Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 18.12.2025 otsusega tunnistati põhiseadusevastaseks ja kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022. a määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 18. Kõnealuse sätte mõte oli, et Tallinna linn ei anna projekteerimistingimusi ega ehitusluba või ka kasutusluba enne, kui taotleja on nõus sõlmima lepingu, millega ta kohustub ehitama avaliku ehitise või selle ehitise ehitamist rahastama.
Tallinna linn küll selgitas, et lepingu sõlmimine on vabatahtlik kuid kolleegium leidis, et vaidlustatud säte loob arendajale põhjendatult mulje, et linn keeldub talle projekteerimistingimuste või ehitusloa andmisest, kui arendusprojekt toob kaasa vajaduse avalikku ehitist rekonstrueerida ja/või laiendada või ehitada uus avalik ehitis, kuid arendaja ei ole nõus ehitise ehitamise või rahastamise lepingut sõlmima. Seeläbi riivab määruse § 18 projekteerimistingimuste või ehitusloa taotleja omandipõhiõigust ja/või ettevõtlusvabadust.
Kokkuvõtlikult, nimetatud kohustuse linnavolikogu määrusega kehtestamiseks puudus seadusest tulenev alus. Samuti ei võimalda ehitusseadustik keelduda lubade andmisest või projekteerimistingimuste väljastamisest põhjusel, et ehitusõiguse realiseerimisega kaasnevad avaliku ehitise rajamise kulud on ülemäärased või ebaotstarbekad.
See tähendab, et projekteerimistingimuste menetluses, ehitusloa või kasutusloa menetluses ei saa kohalik omavalitsus tõstatada avaliku ehitise ehitamise või rahastamise küsimust ega jätta seetõttu taotletud luba väljastamata, kui arendaja ei ole nõus avalikku ehitist püstitama või rahastama. Seadus võimaldab halduslepingute sõlmimist vaid detailplaneeringu menetluses. Ka selliste projekteerimistingimuste andmisel, mis antakse detailplaneeringu täpsustamiseks, ei saa nõuda halduslepingu sõlmimist avaliku ehitise ehitamiseks või ehitamise rahastamiseks.
Veel selgitati, et detailplaneeringu puhul on võimalik halduslepingut nõuda põhjusel, et KOV-il on võimalik keelduda avaliku huvi kaalutlustel haldusakti andmisest, kui ta suudab põhjendada veenvalt enda rahaliste vahendite ebapiisavust, et avalik ehitis rajada, või planeeringuga kaasnevate kulude ebaotstarbekust. Mõlemal juhul tuleb esitada detailne kuluarvestus.
Pille Pettai-Stasiulis
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo LEVIN
