Tallinn property market turns into a real estate bubble

In the opinion of Ąripäev- a real estate bubble is rapidly building up in Tallinn. Opinions whether this is the case differ.

There are at least 3-000 new expensive apartments- private houses and lots that are currently offered in Tallinn each costing at least one million kroons. The big question is whether there are enough buyers for all this property?

If not and the bubble bursts- it will push several developers into bankruptcy and affect consumer since most property is sold before it is completed.

The Ąripäev Real Estate Catalogue that was published in early March shows that developers and real estate agents are selling around 150-000 square metres of new apartments in Tallinn and Viimsi in the outskirts. About as much as already been sold or booked in advance in renovated buildings. If we calculate that the average floor space is 80 square metres it means that there must be at least 1-850 vacant apartments on offer in addition to 460 private homes and 600 lots.

It means that the Tallinn market needs 3-000 buyers that are capable of paying more than a million kroons for their housing since new apartments or houses don’t come cheaper than that. In the opinion of Äripäev this shows that a real estate bubble is building up which may turn out to be the swansong for several developers and affect consumers who have paid for the housing up front.

Statistics upholds this view since the construction business went up 34 percent in 2002. The increase in the second quarter was as high as 41 percent.

Also the volume of housing loans went up in 2002 by 75 percent. Nordea Pank and ܜhispank are already offering housing loans are less than five percent. In comparison- in January 1999 the banks were offering loans at 11.4 percent. A total of 5.7 billion kroons in housing loans and consumer leasing was issued by banks in 2002. Around ten percent of households have loans or leasing liabilities.

“The question is how well property developers are monitoring changes in demand-” said Ain Kivisaar- analyst for Uus Maa- a real estate agent. “Projects that comply with buyers’ wishes continue to be sold long before the ground is being broken. At the same time there are many apartments on the market that were completed 3 to 6 months ago and whose price is too high to find a buyer. This shows that competition on the market is growing.”

Tõnu Toompark- analyst of ERI Real Estate- says that competition was becoming cutthroat mainly because of the arrival of new developers. “Real estate development has become the business for lawyers- shipping companies and even candymakers-” said Toompark- referring to recent cases where Tallink- the leading ferry operator- paid 52.7 million kroons for Teenindusmaja in Tallinn to convert it into a hotel and Kalev- Estonia’s leading candymaker- leased out its premises to the police board and acquired Keila-Joa state summer cottage area for 52 million kroons in cooperation with Skanska EMV.

Toompark added that this situation has made banks increasingly worrying and they have tightened their borrowing requirements. “Hansabank and Eesti Pank have already warned developers for a possible bubble-” he said.

Claims that the market was overheating are disputed by Martin Otsa- analyst or Arco Vara- a leading developer and property firm. Otsa says that demand is likely to remain stable for the next couple of years allowing to sell around a thousand apartments a year.

“I don’t see any signs of overheating-” said Otsa. “There are no signs of lower demand. What I believe is that the period of sale could extend and the number of apartments sold before they are completed will fall.”

Also representatives of the ministry of economic affairs say that it was too early to talk about a property bubble. “Today we are not seeing overheating markets-” said Helena Hannula from the ministry’s economic development department.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 19/03/2003 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Uus mull?

Kinnisvaraarendajad müüvad Tallinnas nii palju uusi kalleid kortereid, eramuid ja krunte, et neid jätkuks kolmele tuhandele perekonnale. Sellise kodu soetamiseks peaks aga välja käima üle miljoni krooni. Kas maksejõulisi tallinlasi jätkub?

Märtsi alguses ilmunud Äripäeva Kinnisvarateatmikul põhinevatest arvutustest selgub, et Tallinnas ja Viimsis on praegu müügis ligi 150 000 ruutmeetrit uut korteripinda, teist sama palju on äsja ehitatud või renoveeritud elamutest juba müüdud või broneeritud. Kui võtta keskmiseks korteri suuruseks 80 ruutmeetrit, saame vabade korterite arvuks 1850. Lisaks ootavad ostjaid 460 maja ja 600 elamukrunti.

Kokku vajab Tallinna korteriturg ligi kolme tuhandet maksujõulist perekonda, kes jaksavad uue kodu eest maksta rohkem kui miljon krooni. Sest odavamalt uues majas korterit ei saa või maja ei ehita. Äripäeva hinnangul on kinnisvaraturul tekkimas mull, mis lõhkedes võib pankrotti viia nii mõnegi arendusfirma ja jätta uue kodu eest ettemaksu teinud inimesed pika ninaga.

Ehitusturu kiire kasv tõi lisategevust ka elamuehituse valda. Eelmise aasta kolmandas kvartalis kasvas ehitustegevus Eestis 2001. aasta sama perioodiga võrreldes 34 protsenti, teises kvartalis koguni 41 protsenti.

Samas kasvas eluasemelaenude käive mullu tervelt kolme neljandiku jagu. Lisaks alandasid Nordea Pank ja Eesti Ühispank eluasemelaenude intresse hiljuti alla viie protsendi. Võrdluseks – 1999. aasta jaanuaris küsis pank intressina 11,4 protsenti. 2002. aastal andsid Eesti pangad ja liisingufirmad kodu finantseerimiseks kokku välja ca 5,7 miljardit krooni (kodulaen + liising). Praeguseks on kodulaenu või liisingukohustus ca 10 protsendil leibkondadest.

Lisaks tuntud ja suurtele tegijatele on kinnisvaraarenduse turul hulganisti väiksemaid ettevõtteid.

“Palju on juhuslikke suure tulu otsijaid,” tõdeb Tiskre elamurajooni arendava Kodumajagrupi juhatuse esimees Urmas Laur.

“Konkurents on täiesti tuntav ja järjest suureneb,” nendib ka Pro Kapitali Eesti müügiosakonna juhataja Endo Tõnuver. “Hästi läbi mõeldud ja teostatud projektide puhul siiski probleemi ei näe.”

“Küsimus on pigem selles, kui hoolikalt kinnisvaraarendajad nõudlust jälgivad,” selgitab Uus Maa Kinnisvara analüütik Ain Kivisaar. “Ostjate ootustele vastavad projektid on jätkuvalt müüdud enne, kui maja vundament valmis saab. Samas on turul ka piisavalt juba 3-6 kuud tagasi valminud kortereid, millele ei leita liiga kõrge hinna tõttu “kosilasi”. See annab tunnistust konkurentsi tihenemisest ja arendajate professionaalsuse tõusust.”

Ka ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki hinnangul konkurents järjest tiheneb, paljuski uute turule tulijate tõttu. “Meil tegelevad kinnisvaraga advokaadid, laevafirmad, koguni kommivabrikud. Pangast on arendustegevuse jaoks kapitali juba päris raske saada, peab olema hea ja kontrollitav taust. Hansapank ja Eesti Pank on juba hoiatanud, et vaadake ette, võib tulla ülekuumenemine,” rääkis ta.

Eesti Ühispanga jaepanganduse divisjoni direktori asetäitja Eerika Vaikmäe-Koit lisas, et ei Ühispangal ega Ühisliisingul pole seni arendajatega negatiivseid kogemusi olnud. “Samas me jälgime rangelt ka projekti kulgemist ja uute finantseeringute väljastamisel on muutunud tingimused oluliselt konservatiivsemateks kui näiteks aasta tagasi.”

Võimaliku kinnisvaramulli kohta ei taha keegi midagi konkreetset öelda.

Lauri sõnul on pigem ülehinnatud vanad korterid ja osa kinnistuid, kuid mitte uued elamispinnad. Tõnuver näeb trendi, kus seni määravaks olnud hinna asemel hakkab ostja järjest enam väärtustama asukohta. Kivisaare hinnangul tuleks Tallinna elamufondi amortiseerimise peatamiseks ehitada veel kaks-kolm korda rohkem, kuid elanike maksevõime on siin takistavaks teguriks.

Arco Vara hindaja-analüütik Martin Otsa ennustab lähiaastateks püsivat nõudlust, mis võimaldab müüa tuhat korterit aastas. Arco Vara statistika järgi on praegu ostjat ootavate korterite arv ka tunduvalt väiksem.

“Kindlasti ei näe ma ülekuumenemise ohtu,” ütles Otsa. “Olulist nõudluse vähenemist ei paista kusagilt. Küll aga võivad pikeneda müügiperioodid – juhud, kus korterid on realiseeritud enne maja valmimist, vähenevad.”

Onix Investi projektijuht Külli Hansen hindab turul nõudlust vaat et suuremakski kui pakkumist.

“Täna ei saa veel rääkida kinnisvaraturu reaalsest ülekuumenemisest,” kommenteeris Helena Hannula majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi majandusarengu osakonnast. “Ohtu võib küll näha kinnisvaraturu struktuuri muutumises, kus uutesse korteritesse elama asudes vabanevatesse vanadesse korteritesse on samuti vaja leida uued elanikud.”

Et mull tõesti tekiks, peaksid pangad analüütik Toompargi arvates olema valmis suurendama laenamist jätkuvalt 75 või rohkem protsenti aastas. “Vahel küll vaatan mõnda maja ja imestan, et kes selle küll ära ostab,” nentis ta.

Analüütikud mures, pangad optimistlikud

Analüütikud muretsevad võimaliku ülekuumenemise pärast. “Palgad tulevad ümbrikust välja ja üha enam inimesi saab panga silmis laenukõlblikuks, kuigi reaalne sissetulek ei pruugigi olla eriti kasvanud,” nentis Tõnu Toompark ERI Kinnisvarast. “Madalam intress annab sama tagasimakse summa juures võimaluse rohkem laenu võtta. Suureneb nõudlus kallimate projektide järele. Intressid võivad aga väga kiiresti jälle tõusma hakata ning siis ongi meil Tallinnas hulk uhkeid kortermaju, mis kipuvad pooltühjaks jääma.” Toompargi sõnul üritab Eesti tarbija võtta laenu nii palju, kui vähegi kannatab. Sellele lisab veel hoogu omafinantseerimise osa vähenemine ja lisatagatiste võimalus.

Ka Uus Maa Kinnisvara analüütiku Ain Kivisaare sõnul on jäme ots pankade käes. “Laenumahtude kiire kasv peaks suhteliselt tagasihoidlikku sissetulekute tõusu kompenseerima,” ütles ta. “Kui laene antakse endise hooga peale, siis on ka turg kiirelt kasvav. Esialgu pole küll mingeid märke näha eluasemelaenude piiramisest, mistõttu võib prognoosida tõusu jätkumist.”

Pangad on optimistlikud ega plaani eluasemelaenude osakaalu vähendada. “Arvan, et Tallinnas leidub küll 3000 peret, kelle maksevõime on piisav, teenindamaks miljonikroonist laenu,” ütles Hansa Capitali eraisiku pikaajaliste finantseerimistoodete arendusjuht Kersti Arro. Eluasemelaenuturg näitab tema sõnul jätkuvat kasvutrendi, kuid on mõnevõrra aeglasem. 2002. aasta laenumahu hüppelist kasvu põhjendab Arro peamiselt kinnisvara hindade tõusuga.

Eesti Ühispanga jaepanganduse divisjoni direktori asetäitja Eerika Vaikmäe-Koit nentis, et tõenäoliselt ei realiseerita kõiki müügil olevaid kinnisvaraobjekte ühe aasta jooksul. “Teiselt poolt on Tallinnas ja Eestis kindlasti palju peresid, kes oleksid laenuvõimelised ja kavatsevad eluaseme soetamiseks laenu võtta, kuid ei ole seda veel teinud,” lisas ta.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 19.03.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturul tõusevad esile uued teenused

Kinnisvaraturg on normaliseerumas. Aktiivne turg jätkab soodsate laenutingimuste ja majanduskasvu najal stabiilses tõusujoones. Hinnatõus on samuti normaliseerumas, st. meeletud hinnahüpped hakkavad kaduma. Kui, siis võib suuremaid hinnatõuse kohata veel üksikutes kinnisvarasektorites. Turu “rahunemine” tekitab nõudluse kinnisvara-alaste konsultatsioonide järele.

Kinnisvaraturu stabiliseerumine tähendab, et üha keerulisem on kinnisvaraturul kasumit teenida. Õnneotsijad peavad suunduma uutele turgudele, kus kiire areng on alles ees. Kinnisvara-alale edasi tegutsema jäävad firmad peavad iga projekti nimel endisest enam ja põhjalikumalt töötama.

See tähendab alates projekti algatamise esimestest sammudest väga konkreetse visiooni omamist, mida ja kellele arendama hakatakse. Siin tuleb omavahel kombineerida kinnisvaraarenduse erinevad aspektid – asukohavalik, ehitus, turundus, müük.

Huupi lahmimine viib arendusprojekti väga tõenäoliselt kahjumisse. Üha enam tuleb lisaks ühe ettevõtte sees olevale oskusteabele kombineerida erinevate partnerfirmade tugevaid külgi. Nagu iga äritegevuse juures, nii ka kinnisvaraarenduses määrab projekti edukuse keti viimane aste ehk müügitöö.

Kliendikeskne lähenemine nõuab juba projekti algatades kliendi vaatenurga mängu toomist. Siin on piiramatul hulgal ressursse vahendustegevusele keskendunud kinnisvarafirmadel, kes nö. jaeklientidega igapäevaselt suhtlevad. Päevast päeva vahendustegevusega haaratud maaklerid oskavad hästi öelda, mis müüb hästi ja mis müüb väga hästi. Samuti on maakleritel hea ülevaade erinevate juba turul olevate konkureerivate objektide müügiedukusest.

Eestis on palju kinnisvaraarendajaid, kel endal laiem müügistruktuur puudub. Nii puudub ka kõikne teave turul erinevates sektorites valitseva nõudluse ja pakkumise kohta. Ainult ajaleheveergudelt ja kinnisvaravahendajate koostatavatest ülevaadetest kogu infot ei leia.

Kinnisvara-alaste konsultatsioonide juures võib tõmmata paralleeli kunagise maaklerteenuse kasutamisega. Eesti kinnisvaraturu algusaastatel nähti maakleris eeskätt tülitegijat, kellest üritati kõikvõimalike meetodeid kasutades kõrvale hoiduda. Täna on valdav enamus äriotstarbelist kinnisvara väljaüürijatest või müüjatest maaklerite pakutava lisaväärtuse enda jaoks avastanud. Elamispindade turg on jõudsalt samas suunas rühkimas. Paari aasta pärast võime tõdeda, et iga olulisema kinnisvara arendusobjekti juures on kaasatud ühte või mitut turu arengusuundumustes kohta visiooni omavat kinnisvara-alaste konsultatsioonide pakkujat.

Viimsis on nõutud 250-ruutmeetrised elamud

Viimsis on enim nõutud 250 ruutmeetri suurused uued ja renoveeritud elamud.

Selliste elamute müügihind sõltub projekti omapärast ning ehitus- ja viimistlusmaterjalide valikust ning jääb vahemikku 8000 – 12 000 kr/m2.

Oluline tegur hinna kujunemisel on kaugus merest. Eksklusiivsemate projektide ruutmeetrihind ulatub kuni 14 500 kroonini.

Üle 300-ruutmeetrise üldpinnaga elamute hind on olnud vahemikus 7000 – 10 000 kr/m2. Hind tuleneb siin hoone mastaapsusest. Suurema projekti puhul ruutmeetri hind reeglina langeb.

Hoonestamata kinnistud maksavad Viimsi valla Miiduranna külas ja Pirita linnaosa Merivälja asumis 400 – 700 kr/m2. Erandjuhul on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete objektide puhul mere vahetus läheduses.

Tänu kruntide ja elamute suurele pakkumisele Pirita-Viimsi suunal püsivad nende hinnad stabiilsed.

Viimsisse on praegu kerkimas mitu elamurajooni. Ostjaid ootavad Astri tee, Heldri, Haabneeme Ranna, Kivineeme, Leppneeme-Miku, Pärtle, Palumetsa, Soosepa, Pringi arendusprojektid.

Peale Viimsi asuvad Tallinna lähiümbruses populaarsed elamurajoonid Keilas, Harkus, Saue ja Saku vallas. Nende hinnatase on jõudnud järgi Tallinna äärelinna hindadele.

Hinna määrajaks Tallinna lähiümbruse kinnisvaraturul on just piirkonna infrastruktuuri areng – teedeühendus, koolide, lasteaedade olemasolu, kaubandus- ja teenindusasutused. Kui viimati mainitud tegurid on puudulikud, võib elamu hind olla mitu korda madalam.

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 12.03.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=229982

Viimsi elamu hinna määrab merelähedus

Ostjate huvi Tallinna lähiümbrusesse jäävate elamute vastu on aasta-aastalt kasvanud. See on tingitud peamiselt soodsast elukvaliteedi ja hinna suhtest.
Tallinnast eemale otsitakse elamispinda kolmel peamisel põhjusel – vaikus, rohelus ning madalam hinnatase võrreldes pealinnaga. Need asjaolud võimaldavad leibkonnal soetada suurema ja mugavama eluaseme kui sama raha eest Tallinnas.

Samas tehakse järeleandmine pealinnaga suhtlemise aja- ja sõidukuludes, sest Tallinn on lähiümbruse elanikkonnale siiski peamine tööandja ja hariduskeskus.

Tallinna piiridesse jäävates väljaarenenud elamurajoonides on hinnad kõrgemad ja kõikumisi esineb harva. Seevastu Tallinna lähiümbruses võib leida korralikke elamuid kortereid soodsamate hindadega.

Populaarsemad Tallinna lähiümbruses asuvad elamurajoonid on Viimsi, Keila, Harku, Saue ja Saku vallad, mis oma hinnatasemelt on jõudnud järgi Tallinna äärelinna hindadele. Üheks prestiiþikamaks peetavasse Tallinna-lähedasse valda – Viimsisse on kerkimas mitmeid elamurajoone. Näitena võib siin tuua Astri tee, Heldri, Haabneeme Ranna, Kivineeme, Leppneeme-Miku, Pärtle, Palumetsa, Soosepa, Pringi arendusprojektid.

Hinna määrajaks Tallinna lähiümbruse kinnisvaraturul on just piirkonna infrastruktuuri areng – teedeühendus, koolide, lasteaedade olemasolu, kaubandus- ja teenindusasutused. Kui viimati mainitud tegurid on puudulikud, võib elamu hind olla mitmeid kordi madalam võrreldes piirkonnaga, kus antud keskused on olemas.

Erandiks on uued elamurajoonid, kus müügihinnad kujunevad vastavalt elamurajooni arendaja arenduskuludele, kuid mille järelturu kohta on andmed puudulikud.

Uute ja renoveeritud elamute sektoris domineerib Viimsis nõudlus 250 m² elamute järele. Müügihinnad on sellistel elamutel olnud vahemikus 8000-12000 kr/m², mis sõltuvalt projekti omapärast ning ehitus- ja viimistlusmaterjalide valikust. Oluline tegur hinna juures on kaugus merest. Eksklusiivsemate projektide müügihinnad küünivad kuni 14500 kroonise ruutmeetrihinnani.

Üle 300 m² üldpinnaga elamute müügihinnad on olnud vahemikus 7000-10000 kr/m². Hind tuleneb siin hoone mastaapsusest – suurema projekti puhul reeglina ühe ruutmeetri hind langeb.

Hoonestamata kinnistute hinnad on Viimsi valla Miiduranna külas ja Pirita linnaosa Merivälja asumis olnud vahemikus 400-700 kr/m², erandjuhul on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete objektide puhul mere vahetus läheduses.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Viimsi elamutele stabiilset hinnatrendi. Samuti püsivad kruntide hinnad stabiilsed tänu üha jätkuvale suurele kruntide ja elamute pakkumisele Pirita-Viimsi suunal.

Viimsi elamute hinnad, kr/m²

kuni 250m²
kaasaegsed elamud ehitatud alates 1990-ndatest
9000-12000
1960-ndatel kuni 1980-ndatel ehitatud elamud
8000-10000

Office space market in Tallinn ventures into new areas

The market for office space in Tallinn is now looking for new niches and challenges. One of such novelties is a possibility to buy a few thousand square metre lots together with a detail plan. On the one hand the buyer can match the lot to his needs while being saved to go through the lengthy approvals procedure. There are now offers for lots planned either for warehousing- production- service or office space -says Tõnu Toompark- property analyst for ERI Kinnisvara.

Developers have also began to co-operate. The first developer purchases the land and organizes detail planning. He then sells the lot to a new developer who will buy the land and build the edifices.

Cheap credit means that banks are relatively content to borrow money for projects that do not yet suffer under oversupply. Constant growth in incomes and purchasing power means that there are more clients and more choice for them.

Prices are likely to remain relatively stable over time. There will always be overoptimistic and overpessimistic expectations.

As companies become financially more stable- they begin to look for alternatives to renting office space. Those firms that have a stable inflow of income have started to replace renting with property ownership.

Toompark says that the market for office space is generally well divided according to the function. On the one hand are boutiques and small service companies that are mainly located in the Old Town. On the other hand are groceries and other vendors that serve masses have found their place in large shopping malls outside the centre. Also car dealers have found their place in the suburbs.

Artikkel ilmus 11/03/2002 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Madalamad hinnad meelitavad Tallinnast välja

Tallinna eeslinnade Maardu (ca 15 000 elanikku) ja Keila (ca 9500 elanikku) korteriturgu mõjutavad peamiselt Tallinna lähedus ja ühistranspordiühendus Tallinnaga.

Maardule loob negatiivse fooni tööstusobjektide (valdavalt endise fosforiidikombinaadi hooned) lähedus ja püsielanikkonna puudumine. Samuti linna suur võlakoormus.

Keila asub Tallinnast kaugemal. Neil põhjustel jääb Maardu ja Keila hinnatase madalamaks Tallinna teiste satelliitasumite (Laagri, Saue, Saku, Tabasalu, Jüri, Haabneeme alevikud ja Saue linn) hinnatasemetest.

Positiivsete, hinda mõjutavate asjaoludena võib esile tuua Maardu linnas suure tööandja Muuga sadama naabrust ja Keila linnas toimiva raudteeühenduse ning uue populaarse tervisekeskuse olemasolu.

Keila linna korterite hinnatase on vahemikus 4500-6500 kr/m², seejuures on Keila linna uusimas (ehitatud 1997. a.) korterelamus on hinnad tõusnud ka kuni tasemeni 8500 kr/m².

Maardu linna enam hinnatud ja kõrgeima hinnatasemega piirkond on Maardu kiriku tagune, uuem (ehitatud 1980-ndate lõpus ja 1990-ndate algul) korterelamute rajoon (nn Põhja-rajoon). Korterite hinnad Maardu uuemas rajoonis on vahemikus 3500-5500 kr/m², vanemas rajoonis ja vanemates elamutes 3000-4500 kr/m².

Tallinna naabervaldade keskustes (Laagri, Saue, Saku, Tabasalu, Jüri, Viimsi alevikud) on väljakujunenud ja heatasemeline infrastruktuur, samuti hea ühistranspordiühendus Tallinnaga. Nõudlus nende piirkondade korterite järele on viimastel aastatel jätkuvalt tõusnud ja kohati hakanud pakkumist ületama.

Piirkondade korterite hinnatase vastab Tallinna äärelinna korterite hinnatasemele. Erandiks on siinkohal Viimsi valla alevikud (Viimsi ja Haabneeme), kus hinnaskaala on juba võrreldav Tallinna kesklinna madalama hinnatasemega.

Tallinna naabervaldade keskustesse otsitakse kortereid eelkõige rohelisema ja rahulikuma ümbruse tõttu. Eelistust rõhutab väikeste eriprojektiga korterelamute suur arv.

Tallinnast 20-40 km kaugusel paiknevate väiksemate külade ja alevike (Lagedi, Kiiu, Kuusalu, Kostivere, Aruküla, Ääsmäe, Kose) kinnisvara hinnatase sõltub eelkõige kaugusest Tallinnast. Olulised on ka kohaliku infrastruktuuri areng (koolide, lasteaedade, kaupluste, sportimisvõimaluste olemasolu) ja ühistranspordiühenduse olemasolust Tallinnaga. Kui viimati mainitud elemendid on puudulikud, siis võib korteri hind olla mitmeid kordi madalam võrreldes piirkonnaga, kus nimetatud võimalused on olemas.

Väikealevike ja külade hinnatase on ebaühtlane ja turg vähemlikviidne. See on tingitud korterite (korterelamute) väiksemast hulgast ning müügihind sõltub palju müügihetkel olemasolevate pakkumiste arvust.

Tallinnast väljapoole otsitakse elamispinda peamiselt kolmel põhjusel: vaikus, rohelus ning madalam hinnatase võrreldes pealinnaga. Viimane võimaldab leibkonnal soetada suurem ja mugavam eluase, kui sama raha eest saaks Tallinnasse osta.

Tallinnast välja kolides tehakse tavaliselt järeleandmisi sõidu- ja ajakulus, sest enamasti jääb lähiümbruse elanikele endiselt pealinn piirkonna peamiseks tööandjaks ja hariduskeskuseks.

Üldise elamispindade turutrendina on täheldatav suurem renoveeritud ja heas seisukorras korterite nõudlus. Kapitaalremonti vajavate korterite vastu on huvi väiksem.

Korterite hinnatase on otseselt sõltuv Tallinna äärelinna korterite hinnatasemest, mõjustatuna peamiselt samadest faktoritest – laenutingimustest ja majanduse hetkeseisust.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Tallinna ümbruse korteritele hinnatõusu kuni 10%. Enam puudutab prognoos eriprojektiga kortereid. Nõudlust Tallinna ümbruse korterite vastu võib vähendada soodsa hinnatasemega korterite juurdetulek Tallinna äärelinna.

Tallinna lähiümbruse korterite keskmised hinnad, kr/m²

Viimsi, Haabneeme alevikud
8000-12000
Laagri, Saue, Saku, Tabasalu, Jüri alevikud
6000-9000
Lagedi, Ääsmäe, Kostivere, Aruküla
3000-6000
Kiiu, Kuusalu, Kose
2500-5000
Keila
4500-6500
Maardu
3000-5500

Kinnisvarahinnad – veebruar

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
16500
16500
14500
14000
renoveeritud kivimaja
16000
14000
13500
11500
renoveerimata kivimaja
15000
12700
12500
11000
puitelamu
11000
11000
9500
9000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
8400
7200
6900
Kopli, Pelgulinn
8500
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
110-190
150-800
60-110
40-85
Tallinna äärelinnad
60-150
80-180
50-110
20-70

Kinnisvarakalender: veebruar 2003

Kuuteemad:

– Jamad riigiametnike korterite ja erisoodustusmaksu ümber.
– Segadused Kalevi hoone Politseiametile üürileandmisega.
– Kroonides väljastatud eluasemelaenu intressimäär kõigi aegade madalaimal 7,2% tasemel.

Muud teemad:

04/02 Saksa kauplusteket Lidl registreeris end eelmise aasta lõpus Eestis Lidl Holding Eesti OÜ nime all. Lidli kõrval sihib Baltimaade turgu Euroopa juhtiv jaekaubandusfirma Prantsuse Carrefour.
05/02 Tallinna linnavalitsus kinnitas eelnõu, millega linn müüb 2,3 miljoni kroonise alghinnaga mõttelise osa Lai 20 asuvast hoonest.
07/02 KC Grupp kaalub Tallinnas Lastehaigla kõrval oleva Seppo kliiniku hoone ümberehitust korterelamuks.
09/02 Tallinna linnavalitsus avas Erika tänaval uue 120 korteriga munitsipaalmaja.
10/02 Arco Vara alustab Saaremaal Kuressaare kaubamaja vastas asuval parkimisplatsil valmiva ärihoone ehitustööde ettevalmistust.
11/02 AS Kalev müüs oma Tallinnas Pärnu maanteel asuva endise olmehoone koos selle juurde kuuluva teenindusmaaga 43 miljoni krooni eest OÜ-le Corigeer.
11/02 Eesti elamumajanduse arengukava kohaselt hakkab riik Kredexi vahendusel väljastama elamumajanduse olukorra parandamiseks toetusi ja tagatisi.
13/02 Riigikogu võttis vastu maareformi seaduse muudatuse, mis taastab vabade metsamaade erastamise korra füüsilisest isikust ettevõtjatele.
13/02 Rahandusministeerium kuulutas välja Keila-Joa puhkekompleksi enampakkumise, Riigi Kinnisvara müüb 47 majaga puhkeala alghinnaga 26 miljonit krooni.
13/02 Tallinna linnavalitsus korraldab kahele linnale kuuluvale kinnistule Tondiraba tänaval hoonestusõiguse seadmise enampakkumise, kuhu peavad sinna kerkima kaubanduskeskus ja bensiinijaam.
13/02 Riigi Kinnisvara ja AS Esmar sõlmisid Lohusalu konverentsikeskuse ostu-müügilepingu, Esmar maksis keskuse eest 14,6 miljonit krooni.
14/02 Tallinna Merirahu elamurajooni ostjaks valiti Seldom Invest OÜ, kes maksab kokku 61,7 miljonit krooni.
17/02 Keskkonnaminister Heiki Kranich kavatseb Miidurannas üliodavalt müüdud 4,2-hektarilise maatüki suhtes eelisostuõiguse kasutamist.
20/02 Riigi Kinnisvara AS annab keskkriminaalpolitseile üle Tallinnas Tööstuse tänaval asuva uue peahoone võtmed.
21/02 Tallinna volikogu kinnitas valitsusele esitatava taotluse anda linna omandisse kolm maatükki Pärnu maantee ja Tondi tänava vahelises kvartalis, omandisuhte taga seisneb Osten Tori kvartali väljaehitamine.
21/02 Tallinna linnavolikogu kinnitas Aegviidu puhkebaasi müügi eelnõu, mille kohaselt müüakse puhkebaas ühe miljoni kroonise alghinnaga.
27/02 Politseiamet korraldas sisejuurdluse uurimaks Tallinna prefektuuri üürilepingut Keskerakonna suurrahastaja Oliver Kruuda firmaga, mis nõuab 20 aasta jooksul kokku ligi 600 miljonit krooni.

Kommentaar: Annelinna korterite hinnad kasvavad

Annelinn oma suhteliselt hea infrastruktuuriga on traditsiooniliselt see osa Tartu kinnisvaraturust, kus tehakse kõige enam tehinguid.

Eelmisel kevadel selle linnajao korterite hinnad langesid, osalt põhjustasid seda ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemal. Selle aasta alguseks jõudsid aga Annelinna korterite hinnad samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Ostjate seas on endiselt enim hinnas heas seisukorras ja remonditud sanitaarruumidega elamispinnad. Märgatavalt on kasvanud nõudlus kapitaalselt renoveeritud korterite järele.

Kõige kergem on Annelinnas ostjat leida 1- ja 2-toalisele korterile. Suuremate korteritega tehakse tehinguid vähem ja hind üldpinna ruutmeetri kohta on 1-2-toalistega võrreldes madalam.

Eelistatuim Annelinna korteriturul on nn Anne kanali piirkond, põhjuseks eelkõige kesklinna lähedus ja kaupade-teenuste hea pakkumine.

Keskmises seisukorras korterite hinnad on olenevalt maja üldseisundist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 5000-6000 krooni, remonditud ja heas seisukorras korterite puhul aga 6000-7500 krooni ruutmeetri kohta.

Erandjuhtudel on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult eksklusiivsete korterite puhul.

ERI Kinnisvara ei prognoosi lähiaastateks nõudluse hüppelist kasvu. Kinnisvaraturg jätkab aeglase kasvu faasi, nõudlus kasvab aastas 5-10%. Survet vanemate korterite hindade kasvule avaldab ka vähene uute korterite pakkumine Tartus.

Annelinna korterite hinnad: veebruar 2003. a.

A
B
C
1-toaline
7200
6600
6000
2-toaline
6900
6200
5700
3-toaline
6100
5400
5000
4-toaline
5800
5200
4700

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 28.02.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=91317&number=743

Annelinna korterite hinnad kasvavad aeglaselt

Annelinna korteriturg on traditsiooniliselt kõige likviidsem ning läbipaistvam osa Tartu kinnisvaraturust, kus tehakse kõige enam tehinguid. Positiivse tegurina võib välja tuua Annelinna suhteliselt hea infrastruktuuri. Negatiivselt mõjub piirkonna ühetaoline hoonestus ja kõrghaljastuse puudumine.

2002. a. kevadel leidis aset mõningane korterite hinnalangus, mille põhjustasid ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Nüüdseks on hinnalangus pöördunud ning 2003. aasta alguses on Annelinna korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Ostjate seas on traditsiooniliselt enimhinnatud heas seisukorras remonditud sanitaarruumidega elamispinnad. Oluliselt on kasvanud nõudlus kapitaalselt renoveeritud korterite järele.

Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem. Suurim nõudlus Annelinnas on 1- ja 2-toaliste korterite järele. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2 toalistega on üldjuhul madalam.

Annelinna korteriturul on eelistatud kesklinna poole jääv nn Anne kanali piirkond. Põhjuseks eelkõige kesklinna lähedus ning kaupade ja teenuste hea pakkumine piirkonnas. Mõnevõrra väiksem on ostuhuvi keskmisest halvema infrastruktuuriga Annelinna tagumise osa suhtes (Mõisavahe 9-korruselised korterelamud).

Annelinna keskmises seisukorras korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 5000-6000 kr/m² korteri üldpinna kohta.

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 6000-7500 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

ERI Kinnisvara nõudluse hüppelist kasvu lähiaastateks ei prognoosi. Kinnisvaraturg jätkab arengu ehk aeglase kasvu faasi, kus nõudlus turul kasvab 5-10 % aastas. Survet vanemate korteri hindade kasvule avaldab suhteliselt väike uute korterite pakkumine Tartus.

Annelinna korterite hinnad: veebruar 2003. a.

A
B
C
1-toaline
7200
6600
6000
2-toaline
6900
6200
5700
3-toaline
6100
5400
5000
4-toaline
5800
5200
4700

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Былого роста стоимости домов и квартир больше не будет

В 2003 году ожидается ограничение роста жилищного кредитования, что должно способствовать стабилизации цен на недвижимость, поскольку до сих пор главным “мотором” их быстрого роста был рост числа жилищных кредитов.
В начальный период развития жилищного кредитования процентные ставки по таким кредитам были на уровне 13-14% в год, что во многом компенсировалось высоким уровнем инфляции, составлявшей тогда более 10%. Реальный процент по кредиту (разница между ставкой и инфляцией) был для заёмщиков приемлемым.

Со временем как инфляция, так и ставка по кредитам снизились. В 3-м квартале 2002 года уровень инфляции в годовом исчислении составил 2,8%, а средняя ставка по жилищным кредитам, оформленным в евро, – 6,9%, в эстонских кронах чуть выше – 7,9%. Эти изменения отразились и на уровне реальной кредитной ставки. Снижение в течение целого ряда лет ставки по жилищным кредитам и было основной причиной постоянного роста цен на недвижимость.

Однако сегодня уже можно говорить о стабилизации уровня кредитных ставок и даже о некотором ограничении общего объёма выдаваемых жилищных кредитов. А это должно положить конец тому быстрому росту цен на недвижимость, который происходил у нас в последние годы. Хотя, по прогнозам Hansapank и Ьhispank, у них в 2003 году и произойдёт рост объёма жилищных кредитов, он будет невелик – всего на 10%. Это немного, если оценивать рост жилищных кредитов последнего времени. Для сравнения: в 2002 году этот рост относительно того, который был в 2001 году, составил 58%. Словом, того быстрого роста цен, к которому у нас привыкли, уже не будет. А это потребует нового подхода к работе на рынке недвижимости. В условиях стабилизации рынка потребуется больше продуманности при принятии решений о приобретении тех или иных объектов недвижимости. Спекуляции с недвижимостью станут рискованнее. Это приведёт к увеличению среднего времени продажи и сокращению числа посредников. На рынке удержатся лишь профессионалы, способные работать вусловиях рутинного рынка.

Kinnisvarahindaja on sõltumatu ekspert

Enim hinnatakse kinnisvara laenutagatiseks. Laenuandja poolt aktsepteeritava hindamisakti koostamiseks tuleb pöörduda atesteeritud kinnisvarahindaja poole.

Kinnisvara väärtusele objektiivset eksperdi hinnangut vajatakse kõige enam kinnisvara ostmisel ning seda laenuandjale pantides. Laenuandja, olgu selleks pank või liisingfirma, vajab tagatise kohta erapooletut arvamus, et ostetav vara kliendi võimaliku maksejõuetuks muutumise korral oleks kindlasti realiseeritav.

Vähemal määral kasutatakse kinnisvarahindajate teenuseid vara turuväärtuse määramisel, kui on vaja paika panna enampakkumise alghind. Eksperdi hinnang on aluseks vara jagamisel näiteks abielulahutuste puhul. Kolmas oluline kinnisvara hindamise eesmärk on ettevõtte bilansis vara õige hinnaga (turuväärtusega) kajastamine, mis nõuab erapooletu hindaja arvamust.

Hindamisprotsessis tutvub ekspert kinnisvaraobjektiga ja koostab kirjaliku hinnangu. Hindamisakti koostamise juures on oluline, et olemas oleksid vajalikud dokumendid – omandiõigust tõendavad dokumendid, plaanid, eksplikatsioonid, väljavõtted.

Kogutud info alusel koostab ekspert hindamisakti, kus kirjeldatakse detailselt hinnatavat objekti. Sellele lisandub piirkonna kirjeldus, kus mainitakse olulisemaid kinnisvara väärtust mõjutada võivaid tegureid – piirkonna hoonestus, olemasolevad kommunikatsioonid, kaubandus- ja teenindusasutused, liiklusmagistraalide olemasolu.

Kohustuslik kinnisvara hindamisakti peatükk on turuülevaade. Turuülevaates antakse hinnang nõudluse ja pakkumise vahekorrale, piirkonna hinnatasemele ja kõigile olulistele hinda mõjutavatele teguritele.

Kasutades enamlevinud tulu- või võrdlusmeetodit ning analüüsides vara väärtust suurendavaid ja vähendavaid tegureid ning muid asjaolusid jõuab ekspert hindamistulemuseni, mis reeglina näidatakse kui ühe ruutmeetri ning kogu objekti väärtus.

Sageli tekkib kliendil eksperdiga konflikt – klient teab täpselt mitu krooni ta oma elamisse on investeerinud, kuid ekspert ei soostu sellisele väärtusele vara hindama.

Tähtis on siinkohal teada, et kinnisvarahindaja tegeleb majandusliku, mitte tehnilise analüüsiga ja annab hinnangu kinnisvara turuväärtusele, mitte sellele, kui palju on investeeritud või kui palju maksaks vara hävimisel selle taastamine.

Hindamisteenust vajav klient peab teadma seda, millise kinnisvarabüroo hindamisakte tema laenuandja aktsepteerib. Enamus laenuandjaid nõuavad, et kinnisvarafirmas oleks atesteeritud hindaja, kes kindlustab töö nõutava kvaliteedi. Aktsepteeritud hindajate nimekirja leiab laenuandja kodulehelt või infovoldikutest.

Kinnisvara eksperthinnang ei ole tüütu formaalsus, vaid põhjalik erapooletu analüüs. Parima tulemuseni jõudmiseks on otstarbekas hindaja varustada kõigi vajalike dokumentide ja informatsiooniga. See on parim võimalus saada objektiivne info, kas soetatav vara on ikka makstavat hinda väärt.

Lisainfo: turuväärtuse definitsioon

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamise hetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Omanikud ootavad euroliidult kullavihma

Põhimõtteliselt on kõik kinnisvaraobjektid – bürood, kaubanduskeskused, tootmispindade ja laokompleksid – kogu aeg müügis. Tehingu tegemine sõltub sellest, kas ostja pakub omanikule atraktiivset hinda ja sellest, kas omanikul on vajadus või võimalus müügist saadavat rahahulka mujale paigutada.

Võimaliku tehinguhinna määrab eelkõige kinnisvaraobjekti oodatav tootlus ja ostja lootus ostetavat objekti senisest efektiivsemalt majandada. Sageli juhtub, et omanikud on ülioptimistlikud Eesti majanduse edasise arengu suhtes ning ootavad kullasadu Euroopa Liiduga liitumiselt. Erilisse vaimustusse satuvad kinnisvaraomanikud kuuldes, et võimalik ostjakandidaat on pärit piiri tagant. Nii viivad omanikud pakutava hinna taevastesse kõrgustesse. Kõrge hind stabiilse või koguni kahaneva üüritulu rahavoo taustal tähendab ostja jaoks madalamat tootlust ehk väiksemat oodatavat kasumit.

Oluline on ka see, et Eesti kinnisvaraturg tähendab keskmisest suurema kinnisvarainvestori jaoks peaasjalikult Tallinna. Vaid äärmisel juhul (näiteks tootmispindade puhul) soovitakse vaadata linnaservas logistikaliselt soodsas paigas paiknevaid projekte. Sellisel väiksel turul tähendab vaid ühe uue hoone kerkimine ilmeksimatult ette ennustatavaid muudatusi turu vakantsuses ja hinnatasemetes.

Eelnimetatud põhjustel ei tule potentsiaalsed investorid omanike helgete hinnasoovidega kaasa ja äritehing jääb sooritamata. Soovides kinnisvara suuremale investorile müüa on oluline lähtuda hinnaläbirääkimistel Eestis valitsevast reaalsest olukorrast. Välisinvestor ei tule Eestisse ostma vara Lääne-Euroopa hinnaga, vaid just nimelt suuremat tootlust otsima, võttes teadlikult endale ka kohalike olude vähese tundmise tõttu kaasneva suurema äririski kui kodumaal.

Artikkel on avaldatud 25.02.2003 väljaandes Äripäev –

Omaniku optimist jätab tehingu toimumata

Põhimõtteliselt on kõik kinnisvaraobjektid – bürood, kaubanduskeskused, tootmispindade ja laokompleksid – kogu aeg müügis. Tehingu tegemine sõltub sellest, kas ostja pakub omanikule atraktiivset hinda ja sellest, kas omanikul on vajadus või võimalus müügist saadavat rahahulka mujale paigutada.

Võimaliku tehinguhinna määrab eelkõige kinnisvaraobjekti oodatav tootlus ja ostja lootus ostetavat objekti senisest efektiivsemalt majandada.

Sageli juhtub, et omanikud on ülioptimistlikud Eesti majanduse edasise arengu suhtes ning ootavad kullasadu Euroopa Liiduga liitumiselt. Erilisse vaimustusse satuvad kinnisvaraomanikud kuuldes, et võimalik ostjakandidaat on pärit piiri tagant.

Nii viivad omanikud pakutava hinna taevastesse kõrgustesse. Kõrge hind stabiilse või koguni kahaneva üüritulu rahavoo taustal tähendab ostja jaoks madalamat tootlust ehk väiksemat oodatavat kasumit.

Oluline on ka see, et Eesti kinnisvaraturg suurema kinnisvarainvestori jaoks tähendab peaasjalikult Tallinnat. Ainult äärmisel juhul (näiteks tootmispindade puhul) soovitakse vaadata linnaservas logistiliselt soodsas paigas paiknevaid projekte. Sellisel väiksel turul tähendab vaid ühe uue hoone kerkimine ilmeksimatult etteennustatavaid muudatusi turu vakantsuses ja hinnatasemetes.

Eelnimetatud põhjustel ei tule potentsiaalsed investorid omanike helgete hinnasoovidega kaasa ja äritehing jääb sooritamata. Soovides kinnisvara suuremale investorile müüa on oluline lähtuda hinnaläbirääkimistel Eestis valitsevast reaalsest olukorrast. Välisinvestor ei tule Eestisse ostma vara Lääne-Euroopa hinnaga, vaid just nimelt suuremat tootlust otsima võttes teadlikult endale ka kohalike olude vähese tundmise tõttu kaasneva suurema äririski kui kodumaal.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!