Строительство жилья – десятилетка снижения

В последние годы объём жилищного строительства Эстонии постоянно сокращался. Этот факт существенно влияет на ценность недвижимости.

В течение последних десяти лет число жилых помещений, которым выдано разрешение на пользование, постоянно уменьшалось.

Как видно из приведённого графика, единственное исключение из этой тенденции имело место в 1997 году. Но затем опять началось снижение.

Произойдёт в этом затянувшемся падающем тренде перелом или нет, станет ясно в конце года.

В какой-то мере надеяться на это пока ещё можно. Правда, за первое полугодие в эксплуатацию было введено всего лишь 325 жилых помещений общей площадью 29 тыс. м2, но, как показывает опыт, обычно процесс выдачи разрешений во второй половине года идёт намного активнее, чем в первой.

Кроме того, некоторую надежду на рост даёт и то, что с 1999 года наблюдается постоянный рост числа разрешений, выданных на строительство жилья. Так, если в 2000 году было выдано 1076 разрешений на строительство, то в следующем уже 1430. В течение первого полугодия этого года таких разрешений выдано 805.

Дома должны простоять 500 лет

На начало 2001 года весь жилой фонд Эстонии составлял 33,6 млн. м2. В том же году в эксплуатацию было сдано 71 000 м2 жилья. Следовательно, новое строительство составило всего 0,2% от жилфонда. При таком темпе полный цикл обновления существующего жилья займёт по меньшей мере 500 лет.

Продержатся ли такой срок нынешние дома? В это не поверят даже самые отчаянные оптимисты. Но что означает столь низкий уровень нового строительства для нашего рынка недвижимости?

То, что средний уровень качества жилых помещений по причине постоянной амортизации жилфонда постоянно снижается. А нового жилья строится столь мало, что оно не компенсирует амортизируемое.

Можно возразить, что, мол, статистика строительства не отражает ремонтных работ, проводимых в квартирах. Это так. Но верно и то, что ремонт отдельной квартиры, хотя он на какое-то время и повышает её ценность, очень мало влияет на ценность здания в целом.

Если взять, к примеру, квартиру в 9-этажном панельный доме, и провести в ней капитальный ремонт, то для дома это ничего не даст, так как его судьба зависит не от качества обоев, а от гораздо более серьёзных проблем, таких как состояние несущих конструкций, крыши и пр.

Дома требуют больших вложений

К каким выводам подводит приведённая выше статистика?

Прежде всего к тому, что уровень расходов на содержание жилья у нас крайне низок и практически не увеличивается. Так, за 2000-2001 годы эти затраты увеличились всего на 1%, в то время как инфляция за тот же период составила 5,8%.

Можно надеяться, что те дома, где действуют дееспособные объединения квартирособственников, всё-таки смогут справиться с проблемами поддержания своих домов в нормальном состоянии. Однако те, которые в силу каких-то причин окажутся без нормального управления, начнут постепенно терять свою ценность как объекты недвижимости.

А это неизбежно окажет воздействие на весь район, на его имидж, и, самое главное, на его ценность. Не берусь утверждать, что вскоре у нас могут появиться гетто, но в долгосрочной перспективе опасность геттизации для таких домов существует.

Избежать этого можно только один путём: уже в ближайшие годы необходимо существенно увеличить инвестиции в сохранение существующего жилфонда.

Investeeringute madal tase kukutab kinnisvara väärtust

Kuigi kasutusse lubatud eluruumide arv hakkab tasahilju kasvama, on Eesti elamuehitus siiski madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi halvenemist ja väärtuse langemist.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, jõudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 ruutmeetrit. Ainsa erandina kasvas aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal. Järgmisel aastal kahanemine taas jätkus ja kestis 2001. aastani. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada hoone säilimiseks tehtavaid investeeringuid.

Käesolev aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem. Teisalt annab tõusu ootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. aastal anti 1076-le, 2001. aastal juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et 2001. aasta alguse olemasolevast Eesti kogu elamufondi 33,6 miljonist ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühisena näiv 0,2% tähendab, et olemasoleva elamufondi säilimiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. Sellist ehituskvaliteeti ei usu isegi kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab väike uusehitiste arv kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide väikse uusehitiste arvu ning olemasolevate ruumide pideva amortiseerumise tõttu langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime meenutada “säästetud” ehitusmaterjalide tõttu kokku kukkunud Marja poodi.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonditööd. Nii see tõepoolest on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti remontimine lühiajaliselt tõstab. Siiski muutub näiteks 9korruselises paneelmajas ühe korteri väga heal tasemel tehtud remont mõttetuks, kui avastatakse kogu hoone saatust märksa enam määravad tõsised probleemid, näiteks põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänastest eluruumide statistikast järeldada? Madal ja peaaegu mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000./2001. aasta suurenemine 1%, samas 5,8%) ehk eluaseme säilimiseks näitavad, et odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis säilimist tagada.

tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena, samas kui aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu piirkonda, selle mainekust ja hinnataset. Kaheldav, kas siin saab üleöö kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis on selline oht muidugi olemas. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi lähiaastatel märkimisväärselt ei suurene.

Artikkel on avaldatud 12.08.2002 väljaandes Äripäev –

Madal investeeringute tase viib kinnisvara väärtuse kukkumiseni

Kasutusse lubatud eluruumide arv näitab langustrendist tõusu suunas pöördumist. Siiski on elamuehitus madalseisus, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi jätkuvat halvenemist. Kaotajaks jäävad elamud, kus puudub aktiivne juhtimine ja valmidus suurendada elamu säilumiseks tehtavaid investeeringuid.

Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi. Ainsa erandina suurenes see number 1997. aastal. Järgmisest aastast kahanemine taas jätkus. Tähelepanuväärne on, et 1997. aastal suurenes tõenäoliselt toonasest börsieufooriast tingituna kasutusse lubatud eluruumide keskmine pindala 121 ruutmeetrini. 2002. a. esimeseks poolaastaks on see näitaja ligi neljandiku võrra langenud jõudes 90 ruutmeetrile. Väiksem keskmine eluruumi pindala koostöös järjest avarduvate pangalaenude väljastamisega annab üha laiemale elanikkonna grupile võimaluse korteriostuks.

Käesolev 2002. aasta näitab, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem aeg olnud. Teisalt annavad tõusu ootuseks alust juba 1999. a. tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. a. anti ehitusluba 1076 eluruumile, 2001. a. juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. a. kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab seda, et 2001. a. aastaalguse olemasolevast kogu elamufondist 33,6 miljonit ruutmeetrist loodi uusehitisi 0,2%. Tühine arv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilumiseks peavad tänased ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. Sellist ehituskvaliteeti ei usu tänastel ehitistelt isegi mitte kõige paadunumad optimistid.

Mida tähendab madal uusehitiste tase kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide vähese uusehitiste arvu tõttu “tänu” pidevale amortiseerumisele langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime “kokkuhoitud” ehitusmaterjalide tõttu kokkulangenud Marja poe inimohvritega lõppenud tragöödiat meenutada.

Võib argumenteerida, et ehitusstatistikas ei peegeldu olemasolevate korterite remonttööd. Nii see tõesti on. Konkreetse inimese eluaseme kvaliteeti see lühiajaliselt tõstab. Siiski muutub mõttetuks 9-korruselises paneelmajas ühe korteri isegi väga heal tasemel tehtud remont sel hetkel, mil avastatakse kogu saatust märksa enam määravad tõsisemad probleemid näiteks hoone põhikonstruktsioonide juures.

Mida võime tänastest eluruumide statistikast järeldada? Madal ja praktiliselt mittesuurenev eluasemekulutuste tase (2000.a./2001.a suurenemine 1%, samas 5,8%) ehk kulutused eluaseme säilimiseks näitab, et lihtsal moel odavalt korteri erastanud inimesed ei suuda pikaajalises perspektiivis elamu säilumist kindlustada.

Kogu maja tervikliku haldamisega tegelevad ühistud väljuvad sellest mängust võitjatena. Aktiivse juhtimiseta majad kaotavad kinnisvaraturul üha enam oma hinnast. Paratamatult mõjutab selline protsess kogu naabruskonda. Kas siin saab just homme kummitavast getostumisest rääkida, kuid pikaajalises perspektiivis taoline oht on. Juhul muidugi, kui investeeringud olemasolevasse elamufondi märkimisväärselt ei suurene.

Vähene elamuehitus kukutab kinnisvara väärtust

Kasutusse lubatud eluruumide arvu vähenemine on põhjustanud elamuehituse madalseisusu, mis tähendab keskmise eluaseme kvaliteedi pidevat halvenemist.

“Kümne aasta jooksul on kasutusse lubatud eluruumide arv näidanud pidevat kahanemistrendi, asetudes käesoleva aasta esimeseks poolaastaks 325 eluruumini kogupinnaga 29 000 m²,” kirjutab Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark esmaspäeval ilmuvas Äripäevas. Ainsa erandina suurenes aastases lõikes kasutusse lubatud eluruumide arv ja pindala 1997. aastal.

Toompark usub, et pikaajaline langustrend võib olla seekord lõpuks murtud. “Aasta teine pool on kasutusse lubatud eluruumide osas alati aktiivsem,” usub Toompark.

Teisalt annavad tõusu ootuseks alust juba 1999. aastal tõusutrendi pööranud ehitusloa saanud eluruumide arv. 2000. aastal anti ehitusluba 1076, 2001. aastal juba 1430 eluruumile. Käesoleva aasta esimesel poolaastal on ehitusse lubatud juba 805 eluruumi.

2001. aastal kasutusse lubatud 71 000 m² eluruume tähendab, et 2001. aasta alguse olemasolevast Eesti kogu elamufondi 33,6 miljonit m² loodi uusehitisi 0,2%.

Tühisena näiv 0,2% tähendab seda, et olemasoleva elamufondi säilumiseks peavad praegused ehitised vastu pidama vähemalt 500 aastat. See aga tundub olevat ebareaalne.

Lähemalt saab Eesti elamuehituse hetkeseisust ning selle mõjust kinnisvara turuväärtusele lugeda esmaspäeval ilmuvast Äripäeva kinnisvararubriigist.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 09.08.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuli 2002

o 03.06. Uus võlaõigusseadus sunnib kinnisasja ja vallasasja kui ehitise ostu-müügieellepinguid notariaalselt vormistama, venitades pikemaks notarijärjekordi ning tuues mitme tuhande krooni eest lisakulutusi.
o 04.06. Tartu linnavalitsus pani 2,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele kinnistu Laial tänaval, kus asuvad kaks Kesklinna kooli hoonet.
o 08.06. Tallinna elamumajandusamet pani 60 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Tondiraba kinnistu Lasnamäel.
o 08.06. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda teeb justiitsministeeriumile ettepaneku anda notarijärjekordade lühendamise nimel eellepingute sõlmimise õigus kinnisvarafirmadele, kus töötavad atesteeritud maaklerid.
o 09.06. Tallinna Kaarli kirik soovib enda kätte saada Toompuiestee 4 asuvat hambapolikliinikule kuuluvat hoonet, põhjenduseks toob Eesti Evangeelne Luterlik Kirik selle, et varem kuulus selle maja alune krunt kirikule.
o 10.06. Lasnamäe jalamile Tallinna eliitrajooni rajada soovinud AS-i Lahekalda uute omanike taotlusel on alustatud ettevõtte likvideerimisprotsessi, mille käigus võib seisev kinnisvaraprojekt saada uue omaniku.
o 15.06. Kinnisvarafirma Ober-Haus omanik Paul Oberschneider on pakkunud enda ettevõtetega seotud hotelle müügiks Eesti ja välismaa ärimeestele, samas on hotellide juhtimis- ja haldamislepingu sõlminud firma sellele vastu.
o 16.06. Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara ostuõiguse sai 70 miljoni krooni eest Ühispangaga seotud firma OÜ Silverlaw.
o 17.06. Üle kümne aasta kestnud vaidlused Tallinna kesklinna Rotermanni kvartali planeeringu ümber muutuvad aina tulisemaks, sest Tallinna linn soosib eri aegadel erinevaid kinnistuomanikke planeeringute tellimisel.
o 19.06. Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS sõlmis OÜ-ga Estconde-E lepingu Torupilli Selveri hoone ehituseks Kadrioru piirkonda.
o 22.06. AS-ile Norma kuuluv Norma Maja müüs Tallinnas Laki tänaval asuva 8000-ruutmeetrise büroohoone kinnisvaraärimees Toonart Rääskile kuuluvale AS-ile Landeste.
o 25.06. Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab, et vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
o 26.06. OÜ Leviehitus võitis kolmapäeval Viljandi Kullamäe elamukvartali hoonestusõiguse enampakkumise ja kavatseb sinna rajada Viljandi esimese kaasaegse eramurajooni.

Kinnisvarakalender: juuli 2002

Kuuteemad:

– linnavalitsuses ööbinud üürnikud;
– linnavalitsuse ja Aswega vaidlused Rotermanni kvartali planeeringute üle;
– jooksevkonto puudujäägist tingitud kinnisvarakrahhi kartus;
– rekordiliselt suur eluasemelaenude väljastamine ja rekordiliselt madalad laenuintressid.

Muud sündmused:

01/07 Kolme päeva jooksul Harju tänava küsitluses osalenud 7640 tallinlasest toetas 87,3% Harju tänavale haljasala rajamist.
02/07 Kultuuriministeeriumi hoonele enda hinnangul parima pakkumise esitanud OÜ Elias kaalub seoses hoone konkurendile müümisega oma varem kohtule esitatud hagi muutmist, nõudes muuhulgas ka kahjutasu.
03/07 Uus võlaõigusseadus sunnib kinnisasja ja vallasasja kui ehitise ostu-müügieellepinguid notariaalselt vormistama, venitades pikemaks notarijärjekordi ning tuues mitme tuhande krooni eest lisakulutusi.
04/07 Tartu linnavalitsus pani 2,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele kinnistu Laial tänaval, kus asuvad kaks Kesklinna kooli hoonet.
08/07 Tallinna elamumajandusamet pani 60 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Tondiraba kinnistu Lasnamäel.
08/07 Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda teeb justiitsministeeriumile ettepaneku anda notarijärjekordade lühendamise nimel eellepingute sõlmimise õigus kinnisvarafirmadele, kus töötavad atesteeritud maaklerid.
09/07 Tallinna Kaarli kirik soovib enda kätte saada Toompuiestee 4 asuvat hambapolikliinikule kuuluvat hoonet, põhjenduseks toob Eesti Evangeelne Luterlik Kirik selle, et varem kuulus selle maja alune krunt kirikule.
10/07 Lasnamäe jalamile Tallinna eliitrajooni rajada soovinud AS-i Lahekalda uute omanike taotlusel on alustatud ettevõtte likvideerimisprotsessi, mille käigus võib seisev kinnisvaraprojekt saada uue omaniku.
10/07 Eesti põllumajandusülikooli populaarseim eriala on sellel aastal kinnisvara planeerimine, kuhu 15 riigieelarvelisele kohale laekus 428 avaldust ehk konkurss oli 28,5 inimest kohale.
15/07 Kinnisvarafirma Ober-Haus omanik Paul Oberschneider on pakkunud enda ettevõtetega seotud hotelle müügiks Eesti ja välismaa ärimeestele, samas on hotellide juhtimis- ja haldamislepingu sõlminud firma sellele vastu.
16/07 Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara ostuõiguse 70 miljoni krooni eest sai Ühispangaga seotud firma OÜ Silverlaw.
17/07 Üle kümne aasta kestnud vaidlused Tallinna kesklinna Rotermanni kvartali planeeringu ümber muutuvad aina tulisemaks, sest Tallinna linn soosib eri aegadel erinevaid kinnistuomanikke planeeringute tellimisel.
19/07 Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS sõlmis OÜ-ga Estconde-E lepingu Torupilli Selveri hoone ehituseks Kadrioru piirkonda.
22/07 AS-ile Norma kuuluv Norma Maja müüs Tallinnas Laki tänaval asuva 8000-ruutmeetrise büroohoone kinnisvaraärimees Toonart Rääskile kuuluvale AS-ile Landeste.
25/07 Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
26/07 OÜ Leviehitus võitis kolmapäeval Viljandi Kullamäe elamukvartali hoonestusõiguse enampakkumise ja kavatseb sinna rajada Viljandi esimese kaasaegse eramurajooni.

Artikkel on avaldatud 07.08.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=211548

Eksperdid ennustavad korterite hinnatõusu

  • Korterihinnad võivad aastaga kosuda kuni kümnendiku

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra, hinnatõus võib alata kolme kuu jooksul.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi küllalt optimistlik prognoos,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “See tähendab siis, et näiteks kolmetoaline korter Mustamäel võib järgmisel suvel maksta 50 000 krooni rohkem kui praegu,” selgitas ta.

HINNARALLI ALGAB SÜGISEL. Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

“Mingit väga kõrget hüpet ma korterihindadest ei ootaks, tõus aasta jooksul võib jääda 5 protsendi juurde,” märkis Kivisaar. “Igal juhul olen kindel, et tõus tuleb, ja ilmselt sügise poole,” lisas ta. “Korterite hinnad sõltuvad ju suuresti sellest, millistel tingimustel pangad laenu annavad, ja praegu on näha, et eluasemelaenud on iga suurema panga prioriteediks,” lisas ta.

Kivisaare sõnul on Eesti keskmised eluasemelaenu intressid umbes 7-8 protsenti, Skandinaavias aga tublisti madalamad – 4-5 protsenti. “Võttes arvesse, et pankade omanikud on ju samad, ja raha tuleb ikka ühest august, on intressidel veel kõvasti ruumi langeda,” kinnitas ta.

Seega ei ole ka põhjust oodata kevadel mitmelt poolt ennustatud äärelinnade getostumist lähima kümne aasta jooksul, lisas Kivisaar.

“Arvutuste järgi umbes 60 protsenti laenuvõimelisi linlasi saavad endale lubada kuni 300 000 krooni suurust laenu, see jääb üsna täpselt mägede korterite hinnapiirile,” selgitas ta.

PRAEGU ON KORTERIOSTUKS SOBIV AEG. Praegu korterimüüki plaanivad inimesed peaksid Kivisaare hinnangul ootama sellega vähemalt paar kuud, sest siis on ilmselt juba veidi paremat hinda oodata. Korteri ostmiseks on tema sõnul aga praegu väga õige aeg.

“Ega ilmselt äärelinnade turg kuigi kaua nii madalal ei püsi,” nentis Kivisaar. Praegu seisavad mägede korterihinnad paigal peamiselt emotsioonide tõttu, kevadel tõsteti vanade korterite omafinantseeringu määra ja räägiti palju nende piirkondade tahaplaanile jäämisest. “Ilmselt sügisel läheb see emotsionaalne seisak üle, ja hinnad hakkavad jälle ülespoole minema,” märkis Kivisaar.

Analüütik hoiatab võimaliku intressitõusu eest

Trigon Marketsi analüütiku Toomas Reisenbuki hinnangul võib Eesti ekspordi vähesus lähitulevikus kaasa tuua intresside tõusu ja seeläbi ka kinnisvarahindade languse.

“See ei ole mingi konkreetne ennustus, lihtsalt mõnedel näitajatel tasub hoolega silma peal pidada,” ütles Reisenbuk. Praegu on majandus tasakaalust väljas, see tähendab, et sisse tuuakse rohkem kaupu ja teenuseid kui välja viiakse. Kohe praegu ei tee see riigile midagi halba, kuid varem või hiljem jääb see silma maailma suurematele reitinguagentuuridele, kes võivad Eesti suhtes võtta uued, senisest halvemad seisukohad. Siis pidurduks ka investeeringute ja laenuraha sissevool Eestisse ning lõpuks avalduks see intresside tõusus.

Reisenbuki hinnangul üritaks aga Eesti Pank sellist olukorda ära hoida, piirates pankade võimalusi laenuandmiseks. Kui pangad annaksid vähem laenu, saaksid inimesed vähem tarbida ja majandus oleks paremini tasakaalus. Laenuandmise raskendamine tooks aga kaasa intresside tõusu.

Artikli autor on Kristjan Jõevere. Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=210977

Eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnakorterite hinnatõusu

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra, hinnatõus võib alata kolme kuu jooksul, kirjutab Eesti Päevaleht.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi üsna optimistlik prognoos,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “See tähendab siis, et näiteks kolmetoaline korter Mustamäel võib järgmisel suvel maksta 50.000 krooni rohkem kui praegu.”

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

“Mingit väga kõrget hüpet ma korterihindadest ei ootaks, tõus aasta jooksul võib jääda viie protsendi juurde,” märkis Kivisaar. “Igal juhul olen kindel, et tõus tuleb, ja ilmselt sügise poole.”

“Korterite hinnad sõltuvad ju suuresti sellest, millistel tingimustel pangad laenu annavad, ja praegu on näha, et eluasemelaenud on iga suurema panga prioriteediks,” lisas ta.

Seega ei ole ka põhjust oodata kevadel mitmelt poolt ennustatud äärelinnade getostumist lähima kümne aasta jooksul, lisas Kivisaar. “Arvutuste järgi umbes 60 protsenti laenuvõimelisi linlasi saavad endale lubada kuni 300.000 krooni suurust laenu, see jääb üsna täpselt mägede korterite hinnapiirile,” selgitas ta.

Praegu korterimüüki plaanivad inimesed peaksid Kivisaare hinnangul ootama sellega vähemalt paar kuud, sest siis on ilmselt juba veidi paremat hinda oodata. Korteri ostmiseks on tema sõnul aga praegu väga õige aeg.

Õppetund kinnisvaraturul

Tüüpkorterite hinnatõus ja sellele jaheda du?ina järgnenud 5-15% hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha.

Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvaratehingutega tegeleda. Neljandad unistavad Helsingi hinnatasemetest.

Kes on olnud peadpööritava tõusu taga, mis 2001. a küündis mõnel pool 50%?

Vahendustööd tegevad maaklerid on huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind. See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuni??i, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a oli uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga? Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a 1,9 ja 2001. a juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 miljardi krooni väärtuses eluasemelaene.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis paljud inimesed otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Turumajandusliku ideoloogia alussambaks on vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Kõige olulisemaks kinnisvarahindade tõusu põhjuseks saabki pidada tarbijate poolset survet elamistingimuste parandamise suunas, et viia neid rahaliste võimaluste avardumisel kaasja kõrgematele nõudmistele vastavaks.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas. Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finantseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida igakuiselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib samuti tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab värske kogemuse, millest tasub õppust võtta.

Soovitused kinnisvaraturul tegutsemiseks

– Kui ka kõige optimistlikumad hinnaprognoosid reaalsuses pessimistlikeks osutuvad, siis on alust eeldada hinnatrendi pöördumist. Iganädalaselt tõusvad kinnisvarahinnad on ilmselge ohumärk. See tähendab peatset kainenemist hinnalanguse taustal.
– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad. Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.
– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.
– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.
Allikas: Tõnu Toompark

Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvara hinnatõus ja tüüpkorterite hinnalanguse õppetunnid

Tüüpkorterite emotsioonidesse jõudnud ja laialt meedias kajastamist leidnud hinnatõus ning sellele jaheda duðina järgnenud 5-15 protsendiline hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha. Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvara-asjadega tegeleda. Neljandad unistavad Helsinki hinnatasemetest.

Kelle huvides on kinnisvara hinnatõus?

Kes on olnud peadpööritava hinnatõusu taga, mis 2001. a. küündis mõnel pool 50 protsendini?

Vahendustööd tegevad maaklerid on alati huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind.

See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuniðði, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a. olu uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga?

Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a. kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning seejärel selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a. 1,9, 2001. a. aga juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a. esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 mld. krooni väärtuses eluasemelaene ehk rohkem kui kogu 2000. a. kokku.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda sellisele inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis palju inimesi otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime siin öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Paraku on turumajandusliku ideoloogia alussambaks vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st. lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Kõige olulisemaks kinnisvarahindade tõusu põhjuseks saabki pidada tarbijate poolset survet elamistingimuste parandamise suunas, et viia neid rahaliste võimaluste avardumisel kaasja kõrgematele nõudmistele vastavaks.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas.

Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see väga teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas ka investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finanntseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida taevase ettemääratuse alusel igakuiselt või koguni -nädalaselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib teistegi turgude kombel tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab ses osas värske kogemuse ja vihjeid, millest tasub õppust võtta.

– Kui ka kõige optimistlikumad hinnaprognoosid reaalsuses pessimistlikeks osutuvad, siis on alust eeldada hinnatrendi pöördumist. Iganädalaselt tõusvad kinnisvarahinnad on ilmselge ohumärk. See tähendab peatset kainenemist hinnalanguse taustal.

– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad.

– Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.

– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.

– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.

EPL: Eksperdid ennustavad korterite hinnatõusu

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi küllalt optimistlik prognoos,” ütles Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

Kivisaare sõnul on Eesti keskmised eluasemelaenu intressid umbes 7-8 protsenti, Skandinaavias aga tublisti madalamad – 4-5 protsenti. “Võttes arvesse, et pankade omanikud on ju samad, ja raha tuleb ikka ühest august, on intressidel veel kõvasti ruumi langeda,” kinnitas ta.

“Ega ilmselt äärelinnade turg kuigi kaua nii madalal ei püsi,” nentis Kivisaar. Praegu seisavad mägede korterihinnad paigal peamiselt emotsioonide tõttu, kevadel tõsteti vanade korterite omafinantseeringu määra ja räägiti palju nende piirkondade tahaplaanile jäämisest.

Artikli autor on Anu Jõgi. Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Madalad laenuintressid põhjustasid tüüpkorterite hinnalanguse

Pankade liberaalne laenupoliitika muutis eluasemeturu hüperaktiivseks ja tekitas tüüpkorterite hinnatõusu, mis on nüüdseks pöördunud langusesse.

Eluasemelaenude väljastamine näitab pidevat kasvutempot. 2002. a II kvartalis jõudis Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude käive esmakordselt üle ühe miljardi krooni piiri, 1,25 miljardi kroonini. See on 76% rohkem kui 2001. aasta teises kvartalis.

Märkimisväärne on, et käesoleva aasta esimese kahe kvartaliga on eluasemelaene väljastatud juba rohkem kui näiteks 2000. aastal kokku.

Meenutuseks tuleb siin mainida, et nimelt 2000. aasta märksündmuseks Eesti kinnisvaraturul oli laenuturu avanemine.

Suurenevate laenukäivete kõrval on kiiresti suurenemas ka pankade eluasemelaenude jääk. See on poole aastaga jõudnud mulluse viie miljardi krooni tasemelt 7,4 miljardi kroonini. Siin on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes kasvuks “kõigest” 47%.

Võib eeldada, et sellise eluasemelaenude käibe juures ei näita eluasemelaenude jääk nii pea mitte mingit kahanemise tendentsi.

Laenuvõtja jaoks sõbralikku suunda näitab intressimäära jätkuv suundumus kahanemise poole. Eesti kroonis väljastatavate laenude intressimäär on kvartali lõpukuupäevade lõikes jõudnud alla kümne protsendi piiri, maandudes 9,8 protsendile.

See on madalaim Eesti kroonis väljastatava eluasemelaenu intressimäär läbi aegade. Sarnast trendi järgib ka europõhi-ne eluasemelaen. Euros väljastatud eluasemelaenu intressimäär on samuti kõigi aegade madalaimal tasemel, 7,5 protsendi juures. Veel aasta tagasi oli Eesti krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimääraks 11,4 ning euro baasil 9,1%.

Üha uusi rekordeid purustav eluasemelaenude väljastamine muudab aktiivse kinnisvaraturu hüperaktiivseks. See avaldab järjekordset tõsisemat survet kinnisvara hindadele. Äsjane nõudluse poolt ülikõrgeks aetud pealinna tüüpkorterite hinnalangus on kogemus, millest saadud õppetundi ei tohi turuosalised eirata. Emotsioonidel põhinev hinnatõus pöördub hinnalanguseks.

Mõistusepärane ja kaalutletud ostuotsus on see, mis probleeme ennetab. Iseasi on, kui palju kinnisvaraostjad oskavad või tahavad minevikku meenutada.

Teine oluline järeldus, mida laenutegevuse aktiveerumisest võib teha, on laenuvõtjate avarduvad võimalused eluaseme kvaliteedi tõstmiseks.

Võimalusi avardavad järjepidevalt langevad intressimäärad, laenuvõtjate suurenevad palganumbrid ning stabiilsed positiivsed ootused tuleviku suhtes.

Usutavasti on aktiivsele laenuvõtmisele järele tulemas ka uusehitused, mis möödunud aastal suutsid küündida vaid 0,2 protsendini olemasolevast elamufondist.

Artikkel on avaldatud 29.07.2002 väljaandes Äripäev –

Eluasemelaenude väljastamine suureneb

Eluasemelaenude väljastamine näitab pidevat kasvutempot. 2002. a. II kvartalis jõudis Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude käive esmakordselt üle ühe miljardi krooni piiri 1,25 miljardi kroonini. See on 76% rohkem kui 2001. a. II kvartalis.

Märkimisväärne on, et käesoleva aasta esimese kahe kvartaliga on eluasemelaene väljastatud juba rohkem kui näiteks 2000. aastal kokku. Meenutuseks tuleb siin mainida, et nimelt 2000. aasta märksündmuseks Eesti kinnisvaraturul oli laenuturu avanemine.

Suurenevate laenukäivete kõrval on suurenemas ka pankade eluasemelaenude jääk. See on poole aastaga jõudnud mulluse 5 miljaradi krooniselt tasemelt 7,4 miljardi kroonini. Siin on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes kasvuks “kõigest” 47%. Võib eeldada, et sellise eluasemelaenude käibe juures ei näita eluasemelaenude jääk nii pea kahanemise tendentsi.

Laenuvõtja jaoks sõbralikku suunda näitab intressimäära jätkuv suundumus kahanemise poole. Eesti kroonis väljastavate laenude intressimäär on lõpuks kvartali lõpukuupäevade lõikes jõudnud alla 10% piiri maandudes 9,8 protsendile. See on madalaim Eesti kroonis väljastatava eluasemelaenu intressimäär läbi aegade.

Sarnast trendi järgib ka euro-põhine eluasemelaen. Euros väljastatud eluasemelaenu intressimäär on samuti kõigi aegade madalaimal tasemel 7,5 protsendi juures. Veel aasta tagasi oli Eesti krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimääraks 11,4 ning euro baasil 9,1%.

Üha uusi rekordeid purustav eluasemelaenude väljastamine muudab aktiivse kinnisvaraturu hüperaktiivseks. See avaldab järjekordset tõsisemat survet kinnisvara hindadele. Äsjane nõudluse poolt ülikõrgeks aetud pealinna tüüpkorterite hinnalangus on kogemus, millest saadud õppetundi ei tohi turuosalised eirata. Emotsioonidel põhinev hinnatõus pöördub hinnalanguseks. Mõistusepärane ja kaalutletud ostuotsus on see, mis probleeme ennetab. Iseasi on see, kui palju kinnisvaraostjad oskavad või tahavad mineviku meenutada.

Teine oluline järeldus, mida laenutegevuse aktiveerumisest võib teha on laenuvõtjate avarduvad võimalused eluaseme kvaliteedi tõstmiseks. Võimalusi avardavad järjepidevalt langevad intressimäärad, laenuvõtjate suurenevad palganumbrid ning stabiilsed positiivsed ootused tuleviku suhtes. Usutavasti on aktiivsele laenuvõtmisele järele tulemas ka uusehitused, mis 2001. a. suutis küündida vaid 0,2 protsendini olemasolevast elamufondist.

Juhtkiri: Kinnisvarakrahhi kartused saavad uut hoogu

1997. a börsikrahhi ja sellele järgnenud majanduslanguse ennustajaks oli suurenenud väliskaubanduse jooksevkonto defitsiit. Käesoleva aasta I kvartalis moodustas defitsiit 15% SKTst, mis on viimase nelja aasta suurim. Üha enam on hakatud rääkima majanduskriisi võimalikkusest, mis seekord toob kaasa hindade kukkumise kinnisvaraturul.

Äripäeva hinnangul ei saa praegu kinnisvaraturu ja viis aastat tagasi börsikrahhile eelnenud arengute vahele tõmmata paralleeli.

Pessimistid maalivad järgmise stsenaariumi. Eesti jooksevkonto puudujäägi kasvades, alandatakse riigi reitin-guid ja välisraha muutub kallimaks ning tõusevad laenuintressid. Nõudlus elamuturul väheneb, arendajad ei suuda laene pankadele tagastada ja tagatiseks olnud kinnisvara läheb odavalt müüki. See omakorda suurendab hinnalangust ja süvendab probleemi.

Oluline erinevus börsikrahhi eelse ja praeguse ajaga on pankade tegevuses. Kinnisvaraturul toimunud hinnarallit on pangad pidurdanud. Paneelmaja korterite osas tõsteti omafinantseeringu määr 50protsendini, mille tagajärjel on hinnad langenud ca 10%. Börsikrahhi puhul ei näinud pangad ohtu ette ja ei piiranud aktsiate soetamiseks laenude andmist enne, kui krahh käes oli.

Erinevalt kinnisvarast osteti aktsiaid sepkuleerimiseks. Inimesed panid pangalaenu börsile lootuses aktsiad mõne kuu möödudes kasuga müüa. Enamus täna uue maja või korteri soetajaid ei kavanda lähiajal selle müüki. Eluasemelaenude mahtude suurenemine on loogiline. Inimeste sissetulekud on kasvanud ning liisingu- ja laenuvõimalused avardunud. elamistingimused on aga kesised. Käesoleva aasta esimesel viiel kuul kasvas väljastatud eluasemelaenude maht 84% võrreldes möödunud aasta sama ajaga.

Ühispanga kommertspanganduse juhi Lembit Kitteri väitel on Eesti elanike laenuvõime tunduvalt suurem praegustest eluasemelaenu mahtudest. Eluasemeid amortiseerub ka rohkem, kui uusi juurde ehitatakse. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel ehitati 2001. a uuesehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist. Eesti Panga presidendi Vahur Krafti väitel on eestlaste laenukoormus madal, ulatudes vaid kuuendikuni kasutada olevast tulust. “Arenenud riikides on see näitaja keskmiselt neli korda kõrgem,” väitis Kraft (PM 30.04.2002). Eluasemelaenud on paremini tagastatavad laenud pankadele. Raskused eluasemelaenude tagastamisel tekivad umbes 1% klientidest.

Analüütikud on erineval arvamusel majandustasakaalu jätkuva halvenemise osas. Jooksevkonto defitsiidi suurenemise üheks põhjuseks võib olla kiire majandusareng ja investeerimist soodustav maksupoliitika. Suurem osa seadmetest tuleb importida, mis halvendab lühiajaliselt majandustasakaalu. Need seadmed hakkavad tulevikus suurendama aga eksporti.

Konjunktuuriinstituudi juunis tehtud küsitlus näitas, et nii eksperdid kui ettevõtjad on ekspordi väljavaadete suhtes optimistlikud. On tõenäoline, et järgnevatel kvartalitel jooksevkonto defitsiit väheneb ja ka kinnisvarakrahhi tõenäosus muutub väiksemaks.

Juhtkirja taustainfo: Võlakoormus kasvab

JANNO TOOTS, Eesti Panga avalike suhete osakonna juhataja

Kodumaise nõudluse finantseerimine laenuraha toel on jätkunud aktiivselt ka 2002 aasta II kvartalis. Kiireim kasvusegment oli eluasemelaenud. Jätkus ka reaalsektori aktiivne finantseerimine läbi liisingettevõtete. Selle peegelduseks on pea 1,8 miljardi kroonini ulatunud finantseerimisasutuste pangalaenude kasv kvartali jooksul.

Eraisikute laenude aastakasv kiirenes kvartali lõpuks ligi 40% suuruse aastakasvutemponi. See tähendas eraisikute pangalaenude jäägi suurenemist ligi 900 miljoni krooni võrra ehk kaks korda rohkem kui I kvartalis. Eraisikute liisingfinantseerimise aastakasvutempo ulatus mai lõpus rohkem kui 70%. Need kasvutempod kajastavad valdavalt eluasemelaene ja kinnisvaraliisingut. Muude laenude- ja liisingute jääk on suurenenud vähem.

Ettevõtete pankadest finantseerimise aastakasvutempo kiirenes II kvartali lõpuks 15,7%. Ettevõtete laenujääk kasvas kaks korda rohkem kui I kvartalis. Esialgsetel andmetel 815 miljonit krooni. Ettevõtete liisingfinantseerimise kasvutempo ulatus mai lõpus 33,4%. Kui aasta alguskuudel kasvasid enim tööstussektori ettevõtetele väljastatud laenud, siis II kvartalis domineeris ehitus-, kinnisva- ja kaubandussektor. Ka laenukasutuseesmärkide puhul domineerivad kinnisvara soetamiseks või renoveerimiseks võetavad laenud muude investeerimislaenude ja arvelduslaenude ees.

Eesti reaalsektori kodumaise võlakoormuse suurenemine koos liisingfinantseerimise kasvuga ulatus II kvartalis 28% võrreldes aastataguse perioodiga. Viimaste kvartalite jooksul on see kasvutempo kiirenenud 2-3 protsendipunkti võrra kvartalis. Ka mahuliselt kasvas reaalsektori kodumaine võlakoormus rekordilise 3,1 miljardi krooni võrra kvartalis, mis on enam kui poolteist korda rohkem kui I kvartalis.

Kuna II kvartalis püsisid europiirkonna intressid praktiliselt muutumatutena, ei toimunud olulisi nihkeid reaalsektori laenuintressides. Pikemas perspektiivis on ootuspärane eurointresside tõus ja sellega kaasnev kodumaise laenuraha kallinemine. See toob kaasa ka EURIBORiga seotud laenude intressikulude kasvu. II kvartalis püsisid eraisikute pikaajalised intressid siiski 7,9-8,1% tasemetel. Eesti ettevõtete pikaajalised intressid ulatusid II kvartali lõpus 7,2% tasemel.

Lühendatult Eesti Panga koduleheküljel olevast kommentaarist

Artikkel on avaldatud 26.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraanalüütik: 1,3% tõusnud ehitushinnaindeks võrdne inflatsiooniga

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toomparki hinnangul ehitushinnaindeksi 1,3% muutus kinnisvaraturgu ei mõjuta.

Toomparki sõnul pole 2002. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,3% võrra tõusnud ja 2002. aasta II kvartalis võrreldes 2001. aasta II kvartaliga 4,5% kallimal ehitushinnaindeksil kinnisvaraturule kuigi suurt mõju – turg on aktiivne, nõudlust on ja pakkumist on.

“Inflatsioon kasvab sama tempoga,” rääkis Toompark. “Väga olulist vahet ei ole, see tähendab, et ehitus läheb jätkuvalt kallimaks.” Samuti polnud talle üllatus, et ehitushinnaindeks tõusutrendis on. “Oleks null olnud, see oleks suurem üllatus olnud,” rääkis Toompark.

Tema hinnangul on ehitushinnaindeksi muutustest palju olulisem pankade laenupoliitika.

Artikli autor on Airi Ilisson. Artikkel on avaldatud 22.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

29.11.2021 Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine