Vähene investeeringute tase kukutab kinnisvara väärtust

Kuigi kasutusse lubatud eluruumide arv tasahilju kasvab, on Eesti elamuehitus siiski madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi jätkuvat halvenemist.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, jõudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 m².

Ainsa erandina suurenes aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal. Järgmisest aastast kahanemine taas jätkus ja kulges 2001. aastani. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada hoone säilimiseks tehtavaid investeeringuid.

Käesolev aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem. Teisalt annab tõusuootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv.

Kui 2000. aastal anti ehitusluba 1076-le, 2001. aastal kokku 1430 eluruumile, siis käesoleva aasta esimesel poolel on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et Eesti 2001. aasta alguse kogu elamufondi 33,6 miljonist ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühisena näiv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilimiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat.

Sellist ehituskvaliteeti ei usu isegi kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab madal uusehitiste tase kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet väikse uusehitiste arvu ja pideva amortiseerumise tõttu langeb.

Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne peaaegu olematu ehituskvaliteet, mille näitena võime meenutada peamiselt just “säästetud” ehitusmaterjalide tõttu kokku kukkunud Marja poe inimohvritega tragöödiat.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonttööd. Nii see tõesti on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti see lühiajaliselt tõstab.

Siiski muutub mõttetuks näiteks mõnes 9korruselises paneelmajas ühe korteri isegi väga heal tasemel tehtud remont, kui avastatakse kogu hoone saatust märksa rohkem määravad tõsisemad probleemid, näiteks kas või põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänasest eluruumide kohta käivast statistikast järeldada? Madal ja peaaegu mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000./2001. aastal suurenemine 1%, samas inflatsioon 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitavad, et odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilimist tagada.

Maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena. Aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu naabruskonda.

Kaheldav, kas siin saab just üleöö kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis on selline oht täiesti olemas. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi lähematel aastatel märkimisväärselt ei suurene.

Korterid on kallinenud kuni 50 protsenti

– Eelmisel aastal alanud korterite järsu hinnatõusu käigus kerkisid eluasemete väärtused 30-50 protsenti.
– 2002. aasta I kvartalis tõusid Tallinna magalarajoonide korterite müügihinnad veel keskmiselt 15 protsenti.
– 2002. aasta II kvartali alguses hoiatas Hansapank, et lähema kümne aasta jooksul kapitaalremonti vajavates hoonetes asuvate korterite ostuks antavatel laenudel tõstetakse omafinantseeringu määra seniselt 34 protsendilt 50 protsendini.
– Pakkumine suurenes järsult, nõudlus ei jõudnud sellele järele ja magalarajoonide korterite hinnad hakkasid langema.
– Poole aasta seisuga langesid renoveeritud korterite hinnad Tallinnas keskmiselt 2%.
– 2002. aasta I poolaastal on vanemate eramute hinnad tõusnud keskeltläbi 15 protsenti.
– Märgatavalt suurenes I poolaastal nõudlus elamukruntide järele.
– I poolaasta eluruumide üüriturgu ilmestab keskmiselt 3 protsendi suurune hinnatõus.
Allikas: Pindi Kinnisvara turuülevaade 2002. a II poolaasta

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvaratehingute maksustamine