Madal investeeringute tase viib kinnisvara väärtuse kukkumiseni

Kasutusse lubatud eluruumide arv näitab langustrendist tõusu suunas pöördumist. Siiski on elamuehitus madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi jätkuvat halvenemist. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada elamu säilumiseks tehtavaid investeeringuid.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi. Ainsa erandina suurenes see number 1997. aastal. Järgmisest aastast kahanemine taas jätkus. Tähelepanuväärne on, et 1997. aastal suurenes tõenäoliselt toonasest börsieufooriast tingituna kasutusse lubatud eluruumide keskmine pindala 121 ruutmeetrini. 2002. a. esimeseks poolaastaks on see näitaja ligi neljandiku võrra langenud jõudes 90 ruutmeetrile. Väiksem keskmine eluruumi pindala koostöös järjest avarduvate pangalaenude väljastamisega annab üha laiemale elanikkonna grupile võimaluse korteriostuks.

Käesolev 2002. aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem aeg olnud. Teisalt annavad tõusu ootuseks alust juba 1999. a. tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. a. anti ehitusluba 1076 eluruumile, 2001. a. juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. a. kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab seda, et 2001. a. aastaalguse olemasolevast Eesti kogu elamufondist 33,6 miljonit ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühine arv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilumiseks peavad tänased ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. Sellist ehituskvaliteeti ei usu tänastel ehitistelt isegi mitte kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab madal uusehitiste tase kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet vähese uusehitiste arvu tõttu “tänu” pidevale amortiseerumisele langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime “kokkuhoitud” ehitusmaterjalide tõttu kokkulangenud Marja poe inimohvritega lõppenud tragöödiat meenutada.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonttööd. Nii see tõesti on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti see lühiajaliselt tõstab. Siiski muutub mõttetuks 9-korruselises paneelmajas ühe korteri isegi väga heal tasemel tehtud remont sel hetkel, mil avastatakse kogu hoone saatust märksa enam määravad tõsisemad probleemid näiteks hoone põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänastest eluruumide statistikast järeldada? Madal ja praktiliselt mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000.a./2001.a suurenemine 1%, samas inflatsioon 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitab, et lihtsal moel odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilumist kindlustada.

Kogu maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena. Aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu naabruskonda. Kas siin saab just homme kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis taoline oht on. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi märkimisväärselt ei suurene.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC