Sisserände tõttu 2025. aastaks rohkem kui kolmekordistuv Peterburi elanikkond vajab massiliselt uusi kortereid, mistõttu sealsed uusarendused mahutavad sama palju elanikke, kui keskmise suurusega Eesti linnad.
On täiesti arusaadav, kui lähema kümne aastaga 5,3 miljoni elanikuni kasvava suurlinna asukad ihaldavad juba täna puhata Eestis, näiteks Narva-Jõesuus, kus vaikus ja mändide tasane kohin tundub kui oleksid sisenenud paradiisi, räägib novembri alguses Peterburi kinnisvaramessi külastanud Arco Vara Ida-Virumaa piirkonna juht Aleksandr Bogens.
Paljud eestlased mäletavad Peterburi sellise arhailise ja toretsevana, nagu see oli nõukogude ajal ega ole hiljem selles suurlinnas käinud. Missugune on Peterburi nägu täna?
Aastal 2004 koostatud üldplaani kohaselt moodustas 2015. aastaks planeeritava uusehituse maht kaks kolmandikku Eesti ehitusmahust ning 2025. aastaks on Peterburi uusehituste maht pooleteistkordne võrreldes tänase Eesti elamufondiga tervikuna.
Kui sõita läbi Peterburi magalarajoonide, hakkavad silma pikad paljukorruselised majaseinad ja pidevalt on näha erinevate uusehituste algust. Näiteks Rakveret ja Sillamäed peetakse Eestis küllaltki suurteks linnadeks, kuna need linnad on siin elanike arvu poolest seitsmendal-kaheksandal kohal, Peterburis elab aga samapalju inimesi ühes suuremas kortermajade kompleksis. Arhitektuuri, majade ja sisehoovide funktsionaalsuse, asustuse, elu ja olmekultuuri ning turuolukorra määrab ennekõike nende inimeste hulk, kes vajavad eluaset Peterburis.
Meile võib osa Peterburi elamukultuurist tunduda vastuvõetamatu, ebaesteetiline või kummaline, kuid võimsa ja toretseva metropoli tingimustes neid probleeme teistmoodi lahendada ei osata. Peterburi suurlinlik olustik muudab mõistetavaks ka jõukama Peterburi elaniku soovi soetada endale nn puhkusekorter vaikses, hubases ja puhtas Tallinnas või veel parem, Narva Jõesuus. Mõned meie kliendid on öelnud, et Eestis viibimise esimestel päevadel neil pea lausa valutab ja on uimane meie puhtast õhust ja vaikusest.
Milline ühiskonnakiht ostab Venemaal uusarenduste kortereid?
Üha kasvav nõudlus eluasemete järele on tekitanud suure hulga investoreid, kes ostavad kortereid nende hilisemaks väljaüürimiseks. Tavaline investeeringu tootlus Venemaal on praegu 10% aastas. Loomulikult on ka selliseid ostjaid, kes ostavad korteri endale. Täna algavad kahetoalise korteri hinnad 3 miljonist rublast. Venemaa laenusüsteem on paindlik ja toimib hästi, seetõttu on korteri ost töötavatele inimestele täiesti jõukohane.
Kui suured riskid Venemaal korteriostuga kaasnevad?
Suur osa uusarenduste korteritest müüakse ja ostetakse juba n-ö vundamendi staadiumis, kui arendajatel on vaja ehitusse raha investeerida. Loomulikult on korteri hind sellel hetkel ostja jaoks oluliselt soodsam võrreldes valmisehitatud majas ostetava korteri hinnaga. Erinevad arendajad mõtlevad välja erinevaid motivatsioonipakette nendele, kes on valmis tegema suure sissemaksu ehituse algstaadiumis, kingitusteks pakutakse nii tasuta mööblit kui ka sõiduautot.
Endiselt esineb ka juhtumeid, kus ehitusettevõtja pankrotistub enne ehituse valmimist. Sellise olukorra vastu 100% kaitset ei ole, ehitajad viitavad oma autoriteedile, usaldusväärsusele ja pikaajalisele kogemusele kinnisvaraturul. Ostjad saavad end kaitsta kinnisvaraarendaja tausta uurimisega nii tema partneritelt, pankadest, klientidelt kui ka oma tuttavatelt.
Milliste täiendavate joontega vene kinnisvaraarendust iseloomustada?
Peterburile ja Venemaale tervikuna on iseloomulik ehituse suur maht. Ehitatakse palju, kuna nõudlus on kõrge. Korter uues majas, see on Peterburis eluliselt vajalik kaup, võib öelda ka masstoodetav tarbekaup, mille puhul on oluline toote hind ja lähedus metroojaamale. Väga paljud kortermajad on sama sarnased kui vaade nende akendest. Sellised eluasemed sobivad suurepäraselt investeeringuteks.
Eestis lähtub klient korterit valides eelkõige esteetilistest kriteeriumidest: arhitektuur, planeering, välisilme, korterite arv majas, puhkeala ja laste mänguväljaku olemasolu, parkimiskoht, vaade, piirkond, jne. Korter uues majas – see tähendab eestlase jaoks olulist ostu, mida väärtustatakse ka kui jõukuse sümbolit.
Loomulikult leidub Peterburis ka väga huvitavaid, tavalisest erinevaid projekte. Venemaal on palju andekaid projekteerijaid, arhitekte ja turundajaid, kes töötavad nõudlike ja maksejõuliste klientide jaoks.
Kuivõrd ootavad idanaabrid samasugust lähenemist Eestis aset leidvalt kinnisvaraarenduselt?
Kui me räägime uusarenduse projektidest, siis Venemaalt tulnud ostja otsib Eestist eelkõige vaikust, skandinaavialikku disaini ja esteetikat ning euroopalikku kvaliteetset infrastruktuuri, teenindust ja elukvaliteeti. Need nelisada kilomeetrit, mis lahutavad Peterburi ja Tallinna, on hõlpsasti läbitavad. Tallinn on lähemal kui Praha ja odavam kui Helsingi ja meil on olemas kõik teenused, mida Skandinaaviamaadelt oodatakse. Kui vaid vene rubla stabiliseeruks ja välispoliitilised suhted paraneksid.
Kui on vaja mõnda aega elada või äri ajada Peterburis, kas Arco Vara soovitab seal elamispinda üürida või osta?
Kui räägime lühiajalisest või keskmise pikkusega projektist, siis ma ei hakkaks kohe elamispinda ostma. Olukord Venemaal on muutunud keerukamaks ja inimesed usuvad, et investeering kinnisvarasse aitab hoida nende raha väärtust, kuna omandatud korterit on võimalik välja üürida või hiljem isegi inflatsiooni tõttu kallimalt maha müüa.
Korterite hinnamuudatused ei toimu proportsionaalselt euro kursi muutumisega. Üks stagnatsiooni põhjustest turul on selles, et keegi ei tea, mis rublaga juhtub ja sellest tulenevalt viivitavad ostjad lõplike otsuste langetamisega ning müüjad ei taha müüa liiga odavalt. Selles situatsioonis päädib kinnisvara müük ja raha kiire investeeringust väljavõtmine rubla kursi kukkumisest tulenevate kaotustega.
See on see, mis juhtub just praegu. Kõige kohasem käitumine on jätkata oma elamispinna üürileandmist ja oodata majandusliku olukorra paranemist. Selleks tuleb vähendada negatiivsete protsesside mõjusid, kasvõi üürilepingu indekseerimisega, mis hoiab üürisumma vastavuses raha väärtusega.
Mida tasub kõrva taha panna, kui peaksite kokku puutuma kinnisvaraga Venemaal?
Venemaa turg on keerukas ja sisaldab palju riske. Ma usun, et tasub teha koostööd tuntud suurte firmadega, kuid ka siis tasub olla tähelepanelik, tutvuda eelnevalt firma ajaloo, omanike, partnerite ja allhankijatega ning koguda maksimaalselt informatsiooni avalikest allikatest oma müüja või ehitaja kohta.
Peterburi kinnisvaramessist
Novembri teisel nädalavahetusel toimus Peterburis 29. rahvusvaheline kinnisvaramess, mis on oma 38 000 külastajaga suurim turundussündmus Venemaa kinnisvaraturul.
Peterburi linna, selle lähiümbruse ja välismaa kinnisvara tutvustaval messil osales enam kui 350 ettevõtet Peterburist, Leningradi oblastist ja välisriikidest. Tähelepanu keskmes oli ekspositsioon „Linn linna taga”, mis tutvustas uudse võimalusena linlikku elustiili väljaspool Peterburi piire. Välismaine kinnisvara oli esindatud 30 osalejaga, kes pakkusid teenuseid ja kinnisvaraobjekte erinevatest riikidest nii müügiks kui ka üürile.
Peterburi kinnisvaraturust
Peterburi üldplaneering näeb ette rahvaarvu kasvu 5,3 miljonile elanikule 2025. aastaks. Sealjuures viiekordistub sisserändajate osakaal.
2004. aastal oli Peterburi elamispinna üldmaht 96,8 mln ruutmeetrit. Korterite arv ulatus 1,7 miljonini, iga linlase kohta tuli 21 m2 elamispinda. Peterburi üldplaneeringu järgi prognoositakse elamispinna juurdekasvuks 2015. aastaks 32 mln ruutmeetrit ja 2025. aastaks 68 mln ruutmeetrit.
Võrdluseks, Eestis on 2011. aasta rahvaloenduse andmetel 44,8 mln ruutmeetrit elamispinda, mis jaguneb 447 000 korteri vahel. Iga elaniku kohta tuleb keskmiselt 30,5 ruutmeetrit elamispinda.
Korteripakkumiste hinnad jätkavad tõusu, kuid tõusu taga ei ole kinnisvara väärtuse kasv, vaid pakkumiste hulka uute ehk kallimate korterite lisandumine. Kinnisvarahinnad on tõusnud liiga kõrgele, mida kinnitab vähenev tehingute arv. Nii peavad korteripakkumiste hinnad allapoole tulema, et ostjad turule tagasi meelitada, kommenteerib portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.
Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas täna välja rahvusvahelise projekteerimistööde riigihanke, millega soovitakse leida koostööpartner Liepajasse rajatava Läti esimese kaasaegse vanglakompleksi ja selle juurde kuuluva taristu projekteerimiseks.
Ilmunud on Pindi Kinnisvara turuülevaade.
Tarbijahinnaindeks langes statistikaameti teatel novembris eelneva kuuga võrreldes 0,8% ning aastavõrdluses kiirenes hinnalangus 0,6%ni. Lisaks terve aasta kestel odavnenud energiale süvendas hinnalangust alusinflatsiooni ja toiduainete hinnakasvu aeglustumine. Hinnasurve vähenemine jätkus ka euroalal tervikuna, peamiselt energia odavnemise tõttu: ühtlustatud tarbijahindade inflatsioon aeglustus novembris esialgse hinnangu kohaselt 0,3%ni.
1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul jätab iga viies üürnik arved maksmata, kahjustab korteri sisu või tassib tühjaks.
Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2014. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,8% ja võrreldes eelmise aasta novembriga -0,6%, teatab Statistikaamet.
Nõmme Linnaosa Valitsuses (Vabaduse pst. 77) ja Tallinna Linnavalitsuse infosaalis (Vabaduse väljak 7) saab alates 19. detsembrist 2014 kuni 9. jaanuarini 2015 tutvuda Männiku tee 121 // Mahla tn 90 kinnistu detailplaneeringuga.
Täna avas Tallinnas Pelguranna asumis uksed Stroomi kaubanduskeskus, mis on järjekorras kolmas kaubanduspind, kus Nordecon on tänavu ehitustööd lõpetanud. Novembris avati Murastes uus Konsumi kauplus ning suvel valmis Narva suurim kaubanduskeskus Astri.
Merko Tartu on ehitanud Pärna alleele kaheksa kortermaja, kus on müüdud üle 220 ning müügis on veel 16 korterit. Ettevõte jätkab veel kahe B-energiaklassiga kortermaja arendust ja ehitust, kus 2015. aasta suveks valmib kokku 60 korterit. Sellega saab Pärna allee 10 majast koosnev elukvartal koos haljastusega lõplikult valmis.
Kinnisvaraturg liigub teatavasti tsüklitena. Tõus saab alguse kesklinna korteritest, liikudes edasi äärelinna, siis majadele, kruntidele, äripindadele jne. Viimastel kuudel on hoo sisse saanud ridamajade rajamine.
