Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvarakooli suveakadeemia 2026 - Tõnu Toompark

Jaanuar 2016 ülevaade: aasta algas ootuspärase tehinguaktiivsuse langusega

17.02.2016 Kadri Lest

Sarnaselt eelmisele aastale, algas käesolev aasta kinnisvaraturul vaikselt. Maa-ameti tehingustatistika andmetel oli kogu Eesti kinnisvaratehingute arv võrreldes eelmise aasta jaanuariga samal tasemel.

2016. aasta esimesel kuul teostati Eestis kokku 2751 ostu-müügitehingut koguväärtusega 144, 177 miljonit eurot. Detsembriga võrreldes teostati 35% vähem tehinguid ning tehingute koguväärtus langes 55%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinn

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta jaanuaris 1170 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 93 101 448 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 42% ja tehingute koguväärtus 60%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 5%, kuid koguväärtus on tõusnud 6%.

Jaanuaris toimus Tallinnas 550 korteriomandi tehingut, mis on 351 tehingu võrra vähem kui detsembris ja 18 tehingut vähem, kui eelneva aasta jaanuaris. Korterite keskmine hind alustas uut aastat väikese langusega, olles 2% madalam detsembri keskmisest hinnast, – 1538 €/m² (mediaan 1446 €/m²). Keskmine hind on 2014. aasta jaanuariga võrreldes samuti langenud 2%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 23 ostu-müügitehingut, mis on detsembriga võrreldes 5 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 3 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaadega teostati 13 tehingut. Detsembris teostati 11 ja aasta tagasi jaanuaris 8 hoonestamata elamumaa tehingut.

Tartu

Tartu maakonnas teostati jaanuaris 275 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 16 861 457 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 19%. Samuti langes tehingute koguväärtus 37%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 9%, aga koguväärtus on tõusnud 14%.

Jaanuaris toimus Tartu linnas 91 korteriomandi tehingut, mis on 12 tehingu võrra vähem kui detsembris ja 2 tehingut vähem, kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind tõusis jaanuaris 4%, olles 1216 €/m² (mediaan 1185 €/m²). 2014. aasta jaanuariga võrreldes tõusis keskmine hind 3%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati jaanuaris 14 ostu-müügitehingut, detsembris ja aasta tagasi jaanuaris müüdi 2 eramut vähem. Hoonestamata elamumaadega toimus Tartu linnas jaanuaris 5 tehingut. Detsembris toimus 9 hoonestamata elamumaa tehingut, kuid 2014. aasta jaanuaris tehinguid ei toimunud.

Pärnu

Pärnu maakonnas teostati jaanuaris 181 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 6 542 401 eurot. Võrreldes detsembriga tehinguaktiivsus langes 21% ja tehingute koguväärtus 46%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 4%, kuid koguväärtus on tõusnud 9%.

Pärnus toimus jaanuaris 41 korteriomandi tehingut, mis on 17 tehingut vähem kui detsembris ja 11 tehingut vähem, kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind jaanuarikuus oli 948 €/m² (mediaan 928 €/m2). Keskmine hind on detsembriga võrreldes tõusnud 3% ja 2014. aasta jaanuariga võrreldes 25%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 7 ostu-müügitehingut, mis on eelneva kuuga võrreldes 5 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 2 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga tehti nii jaanuaris kui detsembris 3 tehingut. Aasta tagasi jaanuaris teostati 1 hoonestamata elamumaa tehing.

Viljandi

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta jaanuaris 94 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 028 148 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 33% ja tehingute koguväärtus 66%. Aasta taguse ajaga võrreldes langes ostu-müügitehingute arv 20% ja koguväärtus 33%.

Jaanuaris toimus Viljandi linnas 16 korteriomandi tehingut, mis on sama tehingute arv detsembriga ja aasta tagasi jaanuariga. Võrreldes detsembriga keskmine hind tõusis 23%, jõudes hinnatasemeni 613 €/m² (mediaan 616 €/m2). Aasta tagusega võrreldes on keskmine hind 17% kõrgem.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 2 ostu-müügitehingut, mis on eelneva kuuga võrreldes 3 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 1 tehing vähem. Hoonestamata elamumaaga toimus jaanuaris 2 müügitehingut. Detsembris toimus 1 hoonestamata elamumaa tehing ning aasta tagasi jaanuaris tehinguid ei toimunud.

Kuressaare

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta jaanuaris 119 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 233 562 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 46% ja tehingute koguväärtus 49%. Aasta taguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 34% ja koguväärtus 17%.

Kuressaares toimus 16 korteriomandi tehingut, mis on 1 tehing rohkem kui detsembris ja 6 tehingut rohkem, kui 2014. aasta jaanuaris. Jaanuarikuus oli keskmine hind 704 €/m² (mediaan 664 €/m2), mis on detsembriga võrreldes 2% ja eelnenud aasta jaanuariga võrreldes 25% kõrgem.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jaanuaris Kuressaare linnas eramutega ostu-müügitehinguid ei tehtud, nii nagu aasta tagasi jaanuaris. Detsembris müüdi 3 eramut. Hoonestamata elamumaaga jaanuaris ega ka aasta tagasi jaanuaris tehinguid ei toimunud. Detsembris teostatid 2 hoonestamata elamumaa müügitehingut.

Narva

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas jaanuaris 212 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 5 734 146 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 19% ja tehingute koguväärtus 78%. Koguväärtuse suure languse taga on eelmisel kuul koguväärtuse tõusu kaasa toonud kallite hoonestatud äri- ja tootmismaaga tehtud tehingud. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 10% ja koguväärtus 69%.

Jaanuaris toimus Narvas 43 korteriomandi tehingut, mis on 8 tehingut vähem kui detsembris ja 2 tehingut rohem kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind langes detsembriga võrreldes 2%, olles jaanuaris 494 €/m² (mediaan 442 €/m²). Aasta tagusega võrreldes on keskmine hind langenud 3%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 3 müügitehingut, mis on detsembriga võrreldes 5 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 2 tehingut rohkem. Narva linnas müüdi jaanuaris 3 hoonestamata elamumaad. Detsembris müüdi 4 ja aasta tagasi jaanuaris 2 hoonestamata elamumaad.

Kadri Lest
Domus Kinnisvara kutseline maakler / analüütik

KV.EE indeks jätkab positiivsel tõusukursil

17.02.2016 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on viimase nädala-kahega pisut langenud. KV.EE indeks näitab 84,8 punkti, mis on aastataguse ajaga võrreldes siiski 8,6 protsendiga plussi poolel.

KV.EE indeksi on tõususuunas vedanud tugev nõudlus. Kinnisvaraostjaid on toetanud siiani kasvavad palgad ja madal tööpuudus. Kodulaenu võtmist soosib madal intressimäär, mis muudab kinnisvara soetamise hõlpsamaks. Lisaks loob üldine majanduse ebakindlus fooni, mis soosib raha paigutamist kindlamaks investeeringuks peetavasse kinnisvarasse.

Lisaks on elamispindade pakkumiste arv vähenenud. Portaali KV.EE pakkumiste arvu indeks on 96,0 punkti ehk aastatagusest 3,1% allpool. On üsnagi loogiline, et kui pakkumisi jääb vähemaks, kuid ostjad on ostmas, kerkivad selle tulemusena hinnad.

Hinnatõusust rääkimise-kirjutamise juures peab tähele panema, et siiani ehk liigagi tavapärasena tundunud kümmet protsenti ületanud hinnamuutused on nüüdseks asendunud paariprotsendiliste liikumistega. See näitab, et kinnisvaraturu üks kiire hinnatõusufaas on läbi saamas.

Olukorras, kus elamispindade ostu-müügiturg on aktiivne ja pole näha, et seda sektorit oluliselt mõjutav laenuturg peaks muutuma, võib prognoosida, et KV.EE indeks jätkab tagasihoidlikul positiivsel kursil. See tähendab, et aasta pärast võiks KV.EE indeks olla tänasest 3-6% kõrgemal tasemel.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Pelguranna piirile kavandatakse Selverit ja kortermaja

17.02.2016 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kehtestab homsel istungil Põhja-Tallinnas Pelguranna asumi piiril paikneva Sõle tn 31 kinnistu detailplaneeringu, mis loob võimaluse ehitada alale kuni 8-korruseline korterelamu ja kuni kahekorruseline kaubanduskeskus.

Sõle tn 31 kinnistu detailplaneering hõlmab 2,21 ha suuruse maa-ala, detailplaneeringu koostas Linnaruumi OÜ. Planeeritud maa-ala asub Põhja-Tallinna linnaosas Sõle tänava ja Kolde puiestee vahelisel alal. Piirkond on hoonestatud valdavalt korterelamutega, kuid on ka üksikuid piirkonda teenindavaid ärihooneid ning ühiskondlikke hooneid.

Sõle tn 31 kinnistu omanik on Tallinna Kaubamaja Kinnisvara Aktsiaselts. Kinnistul asub kauplusehoone. Detailplaneeringus on ette nähtud Sõle tn 31 kinnistu jagamine üheks elamumaa ja üheks ärimaa sihtotstarbega krundiks ning elamumaa sihtotstarbega krundile ehitusõiguse määramine 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks, ärimaa sihtotstarbega krundile nähakse ette kuni 2 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega kaubandushoone rajamine. Kaubandushoonele pääseb juurde on Sõle tänavalt ja Kolde puiesteelt ning elamumaa sihtotstarbega krundile Kolde puiesteelt. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga ning koostatava linnaosa üldplaneeringuga.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS. Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 2. aprilli 2014 korraldusega.

Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS on võtnud linnaga sõlmitud lepinguga endale kohustuse tagada detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede väljaehitamine ja üldkasutatava haljastuse ning välisvalgustuse ja tehnorajatiste rajamine oma vahendite arvelt.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 4. novembri 2015 korraldusega ning oli 30. novembrist kuni 14. detsembrini 2015 avalikul väljapanekul, mille kestel detailplaneeringu kohta ettepanekuid ja vastuväiteid ei esitatud.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Mustamäele rajatakse ujulaga spordikeskus

16.02.2016 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kehtestab homsel istungil detailplaneeringu, mis võimaldab ehitada Mustamäel asuvale maa-alale ujula ja avaliku saunaga spordi- ja vabaajakeskuse.

Detailplaneering määrab Akadeemia tee 30 kinnistule ehitusõiguse spordi- ja vabaajakeskuse (ujula ja avalik saun) ehitamiseks. Lisaks antakse planeeringus heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

„Akadeemia tee 30 kinnistul asus kasutusest välja langenud ja lammutamisele läinud amortiseerunud koolimaja,“ ütles abilinnapea Eha Võrk.

„Detailplaneeringu koostamine lähtus vajadusest – arvestades kogukonna pikaaegset soovi – rajada Mustamäe linnaossa ujula,“ ütles linnaosa vanem Helle Kalda. „Ujulale lisaks planeeritakse rajatavasse hoonekompleksi spordisaal ja avalik saun.“

Kalda sõnul on kaasaegne ujulaga spordikompleks mustamäelaste ammune unistus. „Detailplaneering annab võimaluse rajada Akadeemia tee 30 kinnistule kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ujula ning linnasaunaga spordi- ja vabaajakeskus,“ lisas Kalda. „Ehk saame juba tuleval aastal ehitusega algust teha.“

Detailplaneeringu koostas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel OÜ Artes Terrae. Detailplaneering hõlmab 1,02 ha suuruse Akadeemia tee, Eduard Vilde tee ja Ehitajate tee vahelise ala.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Iga muudatus tähendab riski

16.02.2016 Eno Pappel

Ehituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum – lepingud, probleemid ja üürileandja õiguste kaitse

EfTEN Kinnisvarafond müüs Tartus Ülikooli 6A asuva ärimaja

16.02.2016 Tõnu Toompark

EfTEN Kinnisvarafond müüs Tartu vanalinnas Ülikooli 6A asuva Kapitali ärimaja Eesti kapitalil põhinevale OÜ-le Danfor. Tehingu maksumus on poolte kokkuleppel konfidentsiaalne.

EfTEN Kinnisvarafondi fondijuhi Viljar Arakase sõnul on Tartu vanalinnas asuva Ülikooli 6A ärimaja müük osa EfTEN Kinnisvarafondi strateegilisest plaanist loobuda väiksematest objektidest ja keskenduda suuremate investeeringute juhtimisele.

Ülikooli 6A ärimaja oli EfTEN Kinnisvarafondi portfellis alates 2011. aasta juunist. Projekti investeeritud omakapitali tootlus pärast edukustasu ja enne tulumaksu oli 20,9% aasta baasil, ning tagasisaadud omakapitali kordaja 1,8.

Ülikooli 6A ärimaja suurimateks rentnikeks on Danske Bank, Fortumo ja Fotoluks.

Ostjaks olnud Danfor OÜ esindaja Heiti Riisbergi sõnul on Ülikooli 6a näol tegu ühe väljapaistvama ärihoonega Tartus, mis tugevate ankurrentnike ning keskse asukohaga pakub investorile atraktiivset kapitalitootlust ka olukorras, kus aktsiaturgudel ja reaalmajanduses valitseb ebakindlus ning deposiitide ning võlakirjade tootlused lähenevad nullile. „EfTEN Capital maineka ja heaperemeheliku omanikuna on hoonega viimased ligi viis aastat head tööd teinud ja hoidnud hoonet selgelt linna parimate äripindade esirinnas. Kavatseme EfTENi hoitud joont ka edaspidi jätkata.”

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine praktikas – kuidas vältida vaidlusi, järelevalve märkusi ja probleeme objekti üleandmisel?

Miinisadamast saab kaasaegne kaitseväelinnak

16.02.2016 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kehtestab homsel istungil Miinisadama ja lähiala detailplaneeringu, mis loob võimaluse kuni kahekümne kaitseväehoone ehitamiseks, laiendamiseks või rekonstrueerimiseks.

Detailplaneeringuga on kavandatud 11,65 ha suurusele maa-alale suletud kaasaegne kaitseväe linnak. Mereväebaasis luuakse uued töökohad, paremad olmetingimused ja ruumipinda tegevuse laiendamiseks.

Kõik väärtuslikud hooned, sh kolm muinsuskaitsealust hoonet – Miinisadama katlamaja koos korstnaga, aku- ja torpeedokoda ning ladu – säilitatakse ning sadamakai rekonstrueeritakse. Amortiseerunud ja linnapilti sobimatute hoonete asemele on kavandatud uued kuni neljakorruselised hooned.

Detailplaneeringus kavandatu heakorrastab piirkonda, ühtlustab piirkonna hoonestuse rütmi ja suurendab kõrghaljastuse osakaalu. Kavandatava hoonestuse planeerimisel on arvestatud, et väärtuslik ja oluline kõrghaljastus säiliks maksimaalselt ning planeeritud ja olemasolevate hoonete vahel valitseks loogiline sümmeetria.

Planeeringuala paikneb Tööstuse tänava ääres ning piirneb läänest Hundipea sadamaga, põhjast Tallinna lahega, lõunast raudtee ja idast Peetri sadamaga.

Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringu järgi on detailplaneeritava maa-ala peamisteks juhtfunktsioonideks riigikaitselise sadama maa, tehnoehitiste maa, haljasala maa ja raudtee maa. Detailplaneering on kehtiva Paljassaare ja Russalka vahelise ranna ala üldplaneeringuga kooskõlas.

Detailplaneeringu algatamist taotles Kaitseministeerium. Detailplaneeringu koostamine algatati 6. novembri 2013 korraldusega. Detailplaneeringu koostas OÜ Artes Terrae.

Kaitseministeerium on võtnud kohustuse tagada oma vahendite arvelt planeeringualast väljapoole jääva avalikult kasutatava sõidutee ja sellega külgneva kõnnitee osa, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja tehnorajatiste väljaehitamise.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Väike investeerimisaktiivsus hoiab laenukasvu mõõduka

16.02.2016 Taavi Raudsaar

Ettevõtete rahastamisvõimalusi toetavad varem kogutud kasumid, soodne finantsseis ja hea ligipääs pangalaenudele
Majapidamiste ostujõud ja säästmisvõime suurenesid tänu sissetulekute kasvule ja hindade alanemisele
Majapidamised võtavad laenu endiselt ettevaatlikult
Ettevõtetele ja majapidamistele väljastatavate kodumaiste pangalaenude jääk suureneb 2016. ja 2017. aastal 5–6% ehk ligikaudu sama palju kui nominaalne SKP

Ettevõtete ligipääs rahastamisele püsib hea ja rahastamisvõimalused ei piira olulisel määral investeerimist. Rahastamisvõimalusi toetavad varem kogutud kasumid, soodne finantsseis ja hea ligipääs pangalaenudele. Eelkõige suured ja välisomanduses olevad ettevõtted saavad end rahastada ka välismaalt. Laenuteenindamise kulud on väikesed tänu väga madalale baasintressimäärale.

Eesti ettevõtete kapitalivajadus on väike, kuna investeeringud on olnud varasemast väiksemad. See hoiab laenu- ja omakapitaliinvesteeringute kasvu mõõduka. Eestis tegutsevatest pankadest ettevõtetele väljastatud laenu- ja liisinguportfell kasvas 2015. aastal ligikaudu 5%. Jaekaubandus- ja tööstusettevõtete laenamine kasvas kiiremini kui teistes sektorites. Pangad on viimastel aastatel finantseerinud kinnisvaraarendusi küllaltki konservatiivselt, mistõttu on kinnisvaraettevõtted rahastanud end varasemast enam väliskapitali ja eelkõige teistelt Eesti ettevõtetelt kaasatud laenudega.

Majapidamiste rahastamisolukord 2015. aastal paranes. Majapidamiste ostujõud ja säästmisvõime suurenesid tänu sissetulekute kasvule ja hindade alanemisele. Kuna kogu lisaraha ei suunatud tarbimisse, kasvasid majapidamiste hoiused 2015. aastal 7% ehk 5,7 miljardi euroni. Hoiused kasvavad endiselt peamiselt suuremahuliste hoiuste toel. Lisaks on suurenenud ka sääste omavate majapidamiste arv. Ehkki Eesti majapidamiste finantssäästud on kasvanud, on need enamiku teiste euroala riikidega võrreldes suhteliselt väikesed.

Majapidamiste võtavad laenu endiselt ettevaatlikult. Ehkki laenuaktiivsus on mõnevõrra suurenenud, on laenukasv endiselt aeglasem kui sissetulekute ja finantssäästude kasv. Majapidamiste laenu- ja liisinguportfell kasvas 2015. aastal 4,2%. Nõudlus on enim suurenenud eluasemelaenude ja autoliisingu järele.

Ettevõtete ja majapidamiste laenukasv jääb ka lähiaastatel mõõdukaks. Laenukasvu toetab oodatav nõudluse ja investeerimisaktiivsuse kasv. Eesti Panga viimase prognoosi järgi suureneb ettevõtetele ja majapidamistele väljastatud kodumaiste pangalaenude maht 2016. ja 2017. aastal 5–6% ehk ligikaudu sama palju kui nominaalne SKP.

Intressikeskkond püsib laenuvõtja jaoks soodne ja Eestis tegutsevate pankade laenupakkumise võime püsib hea. Viimast toetavad endiselt kõrge kapitaliseeritus ja kasumlikkus ning soodne rahastamisolukord. Pankade konkurents on ettevõtete laenuturul üsna tugev: väljastatud laenude intressimäärad alanesid 2015. aastal nii baasintressimäära languse kui ka intressimarginaali kahanemise tõttu. Majapidamiste eluasemelaenude puhul aga konkurents eelmisel aastal nõrgenes ja aktiivsete pankade arv vähenes, mis kajastus ka intressimarginaalide kasvus.

Taavi Raudsaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Statistika: 2015. aastal sai ehitusloa 5588 eluruumi

16.02.2016 Tõnu Toompark

2015 IV kvartalis väljastati statistikaameti andmetel eluruumidele 1513 ehitusluba. 2015. aasta jooksul väljastati kokku ehitusluba 5588 eluruumi ehitamiseks. See on aastatagusest 42% rohkem.

Ehituslubade sedavõrd kõrgejäädes siiski üle kahe korra alla 2006. aastale, mil väljastati ligi ehituslubasid ligi 13000 eluruumi ehitamiseks.

Võrdväärselt ehituslubade arvule on kasvanud samuti ehitusloa saanud eluruumide pind. 2015. aastal ehitusloa saanud eluruumide pind oli kokku 521 000 m². See näitaja kasvas aastaga 24%.

Tähelepanu väärib seos väljastatud ehituslubade ja valminud eluruumide kasutuslubade vahel. Viimaste aastate jooksul on vahe väljastatud ehituslubade ja valminud eluruumide kasutuslubade arvu vahel oluliselt vähenenud.

See tähendab, et tänased ehitusloa taotlejad alustavad märksa tõenäolisemalt ehitustegevusega, kui see toimus näiteks kinnisvara- ja majandusbuumi aastatel, mil arendusturul oli palju võhikuid.

Ehitusloa saanud eluruumide arv (tk) ja pind (1000m²)

Ehitusloa saanud keskmine eluruumi pind, m²

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Keila uusarenduse rallil ei näe veel lõppu tulevat

15.02.2016 Külli Friedrichson

9800 elanikuga Keila linn, mida aeg-ajalt peetakse ka Tallinna äärelinnaks, on meelitanud siia väiksemaid arendajaid, kellele Tallinna mahud on ehk veel kättesaamatud, kuid tahtmist ja indu ehitada on.

Keila on hea infrastruktuuriga kompaktne linn, kus kõik eluks vajalik on väikeste vahemaade kaugusel. Ja see meeldib inimestele.

Miks arendajad tahavad siia ehitada?

Ehituse omahind ruutmeetri kohta pole väiksem kui Tallinnas, kuid oluliselt odavam pealinna hindadest on krundi hind ja kommunikatsioonide liitumistasud. Samuti on siin asjaajamine oluliselt kiirem ja pingevabam. Olulist rolli mängib ka konkurents – Keilas pole pole see veel nii tihe kui Tallinnas.

Erinevalt pealinnast ei ole siin veel ülekuumenemist näha ning ostjaidki on, sest kõik ei taha elada pealinnas ja on nõus kulutama pool tundi sõidule, et hommikul tööle ja õhtul tagasi Keilasse jõuda.

Kes ostab täna Keilasse uue korteri?

Suuremate korterite uued omanikud on lastega noored pered, kes tulevad Tallinna äärelinnast või Keilast endast. Tihti on neil vana korter väikseks jäänud.

Väiksemad, kahetoalised sobivad hästi nii üksikutele, kes alustamas iseseisvat elu kui ka vanemale generatsioonile, kes on müünud oma suure korteri või eramu, et vanaduspõlves mugavamat elu nautida.

Tulijaid on samuti üürikorteritest, sest arvutuste käigus on jõutud järeldusele, et igakuine laenumakse pangale tuleb üürihinnast kasulikum. Ja alati leidub neid, kes soovivad lihtsalt oma elukeskkonda või -kvaliteeti muuta.

Korterite hinnad on viimaste aastate jooksul tõusnud

Uute korterite hinnad on võrreldes perioodiga 2013 –2014 tõusnud 20-25%. Selline kasv on mõjutanud ka nõukogude ajal ehitatud korterite hindu. Tavaliselt see käibki käsikäes. Keila korterite hinnad on varsti juba üsna lähedal Mustamäe ja Õismäe korterite hindadele.

Korterite tõusnud mediaanhind on omakorda mõjutanud ka eramute hindu, kuid kasv on olnud siiski väiksem.

Kuna Keila korteriturul nähakse potentsiaali, siis teadaolevalt on ehituse ootel kaks neljakorruselist elamut: Vasara tn 10A (32 korterit) ja Piiri tn 5a (samuti 32 korterit). Ning praegu paistab küll nii, et uusi kortereid on veelgi juurde tulemas.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

KredEx käendusega väljastatud eluasemelaenude maht kasvas 41,5%

15.02.2016 Tõnu Toompark

Eelmisel aastal väljastasid pangad 2120 KredExi käendusega eluasemelaenu kogusummas 132,33 mln eurot. Kui eluasemelaenuturg on võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvanud 37,47%, siis KredExi käendusega väljastatud laenude maht on kasvanud 41,47%. Kõigist Eestis välja antud eluasemelaenudest moodustas KredExi käendusega väljastatud eluasemelaenude maht aasta keskmisena 12,8% (2014. aastal 13,1%).

2015. aasta lõpu seisuga ulatus KredExi eluasemelaenu käenduste portfelli maht 38,62 mln euroni. KredExi eluasemelaenu käendust kasutas möödunud aasta jooksul 923 noort peret 7,7 mln euro ulatuses, 1189 noort spetsialisti 9,4 mln euro ulatuses ja 8 veterani 44 680 euro ulatuses.

Keskmine KredExi käendusega võetud laenusumma oli 2015. aastal 69 392 eurot. Eluasemelaenu käendust on kasutatud kõige rohkem kodu soetamiseks Tallinnas (33,6%), Harjumaal (16,7%) ja Tartu maakonnas (9,5%). Kõige vähem on eluasemelaenu käendust kasutatud Hiiumaal (0,05%) ja Põlvamaal (0,7%).

Eluasemelaenu käendust kasutati möödunud aastal põhiliselt korteri (83%) ning elamu ostuks (15,5%), ülejäänud osas oli tegemist eluaseme renoveerimise või ehitamisega.

Alates 2000. aastast, mil KredEx väljastab eluasemelaenu käendusi, on KredExi abil parandanud oma elutingimusi 14 537 noort peret, 10 510 noort spetsialisti, 30 veterani ning 62 tagastatud majas elavat üürnikku ehk kokku enam kui 25 139 leibkonda.

E.L.L. Kinnisvara töötab välja arenduskontseptsiooni Linnahalli kõrvalkinnistule

15.02.2016 Tõnu Toompark

E.L.L. Kinnisvara on alustanud arenduskontseptsiooni väljatöötamist Linnahalli kõrval paiknevale Kalasadama tn 10 (praegune Põhja pst 37) kinnistule. 2015. aasta lõpus kehtestatud detailplaneering lubab kinnistule ehitada kuni viiekorruselise hoone, lisaks tagatakse jalakäijate pääs ja kergliiklus mereni ning uuendatakse Kalasadama tänav Linnahallini. Kõrge arengupotentsiaaliga piirkonnas mere ääres asuv kinnistu sobib nii bürooks kui hotelliks, ettevõte on alustanud läbirääkimisi potentsiaalsete ankurüürnikega.

Vastavalt 2015. aasta lõpus kehtestatud Kultuurikatla, Linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneeringule on E.L.L. Kinnisvara AS tütarettevõttele Mere Kinnisvara OÜ kuuluva Kalasadama tn 10 kinnistu (praegune Põhja pst 37) sihtotstarve ärimaa. Detailplaneeringu järgi on 10 412 m2 suurusele kinnistule õigus ehitada kuni viis maapealset ja kuni kaks maa-alust korrust maapealse brutopindalaga 16 500 m2. Detailplaneeringu kohaselt tagatakse jalakäijate liikumine ja kergliiklus mereni ning uuendatakse Kalasadama tänav Linnahallini.

„Oleme alustanud kinnistule arenduskontseptsiooni väljatöötamist ning läbirääkimisi ankurüürnikega. Lõppkliendist üürniku soovide järgi oleme valmis arendama kinnistule vajaliku funktsionaalsusega hoone, sealhulgas investeerima ja võtma arendusriski,“ ütles E.L.L. Kinnisvara arendusdirektor ja juhatuse liige Indrek Moorats.

„Vahetult mere ääres, vanalinnast ja reisisadamast vaid mõneminutilise jalutuskäigu kaugusel paiknev kinnistu on sobilik nii büroodele kui ka hotellile. Tegemist on väga suure potentsiaaliga ja kiiresti areneva piirkonnaga, kus juba täna asuvad uued kortermajad, kultuuriasutused, bürood ja hotellid ning kus mööda mere äärt Kalamaja ja Kopli poole minnes jätkub perspektiivne elamuarendusala. Arendajana panustame koostöös linnaga ka avaliku ruumi loomisesse, luues oma kinnistule mereni viivad kergliiklusteed ning uuendades Kalasadama tänavat Linnahallini,“ lisas Indrek Moorats.

Kinnistu vahetus läheduses asuvad Linnahall, Kultuurikatel, Kaasaegse Kunsti Muuseum, Kalaturg, jalutuskäigu kaugusel Lennusadam ning Patarei merekindlus. Kinnistule lisab väärtust 2015. aastal valminud Kalaranna tänav, mis tagab hea juurdepääsu mereäärsetele kinnistutele ja vaatamisväärsustele.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused kinnisvaratehingutes: ostja õigused, müüja kohustused ja müügigarantii praktikas

ERE Grupp: 2016. aastal kallineb elamispind Tallinnas 5%

15.02.2016 Tõnu Toompark

Kinnisvarahinnad tõusevad Tallinnas põhiliselt pakkumise kasvu tõttu uue elamispinna segmendis, mille maksumus on üle keskmise. Pealinnas 2015. aasta neljandas kvartalis müüki pandud uute korterite arv oli ligikaudu 20% suurem kui 2014. aasta analoogilised näitajad. Samal ajal vähenes müüdava järelturu elamufondi objektide arv 10%. Investeerimisfirma ERE Grupp juhatus on veendunud, et see tõendab turu stabiliseerumist ning järsku hinnatõusu oodata ei tasu.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini sõnul tõusis elamispinna ruutmeetri hind Tallinnas aasta jooksul 4%. „Kui mõni aasta tagasi võis kinnisvarahindade tõusu seletada kriisijärgse taastumisega, siis praegu võib massiostjat huvitavas segmendis täheldada olukorra stabiliseerumist, arvab Sorokin. Ta lisas, et ainus turu iseärasus, mis põhjustab hindade ebaolulist tõusu, on uute korteritega sooritatavate tehingute arvu suurenemine. „Praegu moodustavad uued korterid ehk objektid, mis on ehitatud pärast 2011. aastat, juba ligikaudu 40% kõigi turupakkumiste mahust. Inimesed, kellel on võimalik soetada elamispind, pööravad üha sagedamini tähelepanu uutele objektidele,“ on Sorokin veendunud.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini arvates oleneb turusituatsiooni edasine areng pankade laenupoliitikast. Vaatamata sellele, et laenuintressid on endiselt üpris madalad, ootab Eestit vaevalt ees uus laenubuum. „Eesti pankade üldine poliitika maandab neid riske üsna efektiivselt, kehtestades täiendavaid piiranguid eraisikutele laenude andmise suhtes. Näiteks omafinantseeringu miinimummäär ei saa olla väiksem kui 15% tagatisvara maksumusest, kõigi laenukohustuste väljamaksed ei tohi aga ületada poolt inimese puhastulu. Just seepärast suurenes antud laenude arv aasta jooksul vaid neli protsenti,“ märkis Sorokin. Tema sõnul võib niisugune laenupoliitika mõjutada eelkõige vanade korterite turgu pealinnas, kus olulist hinnatõusu ei ole enam oodata.

Möödunud aastal prognoosis firma hindade tõusu kinnisvaraturul vahemikus 0 kuni 5 protsenti. Vaatamata sellele, et üldine hinnatase tõusis 7,6 protsendi võrra, saavutati niisugune näitaja aktiivsusega uute korterite sektoris. Konkreetselt moodustas kasv Tallinna elamusegmendis ligikaudu 4%, nagu firma ERE Grupp oli 2015. aasta algul prognoositud. „Kui rääkida alanud 2016. aastast, siis me ootame Tallinna kinnisvaraturu kasvu 5 protsendi piirides,“ arvab Maksim Sorokin.

Neljandas kvartalis oli tööpuudus samal tasemel kui aasta varem

15.02.2016 Orsolya Soosaar

Möödunud aasta neljandas kvartalis kasvas hõive 1,4% ning tööpuudus oli 6,4%
Registreeritud töötute arv suurenes ja koondamisi oli 2015. aasta neljandas kvartalis enam kui aasta varem
Registreeritud töötuid, kes leidsid endale töökoha, oli aasta võrdluses 6% rohkem
Viimases kvartalis teatatud suurkoondamised hakkavad tööturgu mõjutama selle aasta teisest kvartalist

2015. aasta viimases kvartalis kasvas hõive statistikaameti andmetel 1,4% ning tööpuudus oli 6,4%. Hooajalisi tegureid arvestades hõive kolmanda kvartaliga võrreldes kahanes ning töötuse määr tõusis. Kuigi avaldatud statistika põhjal tundub, et tööturu olukord muutus kvartali võrdluses hullemaks, näitavad teised andmeallikad, et kolmanda kvartali hinnang hõivele ja tööpuudusele oli hoopis liiga optimistlik.

Töötukassa andmetel registreeritud töötute arv 2015. aasta viimases kvartalis suurenes. Aasta teisel poolel kasvas seejuures nende töötute arv, kes olid end arvele võtnud töösuhte lõppemise tõttu. Viimases kvartalis oli koondatuid ligikaudu 30% enam kui 2014. aastal samal ajal. Positiivse poole pealt võib välja tuua, et neljanda kvartali jooksul leidis töö 6% enam registreeritud töötuid kui aasta varem.

Koondamise tõttu end töötuna registreerinuid polnud siiski mullu viimases kvartalis erakordselt palju, näiteks aastatel 2011–2013 oli neid igas kvartalis rohkem. Suurkoondamised õlitööstuses hakkavad tööpuudust tõstma alles 2016. aasta teisest kvartalist, kuna koondamise etteteatamisaeg on 1–3 kuud. Tõenäoliselt liigub töötusesse märksa vähem inimesi, kui koondatakse, sest ettevõtted teavitavad koondamisplaanidest varakult ja tänu sellele on võimalik hakata aegsasti otsima uut töökohta. Koondatute hulgas on ka pensioniealisi – kui nad ei leia uut töökohta, siis lahkuvad nad tõenäoliselt tööjõu hulgast.

Kuna tööjõu tootlikkus on aeglaselt kasvanud – mõnes kvartalis isegi kahanenud – ja palgad samal ajal kiiresti kerkinud, siis ettevõtete kasum 2015. aasta jooksul kahanes. See suundumus jätkus ka aasta viimases kvartalis: majanduskasvu kiirhinnangu põhjal oli tootlikkuse kasv aeglasem kui keskmise palgaväljamakse kasv maksu- ja tolliameti andmetel. Kiire palgatõus näitab, et tööturul on tööjõunappus. Selline tööturu olukord ei soosi tööjõumahukaid ja madala tootlikkusega tootmisettevõtteid. Kuigi nende ettevõtete turult lahkumine on pikemas vaates majandusarengu paratamatu osa, võib see kaasa tuua ajutise tööpuuduse kasvu.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Uus Maa turuülevaade 01-2016

14.02.2016 Adaur.ee

Eesti

Jaanuarikuu möödus eesti kinnisvaraturul väga ootuspäraselt ning hoolimata üsna aktiivsest turuseisust kehtis aasta alguse „ärkamisperiood“ ka nüüd.

Maa-ameti andmetel toimus kogu riigis 2751 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 34,9% ja mullusest jaanuarist 1,3% madalam tulemus. Seega, protsendid kõnelevad täpselt seda, et detsembris toimus tavapärane „teeme asjad enne aasta lõppu ära“ ning jaanuaris valmistuti vaikselt alanud aastaks.

Just sel põhjusel on ka allpool toodud linnadepõhine üldine tehingustatistika üldjoontes sama mustriga.