Elada või mitte elada – selles on küsimus!

Mõni aeg tagasi pöördusin Maksu- ja Tolliameti (EMTA) poole selgituste saamiseks seoses Tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 6 tõlgendamisega. Esmapilgul lihtne paragrahv võib põhjustada keerukaid küsimusi ning esitada ühe vana probleemi hoopis uues „kuues“.

Tulumaksuseaduse pargrahv 15 lõige 6 sätestab, et kui tulumaksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. See aga tekitab vähemalt alljärgnevad küsimused:

  1. Kas seadusandja on silmas pidanud kahe aasta pikkust perioodi või kahte kalendriaastat?
  2. Kuidas toimida, kui maksumaksja võõrandab ühe eluruumi kahe tehinguga näiteks mõtteliste osadena?
  3. Kui kahe aasta jooksul müüb maksumaksja mitu eluruumi, siis millisele neist maksuvabastust kohaldatakse ning millistele mitte?
  4. Ning eriti huvitav on küsimus – milline on maksumaksja valikuvabadus mitme tehingu puhul maksuvabastuse kasutamisel?

Esimesele küsimusele annab vastuse Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 135 ja 136, mis sätestab, et tähtaja kulgemine algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus ning lõpeb tähtpäeva saabumisel st teise aasta vastaval kuul ja päeval. Seetõttu ei tohi maksuvabastuste kohaldamiseks olla kahe võõrandamise vahele jääv ajavahemik lühem kahest aastast, kalendriaasta siin rolli ei mängi.

Seejuures tuleb arvestada, et võõrandamise aja määramisel lähtutakse asjaõigusseaduse § 641 sätestatud kinnisomandi üleandmise põhimõtetest. Nimelt läheb omand üle sellekohase kande tegemisel kinnistusraamatusse, mitte aga lepingu sõlmimisel. Seega algab kaheaastase tähtaja kulgemine kinnistusraamatusse vastava kustutuskande tegemisele järgneval päeval.

Teisele küsimusele annab vastuse TuMS § 15 lg 6 muutmise seaduse seletuskiri. TuMS § 15 lg 5 sätestatud maksuvabastuse eesmärgiks on võimaldada maksumaksjal soetada võõrandatud eluaseme asemele uus samaväärne eluase, mitte aga teenida maksuvaba tulu, mistõttu seatigi maksuvabastusele piirang. Ning seetõttu on piirang seatud maksuvabalt eluruumide võõrandamisele, mitte aga tehingute tegemisele. Eluruumi piiride määramisel lähtutakse ilmselt Ehitisregistris määratletud eluruumi suurusest.

Kolmandale küsimusele on nii EMTA kui ka Rahandusministeerium andnud seisukoha, et TuMS § 15 lõige 6 koosmõjus TuMS § 15 lõikega 5 ei võimalda kahe aasta jooksul mitme elukoha võõrandamisel maksumaksjal endal valida, milliselt võõrandamiselt tulumaksu tasuda ning milliselt mitte. TuMS sätestab imperatiivselt, et tulumaksust on vabastatud esimene võõrandamine ning kõik järgnevad maksustatakse.

Samas tuleb tunnistada, et ei TuMS § 15 lg 5 ega lg 6 räägi esimesest tehingust vaid ühest tehingust ning seadus ei paku EMTA ja Rahandusministeeriumi tõlgendusele vastavat sõnastust. Seetõttu võib arvata, et lõplik seisukoht tuleb järgnevatel aastatel mõne Riigikohtu lahendiga. Seni aga soovitame deklareerida maksuvabastuseks esimene tehing.

Eelnevast tuleb justkui vastus ka minu neljandale küsimusele – maksumaksjal valikuvabadust ei ole! Ent selle küsimusega tahan hoopis tõmmata paralleeli TuMS varasemale kitsaskohale – eluruumi definitsiooni puudumisele ning selle faktilise eksisteerimise tuvastamise vajadusele. Nüüd on aga maksumaksja täpselt vastupidise probleemi ees.

Varem oli maksumaksjal vaja tõestada, et ta kasutas korterit eluruumina ning sellele sai kohaldada TuMS § 15 lg 5 p 7 sätestatud tulumaksuvabastust. Nüüd – kui kahe aasta jooksul rakendatavate maksuvabastuste arv on piiritletud ühega ning maksumaksjal rahaliselt kasulikum valida, millisele tehingule maksuvabastust kohaldada, mida aga EMTA ja Rahandusministeeriumi tõlgenduse kohaselt seadus ei võimalda – on vaja maksumaksjal hakata tõestama, et ta üht- või teist kinnisasja eluruumina ei kasutanudki! Ning EMTA ametnikud hakkavad otsima faktilist materjali tõestamaks, et maksumaksja seal ikkagi enne müügitehingut elas. Sama kassi-hiire mäng, kuid teistpidi.

Elada või mitte elada – selles on küsimus? Mina soovitan siiski elada

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.
Domus Kinnisvara
One comment on “Elada või mitte elada – selles on küsimus!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 1 = 7

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC