Investeeringute madal tase kukutab kinnisvara väärtust

Kuigi kasutusse lubatud eluruumide arv hakkab tasahilju kasvama, on Eesti elamuehitus siiski madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi halvenemist ja väärtuse langemist.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, jõudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 ruutmeetrit. Ainsa erandina kasvas aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal. Järgmisel aastal kahanemine taas jätkus ja kestis 2001. aastani. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada hoone säilimiseks tehtavaid investeeringuid.

Käesolev aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem. Teisalt annab tõusu ootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. aastal anti ehitusluba 1076-le, 2001. aastal juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et 2001. aasta alguse olemasolevast Eesti kogu elamufondi 33,6 miljonist ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühisena näiv 0,2% tähendab, et olemasoleva elamufondi säilimiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. Sellist ehituskvaliteeti ei usu isegi kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab väike uusehitiste arv kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet väikse uusehitiste arvu ning olemasolevate ruumide pideva amortiseerumise tõttu langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime meenutada “säästetud” ehitusmaterjalide tõttu kokku kukkunud Marja poodi.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonditööd. Nii see tõepoolest on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti remontimine lühiajaliselt tõstab. Siiski muutub näiteks 9korruselises paneelmajas ühe korteri väga heal tasemel tehtud remont mõttetuks, kui avastatakse kogu hoone saatust märksa enam määravad tõsised probleemid, näiteks põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänastest eluruumide statistikast järeldada? Madal ja peaaegu mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000./2001. aasta suurenemine 1%, samas inflatsioon 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitavad, et odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilimist tagada.

Maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena, samas kui aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu piirkonda, selle mainekust ja hinnataset. Kaheldav, kas siin saab üleöö kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis on selline oht muidugi olemas. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi lähiaastatel märkimisväärselt ei suurene.

Artikkel on avaldatud 12.08.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC