Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

KV.EE: Tartu korteripakkumine kasvas aastaga 22 protsenti

11.07.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti juunis Eestis müügiks 17 053 korterit. See on protsendi võrra rohkem kui aasta tagasi.

Enamus maakonnakeskustest on korterite müügipakkumiste arv vähenenud, mitmetes neist lausa mitmekümne protsendi võrra. Nii näiteks on Jõgeva, Paide, Põlva ja Rapla korterite müügipakkumine vähenenud aastaga ligikaudu 40%.

Eesti summaarset korteripakkumiste arvu on kõige rohkem aidanud kasvatada Tartu, kus tänavu juunis pakuti portaalis KV.EE müügiks 2554 korterit ehk eelmisest aastast 22% rohkem. Tallinna korterite müügipakkumiste arv kasvas aastaga 4%.

Kui korterite müügipakkumisi jäi enamuses maakondades vähemaks, on nende pakkumiste keskmine hind valdavalt kasvanud. Eesti korteripakkumiste keskmine hind oli juuni kuus 1362 €/m², mis on eelmisest aastast 7% enam.

Arvestades Tartu suurt pakkumiste arvu tõusu pole imekspandav, et sealse korterite pakkumishinna tõus piirdus ühe protsendiga. Sellise pakkumiste arvu kasvu kõrval oleks pigem oodanud hindade langust.

Tallinnas kasvasid pakkumishinnad portaalis KV.EE aastaga 5%. Suurim korterite pakkumishindade langus oli Narvas, kus tänavuse juuni keskmine hind 637 €/m² oli aastatagusest 5% madalamal.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	06/2014	06/2015	Muutus, %	06/2014	06/2015	Muutus, %
Eesti	16 868	17 053	1%	1 273	1 362	7%
Haapsalu	206	181	-12%	600	689	15%
Jõgeva	92	54	-41%	210	216	3%
Kuressaare	147	187	27%	884	883	0%
Kärdla	13	15	15%	459	456	-1%
Narva	389	592	52%	672	637	-5%
Paide	90	55	-39%	317	355	12%
Põlva	89	54	-39%	412	446	8%
Pärnu	996	844	-15%	1 182	1 270	7%
Rakvere	195	138	-29%	646	682	6%
Rapla vald	77	47	-39%	564	668	18%
Tallinn	8 115	8 412	4%	1 737	1 820	5%
Tartu	2 099	2 554	22%	1 346	1 355	1%
Valga	172	164	-5%	199	192	-4%
Viljandi	242	174	-28%	658	666	1%
Võru	153	131	-14%	432	455	5%

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Tartu KEKi territooriumi detailplaneeringu arhitektuurivõistlus

10.07.2015 Tartu.ee

AS Tartu KEK korraldab Tammelinnas asuvate Riia 130, 132 ja 134 kruntide detailplaneeringu arhitektuurivõistluse. Võistluse eesmärk on saada Riia 130, 132 ja 134 kinnistute ärikvartalile parim, kaasaegsete äripindade nõuetele ning arusaamadele vastav hoonestuse mahuline lahendus ja arhitektuurne kontseptsioon.

Võistlusala suurusega 39 462 m² asub Tammelinna linnaosas. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Riia 132 krundi juhtfunktsioon riigikaitsemaa, Riia 130 ja Riia 134 kruntidel kahjuliku välismõjuta väike- ja äriettevotete maa. Maa-alal kehtib Riia 132 detailplaneering, mis näeb ette lähikruntide ja kogu kvartali sisese liiklusskeemi.

Säilitatakse Riia 132 asuv 5-korruseline Politsei ja Piirivalve Lõuna prefektuuri kasutuses olev büroohoone ning Riia 130 krundil olev lao- ja büroohoone. Ülejäänud hooned lammutatakse ja asemele kavandatakse kuni 8 uut ärihoonet.

Olulised märksonad on: meeldiv töö- ja ärikeskkond, linnaruumiline sobivus, atraktiivusus, head parkimis- ja juurdepääsutingimused (sõidukitele ja kergliiklejatele), realiseerimise etapiviisilisus, lahenduse ehituslik ja ekspluatatsiooniline ökonoomsus. Hoonete arhitektuur peab olema tänapäevane ja kõrgetasemeline, luues eeldused meeldiva ja mugava töö- ja ärikeskonna tekkeks.

Võistlus algas 2. juulil 2015. Võistluse kohta küsimuste esitamise viimane päev on 14. august 2015, võistlustoode esitamise tähtaeg on 17. august 2015 kell 16.00. Võistluse võitjad kuulutatakse välja hiljemalt 28. augustil 2015.

Võistlusest kutsutakse osa võtma:

Peeter Pere Arhitektid OÜ
OÜ Tahukas
Projekt O2 OÜ

Osavõtt on avatud kõigile arhitektidele, kellele on antud volitatud arhitekti kutsekvalifikatsioon kutseseaduse mõistes ning arhitektide rühmadele, kus vähemalt ühele arhitektile on antud volitatud arhitekti kvalifikatsioon kutseseaduse mõistes, samuti Eesti Arhitektide Liidu Noortekogu liikmetele.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud juuli 2015

10.07.2015 Urmas Tehver

Tallinna korteriomanditega tehti juunis 674 müügitehingut, mis on oodatult väiksem kui varasematel kuudel. Tehingute arv võrrelduna maiga oli 139 võrra ehk 17,1% väiksem, kuid eelmise aasta juunist tehti siiski 123 tehingut rohkem. Seega, arvestades ka juunis olnud pühasid, on tulemus hea. Juulis ootame juuniga sarnast tehinguaktiivsust.

Korteriomandite keskmine m2 müügihind oli 1539EUR/m2 püsides sisuliselt samana kui mais (1548 EUR/m2, hinnamuutus -0,6%). Aastases võrdluses oli hinnatõusuks 7,4%. Tulenevalt uute ja keskmisest kallimate korterite müükide vormistamise vähenemisest on oodata keskmise müügihinna väikest langust.

Teises kvartalis tehti aktiivselt tehinguid hoonestatud elamumaadega: Harjumaal kokku 478 tehingut (esimeses kvartalis 303 ja eelmise aasta teises kvartalis 464 tehingut), mis on parim kvartal alates 2007 aastast. Nendest tehingutest oli Tallinna tehingute arv 113, mis on samuti suurim arv alates aastast 2007.

Harjumaa hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv jäi aasta esimesele kvartalile mõnevõrra alla ja oli 259 (esimeses kvartalis 281 ja eelmise aasta teises kvartalis 241). Tulemust võib siiski pidada heaks.

Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavate graafikutega saab tutvuda siin.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

KV.EE: Pärnu korteriturg on varjusurmast ärganud

10.07.2015 Tõnu Toompark

Pärnu korterituru pakkumine on kokku tõmmanud. See on viinud nii tehingute kui pakkumiste keskmise hinna tõusule, kommenteeris suvepealinna korterituru arenguid portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Pärnu korteriturg peegeldab paljus 2-3 aastat tagasi Tallinnas-Tartus toimunut. Suvepealinna korteripakkumiste arv portaalis KV.EE väheneb. Kokku kuivav pakkumine on juba kergitanud hindu,“ selgitas Tarvo Teslon. „Kui pakkumisi jääb vähemaks ehk konkurents kinnisvaramüüjate vahel väheneb, on võimalus hinnal kasvada.“

Portaalis KV.EE otsis juunis ostjat ligi 850 korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 1280 €. Vaatamata vähemale pakkumisele on Pärnu korteritehingute arv kasvamas. Tänavuse II kvartali tehingute arv 192 on viimaste aastate üks kõrgeimaid näitajaid.

„Majandusloogika ütleb, et kui pakkumine väheneb, aga tehingute arv kasvab ehk nõudlus suureneb, peavad hinnad edasi kerkima,“ arutles Tarvo Teslon. „Nii näeme, et tehingute arvu tõus on loogilise jätkuna kaasa toonud korteritehingute hindade tõusu. Samuti on kasvanud korterite pakkumishinnad portaalis KV.EE. Pärnu korteritehingute keskmine hind 2015 II kvartalis oli maa-ameti andmetel 925 €/m².“

Pärnu korterituru ärkamise taga on mitmeid asjaolusid. Paljus toetavad kinnisvaraturgu pangad, kes pakuvad eluasemelaenu enneolematult madala intressimääraga. Soodsa intressimäära kõrval on väljastatavate laenude maht kasvamas, mis toetab nõudluse kasvu veelgi.

„Üldisest keskkonnast ehk tähtsamgi on asjaolu, et Pärnu korterituru kriisi põhja järel praktiliselt paigale jäänud hinnad on muutunud ostjatele taas atraktiivseks. Lisaks pöörduvad hooajalistel põhjustel Pärnule paljude suvitajate pilgud, kes on taas hakanud suvekorterite soetamisele mõtlema,“ tõi Tarvo Teslon välja Pärnu korteriturgu mõjutavad tegurid. „Üldiselt anname seni varjusurmas olnud Pärnu korteritele tänavu suvel ostusoovituse.“

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuulub veel Eestis tegutsev portaal Osta.ee (kauplemine).

Tarvo Teslon
Kinnisvaraportaal KV.EE
AllePal OÜ
+372 510 6464
tarvo@kv.ee

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Tallinn-Tartu-Pärnu: korterituru seisund on hea, kuid mitte lootusetu

10.07.2015 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs leiab, et suvine kinnisvaraturg on väga aktiivne. Arvestama peab eelmise aasta II kvartali korterituru tagasilöögiga – see muudab tänavused kasvunumbrid lausa äärmuslikeks.

Tallinna kinnisvaraturg on selgelt üle saanud eelmise aasta tagasilöögist, see on jäänud möödanikuks. Tehingute hinnad löövad rekordeid, kuid nende rekordite taga on paljus muutused tehingute struktuuris.

Üha suurenemas on uute korterite tehingute osakaal. See ajab keskmist tehinguhinda ülespoole ilma, et reaalne kinnisvara väärtus seejuures kasvaks. Teisisõnu saab samaväärse korteri täna osta ligikaudu sama hinnaga, mis aasta tagasi.

Eesti kinnisvaraturg kulgeb positiivses vaimus. Seejuures jäävad arvestamata globaalsed riskid, mis meid paratamatult mõjutavad alates Kreeka kriisist kuni Hiina börsimullini. Vene-Ukraina konflikt on juba uus normaalsus, millega oleme harjunud ja mis enam märkimistki ei vääri.

Korteriomanditehingute arv

2014 II ja III kvartalis toimus Tallinna-Tartu korteriturul tagasilöök, mis väljendus eeskätt tehingute arvu olulises languses. 2014 II kvartalis vähenes korteritehingute arv aasta baasil 11 ja III kvartalis 9%.

Sellise tehingute arvu languse taustal paistab tänavune korteriturg eriti silma aktiivsusega. Tehingute arv on kõrge, mis on peegeldab ühest küljest tarbijate veendumust, et kinnisvara ostmine on turvaline tegevus. Teisalt on tänavuse tehingute arvu kõrge numbri taga eelmisel-üle-eelmisel aastal alguse saanud arendusbuum. Toona alustatud uued korterid jõuavad täna asjaõiguslepinguteni ja seeläbi tehingute ametlikku statistikasse.

Tehinguid tehakse valdavalt omatarbeks. Täna on turul üksjagu vähem investoreid, kes soovivad eluruumide üüriäris läbi lüüa. Investorite arvu vähenemise taga on tõsiasi, et üüriäri keskendub enamuses kinnisvara väärtuse kasvule. Kõrgele kerkinud hindade keskkonnas on vara väärtuse tõusuperspektiiv väiksem ja üüriäri seetõttu vähematraktiivne.

Varasemategi aastate kohta ei saa öelda, et investorid oleksid olnud oluline nõudluse rühm. Erinevatel hinnangutel võib öelda, et investorite tehtud tehingute arv ei ole ületanud 5% tehingute koguarvust.

Tallinna korteritehingute arv 2015 II kvartalis oli 2289, mis on viimase 8 aasta rekord. Tartu kvartaalseks tehingute arvuks jäi 398 ja Pärnus 192. Kogu Eesti korteritehingute arv 2015 II kvartalis oli 5083.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Tehingute arvu aastast muutust ehk turu aktiivsuse kasvu-kahanemist hinnates tasub veel korra meenutada eelmise 2014. aasta suvist tehingute arvu langust. 2014 II kvartalis vähenes Tallinna korteritehingute arv 11 ja III kvartalis 9%.

Tartu tehingute arvu tagasilöök oli märksa olulisem. 2014 II kvartalis vähenes korteritehingute arv 23 ja III kvartalis 20%.

Tehingute arvu taga võib tänase tagantjärele tarkusena näha eelkõige sündmusi Ukrainas ja nendest tingitud üldist ebakindlust, samuti suhteliselt tagasihoidlikku uusarenduste mahtu.

Tänase teadmise juures võime öelda, et eelmise aasta keskpaiga tagasilöök oli ajutine. 2014. aasta lõpuks tehingute arv taastus ja tänaseks on see uusi rekordeid löömas. Nii saame rääkida jätkuvalt väga aktiivsest korteriturust.

Kõigil eeltoodud põhjustel tuleb tehingute arvu aastastesse juurdekasvudesse 2015 II ja III kvartalis suhtuda tarkusega, et sellistelt tõusunumbritelt pikaajalist jätkumist mitte oodata.

Tallinna korteritehingute arvu aastane kasv oli 28% ja Tartus 19%. Pärnu linnas, mida mullune langus puudutas vähem kasvas tänavu tehingute arv aasta baasil 9%. Kogu Eesti korteritehingute arv suurenes aastaga 16%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m²

On üldine reegel, et tehingute arvu kasv kinnisvaraturul viib hindade tõusule. Selle põhjuseks on asjaolu, et kinnisvarapakkumist ei ole võimalik kiiresti suurendada ja see võimaldab nõudluse suurenemisel kinnisvaramüüjatel konkurentsi vähenemise tõttu hindu kergitada.

Nii pole sugugi imekspandav, et tehingute arvu kasvades on korteritehingute keskmine hind stabiilselt tõusnud. Samas on elamispinnad kallinenud tempoga, mis keskmiste näitajate baasilt arvutades muudab tehingu tegemise ostja jaoks järjest raskemini kättesaadavaks.

Samas võime öelda, et tehingute keskmise hinna kasvu taga on paljus uusarendused. Uued valminud korterid on turu keskmisest tasemest kallimad. Eelmisel 2014. aastal alguse saanud uute korterite pakkumise kiire kasv jõuab nüüdseks kiirenevas tempos asjaõiguslepinguteni.

Nii kerkib kallimate korteritega tehtavate tehingute arv ja see surub summaarset tehinguhinda ülespoole. Teisisõnu on kinnisvara hinnatõus statistiline, kinnisvara väärtus ei kasva sugugi samas tempos.

Pigem võib öelda, et Tallinnas kui Eesti kinnisvaraturu trendide looja peab leppima kinnisvara väärtuse püsimisega aastatagusel tasemel. Kesklinnas ja selle lähistel on kinnisvara väärtus aastatagusest isegi mõned protsendid kõrgemal.

Korteritehingute keskmine hind oli 2015 II kvartalis Tallinnas 1549 €/m² ja Tartus 1242 €/m². Pärnu tehingute keskmine hind oli samal ajal 925 €/m². Eesti korteritehingute keskmine hind oli 2015 II kvartalis 1044 €/m².

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute struktuurist tulenevalt ehk põhjustatuna jagunemisest uute ja vanade korterite vahel on tehinguhinnad näidanud tugevat tõusutrendi. Kordame veel, et selle taga on eeskätt uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu suurenemine.

Tallinna korteritehingute keskmine hind kerkis 2015 II kvartalis aasta baasil 9%. Tegemist on viimase kahe aasta ühe väikseima näitajaga.

Tartu korteritehingute hinnatõusuks tuli samal ajal 7,7% ja Pärnus 5,1%.

Eesti keskmine korteritehingute hind kasvas aastaga koguni 13,4%.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteritehingute hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega annab meile eelkõige sportlikust huvist lähtuvat infot selle kohta, kui kõrgel me kunagi oleme hinnataseme poolest olnud. See info võib olla sisu poolest tähtis neile, kes on kinnisvara soetanud kunagise tipphinnaga ja kes mõtlevad täna vara realiseerimisele. Tipust ostnud inimesed peavad kalkuleerima, kas kinnisvara müües jääb müügihinnast midagi üle või tuleb kõik pangale laenujäägi katteks loovutada.

Siiski ei saa me 2007. aasta tipphinda üks-ühele tänasega võrrelda. Arvestama peame, et vahepealsel perioodil ehk 2007 I kv kuni 2015 II kv on olnud inflatsioon. Tarbijahinnad on selle ajaga kerkinud üle 30%.

Tallinna 2015 II kvartali korteritehingute keskmine hind on buumiaegsest tipust allpool 7%. Tartus on tehingute hinnad juba teist kvartalit järjest kõrgemal. 2015 II kvartalis oli Tartu korteritehingute keskmine hind juba 104% buumi tippnäitajast.

Pärnu korteritehingute keskmine hind jääb ehk ülepingutatud buumiaegsest tasemest veel kolmandiku võrra allapoole. Kõrge tehingute arv Pärnus näitab, et sel piirkonnal võiks olla perspektiivi hoogsamaks taastumiseks.

Eesti korteritehingute keskmine jääb 2007. aasta tipule 14% alla.

Kokkuvõtteks

Tallinna-Tartu-Pärnu korteriturud on aktiivsed. Tallinna korteriturg on tehingute arvu kasvatanud tempoga, mis näitab, et hinnalanguse ootused on asjatud.

Kui ostjad on turul ja teevad tehinguid ning nende meelsus on pigem positiivne, on hinnad teisejärguline küsimus.

Kinnisvara väärtus püsib paigal või tõuseb vaikselt. See tähendab, et samaväärse korteri eest ei pea täna maksma oluliselt teistsugust hinda kui aasta tagasi.

Kasvavate palkade tingimustes kinnisvaraostjate ostujõud suureneb ja see annab hindadele omakorda toetust.

Kogu kinnisvaraturgu toetab laiemalt soodne finantseerimiskeskkond. Eluasemelaenude intressimäärad on madalad. Pangad on laenukäibeid järjest kasvatamas ja seegi toetab nõudlust.

Taevas ei ole siiski täiesti pilvitu. Kreeka kriisist suurt mõju Euroopa majandusele ei oodata. Teatavat ebakkindlust loovad igapäevased negatiivsed sõnumid siiski ja tarbijate meelsus pole kaugeltki väheoluline tegur.

Selle kõrval ei ole Euroopa majandus liiga kindlatel jalgadel. Hiina börsimull võib tunduda kauge teema, kuid selle lõhkemisel positiivset mõju kindlasti ei ole.

Venemaa agressiivsus naabrite osas on muutunud juba uueks normaalsuseks, mis liiga tihti mainimist ei leia. Kaugemalt vaatajate jaoks on Eesti rinderiik, kuhu investeeringuid teha pole mõtet.

Kokkuvõtteks võime öelda, et maailmamajanduses on palju riske ja teadmatust, mille mõju on pigem negatiivne. Sellele vaatamata on Eesti kinnisvaraturul hoog sees ja sisemaised tegurid ei näita, et siin peaks tagasilööke tulema. Turuülevaate võib kokku võtta vana ja hea ütlusega, et olukord on hea, kuid mitte lootusetu.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Tallinna munitsipaalmajades tehakse parendustöid

09.07.2015 Tallinn.ee

Põhja Tallinnas lõppesid Ankru tn 1 munitsipaalmaja fassaaditööd, millega likvideeriti ilmastikust põhjustatud kahjustused ning anti peale renoveerimist 15 aastat kasutuses olnud vanale hoonele värske ilme.

„Suurimaks probleemiks oli põhjapoolsele fassaadile tekkinud vetikas,“ tõdes abilinnapea Eha Võrk. „Ekspertiis tuvastas fassaadil tugevad pigmendi- ja krohvikahjustused. Nüüdseks on hoone kõik küljed põhjalikult renoveeritud.“

Tööde käigus teostati fassaadi pesu biotsiidiga ja survepesu, tehti hulgaliselt krohviparandusi, vahetati aknaplekid, armeeriti aknaalused, värviti fassaad ja metallpiirded jpm.

Ankru tn 1 hoone fassaadi renoveerimise kogumaksumuseks kujunes 89 524,54 eurot.

Ankru tn 1 hoone renoveeriti munitsipaalmajaks 2000. aastal, viie trepikojaga 4-5-korruselises hoones on 68 korterit, sh 3 sotsiaalkorterit ning 9 liikumispuuetega inimestele kohandatud korterit.

Tänavu teostati kokku 80 760 euro eest ka Männiku tee 96 ja 98a munitsipaalmajade fassaadide parandustöid – paneelivuukide renoveerimine, akende hermetiseerimistööd, aknapiirete värvimistööd – ning hermetiseeriti Loometsa tn 6 munitsipaalmaja aknalenkide ja seinapaneeli liitumiskohad.

Abilinnapea Eha Võrk kinnitas, et lisaks olemasolevate munitsipaalmajade korrastamisele kavatseb Tallinn munitsipaaleluruumide rajamist jätkata – Lasnamäele Uuslinna tn 3a kinnistule on plaanis rajada kaks korterelamut, et toetada eluasemeprobleemi lahendamisel linna koolide ja lasteaedade õpetajaid. Kava kohaselt ehitatakse Uuslinna tn 3a kinnistule kaks viiekorruselist korterelamut, kuhu on kavandatud kokku 70 ühe- ja kahetoalist korterit.

Võrk lisas, et aasta algul Mustamäel valminud munitsipaalelamuga leevendati arstide ja õdede eluasememuret. Põhja-Tallinna aadressile Maleva tn 18 kinnistule on aga plaanis rajada seenioride maja.

„Kaugemas tulevikus kavatseme energiasäästlikud munitsipaalmajad rajada ka Kopli poolsaarele Vasara tänava äärde kasutuskõlbmatuks muutunud hoonete lammutamise järel tühjaks jäävatele kruntidele,“ ütles Võrk.

Vasara tn 9, 12, 13 ja 14 asuvad kasutuskõlbmatud elamud lammutatakse käesoleva aasta jooksul, neist esimese lammutustööd on juba lõppenud. „Lammutatud hoonete kinnistud heakorrastatakse ning lähiaastatel ehitame Vasara-Kopliranna kvartalisse uued, kokku umbes saja korteriga munitsipaalmajad,“ ütles Võrk.

2014. aastal lammutas linnavaraamet Vasara-Kopliranna kvartalis Vasara tn 7 hoone ning korrastas Kopliranna tn 35 kinnistu, millel asunud hoone langes tuleroaks.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kuuülevaade: juunis maksis Tallinna korteri ruutmeeter üle 1500 euro

09.07.2015 Tõnu Toompark

Juunis püsis Tallinna korteri 1540-eurone keskmine ruutmeetri hind maiga samal tasemel, kuid tehinguaktiivsus kukkus 17,4 protsenti, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvaraettevõtteid 1Partner maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on aktiivsuse kukkumine juunis tavaline ja seotud pühade ning puhkustega. “Praegu ehitatakse üle linna sügishooajaks uusi kortereid juurde. Eriti suured muutused toimuvad Põhja-Tallinnas, kus aastaga tõusis keskmine ruutmeetri hind 25 protsenti. Ristiku ja Vabriku tänavale kerkib neli korralikku kortermaja, Erika tänavale tuleb Arsenali keskus ning Noblessneri piirkonnas käib suur ehitamine. Uute pindade lisandumine peaks edasise hinnatõusu ära hoidma,” ütles Vahter.

Juunis tehti Tallinnas kinnisvaraga 974 ostu-müügitehingut, mis on 23% vähem kui mais. Aastataguse ajaga võrreldes oli tänavu juunis tehinguid 16,6 protsenti rohkem ning tehingute kogumaksumus 74,8 protsenti kõrgem.

Tallinna korterite tehinguaktiivsus langes kuuga 17,4% ning keskmine ruutmeetri hind jäi 1540 euroga mai tasemele. Kalleim korter müüdi juunis 638 000 ning odavaim 7000 euro eest.

Juunis müüdi Tallinnas 37 hoonestatud kinnistut, mis on kolme võrra vähem kui eelmisel kuul. Kalleim maja võõrandati 950 000 ja odavaim 6400 euro eest.

Juunis müüd 18 krunti, mis on nelja võrra enam kui mais. Kalleim krunt müüdi 492 000 ning odavaim 14 000 euro eest.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Analüütik kinnisvaraturu hinnalangusesse ei usu

09.07.2015 Tõnu Toompark

Kuigi maa-ameti info näitab juunis kinnisvaraturu kaheprotsendist hinnalangust, siis turu langust see siiski ei tähenda, ütles Adaur OÜ juht, kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Ta ütles, et kuigi maa-ameti andmed on väga head, on vaja eristada kahte asja – kinnisvara hinda ja väärtust. Hinda mõjutab juba seegi, kui on tehtud kalli hinnaga kinnisvaraga tehinguid, mis viivad ka tehingu hinda üles.

«Siin on see asi, et on tehtud tehingud kahe kalli kesklinna korterelamuga, mis on keskmist hinda kergitanud, aga väärtust pole muutnud,» sõnas analüütik. Nüüd on need korterelamud statistikast kadunud, mis vähendab ka keskmist hinda.

Teine asi on see, et ühe kuu lõikes on Tallinna hinnastatistika väga hüplik. «Ühe kuu baasil ei maksa liiga palju järeldusi teha,» leidis Toompark.

Mõjutab ka see, et 2014. aasta alguses tehti palju arendusprojekte. Nood korterid on jõudmas asjaõigustehinguteni, mis muudab tehingute struktuuri kallinemise suunas.

«Väärtus on samal tasemel kui aasta tagasi või pisut keskinud. Langust ei julge küll öelda,» märkis Toompark. Väärtuse mõttes pole kõige olulisem, mida hind teeb – see on hinnang, mis põhineb kõhutundel, hindadel ja faktidel.

Ning kuna turul jätkub nii ostjaid kui nõudlust, siis mingit langust näha ei ole. Ohumärk oleks see, kui langemas oleksid nii tehingute hind kui arv.

Toomparki sõnul pole ka ette näha, et kinnisvarast hakataks pagema – hinnad ja väärtus on kõrgel, kuid intress all.

Toimetaja: Marge Tubalkain, majandusajakirjanik

http://kodu.postimees.ee/3255001/analuutik-kinnisvaraturu-hinnalangusesse-ei-usu

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Majandususaldus langes nii Eestis kui Euroopa Liidus

09.07.2015 Konjunktuuriinstituut

Euroopa Komisjoni poolt 29. juunil avaldatud andmetel oli Euroopa Liidu majandususaldusindeks* juunis 105.5, kusjuures indeks vähenes viimase kuuga 0.9 punkti. Majandususaldus paranes Itaalias (+0.8) ja Hollandis (+0.4), kuid vähenes Hispaanias (–2.0).

Indeks jäi üldjoontes samale tasemele Saksamaal (±0) ja Prantsusmaal (–0.2). Majandususaldus püsib kõrge Suurbritannias (109.4), kuid on võrreldes maiga langenud (–3.8).

Euroalal oli majandususalduse indeks 103.5 ja see on viimase kuuga natuke langenud (–0.3).

Äriettevõtete ja tarbijate kindlustunnet üldistav Eesti majandususaldusindeks** oli juunis pikaajalise keskmise (=100) suhtes 94.4, mis on 0.9 punkti halvem kui mais. Eestis paranes veidi tarbijate kindlustunne (mis ainsana ületab pikaajalist keskmist), kuid vähenesid tööstus-, teenindus-, kaubandus- ja ehitussektori kindlustunne. Suurim langus oli ehitussektori kindlustunde osas.

Eestile oluliste ekspordimaade majandususaldus liikus enamasti langustrendis. Nii oli majandususaldus Leedus 102.1 (langus kuuga 0.3 punkti), Lätis 101.9 (langus kuuga 1.6 punkti), Rootsis 104.2 (langus kuuga –0.4 punkti). Soomes paranes majandususaldus 0.5 punkti ja on tõusnud tagasi 94.1 punktini, mis oli ka märtsis.

* Majandususaldusindeks on koondnäitaja, mis leitakse tööstuse (40%), ehituse (5%), kaubanduse (5%), teeninduse (30%) ja tarbijate (20%) kindlustundeindikaatorite kaalutud keskmisena.
** Euroopa Komisjoni poolt avaldatav töötleva tööstuse, jaekaubanduse, ehituse, teeninduse ja tarbijate sesoonselt silutud kindlustunde indikaatorite koondnäitaja (100 = pikaajaline keskmine 1990-2015). Eesti andmed kogub ja edastab Eesti Konjunktuuriinstituut.

Tarbijate kindlustunne viimase kuuga ei muutunud

09.07.2015 Konjunktuuriinstituut

Konjunktuuriinstituudi uuringu andmetel oli tarbijate kindlustunde indikaator juunis –8. See on samal tasemel eelmise kuuga (–8) ja lähedane pikaajalisele keskmisele (–9). Kuuga paranesid veidi inimeste ootused riigi majandusolukorrale, kuid säästuprognoosi osas oldi pessimistlikumad ja prognoositakse ka olukorra mõningast halvenemist tööturul. Võrreldes eelmise aasta juuniga on elanike majanduslik kindlustunne kahanenud ja seda nii säästuvõime, tööturu, riigi kui oma pere majandusväljavaadete osas.

Elanike kindlustunde kahanemist on mõjutanud rahvusvahelise olukorra pingestumine ja rahulolematus valitsuse esimeste kuude tegevustega.

Tarbijate kindlustunde indikaator (indikaatori komponentide lõikes)

	Kindlustunde indikaator	Pere majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo)	Eesti majanduslik olukord 12 kuu pärast (saldo)	Tööpuudus järgneval 12 kuul (saldo)	Säästmine järgneval 12 kuul (saldo)
Pikaajaline keskmine	–9	–1	4	14	–27
Juuni 2014	–4	5	3	5	–17
Mai 2015	–8	2	–8	10	–17
Juuni 2015	–8	3	–3	12	–19

Juunis prognoosis 23% vastanutest, et pere majandusolukord on 12 kuu pärast parem, 55% hindas olukorda samaks ja 16% pelgas halvenemist.

Ootused riigi majandusarengu väljavaadetele paranesid viimase kuuga. Juunis prognoosis 25% küsitletutest, et riigi majandusolukord on 12 kuu pärast parem, sama olukorra püsimist ootas 34% ja halvenemist kartis 27% küsitletutest.

Elanike inflatsiooniootused jäid juunis oluliselt alla pikaajalist keskmist, kuid võrreldes I kvartaliga on hinnatõusu ootused kasvanud (saldo märtsis +1, aprillis +8, mais +23, juunis +15).

Nii säästuvõimelisi kui rahalistes raskustes olevaid peresid oli juunis aasta võrdluses veidi vähem, suurenes ots-otsaga kokku tulevate perede osakaal. Juunis hindas 40% peredest, et suudavad säästa, 52% tuli ots-otsaga kokku ja 6% kulutas varasemaid sääste või elas võlgu (aasta tagasi vastavalt 42%, 50% ja 8%). 44% vastanutest hindas, et tõenäoliselt säästetakse ka järgneva 12 kuu jooksul (aasta tagasi 43%).

2015. aasta juunis oli tarbijate kindlustunde indikaator Euroopa Liidus –3.3 ja euroalal –5.6, kusjuures Euroopa Liidu elanike kindlustunne tõusis kuuga 0.7 punkti, euroala elanike kindlustunne jäi aga samale tasemele.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Arco Vara: Kruntide omandamine Sofias

09.07.2015 Tõnu Toompark

08.07.2015 sõlmis Arco Vara AS eellepingu Ritorex EOOD’ga, mis on Hispaania kinnisvara gruppi kuuluv äriühing, millega omandab krunte kogupinnaga 2470 m2 ja asukohaga Lachezar Stanchev tänav, Iztok’i linnaosa, Sofia.

Vastavalt eellepingule on müüja kohustatud järgneva kuue kuu jooksul viima lõpule kokkulepitud detailplaneeringu kehtestamise, mis võimaldab elamuehitust, ja tagama Hispaania panga kasuks kruntidele seatud hüpoteekide kustutamise.

Tehing on struktureeritud äriühingu Sofia Parkside EOOD, s.o maatükkide ainuomaniku, ainuosaluse omandamisena.

Maatükid asuvad prestiižse Iztok’i linnaosa keskel Novachnitsa jõe ääres, 500 meetri kaugusel metroopeatustest ning modernsest kontorihoonete ja kaubanduskeskuse kompleksist. Vastavalt linna üldplaneeringule jäävad kirdes asuvad munitsipaalmaad rohealadeks.

Tehinguga jätkab Arco Vara AS oma pikaajalist strateegiat Sofia elamispindade turul kohaloleku kinnistamiseks. Omandatud projekti arvestuslik müüdava maapealse pindala suurus on 7800 m2 ja eeldatav toodete hinnaklass kõrgem, kui Manasrtirski Livadi arendusprojektil. Eeldatav on ehituse algus on hiljemalt 2016 II kvartalis ja projekti lõpetamine hiljemalt 2017. aasta lõpuks.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kasutusluba määrab ehitise kasutusotstarbe

08.07.2015 Taivo Ruus

Riigikohtu tsiviilkolleegium langetas 17.06.2015 vastuolulise otsuse, mis keelab elamu kasutusotstarbevastase kasutamise sõltumata sellest, kas see kasutus naabreid ka tegelikult mõjutab.

Otsuse lõpliku resolutsiooni kohaselt rahuldati ühes kortermajas elava kahe korteriomaniku hagi korteriomandi omandike vastu, kelle korteris oli toimunud tantsustuudio tegevus. Kohtuotsusega keelati korteriomandi reaalosal tantsutundide läbiviimine, samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmine. Samas jäeti hagi rahuldamata osas, mis puudutab samade isikute muud tegevust vaidlusalusel pinnal seoses tantsutundide korraldamisega, millega ei kaasne tantsutegevust.

Mida niisugune otsus täpselt tähendab ja kuidas täpselt peaksid kostjad pärast vaidlust lahendava otsuse saamist edaspidi oma korteris käituma, jätab üsna avara tõlgendamisruumi. Tantsimist kui hagejaid tegelikult häirinud käitumist päriselt nagu ära ei keelatud, kuid tantsutegevusega tantsutunnid küll. Tantsutundide teoreetiline korraldamine on otsuse kohaselt siiski lubatud, aga hoopis mujal toimuva tunni ettevalmistamiseks paari tantsusammu harjutamine on samas keelatud.

Tundub, nagu soovinuks Riikohus öelda, et vaidlusalusel korteriomandi reaalosal ei ole lubamatu mitte tantsimine, vaid üksnes selle praktiline õpetus (tantsutegevus), kuid kas see on tõesti nii ja kui siis miks, jääb paraku ka otsuse põhjendusi lugedes ikkagi vastuseta.

Subjektiivsete õiguste rikkumine ei ole oluline

Asja läbivaatamisel Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kolmeliikmelises koosseisus tekkisid põhimõttelist laadi eriarvamused seoses küsimusega, kas kasutusloas märgitud ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamise nõude eelduseks on ka korteriomaniku subjektiivsete õiguste rikkumine. Kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks anti asi anda lahendada Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule (7 liiget).

Riigikohus nõustus ringkonnakohtuga, et subjektiivse õiguse kohtusse pöördumiseks annavad korteriomandiseaduse ja ehitusseaduse normid, millest tuleneb korteriomanike õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele.

Kohus lahkas otsust tehes majandus- ja kommunikatsiooniministri määrusega kehtestatud „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ ja möönis, et kasutusotstarbed on selles avaralt sõnastatud. Seepärast märkis riigikohus, et vajalik on analüüsida, kas ja kuidas erineb vaidlusaluse tegevusega kaasnev mõju kasutusloale märgitud kasutamise otstarbega kaasnevast mõjust nii ehituslikult kui ka oma mõju poolest naabritele.

Kohus märkis, et kui korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla, ei ole alust tegevust keelata, kui mõni teine loetelus nimetatud kategooria sobiks küll paremini, kuid korteriomaniku tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust.

Niisugust mõjuanalüüsi aga samas Riigikohtu otsusest endast siiski ei leia, ka puudub viide mistahes analüüsile mõne alama astme kohtu otsuses. Seega jääb ka saladuseks nii tantsu kui ka selle õpetuse roll tänapäeva Eesti ühiskonnas.

Otsuseni jõudis Riigikohus hoopis lihtsamalt, märkides, et pooled ei vaielnud selle üle, et vaidlusalustes ruumides peeti tantsustuudiot ja anti tantsutunde. Riigikohtu hinnangul oleks täpsem määratlus tantsustuudiole hoopis näiteks „huvialakooli õppehoone” või „täiendus- või ümberõppeasutuse hoone”. Niisiis erines kostjate tegevuse otstarve kasutusloale märgitud kasutusotstarbest ja seepärast otsustaski kohus kostjate tegevuse keelata.

Eriarvamus

Väärib märkimist, et kolleegiumi 7 liikmest jäid 2 eriarvamusele, leides, et mingisuguse tegevuse keelamisnõudega kohtusse pöördumise eelduseks saab olla siiski subjektiivsete õiguste rikkumine, mida antud juhul välja ei toodud ega tõendatud.

Autorile tundubki pigem mõistlik eriarvamuse seisukoht, sest praegusel juhul on Riigikohus avanud Pandora laeka „mulle ei meeldi, mida sa teed“ nõuete esitamiseks. Kasutusluba kui haldusakt kujutab endast siiski eelkõige kohaliku omavalitsuse otsust selle kohta, et valminud ehitis on ohutu ja teda võib seetõttu vastavalt otstarbele kasutada. Üksnes asjaolu, et „Ehitise kasutamise otstarvete loetelus“ ei ole loetletud kõiki elamus elamisega seotud eluavaldusi, ei tohiks olla ajendiks õigusvaidluste pidamiseks juhul, kui naabrite subjektiivseid õigusi tegelikult ei rikuta.

Taivo Ruus
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Jahtklubi laiendusega tuleb Piritale sadamakohti juurde

08.07.2015 Tõnu Toompark

Pirital asuv Eesti suurim jahtklubi ESS Kalev Jahtklubi ostis AS Tallinna Olümpiaspordikeskuselt maatüki, et sadamat suurendada ja pakkuda rohkem sadamakohti, sest nõudlus on suur.

Kalev jahtklubi ülem Indrek Ilves ütles, et Pirita TOPiga käisid läbirääkimised mitu aastat ja eelmisel nädalal sai leping allkirjad. „Meie areng oli natukene pärsitud ja sadam hakkas väikseks jääma,“ põhjendas Ilves. Kui varem oli sadamakohti 110, millest osa on külaliskohad, siis ostuga saadi juba juurde 22 kohta.

Tulevikus on plaan seda numbrit veelgi suurendada. „Perspektiivis soovime kaikohtade arvu uues sadamaosas tõsta 70ni ehk kokku saaks sadamas olema 180 kohta,“ rääkis jahtklubi ülem. Plaanide kohaselt saab sadam ka angaari paatide talvehoiuks ja Pirita TOPi juures olevat tenniseplatsi ala saab edaspidi kasutada rahvusvaheliste ürituste võistluskeskusena.

Lisaks tahab jahtklubi end Pirita elanikele ja külalistele rohkem avada. Selleks on juba maha võetud vanad aiad ja soov on anda külastajate kasutusse enam ruume klubihoones, kus asub restoran. Pirita linnaosa vanem Tõnis Mölder sõnas, et jahtklubil on Pirital oluline roll ja selle laiendus ja korrastamine teeb linnaosa veelgi atraktiivsemaks. „Lisaks rahvusvaheliste võistluste korraldamisele võimaldaks klubi ka linnaosa elanikele ja seltside võimaluse osaleda erinevatel seminaridel või pidada kokkusaamisi,“ märkis Mölder.

Kevadel süvendas jahtklubi jõge, mida sellises ulatuses pole pärast olümpiamänge tehtud. Süvendamise maksumus oli 220000 eurot, millest jahtklubi omaosalus oli 80000 ja EAS andis väikesadamate arendamise meetme kaudu ülejäänu. Tallinna linn eraldas reservfondist jahtklubile 20000 eurot omaosaluse maksmiseks.

Kalev Jahtklubi on Eesti suurim jahtklubi. Klubil on ligi 630 liiget.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nordecon: Osaluse omandamisest SWENCN AB-s

08.07.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS tütarettevõtja SweNCN OÜ omandas 100%-lise osaluse Rootsi Kuningriigis registreeritud äriühingus SWENCN AB selle ainuaktsionärilt Lennart Alpstålilt, kes omab äriühingu Luksusjaht AS kaudu osalust nii Nordecon AS-is kui ka SweNCN OÜ-s.

SWENCN AB põhitegevusalaks on ehitusteenuste osutamine. Äriühingu senine majandustegevus on toimunud ebaolulises mahus ning soetamise järgselt keskendutakse peamiselt ehitustegevuse korraldamisele.

Osaluse omandamine on Nordeconi kontserni strateegiline otsus, mis võimaldab Nordecon AS-il laiendada kontserni tegevust ning tegeleda ehitusteenuste osutamisega Rootsi Kuningriigis.

NASDAQ OMX Tallinna börsi reglemendi tähenduses on sõlmitud tehingu puhul tegemist küll seotud isikuga (Lennart Alpstål omab kaudselt olulist osalust nii Nordecon AS-is kui ka Nordecon AS-i tütarettevõtjas SweNCN OÜ-s) sõlmitud tehinguga, kuid samas ei ole see käsitletav olulise tehinguna seotud isikuga ning Nordecon AS-i juhatuse ja nõukogu liikmed ei ole tehingust muul viisil isiklikult huvitatud. Nordecon AS-i konsolideeritud majandusnäitajatele nimetatud tehing olulist mõju ei avalda.
Nordeconi kontsern hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted täna Eestis, Ukrainas ja Soomes. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2014. aasta konsolideeritud müügitulu oli 161 miljonit eurot ja puhaskasum 2,3 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 730 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ OMX Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kesklinna piirile kavandatakse uusi ärihooneid

07.07.2015 Tallinn.ee

Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet korraldavad Kesklinnas Järvevana tee, Tammsaare tee ja Pärnu maantee liiklussõlme naabruses asuvale planeeringualale uusi ärihooneid ehitada võimaldava detailplaneeringu avaliku väljapaneku.

Detailplaneeringu materjalidega saab tutvuda 12.-26. augustini tööpäeviti Tallinna Kesklinna Valitsuses (Nunne tn 18 hoovimajas toas 32) ning Tallinna Linnavalitsuse infosaalis (Vabaduse väljak 7, I korrus) esmaspäeval 8.15-18.00, teisipäevast neljapäevani 8.15-17.00 ning reedel 8.15-16.00.

Detailplaneeringu jooniste ja seletuskirjaga saab tutvuda ka Tallinna planeeringute registris aadressil http://tpr.tallinn.ee/tpr

Pärnu mnt 156 // Vaari tn 1 kinnistu, Pärnu mnt 158 // Reketi tn 2 kinnistu, Hallivanamehe tn 7 // Vaari tn 3 kinnistu ja Vaari tn 2 kinnistu detailplaneering võimaldab 2,7 ha suurusele planeeringualale uusi ärihooneid ehitada.

Detailplaneering näeb ette kuni 10-korruseliste ärihoonete ehitamiseks ja olemasoleva viiekorruselise ärihoone laiendamiseks ehitusõiguse määramise.

Planeeritavale alale kavatsetakse ehitada kaubanduskeskus ja bürood. Parkimiskohad kavandatakse maa-alusesse parklasse ning parkimismajja. Detailplaneeringualale jääv perspektiivne Vaari tänav määratakse avalikult kasutatavaks.

Planeeritaval maa-alal asuvad 12-korruseline büroohoone ning kuni 5-korruselised büroo-, parkimis- ja tootmishooned. Planeeritav ala asub Tallinna keskusest lõunas ühe tähtsama väljasõidutee, Pärnu maantee ääres. Piirkonnas on hästi korraldatud ühistransport ning linna keskuse ja teiste linnaosadega on hea ühendus.