Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark
Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
 

Riigikohtu praktika: Ehitus- ja kasutusloa vaidlustamine /haldusasi nr 3-3-1-69-16/

Teder Law FirmRiigikohus võttis selles asjas mitmeid olulisi seisukohti erinevatel detailplaneeringute ning ehitus- ja kasutuslubadega seotud teemadel.

Naaber vaidlustas kõrvalkinnistule püstitatud kõrvalhoone-sauna kasutusloa andmist etteheidetega, et hoone kõrgus ületab detailplaneeringus, ehitusloas ja ehitusprojektis fikseeritud kõrgust vähemalt 1,5 m, samuti ehitusloas fikseeritud korruselisuse piirangut (kahe asemel kolm korrust), ehitusalune pind on 82 m2 lubatud 74 m2 asemel ning katusekalde nurk on 56° lubatud 10-45° asemel. Samuti on hoone ehitatud naabri tuleohutuskujasse.  Menetluses leidis lisaks tuvastamist, et kõrvalhoonet-sauna kasutati tegelikult elamuna.

  • Kolleegium selgitas esmalt standardi olemust detailplaneeringus. Kui detailplaneeringus on kohustatud järgima mingit kindlat standardit, mida on võimalik omandada vaid tasu eest, võib selline kohustuse panemine olla vastuolus põhiseadusega. Kui aga detailplaneeringus nimetatakse soovituslikult standardeid, siis tähendab see, et ehitamisel peab järgima head tava ja ehitis peab vastama nõuetele. Antud juhul oli detailplaneeringus soovituslik viide konkreetsele tuleohutusstandardile ning hoone oli ehitatud vastavuses selle standardiga.
  • Riigikohus analüüsis ka ehitusloa andmist ehitise laiendamiseks olukorras, kus ehitus on alles ehitusjärgus. Küsimus oli selles, kas enne hoonele kasutusloa andmist on sellele võimalik väljastada uus ehitusluba ehitise laiendamiseks. Riigikohus on seisukohal, et ehitise laiendamiseks on võimalik ehitusluba taotleda ka siis, kui ehitis on alles ehitusjärgus. Ebamõistlikuks tuleb pidada lahendust, kus ehitise laiendamiseks tuleb ehitamisjärgus ehitis esmalt algse ehitusloa järgselt lõpuni valmis ehitada ja saada sellele kasutusluba enne, kui on võimalik alustada selle laiendamist.
  • Veel oli küsimuse all, et kui kõrvalhoonet-sauna kasutatakse hoopis elamuna, siis kas selline kasutusotstarbe muutmine pärast kasutusloa andmist mõjutab kasutusloa õiguspärasust. Riigikohus leidis, et ei mõjuta. Ehitus- ja kasutusloa õiguspärasust hinnatakse loa andmise hetke seisuga. Seepärast tuleb ehitus- ja kasutusloa kontrollimisel ehituslike nõuete kindlakstegemisel lähtuda loataotluses märgitud, mitte hilisemast faktilisest kasutusotstarbest. Isik peab hoonet kasutama kasutusloale vastavalt. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on pidada järelvalvet selle üle, et ehitist kasutatakse otstarbekohaselt.
  • Lisaks puudutati teemat, kus ehitusluba oli väljastatud vastuolus detailplaneeringuga. Sellele vaatamata vald väljastas ka kasutusloa. Riigikohus märkis taaskord, et kasutusloa andmisega kaotas ehitusluba kehtivuse ning seda tühistada ei ole enam võimalik isegi juhul, kui ehitusluba tõi kaasa naabri õiguste rikkumise.
  • Veelkord selgitati ka terrassi arvamist ehitusaluse pinna hulka. Terrassi ehitisealuse pindala arvestamisel tuleb lähtuda sellest, kas terrass ja hoone põhiosa moodustavad ehitusaluse pinna mõttes lahutamatu terviku. Antud juhul oli hoone teine korrus ehitatud sammastele toetudes terrassi kohale ja seetõttu moodustasid terrass ja hoone põhiosa ehitusaluse pinna mõttes lahutamatu terviku.
  • Ehitusprojektile antavad asutustevahelised kooskõlastused ei ole mitte iseseisvad haldusaktid, vaid menetlustoimingud. Seetõttu ei pea asutus ehitusprojektile kooskõlastuse andmiseks oma otsust motiveerima. Antud juhul oli päästeamet projekti heaks kiitnud templiga ja juhtivinspektori allkirjaga ning selline kooskõlastus on Riigikohtu hinnangul piisav. Kirjalike põhjenduste puudumine kooskõlastuses ei too kaasa ehitusloa õigusvastasust. Põhjendusi saab toimingu puhul nõuda ka tagantjärele.
  • Oluline seisukoht avaldati ka seoses naabri õiguste rikkumisega, kui hoone on ehitatud vastuolus detailplaneeringuga. Nimelt leidis kohus konkreetse juhtumi pinnalt, et vastuolud hoone tegelike tehniliste andmete ja sellele detailplaneeringus sätestatud nõuete vahel kõrguse, katusekalde nurga ja ehitusaluse pinna osas ei saanud põhjustada naabri õiguste riivet sellisel määral, mis tooks kaasa kasutusloa tühistamise. Otsustavaks said faktilised näitajad. Nii näiteks tuvastati, et vaidlusalune hoone asub naabri kinnistu suhtes põhja suunas ega varja seega päikesevalgust. Ka ehitusaluse pinna piirmäära ületamise tõttu (8 m2 võrra) olnuks kasutusloa tühistamine ilmselgelt ebaproportsionaalne, sest vaidlusalune hoone ei piirne kaebaja elamuga. Hooneid lahutavad kaebaja kinnistul asuvad kuurid, mistõttu ei saa naabri hoone ehitusaluse pinna piirmäära mõningasest ületamisest tulenevad väheldased muutused miljöös kaebajat olulisel määral puudutada.

Pille Pettai
Teder Law kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

Rasmus Õisma
Teder Law juriidiline assistent

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Jaanuari tööstustoodangu maht oli suurem kui aasta eest

StatistikaametTööstusettevõtted tootsid 2017. aasta jaanuaris 7% rohkem toodangut kui eelmise aasta jaanuaris, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes mäetööstuses ja töötlevas tööstuses, kuid vähenes energeetikas.

Jaanuaris toodeti töötlevas tööstuses 7% rohkem toodangut kui 2016. aasta samal kuul. Toodangu kasv oli laiapõhjaline – kaks kolmandikku tööstusharudest ületasid jaanuaris eelmise aasta jaanuari mahtu. Mahu kasvu põhjustas eelkõige puittoodete, elektriseadmete ja metalltoodete tootmise suurenemine. Toodang suurenes ka tekstiili, mootorsõidukite ja ehitusmaterjali tootmises. Toodang vähenes elektroonikaseadmete, toiduainete ja mööbli tootmises.

Välisturule müüdi jaanuaris 69% kogu töötleva tööstuse toodangust. 2016. aasta jaanuariga võrreldes suurenes korrigeerimata andmetel toodangu müük ekspordiks 14% ja müük kodumaisele turule 8%. 2017. aasta jaanuaris oli 2 tööpäeva rohkem kui mullu.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2017. aasta jaanuaris nii tööstuses kokku kui ka töötlevas tööstuses sama palju toodangut kui eelmisel kuul.

2016. aasta jaanuariga võrreldes toodeti elektrit 6% rohkem ja soojust 13% vähem.

Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, jaanuar 2017
(protsenti)
Tegevusala Muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetela Muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
korrigeerimata andmetel tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetelb
KOKKU 0,2 12,1 6,6
Energeetika 3,9 -1,8 -1,8
Mäetööstus 7,5 41,8 36,1
Töötlev tööstus 0,2 13,2 7,2
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine -9,4 -1,5 -6,9
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine -1,5 14,2 9,1
toiduainete tootmine -3,4 3,4 -0,5
metalltoodete tootmine 7,0 21,0 12,9
elektriseadmete tootmine -11,4 21,2 12,7
tekstiilitootmine 5,2 23,5 15,5
mööblitootmine 1,3 0,4 -6,9
mootorsõidukite tootmine 11,7 19,9 14,3
ehitusmaterjali tootmine 4,2 18,9 13,4
masinate ja seadmete tootmine -0,1 6,8 -0,2

a Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

b Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Statistika aluseks on küsimustik „Tööstus”, mille esitamise tähtaeg oli 17.02.2017 ja küsimustik „Energia tootmine, müük ja kütuse tarbimine”, mille esitamise tähtaeg oli 10.02.2017. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte 8 tööpäevaga. Statistikatöö „Tööstustoodangu indeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Majandus kasvab varasemast kiiremini

SEB PankEesti majanduskasv kiirenes eelmise aasta lõpus märgatavalt, mistõttu osutus 2016. aasta sisemajanduse kogutoodang prognoosijate ootustest veidi suuremaks. Oodatav investeerimis-aktiivsuse tõus peaks kasvu soosima ka 2017. aastal.

Majanduskasv aasta lõpus kiirenes

Lõppeva nädala teisipäeval avaldas Statistikaamet andmed sisemajanduse kogutoodangu kohta 2016. aasta IV kvartalis. Kuigi mitmed indikaatorid viitasid majanduskasvu kiirenemisele aasta lõpus, siis 2,7% suurune tõus ületas ootusi. Varasemate kvartalite nõrkade tulemuste tõttu piirdus aastane majanduskasv siiski 1,6%ga, mis jääb alla majanduse tegelikule kasvupotentsiaalile.

Sarnaselt 2015. aastale, andis mullu suurima panuse SKP kasvu netotootemaksude laekumine, mida soosis aktsiisitasude märkimisväärne tõus. Reaalmajanduse poolelt toetas kasvu enim info ja side tegevusala, kus loodud lisandväärtus tõusis aastaga ligi 10%. Seejuures panustasid tegevusala kasvu just tarkvaraarendusega tegelevad ettevõtted, mis toetab Eesti IT sektori eduloo jätkumist. Majanduskasvu kiirendas oluliselt veel lisandväärtuse enam kui 4% kasv hulgi- ja jae¬kaubanduse valdkonnas. Oluline panus tuli ka kahelt tegevusalalt, mis varasematel aastatel on SKP kasvu hoopis pidurdanud. Nimelt suurenes lisandväärtus 3,6% võrra veonduse ja laonduse alal ja pea 10% võrra haldus ja abitegevuste alal, mille alla kuuluvad näiteks puhastus- ja turvateenused.

Töötlevas töötuses oli lisandväärtuse kasv mullu tagasihoidlik, piirdudes 0,8%ga. Tööstuse poolel andis suurima panuse kasvu üllatusena haagiste ja transpordivahendite tootmine, mis ei kuulu suurimate tööstussektorite hulka, kuid kus loodud lisandväärtus suurenes aastaga koguni 35%. Suurtest tööstussektoritest panustas kasvu enim puidu- ja pabertoodete tootmine, kus loodud lisandväärtus suurenes 5,5% võrra. Tööstuse kasvu pidurdas enim elektroonikatööstus, mille lisandväärtus vähenes 2015. aastaga võrreldes pea 40%. Pea sama ulatuslik oli langus ka põlevkivitööstuses. Toiduainetööstuses loodud lisandväärtus vähenes 4%, kuid suure osakaalu tõttu kogumajanduses, langetas see majanduskasvu 0,1 protsendipunkti võrra.

Väljaspool tööstust oli suurim negatiivne mõju majanduskasvule põllumajandussektoril ning kinnisvaraalasel tegevusel, kus lisandväärtus kahanes vastavalt 9% ja 3% võrra. Kui piima hind tegi mullu läbi märkimisväärse taastumise, siis teraviljasaak jäi võrreldes rekordiliste varasemate aastatega kesiseks. Majanduskasvu pidurdas täiendavalt veel energiavarustus, kuid ka kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus, mille alla kuuluvad teenused nagu õigusabi, reklaam jpm.

Investeeringud on ajalooliselt madalal tasemel

Sisemajanduse kogutoodangut tarbimispõhiselt kokku lüües, paistab enim silma põhivara-investeeringute 2,8% suurune vähenemine. Investeeringud on olnud languses juba alates 2013. aastast ja selle tulemusel on nende osatähtsus SKPs kahanenud 22%ni, mis on olemasolevate andmete põhjal taasiseseisvusaja madalaim tase.

Kui analüütikud on oodanud investeeringute aeglast taastumist, siis 2016. II poolaastal langus koguni süvenes. Kvartaalse ettevõtlusstatistika põhjal vähenesid tugevalt investeeringud ehitustegevusse ja hoonete soetamiseks (-32%), kuid kahjuks ka masinatesse, seadmetesse ja muusse inventari (-8%).

Positiivse poole pealt väärib mainimist 15% kasv investeeringutes IT seadmetesse ja süsteemidesse. Muidu aktiivse investeerijana on Eesti Euroopa Liidus silma paistnud just väheste investeeringute poolest intellektuaalsesse kapitali. Loodetavasti aitab kaasaegsete tarkvaralahenduste kasutuselevõtt ettevõtete tulemuste paranemisele kaasa.

Enam kui poole võrra suurenesid mullu ka ettevõtete investeeringud transpordivahenditesse, kuid siin kajastub ilmselt pigem mõne üksiku ettevõtte suurost, kui laiem trend. Kõrge tootmisressursside kasutatuse taseme ja riiklike kulutuste suurenemise tõttu peaks põhivarainvesteeringute kasv 2017. aastal siiski kiirenema ligi 4% juurde.

Tänu edukale aasta teisele poolele, aitas Eesti majandust kasvatada väliskaubandus. Kaupade ja teenuste import kasvas küll kiiremini (4,9%) kui nende eksport (3,6%), kuid tänu suurele ülejäägile teenuste müügis, oli netoekspordi panus SKP kasvu positiivne.

Kui kaupasid ja teenuseid imporditi mullu 15,8 miljardi euro eest, siis nende eksport küündis 16,5 miljardi euroni. Eesti kaubaeksport kasvas mullu püsihindades 3% ja teenuste eksport 5% jagu. Eeldatavalt jätkub ekspordi kasv sellel aastal pisut kiiremas tempos, jäädes siiski endiselt alla impordi kasvule.

Tööjõukulude tõus ületab endiselt tootlikkuse kasvu

Eesti majanduse suurim murekoht on jätkuv vastuolu ettevõtete kasumite ja palgakasvu vahel. Rahvamajanduse arvepidamises kasutatav tegevuse ülejääk ja segatulu ehk ettevõtlus¬sektori kogukasum jäi 2016. aastal alla 4,5 miljardi euro, mis on madalaim tase alates 2010. aastast. Samal ajal küündisid töötajatele makstud hüvitised 10,3 miljardi euroni, mis on pea poole kõrgem 2010. aasta tasemest.

Tööjõukulude osatähtsus SKPs küündis seetõttu 49,1%ni, mida ei saa siinsete ettevõtete paiknemise tõttu globaalses väärtusahelas pidada Eesti jaoks jätkusuutlikuks tasemeks. Erinevalt 2015. aastast, tootlikkusnäitajad mullu küll paranesid, kuid jäid oluliselt alla tööjõu ühikukulu kasvule.

Lihtsustatult – soovime saada oluliselt suuremat palka, kuigi meie pakutavad teenused ja tooted ning meie efektiivsus nende loomisel, pole kuigivõrd muutunud. Eesti maksusüsteemi omapära tõttu on ettevõtetel ajaga kogunenud puhvrid, mille arvelt on ajutiselt võimalik palgatõusuga kaasa minna. Lisaks on abiks olnud tagasihoidlikum investeerimine, mis on võimaldanud suurema osa tuludest palgana välja maksta. Samas on selge, et vastuolu ei kesta lõputult ja kui ettevõtted ei suuda oma tulemusi oluliselt parandada, pidurdub palgakasv ühel hetkel järsult.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Tallinna Peatänava teise etapi konkursi võitis Villem Tomiste

TallinnTallinna Peatänava arhitektuurikonkursi teise etapi “Meri Peatänava äärde” võitis Villem Tomiste konkursitööga AUL.

Võidutöö juures köitis žüriid idee Kanuti aia pargi rekonstrueerimisest, mis parandaks tunduvalt jalakäiguühendusi. Samuti oli antud võistlustöö puhul hästi läbi mõeldud Hobujaama tänava jalakäijasõbralikumaks kujundamine ning hubasuse ja funktsionaalsuse lisamine linnapilti.

Ideekonkursi teise etapi “Meri peatänava äärde” eesmärk oli laiendada kaasaegset inimkeskset linnaruumi tulevase peatänavaga külgnevatesse kvartalitesse ning ühendada mereäär südalinna linnaruumi. Ideekonkurss puudutas Peatänavaga vahetult külgnevaid kvartaleid ja sadama-ala.

“Võistlustööd olid suhteliselt võrdse tasemega ning kõigis neis oli palju huvitavaid ideid,” kirjeldas konkursi Eesti Arhitektuurikeskuse juhata Raul Järg. “Loodetavasti jätkab ka Tallinn järjepidevat tööd Peatänava ja mere ühendamisega,” sõnas Järg.

“Meri peatänava äärde” ideekonkursile ilmus neli võidutööd, mis kõik pääsesid hindamisele. Esimese koha selgitas välja hääletus ning auhinnaks on 15 000 eurot. Teisele kohale platseerus võidutöö nimega Vamos A La Playa, mille autoriteks olid Lidia Zarudnaja, Kaarel Künnap ja Paco-Ernest Ulman ning kolmas ja neljas koht läks jagamisele Delta, mille autoriteks olid Kadi Paluoja, Helen Rebane, Kaie Kuldkepp ja Tanel Teder ning Merevahu nime kandvate tööde vahel, kelle vahel jaotatakse võrdselt 6000 euro suurune preemia. Viimase autoriteks olid Ingrid Aasoja-Zverev ning Aleksandr Zverev.

Peatänava projekti eesmärk on luua veel sel kümnendil Tallinna südalinna kaasaegne, 21. sajandisse sobilik inimkeskne linnaruum.

Peatänava Ideekonkurssi korraldab Eesti Arhitektuurikeskus MTÜ koos Tallinna linnaga. Projekti toetavad AS Tallinna Sadam, AS Viru Keskus, Porto Franco OÜ, NG Investeeringud OÜ, Capital Mill OÜ jt.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Jaekaubandusettevõtete müügitulu stabiilne kasv jaanuaris jätkus

StatistikaametJaekaubandusettevõtete müügitulu suurenes 2017. aasta jaanuaris eelmise aasta jaanuariga võrreldes püsivhindades 2%, teatab Statistikaamet. Teist kuud järjest näitas müügitulu eelmise aasta sama kuuga võrreldes stabiilset kaheprotsendilist kasvu.

2017. aasta jaanuaris oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 504,3 miljonit eurot.

Tööstuskaupade kaupluste müügitulu suurenes 2017. aasta jaanuaris eelmise aasta sama kuuga võrreldes 11%. Müügitulu suurenes enamikul tegevusaladel, vaid muudes spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus tööstuskaubad (nn kaubamajad), oli müügitulu väiksem kui eelmise aasta jaanuaris. Enim suurenes müügitulu posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes, kus müük kasvas aastaga 54%. Keskmisest enam suurenes müügitulu veel ka kasutatud kaupade kauplustes ja väljaspool kauplusi (kioskites, turgudel, otsemüük) (kasv 25%) ning majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjalide kauplustes (kasv 12%).

Toidukaupade kaupluste müügitulu vähenes 2017. aasta jaanuaris eelmise aasta sama kuuga võrreldes 1%.

Mootorikütuse jaemüügi ettevõtete müügitulu vähenes eelmise aasta jaanuariga võrreldes 15%. Nende ettevõtete müügitulu langusele avaldas mõju eelmise aasta jaanuari väga kõrge võrdlusbaas ning mootorikütuse hinnatõusu kiirenemine.

Võrreldes eelmise kuuga vähenes jaanuaris jaekaubandusettevõtete müügitulu ligi viiendiku (18%). See on tavapärane langus, mis järgneb detsembris toimunud jõulude ja aastavahetuse suurmüükidele. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal jäi aga müük eelmise kuuga võrreldes samale tasemele.

Statistika aluseks on Maksu- ja tolliameti käibedeklaratsiooni andmed. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte nelja tööpäevaga. Statistikatöö „Kaubandusettevõtete kuu majandusnäitajad“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet seda statistikatööd teeb.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Riigikohtu praktika: Kaasomaniku ostueesõigus /tsiviilasi nr 3-2-1-115-16/

Teder Law FirmKohus selgitas kaasomaniku ostueesõiguse teostamist, kui mitu kaasomanikku on võõrandanud enda kaasomandiosa kolmandatele isikutele väikese ajavahemiku jooksul ja kinnistusraamatusse ei ole jõutud veel omanikukannet teha.

Ostueesõigust ei välista asjaolu, et isik, kes soovib ostueesõigust kasutada, pole veel kinnistusraamatusse ostueesõiguse tekkimise hetkeks kantud. Ostueesõiguse tekkimine ei sõltu asjaolust, kui kiiresti isik peale asjaõiguslepingu sõlmimist omanikuna kinnistusraamatusse kantakse.

Ka ei ole oluline see, kas kinnisasja eelmine kaasomanik on teinud avalduse ostueesõiguse kasutamiseks. Oluline on, et ostueesõigust teostatakse seaduses sätestatud kahekuulise tähtaja jooksul peale võõrandamise kohta teate saamist.

Pille Pettai
Teder Law kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

Rasmus Õisma
Teder Law juriidiline assistent

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Pukk: Kaljulaid läheb vastuollu oma linnaosa arengukavaga

TallinnKesklinna vanem Taavi Pukk on seisukohal, et Põhja-Tallinna vanema Raimond Kaljulaidi ettepanekud linnaosa piiride muutmiseks on läbimõtlemata ega arvesta pealinna üldiseid arengusuundi. Lisaks märgib Pukk, et Kaljulaid läheb oma seisukohtades vastuollu Põhja-Tallinna linnaosa arengukavaga ning koostatava üldplaneeringu sisuga.

„Inimlikult mõistan ma Põhja-Tallinna vanema jõulist võitlust oma linnaosa objektide eest, kuid paratamatult on Kesklinna areng sedavõrd kiire, et linnaosa laienemine on lähemas või veidi kaugemas tulevikus vältimatu,“ ütles Kesklinna vanem Taavi Pukk. „Tallinna tulevikuvisioon ja eelkõige peatänava kontseptsioon avab kesklinna täielikult merele ning seob sadamaalade arengu just Kesklinnaga. Kultuurikatla, linnahalli ja tulevase uue raehoone ala muutumine uueks linnasüdameks tähendab tallinlaste jaoks ka õigustatud ootust, et see piirkond on just Kesklinn.“

Pukk lisas, et Kesklinna linnaosa elanikkond kasvab igal aastal kordades kiiremini kui mujal Tallinnas. „Kesklinna rahvastiku juurdekasv, inimkeskse linnaruumi planeerimine, jalakäijatele linnaruumi tagasiandmine, kesklinna avamine merele – kõik see on osa uuest ja moodsast Tallinnast, mis toob endaga paratamatult kaasa ka Kesklinna piiride laiendamise. Kesklinna kasv on kogu linna arengut silmas pidades väga oluline ning laienemine on tervitatav kõigile pealinlastele. Teiste linnaosade juhtidel pole küll põhjust seepärast rusikat taskus hoida, et linn jõudsalt areneb. Protsessi tuleb siiski vaadata linna kui terviku arengu seisukohalt.“

„Lisaks toon välja, et Põhja-Tallinna vanem läheb oma seisukohtades vastuollu linnaosa arengukava ning koostamisel oleva üldplaneeringu sisuga. Põhja-Tallinnas on juba ametlikult tunnistatud, et ajaloolist piiri on ignoreeritud ning see peaks jooksma mööda Kalasadama tänavat. Kaljulaidil on igasugune õigus küll oma linnaosa eest hea seista, kuid kindlasti pole mõistlik minna vastuollu oma linnaosa arengudokumentidega,“ nentis Pukk.

Kesklinna vanem tervitas toimuvat arutelu linnaosapiiride üle, kuid lisas: „Võime küll debatti sel teemal edasi pidada, kuid Kesklinna silmaga nähtav areng ning elanike juurdekasv räägib enda eest. Kesklinn jätkab kasvamist ning sellest on võita kõigil pealinlastel.“

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Praegune buum ei ole paisuv mull, vaid lihtne ülepakkumine

Uus Maa KinnisvarabürooOn siis buum või ei ole? Sõltub, mida me buumiks nimetame ja kas see on juba käes, mainime selle toimumist tagantjärele või see alles tuleb. Igatahes – järgmise buumi sisu on oluliselt erinev sellest, mis toimus möödunud kümnendil. Seetõttu pole ehk põhjust karta ka suurt mullilõhkemist.

Eelkõige saame praegust olukorda kümne aasta taguste sündmustega võrreldes välja tuua kaks suurt erinevust. Esiteks, tarbija käitumine on mõistlik ja ratsionaalne. Hulljulgeid oste ei tehta. Ka spekulatiivse iseloomuga ost-müük, mille puhul broneeritakse arendusprojekti müügi alguses kortereid, mille võlaõiguslepingud mõne aja pärast kallimalt edasi müüakse, on äärmiselt tagasihoidlik. 2006-2008. aastatel, buumilainel, oli see väga levinud.

Teiseks. Pangad jälgivad hoolega, et inimeste ostuvõimekus oleks optimaalne. Kui tegemist on kallima hinnaklassi varaga või on näha, et objekt on lihtsalt ülehinnatud, tuleb ostjal tagada suurem omafinantseering.

Praeguse turuolukorra iseloomustajaks on sõna „investeerimine“. Olgu ühisrahastus või üürikorter. Paljud on ostnud korteri, et seda välja üürides saavutada kassavoog, mis tundub väga mõistlik ja arukas investeering. Kassavoog toidab ka siis, kui kinnisvaraturult likviidsus kaob ja korterite müügiaktiivsus on vähenenud. Loogika ütleb, et kui ostujõud raugeb, siis üürinõudlus ja hinnad tõusevad.

Oht ülepakkumiseks

Võime kinnisvarasektoris täheldada ettevõtlusbuumi, mis tähendab, et kinnisvaraarendamine on väga populaarne. Paljud ettevõtjad suunavad oma kasumid kinnisvarasektorisse ning püüavad arendusega lisatulu teenida.

Turul on tunda ületootmist. Pangad ei suuda seda ületootmist optimeerida ja kontrollida, sest arenduses kasutatakse omavahendeid ning ühisrahastust.

Mõningad arendusprojektid on väga optimistlikud ning nõudluse pool põhjalikult analüüsimata. Äriplaani on sisseprogrammeeritud hinnatõus, mis tegelikult võib tulemata jääda.

Näeme, et arenduste müügiajad pikenevad. Projekti müük võib võtta 40-50 korteri puhul senise kahe aasta asemel 3 või 4 aastat. Suuremate projektide puhul veel enam.

Paljudes juba pikemalt müügil olnud projektides on põhiosa müüdud, mis võimaldab vabaneda laenukoormusest ning suurest riskist, kuid omakapital ja kasum on müümata viimaste korterite all kinni.

Nii veel jätkub

Selline kinnisvaraettevõtlustrend jätkub ilmselt ka järgmisel aastal. Pangad on väitnud, et eraisiku laenumahtu hoitakse eelnevate aastatega samal tasemel. Kuna enamik korterid ostetakse laenuga, siis see annab ka eelduse arvata, et tehingute arv ja kogu sektor püsib stabiilsena.

On mainitud, et Rootsi pankade ohumärgid võivad alguse saada nende põhiturult. Kui Rootsis tekib kriis, siis ei ole meil ka pääsu. Kriisi tekkides on kõige haavatavam elamispinna sektor, sest see on otseses seoses tavainimeste laenuvõimalustega. Sellisel juhul tõmbuks siin laenuturg koomale ja tehingute hulk väheneks.

Siiski, järsku kukkumist turul näha pole, kuid mõnedes piirkondades, kus arendatakse juba liiga hoogsalt, tulevad hinnakorrektsioonid vähemasti kehvema planeeringu ja paiknevusega korterite osas. Ka müügiajad pikenevad. Samas on ettevõtjad olukorras, kus kinnisvarainvesteering tundub mõislik, isegi kui mõõdukas hinnalangus peaks aset leidma.

Kuhu sa ikka ettevõtlustulu suunad? Aktsiabörs on liigselt optimistlikult tõusnud ja tootlused tagasihoidlikud. Sularaha hoidmisele tuleb peale maksta. Kullakangi kodus hoida on tülikas ja ebaturvaline. Teenuseid ja kaubandust piiravad aina uued aktsiisid ja maksud.

Kõige selle kõrval on kinnisvara siiski üks kindlamaid investeeringuid.

Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kohus tagastas kaebuse Vana-Kalamaja 9 ehitusloa tühistamiseks ja ehitustööde peatamiseks

TallinnKohus leidis, et kaebuse esitajatel puudub kaebeõigus, kuivõrd see, kas või kuidas seda maja lammutatakse ja hiljem ehitatakse, ei ole otseses puutumises sellega, kas või kuidas korraldatakse ümber GAGi tegevus. Sellest tulenevalt leidis kohus, et käesoleval juhul ei riku ehitustegevus kaebajate subjektiivseid õigusi.

Tallinna Halduskohus tagastas tänase määrusega kaebuse, milles kaebuse esitajad soovisid Vana-Kalamaja 9 hoonele antud osalise lammutusloa tühistamist ning nõudsid ehitustööde peatamist esialgse õiguskaitse korras.

Kohus leidis määruses, et kooli vilistlaskogu esindajatele ning ka koolis käivatel lastele ja nende vanematele ei ole neile seadusega antud õigust keelata kooli pidajal kooli reorganiseerimist lähtuvalt koolis kunagi õppinud inimeste arusaamadest kooli arenguteedest ja vajadustest või näiteks ehitada koolile uusi ja rekonstrueerida olemasolevaid hooneid. Kooli pidamise ja tema tegevuse organiseerimise ning materiaalse tagamise põhilistes küsimustes on kehtiva seaduse kohaselt otsustav sõna kooli pidajal ehk käesoleval juhul Tallinna linnal. Kohus märgib, et GAG-i puhul ei ole tegemist selle vilistlaste ja/või lastevanemate omandis oleva kooliga. GAG-i puhul on tegu munitsipaalkooliga, mille omanikuks (pidajaks) on Tallinna linn, kes kooliga seotud otsuste langetamisel peab tulenevalt seadusest kaaluma mitte ainult koolis käivate laste ja lastevanemate huvisid, vaid muuhulgas ka laiemaid Tallinna linna huvisid koolivõrgu arendamisel ja kujundamisel.

Määrus ei ole veel jõustunud, selle peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Nõuanded koduostjale: laenaja ja kaaslaenutaotleja

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste koduKäsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Laenu taotlemisel tuleb otsustada, kes on laenutaotleja. Kui kodu ostab ja laenu soovib võtta üksik inimene, siis on selge, et laenutaotlejaks on ta ise. Kui aga sel laenutaotlejal jääb sissetulekust napiks, et pank oleks valmis talle laenu pakkuma, on võimalus leida kaaslaenutaotleja. Kaaslaenutaotleja võiks olla abikaasa või elukaaslane, üksiku inimese puhul ema või isa.

Kui uut pesa punuvad kooselavad inimesed, kes ei ole abielus, taandub laenuvõtjaks olemise temaatika sellele, kes saab ostetava kinnisvara omanikuks. Kui paarisuhe toimib võrdsetel alustel, siis on mõistlik, et kinnisvara soetatakse kahe peale ehk kaasomandisse ning laen võetakse kahe peale isegi vaatamata sellele, et laenumakse makstakse ühe elukaaslase pangakontolt.

Olukorras, kus kinnisvara soovib soetada abielupaar, tuleb mängu see, kas kinnisvara ostetakse ühisomandisse või lahusvaraks. Varaühisus tähendab seda, et abielu jooksul omandatud vara loetakse ühisvaraks, välja arvatud abikaasa päritud ja kingiks saadud vara. Vara kuulub võrdselt mõlemale abikaasale ja kui vara hulka kuuluva kinnisasja või osaga on vaja tehinguid teha, on tehingu tegemiseks vaja mõlema abikaasa nõusolekut.

Varalahusus on abikaasade võimalus abielludes sõlmida abieluvaraleping nii, et abielu kestel omandatud vara ei muutu ühisvaraks, vaid selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimel asi on. Näiteks kui abielu kestel ostetakse korter ja ainult üks abikaasa kantakse omanikuna kinnistusraamatusse, siis varalahususe korral ei muutu see kinnisasi abikaasade ühisvaraks, vaid omanikuks jääb ainult see abikaasa, kes on omanikuna kinnistusraamatus märgitud.

Kui abikaasad ei lepi abiellumisel kokku, millist vararežiimi kasutatakse, kohaldatakse neile automaatselt varaühisust. Peale selle võivad abikaasad enne abielu sõlmimist või abielu ajal tunnistada abieluvaralepinguga ühisvaraks või lahusvaraks üksikuid esemeid.

Kui abikaasad varalahususes kokku pole leppinud, saavad nad mõlemad ostetava kinnisvara omanikeks. Otseselt ei ole vaja, et sellisel puhul oleksid mõlemad abikaasad kaaslaenutaotlejad, pank võib seda siiski nõuda.


Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkLoe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.


Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Zelluloosist saab ainulaadse kontseptsiooniga multifunktsionaalne kvartal

Fausto GruppFausto ärigrupp omandas Rein Kilgile kuuluvalt Zelluloosi Kinnisvaralt ja Sossi Maja OÜ-lt Zelluloosi ajaloolise kvartali 16 kinnistut kogu pindaalaga üle 40 000 m2, mis võimaldab sinna rajada üle 100 000 m2 suuruse ainulaadse kontseptsiooniga multifunktsionaalse kvartali.

“Zelluloosi kvartalil on mitmeid eeliseid: suurepärased vaated igas suunas – südalinnale, merele, Ülemiste järvele, vahetus läheduses linna olulisemad transpordisõlmed – Tallinna lennujaam, Tallinna bussijaam, Ülemiste rongijaam. Tegemist on väga atraktiivse äripiirkonnaga – asub see ju Tallinna suurima ristmiku vahetus läheduses, südalinna pääseb autoga paari minutiga,” rääkis Fausto juhatuse liige Sven Mihailov.

“Tuleviku linn liigub järjest enam Ülemiste suunas ja see tõotab omanäolise arhitektuuriga Zelluloosile vaid head,” leidis Mihailov. Olemasolevate renoveeritavate hoonete puhul on tegemist paekivist fassaadidega valdavalt muinsuskaitsealuste hoonetega (valminud vahemikus 1909-1913), mis moodustab Tallinna vanima paberi- ja tselluloosivabriku tuumikala ning mille autoriks on juugendarhitektuuri Eesti suurim meister Jacques Rosenbaum. Säilitatavad fassaadid rekonstrueeritakse maksimaalselt algupärasel kujul ning lisanduvate mahtudena kasutatakse valdavalt klaasfassaadidega erikujulisi kuubikuid (sarnaselt Fahle ärimajale).

Fausto ärigrupp on 10-aastase ajalooga Eesti kapitalil põhinev kinnisvaraarendusettevõte, mis keskendub erinevatele kinnisvarainvesteeringutele. Fausto tegutseb kaubanduskinnisvara, büroo- ja elamukinnisvara arendamise, üürimise ja haldamise valdkonnas. Fausto ärigruppi kuulub 8 ettevõtet, mille portfelli kuulub kokku ca 58 000 m2 kaubandus- ja äripinda ning varade maht kokku üle 85 miljoni euro.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

29/03/2017 toimub uus koolitus “Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine”

Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine29/03/2017 toimub Kinnisvarakoolis uus koolitus “Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine.” Koolitust viib läbi Advokaadibüroo Teder Law jurist Martina Proosa.

Koolituse eesmärk on tutvustada, millal antakse projekteerimistingimusi ning kuidas toimub projekteerimistingimuste menetlus.

Lisaks antakse ülevaade üldplaneeringu ülevaatamise kohustusest, detailplaneeringu vaidlustamisest ja kehtetuks tunnistamisest ning juurdepääsuõigusest avalikult kasutatavale teele ja veekogu kallasrajale.

Koolitus “Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine” toimub kolmapäeval 29/03/2017 kell 09.00-14.00.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Paranev keskkond kiirendab majanduskasvu

RahandusministeeriumEelmise aasta viimases kvartalis kiirenes Eesti majanduskasv oluliselt, ulatudes 2,7 protsendini. Eesti majanduse taastumisele aitab kaasa paranenud väliskeskkond kiirenenud kasvuga ja oluliselt paranenud majanduskonjunktuuri hinnangud. Palgatulu kiire kasv on aeglustumas, kuid tarbijate senine ettevaatlikkus on vähenemas ning eratarbimine kasvab endiselt kiiresti. Ettevõtjate investeerimisjulgus ei ole siiski veel taastunud.

Eesti majanduskasvu kiirenemist aasta lõpus võib seostada erinevate ärikliima ja kindlustunde indikaatorite selge paranemisega viimase poole aasta jooksul. Majanduskonjunktuuri näitajad nii Balti riikides, Soomes kui ka kogu Euroopa Liidus on pärast kriisi puhkemist olnud mitme aasta jooksul väga stabiilsed, ilma selge trendita üles või alla. Selline äraootav hoiak on tähendanud tarbijate ettevaatlikku käitumist, mis omakorda pole andnud ettevõtjatele põhjust tootmisvõimsusi suurendada. Eelmisest sügisest alates võib aga erinevate pehmete indikaatorite põhjal täheldada suurenevat optimismi, mis varem või hiljem avaldub ka majanduskasvus.

Neljandas kvartalis aeglustus palgatulu kasvutempo 4,6 protsendini ning oli lähedane majanduse nominaalkasvule. Viimastel aastatel on palgatulu kiire kasv madala majanduskasvu taustal tekitanud palga- ja kapitalitulu vahekorra tasakaalustamatuse, kuid see ebakõla enam ei süvenenud. Eratarbimiskulutused kasvasid palgatuluga samas tempos, nii et elanike säästumäär aasta lõpus enam ei tõusnud. See oli ilmselt tingitud nii paranevast kindlustundest kui ka kiirenenud hinnatõusust. Tarbimisjulguse paranemisest annab märku ka elanike laenukoormuse areng, mis senise trendi jätkudes pöördub sissetulekute suhtes sellel aastal taas kergele kasvule. Vaatamata paranevale majanduskonjunktuurile olid ettevõtete investeeringud siiski endiselt languses, kuid seda valdavalt hoonete ja rajatiste panuse tõttu.

Paranenud nõudlus välisturgudel toetas Eesti ettevõtete ekspordi arengut. Kaupade ja teenuste eksport suurenes neljandas kvartalis 2,7 protsenti. Kasv pidurdus eelneva kvartaliga võrreldes ekspordihindade tõusu ja teenuste ekspordi tagasihoidlikuma kasvu mõjul. Kaubaekspordi suurenemine oli laiapõhjaline, üksnes toidukaupade müük välisturgudele vähenes langenud saagikuse tõttu. Välisnõudluse paranemine soosib ekspordi kasvu jätkumist ka sellel aastal.

Tootmise poolel kiirenes lisandväärtuse reaalkasv neljandas kvartalis 2 protsendini. Sarnaselt eelmistele kvartalitele mõjutas isandväärtuse kasvu enim valdavalt koduturule suunatud programmeerimine, jaekaubandus, haldus-ja abitegevused ning maanteetransport, panustades kokku 1,8 protsendipunkti. Töötleva tööstuse panus suurenes 0,3 protsendipunktini, peamiselt tänu elektriseadmete ja haagiste ekspordi kiirele kasvule. Positiivselt mõjutas kasvu ka mäetööstus ja energiatootmine, mille lisandväärtuse aastatagune langus asendus nüüd kiire tõusuga. Kasvu toetas veel tõusule pöördunud ehitussektor kõikides ehitusturu valdkondades.

Globaalse majanduskonjunktuuri ja sedakaudu välisnõudluse taastumist on oodatud mitu aastat, kuid pööre selles osas võib olla nüüdseks tõesti toimunud. Erinevad ärikliima näitajad ületavad selgelt viimase viie aasta tasemeid. See annab lootust, et Eesti majanduskasv võib tulevikus üllatada ka positiivselt.

Madis Aben, rahandusministeeriumi fiskaalpoliitika osakonna analüütik

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Ettevõtete kasumid kolmandat aastat järjest languses

SwedbankEttevõtetesektori kogukasum vähenes möödunud aastal ligikaudu 10%. See oli languses juba kolmandat aastat järjest.

Kiire palgakasv on „aidanud kaasa“ ettevõtete kogukasumi langusele

Põhiosa kasumite vähenemisest tuli töötlevast tööstusest, kinnisvaraalasest tegevusest ning veondusest ja laondusest, samal ajal kui hulgikaubanduse kasumi suurenemine oli domineerivalt üle teiste tegevusalade kasumi kasvust.

Kuigi ettevõtetesektori tööjõukulude kasv on tublisti aeglustunud, tõusis möödunud aastal nende osakaal kogukuludes ja müügitulus vähemalt viimase 15 aasta kõrgeimale tasemele (kui jätta välja 2009. kriisiaasta). Kiire palgakasv ja kõrgele tõusnud tööjõukulud on „aidanud kaasa“ ettevõtete kogukasumi langusele. Koos tööjõukulude tõusuga on ettevõtete kasumlikkus (kasumi suhe käibesse) alanenud 15 aasta madalaimale tasemele (jällegi, kui jätta välja 2009. kriisiaasta).

Lisaks tööjõukulude kasvule on kasumite vähenemise taga müügihindade langus. Pärast kahte langusaastat, pöördus ettevõtete käive möödunud aastal kasvule (2%). Selle taga on nii välis- kui sisenõudluse paranemine. Esialgsete arvestuste järgi suurenes kaupade ja teenuste eksport möödunud aastal 4%. Samuti on kasvama hakanud tootja- ja ekspordihinnad, mis toetavad ettevõtete käibe kasvu ning parandavad sellega omakorda kasumlikkust.

Ettevõtete investeeringud vähenesid neljandat aastat järjest

Vaatamata sellele, et ettevõtete kindlustunne möödunud aastal paranes, nende laenuportfelli kasv kiirenes ning vaba kapitali osakaal on vähenenud, jäid investeeringud juba neljandat aastat järjest langusesse (12%; kuid aasta viimases kvartalis vähenesid investeeringud isegi viiendiku võrra). Ligikaudu pool investeeringute vähenemisest tuli energeetikasektorist, samas kui enim kasvasid transpordisektori investeeringud (60%). Pärast suuremate investeerimisprojektide lõppemist (nt Auvere elektrijaam) on energeetikasektori investeeringud vähenenud juba kolmandat aastat järjest.

Lisaks reaalselt väiksemale investeerimisele, on investeeringute languse taga ka tehnoloogia kiire arengu tõttu kapitalikaupade hindade aeglasem kasv. Investeeringute osakaal majanduses on langenud madalaimale tasemele. Väiksemad investeeringud koos tööjõu vähenemise ja madala tootlikkuse või selle langusega (ettevõtete lisandväärtuse tunnitootlikkus on vähenenud kaks aastat järjest) annavad tulemuseks aeglasema potentsiaalse majanduskasvu. Seega on kiirema majanduskasvu jaoks tarvis suuremaid investeeringuid, mis aitavad kaasa tootlikkuse parandamisele.

Vaatamata kasumite pikaajalisele langusele on ettevõtete finantsseis ja maksevõime hea

Kuigi ettevõtete laenuportfelli kasv on kiirenenud, on investeeringute langus ja välismaalt laenamise vähenemine piiranud ettevõtete võla kasvu. Vaatamata kogukasumi vähenemisele aitavad väiksemad investeeringud suurendada ettevõtete likviidseid varasid. Madalate laenuintressidega kulub ettevõtetel vähem raha intressimakseteks, mis toetab nende maksevõimet.

Koos investeeringute oodatava taastumisega sel aastal ja lühiajaliste laenude taandumisega, kiireneb lähiaastatel ettevõtete võlakohustuste kasv. Kasumite kogunemine on suurendanud ettevõtete omakapitali taset (selle kasv on küll aeglustunud) ning see ei piira dividendide väljamaksmist. 

Tootlikkusest kiirem palgakasv jääb püsima

Tööjõukulude kasvu aeglustumine, müügihindade kasv ja välisnõudluse paranemine aitavad kaasa ettevõtetesektori kogukasumi paranemisele. Samal ajal aga oodatav investeeringute suurenemine võib seda paranemist piirata. Kuigi tööjõukulude kasv on aeglustunud, hoiab tööjõu nappus palgakasvu kiirena. Seega võib prognoosida, et palgakasv ületab ka lähiajal tootlikkuse kasvu ja halvendab sellega ettevõtete konkurentsivõimet.

Paljude tööturul tööd otsivate inimeste ebasobivusele ettevõtjate vajadustega viitab vabade töökohtade suurenenud arv. Ligikaudu kolmandikul Eesti tööjõust on vaid ilma kutse ja erialata põhi- või üldkeskharidus. Kiiresti arenev tehnoloogia eeldab aga kõrgesti kvalifitseeritud ja pidevalt ennast koolitatavat tööjõudu.

Allikas: Swedbank.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

7 levinud küsimust kodulaenulepingu kohta

SEB PankKodulaenu võtmine on oluline samm. Inimestel, kes igapäevaselt lepingute ja finantsasjadega kokku ei puutu, tekib sellega seoses kindlasti palju küsimusi.

Laenuvõtja jaoks on väga tähtis saada enne lepingu allkirjastamist kõigile oma küsimustele vastused. Küsimusi saab esitada otse panga kontaktisikule ehk erakliendihaldurile, kellega on juba varem läbi räägitud laenusumma, tähtaeg, intressimäärad jm. Kõik laenulepinguga seotud nüansid tasub läbi arutada juba enne lepingu vormistamist, sest iga hilisem muudatus võib pikendada laenu saamise protsessi.

1. Mida tähendab kaastaotlejate solidaarne vastustus?

Kodulaenu taotlejatel oleks hea teada, et enam kui ühe laenusaaja puhul on kaaslaenusaajate vastutus lepingu täitmisel solidaarne: iga laenusaaja vastutab laenu tagasimaksmise ja muude lepinguga võetud kohustuste täitmise eest täies ulatuses. Näiteks kui kaaslaenajatel peaks tekkima panga ees võlgnevusi, küsib pank laenu osamakset mõlemalt kaaslaenajalt. Seda ka juhul, kui seni on tagasimakseid teinud vaid üks kaaslaenaja.

2. Mis juhtub, kui ma ei kasuta kodulaenu sihtotstarbeliselt?

Pank annab kodulaenu konkreetse sihtotstarbega: kodu ostmise, ehitamise, renoveerimise või remondi jaoks. Pank võib laenu sihtotstarbelise kasutamise kontrollimiseks küsida näiteks fotosid remonditud korterist/majast või hindamisakti.

3. Kas mul on õigus laenulepingust taganeda?

Kodulaenu korral on laenusaajal õigus pärast laenulepingu allkirjastamist lepingust taganeda. Periood, mille jooksul seda saab teha, tasuks üle kontrollida laenulepingust, sest see võib sõltuvalt pangast erineda. SEB puhul on lepingu taganemise perioodiks seitse kalendripäeva pärast seda, kui kõik laenusaajad on laenulepingu allkirjastanud.

4. Kas ma pean arveldama selles pangas, kust ma kodulaenu võtan?

Pangas arveldamise kohustuslikkus on kirjas laenulepingus. Üldjuhul on laenusaajal laenulepingu järel kohustus kodulaenu võttes arveldada samas pangas. Sel moel on laenu teenindamine mugavam ning ei pea muretsema, kas maksepäevaks saab laenumaksete tasumiseks vajalik summa teise panga kontole kantud või mitte.

5. Mis juhtub, kui lepingujärgne kuumakse jääb õigeaegselt tasumata?

Kui te ei tasu lepinguga ettenähtud makseid õigeaegselt, on pangal õigus nõuda viivist lepingus toodud määras. Tähelepanu tasuks pöörata ka teavitustele, mis makse viibimise puhul edastatakse, ja nende tasudele. Kui makse on viibinud üle 45 päeva ja summa on üle 30 euro, edastavad pangad üldjuhul info võla kohta maksehäirete registripidajale. Üldjuhul teavitatakse maksega viibimisel võlgnevusest ka lepingut tagavaid isikuid (käendajaid, tagatisvara omanikke).

Kui laenuvõtja sissetulek väheneb või kaob sootuks, tasub kiiresti pöörduda erakliendihalduri poole, et leida lahendus ja vältida makseraskuste tekkimist.

6. Kas laenu saab maksta tagasi ka ennetähtaegselt?

Laenu ennetähtaegsel osalisel või täielikul tagasimaksmisel lähtutakse konkreetse laenulepingu tingimustest. Üldjuhul tuleb siis maksta leppetasu, mille suurus sõltub etteteatamistähtajast, tagastamise päeva laenujäägist, kehtivast intressimäära tüübist (fikseeritud või fikseerimata) ja intressimäära suurusest.

7. Kas lepingus sätestatud tingimusi on võimalik muuta?

Hilisem lepingutingimuste muutmine toimub üldjuhul panga ja laensaaja kokkuleppel. Muudatused fikseeritakse lepingu lisas ja see on reeglina tasuline.

Oluline on kõik detailid erakliendihalduriga läbi rääkida ning seejärel muidugi ka leping hoolikalt läbi lugeda. Kui aga midagi jääb ebaselgeks, siis ärge kartke küsida!

Piret Soidla
vanem erakliendihaldur

Allikas: Seb.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid