Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine
 

Ober-Haus: hinnaindeks 11/2015

Ober-HausOber-Hausi Kinnisvara koostatud korterite hinnaindeks tõusis pärast kahte kuud kestnud langust. Novembris oli indeks 2,6% kõrgemal kui oktoobris ja võrreldes 2014. aasta novembriga 4,3% kõrgemal.

Tallinnas toimus novembris korteriomanditega 764 tehingut, mida on 1,2% rohkem kui oktoobris ja 18% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Tallinnas tõusis keskmine pinnaühiku hind pärast kahte kuud kestnud langust 1% ja oli seega 1560 eurot ruutmeeter. Võrreldes eelmise aasta novembriga on pinnaühiku hind 2% kõrgem, kuid jääb alla 2007. aasta hindade tipule (8,6% madalam). Kuigi Maa-ameti statistika näitab Tallinnas tervikuna pinnaühiku hinnatõusu, ei ole see laiendatav kogu korteriturule ühtlaselt. Selle põhjuseks on tehingute struktuur.

Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine pinnaühik hind oluliselt ainult Pirita ja Lasnamäe linnaosades, vastavalt 20,7% ja 7,5%, põhjuseks tehingud keskmisest kallimate ja uute korteritega. Hinnalangus oli suurim Mustamäel (4,6%) ja Kristiines (1,2%). Hinnalanguse põhjuseks oli eelkõige tehingute vähenemine uute ja keskmisest kallimate korteritega.

Võrreldes 2014. novembriga on kõikides linnaosades peale Kesklinna, kus langus oli 3,3%, pinnaühiku hind tõusnud. Suurim on hinnatõus olnud Nõmmel 38,5% ja Kristiines 11,9%, põhjuseks tehingud uute ja keskmisest kallimate korteritega. Tallinna korteriturgu tervikuna mõjutab uute korterite müügipakkumiste kasvav hulk, mis on peatanud vanemate korterite hinnatõusu. Viimase aasta jooksul on müügi- ja üüripakkumiste hulk liikunud tõusutrendis ning hinnad stabiliseerunud.

Pärast oktoobris aset leidnud 12,9%-list langust tõusis Tartus keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 3,3% ning jõudis 1174 euroni. Pärnus tõusis pinnaühiku hind 9,4% ja oli 966 eurot ruutmeeter. Jõhvis ja Narvas keskmised pinnaühiku hinnad tõusid ja olid vastavalt 276 ning 492 eurot ruutmeeter.

ober-hausi_eesti_hinnaindeks_november-2015.pdf

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

III kvartalis kasvas vabade ametikohtade arv aastaga kolm protsenti

StatistikaametEesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2015. aasta III kvartalis ligi 8900 vaba ametikohta, teatab Statistikaamet. Vabade ametikohtade arv kasvas eelmise kvartaliga võrreldes 4,8% ja 2014. aasta III kvartaliga võrreldes 3,3%.

Vabade ametikohtade määr ehk vabade ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus oli 2015. aasta III kvartalis 1,6%, mis on sama suur kui eelmise aasta samas kvartalis. Kõige kõrgem vabade ametikohtade määr oli muudes teenindavates tegevustes (3,3%), mille alla kuuluvad pesumajad, keemiline puhastus, iluteenindus, arvutite ning tarbeesemete parandus jne. Samas on selle tegevusala kõigi ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus 1,0%. Kõige madalam oli vabade ametikohtade määr põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusalal, mäetööstuses ning kinnisvaraalases tegevuses (kõigis 0,3%).

Ametikohtade koguarvus oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade osatähtsus kõige suurem töötlevas tööstuses (19%), hulgi- ja jaekaubanduses (16%) ning hariduse tegevusalal (10%).

Suurim vabade ametikohtade arvu kasv oli info- ja side tegevusalal, kus vabu ametikohti oli 2014. aasta III kvartaliga võrreldes kaks korda rohkem.

Vabadest ja hõivatud ametikohtadest asusid 57% Harju maakonnas (sh Tallinn), 11% Tartu maakonnas ja 8% Ida-Viru maakonnas. Vabade ametikohtade määr oli kõrgeim Harju maakonnas (sh Tallinn) (2,0%) ning madalaim Põlva maakonnas (0,7%).

Vabadest ametikohtadest 69% oli erasektoris ning 31% avalikus sektoris. Vabade ametikohtade määr oli avalikus sektoris 1,9% ning erasektoris 1,5%. Avaliku sektori alla kuuluvad ka riigi ja kohaliku omavalitsuse omanduses olevad äriühingud.

132.et

Tööjõu liikumist iseloomustav tööjõu käive (tööle võetud ja lahkunud töötajate arv kokku) oli 2015. aasta II kvartalis 77 000 töötajat, mis on 0,2% väiksem kui 2014. aasta II kvartalis, kuid 26,6% suurem kui eelmises kvartalis. Kõige enam kasvas tööjõu käive 2015. aasta II kvartalis varasema aasta sama perioodiga võrreldes kunsti, meelelahutuse ja vaba aja (50%), majutuse ja toitlustuse (47%) ning info ja side tegevusalal (44%).

Hinnangud põhinevad uuringul „Vabad ametikohad ja tööjõu liikumine“, mida Statistikaamet korraldab alates 2005. aastast. 2015. aastal on valimis 12 376 ettevõtet, asutust ja organisatsiooni ning valikuliselt uuritavate üksuste andmed laiendatakse üldkogumi valikuliselt uuritavale osale igas kihis eraldi.

Vabade ametikohtade arv on kõik kvartali teise kuu 15. kuupäeval olevad vabad ametikohad, s.o vastloodud, vaba või töötaja lahkumise tagajärjel vabaks saav tasustatav ametikoht, millele tööandja otsib aktiivselt sobivat kandidaati väljastpoolt ettevõtet, asutust või organisatsiooni.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kaasomand ja täitemenetlus

Leino BiinKaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Üheks levinumaks kaasomandi tekkimise viisiks on koos elavate kuid abielus mitteolevate elukaaslaste poolt korterite ehk korteriomandite ja elamute ehk elamutega hoonestatud kinnistute soetamine kaasomandisse.

Kaasomandi juures peab silmas pidama, et kaasomand ei ole midagi lõplikku ja püsivat ning selline omandivorm ei pruugi tagada kaasomaniku õigusi korterile või elamule.

Asjaõigusseaduse §-st 76 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil ja korras. Silmas tuleb pidada seda, et kaasomandi lõpetamise soovi ei pea kaasomanik põhjendama ning kohus kaalub üksnes kaasomaniku poolt valitud kaasomandi lõpetamise viisi vastavust seadusele. Kaasomandi lõpetamise viisidest ja korrast kirjutasime pikemalt blogipostituses 17. oktoobril 2013 ja käesolevas kirjutises sellel pikemalt ei peatu.

Tihti küsitakse, kas ja millisel viisil on kaasomanikul võimalik omi õigusi kaitsta kui teise kaasomaniku suhtes toimub täitemenetlus. Kohtutäituril on õigus ja kohustus võlgnikust kaasomaniku vara müüa ja saadu arvelt täita nõue võlgnikust kaasomaniku vastu. Kaasomandi mõttelise osa müük täitemenetluses loob olukorra kus kaasomanike või mittevõlgnikust kaasomaniku elukohaks olevale korteriomandile või elamule tekib võlgnikust kaasomaniku asemele uus võõras kaasomanik.

Toome allpool mõned praktilised soovitused:

Kohtutäitur tegutseb täitemenetluse seadustiku raames ja ta pöörab sisenõude kinnisasjale täitemenetluse seadustiku 8. peatükis sätestatud korras. Seadusest tulenevalt on täituril õigus võlgniku kaasomandiosa võõrandada. Kohtutäituri õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja üldjuhul mittevõlgnikust kaasomanikul kohtutäituri tegevust vaidlustada või peatada ei õnnestu.

Vältimaks kaasomandi mõttelise osa müüki võõrale on kaasomanikul võimalus võlgniku eest võlg tasuda. Võla tasumise korral täitemenetlus lõpeb. Mittevõlgnikust kaasomaniku poolt võla tasumisel läheb talle üle nõudeõigus võlgniku vastu. Tihti aga ei ole võla tasumine võimalik või mõistlik. Näiteks võib võlg olla suurem kaasomanikule kuuluva vara mõttelise osa väärtusest.

Täitemenetluses toimub vara müük enampakkumise teel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas https://www.oksjonikeskus.ee. Teate enampakkumise kohta avaldab kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes https://www.ametlikudteadaanded.ee.

Mittevõlgnikust kaasomanikul on õigus enampakkumisel osaleda ja teha parim pakkumine mille tulemusena omandada kaasomandiosa. Enampakkumisel osalemiseks on vajalik end registreerida enampakkumisele ja tasuda tagatisraha. Tagatisraha ei lähe kaotsi kui te enampakkumist ei võida või pakkumist üldse ei tee. Sellisel juhul tagastab täitur tagatisraha.

Kaasomanikule on tavaliselt probleemiks liiga kõrge alghind ehk hind, millega kaasomandiosa võimalik omandada ei ole. Sellisel juhul on ainus võimalus riskida ning loota, et keegi pakkumisi ei tee ning kordusenampakkumine toimub madalamalt ehk vastuvõetavalt hinnatasemelt.

Tulenevalt võlaõigusseaduse §-st 251 ei ole kaasomanikul ostueesõigust kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Seega kohtutäituri poolt kaasomandiosa enampakkumisel kaasomanikul ostueesõigust ei ole.

Arvestama peab sellega, et enampakkumisel kaasomandiosa omandanul on jällegi õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil. Sellisel juhul ei jää kaasomanikul tihti muud võimalust kui kaasomandiosa enampakkumise võitjalt viimse poolt soovitud hinnaga välja osta või esitada kohtuse kaasomandi lõpetamise nõue ühel asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil.

Biin & Biin Advokaadibüroo Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat
Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistika: Eluasemelaenude intressimäär jätkab madalal kursil

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜEesti Panga andmetel oli pankade väljastatud eluasemelaenude intressimäär 2015 III kvartalis 2,28%. Eluasemelaenude intressimäär jätkab juba kolmandat aastat rekordiliselt madalas 2,2 ja 2,7 protsendi vahemikus.

Madala intressimäära taga on palju juba 6 kuu euribor, mis oktoobri kuu keskmisena oli 0,035%. Nüüdseks juba miinusesse langenud euribor on seega tegur, mis tulevikus intressimäära enam ei mõjuta. Nüüdsest paneb intressimäära liikumise paika pankade riskimarginaali üle langetatav otsus.

Täna intressimäära täies mahus määrav riskimarginaal ei ole analoogselt summaarsele intressimäärale viimase kolme aasta jooksul väga muutunud. See on olnud üsnagi stabiilselt kitsas 2,00 ja 2,35% vahemikus.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Eesti Rahva Muuseumi kinnisvarahoolduslepingu võitis SOL Baltics

SOLEesti Rahva Muuseumi valmivat hoonekompleksi asub hooldama kinnisvarakorrashoiu ettevõte SOL Baltics. Teenuse tellija, Riigi Kinnisvara AS, sõlmis ettevõttega 6-aastase lepingu hetkel veel valmimisjärgus oleva kinnisvara korrashoiuks, lepinguliste tööde maht on 1, 5 miljonit EUR.

SOL Baltics ülesandeks kuue aasta jooksul on tagada ERMi hoone hooldatavate süsteemide, tarindite ja seadmete energiasäästlik, eesmärgipärane ning ilma häireteta töö ja operatiivne mittevastavuste kõrvaldamine.

SOL Baltics juhi Rinel Piusi sõnul on tegemist nende käesoleva aasta suurima kinnisvarahooldusvaldkonna projektiga. “SOL Baltics teenindab aina enam oma kliente ka kinnisvarahoolduses ning oleme oma vastava ala ekspertide meeskonda täiendanud väga heade erialaspetsialistidega, ” selgitas Rinel Pius. “ ERM on mahukas objekt kõigi oma eritingimustega, mis ühe suuremahulise ning riiklikku arhiivi sisaldava hoonega kaasas käib“ lisas ta.

„ Eesti Rahva Muuseumi tehnohooldus on eriline seetõttu, et õigeaegne ettevalmistuste alustamine annab võimaluse uusi süsteeme kontrollida ja läbi proovida enne, kui muuseum rahvale avatakse, “ selgitas Rinel Pius. „Tavapäraselt on uute ehitistega nii, et kliendid tulevad juba eesuksest sisse ja ehitaja tagaukse juures alles ehitab ning hooldajad pole veel saanud süsteeme nähagi. Tahan tunnustada selle otsuse ja ettenägelikkuse eest Riigi Kinnisvara ja ERM-i töötajaid. See on kindlasti hea algus,“ on Rinel Pius kindel.

SOL Baltics on Baltikumi suurim kinnisvarakorrashoiu ettevõtteid, mille aastakäive on üle 20 miljoni EUR, ettevõttes töötab 2300 inimest. Ettevõtte teenindab igapäevaselt üle Baltikumi nii toitlustus-ja majutusasutusi, veeparke, ostukeskuseid, lennukeid, laevu, ronge, energiajaamu, finantsasutusi ning erilisi spetsifikatsiooniteadmisi nõudvaid toiduaine-, elektroonika-, metalli- ja puidutööstuseid. Eestis on SOLi klientide hulgas näiteks SEB kui Swedbank, Elisa, Eesti Telekom, Technopolis, Viking Line, Eesti Raudtee, Eesti Kaitsevägi, Neste, Statoil jpt.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Hinnad hakkavad tõusma järgmisel aastal

SwedbankEesti tarbijahinnaindeks alanes novembris eelmise aasta sama ajaga võrreldes 0,2%. 2015. aasta kokkuvõttes peaks hinnalangus ulatuma 0,4 protsendini.

Hinnaindeksit mõjutas traditsiooniliselt kõige rohkem energia. Kütused olid Eesti tanklates aastatagusega võrreldes 15% võrra odavamad. Maailmaturu nafta hind on odavnenud oodatust rohkem, kuna nafta pakkumine ületab jätkuvalt nõudlust. Eelmisel nädalal otsustas naftatootjate kartell OPEC oma tootmismahte mitte vähendada.

Selline otsus survestab nafta hinda veelgi, puudutades valusamalt just neid naftatootjaid, kelle omahind on kõrgem (näiteks Põhja-Ameerikas). Iraani nafta oodatav lisandumine turule järgmise aasta kevadel muudab turuosalised närviliseks. Järgmisel aastal on oodata ilmselt volatiilset toorainete turgu.

Tarbijahinnad peaksid hakkama Eestis tasapisi tõusma järgmisel aastal. Ootame erinevate toorainete hindade tagasihoidlikku tõusu. Sellele lisab hoogu euro jätkuv odavnemine USA dollari suhtes 2016. aasta esimesel poolel.

Lisaks kergitab hindu aktsiisimäärade tõus. Teenuste hindu tõstab tööjõu jätkuv kallinemine. Eelmisel reedel avaldatud ettevõtete statistika näitas, et üheksa kuu kokkuvõttes vähenes Eesti ettevõtete käive eelmise aasta sama ajaga võrreldes 3% ja kogukulud 2%. Samal ajal tööjõukulud kasvasid 7%.

Euroalal ulatus inflatsioon novembris teist kuud järjest 0,1%ni. Eurotsooni inflatsiooni(ootuste) kergitamiseks ja majanduse turgutamiseks otsustas Euroopa Keskpank neljapäeval muuta oma rahapoliitikat veelgi ekspansiivsemaks.

Odavam raha hoogustab meie peamiste kaubanduspartnerite majanduse kasvu ja soodustab seeläbi Eesti eksporti. Madalate laenuintresside püsimine soodustab investeeringuid ja tarbimist ka Eestis.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Hinnalanguse pidurdumine novembris oli laiapõhjaline

  • Eesti PankEnergia hinnalangus oli aastataguse võrdlusbaasi tõttu väiksem
  • Alusinflatsioon kiirenes novembris 1,7%ni
  • Teenuste hinnakasv võib hoogustuda uue aasta algul

Statistikaamet teatas, et hinnad langesid novembris 0,2% ning oktoobriga võrreldes langes hinnatase 0,3%. Euroala inflatsioon aeglustus novembris Eurostati esialgsel hinnangul 0,1%ni. Energia hinnalangus oli küll aastataguse võrdlusbaasi tõttu väiksem, kuid euroala alusinflatsioon on kiirenenud oodatust aeglasemalt, mis viitab väiksele majandusaktiivsusele. Seetõttu otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu eelmisel nädalal rakendada majanduskasvu toetamiseks lisameetmeid.

Eesti praegune hinnalangus annab samuti märku maailmamajanduse nõrkusest, sest energiakandjate hinnalanguse saab kanda nafta varasema odavnemise arvele. Ka toiduained jätkasid FAO (Food and Agriculture Organization) andmetel novembris maailmaturul odavnemist ja nende hinnad langesid 2007. aasta omadega võrreldavale tasemele.

Aeglane majanduskasv pole senini leibkondade tarbimisotsuseid mõjutanud, sest Eesti tööturu olukord püsib tänu hõivatute arvu jõudsale suurenemisele tugev. Lisaks on tarbijate ostujõu suurenemisele kaasa aidanud kiire palgakasv. Osa palgakasvust on ettevõtted üle kandnud hindadesse. Palga- ja hinnakasv on üksteisest tugevas sõltuvuses teenuste sektoris, mille toodang moodustab tarbijakorvist ligikaudu veerandi. Teenuste hinnakasv ulatus novembris 3,2%ni ning suurima mõjuga oli vaba aja teenuste kallinemine. Teenuseid ja tööstustooteid sisaldav alusinflatsioon kiirenes novembris 1,7%ni.

Teenuste hinnakasv võib hoogustuda uue aasta algul, kuna paljud ettevõtted korrigeerivad siis tavaliselt hindu. Mõju võib hakata avaldama ka miinimumpalga tõus. Ühest küljest on osa hindu miinimumpalgaga indekseeritud, teisalt tõusevad tööjõukulud. Miinimumpalka teenivate töötajate osakaal on suur hulgi- ja jaemüügi ning hotellide ja restoranide sektoris ning võib arvata, et nende sektorite toodangu hindu mõjutab miinimumpalga tõstmine kõige rohkem. 2016. aasta veebruaris rakenduvad kõrgemad mootorikütuse- ja alkoholiaktsiisimäärad. Arvestades seda, et mootorikütus on praegu suhteliselt odav, sõltub maksutõusu hindadesse jõudmine pigem konkurentsitihedusest. Üldjuhul kantakse aktsiisitõusud siiski üle tarbijahindadesse.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Tarbijahinnaindeksi aastamuutust mõjutas enim mootorikütus

StatistikaametTarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,3% ja võrreldes eelmise aasta novembriga -0,2%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta novembriga võrreldes 0,5% odavamad ja teenused 0,4% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta novembriga võrreldes langenud 3,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 0,9%.

2014. aasta novembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim mootorikütus, mille hind on aastaga langenud 14,7%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel elektri-, soojusenergia ja kütte 6,2%-line odavnemine, kus soojusenergia oli 10%, gaas 19,6% ja kodudesse jõudnud elekter 2% odavam kui mullu samal ajal. Piim ja piimatooted olid 8,2% odavamad. Kallinejatest mõjutasid indeksit enim alkohoolsed joogid, mis olid aastataguse ajaga võrreldes 7,2% kallimad. Eelmise aasta novembriga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (21%) ning suhkur (18%), ent odavnenud piim (17%) ja või (16%).

Oktoobrikuuks väga kõrge hinnatasemega ostetud lennukipiletitega võrreldes jäid novembriks ostetud piletid 21% odavamaks. Tänavu oktoobriga võrreldes oli novembris suurem mõju indeksile veel mootorikütuse 3,5% hinnatõusul, aga ka kodudesse jõudnud elektri ning piima ja piimatoodete 1,9% odavnemisel.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, november 2015
Kaubagrupp November 2014 – november 2015, % Oktoober 2015 – november 2015, %
KOKKU -0,2 -0,3
Toit ja mittealkohoolsed joogid 0,0 -0,6
Alkohoolsed joogid ja tubakas 5,7 0,2
Riietus ja jalatsid 3,5 0,3
Eluase -2,8 -0,9
Majapidamine 1,5 0,6
Tervishoid 2,8 0,3
Transport -6,3 -0,4
Side 1,6 -2,0
Vaba aeg 3,1 0,3
Haridus ja lasteasutused -14,8 0,0
Söömine väljaspool kodu, majutus 3,2 0,6
Mitmesugused kaubad ja teenused 3,1 0,2
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Adaur Grupp: korteritehingute kuukokkuvõte 11-2015

Adaur Grupp OÜKokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Korteritehingute arv (tk) ja keskmine hind (€/m²) ning nende muutused (%)

Eesti maakonnakeskuste korteritehingute arv (tk) ja selle muutus (%)

Eesti maakonnakeskuste korteritehingute keskmine hind (€/m²) ja selle muutus (%)

Tallinna korteritehingute arv (tk) ja selle muutus (%)

Tallinna korteritehingute keskmine hind (€/m²) ja selle muutus (%)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Elu korteriühistus: Nõue üldkoosolekul vastu hääletanud isiku vastu

katri-sarapuuÜhistu üldkoosolekul hääletas enamus ühistu liikmeid torustiku renoveerimise vastu ja äravoolutorude puhastamise poolt, äravoolutorusid ei puhastatud.

Ühel ühistu liikmel lõhkes ühistu hallatav soojaveetoru ning rikkus väidetavalt ära korteri, kindlustatud korteri taastamine maksis mitu tuhat eurot, mille kindlustusfirma nõudis välja korteriühistult.

Taustaks veel. Enamusel on korterites remont tehtud, ühistu esimees ei selgitanud, palju maksab ja mida toob kaasa renoveerimine, pakkumiste eelnev küsimine ei maksa eriti midagi.

Küsimus: Kas juhatus saab selle nõude pöörata ühistuüldkoosolekul renoveerimise vastu hääletanud ühistu liikmete vastu?

Vastus: Lähtudes korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (RKL 3-2-1-38-05) ja korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (korteriühistuseadus (edaspidi KÜS) § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Seega nimetatud probleemiga peab tegelema loodud korteriühistu. Ühistu ei saa pöörata nõuet isikute vastu, kes on hääletanud korteriühistu üldkoosolekul teisiti, kui osa liikmeid oleks soovinud. Tegemist on korteriühistu üldkoosoleku otsusega ning kui seda ei ole vaidlustatud, on otsus jõustunud.

Kätri Sarapuu, jurist

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Ajaloorubriik: Raudteetehase uus elu loomelinnakuna

Tänapäeval Telliskivi tänavas asuvasse populaarsesse F-hoonesse sööma minnes satume Tallinna omaaegse suure raudteetehase alale.

1870. aasta rajati koos raudteega Tallinna ka Balti Raudtee Peatehased, mille suur tööstuslinnak asus Kalamajas Telliskivi tänava ääres. Tehase ametlik sünnikuupäev on 27. november 1970.

Raudteede Peatehases oli depoo 12 vedurile, paest seintega, tahutud paekarniiside ja tellistest avasillustega, lihtsate kolmnurk- või astmikfrontoonidega ja viilkatustega laod ja töökojad Telliskivi tänaval. Suurem osa ehitistest on tänaseks lammutatud. Kopli tänava äärsetes hoonetes asub täna Jaama turg. Aastatel 1873–1874 rajati juurde töökoda ja kuuekohaline veduridepoo, kus täna asub vaguniremonditsehh.

Balti raudtee ühendas Paldiski ja Tallinna sadamad läbi Narva ja Gattšina Peterburi ja Venemaa sisekubermangudega. Tallinnasse ehitati kogu raudteeveermikku teenindav Balti Raudtee Raudteede Peatehased. Tehases remonditi vedureid ning valmistati ja remonditi vaguneid. Aastatel 1902–1903 töötas tehases hilisem Nõukogude Liidu riigipea Mihhail Kalinin.

1880. aastal töötas tehases juba 500 inimest, mis oli selle aja kohta suur arv. See pani aluse aktiivsele elamuehitusele Kalamaja ja Pelgulinna, samuti Kelmiküla piirkonnas.

Pärast Eesti iseseisvumist riigistati tehas koos raudteega. 1923. aastal eraldas Riigikogu riigiraudteele Tallinna-Pääsküla elektriraudteeliini elektrifitseerimiseks ja 1924. aastal alustati tehastes Saksamaalt ja Rootsist ettevõtetelt MAN, Siemens-Schuckert, ASEA tellitud seadmetega Eesti oma elektrimootorvagunite M1, M2 ja M3 valmistamist. Need ehitati Venemaa keisririigi aegsete 3. klassi reisivagunite baasil. Elektrivagunite alusvankrid ja elektriseadmestik ning neli 70-hobujõulist veoelektrimootorit olid Saksamaalt Siemens-Schuckerti tehasest.

1927. aastal valmis Raudtee Peatehastes neljas elektrimootorvagun M4, millest vaid veoelektrimootor oli Siemens-Schuckerti tehasest.

1928. aastal valmistati Raudteede Peatehastes Tallinna trammi jaoks jällegi Siemens-Schuckerti elektriseadmetega elektritrammivagunid, mis töötasid Tallinnas kuni 1966. aastani.

1930. aastate keskpaigas teostati tehases mootorvagunite kerede moderniseerimine, mille käigus uuendati välisseinu, sisustust, mootoreid ja väliskuju. Samal ajal ehitati Raudteede Peatehastes 1931. aastal ehitatud Rapla–Virtsu raudtee jaoks ligi 300 vagunit.

Aastatel 1927–1930 ehitati Raudtee Peatehastes viis laiarööpmelist bensiinimootorvagunit peamiselt Lõuna-Eesti liinide tarbeks. Bensiinimootorvagunite kered ja veermikud tehti Tallinnas, mootorid telliti aga Saksamaalt.

1935. aastal valmis Raudtee Peatehastes üks elektrilise veoülekandega diiselmootorvagun DeM 31 laiarööpmelise raudtee Tallinna-Haapsalu liini tarbeks. Mootorvagun komplekteeriti diiselmootoriga Taanist, veoelektrimootoritega Rootsist, generaatori valmistas Volta tehas. Vagunit tähisega DeM 31 hakati Saksamaal Berliini ja Hamburgi vahel ühendust pidava Lendava Hamburglase eeskujul nimetatama Lendavaks Läänlaseks.

Sarnast kitsarööpmelise raudtee diiselmootorvagunit DeM 1 võib veel näha Lavassaare muuseumraudteel. Kitsarööpmelise raudtee jaoks ehitasid diiselmootorvaguneid ka Tallinna Sadamatehased.

1937. aastal ehitati Raudteede Peatehastes ka kitsarööpmelise raudtee rööbasomnibussid Ro-11 ja Ro-12.

1939. aastal alanud Eesti raudtee uuendamise kava raames alustati Raudtee Peatehastes kahe uue elektrimootorvaguni ehitust, uued automaatustega kered valmisid 1940. aasta sügisel, projekt jäi aga täielikult lõpetamata ning valmistoodang viidi nõukogude võimude korraldusel Moskva lähedale Mõtištšinski vagunitehasesse. Neli Eesti elektrimootorvagunit saadeti aga 1941. aasta juunis Venemaale Siberisse Permi raudteele.

30. augustil 1940 nimetati tehas Mihhail Kalinini nimeliseks raudteetehaseks (veduri ja vagunitehaseks). Viis aastat hiljem nimetati tehas ümber Kalinini-nimeliseks Tallinna Veduri- ja Vaguniremonditehaseks.

1958. aastal sai vana tehas uueks nimeks Kalinini-nimeline elavhõbealaldite tehas ja pärast seda Kalinini-nimeliseks Tallinna Elektrotehnika Tehaseks, mis tootis jõumuundureid, pooljuhtventiile, jõutransformaatoreid ja kõrgepingeseadmeid.

1994. aastal moodustati ettevõttest riiklik aktsiaselts Estel, mis sajandivahetusel kolis tootmise vanast linnakust Kuuli tänavasse. Täna kuulub vana tööstuskvartal kahele omanikule. Neist kuulsam on alates 2009. aastast
tegutsev Telliskivi loomelinnak. Vana tehas on saanud uue elu. Kujunenud tänase Tallinna üheks popimaks piirkonnaks.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

KV.EE: Harjumaa majade eest küsitakse 1173 €/m²

Kinnisvaraportaal KV.EEPortaali KV.EE andmetel pakuti novembris Eestis müügiks 5115 maja. See on 2% aastatagusest enam. Majade müügipakkumiste keskmine hind oli 966 €/m² ehk aastatagusest 4% enam.

Harjumaa majade turu arengud olid horisontaalsed. Nii majade müügipakkumiste arv kui hinnad kerkisid mõlemad 2%. Harjumaal pakuti portaali KV.EE andmetel novembris keskmise hinnaga 1173 €/m² 2778 maja. See moodustab üle poole kogu Eesti majade müügipakkumiste arvust.

Tartumaa kui üks suurema majade turu piirkond kasvas nii pealinnast kui Eesti keskmisest jõudsamalt. Tartumaa majade pakkumiste arv portaalis KV.EE kerkis aastaga 6% ehk 672 pakkumisele. Tartumaa majade müüjate ootused ehk keskmine ruutmeetri pakkumishind tõusis 8% ehk 909 eurole.

Majade pakkumishinnad langesid vaid üksikutes maakondades. Suurem oli langus näiteks Võru ja Jõgeva maakonnas. Samas tuleb arvestada, et nende maakondade napp pakkumiste arv laseb igal üksiku pakkumise lisandumisel või kadumisel hinda oluliselt mõjutada.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond 11/2014 11/2015 Muutus, % 11/2014 11/2015 Muutus, %
Eesti 4 999 5 115 2% 932 966 4%
Harjumaa 2 724 2 778 2% 1 145 1 173 2%
Ida-Virumaa 240 281 17% 625 671 7%
Jõgevamaa 46 67 46% 328 293 -11%
Järvamaa 83 69 -17% 325 364 12%
Läänemaa 89 73 -18% 681 680 0%
L-Virumaa 137 106 -23% 508 571 12%
Pärnumaa 555 552 -1% 758 814 7%
Raplamaa 155 202 30% 553 530 -4%
Saaremaa 60 83 38% 776 763 -2%
Tartumaa 634 672 6% 844 909 8%
Valgamaa 112 87 -22% 393 377 -4%
Viljandimaa 126 81 -36% 579 619 7%
Võrumaa 38 48 26% 399 352 -12%
 
Narva 71 89 25% 476 441 -7%
Pärnu 300 312 4% 946 950 0%
Tallinn 1 174 1 170 0% 1 294 1 294 0%
Tartu 395 456 15% 908 972 7%

Majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE

 

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Eesti Korteriühistute Liit: maja sisekorra eeskiri aitab tülisid vältida

Eesti Korteriühistute Liit / EKÜL / EKYLEesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi sõnul aitab täpselt paika pandud sisekorra eeskiri vältida kortermajas ette tulevaid tülisid ja pahandusi.

“Näiteks kui mõni naaber on harjunud majas suitsetama, või käib palju hiliseid ja lärmakaid külalisi – sellised olukorrad on ühistutes ühed suuremad tüliõunad,” rääkis Mardi. Tema sõnul tulekski ühistul võimalikult detailselt paika seada maja sisekorra reeglid.

“Reeglites peaks täpselt ära märkima, missugused keelud kehtivad suitsetamisele hoones, millal algab öörahu, kuidas peavad ennast üleval pidama korteriomanike külalised,” loetles Mardi punkte, mis sisekorra eeskirjas kirjeldatud võiks olla.

“Aga seal võib kirja panna ka näiteks pööningu kasutamise reeglid – kuidas on korraldatud majaelanike asjade hoiustamine ühiskasutataval pööningul ning kas pesu kuivatamine seal on lubatud,” rääkis Mardi. “Niisamuti tuleks ära kirjeldada ühise aialapi või grillinurga kasutamine, et arusaamatusi ei tekiks.”

Mardi sõnul aitab üldkoosolekul kinnitatud sisekorra eeskiri ka omavahelisele suhtlusele kaasa. “Palju pahandusi võibki olla tingitud puudulikust kommunikatsioonist või sellest, et inimesed tõlgendavad asju erinevalt. Ühine kinnitatud sisekorra eeskiri, mis kõigile korteriomanikele teada ning majas ka nähtavale kohale välja pandud, annab kindlustunde, et kõik elanikud on maja reeglitest ühtviisi aru saanud ning kohustuvad neist kinni pidama.”

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Madalad intressimäärad tõstavad varade hindu ja mõjutavad finantsasutuste kasumlikkust

Eesti Pank

  • Madalate intressimäärade perioodil on Eestis tõusnud nii börsiaktsiate kui ka kinnisvara hinnad, kuid see on suuremas osas selgitatav kasumite ja sissetulekute kasvuga.
  • Eesti pankade kasumlikkus madalate intressimäärade mõjul oluliselt ei vähene, kuna viimastel aastatel välja antud varasemast kõrgema riskimarginaaliga laenude osakaal laenuportfellis pidevalt suureneb.
  • Teenitava tulu vähenemine ajendab finantsasutusi otsima tulude teenimiseks täiendavaid võimalusi, mis võib tuua kaasa riske.

Madalate intressimäärade keskkond võib mõjuda finantssektorile nii soodustavalt kui ka pärssivalt. Viimastel aastatel on inflatsioon ja majanduskasv paljudes maailma piirkondades püsinud väikesed. Keskpangad on seetõttu langetanud rahapoliitilisi intressimäärasid ja omandanud riigivõlakirju, mis on kaasa toonud erakordselt madalad intressimäärad ka finantsturgudel. Keskpankade sammud paraja inflatsiooni nimel toetavad majanduskasvu ja seeläbi ka finantssektori tegevust. Samas võib madalate intressimäärade keskkond põhjustada riske finantssektori toimimisele.

Madalate intressimäärade keskkond mõjutab varade hindasid ja finantsasutuste kasumlikkust. Rahapoliitiliste intressimäärade langetamise ja keskpankade võlakirjaostude mõjul langeb võlakirjade tootlus. Näiteks mitme euroala riigi võlakirja tootlus on selle aasta esimesest poolest olnud lühemaajaliste tähtaegade osas negatiivne. Investorid otsivad seetõttu muid varasid, kuhu raha paigutada ning võtavad tulususe säilitamise nimel suuremaid riske. See põhjustab jällegi varade hindade tõusu ja suurendab riski varade hindade järsuks kukkumiseks. Samuti mõjutab intressitase finantsasutuste kasumlikkust sõltuvalt sellest, milline on nende varade ja kohustuste struktuur, ja võib seega mõjutada ka nende maksevõimet.

Eestis on tõusnud nii börsiaktsiate hinnad kui ka börsiettevõtete kasumid. Toimivat võlakirjade järelturgu Eestis ei ole, mistõttu saame Eesti kontekstis finantsvarade hindade puhul rääkida Tallinna börsil toimuvast. Perioodil, mil rahapoliitilised intressimäärad on olnud suuremas osas languses, on Tallinna börsi indeks tõusnud ligikaudu 60%, mis on võrreldav suurte aktsiaturgude indeksitega (vt joonis 1). Hindamaks, mil määral aktsiahindade tõus on põhjendatav majandusnäitajatega ning mil määral n-ö ülehinnatud, peab võrdlema aktsiahindade tõusu börsiettevõtete kasumite kasvuga.

Tallinna börsi indeksi hinna-tulu suhtarv ei ole antud perioodil Bloombergi andmetel suurenenud ja jääb madalamaks ka oma pikaajalisest keskmisest. See tähendab, et aktsiahinnad on tõusnud koos börsiettevõtete kasumitega ja see on kooskõlas majandusnäitajatega. See on vastupidi näiteks euroala ja Ameerika Ühendriikide peamistel aktsiaturgudel, kus indeksite (Stoxx 50 ja S&P 500) hinna-tulu suhtarvud on viimastel aastatel suurenenud (hinnad on tõusnud rohkem kui kasumid).

Kinnisvara hindade tõus Eestis on selgitatav varasema suure hinnalanguse ja sissetulekute kasvuga. Suurima osa kinnisvaraturust moodustavad tehingud korteritega, mille keskmine hind on tõusnud 2012. aastast Maa-ameti andmetel keskmiselt 10% aastas. Selleks et hinnata kinnisvarahindade arengut üldises majanduskeskkonnas ja märgata võimalikke ülehinnatuse ilminguid, võib vaadata kinnisvara hindu suhtena sissetulekusse ja kuidas see suhe on pikaajalise keskmise näitaja suhtes muutunud. Korteritehingute keskmise hinna ja keskmise brutokuupalga suhtarv on nii Eesti kui ka Tallinna puhul viimastel aastatel küll tõusnud, kuid jääb oma pikaajalisest keskmisest endiselt madalamaks. See tähendab, et kinnisvaratehingute keskmine hind on küll viimastel aastatel kasvanud kiiremini kui keskmine palk, kuid see on pigem olnud taastumine buumijärgselt madalalt tasemelt (vt joonis 2). Kinnisvaraturuga seotud riske vähendab ka asjaolu, et erinevalt kinnisvarabuumist aastatel 2005–2007 ei ole hindade kiire kasvuga kaasnenud liigset laenukasvu ning investeeringuid tehakse suures ulatuses isiklikest vahenditest.

Madalad rahaturu intressimäärad mõjutavad Eesti pankade intressitulu. Eesti pankade väljastatud laenud on valdavalt ujuva intressimääraga. Seega kandub laenulepingute baasintressimäära langus, enamasti EURIBORi langus pankade intressitulusse üle suhteliselt kiiresti. Samas on pangad buumijärgsetel aastatel välja andnud varasemast kõrgema intressimarginaaliga laene ning nende lepingute osakaal laenuportfellis järjest suureneb ja see suurendab intressitulu. Lisaks sellele sõlmitakse uusi laenulepinguid juba tingimusega, mis võimaldab negatiivse baasintressi lugeda nulliks.

Madalate intressimäärade mõjul on vähenenud ka pankade intressikulu. Eesti pangad rahastavad oma tegevust peamiselt hoiuste ja emapankadelt saadud vahenditega. Buumijärgselt on hoiuste osakaal rahastamises oluliselt suurenenud ja moodustas oktoobri lõpus 81% pankade kohustustest. Kuna ka tähtajaliste hoiuste intressimäärad on vähenenud, siis eelistavad hoiustajad peamiselt nõudmiseni hoiuseid, mille kulu pankade jaoks on väga madal. Samal ajal on ka emapankadelt saadud vahendite hind langenud ning osaliselt maksavad emapangad Eesti pankadele isegi hoiustamise eest intressi. Selliste kohustuste osakaal, mille eest pangad mitte ei maksa, vaid saavad intressi, oli selle aasta oktoobris 6% pankade kõikidest kohustustest. Kokkuvõttes on langenud nii pankade intressitulu kui ka intressikulu ning seega netointressitulu muutunud vähe (vt joonis 3).

Madalate intressimäärade keskkond mõjutab ka kindlustussektori kasumlikkust ning investeerimis- ja pensionifondide tootlust. Võlakirjade tootluse langus tähendab, et ka kindlustusseltside ja võlakirjadesse investeerivate fondide investeeringutelt teenitav tulu väheneb. Kahjukindlustusseltside sõlmitavad lepingud on suhteliselt lühiajalised ja seltsid saavad tooteid sagedamini vastavalt muutunud turutingimustele ümber hinnastada. Elukindlustusseltside kasumlikkust mõjutavad madalad intressimäärad ja nende püsimajäämine rohkem, kuna nende kohustused klientide ees on pikaajalised. Suurim mõju on seltsidele, kellel on klientide ees garanteeritud intressimääraga kohustusi. Ligikaudu 40% Eesti elukindlustusseltside kliendilepingutest on tagatud intressimääraga, millest omakorda ligikaudu 60% tagatud intressimääraga 3,5% ja rohkem.

Teenitava tulu vähenemine ajendab finantsasutusi otsima tulude teenimiseks täiendavaid võimalusi, mis võib tuua kaasa riske. See võib tähendada olemasolevate ärimudelite muutust, kui finantsasutused keskenduvad tulusamatele ärivaldkondadele ja lõpetavad vähem tulusate teenuste pakkumise. Kasumlikkust saab toetada ka üldise kuluefektiivsuse parandamise läbi. Samuti võivad finantsasutused asuda kasumlikkuse säilitamiseks võtma suuremaid riske laenude väljastamisel või investeeringute tegemisel. Seega võib madalate intressimäärade keskkond mõjutada finantssektorit muutuma efektiivsemaks, kuid võib kaasa tuua ka uusi riske.

Mari Tamm
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

Eesti ärikeskkond paranes kolmandat aastat järjest

SwedbankSwedbanki Läänemeremaade konkurentsivõime indeks näitab, et Eesti ärikeskkond paranes 2015. aastal kolmandat aastat järjest. Hinnang Eesti ärikeskkonnale püsis indeksis kajastatud kümne Läänemere äärse riigi keskmisel tasemel. Eesti reiting jäi alla Norrale (kes sai kõrgeima hinnangu), Rootsile, Soomele, Taanile ja Saksamaale, aga oli kõrgem Lätist, Leedust, Poolast ja Venemaast (kelle ärikeskkond sai valitud riikidest madalaima hinnangu).

Swedbanki vanemökomist Liis Elmiku sõnul paranes Eesti ärikeskkond tänu edusammudele pooltes indeksis kajastatud kümnest valdkonnast. „Suurim edasiminek toimus eelmise aastaga võrreldes finantsturgude, hea valitsemistava, innovatsioonikliima ja taristu vallas,“ märkis ta.

„Maailma tippudega võrreldes on Swedbanki indeksi järgi Eesti ärikeskkonnal kõige rohkem arenguruumi logistika vallas. Maailmapanga poolt antud valdkonna spetsialistide hulgas läbi viidud küsitluse järgi vajavad täiustamist nii saadetiste õigeaegsus kui logistikateenuste kvaliteet ja hind. Maailmapanga logistika indeksi järgi on meie lähiriigid Saksamaa, Rootsi ja Norra logistika valdkonnas maailma parimad,“ ütles Elmik.

Äritegemise lihtsustumisest hoolimata vajab Eesti jätkuvalt investeeringuid. „Eesti majanduskasv on viimasest majandus- ja finantskriisist saadik põhinenud olulisel määral hõive kasvul. 2011. aastast alates on tööturule lisandunud 36 000 töötajat – see on peaaegu Pärnu linna jagu. Selle põhjuseks on nii madalam tööpuudus kui hõive suurenemine tööturult varem eemal olnud inimeste arvelt nagu vanurid ja õppurid. Kuna töötajate arv hakkab lähiaastatel vähenema, siis tööjõu panus majanduskasvu alaneb. Seetõttu peaks majanduse senise kasvutempo säilitamiseks suurenema nii kapitali ehk investeeringute kui ka tootlikkuse panus,“ sõnas ta.

„Tootlikkuse vallas on Eestil arenguruumi küllaga, kuna näiteks tootlikkus ühe töötunni kohta on Eestis praegu üks Euroopa Liidu madalaimaid,“ lisas Elmik.

Swedbank koostab Läänemere regiooni konkurentsivõime indeksit 2010. aastast alates. Indeks koosneb kümnest valdkonnast, mis Swedbanki arvates iseloomustavad vastava riigi ärikeskkonda ja konkurentsivõimet kõige rohkem. Indeks võimaldab võrrelda Läänemere äärsete riikide arengut omavahel ja eelmiste aastatega võrreldes.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada