ühe versiooni projektist välja ja laskma sellel “seedida”, et tunnetada projekti sobivust.
4. Ehitamise hind ja ehitaja valik	– Hinnaküsimise põhjalik ettevalmistamine ja hinnaküsimise korraldamine kaasates vähemalt 5-6 ehitusfirmat. – Hinnapakkumiste tulemuste analüüsimine – Läbirääkimised ehitajatega – Vali ehitaja ja sõlmi ehitusleping	Kõige olulisem ja keerulisem ülesanne on korraldada hinnaküsimine selliselt, et seal sisalduks kõik soovitud. Iga hinnapakkumises toodud rea osas tuleb välja selgitada, mis täpsemalt seal sisaldub?

Selline lihtne plaan ei kata küll kaugeltki kõiki tegevusi, kuid on piisav selleks, et käivitada oma maja ehitamise protsess. Kui see protsess on juba kord käima lükatud siis läheb kõik edasi juba lihtsamalt. Seejärel tuleb lihtsalt pidevalt ette kerkivad probleemid ükshaaval lahendada ning hoida sihti silme ees.

Tee omale lihtne tegevusplaan ja pane oma majaehituse protsess pöörlema!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Lasnamäel valmiv T1 Mall of Tallinn näitas uue superkeskuse visuaale seest ja väljast

21.04.2017 Tallinn.ee

Neljapäeval, 20.aprillil korraldas Peterburi tee äärde kerkiv transpordisõlm ja kaubanduskeskus T1 Mall of Tallinn keskuse tutvustava ürituse. Sündmuses osales ka Lasnamäe linnaosa vanem Maria Jufereva. Plaani kohasel on keskus valmis järgmise aasta sügiseks.

Kaubanduskeskuse katusele rajatakse EAS-i toel 40-meetrise läbimõõduga vaateratas, mis viib 120 meetri kõrgusele merepinnast. Transpordisõlme tulevad Rail Balticu terminal, trammitee, mis viib tunneli kaudu lennujaamani, uus bussijaam ja linnaväljak. Lisaks kaubanduspindadele tuleb keskusesse ka 7000-ruutmeetrine lasteala, kust leiab muuhulgas teaduskeskuse ja turnimislinnaku. Sellest saab Eesti suurim siseruumides asuv perekondlik meelelahutuskeskus, kus igaüks leiab midagi huvitavat. Keskuses on jalgpalliväljakust suurem laste teadus- ja mänguala, seitsme meetriste lagedega restoranid ja kauplused, rääkimata kinost ja ökoturust.

„Mul on väga hea meel, et Lasnamäel varsti avab uksed ainulaadne kaubanduskeskus. T1 Mall of Tallinn kaubanduskekus on Tallinna uus süda, kus saavad kokku tramm, buss, rong, lennuk ja inimene, sest see koht on osa uuest linnakeskusest, kus hakkab paiknema kavandatav Tallinna Ühisterminal, Rail Baltica raudteesõlm ning uus Tallinna linnaväljak, mis piirneb uute äri ja elamuhoonetega. Keskuse katusele kerkiv 40-meetrise diameetriga vaateratas annab Lasnamäele uue horisondi“ lisas Lasnamäe linnaosa vanem Maria Jufereva.

Vaateratta rajamist toetab 1,44 miljoniga Euroopa Regionaalarengu Fond, kokku investeeritakse meelelahutusala rajamisse 5 miljonit eurot.

Kuidas saaks Eestist Euroopa kiireima majanduskasvuga riik?

21.04.2017 Mihkel Nestor

Kui majanduskriisi järel oli Eesti majandus kiireima kasvuga kogu Euroopa Liidus, siis viimasel kahel aastal võistleme selles arvestuses viimaste kohtade pärast. Soovides jõukamatele riikidele järele jõuda, peab Eesti majanduskasv oluliselt kiirenema.

Praegusest majanduskasvust ei piisa

Eesti majanduskasv on viimaste aastatel jäänud selgelt alla ühiskonna ootusele. Kui finantskriisist taastumise aastatel 2011 ja 2012, kosus Eesti majandus kiireimas tempos kogu Euroopa Liidus, siis 2015. aastal platseerusime selles arvestuses 23. ja mullu 20. kohal. Pooleteise protsendi juurde jääv kasvutempo tähendab, et loodetud konvergentsi asemel jõukamate riikide tase¬mele, oleme neist hoopis kaugenemas. Ühelt poolt ei tasu mõne aasta nigelat kasvu üle tähtsustada – SKP mõõtmine ei ole selgelt täppisteadus ja tagantjärele revisjonide tulemusena, võime hiljem avastada, et meie majanduskasvul polnud neil aastatel väga vigagi. Küll peaks muret valmistama mitmete prognoose koostavate institutsioonide pikaajalisem vaade Eesti majandusele, mis hindab siinse majanduskasvu potentsiaaliks keskmiselt 3% aastas. Praeguses keskkonnas ei tundugi see ehk liialt nigel? Et seda arvu ilmestada: kui eeldada Eestile 3% majanduskasvu elaniku kohta ja Soomele 1%, kulub sealse elatustaseme saavutamiseks peaaegu 50 aastat. Kui Soome majandus peaks kasvama 0,5% kiiremini, kulub selleks ligi 80 aastat. Enamuse jaoks on see aeg hoomamatult pikk ja selgelt enam, kui oleme valmis ootama.

Joonis 1. Eesti SKP kasv võrreldes EL-28 keskmisega, 2007-2016, %

Riik ei kasvata majandust

Kuidas siis „seisakust“ välja murda? Millegipärast kipuvad sellise küsimuse puhul pilgud esmalt riigivõimu esindajate poole pöörduma. Põhjendamatult. Avaliku sektori panus lisandväärtuse tekkesse on Eestis seni (õnneks) vähene ja rikkust loovad siiski ettevõtted. Kuigi aegajalt selline arvamus levib, ei ole mingisugust alust uskuda, et riik suudaks olla ettevõtjast nutikam, tegeledes siis ise äritegevusega või püüdes toetusmeetmete ja arengukavade läbi ette kirjutada, kuidas äri tegelikult ajama peaks. Ennekõike peab Eesti riik ettevõtlusega tegeleda soovivatele inimestele pakkuma soodsat ja turvalist keskkonda oma ideede teostamiseks. Hoolimata eestlaslikust kalduvusest kritiseerida, oleme vähemalt rahvusvaheliste institutsioonide hinnangul seni sellega üsna edukalt toime tulnud. Töö sellega mõistagi otsa lõppenud ei ole. Kui riik mõnda ambitsioonikat investeerimisobjekti otsib, siis vääriks ehk riiklike üürimajade ehitamise asemel toetust mõne ülikooli rahvusvaheliselt konkurentsivõimelisele tasemele viimine, et põhihariduse kõrval vääriks imetlust ka Eestis antav kõrgharidus.

Vaja on rohkem ambitsiooni

Majanduskasvu aeglustumine on suuresti ka mõistetav. Eesti viimaste aastakümnete areng on olnud küll muljetavaldav, kuid tegemist pole ka mustkunstiga. Järgides liberaalse turumajanduse põhitõdesid ja asudes lähedal maailma ühele jõukamaile piirkonnale, oli tõenäosus õnnestuda kõrge. Madal kulubaas pakkus soodsat võimalust Skandinaavia ettevõtetele tööjõumahukaid tegevusi siia üle tuua. Vähearenenud siseturg lubas jällegi kasumlikult juurutada teenuseid, mis olid end mujal juba tõestanud. Tänaseks on välisinvesteeringute voog aga selgelt aeglustunud – kes siia tulla on soovinud, on juba kohal. Edasine kasv eeldab liikumist väärtusahelas ülespoole või täiesti uusi ja kasumlikumaid ettevõtmisi. Näiteks IT sektoris on meil ette näidata tõeline edulugu – info ja side tegevusalal loodud lisandväärtus on viimase viie aasta vältel kasvanud 60% ja olnud suurim panustaja majanduskasvu. Töötlevas tööstuses on lisandväärtuse kasv piirdunud aga 14%.

Traditsioonilistes harudes tegutsevatelt ettevõtetelt meeletut arenguhüpet oodata ongi ehk liig. Suur osa meie tööstusest tegeleb puidutöötlemise, metallkonstruktsioonide ehitamise jms, mis ei ole kusagil maailmas ülikõrge lisandväärtusega tegevusalad. Kasvuvõimalusi leidub siiski ka neis harudes. Madalad tööjõukulud on seni lubanud paljudel ettevõtetel püsida mugavalt allhankija rollis, tegeledes vaid tootmisega ja lastes müügi ning turundustööga tegeleda äripartneritel välismaal. Kahjuks on tootmine väärtusahelas üks kõige madalamalt tasustatud tegevusi ja selle sees lisandväärtust kasvatada on raske. Iseloomustavaks näiteks on mõni aeg tagasi Eesti Panga poolt tehtud analüüs tootlikkuse kasvu kohta, mis lihtsustatult näitas, et suudame tehnoloogiasse tehtud investeeringute abil toota efektiivsemalt, kuid meie toodete väärtus ei ole ajas oluliselt muutunud. Et tööjõu hind jääb Skandinaavia tasemele alla veel aastakümneteks, siis eeldab oma kaubamärgi all välisturule konkureerima minek ettevõtjatelt suurt riskijulgust ja ambitsiooni. Pikemas plaanis on see aga üks väheseid võimalusi, kuidas oma töö eest rohkem teenida.

Majanduskasvu kiirendaks ka see, kui kapitalikaupade, nagu puit ja metallkonstruktsioonid, kõrval jõuaks Eesti eksportiva tööstuse toodang senisest enam otse tarbijateni. Kuigi erandeid leidub, siis on vähesed ettevõtted suutnud kanda kinnitada Põhjamaade vabaajakaupade turul. Näiteks on Rootsi ja Norra ühed maailma suurimad turud haagis- ja autoelamute jaoks, mille tootmine ja turundus võiks ühe keskmise suurusega Eesti ettevõtte jaoks olla jõukohane ülesanne. Sarnaselt on Läänemere piirkond Vahemere järel üks olulisemaid turge lõbusõiduks kasutatavatele veesõidukitele sh purjejahtidele, mida Eestis küll täna toodetakse, kuid mille ekspordipotentsiaal on kindlasti suurem kui oleme seni suutnud saavutada. Teada tuntud toodete kõrval leidub veel hulgaliselt spetsiifilisemaid turunišse, mis väikestele Eesti ettevõtetele võiks hästi sobida.

Suured ootused on seatud täna veel turgu kompavatele innovatiivsetele Eesti ettevõtetele, olgu selleks siis superkondensaatorite, postirobotite või pakiautomaatide tootjad. Kui mõnda neist peaks saatma edu, võib ka üksikul ettevõttel olla Eesti majandusele suur mõju. Laiapõhjalisem kasv nõuab aga igalt Eesti ettevõtjalt ja inimeselt leppimatust keskpärasusega ja julgust mõelda suurelt.

Ehitusekspert: sügisel tabab Kalamaja tõeline liikluskaos

21.04.2017 Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul toob Gustav Adolfi kooli laienduse avamine Kalamajas tipptunnil 500 autot juurde ning muudab piirkonna ühe tihedama liiklusega tänava liikluskoormuse kriitiliseks.

“Sisuliselt pole mul laienemise osas arvamust, küll aga mõjutab enam kui 700 1.–6. klassi õpilasega koolimaja avamine selgelt Kalamaja liikluskorraldust. Vana-Kalamaja tänava liiklus on praegu tihe, lisaks tuleb piirkonda mitu uut elamuarendust, mis tähendab ehitusmasinaid ning lisaks ka uusi elanikke ja autosid. Samuti tuleb lähikonda Kunstiakadeemia, koos suure hulga õpilaste ja autodega,” rääkis Vahter.

Martin Vahteri sõnul muutub olukord eriti keeruliseks, kuna tegemist on noorema kooliastmega ning lapsi toovad kooli vanemad. “Samuti tuleb majja mitte piirkonna- vaid linnakool, mis tähendab, et lapsed ei kõnni naabrusest ise jala, vaid vanemate transpordiga. See tähendab tipptunnil kuni 500 auto lisandumist. Kell kaheksa hommikul on seal paratamatult täielik möll ja linn peaks tekkivat olukorda praegu lahendama hakkama,” lisas Vahter.

Martin Vahteri hinnangul vähendaks liikluskoormust Gustav Adolfi Gümnaasiumi laienduse muutmine piirkonnakooliks. “Teine võimalus on algkooli jätmine vanalinna ja vanemate laste Kalamajja kolimine,” rääkis Vahter.

Pro Kapital Grupp: Auditeeritud majandusaasta aruanne 2016

21.04.2017 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp nõukogu kiitis 20.04.2017 heaks 2016. aasta auditeeritud majandusaasta aruande.

Ettevõtte 2016. aasta auditeeritud konsolideeritud müügitulu moodustas 20,652 miljonit eurot. 2015. aasta 18,322 miljoni euroga võrreldes suurenes käive 12,7%. Ettevõtte brutokasum moodustas 2016. aastal 6,054 miljonit eurot, mis oli 36,1% kõrgem kui 4,448 miljonit eurot 2015. aastal. Ettevõtte 2016. aasta auditeeritud puhaskahjum moodustas 4,025 miljonit eurot, 2015. aasta puhaskahjum moodustas 2,010 miljonit eurot. 2015. aasta puhaskahjumit mõjutas positiivselt 3,041 miljoni euro suurune tulu varade ümberhindlusest, 2016. aasta puhaskahjumit mõjutas negatiivselt 0,559 miljoni euro suurune kahju varade ümberhindlusest.

Auditeeritud majandusaasta ja 2016. aasta neljanda kvartali vahearuandes avaldatud aruandeperioodi tulemid (vastavalt 4,025 ja 2,605 miljon eurot puhaskahjumit) erinevad 1,420 miljoni euro võrra. Antud erinevuse põhjustas asjaolu, et vahearuandes kajastati tütarettevõtete kinnisvara investeeringute õiglane väärtus esialgsete hindamisaktide põhjal. Lõplikud hindamisaktid kinnitati peale vahearuande avaldamist ja auditeeritud majandusaasta aruandes kajastati vastavad kinnisvarainvesteeringud lõplike hindamisaktide põhjal. Kinnisvara õiglase väärtuse mõju kasumiaruandele on kokku summas 1,420 miljonit eurot, finantsseisundi aruandes vähenesid varad 1,670 miljoni euro võrra ja kohustused vähenesid 0,250 miljoni euro võrra.

2016. aastal jätkas AS Pro Kapital Grupp tööd Ettevõtte suurima eraldiseisva hoone arendusprojektiga, Tallinnas asuva T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskusega. Jätkati ehitustöödega ning novembrikuus allkirjastati finantseerimisleping projekteerimis- ja ehitustööde finantseerimiseks rahastusplatvormiga TSSP, mis on investeerimisfondi TPG tütarettevõte, mille hallata on varad mahuga üle 19 miljardi dollari. Finantseerimislepingu kogumaht on 65 miljonit eurot, millega rahastatakse täismahus 2018. aasta sügisel avatava T1 kaubandus- ja meelelahutuskeskuse valmimine.

Tondi Elukvartali projektis Tallinnas on Kristiine City kaubamärgi all valminud kolm elamuhoonet, neljanda hoone ehitustööd käimas ning 2017. aasta jooksul on kavas alustada järgmiste hoonete ehitustöödega. Alustati edukalt ka Marsi 6 projekti eelmüükidega, kus ajalooline kasarmuhoone renoveeritakse 45 erilahendustega loft – korteriks. Lõppesid Tondi 53 kinnistul asuva ajaloolise kasarmuhoone renoveerimistööd ning alates 1. septembrist asub valminud hoones AS-i Pro Kapital Grupp peakontor. 2016. aastal kehtestati Kalaranna 1 kinnistu detailplaneering ning 2017. aastal on kavas käivitada ala projekteerimistööd. Riias alustati elamuhoone ehitustöödega Kliversala arendusprojektis, mille käigus valmivad 47 eksklusiivset korterit ning jätkusid ka Tallinase elamuehitusprojekti projekteerimistööd.

Vilniuses, Šaltinių Namai elamukompleksis valmis K4-1 elamuhoone ning korterid on klientidele üle antud. Käivitati edukalt kompleksi teise etapi eelmüügiprotsess ning vahetult 2017. aasta hakul alustati ka ehitustöödega.

Lisad: PKG Annual Report 2016 EST 20.04.2017

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

AS Pro Kapital Grupp aktsionäride korralise üldkoosoleku kokkukutsumise teade

21.04.2017 Tõnu Toompark

Lugupeetud AS Pro Kapital Grupp aktsionär

Teatame, et AS Pro Kapital Grupp (registrikood 10278802, asukoht Sõjakooli 11 Tallinn Eesti Vabariik) (edaspidi nimetatud kui Ühing) juhatus kutsub kokku aktsionäride korralise üldkoosoleku, mis toimub 24. mail 2017.a. algusega kell 17.00 Ühingu asukohas, Sõjakooli 11 Tallinn Eesti Vabariik. Koosolekust osavõtjate registreerimine algab 24. mail 2017.a. kell 16.45 ja lõpeb kell 17.00 koosoleku toimumise kohas.

Korralise üldkoosoleku kokkukutsumise põhjuseks on Ühingu 2016.a. majandusaasta aruande kinnitamise otsustamine, kahjumi katmise otsustamine, audiitori valimine ja tasustamise otsustamine. Aktsionäride korralise üldkoosoleku kokkukutsumise ettepaneku tegi Ühingu juhatus.

Üldkoosoleku päevakord on järgmine:

1. Üldkoosoleku juhataja ja protokollija valimine

Nõukogu ja juhatuse ettepanek:

Valida üldkoosoleku juhatajaks Ervin Nurmela. Valida üldkoosoleku protokollija vastavalt üldkoosolekul tehtud ettepanekutele.

2. Ühingu auditeeritud 2016.a. majandusaasta aruande kinnitamine

Ühing on koostanud 2016 majandusaasta kohta majandusaasta aruande. Aruanne on läbinud audiitorkontrolli ja see on tehtud aktsionäridele kättesaadavaks. Aastaaruande kinnitamine on Ühingu aktsionäride pädevuses.

Nõukogu ja juhatuse ettepanek ja otsuse eelnõu:

Kinnitada Ühingu auditeeritud 2016.a. majandusaasta aruanne

3. Kahjumi katmise otsustamine

Ühingu puhaskahjum 31. detsembril 2016 lõppenud majandusaastal moodustas 3 913 tuhat eurot. Vastavalt äriseadustikule on kasumi jaotamise / kahjumi katmise otsustamine aktsionäride pädevuses.

Nõukogu ja juhatuse ettepanek ja otsuse eelnõu:

Katta 31. detsembril 2016 lõppenud majandusaasta kahjum summas 3 913 tuhat eurot eelmise perioodide jaotamata kasumi arvelt.

4. Audiitori valimine

AS Deloitte Audit Eesti osutas Ühingule 2016 majandusaastal teenust seoses Ühingu aastaaruande auditeerimisega.

Nõukogu hinnangul on audiitor täitnud oma kohustused vastavuses sõlmitud lepinguga ja nõukogul puuduvad etteheited osutatud teenusele.

Audiitor on vastavalt hea ühingujuhtimise tava nõuetele kinnitanud, et tal puudub tööalane, majanduslik või muu seos, mis võib mõjutada audiitori sõltumatust auditi teenuse osutamisel.

Juhatus on võtnud 2016. aastal erinevatelt audiitorbüroodelt hinnapakkumised järgneva kolme majandusaasta auditi läbiviimiseks. Auditikomitee ja nõukogu soovitus on jätkata koostööd AS-iga Deloitte Audit Eesti, kuna nende hinnapakkumine ja teenuse kvaliteet on parima suhtega.

Nõukogu ja juhatuse ettepanek ja otsuse eelnõu:

Valida AS Deloitte Audit Eesti Ühingu audiitoriks 2017 majandusaasta audiitorkontrolli läbiviimiseks.

Kiita heaks audiitori tasustamise tingimused vastavalt audiitoriga sõlmitavale lepingule. Kiita heaks audiitorile Ühingu ja Ühingu tütarettevõtete auditeerimise eest 2017 majandusaastal makstav tasu summas 45 700 eurot (käibemaksuta).

Korralisel üldkoosolekul osalemiseks õigustatud aktsionäride ring määratakse vastavalt Äriseadustiku § 297 lg-le 5 kindlaks 7 päeva enne üldkoosoleku toimumist, so seisuga 17.05.2017. a kell 23:59.

Aktsionäril on õigus üldkoosolekul saada juhatuselt teavet aktsiaseltsi tegevuse kohta. Juhatus võib keelduda teabe andmisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju aktsiaseltsi huvidele. Aktsionär võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks aktsionäride üldkoosolek, või esitada üldkoosoleku toimumisest alates kahe nädala jooksul hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma.

Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise koosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korralduslikke küsimusi ja koosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.

Aktsionärid, kelle aktsiatega on esindatud vähemalt 1/20 aktsiakapitalist võivad aktsiaseltsile esitada iga päevakorrapunkti kohta otsuse eelnõu. Nimetatud õigust ei või kasutada hiljem kui kolm päeva enne üldkoosoleku toimumist. Vastav eelnõu tuleb esitada kirjalikult aadressil: AS Pro Kapital Grupp, Sõjakooli 11, Tallinn, 11316.

Aktsionärid, kelle aktsiatega on esindatud vähemalt 1/20 aktsiakapitalist, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist korralise üldkoosoleku päevakorda, kui vastav nõue on esitatud hiljemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist.

Aktsionär võib enne üldkoosoleku toimumist teatada Ühingule esindaja määramisest või esindajale antud volituse tagasivõtmisest, saates vastavasisulise digitaalselt allkirjastatud teate e-posti aadressile prokapital@prokapital.ee või toimetades kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teate Ühingu kontorisse aadressil Sõjakooli 11, Tallinn hiljemalt 23.05.2017. a kell 16:00.

Korralise üldkoosolekuga seotud küsimuste tekkimisel palume võtta ühendust telefonil +372 6 144 920 või e-maili aadressil prokapital@prokapital.ee. Aktsionäride koosoleku päevakorda puudutavad küsimused ja vastused avaldatakse Ühingu koduleheküljel www.prokapital.com alajaotus „Investorile“ all.

Ühingu aktsionäridel on võimalus tutvuda korralise üldkoosoleku otsuste ettepanekute ja eelnõudega, auditeeritud majandusaasta aruandega, audiitori järeldusotsusega ja nõukogu kirjaliku aruandega 2016 majandusaasta kohta Ühingu koduleheküljel www.prokapital.com alajaotus „Investorile“ all, või tööpäeviti ajavahemikus 09:00-17:00 Ühingu kontoris aadressil Sõjakooli 11, Tallinn.

Koosolekul osalemiseks vajalikud dokumendid

Füüsilisest isikust aktsionäril palume esitada kehtiv isikut tõendav dokument, aktsionäri esindajal palume kaasa võtta kehtiv isikut tõendav dokument ja kehtiv kirjalik volikiri.

Juriidilisest isikust aktsionäril palume esitada kehtiv registrikaardi väljavõte (või muu sarnane dokument) vastavast registrist, kus see juriidiline isik on registreeritud ning esindaja kehtiv isikut tõendav dokument. Juriidilisest isikust aktsionäri tehingujärgsel esindajal tuleb lisaks eespool nimetatud dokumentidele esitada juriidilise isiku seadusjärgse esindaja poolt väljastatud kirjalik volikiri.

Välisriigi ametiisiku poolt väljastatud iga dokument peab olema kas legaliseeritud või kinnitatud dokumenditunnistuse apostille’iga ning tõlgitud inglise keelde.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Eesti Pank: Eesti era- ja valitsemissektori võlakoormus mullu ei muutunud

21.04.2017 Taavi Raudsaar

Eesti ettevõtted laenasid Eestis tegutsevatest pankadest varasemast rohkem, mujalt varasemast vähem
Majapidamiste säästud kasvasid endiselt kiiremini kui laenukohustused
Eesti erasektori võlakoormus on rahvusvahelises võrdluses keskmine, valitsemissektori oma väike

Ettevõtete võla kasvu on piiranud tagasihoidlikud investeeringud ja ettevõtetevahelise laenamise vähenemine. Eestis tegutsevatest pankadest võetud laenude ja liisingute jääk kasvas 2016. aastal kiiresti, 8%. Ettevõtete laenamine välismaalt püsis aasta jooksul ligikaudu samal tasemel, kuid ettevõtete omavaheline laenamine ja valdusfirmadelt laenamine vähenesid märgatavalt. Seetõttu suurenesid ettevõtete võlakohustused 2016. aastal kokku vaid 0,2%.

Majapidamiste laenukohustused kasvasid mullu sama kiiresti kui sissetulekud, kuid pisut aeglasemalt kui säästud. Palgakasv, väike tööpuudus ja soodsad laenuintressimäärad soosisid majapidamiste laenunõudluse suurenemist ning laenukohustused kasvasid 6%. Suurenenud on nii pankadest võetud eluaseme- ja tarbimislaenude kui ka teistelt laenuvahendajatelt võetud laenude maht. Tänu sissetulekute kiirele kasvule ja kõrgele säästumäärale suurenes majapidamiste sularaha ja hoiuste maht aastaga rohkem kui 8%. Lisaks kasvas majapidamiste omanduses olevate kaubeldavate väärtpaberite väärtus aastaga ligikaudu veerandi võrra. Kiirest kasvust hoolimata on Eesti majapidamiste finantssäästud sissetulekute suhtes Euroopa Liidu keskmisest näitajast siiski veel väiksemad.

Eesti erasektori (ettevõtted ja majapidamised) võlakoormus ehk võlakohustuste ja SKP suhe 2016. aastal märkimisväärselt ei muutunud ja oli aasta lõpus 127%. Teiste Euroopa Liidu riikidega võrreldes on see keskmine tase. Võrreldes riikidega, kus on meie omaga sama sissetulekutase, on Eesti ettevõtete ja majapidamiste võlakoormus aga suhteliselt suur. Eesti valitsemissektori võlakoormus, mis on Euroopa Liidu riikide seas endiselt kõige väiksem, vähenes möödunud aastal väga vähe ja oli aasta lõpus 9,7% SKPst.

Eesti majandus oli eelmise aasta neljandas kvartalis ja aasta kokkuvõttes välismaa suhtes endiselt netolaenuandja. Alates 2009. aastast on Eesti residendid paigutanud välismaale rohkem finantsvahendeid, kui sealt kaasanud. See tuleneb sellest, et Eesti majapidamised ja ettevõtted on rohkem säästma hakanud ning investeeringud Eesti majandusse on vähenenud. Suurem säästmine ja netolaenuandja positsioon tähendavad küll välisvõla ja rahvusvahelise investeerimispositsiooni näitajate paranemist, kuid samal ajal mõjub investeeringute kahanemine halvasti majanduse edasisele kasvuvõimekusele.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Nõuanded koduostjale: eluasemelaenu ennetähtaegne tagastamine

21.04.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Laenuvõtjal võib aga elus hästi minna: ta võib võita loteriiga või sureb rikas sugulane ja jätab laenuvõtjale ilmatu suure päranduse. See on koht, kus laenuvõtjal on võimalus mõelda kodulaenu ennetähtaegsele tagastamisele. Praktikas on sageli eluasemelaenu ennetähtaegse tagastamise põhjus elukoha vahetamine ehk uue kodu ostmine, mille käigus tuleb vana eluase müüa ja selle protsessi käigus eluasemelaenu jääk pangale tagastada.

Esimene mõttekoht on ikka selles, kas ootamatu rahalaeva abil kustutada olemasolev madalaprotsendiline, pikaajaline intressisoodustusega eluasemelaen. Või on laenuvõtjal mõistlik ootamatult sülle sadanud rahasumma investeerida kõrgema tootlusega, kui on eluasemelaenu intressimäär.

Kui laenuvõtjal on investeerimisvõimalus olemas, ei ole mõtet kodulaenu ennetähtaegselt tagastada. Kui aga rahaga midagi arukat lisaks tarbimisele peale hakata ei ole, on mõistlik eluasemelaen tagasi maksta, et loobuda intressikulust.

Enamasti on eluasemelaenulepingutes kokkulepe, et laenuleping on võimalik lõpetada kolmekuulise etteteatamisega, kuid seda fikseerimata intressimääraga laenulepingute puhul. Kui laenuvõtja on sõlminud laenulepingu fikseeritud intressimääraga, on laenuandjal õigus nõuda laenuvõtjalt mõistlikku hüvitist kahju eest, mis on tingitud laenu ennetähtaegsest tagasimaksmisest.

Seda seetõttu, et fikseeritud intressimääraga laenulepingu puhul on laenuandjal õiguspärane ootus teatud suuruses intressi teenimiseks. Intressi suurus on lepingu sõlmimise ajal välja arvutatav.

Fikseerimata intressimääraga laenulepingu puhul, mis on hüpoteegiga tagatud, on laenuandjal õigus nõuda laenuvõtjalt saamata jäänud intressi kolme järgneva kuu eest.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Veel on võimalus registreeruda koolitusele “Haldusmenetlus ehitamisel ja planeerimisel”

21.04.2017 Margot Toompark

25/04/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Haldusmenetlus ehitamisel ja planeerimisel“. Koolituse eesmärk on osalejatele tutvustada haldusmenetluse seaduse rakendamist ja koosmõju teistele seadustele.

Koolitusele on oodatud:

kohalikud omavalitsused ja teised riikliku järelevalve läbiviijad, kelle ülesandeks on ehitiste ja ehitamise ohutuse ja nõuetele vastavuse kontrollimine;
kinnisvaraarendajad;
kinnisasja omanikud jt.

Koolituse “Haldusmenetlus ehitamisel ja planeerimisel” käigus saab teada:

millised on kohaliku omavalitsuse ja muu haldusorgani kohustused menetluse läbiviimisel;
kuidas menetlust korrektselt läbi viia ja otsust vormistada.

Koolituse käigus käsitletakse muu hulgas seda, mida tuleb tähele panna planeeringute koostamise käigus planeeringu koostamiseks ja elluviimiseks halduslepingute sõlmimisel.

“Haldusmenetlus ehitamisel ja planeerimisel” toimub 25/04/2017 kell 09.00-14.45 Tallinna kesklinnas. Lektor on advokaadibüroo Teder Law jurist Martina Proosa.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Riigikohtu praktika: Lume ja jää tõrje eest vastutav isik

21.04.2017 Tõnu Toompark

Tallinna Munitsipaalpolitsei Amet koostas korteriühistule väärteoprotokolli kuna korteriühistu ei olnud kõrvaldanud ehitiselt jääpurikaid ja lund.

Esmalt selgitati seda, et kuigi korteriühistu ei ole korteriomandite omanik, võrdsustatakse korteriühistut kui haldajat heakorra nõuete täitmisel omanikuga ning seega laieneb heakorraeeskirjast tulenev lume ja jääpurikate kõrvaldamise kohustus ka ehitist haldavale korteriühistule.

Veel selgitati juriidilise isiku vastutusele võtmist. Juriidiline isik vastutab seaduses sätestatud juhtudel teo eest, mis on toime pandud tema organi, selle liikme, juhtivtöötaja või pädeva esindaja poolt või nende käsul juriidilise isiku huvides. Juriidiline isik vastutab vaid siis, kui tema organi, selle liikme, juhtivtöötaja või pädeva esindaja käitumine vastab süüteokoosseisule, on õigusvastane ja isik on selle toimepanemises süüdi. Kui mõni neist elementidest puudub, on juriidilise isiku karistamine välistatud.

Erinevalt kinnisasja haldavast korteriühistust ei ole selle juhatuse liikmel endal ühestki normist tulenevaid ülesandeid, mis võimaldaksid teda käsitada kinnisasja haldaja või mõne muu heakorraeeskirjas nimetatud subjektina. Korteriühistu juhatuse liikmele ei laiene heakorraeeskirja alusel kinnisasja omaniku heakorraalased kohustused. Kuna antud juhul korteriühistu juhatuse liiget ei saanud pidada normi rikkumise eest vastutavaks, siis menetleja otsus tühistati ja menetlus lõpetati süüteokoosseisu puudumise tõttu.

Samas selgitas kolleegium, et olukorras, kus ehitise katusel olev jää ja lumi ohustavad vahetult inimeste elu ja tervist, on kõiki asjaolusid arvestades korrakaitseorgan ise kohustatud ohtu reaalselt tõrjuma, mis kõnealusel juhul sai seisneda eeskätt jää ja lume ehitise katuselt eemaldamises.

Kui on põhjust arvata, et omanik või muu avaliku korra eest vastutav isik inimeste elu ja tervist vahetult ohustavat jääd ja lund piisavalt kiiresti ehitiselt ei kõrvalda, on korrakaitseorgan muu hulgas pädev rakendama asendustäitmist. Erijuhuna on asendustäitmist lubatud rakendada ettekirjutuse, hoiatuse ja täitekorralduseta, sest vahetu oht avalikule korrale tuleb kõrvaldada viivitamata.

Pille Pettai, Rasmus Õisma

Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” toimub 09/05/2017

21.04.2017 Margot Toompark

09/05/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Ärikinnisvara vahendamine“. Koolitus keskendub ärikinnisvara vahendamise temaatikale ja toob välja ärikinnisvara vahendamise erinevused võrreldes elukondliku kinnisvaraga.

Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” on suunatud: