Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Ehitusmaastik on mastaapsete muutuste lävel

16.06.2015 Karl Kask

1. juulist jõuavad õigusmaastikule mastaapsed ehitus-ja planeerimisõiguse muudatused, sest jõustuvad uus planeerimisseadus ja ehitusseadustik. Kuidas need seadused südasuvest ellu rakenduvad?

Rakendusseaduse võib jagada tinglikult kahte ossa. Esimene osa selgitab, mis alates 1. juulist saab sel hetkel kehtivatest planeeringutest, välja antud lubadest ning ehitamisest. Teine osa muudab uuest ehitus-ja planeerimisõigusest puudutatud muid seadusi.

Kehtetuks tunnistatakse praegu kehtivad ehitusseadus, planeerimisseadus ja teeseadus. Tee ehitamise nõuded leiab edaspidi ehitusseadustikust, kõik teeliiklust puudutavad nõuded liiklusseadusest. Lisaks kolme seaduse kehtetuks tunnistamisele muudetakse kokku neljakümmet kahte seadust, millest ehk olulisemad on juba mainitud liiklusseadus, samuti riigilõivuseadus ja võlaõigusseadus.

Riigilõivuseaduse muutmise puhul on tervitatav, et ehitusloa taotluste läbivaatamise eest kehtestatakse riigilõiv ainult kindlas suuruses (näiteks elamud 150 € ja mitteelamud 250 €). Loobutud on riigilõivu arvutamisest lähtudes ehitise ruutmeetrite arvust. Täiendavalt kehtestatakse riigilõiv projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest (25 €).

Kuigi Eesti on varem mitmel juhul silma paistnud ülemääraste lõivude poolest (eredaks näiteks on varem kehtinud kohtulõivud), kus riigilõivu sildi all koguti pahatihti pigem makse, siis kiire pilguheit lõivude suurusele näitab, et vähemalt ehitamise lõivustamine on mõõdukas ja seda saab sisulises mõttes pidada nimelt lõivu, mitte selle taha peidetud maksu kogumiseks.

Teine tähelepanuväärne muudatus on seotud ehitiste garantiiga. Kehtivas ehitusseaduses olev ehitise kaheaastase garantii põhimõte ei kandu uude ehitusseadustikku. Ehitaja vastutus ehitusvigade eest on edaspidi reguleeritud ainult võlaõigusseaduses. Selle põhimõttelise muudatuse valguses omandab veelgi suurema kaalu nii ehitusleping, kui kinnisvara müügileping.

Ehitise ja seadmete garantii, selle algus ja kestvus, samuti ehitaja ning kinnisvara müüja vastutuse küsimused tuleb enne lepingute sõlmimist veelgi detailsemalt läbi rääkida ja kokku leppida. Kindlasti peab kokkulepitu jõudma kirjalikku lepingusse, millele vaidluse korral edukalt toetuda. Kuna ehitamine ja kinnisvara on reeglina kallis, siis seda enam peavad sellega seotud kokkulepped olema asjatundlikult vormistatud.

Planeeringute puhul on oluline, et uus planeerimisseadus tagasiulatuvat mõju ei oma või on seda mõistlikult leevendatud. Enne 1. juulit algatatud planeeringud menetletakse lõpuni lähtudes praegu kehtiva planeerimisseaduse nõuetest ning kõik varem kehtestatud planeeringud jäävad muutumatuna kehtima.

Küll on planeeringu koostamise korraldajale antud võimalus valida, kas enne 1. juulit algatatud detailplaneeringu menetlus lõpetada või mitte, kui uue planeerimisseaduse järgi detailplaneeringu koostamise kohustust enam ei ole. Detailplaneeringu koostamise kohustus võib puududa näiteks sellistel ehitistel, mis alates 1. juulist enam ehitusluba ei vaja.

Kohalike omavalitsuste ehitusmäärused jäävad kehtima osas, mis alates 1. juulist ei ole vastuolus uute seadustega. Ehitusmääruste roll ja õiguslik tähendus ilmselt muutub ning neist saavad edaspidi pigem kohaliku omavalitsuse sisemist töökorraldust reguleerivad haldusaktid.

Kui enne 1. juulit on esitatud ehitusloa taotlus ehitise või ehitamise kohta, mille suhtes ei ole ehitusluba enam nõutav või on nõutav ainult ehitusteatis, siis lõpetatakse ehitusloa menetlus luba andmata ning varasem ehitusloa taotlus loetakse ehitusteatiseks. See on vajalik taotlejate suhtes kehima hakkavate kergemate nõuete rakendamiseks ja liigse bürokraatia vähendamiseks. Samad põhimõtted kehtivad kasutuslubade puhul, kui uue seadusega ei ole kasutusluba nõutav ja piisab näiteks ainult kasutusteatise esitamisest.

Enne uute seaduste jõustumist antud ehitusluba kehtib tähtajatult, kuid seda tingimusel, et ehitamisega oli 1. juuliks alustatud. Kui ehitamisega ei ole alustatud, siis varem antud ehitusluba kehtivust ei kaota, kuid lähtuda tuleb juba ehitusseadustikus ehitusloa kehtivusele antud tähtaegadest (5 või 7 aastat). Enne uute seaduste kehtima hakkamist antud kasutusluba kehtib tähtajatult ilma lisatingimusteta.

Kui enne uute seaduste jõustumist oli ehitis ehitusloa kohustusest vabastatud, kuid ehitamisega on juba alustatud, siis lubatakse selline ehitis valmis ehitada kahe aasta jooksul isegi, kui uute seadustega on ehitusluba nõutav või ehitamine keelatud. Kui kaheaastasest tähtajast kinni ei peeta, on tagajärjeks kohustus esitada ehitusteatis või taotleda ehitusluba vastavalt uuele ehitusseadustikule.
Kui ehitis oli enne muudatusi vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis ei ole vajalik ka kasutusteatise või kasutusloa olemasolu pärast 1. juulit. Ka need põhimõtted on ette nähtud selleks, et uute seaduste kehtima hakkamine ei raskendaks varasemat õiguslikku olukorda.

Seega tuleb tähtaegade järgimisel olla hoolas ja ehitamisel kärme, et rakendusseadusega antud soodustusi mitte kaotada. Ehitamise kiirus ei saa siiski olla eesmärk omaette. Ka 1. juulist peab ehitis olema ohutu ja asjatundlikult ehitatud, mitte lihtsalt kokku klopsitud.

Karl Kask
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo LEXTAL partner

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Statistika: kinnisvaralaenude jääk on 2,7 miljardit eurot

16.06.2015 Tõnu Toompark

Kogu kinnisvarasektorisse antud ettevõtete laenude jääk oli 2015 I kvartalis Eesti Panga andmetel 2,7 miljardit eurot. Aastaga kasvas vastav näitaja 10%.

Uusi laene anti 2015 I kvartalis kinnisvarasektorisse 230 miljonit eurot. See kasvas aastataguse näitajaga võrreldes koguni 62%.

Elamispindade arendamiseks antud laenude jääk oli 2015 I kvartalis Eesti Panga andmetel 200 miljonit eurot. Uusi laene väljastati I kvartali jooksul 12 miljonit eurot.

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk majandussektorite lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive majandussektorite lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Tallinna arhitektuurivõistluse „Velokoda“ näituse avamine

15.06.2015 Tallinn.ee

Tallinna Energiaagentuuri ja EKA eestvedamisel toimub 18. juunil kell 11 Telliskivi loomelinnakus Vaba Lava majas tudengitele suunatud arhitektuurivõistluse „Velokoda“ laekunud tööde näituse avamine, ühtlasi kuulutatakse samas välja võistluse võitjad.

Ettevõtmisega tähistatakse ühtlasi Euroopa Säästva Energia Nädala (EUSEW) raames korraldatavat energiapäeva.

Tallinna Energiaagentuur koostöös Tallinna Keskkonnaameti, Tallinna Linnavaraameti ja Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga ning Eesti Kunstiakadeemia arhitektuuriteaduskond kuulutasid detsembris välja tudengitele suunatud arhitektuurivõistluse “Velokoda”, mille eesmärgiks oli saada sobiv ideelahendus korterelamute piirkonda sobiva jalgrataste mugavaks ööpäevaringseks hoidmiseks mõeldud lukustatava rattamaja mudeli väljatöötamiseks.

Näituse avamisele on oodatud kõik konkursist osavõtjad ning näitusele töödega tutvuma oodatakse kõiki jalgrataste hoiustamise vajadusega kokkupuutuvaid kodanikke ja korteriühistute esindajaid.

Tallinna abilinnapea Arvo Sarapuu sõnul on kiiduväärt, et võistlusele laekus palju huvitavid ideid, mis väärivad edasiarendamist. „Kindlasti on tudengitel kui rattaga sõitjate suurell sihtgrupil oma kogemuse kaudu tekkinud palju ideid kuidas võiks olla mugavalt ja turvaliselt korraldatud jalgrataste hoidmine. Sellised lukustatavad rattamajad korterelamute õuealadel meelitavad jalgrattaga sõitma senisest enam kaaskodanikke, mis aitab kaasa rahva tervise tõusule, müra ja CO2 emissiooni vähendamisele ning ilmestab linnaruumi. Korraldatud arhitektuurivõistlus aitab kaasa Tallinna ambitsioonikale eesmärgile saada 2018. aastal Euroopa roheliseks pealinnaks.“

Näitusel on väljas kõik arhitektuurivõistlusele esitatud 17 maketti. Näitus Telliskivi loomelinnakus asuva Vaba Lava fuajees on avatud kuni 17. augustini E-L kell 10-20, P kell 11-18. Näituse kuraator on Eve Komp.

Näituse korraldamist toetavad Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Energiaagentuur, Eesti Kunstiakadeemia arhitektuuriteaduskond, Vaba Lava ja Eesti Kultuurkapital.

Euroopa Säästva Energia Nädala raames toimuvad Brüsselis mitmed kõrgetasemelised konverentsid ja valdkondlikud kohtumised ning energia efektiivse kasutamisega seotud projektide auhindamise üritus, ühtlasi korraldatakse Euroopa Liidu liikmesriikides energiapäevad. Täpsemalt saab nädala olemuse ja üritustega tutvuda veebilehel:www.eusew.eu.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Смотрите, как изменяются число и цена предложений о сдаче квартиры

15.06.2015 Tõnu Toompark

Практика показывает, что частный арендодатель, не запрашивающий маклерскую плату, может позволить себе установить цену на 5-10% выше. Кроме того, предложения «прямо от владельца» просматриваются на порталах недвижимости в 2-4 раза чаще, чем объявления, сделанные через посредников.

Предложение арендного жилья в Таллинне растет, что дает квартиросъемщикам большую свободу выбора. По словам руководителя портала kv.ee Тарво Теслона, большое число предложений сдерживает цену.

Как пояснил Теслон, предложений стало больше отчасти потому, что весной заканчиваются договоры об аренде у студентов. Кроме того, на рынок аренды попадают квартиры вторичного рынка, которые их владельцам не удалось продать. Теслон подчеркнул, что сейчас самое время думать о смене жилья, поскольку в августе-сентябре начинается пик спроса на квартиры.

Если в конце прошлого года на портале kv.ee было около 1900 объявлений о сдаче квартир в Таллинне, то в мае их стало уже примерно 2400. Примечательно, что больше всего выросло число предложений от частных лиц.

«Несмотря на рост предложения, у нас в Таллинне все же дефицит арендных квартир. Практика показывает, что частное лицо, не запрашивающее маклерскую плату, может в объявлении поставить цену на 5-10% выше среднего. Кроме того, интересно, что предложения «от владельца» просматривают в 2-4 раза больше, чем предложения, сделанные через посредников», – отметил Теслон новые тренды арендного сектора.

Хотя число предложений увеличилось (т.е. увеличилась и конкуренция между арендодателями), цена предложений растет. Средняя цена за квадратный метр на портале kv.ee составляла в мае 9,50 €/кв.м.

По словам Теслона, еще год назад она была на евро ниже. Он объяснил, что среднюю цену поднимают добавившиеся на рынок дорогие квартиры. Предполагать, что аренда аналогичных квартир теперь подорожала на 10%, не совсем верно.

http://dv.ee/novosti/2015/06/15/smotrite-kak-izmenjaetsja-chislo-i-cena-predlozhenij-o-sdache-kvartiry

EfTENi uus kinnisvarafond kuulutab välja aktsiate avaliku pakkumise

15.06.2015 Tõnu Toompark

Juunis tegevust alustav alternatiivne investeerimisfond EfTEN Real Estate Fund III AS kuulutab välja aktsiate avaliku pakkumise minimaalse investeerimismahuga 10 000 eurot ühe investori kohta. Fondivalitseja partnerid ja fondijuhid on tänaseks fondi investeerinud juba 3,3 miljonit eurot. Märkimisperiood on 15. juuni – 3. juuli 2015 ning aktsiaid saavad märkida ainult Swedbanki kliendid. Avalikku pakkumist korraldab fondivalitseja EfTEN Capital AS ja märkimist korraldab Swedbank.

EfTEN Real Estate Fund III AS plaanib lisaks EfTEN Capitali partnerite poolsele alginvesteeringule kokku kaasata 6,5-36 miljonit eurot aktsiakapitali, mis investeeritakse rahavoogu tootvasse ärikinnisvarasse Balti riikides.

EfTEN Real Estate Fund III AS’i fondijuht Viljar Arakase sõnul oleme täna olukorras, kus võlakirjade hinnad ja aktsiaturud on ajaloolisel kõrgtasemel ning ärikinnisvara pakub mõõduka riskiga, stabiilset, rahavooga investeerimisvõimalust. „Kui Skandinaavias on ärikinnisvara tootlused langemas juba alla 4 protsendi, siis Balti turul on vastavad üürivoo tootlusmäärad 7-8 protsendi vahel. Kasutades mõistlikus määras finantsvõimendust, pakub tänane Balti ärikinnisvaraturg head tootlust, mida tahame ka Eesti jaeinvestorile pakkuda,” lisas Arakas. Vastavalt Finantsinspektsiooni poolt kinnitatud fondi prospektile võib fond kasutada laenuvõimendust kuni 65 protsenti kinnisvarainvesteeringu väärtusest. Tegemist on esimese fondiga, mis teeb jaeinvestoritele kättesaadavaks investeeringu suuremahulistesse ärikinnisvaraprojektidesse.

Finantsinspektsioon kinnitas EfTEN Real Estate Fund III AS põhikirja 4. juunil 2015. Tegemist on 10-aastase tähtajalise fondiga, millest 3 aastat on investeerimisperiood ning 7 aastat hoidmiseks ja väljumiseks. EfTEN Real Estate Fund III AS on plaanis peale investeerimisperioodi lõppemist noteerida Balti börsil, mille tulemusel muutub fond tähtajatuks.

EfTEN Real Estate Fund III AS on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2015. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond, mis juhindub oportunistlikust ja väärtust lisavast investeerimisstrateegiast. EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb peamiselt ärikinnisvarafondide ja portfellide valitsemisega. EfTEN Capital AS omab alternatiivse fondivalitseja litsentsi ning kuulub Finantsinspektsiooni järelevalve alla. EfTEN Capitali grupi ettevõtete valitsemise alla kuulub kokku 41 ärihoonet Eestis ja Lätis, milles tegutseb üle 500 üürniku ning mille kogu turuväärtus on 320 miljonit eurot.

EREF_III_FactSheet_EST

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Üürileandja ABC: Kas üürileandja peaks üürnikult üüri küsima sularahas või ülekandega?

15.06.2015 Tõnu Toompark

Sularahas üüri küsimine võimaldab üürileandjal üürnikuga näost-näkku kohtuda. See on üürileandja jaoks võimalus kas või kitsast uksepraost pilk oma varale peale heita, et meelerahus saamiseks veenduda selle korrasolekus.

Kui üürileandja nõuab üüritasu üürnikult sularahas, peab ta olema valmis üürnikule andma raha tasumist tõendava kviitungi.

Pangaülekanne on tänapäevane norm

Tänapäevane tavapärane norm on siiski üüriraha ülekandmine pangakontole. See on osapoolte jaoks märksa lihtsam ja odavam võimalus, mis jätab ära tüütu kokkusaamiste kokkuleppimise vajaduse.

Üüri sularahas kogumine ei tähenda automaatselt selle deklareerimata jätmist. Kindlasti ei ole soovitav üürileandjal üüritulu deklareerimata jätta.

Maksudest ei tasu kõrvale hoida

Maksude mittetasumine võib väga valusalt kätte maksta. Seda näiteks olukorras, kus üürileandjal tekivad üürnikuga probleemid ja viimane kas või kättemaksuks üürileandja maksuametile maksudest kõrvalehoidjana üles annab.

Sellisel juhul tuleb maksusid mittemaksnud üürileandjal tasuda maksud ja lisaks sellele veel ka trahv.

Ebamõistliku maksukoormuse vältimiseks tasub üüriäri ajada ettevõtte kaudu, mitte eraisikuna.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Uus ehitusseadustik – õnn või õnnetus. 3. osa

13.06.2015 Ingvar Allekand

Uus Ehitusseadustik toob kaasa terve rea menetluslikke muutusi võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Muudatuste peamiseks eesmärgiks on menetluse lihtsustamine ja kiirendamine. Seetõttu on kõik võimalikud tegevused muudetud elektrooniliseks ning viidud Ehitisregistri infosüsteemi.

Reaalselt jõustub elektrooniline menetluskord siiski alles 01.04.2016.a. Loodan, et uus kord saab olema lihtsam ning avatum. Lootusest hoolimata olen veendunud, et järjekorrad KOV planeerimisametnike juurest siiski kuhugi ei kao. On ju planeerimis- ja projekteerimisprotsess kompromisside jada ning seda tuleb teha inimestel omavahel rääkides.

Esmapilgul tundub, et suureks abiks menetluse lihtsustamisel on konkreetsete tähtaegade seadmine. Näiteks:

projekteerimistingimuste väljastamiseks on KOV-l aega 30 päeva, avatud menetluse korral (nt üle 5 aasta vanuse DP täpsustamiseks) 60 päeva;
ehitusloa väljastamiseks 30 päeva;
loamenetlustega seotud kooskõlastuste ja arvamuste andmiseks ei saa taotluste menetlev KOV määrata pikemat kui 10 päevast tähtaega;
ehitusteatis tuleb esitada 10 päeva enne ehitamisega alustamist, mille jooksul on KOV-l võimalik reageerida ning põhjendatud vajaduse korral sekkuda ning sel juhul rakendatakse ehitusloa menetlsue tähtaegasid.

Reaalsus on siiski see, et Ehitusseadustikus sätestatud nõudeid on suhteliselt kerge väänata Haldusmenetluse seadustikule tuginedes ning kehtestada oma reegleid, pikendada, tõlgendada jne.

Siiski on tähelepanuväärne, et kõik vajalikuks peetavad arvamused/kooskõlastused tuleb kohalikul omavalitsusel küsida ühekorraga, mitte üksteise järel. Loomulikult on võimalik, et nutikamad linnavalitsused nõuavad teatud kooskõlastusprotsesside läbimist juba enne “ametliku” menetluse alustamist, kuid see oleks seaduse mõtte ja ilmselt ka sätte rikkumine.

Kui ühelt poolt on pandud tähtajalise menetlemise nõue kohalikule omavalitsusele, siis teisalt on pandud tähtajalise realiseerimise nõue ka kinnistu omanikule. Näiteks üldine projekteerimistingimuste kehtivus hakkab olema 5 aastat, kuid KOV-l on võimalus tähtaega vastava dokumendi väljastamisel ka muuta. Ehitusloa kehtivus üldine kehtivus hakkab olema 5 aastat ning ehitusteatisel 2 aastat. Viimased tähtajad on vajalikud selleks et välistada senine ebaselge olukord, kus kaheks aastaks väljastatud ehitusluba muutub kehtivaks siis, kui esitati teatis selle alusel ehitustöödega alustamise kohta.

Minult on küsitud ka ehitusloa ja ehitusteatise erinevust. Esmapilgul paistab, et peamiseks erinevuseks on nende aluseks oleva ehitusmahu suurus ja olulisus – ehitusteatise alusel on võimalik teha väiksemaid ja lihtsamaid ehitustöid kui ehitusloa alusel. Ent peamine on siiski nende kahe erinev õiguslik staatus.

Nimelt kätkeb ehitusluba endas keeldu ehitustöid teha, mille eiramise korral on tegemist ebaseadusliku ehitisega. Samas ehitusteatise mitteesitamine ei muuda ehitustöid ebaseaduslikuks, vaid selle tulemusena võib (aga ei pruugi) lihtsalt kavandatud ehitus olla vastuolus kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud nõuetega. Selles viimases peitub ka tegelikult võti kinnisvaraomanike ja KOV vaheliste suhete tulevasel arendamisel.

Kui KOV muudab ehitisteatiste alusel ehitamise sama bürokraatlikuks, kui see on olnud tänaseni, siis hakatakse tõenäoliselt seda protsessi lihtsalt eirama. Samas kui kinnisvaraomanikud hakkavad ehitusteatisega kaasnevasse liialt kergekäeliselt suhtuma, siis on KOV-l põhjust bürokraatiat suurendada. Loodan, et mõlemal poolel jätkub mõistmist ning koostöö hakkab laabuma.

Väga positiivsena uuest Ehitusseadustikust tuleb välja tuua, et dubleerivat paberimajandust jääb vähemaks. Näiteks omavahel seotud ehitistega kaasnevaid ehitustöid katab üks ehitusluba ning kui kavandatavad tegevused hõlmaks nii ehitusluba kui ehitusteatisi, siis piisab ehitusloast. Praegune olukord, kus ühe projekti puhul tuleb eraldi taotleda hoonele ehitusluba, kinnistusisesele veetrassile eraldi nõusolek, kinnistusisesele kanalisatsioonitrassile eraldi nõusolek jne jne jne on absurdne nii asjaajamise kui kaasnevate kulude poolest. Õnneks lõpeb see ära.

Uues Ehitusseadustikus sätestatud menetluslikke norme vaadates olen ma arvamusel, et hoolimata seaduse loojate parimatest kavatsustest ei muutu väga palju. Bürokraatial on kombeks suureneda ning Eesti astub sel teel jõudsal sammul. Uue seadusega kaasneva ajutise leevenduse suudavad ära nullida eelarvekärped ning üha tugevneva kogukonnaliikumise veendumus, et kaasarääkimise õigus on tegelikult otsustamisõigus. Sisulise muutuse tekitamiseks on meil lisaks seadusemuudatusele vaja ka mõtteviisi muutust ning loobuda „Kel jõud, sel õigus“ mentaliteedist.

Jätkub.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

KV.EE: Harjumaale lisandus aastaga 500 maja müügipakkumist

13.06.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti Eestis mais müügiks 5967 maja. Aastaga suurenes majade müügipakkumiste arv 11%. Majade müügipakkumiste keskmine hind oli 963 €/m², mis oli aastatagusest 10% ülevalpool.

Majade müügituru suurimas piirkonnas ehk Harjumaal suurenes majade pakkumine aastaga 500 võrra ehk 17%. Mai kuus oli portaalis KV.EE 3470 Harjumaa maja müügipakkumise kuulutust.

Harjumaa majade müügikuulutuste keskmine hind kerkis portaali KV.EE andmetel tasemele 1153 €/m², mis on aastatagusest 9% enam.

Ligilähedaselt sarnases tõusutempos liiguvad ka Tartu- ja Pärnumaa, kus nii majade müügipakkumiste arvud ja pakkumiste keskmised hinnad on tüürimas tõususuunas. Tartu majade müügipakkumisi lisanud aastaga 12% ja hinnad kerkisid 13%. Pärnumaal olid vastavad näitajad 7 ja 7%.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	05/2014	05/2015	Muutus, %	05/2014	05/2015	Muutus, %
Eesti	5 377	5 967	11%	873	963	10%
Harjumaa	2 976	3 470	17%	1 060	1 153	9%
Hiiumaa			NA			NA
Ida-Virumaa	226	242	7%	551	589	7%
Jõgevamaa	46	63	37%	311	287	-8%
Järvamaa	90	76	-16%	323	375	16%
Läänemaa	106	93	-12%	665	732	10%
L-Virumaa	133	152	14%	514	553	8%
Põlvamaa			NA			NA
Pärnumaa	597	636	7%	734	784	7%
Raplamaa	154	171	11%	559	582	4%
Saaremaa	53	62	17%	830	697	-16%
Tartumaa	645	723	12%	775	873	13%
Valgamaa	140	123	-12%	386	399	3%
Viljandimaa	160	99	-38%	555	622	12%
Võrumaa	51	57	12%	370	397	7%

Narva	75	78	4%	407	409	0%
Pärnu	303	309	2%	891	963	8%
Tallinn	1 300	1 450	12%	1 180	1 291	9%
Tartu	351	480	37%	855	954	12%

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Жилищный кредит вовсе не дешев

12.06.2015 Tõnu Toompark

Номинальная ставка кредита бьёт рекорды – никогда ещё жилищный кредит не был так выгоден, как сегодня. Но наряду с номинальной кредитной ставкой надо обращать внимание и на реальную. А она неуклонно росла, поскольку традиционный рост цен, или инфляция, сменился их падением, или дефляцией, пишет член правления Kinnisvarakool OU Тыну Тоомпарк.

Одним из неоспоримых двигателей активного рынка недвижимости были очень низкие процентные ставки. С весны 2012 года они удерживались на уровне ниже 3%. В последние месяцы был зафиксирован рекорд – 2,2%.

В прошлом году инфляция начала уменьшаться. А в течение последнего года мы стали свидетелями смены инфляции дефляцией, т.е. падением уровня цен. Это увеличило на сегодняшний день реальную, т.е. скорректированную с инфляцией, ставку примерно до 3%. Такой высокой реальная ставка не была уже пять лет.

Для кредитополучателя выросшая реальная ставка означает, что инфляция не облегчает год от года погашение кредита, как это было в первой половине 2000-х гг. Следовательно, надо намного серьёзнее задумываться над тем, позволяет ли семейный бюджет безопасно купить жильё.

http://dv.ee/mnenija/2015/06/12/zhilishhnyj-kredit-vovse-ne-deshev

Uus Maa turuülevaade 05-2015

12.06.2015 Tõnu Toompark

Eesti

Mai oli Eesti kinnisvaraturul üsna tavapärane kuu – aktiivne, kuid võrreldes aprilliga juba mõnevõrra vaiksem. Kuigi sündis mitmeid keskmise müügihinna ja tehingutearvu rekordeid, ei ole see enam midagi erilist, sest uute elamispindade osatähtsus näiteks Tallinnas müüdud korterite hulgas on suur, mistõttu kõrgemad hinnad omavad ka kaalukamat mõju. Neid rekordeid sünnib ilmselt veel, misjärel olukord rahuneb.

Maa-ameti andmetel toimus üle Eesti 4056 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on aprillist 7,6% vähem, kuid mullusest maist siiski 5% enam. Tehingute rahaline kogumaht oli 230,38 miljonit eurot ning viimase 12 kuu lõikes oli tegu keskmisest kõrgema, kolmanda tulemusega.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Tallinnas tehinguaktiivsus mõnevõrra kasvas, millele andis tõuke hoogne uute korterite müük. Maa-ameti andmeil toimus 1265 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on aprillist 3,6% enam. Aastaga kerkis tehinguaktiivsus lausa 50,2%.

Kortereid müüdi 814 (aprillis 799), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1489 eurot. Võrreldes aprilliga kerkis hinnatase 1,1% ja aastaga 14,2%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1409 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga +8,5% ja aastaga +17,7%*.
Kadriorg: 2076 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga -9,1% ja aastaga +5,9%.
Kalamaja: 1942 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga +1,9% ja aastaga +19,7%*.
Kesklinn: 1887 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga -7,7% ja aastaga +3,6%.
Kristiine: 1710 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga -0,5% ja aastaga +22,2%*.
Lasnamäe: 1242 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga -1,2% ja aastaga +5,1%.
Mustamäe: 1378 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga -4,4% ja aastaga +10,5%*.
Nõmme: 1469 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga +7,1% ja aastaga +9,8%.
Pirita: 1697 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga +3,3% ja aastaga +1,7%.
Põhja-Tallinn: 1455 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga +8,9% ja aastaga +13,3%*.
Vanalinn: 2665 €/m2. Muutus võrreldes aprilliga -8,7% ja aastaga +38,3%*.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 34 (aprillis 43) ning hoonestamata elamukrunte 14 (aprillis 10).

Tartu

Tehingute hulk Tartus taas langes. Maikuus vahetas maa-ameti andmetel omanikku 168 kinnisvaraobjekti, mis on aprillist 6,7% vähem. Samas möödunud aasta maiga võrreldes kasvas tehinguaktiivsus siiski 12,8%.

Kortereid müüdi 117 (aprillis 136), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1190 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase 3,4%, siis aastaga 2,6%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 16 (aprillis 11) ning hoonestamata elamumaid 2 (aprillis 5).

Ida-Virumaa

Sarnaselt kogu Eestiga langes tehinguaktiivsus mõnevõrra ka Ida-Virumaal. Maa-ameti kogutud andmete kohaselt müüdi maikuus 285 kinnisvaraobjekti, mis on aprillist 2% vähem. 2014. aasta maiga võrreldes langes tehinguaktiivsus aga 26,7%. Kogu käesoleva aasta tervikuna on olnud mullusest samast perioodist vaiksem, mille ühe põhjusena saab kindlasti välja tuua rubla nõrgenemise ning idanaabrite ostuvõime vähenemise, mis kandub edasi ka kinnisvaraturule.

Ka maakonna tähtsamad korteriturud on võrreldes möödunud aastaga mõnevõrra vaiksemad, sama kui sel aastal on pigem näha siiski stabiilsust. Narvas müüdi mais 59 korterit (aprillis 61), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 496 eurot. Võrreldes aprilliga kerkis hinnatase 3,4% ja aastaga 2,9%.

Allikas: Maa-amet

Kohtla-Järvel müüdi 62 korterit (aprillis 65) ning nende ruutmeetri keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 88 eurot. Kuna aprillis toimus tavapärast rohkem tehinguid kallima hinnaklassi korteritega, mis viis ka tehingute keskmise hinna üles, langes kuises arvestuses hinnatase nüüd 14,8%. Ka mullune aprill oli tavapärasest erandlikum, seega on aastane langus 16,2%.

Allikas: Maa-amet

Jõhvis vahetas omanikku aga 13 korterit (aprillis 11), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 260 eurot. Kui aprilliga võrreldes langes hinnatase 18,2%, siis aastaga kasvas see 18,7%. Nagu oleme ka varem rõhutanud, on suured protsentuaalsed muutused väikestele kinnisvaraturgudele, kus iga tehing loeb, väga iseloomulikud.

Eramuid müüdi Jõhvis 4 (aprillis 6).

Pärnu

Pärnu kinnisvaraturg maabus maikuus tavapärasele tasemele. Kui aprill oli oma 100 tehinguga erandlikult aktiivne, siis mais vahetas omanikku 84 kinnisvaraobjekti, mis on Pärnu keskmine tase. Möödunud aasta mais toimus 88 ostu-müügitehingut.

Kortereid müüdi 64 (aprillis 66) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1007 eurot, mille näol on tegu masu-järgse rekordiga ja selle põhjuseks uute korterite suurem müük. Seega kasvas hinnatase kuuga 20,7% ning aastaga 20,9%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 8 (aprillis 12) ning hoonestamata elamumaid 2 (aprillis 5).

Viljandi

Vastupidiselt paljudele teistele Eesti suurematele linnadele oli Viljandi kinnisvaraturg maikuus tavalisest aktiivsem. Maa-ameti andmeil 36 kinnisvara ostu-müügitehingut, aprillis oli vastav number 21 ning möödunud aasta mais 39. Võib öelda, et kuigi mai on siiani olnud käesoleva aasta aktiivseim kuu, oli see viimase 12 kuu lõikes siiski keskmisest kõrgem, kuid mitte rekordiline.

Kortereid müüdi 28 (aprillis 14), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 547 eurot. Võrreldes aprilliga langes hinnatase 6,3% samas kui aastaga kerkis see erakordsed 59,9%. Viimase näitaja taga on aga mullu mais müüdud suurem hulk odavama hinnaklassi kortereid.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 4 (aprillis 2).

Rakvere

Rakvere kinnisvaraturg on liikunud stabiilselt, tehes seda ka mais. Maa-ameti andmeil toimus 24 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on aprillis 3 võrra enam, kuid möödunud aasta maist ühe võrra vähem.

Kortereid müüdi 17 (aprillis samuti 17), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks tuli 533 eurot. Võrreldes aprilliga kerkis hinnatase 19,2% samas kui aastaga toimus 2,9 protsendiline langus.

Sarnaselt aprilliga müüdi ka mais 1 eramu.

Allikas: Maa-amet

Kuressaare

Kuressaare kinnisvaraturg oli mais selle aasta vaikseim, samas viimase 12 kuu lõikes pigem keskmiste seas. Maa-ameti andmeil toimus 15 kinnisvaratehingut. Aprillis oli vastav number 22 ja 2014. aasta mais 17.

Kortereid müüdi 7 (aprillis 13), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 673 eurot. Kui aprilliga võrreldes kasvas hinnatase 13,8%, siis aastaga 10,9%.

Maju müüdi 4 (aprillis samuti 4) ja elamukrunte 1 (aprillis 2).

Allikas: Maa-amet

Haapsalu

Haapsalus sündis maikuus erakordne rekord, nimelt toimus 62 ostu-müügitehingut, mis on maa-ameti andmeil aprillist 72% ja möödunud aasta maikuust 244% enam. Sellise numbri tekitas suur hoonestusõiguste plokktehing, mis üldstatistikas arvesse läheb. Vaadates elamispindu täpsemalt, oli mai siiski tavapärane kuu.

Kortereid müüdi 11 (aprillis samuti 11), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 444 eurot. Võrreldes aprilliga langes hinnatase 2,6%, kuid aastaga kasvas see 21,6%.

Eramuid müüdi 3 (aprillis 4) ja elamukrunte 1 (aprillis samuti 1).

Allikas: Maa-amet

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tallinna linn saab uue atraktiivse maamärgi Tõnismäele

12.06.2015 Tõnu Toompark

11.06.2015.a. Tallinna linnavolikogu otsusega nr. 118 kehtestati kesklinnas asuva 0,59 hektari suuruse maa-ala, Pärnu mnt. 44 // Tõnismägi tn. 11a ja Pärnu mnt. 46 // Tõnismägi tn. 13, kinnistute detailplaneering, mille raames määrati Tõnismäele endise kino Kosmos (praegune kino Kosmos IMAX) vastas asuvale kinnistule Tõnismäe 11a ehitusõigus kuni kuue maapealse korrusega äriruumidega korterelamu rajamiseks.

Vastavalt kehtivale detailplaneeringule on Tõnismägi 11a, Tallinn kinnistule ette nähtud üks äripindadega kortermaja, millest 60% moodustavad korterid ja 40% äripinnad, maapealne ehitusmaht on 11 620 m2 ja korterite arv 97.

Tõnismägi 11a // Pärnu mnt. 44 kinnistule on hetkel käimas arhitektuurikonkurss, mille tulemused selguvad 18.juuni 2015. Prognoositav ehituse algus kevad 2016.

Domus Kinnisvara loob metsamüügi kompetentsikeskuse

12.06.2015 Raul Reino

Seni elukondliku ja ärikinnisvara maakler- ning hindamisteenuses Eesti suurimate kinnisvarafirmade hulka kuuluv Domus Kinnisvara laiendas oma tegevust metsa- ja põllumaade vahendamisse. Kinnisvaraturu osa, mis viimaste aastate jooksul on muutunud väga aktiivseks ja kus jõuliselt tegutsevad metsa kokkuostjad, vajab ettevõtte hinnangul sõltumatut vahelüli maaomanike ning metsa- ja põllumaa ülesostjate vahel.

Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juht Lehar Lindre sõnas, et 2015.a. esimese kvartali jooksul vahetas kokku omanikku 34 244 hektarit maad ja turu liikumise määravad paljuski ära suurte kokkuostjate otsused.

„Turg on muutunud atraktiivseks paljudele, mis aga tähendab, et tuntud turuosaliste kõrvale on tekkinud juurde palju uusi, kelle agressiivse müügisurve eest on maaomanik sageli kaitseta“ ütles Lehar Lindre.

Domus Kinnisvara võtab endale vahelüli rolli ja kujundab pikaajalise valdkonna spetsialistide abiga välja metsamüügi kompetentsikeskuse, kus hinnakontrolli ja nõustamist võivad küsida maaomanikud kõikjalt Eestis. Metsa- ja põllumaa hind on pidevas muutumises ja selle hinnataseme määravad ära paljud detailid, mida tavaline maaomanik ei oska tihtilugu hinnata.

Lehar Lindre sõnas, et kui Mustamäe 2-toalise korteri hinna saab enam-vähem täpselt paika panna arvuti taga pilte vaadates, siis metsa ja maade puhul tulevad mängu nüansid, mida tavakodanik ei tea ning mida eetilise tegutsemise ääremaadel kõndivad ülesostjad on varmalt valmis ära kasutama.

„Loodav metsamüügi kompetentsikeskus on sõltumatu keskus, mis ei tegutse ühegi kokkuostja huvides ning kust maaomanik saab oma varast kõrgeima hinna parimatel tingimustel“ sõnas Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juht. Konsultatsiooni saamiseks võib astuda läbi Domus Kinnisvara kontoritest üle terve Eesti või pöörduda spetsialisti poole www.domuskinnisvara.ee kaudu.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Жилищный кредит вовсе не дешев

12.06.2015 Tõnu Toompark

Процентные ставки сыграли важную роль в буме недвижимости, первые робкие признаки которого проявились в 2002-2003 гг. и который расцвёл пышным цветом в 2004-2005 гг. С одной стороны, номинальная ставка упала с 10% в 2001 г. до 3% в 2005 г. С другой, державшаяся около 4% реальная ставка ушла ко второй половине 2004 г. при поддержке усилившейся инфляции в минус. После временного скачка в 2009-2010 гг. реальная процентная ставка была с 2011 г. всё время ниже нуля. В прошлом году инфляция начала уменьшаться. А в течение последнего года мы стали свидетелями смены инфляции дефляцией, т.е. падением уровня цен. Это увеличило на сегодняшний день реальную, т.е. скорректированную с инфляцией, ставку примерно до 3%. Такой высокой реальная ставка не была уже пять лет.

http://dv.ee/mnenija/2015/06/12/zhilishhnyj-kredit-vovse-ne-deshev

Жилищный кредит вовсе не дешев

12.06.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Maa-amet: Balti kinnisvaraturu ülevaade 2015

12.06.2015 Tõnu Toompark

Koostöös Läti Maateenistuse ja Leedu Registrite Keskusega on koostatud Balti riikide kinnisvaraturu inglisekeelne ülevaade: Baltic Review 2015: Real Estate Markets of Estonia, Latvia and Lithuania.