В последние годы объём жилищного строительства Эстонии постоянно сокращался. Этот факт существенно влияет на ценность недвижимости.
В течение последних десяти лет число жилых помещений, которым выдано разрешение на пользование, постоянно уменьшалось.
Как видно из приведённого графика, единственное исключение из этой тенденции имело место в 1997 году. Но затем опять началось снижение.
Произойдёт в этом затянувшемся падающем тренде перелом или нет, станет ясно в конце года.
В какой-то мере надеяться на это пока ещё можно. Правда, за первое полугодие в эксплуатацию было введено всего лишь 325 жилых помещений общей площадью 29 тыс. м2, но, как показывает опыт, обычно процесс выдачи разрешений во второй половине года идёт намного активнее, чем в первой.
Кроме того, некоторую надежду на рост даёт и то, что с 1999 года наблюдается постоянный рост числа разрешений, выданных на строительство жилья. Так, если в 2000 году было выдано 1076 разрешений на строительство, то в следующем уже 1430. В течение первого полугодия этого года таких разрешений выдано 805.
Дома должны простоять 500 лет
На начало 2001 года весь жилой фонд Эстонии составлял 33,6 млн. м2. В том же году в эксплуатацию было сдано 71 000 м2 жилья. Следовательно, новое строительство составило всего 0,2% от жилфонда. При таком темпе полный цикл обновления существующего жилья займёт по меньшей мере 500 лет.
Продержатся ли такой срок нынешние дома? В это не поверят даже самые отчаянные оптимисты. Но что означает столь низкий уровень нового строительства для нашего рынка недвижимости?
То, что средний уровень качества жилых помещений по причине постоянной амортизации жилфонда постоянно снижается. А нового жилья строится столь мало, что оно не компенсирует амортизируемое.
Можно возразить, что, мол, статистика строительства не отражает ремонтных работ, проводимых в квартирах. Это так. Но верно и то, что ремонт отдельной квартиры, хотя он на какое-то время и повышает её ценность, очень мало влияет на ценность здания в целом.
Если взять, к примеру, квартиру в 9-этажном панельный доме, и провести в ней капитальный ремонт, то для дома это ничего не даст, так как его судьба зависит не от качества обоев, а от гораздо более серьёзных проблем, таких как состояние несущих конструкций, крыши и пр.
Дома требуют больших вложений
К каким выводам подводит приведённая выше статистика?
Прежде всего к тому, что уровень расходов на содержание жилья у нас крайне низок и практически не увеличивается. Так, за 2000-2001 годы эти затраты увеличились всего на 1%, в то время как инфляция за тот же период составила 5,8%.
Можно надеяться, что те дома, где действуют дееспособные объединения квартирособственников, всё-таки смогут справиться с проблемами поддержания своих домов в нормальном состоянии. Однако те, которые в силу каких-то причин окажутся без нормального управления, начнут постепенно терять свою ценность как объекты недвижимости.
А это неизбежно окажет воздействие на весь район, на его имидж, и, самое главное, на его ценность. Не берусь утверждать, что вскоре у нас могут появиться гетто, но в долгосрочной перспективе опасность геттизации для таких домов существует.
Избежать этого можно только один путём: уже в ближайшие годы необходимо существенно увеличить инвестиции в сохранение существующего жилфонда.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
