Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara asutas Bulgaarias kinnisvarafondi

04.08.2015 Tõnu Toompark

31. juulil 2015 registreeris Bulgaaria äriregister Arco Real Estate Fund REIT kinnisvarafondi (edaspidi: Arco REIT), mille sissemakstud algkapitaliks on 256 tuhat eurot. Arco REIT hakkab taotlema Bulgaaria finantsinspektsioonilt litsentsi vara valitsemiseks ja osakute noteerimiseks Sofia börsil.

Pärast loa saamist on kavas läbi viia esmane osakute avalik pakkumine 2016. aastal. Arco REIT 70% osalus kuulub Arco Vara AS-ile ning 30% osalus kohalikule finantsinstitutsioonile. Arco REIT fondihalduriks on lepingu alusel kontserni 100% tütarettevõte Arco Invest EOOD.

Arco Vara AS-i juhatuse kommentaar:

Meie kinnisvaraarendused Sofias on viimased kaks aastat olnud kohapeal kõigile nähtavad, kvaliteetsed, välja müüdud ja aktsionäridele edukad. Samal ajal on kasvanud Bulgaaria erinevate fondide suutlikkus ja huvi raha paigutamiseks kinnisvarasektorisse, kuid seejuures kohalike väärtpaberituru instrumentide kaudu. Nii nagu Bulgaaria paistab mõnikord Eestist liiga kaugel olevat, paistab ka Eesti sama kaugel Bulgaaria poolelt vaadates.

Seetõttu tahame Arco REIT-ist kujundada võimaluse Bulgaaria kapitalile investeerida otse Arco Vara eesootavatesse Sofia suurtesse kinnisvaraarendustesse elukondlikus sektoris ning meie senisesse Bulgaaria kogemusse ja brändi selles sektoris. Arco Vara huvi seejuures on osaleda fondi tegevuses nii aktsionärina kui ka fondivalitsejana.

Arco REIT-i fookuses on sellise mahuga arendused, mis Arco Vara tänast omakapitali arvestades meile Sofias üksinda jõukohased ei ole, ehk projektid, mille investeeritav omakapitali maht on 5 miljonit eurot või enam. Arco REIT-i kõrval jätkame iseseisvalt oma väiksemate arendustega.

Bulgaarias on registreeritud kokku 60 kinnisvarafondi (juriidiline vorm real estate investment trust – REIT) turukapitalisatsiooniga ca 380 miljonit eurot. Kümne suurima fondi turukapitalisatsioon kokku on ca 300 miljonit eurot ja varade maht 2014. aasta lõpus kokku oli ca 350 miljonit eurot. Kümne suurima fondi netokasum 2014. aastal oli kokku ca 16 miljonit eurot. Valdavalt on Bulgaaria suurimad fondid keskendunud põllumajandus- või kommertskinnisvarale.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

KredExi käendusega väljastatud eluasemelaenude maht kasvas 29%

04.08.2015 Tõnu Toompark

Teises kvartalis väljastasid pangad 540 KredExi käendusega eluasemelaenu kogusummas 32,2 mln eurot. Kui eluasemelaenuturg on võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvanud 22,8%, siis KredExi käendusega väljastatud laenude maht on kasvanud 29,3%. Kõigist Eestis välja antud eluasemelaenudest moodustas KredExi käendusega väljastatud eluasemelaenude maht teises kvartalis keskmisena 13%.

Teise kvartali lõpuga lõpu seisuga ulatus KredExi eluasemelaenu käenduste portfelli maht 36 mln euroni. KredExi eluasemelaenu käendust kasutas teises kvartalis 250 noort peret 2 mln euro ulatuses, 288 noort spetsialisti 2,3 mln euro ulatuses ning 2 veterani 11 280 euro ulatuses.

Keskmine KredExi käendusega võetud laenusumma oli teises kvartalis 60 996 eurot. Eluasemelaenu käendust on kasutatud kõige rohkem kodu soetamiseks Tallinnas (35%), Harjumaal (17%) ja Ida-Virumaal (8,8%). Kõige vähem on eluasemelaenu käendust kasutatud Hiiumaal (0%) ja Põlvamaal (0,7%).

Eluasemelaenu käendust kasutati põhiliselt korteri (83%) ning elamu ostuks (17%), ülejäänud osas oli tegemist eluaseme renoveerimise või ehitamisega.

KredEx väljastab eluasemelaenu käendusi 2000. aastast, alates millest on KredExi abil parandanud oma elutingimusi 24 099 leibkonda, kellest 14 088 on noored pered, 9922 noored spetsialistid, 62 tagastatud majades elavad üürnikud ning 27 veterani.

KredEx on riigile kuuluv finantsasutus, mis aitab parandada Eesti ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandab krediidiriske ja võimaldab inimestel rajada või renoveerida oma kodu.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: kas ehitushinnaindeks pöördus langusesse?

04.08.2015 Tõnu Toompark

Statistikaameti andmetel jätkab ehitushinnaindeks jätkab aastataguse ajaga võrreldes kasvu. 2015 II kvartalis kerkis ehitushinnaindeks aastataguse ajaga võrreldes 0,7% võrra.

Küll on ehitushinnaindeks languses kvartal varasema ajaga ehk 2015 I kvartaliga. Ühe kvartaliga langes ehitushinnaindeks 0,03%.

Kvartali baasil kallinesid ehitusmaterjalid 0,16%. Ehitusmasinate ja tööjõu komponendid langesid vastavalt 0,48 ja 0,33%.

Ehitushinnaindeks, 1997. a. = 100

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks, 1997 .a . = 100

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Riigikohtu praktika: Maksusoodustuse mittelaienemine muule kui elamumaale on põhiseadusega kooskõlas

03.08.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-3-1-13-15 selgitas Riigikohus, et Eesti Vabariigi põhiseadusega ei ole vastuolus olukord, kus isikud, kelle elamutes on ka mitteeluruume ning elamu aluse maa puhul on osaliselt katastriüksuste sihtotstarbeks elamumaa, osaliselt äri- ja sotsiaalmaa, saavad maksuvabastuse üksnes elamumaa osas.

Riigikohus küll nõustus, et selliseid isikuid koheldakse ebasoodsamalt võrreldes korteriomanikega, kelle elamu asub täielikult elamumaal ja kes sel põhjusel saavad maksusoodustust kogu maa eest. Kuid Riigikohtu hinnangul ei ole nende isikute ebasoodsam kohtlemine siiski põhiseadusevastane.

Kolleegium rõhutas, et ainult Riigikogul on seadusega võimalik laiendada maksusoodustus eluruumi juurde kuuluvale mitteelamumaale täies ulatuses, sõltumata mitteelamumaa kasutamise asjaoludest.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Üürileandja ABC: Leppetrahv eluruumi üürilepingus – on see seaduslik?

03.08.2015 Tõnu Toompark

Tihtipeale kirjutavad üürileandjad üürilepingusse sisse leppetrahve eluruumis suitsetamise, üürimaksetega hilinemise või muude rikkumiste eest, mida üürnik võib korda saata. Enamasti on leppetrahvid suunatud juhtumitele, mil üürnik üürilepingut rikub.

Üürnikult leppetrahvi nõuda ei tohi

Uurides lähemalt võlaõigusseadust leiame, et see ütleb selgesõnaliselt:: kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.

Nii tuleb tõdeda, et üürnikult leppetrahvi nõudmine õigustühine. Seda isegi, vaatamata sellele, et üürnik on üürilepingu allkirjastanud ja sellega justkui leppetrahvi olemasolule oma kirjaliku nõusoleku andnud.

Üürniku leppetrahviga nõustumine ei muuda seda seaduslikuks, sest seadus keelab üürniku vastu rakendatava leppetrahvi. On hoopis teine küsimus, kas sellist seaduse keeldu peaks mõistlikuks pidama.

Leppetrahvil võib olla distsiplineeriv funktsioon

Siiski võivad üürilepingusse kirjutatud leppetrahvid või ülikõrged viivised üürniku distsiplineerida õigeaegselt üürimakseid tasuma. Kui aga tegemist on vähegi teadlikuma üürnikuga, siis vaevalt hakkab ta üürileandjat oma teadlikkusest informeerima. Üürniku huvi on pigem saada üüripind, mis talle huvi pakub.

Üürileandjal ei ole kohust või üürivaidluskomisjoni mõtet leppetrahvide üürnikult väljanõudmisega tülitada, sest seadus määrab leppetrahvide tühisuse selgesõnaliselt. Ja kui üürnik on üürileandjale teadmatusest leppetrahvi maksnud või on üürileandja selle tagatisraha arvelt kinni pidanud, on üürnikul õigus see raha tagasi nõuda.

Üürileandja makstav leppetrahv ei ole seadusega vastuolus

Kui üürilepingus on leppetrahv, mida lepingu rikkumise puhul peab üürnikule tasuma üürileandja, siis selline kokkulepe on lubatud. St kui üürileandja rikub üürilepingut ja üürilepingus on rikkumise puhuks kokku lepitud leppetrahv, siis on üürileandjal kohustus leppetrahvi maksta.

Seda põhjusel, et seadus keelab üürileandjal üürnikult leppetrahvi nõuda, kuid vastupidist keeldu võlaõigusseaduses ei ole.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

KV.EE: Vanalinna korterite üüripakkumine kasvas 63 protsenti

01.08.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti juunis Tallinnas üürile 2227 korterit. Aastaga kasvas Tallinna korterite üüripakkumiste arv 16%.

Tallinna korterite üüripakkumine suurenes aastataguse ajaga võrreldes kõikides Tallinna linnaosades, välja arvatud Mustamäel ja Pirital. Mustamäel pakuti juunis üürile 194 korterit ehk aastatagusest 16% vähem. Pirital olid vastavad näitajad 25 korterit ja 19%.

Proportsionaalselt on kõige enam kasvanud Vanalinna üüripakkumiste arv. Vanalinnas otsis juunis portaalis KV.EE üürniku 135 korterit aastataguse 83 pakkumise asemel. See teeb kasvuks 63%.

Tagasihoidlikud pole ka Põhja-Tallinna näitajad. Põhja-Tallinnas pakuti juunis üürile 294 korterit ehk eelmisest aastast 39% enam.

Kesklinnas kui üürituru epitsentris otsis juunis üürniku 925 korterit ehk mullusest 20% enam.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
	06/2014	06/2015	Muutus, %
Haabersti	87	94	8%
Kesklinn	769	925	20%
Kristiine	121	152	26%
Lasnamäe	291	301	3%
Mustamäe	230	194	-16%
Nõmme	51	64	25%
Pirita	31	25	-19%
P-Tallinn	212	294	39%
Vanalinn	83	135	63%

Tallinn	1 916	2 227	16%

Eesti	3 561	4 484	26%
Harjumaa	1 941	2 264	17%

Narva	155	178	15%
Pärnu	276	273	-1%
Tartu	1 001	1 521	52%

Juunis tööstustoodangu maht vähenes

31.07.2015 Statistikaamet

Tööstusettevõtted tootsid 2015. aasta juunis 3% vähem toodangut kui eelmise aasta juunis, teatab Statistikaamet. Toodang vähenes töötlevas tööstuses ja energeetikas, kuid suurenes mäetööstuses.

Kui veebruaris toodeti töötlevas tööstuses 5% ja märtsis 3% rohkem toodangut kui eelmise aasta samal kuul, siis aprillis aeglustus kasv 1%-ni. Alates maist pöördus kasv languseks – nii mais kui ka juunis toodeti 1% vähem toodangut kui mullu samal ajal. Üle poole tööstusharudest ei saavutanud juunis eelmise aasta mahtu. Toodangu mahu vähenemist põhjustas eelkõige langus elektroonikaseadmete, toiduainete ja elektriseadmete tootmises. Kuigi mõningates suurema osatähtsusega tööstusharudes (puit- ja keemiatoodete, mööbli ja mootorsõidukite tootmises) toodang suurenes, ei korvanud see paljude väiksemate tööstusharude tootmise vähenemist.

Välisturule müüdi juunis 71% kogu töötleva tööstuse toodangust. Korrigeerimata andmetel suurenes 2014. aasta juuniga võrreldes toodangu müük ekspordiks 6% ja müük kodumaisele turule vähenes 6%.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2015. aasta juunis tööstuses kokku 1% vähem toodangut kui mais, töötlevas tööstuses toodangu maht oluliselt ei muutunud.

2014. aasta juuniga võrreldes toodeti elektrit 42% ja soojust 1% vähem. Elektritoodangu vähenemise põhjuseks oli omatoodangu osaline asendamine odavama importtoodanguga.

Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, juuni 2015 (protsenti)
Tegevusala	Muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetel^a	Muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
Tegevusala		korrigeerimata andmetel	tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetel^b
KOKKU	-1,4	-0,9	-3,4
Energeetika	-22,7	-35,3	-36,1
Mäetööstus	0,0	8,6	6,2
Töötlev tööstus	0,3	2,1	-0,7
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine	-3,7	-2,7	-5,4
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine	3,8	11,6	9,0
toiduainete tootmine	1,4	-1,7	-3,2
metalltoodete tootmine	8,7	3,6	0,0
elektriseadmete tootmine	-3,5	-0,8	-4,4
kemikaalide ja keemiatoodete tootmine	4,6	5,9	2,6
mööblitootmine	3,2	6,2	2,4
mootorsõidukite tootmine	-0,9	12,4	9,5
ehitusmaterjali tootmine	0,7	3,9	1,4
masinate ja seadmete tootmine	-9,4	-9,8	-12,8

^a Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

^b Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Statistika aluseks on aruanne „Tööstus”, mille esitamise tähtaeg oli 15.07.2015 ja aruanne „Energia tootmine, müük ja kütuse tarbimine”, mille esitamise tähtaeg oli 10.07.2015. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte 11 tööpäevaga.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Juunis kiirenes jaemüügi kasv veelgi

31.07.2015 Statistikaamet

Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük suurenes 2015. aasta juunis eelmise aasta juuniga võrreldes püsivhindades 10%, teatab Statistikaamet. Kui aprillis kasvas jaemüük aastases võrdluses 6% ja mais 8%, siis juunis kiirenes jaemüügi kasv veelgi.

2015. aasta juunis oli jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük 461,3 miljonit eurot, seega jäi juunis kauplustesse 351 eurot elaniku kohta.

Tööstuskaupade kaupluste jaemüük, mis mais märgatavalt kiirenes, kiirenes juunis veelgi. Kui aprillis kasvas jaemüük neis kauplustes eelmise aasta sama kuuga võrreldes 12% ja mais 18%, siis juunis oli kasv 21%. Müük suurenes kõigil tegevusaladel. Enim suurenes jaemüük posti või interneti teel, kus müük kasvas aastaga 63%. Keskmisest enam suurenes jaemüük veel ka muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, fotokaupade, raamatute, sporditarvete, mängude ja mänguasjade, lillede, istikute jm (kasv 48%) ning kasutatud kaupade kauplustes ja väljaspool kauplusi (kioskites, turgudel, otsemüük) (kasv 35%). Juunis pöördus taas tõusule ka aasta algusest väikeses languses püsinud tekstiilitoodete, rõivaste ja jalatsite kaupluste jaemüük, näidates 13%-list kasvu eelmise aasta sama kuuga võrreldes.

Toidukaupade kaupluste jaemüük on viimastel kuudel olnud küllaltki stabiilne. Juunis suurenes toidukaupade kaupluste jaemüük eelmise aasta juuniga võrreldes 2%.

Mootorikütuse jaemüük suurenes 2014. aasta juuniga võrreldes püsivhindades 6%.

Maiga võrreldes suurenes juunis jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük püsivhindades 2%. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal oli kasv 0,5%. 2015. aasta kuue kuuga (jaanuar–juuni) suurenes jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük eelmise aasta vastava perioodiga võrreldes püsivhindades 8%.

Jaekaubandusettevõtete müügitulu oli juunis 534,8 miljonit eurot, millest kaupade jaemüük andis 86%. 2014. aasta juuniga võrreldes suurenes müügitulu püsivhindades 6%, eelmise kuuga võrreldes 2%.

Statistika aluseks on aruanne „Müügitulu”, mille esitamise tähtaeg oli 15.07.2015, ning Maksu- ja Tolliameti käibedeklaratsiooni andmed. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte 11 tööpäevaga.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvara ost: olulised rahalised kohustused, mida kuulutuses ei mainita

31.07.2015 Kristel Trell

Korteri ostu juures on üks oluline nüanss, millele ei maaklerid ostja tähelepanu sugugi pöörata ei pruugi: korteriomaniku kohustused korteriühistu ees.

Koduportaaliga jagas oma kogemust üks korteriostja, kelle sõnul selgus vaid paar päeva enne ostu-müügi tehingut, et müüjal on tasumata korteriühistu poolt nõutavad laenumaksed. «See, et kunagi maja remonttöödeks võetud laenu osa, neljakohaline summa, on müüjal maksmata, selgus alles vestlusel korteriühistu juhiga. Kinnisvara müüv maakler vaikis sellest, kuigi pidi ühistu sõnul sellest probleemist teadlik olema,» oli lugeja enda sõnul taolisest käitumisest äärmiselt nördinud. «Kui sellele tähelepanu juhtisime ja müüjalt aru pärisime, lubas kõik korralikult ära maksta.»

Kinnisvaraspets Tõnu Toompark Kinnisvarakool OÜst tuletab lugejaile meelde, et koduostja peab kinnisvaratehingu juures tähelepanu pöörama füüsilisele kinnisvaraobjektile endale, ümbruskonnale ja juriidilistele nüanssidele.

Võlg käib kaasas korteriga

«Kinnisvara hindavad inimesed enamasti selle füüsiliste omaduste alusel. Kui pragu paneelide vahel paistab võhikulegi silma, ei pruugi laenukohustustega seonduva peale nii naljalt tullagi,» räägib ta.

Korteriomandi võlad käivad aga kaasas korteriga. «See tähendab, et korteriomandiga seotud võlg ühistu ees tuleb tasuda uuel omanikul,» toonitab Toompark. «Viimane saab muidugi oma nõude esitada võlaga korteri müüjale. Aga kui see on näiteks Eestist lahkunud või vähemalt kirjade järgi varatu, ei pruugi raha kättesaamine liiga lihtne olla.»

Küsige dokumente

Taoliste riskide vältimiseks soovitab Toompark koduostjal tutvuda ühistu dokumentatsiooniga. «Tuleb pilk heita ühistu majandusaasta aruandele, et näha, kas ühistu on võtnud laenu, mida uus omanik peab maksma hakkama,» selgitab ta. «Aastaaruandest selgub, kas ühistus on võlglasi. Kui võlgu on palju, et sisuliselt loodud olukord, kus kommunaalkulusid maksvad ühistu liikmed finantseerivad inimesi, kes kulusid ei maksa.»

Konkreetse korteri kommunaalkulude võlg paistab Toompargi sõnul enamasti välja korteri kommunaalkulude arve pealt. «Seetõttu peaks korteriostu planeerija nõudma näha viimast arvet,» soovitab ta. Samuti on spetsialisti sõnul vägagi mõistlik rääkida ühistu juhiga. «Temalt saab loodetavasti vahetut infot senitehtud ja planeeritud remonttööde kohta, mis võivad taas olla seotud laenuvõtmisega ja seeläbi esialgu planeeritust kõrgemate kuludega koduostja jaoks.»

http://kodu.postimees.ee/3279317/kinnisvara-ost-olulised-rahalised-kohustused-mida-kuulutuses-ei-mainita

Riigikohtu praktika: Kohtutäituri õigus siseneda võlgniku valduses olevatesse ruumidesse

31.07.2015 Tõnu Toompark

Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-35-15 tehtud otsuses tunnistanud kohtutäituri õigust siseneda omaniku nõusolekuta võlgnikust omaniku ruumidesse, kui seda on vaja teha ruumide ostuhuvilistele tutvustamise eesmärgil.

Sellisel juhul asendab omaniku nõusolekut kohtumäärus.

Muul viisil ei saaks kohtutäitur sundmüüki teostada ja kinnisasja enampakkumist edukalt läbi viia.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Haritava maa hinda mõjutavad tegurid Eestis 2013. – 2014. aastal

31.07.2015 Kersti Luik

Domus Kinnisvara Tartu kontori nooremmaakler Kersti Luik kaitses käesoleva aasta juunikuus Eesti Maaülikoolis oma bakalaureusetöö teemal “Haritava maa hinda mõjutavad tegurid Eestis 2013.-2014. aastal”. Selle tööga võitis Kersti geomaatika- ja maaehitusinstituudi parima lõputöö preemia.

Bakalaureusetöö eesmärk oli analüüsida erinevate põllumajanduslike ja mittepõllumajanduslike tegurite mõju Eesti haritava maa hinnale. Uuringus osalesid kõik Eesti vallad, millede haritava maa hektari keskmised hinnad ja mediaan hinnad olid Maa-ameti kinnisvaratehingute 2013. ja 2014. aastaülevaadetest kättesaadavad.kaart

Joonis 1. Haritava maa mediaan hind Eesti valdades 2014. aastal (EUR/ha)

Põllumajandusmaa on maa, mis sobib põllumajanduslikuks tootmiseks- loomakasvatuseks ja taimekasvatuseks. Toidu- ja põllumajandusorganisatsioon ning ÜRO eristavad kolme erinevat põllumajandusmaa kasutamise otstarvet: haritav maa, püsikultuurid ja püsirohumaa. Haritav maa on maa, kus kasvavad üheaastased kultuurid nagu teravili, puuvill, kartul, köögivili ja muud kultuurid ning maailmas on kokku 13,8 miljonit ruutkilomeetrit haritavat maad.

Maa on piiratud ressurss, mida ei teki juurde ning seega tuleb seda otstarbekalt kasutada ja vääriliselt hinnata. Haritav maa ning selle hinna muutused pakuvad eelkõige huvi põllumajandusega tegelevatele inimestele. Lisaks põllupidajatele on haritava maa hinnamuutustest ja haritava maa hinda mõjutavatest teguritest huvitatud ka mitmed teised huvigrupid nt. riigiametnikud, kinnisvaraarendajad ja investorid.

Pidev rahvaarvu suurenemine kasvatab vajadust maa ja toidu järele ning kuna maad on piiratud koguses, siis tõuseb ka haritava maa väärtus, kuna seda hakatakse järjest enam kasutama ehitusaluse maana. Haritava maa hinda mõjutavad väga paljud tegurid ning olenevalt maa kasutamise otstarbest jagatakse tegurid nelja rühma: agronoomilised, majandus ja demograafilised ning geograafilised teguri.

Autorile teadaolevalt on varem Eestis uuritud boniteedi mõju põllumajandusmaa hinnale, kuid teiste tegurite mõju haritava maa hinnale uuritud ei ole. Mitmetes teistes Euroopa riikides läbiviidud uuringutes on selgunud korrelatsioon haritava maa hinna ja mullaviljakuse, maatüki asukoha, kuju ning ligipääsetavuse vahel.

Koostatud bakalaureusetöös selgus, et kõige enam mõjutasid 2013. ja 2014. aastal Eesti haritava maa hektari mediaan hinda mullaviljakus ehk boniteet. Boniteedi mõju haritava maa hektari hinnale on positiivne, mis tähendab, et kõrgema mullaviljakusega haritava maa hektari hind on kõrgem, kui madalama mullaviljakusega maa hind.

Lisaks mõjutavad Eesti haritava maa hinda väga mitmed tegurid, mis on välja toodud bakalaureusetöö täistekstis. Sellega on võimalik tutvuda Eesti Maaülikooli arhiivis või küsida otse autorilt – kersti.luik@domuskinnisvara.ee.

Kersti Luik
Nooremmaakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

KredEx lõpetab kodutoetuse taotluste vastuvõtu 31. juulil

30.07.2015 Tõnu Toompark

KredEx lõpetab reedel, 31. juulil lasterikastele peredele mõeldud kodutoetuse taotluste vastuvõtu.

Riiklik, tagasimaksmise kohustuseta toetus eluasemetingimuste parandamiseks ja kaasajastamiseks on mõeldud lasterikastele peredele, kus kasvab vähemalt neli kuni 19-aastast last ning kelle sissetulek ühe leibkonna liikme kohta on kahe viimase aasta tuludeklaratsioonide alusel kuni 355 eurot kuus.

Maksimaalseks toetussummaks on 7000 eurot, kui taotleja leibkonnas on 8 või enam last on maksimaalseks toetussummaks 14 000 eurot.

Toetuskõlblikud tegevused on eluaseme püstitamine, rekonstrueerimine või laiendamine, renoveerimine, eluaseme tehnosüsteemide või -võrkude rajamine, muutmine või asendamine, eluaseme soetamine, eluasemelaenu põhiosajäägi tasumine, eluaseme ehitamise või renoveerimisega seotud ehitusprojekti koostamisega ning omanikujärelevalve teostamisega seotud kulude katmine.

Varasematel aastatel toetust saanud leibkonnad, kes vastavad toetuse taotlemise tingimustele ja kellel on olemas jätkuv vajadus toetuse järele, peavad korduva toetuse taotlemise hetkeks olema kasutanud eelmist toetust sihtotstarbeliselt, projekti tähtaegselt lõpetanud ja KredExile esitanud toetuse kasutamise lõpparuande.

Mainor Ülemiste näitas esimesel poolaastal kiiret kasvu

30.07.2015 Tõnu Toompark

Mainor Ülemiste 2015. aasta esimese poolaasta üüritulu ulatus 1,8 miljoni euroni. See on 16% suurem võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. Kasum kasvas 2015. aasta esimesel poolaastal 14% moodustades 1,7 miljonit eurot.

AS Mainor Ülemiste juhatuse esimehe Margus Nõlvaku sõnul arendab ettevõte koos tütarettevõtte Technopolis Ülemiste AS-ga jõudsalt Ülemiste City linnakut juba kümnendat aastat. “Linnak on rajatud Tallinna lennujaama kõrval asuvale endise Dvigateli tehase territooriumile, kuhu on loodud Baltimaade suurim teadmistel põhinev ärilinnak. 36 hektaril on välja ehitatud 91 000 ruutmeetrit üüritavat büroopinda, kus ligi 300 ettevõttes töötab täna juba 6000 inimest,” selgitas Nõlvak.

Nõlvaku kinnitusel on esimese poolaasta üüritulu kasvu taga linnaku kiire areng. “Lisaks kohalike ettevõtete lisandumisele on Ülemiste Citysse kolinud ja kolimas mitmeid suuri teadmismahukaid välisettevõtteid,“ selgitas Nõlvak.

AS Technopolis Ülemiste juhatuse esimehe Gert Jostovi sõnul täituvad hooned üürnikega üle ootuste hästi. „Technopolis Ülemiste büroohoonete vakantsus on hetkel minimaalne. Oktoobris valmiva Eesti optiku Bernhard Schmidti nimelise linnaku kõrgeima 13-korruselise LEED Gold büroohoonega lisandub linnakusse ligikaudu 11 000 m2 büroopinda. Planeerimisjärgus on juba ka uued büroohooned,“ lisas Jostov.

2015. aasta esimeses pooles on AS Technopolis Ülemiste ja AS Mainor Ülemiste investeerinud Ülemiste City arengusse 8,4 miljonit eurot.

Juunikuus sai nurgakivi AS Mainor Ülemiste poolt linnakusse rajatav 44 000-ruutmeetrise brutopinnaga Eesti suurim büroohoone. Eesti astronoomiakoolkonna ühe rajaja Ernst Öpiku järgi nime saanud 13-korruseline esinduslik büroohoone on vaadetega lennujaamale, Ülemiste järvele, Tallinna vanalinnale ja merele. Öpiku maja saab olema keskseks hooneks linnakusse loodavale Öpiku kvartalile, kus lisaks restaureeritakse lähiaastatel moodsateks äripindadeks vanad tehasehooned ja ehitatakse juurde parkimismaja ning korterid.

Öpiku Maja esimese etapi ehitustööd käivad hoogsalt, 20% pinnast on välja müüdud ning 2015. aastal investeeritakse hoonesse kokku kuni 8 miljonit eurot ning 2016. aastal lisandub sellele kuni 12 miljonit eurot.

AS Technopolis Ülemiste alustas Schmidti maja vahetus läheduses asuva Sepapaja 2 hoone renoveerimistöödega. Hoone hakkab tänu oma heale asukohale mängima keskset rolli linnaku töötajate teenindamisel. Lisaks teeb ettevõtte märgatava investeeringu Põhja parkla rekonstrueerimisse, kuhu luuakse juurde 260 uut parkimiskohta.

Peale kinnisvara arendamise on Ülemiste City arendajad 2015. aastal pööranud suurt tähelepanu linnaku haljastusele ning üldise välisilme parendamisele, rajati Baltimaade suurim seinamaaling, istutatud on hulganisti puid ja lillepõõsaid.

AS Mainor Ülemiste emiteeris juunis 3,5-aastaseid tagamata võlakirju aastaintressiga 7%. Võlakirjaemissiooni eesmärgiks on rahastada jõudsalt areneva Ülemiste City ärilinnaku järgmiseid projekte. Emissiooni kogumaht on 5 miljonit eurot, millest juunis emiteeriti 2 miljonit, pakkudes investoritele võimalust osaleda Baltimaade suurima ärilinnaku rajamises.

2025. aastaks plaanitakse rajada Ülemiste City´sse kokku kuni 300 000 ruutmeetrit büroopinda, 125 000 ruutmeetrit kortereid, spordikompleks, kultuurikeskus, pargid ja kohvikud selleks, et luua ettevõtetele materiaalne keskkond võimalusega kiirelt ja jõudsalt areneda.

Ülemiste City linnakut arendavad AS Mainor Ülemiste ja AS Technopolis Ülemiste. AS Technopolis Ülemiste kuulub 49-protsendilise osalusega AS-ile Mainor Ülemiste ja 51-protsendilise osalusega Technopolis Baltic Holding OÜ kaudu Technopolis kontserni emaettevõttele Technopolis Plc.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Uue kohtumaja kõrvale kerkib 8-korruseline büroohoone

30.07.2015 Tõnu Toompark

Novira Capital hakkas Tallinna kesklinna uue ”justiitspalee” naaberkrundile ehitama 8-korruselist KOKO arhitektide disainitud büroohoonet, mille väärtus ulatub üle 14 miljoni euro.

Novira Capitali partneri Madis Brjantsevi sõnul ehitatakse kõik Büroo 83 nime kandva ärimaja pinnad müügiks. “Turul on ridamisi edukaid ettevõtteid, kes sooviksid büroopinna kas enda tarbeks või investeerimise eesmärgil omandada, kuid Tallinna kesklinna piirkonnas väikse ja keskmise suurusega A-klassi kontoreid müügiks peaaegu ei pakuta,” ütles Brjantsev, lisades, et näiteks Stockmanni kõrvale kerkivas Novira Plazas on juba rohkem kui aasta enne maja valmimist enamik kontoritest müügilepingutega kaetud.

Kokku läheb 8-korruselises ülimodernses majas müüki 4300 ruutmeetrit kontori- ja teeninduspinda. Hoone büroopinnad on planeeritud selliselt, et nende seast peaks sobiva leidma nii kogu korruse soetavad suuremad ettevõtted kui väikest kontoripinda otsivad ühe-kahe töötajaga firmad. Enamikke 550 ruutmeetri suuruseid bürookorruseid on võimalik jagada kuni kaheksaks eraldi juurdepääsuga kontoripinnaks suuruses 46-138 m2.

2016. aasta lõpus valmiva kaasaegse Büroo 83 projekteeris Raivo Kotov arhitektuuribüroost KOKO. Hoone arhitektuurilise lahenduse väljatöötamisel lähtuti sellest, et see moodustaks ühe terviku naaberkrundile rajatava uue kohtumajaga. Büroohoone esimesele korrusele on planeeritud kaubanduspinnad ning ülejäänud korrustele kontorid, kust avanevad suurepärased vaated linnale ja merele. Säästlike ülalpidamiskulude ja madala energiatarbimisega ärimaja alla rajatakse parkla.

Büroo 83 ehitab ehitusfirma Bauschmidt. Lisateavet arenduse kohta saab veebileheküljelt www.buroo83.ee.

Aadressile Tartu maantee 83 rajatav hoone hakkab paiknema lennujaama ja südalinna ühendava magistraali ääres ning vaid mõnesaja meetri kaugusel bussijaamast. Ärimaja kõrvalkrundile, kunagise politseimaja asemele, ehitab Riigi Kinnisvara AS lähiaastatel Tallinna uue kohtumaja, mille arhitektuurikonkursi võitis arhitektuuristuudio Siim & Kreis ideelahendus “Matrix”.

Novira Capital on rahvusvahelisel kapitalil baseeruv ettevõte, mis tegeleb suuremahuliste kinnisvaraprojektide finantseerimise ja arendamisega Tallinnas. Ettevõte ehitab täna Tallinna kesklinna piirkonnas üle 20 000 m2 büroo- ja elamispindasid, millele lisandub lähema aasta jooksul veel uusi projekte kogumahus 15 000 m2. Novira Capitali hästi struktureeritud arendusprojektide portfelli kuuluvad täna keskmise hinnatasemega korterid kesklinna äärealadel, eksklusiivsed büroo- ja kaubanduspinnad äripiirkonna südames ning luksuslikud südalinnakorterid.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Ostetud korteril ilmnevad hiljem puudused – mida teha?

30.07.2015 Anni Prants

Ostjat tabas pärast korteri ostu ebameeldiv “üllatus”.

Selgus, et:

(i) korteriühistul on võlgnevus panga ees ning iga korteriomand kohustub tasuma sellest ca 2400 eurot;

(ii) korteriühistu ei toimi (ei väljastata kommunaalarveid ega koguta makseid, lund ei koristata, korstnaid ei puhastata, trepikodasid ei hooldata, ei maksta ühisarveid jms);

(iii) korteril ei ole tuleohutuse nõuetele vastavat elektrijuhtmestikku. Müügikuulutuses aga lubati, et korteril on uus elektrijuhtmestik ja tegutsev korteriühistu (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-43-15).

Ostja otsustas lepingust taganeda – esitas müüjale taganemisavalduse ja nõudis kohtu kaudu ostusumma tagastamist. Vaidluse all oli kaks põhiküsimust – (1) kas tegemist on korteri sellise puudusega, mis annab õiguse müügilepingust taganeda ning (2) kas ostja esitas müüjale lepingust taganemisavalduse õigeaegselt või liiga hilja?

Millal saab lepingust taganeda?

Igasugune lepingu rikkumine ei anna õigust lepingust taganeda. Müügilepingust saab taganeda juhul, kui müüja on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Seega tuleb igal üksikjuhul hinnata, kas vastav korteri puudus või puudused kogumis kujutavad endast lepingu olulist rikkumist või mitte. See on hinnangu küsimus.

Oluline lepingurikkumine?

Viidatud kohtulahendis leidis Riigikohus, et korteriühistu võlg, mittetoimiv korteriühistu ja puudusega elektrijuhtmestik on käsitletavad küll korteri puudusena, kuid ainuüksi ca 2400euro suuruse võla (võrrelduna korteri ostuhinnaga) olemasolu ei anna alust lepingust taganemiseks. Samas Riigikohus leidis, et ei ole välistatud, et kõik nimetatud puudusedkogumis võivad anda aluse lepingust taganeda. Selle jättis Riigikohus madalama astme kohtu otsustada ja andis juhise, et hinnata tuleb kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.

Eraldi toonitas Riigikohus, et notariaalselt tõestatud müügilepingusse tuleks lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteril on. Müüjal on kohustus teatada ostjale kõigist asjaoludest, mille vastu ostjal on äratuntav oluline huvi. Ka notaril on selgitamiskohustus. Puuduste väljatoomine on siinjuures ka müüja huvides, et vältida hilisemaid ebameeldivaid vaidlusi ostjaga. Oluline on arvestada, et korteri puudused ei ole piiratud ainult eluruumiga, vaid arvesse lähevad ka kaasomandi mõtteline osa ja hoone lähiümbrus tervikuna.

Riigikohtu hinnangul on ostjal kindlasti äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta Riigikohtu hinnangul sellega, et ostja võib kasutada müüja vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid.

Alternatiivselt lepingust taganemisele võib ostjal sõltuvalt asjaoludest olla õigus leping tühistada pettuse või eksimuse tõttu. Samuti võib ostjal olla õigus nõuda kahju hüvitamist või alandada hinda ja nõuda ülemäära makstu tagastamist.

Tegutseda tuleb õigeaegselt

Oluline on tähele panna, et lepingust taganemiseks on ette nähtud tähtaeg. Vastav avaldus tuleb müüjale esitada mõistliku aja jooksul alates hetkest, mil ostja sai asja puudus(t)est teada või pidi teada saama. Kui avaldust õigeaegselt ei esitata, siis kaotab ostja lepingust taganemise õiguse. Mis on mõistlik aeg? See on hinnangu küsimus. Nt tehingu tühistamisel eksimuse või pettuse tõttu tuleb vastav tahteavaldus esitada müüjale 6 kuu jooksul alates pettusest või eksimusest teadasaamisest.

Riigikohtu hinnangul tuleks üldjuhul juhinduda samast tähtajast (so 6 kuust) ka lepingust taganemiseks ettenähtudmõistliku aja kriteeriumi hindamisel. Samas on ka loetud lühemat aega mõistlikuks. Vaidluste vältimiseks tuleks müüjat teavitada asja puudustest siiski koheselt ja selgitada koheselt ka välja see, millist abinõu saab ja on otstarbekas kasutada.

Anni Prants
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.