Noorperede elamurajooni projekt on üles kütnud palju kirgi.
Kes avaldab ja kirjeldab masendavaid pilte kampaania korras üles löödud üheülbastest asumitest, kus puudub vähimgi individuaalsus. Kes arutab pikalt ja laialt, et kui suure, millise kvaliteedi ja millise sanitaartehnikaga eramu saab ehitatud 400 000 krooni eest, ning kas aknast avaneb vaade naabri magamis- või elutuppa. Kes kiidab kirjeldatavaid projekte taevani lubades ise esimene rajatava elamurajooni elanik olla.
Äärmiselt positiivsena peab selle juures märkima, et on alanud arutelu Eesti elamufondi ja selle uuendamise vajaduste ja võimaluste üle. On ju eluase üks inimese põhivajadustest, ilma milleta elu meie laiuskraadidel pea võimatuks osutub.
Veelgi enam – korter või maja ei ole ainult eluase, see on ka kodu.
Kodu mõiste peidab endas palju laiemat tähendust kui vaid koht, kus ööbitakse ja omi asju tallel hoitakse.
Massilisele riigi või omavalitsuse poolsele ehitamisele võib tuua ka alternatiivseid võimalusi. Üks kindel puudujääk monotoonsete uusrajoonide juures, mis tuletavad meelde Tallinna “mägede” rajamist, on soodustusi saava sihtgrupi valikuvabaduse puudumine elukoha üle otsustamisel. Mine uude noorperede rajooni või ela endistes tingimustes edasi. Kolmandat varianti ei ole.
Kuidas toetada nii noori kui vanu?
Pakuks siinkohal välja mõned alternatiivsed võimalused eluasemeprobleemide lahendamiseks läbi diferentseeritud maksusoodustuste, intressitoetuste ja garantiifondide kaudu, mida saab pakkuda nii noortele kui vanadele.
Kokkuvõtteks on soodustused igal juhul suunatud Eesti kesise olukorra käes kannatava eluasemeinvesteeringute suurendamisele ja kvaliteetse elamispinna pakkumisele konstruktiivses era- ja avaliku sektori koostöös.
1. Üks võimalus riigil aidata inimesel uut kodu luua on rajada garantiifond, mille kaudu tagada pikaajalisi eluasemelaene ja alandada omafinantseeringu taset.
Garantiifond ei pea olema miljarditesse küündiv – jääb ju laenutagatiseks soetatav kinnisvara ja eeldatavasti suur enamus laene siiski tagastatakse probleemivabalt.
Garantiifond peab andma tagatisi ka maapiirkondadesse elamaasujatele, kelle soetatava/ehitatava kinnisvara turuväärtus ei pruugi asukohast tulenevate tegurite tõttu katta kogu vajalikku laenusummat.
See funktsioon tagatisfondi juures oleks samaaegselt ka regionaalpoliitiline hoob valitsuse käes.
2. Intressitoetus ei ole ka Eestis midagi uut.
Praegu rakendatakse seda näiteks õppelaenu juures. Miks mitte luua analoogne mehhanism ka eluasemelaenude soodustamiseks, kus riik viib intressimäära sihtgrupi jaoks turuintressist allapoole.
3. Tarbimisotsuste juures mängivad suurt rolli maksusoodustused.
Hea võimalus eluasemeinvesteeringute soodustamiseks on lisaks praegusele intresside tulumaksuvabastusele muuta tulumaksuvabaks ka eluasemelaenu põhiosa tagasimaksed.
See on instrument, mis suurendab kindlasti nii noorte kui ka vanade valmidust uue kodu soetamise üle mõtlema hakkamiseks.
4. Nii nagu laenuvõtjat, võib riik aidata ka laenuandjat.
Kindlasti ei ole toe pakkumine pangandusele küll populaarne samm, kuid siiski võib koostöös välja töötada säästu-laenuinstrumendi, mille käigus inimene teatud perioodi vältel kogub raha oma kontole. Säästmisperioodi lõpus avaneb talle võimalus saada pangast eluasemelaenu.
Taoline meetod annab pangale kindlustunde kliendi suhtes, kuna eelnevalt saab ülevaate kliendi tulude-kulude struktuurist ning seega ka laenukõlbulikkusest. Suurem kindlus peaks vähemalt teoreetiliselt alandama ka tulevast laenu intressimäära.
Riigipoolne toetus võib siinjuures väljenduda taas tulumaksuvabastusega säästetavale summale ning pärastistele laenumaksetele.
Keda toetada?
Teine küsimus eluaseme soetamise soodustamise juures on, kellele soodustusi pakkuda. Praegu on välja pakutud ainult noored pered. Miks ka mitte minna edasi nende esimeseks prioriteediks olemisega. Sama võiks paika seada ka järgmised eelistused, kelledele soodustusi pakkuda.
1. Eelistusi tuleb pakkuda tagastatud majade omanikele ja üürnikele.
Taas omanikustaatusesse tõstetud inimeste valdused on eelmise võimu perioodil reeglina kannatanud äärmiselt halvakvaliteedilise hoolduse all ning seetõttu on need majad tänasel päeval lagunemise äärel.
Samas ei luba üüri piirmäär saada ka tulu, mida elamusse investeerida, et taastada selle endisaegne kvaliteet.
Toetus üürnikule võimaldaks tal soetada oma kodu ja seeläbi anda majaomanikule võimalus saada uus üüriline, kuid nüüd juba turumajanduslikel alustel. Viimane annab ka tulubaasi investeeringute suunamiseks olemasoleva elamufondi renoveerimisse ja aitab samaaegselt lahendada sotsiaalseid probleeme omaniku-üürniku tasemel.
Tagastatud majade üürnike jaoks on küll käesoleval ajal olemas nn. EVP-laenu võimalus, mis võimaldab uut kodu soetada väga odava laenuga, kuid paraku on laenuressurss äärmiselt piiratud ja vajab seetõttu märgatavat suurendamist.
2. Kindel eelistus peab kuuluma ühistutele.
Ühistu moodustamine, mis võimaldab maja haldamisele ja hooldamisele läheneda tervikliku kontseptsiooniga, annab tunnustust elanike eneste initsiatiivist kodumaja käekäigu eest hea seista.
Teisest küljest näitab see ka riigi positiivset suhtumist ühistute moodustamisse läbi konkreetsete ja käegakatsutavate sammude.
3. Kuna olemasoleva renoveerimine on reeglina siiski uue ehitamisest odavam, siis peab ka renoveerimisse suunatud eluasemeinvesteeringutele prioriteedi andma.
Tihti on seda eelistust vaja ka seetõttu, et omanik peab renoveerima näiteks muinsuskaitse poolt kaitstavat hoonet, kus kõiksugu ettekirjutused võivad taastamise hinna päris kõrgele viia.
Laenuvõimaluste toetamise eelis koos konkreetse soodustust saava sihtgrupi määratlemisega seisneb negatiivsete mõjude puudumises erasektori arendatavatele kinnisvaraprojektidele.
Sellest märgatavat suuremat tähtsust omab soodustuse saaja valikuvabadus – ta võib oma 400 000 või 4 000 000 maksva uue kodu soetada Tallinnasse, Tartusse või Kapa-Kohilasse. Uue kodu soetaja saab valida elukoha, kus tal on olemas ka töökoht. Uus kodu võib seejuures olla nii uusehitisest ühepereelamu, kortermaja või ammuehitatud korter – igaühele vastavalt vajadustele ja võimalustele.
Eluasemeprobleemid – nii noorte kui vanade omad vajavad lahendamist. Rõõm tõdeda, et käesolevaks ajaks on sellega väga aktiivselt tegelema hakatud. Loodetavasti saavad otsustajad siinsest kirjatükist mõned täiendavad mõtted, mida tulevikus ellu võiks rakendada.
Kinnisvaratehinguid tehakse järjest enam. 1999. aasta kolmandal kvartalil alanud tõus jätkub ja võib tänavu jõuda koguni 1997. aasta tasemeni.
