Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Eleringi olulise alajaama teise etapi Ida-Virumaal ehitab Empower

21.04.2015 Tõnu Toompark

Elering allkirjastas möödunud nädalal lepingu Ida-Virumaal Eesti Elektrijaama juures asuva 330 kilovoldi alajaama teise etapi ehituseks Empower AS-iga, tööde maksumus on 9,1 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

Empower tegi tööde teostaja leidmiseks korraldatud riigihankel kõige madalama hinnaga pakkumuse. Kokku laekus hankele viis pakkumust.

„Eesti Elektrijaama alajaama teise etapi muudab Eleringi jaoks oluliseks asjaolu, et selle valmimise järel väheneb elektrisüsteemi sõltuvus naabruses asuva Eesti Elektrijaama tööst ehk varustuskindlus suureneb terves Eestis,“ kommenteeris Eleringi juhatuse esimees Taavi Veskimägi. Alajaama teise osa valmimise järel suudab Eesti põhivõrk riskivabalt töötada ka olukorras, kus Narva elektrijaamades ei tööta ükski energiaplokk.

Eesti Elektrijaama alajaama teine etapp on Eleringi suurim üksikinvesteering sellel aastal. Alajaama teine etapp rajatakse täiesti uuena tühjale platsile. Ehitustööd algavad maikuus ja ehitaja annab objekti Eleringile üle 2017. aasta kevadel.

Eesti Elektrijaama 330 kilovoldi alajaama esimese etapi rekonstrueerimistööd toimusid aastatel 2011-2013. Ehitustöid teostas siis samuti Empower.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Swedbank: Eesti majandus kasvab käesoleval aastal 2.1%, järgmisel 2,8%

21.04.2015 Tõnu Toompark

Möödunud aasta lõpus oodatust tugevama majanduskasvu, sel aastal valitsuse suuremate investeeringute ning veidi paranenud välisnõudluse väljavaadete tõttu korrigeerisime 2015. aasta Eesti majanduskasvu 2,1%-le (jaanuaris prognoosisime 2,0%). Lisaks aitavad netopalga tõus, tarbijate tugev kindlustunne ning odavam kütus kaasa eratarbimise kiire kasvu jätkumisele, selgus tänasel Swedbanki majandusprognoosi esitlusel.

Swedbanki peaökonomist Tõnu Mertsina sõnul kiireneb majanduskasv 2016. aastal 2,8%-ni (jaanuaris prognoosisime 2,7%) ning hinnad hakkavad taas kasvama käesoleva aasta teises pooles. „Kuigi välisnõudlus jääb nõrgemaks kui eelmisel aastal, oleme siiski veidi optimistlikumad kui jaanuarikuises prognoosis. Töötleva tööstuse toodangumahu ja ekspordikäibe kasv käesoleva aasta alguses aeglustus. Swedbanki tööstusettevõtete uuringu kohaselt ootavad töötleva tööstuse ettevõtted 2015. aastal käibe kasvu aeglustumist peamiselt suurenenud konkurentsi, nõrga välisnõudluse ja tööjõupuuduse tõttu. Eksport Venemaale on küll tugevalt vähenenud, kuid ettevõtted on suurendanud eksporti teistesse riikidesse – peamiselt Rootsi, kuid ka Hollandisse, Ameerika Ühendriikidesse, Poolasse ja Hispaaniasse. Euro nõrgenemine mõjub meie konkurentsivõimele ja ekspordile küll positiivselt, kuid see puudutab otseselt vaid kolmandikku ekspordist, mis toimub dollarites,“ märkis Mertsina.

Mertsina sõnul on ettevõtete finantsseis üldiselt hea. „Kasumid on järk-järgult kasvanud ning tagasihoidliku laenukasvu tõttu on nende finantsvõimendus väike. Madalad intressimäärad soodustavad ettevõtete investeeringuid oma konkurentsivõime parandamiseks. Teisalt pole ettevõtete kindlustunne sel aastal paranenud ning seega ei oota me investeeringute märgatavat kasvu. Küll aga suurendasime valitsussektori investeeringute prognoosi eelmise aasta kasutamata välisrahade ülekandumise tõttu sellesse aastasse ja seoses EL uuest eelarvest rahastamise algusega, mis hakkab avaliku sektori investeeringuid tasapisi mõjutama juba sel aastal,“ sõnas ta.

2015.-2016. aasta jooksul pinged tööturul suurenevad ning palgad kasvavad jätkuvalt kiiresti. „Tööealine elanikkond väheneb, hõive määr on juba niigi kõrge ja tööpuudus alaneb veelgi. Hõivatute arv sel aastal veidi kasvab seoses töötajate registreerimise kohustuse sisseviimisega eelmise aasta juulis. Järgmisel aastal hõive aga langeb, seda nii tööjõu pakkumise kui nõudluse vähenemise tõttu. Tänu tööjõumaksude alandamisele ja inflatsiooni puudumisele kasvab elanike reaalne ostujõud sel aastal oluliselt. Pensionite ja teiste sotsiaaltoetuste tõus toetab samuti tarbimist, mis annab majanduskasvus sel ja järgmisel aastal suurima panuse. Venemaa majanduskriisist ja Ukraina konfliktist hoolimata tunnevad Eesti tarbijad ennast kindlalt ja jaemüük on selle aasta esimestel kuudel püsinud erakordselt tugev,“ rääkis Mertsina esitlusel.

„Tarbijahinnad peaksid aastases võrdluses kerkima hakkama käesoleva aasta teisel poolel. Selle põhjuseks on eelmise aasta teise poole madalamate nafta- ja toiduainetehindade baasefekt, samuti tõstab mõnevõrra importkaupade ja –teenuste hindu euro nõrgenemine. Järgmisel aastal inflatsioon kiireneb, kuna välised hinnasurved suurenevad. Hindu kergitab ka alkohoolsete jookide täiendav aktsiisitõus,“ lisas Mertsina.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Promenaadi maja ehitus on alanud

21.04.2015 Tõnu Toompark

YIT Ehitus ja Capital Mill sõlmisid lepingu Promenaadi maja esimese etapi ehitustööde teostamiseks.

Promenaadi maja asub vanalinna, Rotermanni kvartali ja Admiraliteedi basseini vahel ning on nurgakivi uue mereäärse kvartali tekkel. Capital Milli tegevjuhi Igor Möldri sõnul on Promenaadi maja arendus järjekordseks etapiks sadamaala tervikuks loomisel, mille kaugemaks eesmärgiks on kujundada antud ala innovaatiliseks ja kõrgelt hinnatud piirkonnaks. „Nagu olen ka varem öelnud, siis me ei ehita üksikuid hooneid, vaid ehitame visiooni ja tervikpilti ning seetõttu peamegi väga oluliseks, et juurde lisanduks nii kaasaaegseid äri- ja büroohooneid kui ka kvaliteetseid korterelamuid,“ lausus Mölder. „Terviklikult lahendatud ja kvaliteetse elu- ja äripinna ehitamine on YIT prioriteet nii oma arendustes kui ka ehitusteenuseid pakkudes,“ kinnitas YIT Ehitus juhatuse liige ja ehitusdirektor Toomas Rapp.

Korterite müügiga tegeleva Liven Kinnisvara partneri Andres Aaviku sõnul saab Tallinn sarnaselt teiste põhjamaade pealinnadega peale ala välja arendamist endale modernse linnasüdame, mida iseloomustavad jalakäijate tänavad, skandinaavialik arhitektuur, kohvikud, restoranid, rannapromenaad ja jahisadam.

Arhitektuuribüroo Arhitekt 11 kavandatud Promenaadi maja koosneb neljast eriilmelisest majast: Kogukonnamaja haljastusega sisehoovis on mõnus pere ja sõpradega aega veeta, Peremaja oma päikeselise mänguväljakuga vastab kõige paremini pereelu nõudmistele, eksklusiivses Peremaja tornis on igal korrusel vaid üks korter ning Linnamaja on siseaatriumiga luksuslik korterelamu. Hoonete all on kaks parkimiskorrust, kus asuvad ka panipaigad; esimesele korrusele on aga ärid ja kohvikud.

Promenaadi majas on kokku 120 läbimõeldud planeeringuga korterit alates väikesest 49,5 m2 suurusest 2-toalisest kuni 197,5 m2 suuruse 5-toaliseni. Hoonete viimastel korrustel on kõrge õhuruumi ja katuseterrassidega loft’id. Esimeses järjekorras valmib Linnamaja, mille esimesel korrusel on kaubanduspinnad ning 2.-6. korrusel on kokku 43 korterit. Parkimine on maa-aluses parklas.

Ehitustöödega on juba alustatud ja esimesed korterid antakse ostjatele üle 2016. aasta novembris. Vaata lähemalt www.promenaadimaja.ee

Capital Mill OÜ asutati 2008 aasta alguses eesmärgiga korraldada investeeringuid Balti riikides asuvatesse ärihoonetesse ning suurendada nende väärtust kvaliteetse kinnisvarajuhtimise abil. Ettevõtte asutajateks ning partneriteks on pikaajalise kinnisvara- ja panganduskogemusega meeskond. Capital Mill haldab arvukalt kõrgelt hinnatuid ärihooneid Eestis, Lätis ja Leedus.

YIT Ehitus AS on Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid, mis kuulub Soome suurimasse ehitusteenuseid pakkuvasse kontserni YIT. Ettevõtte tegevusvaldkonnad on ehituse peatöövõtt – hoonete ja rajatiste ehitamine – ning elamu- ja ärihoonete arendus. 2014. aastal oli YIT kontserni käive ligikaudu 1,8 miljardit eurot. YIT tegutseb Soomes, Venemaal, Balti riikides ja Ida-Euroopas ning on tööandjaks enam kui 6000 töötajale. YITi aktsiad on noteeritud Helsingi NASDAQ OMX börsil.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Merko käivitas Paepargi korteriarenduse uue etapi

21.04.2015 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus on käivitanud Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuva Paepargi korteriarenduse viienda etapi, mis hõlmab kolme kortermaja arendust. Merko alustab 2015. aasta aprillis esimese kahe maja ehitust aadressil Paepargi 31 ja 33, mille valmimine on planeeritud 2016. aasta kevadesse.

Paepargi viies etapp (www.merko.ee/perepargi) hõlmab kolme 4-korruselist maja aadressidel Paepargi 29, 31 ja 33, millest igaühes on 19 korterit. B-energiamärgisega majade arhitekt on Erkki Ristoja, kortereid iseloomustavad läbimõeldud planeeringud ning enamikel korteritel on klaasitud rõdu. Sisearhitekt Eerik Olle poolt on välja töötatud viis erinevat siseviimistluspaketti vannitubadesse ning kolm paketti eluruumidesse. Korterite ruutmeetri hind jääb vahemikku 1600–1900 eurot. Mugava ligipääsu kortermajadele tagab 2015. aasta lõpuks valmiv Paepargi tänav.

Paepargi viienda etapi kolme hoone brutopind kokku on ligikaudu 4500 ruutmeetrit ning arendusetapi kogumaksumus ca 4 miljonit eurot.

Uued kortermajad kerkivad Paepargi Pae tänava poolsesse otsa ehk Pereparki, mida ühendab Mäepargis asuvate juba valminud majadega üle järve kulgev valgustatud jalakäijate sild, kust avaneb vaade kaunile purskkaevule. Heakorrastatud Paepargi tiigi ümbrusesse on Merko esimese kolme etapi käigus arendanud tervikliku elukeskkonna ning müünud sealses üheksas maja üle 150 korteri. Neljanda etapi raames on Merkol arenduses kolm 14-korruselist tornmaja, millest esimene valmib 2015. aasta lõpus.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Ehitushinnaindeks jätkas I kvartalis tõusu

21.04.2015 Statistikaamet

Ehitushinnaindeks tõusis 2015. aasta I kvartalis võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga 0,6% ja 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 0,1%, teatab Statistikaamet.

2014. aasta IV kvartaliga võrreldes kujundas indeksit enim tööjõu kallinemine. Materjalide maksumus jäi samale tasemele ja mehanismide kasutamise maksumus langes 0,1%.

Ehitushinnaindeksit mõjutas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga teineteist taandav materjalide odavnemine ja tööjõu kallinemine.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi kasv oli 2015. aasta I kvartalis nii eelmise aasta IV kvartali kui ka I kvartaliga võrreldes 0,1%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned. Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Ehitushinnaindeksi muutus, I kvartal 2015
	IV kvartal 2014 – I kvartal 2015, %	I kvartal 2014 – I kvartal 2015, %
KOKKU	0,6	0,1
tööjõud	1,8	2,9
ehitusmasinad	-0,1	2,2
ehitusmaterjal	0,0	-1,5
Eramuindeks	0,3	0,1
Korruselamuindeks	-0,2	-1,6
Tööstushooneindeks	1,3	1,1
Ametihooneindeks	0,7	0,2

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus, I kvartal 2015
	IV kvartal 2014 – I kvartal 2015, %	I kvartal 2014 – I kvartal 2015, %
KOKKU	0,1	0,1
tööjõud	1,3	2,7
ehitusmasinad	0,1	0,7
ehitusmaterjal	-0,7	-1,6

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: kasutusloa saanud eluruumidest 28% on ühepereelamud

21.04.2015 Tõnu Toompark

2014. aastal sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa 2756 eluruumi. Neist 28% olid ühepereelamud, 15% olid paaris- ja ridaelamud.

Enamus eelmisel aastal kasutusloa saanud korteritest asusid 3-5-korruselistes elamutes, kus asus kasutusloa saanud eluruumidest 35%.

1% kasutusloa saanud eluruumidest asusid 9- ja enamkorruselistes elamutes.

Kasutusse lubatud eluruumide arv elamu tüübi järgi

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Tööstustoodangu tootjahinnaindeks tõusis märtsis kuuga

20.04.2015 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta märtsis võrreldes veebruariga 0,6% ja võrreldes eelmise aasta märtsiga -0,6%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas märtsis võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade tõus mäetööstuses, elektroonikaseadmete ja puittoodete tootmises, samuti hindade langus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning toiduainete tootmises.

2014. aasta märtsiga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnalangus elektroonikaseadmete, toiduainete ja kütteõlide tootmises, samuti hinnatõus mäetööstuses ja metallitootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, märts 2015
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Märts 2015 – veebruar 2015, %	Märts 2015 – märts 2014, %
KOKKU	0,6	-0,6
Töötlev tööstus	0,6	-1,0
Mäetööstus	11,4	7,3
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	-5,0	-0,8
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	2,5

* Veebruarikuu tööstustoodangu tootjahinnaindeksit on täpsustatud seoses ettevõtetelt laekunud andmetega.

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta märtsis võrreldes veebruariga 0,8% ja võrreldes 2014. aasta märtsiga -3,3%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusid märtsis keskmisest enam naftasaaduste, keemiatoodete ja turbatoodete hinnad, samas langesid elektrienergia, ehitusmaterjalide ja kummi- ning plasttoodete hinnad.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta märtsis võrreldes veebruariga 1,7% ja võrreldes 2014. aasta märtsiga -3,3%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusid märtsis keskmisest enam naftasaaduste, nahktoodete ja keemiatoodete hinnad, samas langesid elektrienergia, puittoodete ning ehitusmaterjalide hinnad.

Arvamus: Üks üürikorter maksuvabaks

20.04.2015 Tõnu Toompark

Praegu on suuri vaidlusi tekitamas üürivaldkonna reguleerimine. On väga hea, kui see valdkond ka korrastatud saab ning üürileandjate ja üürnike õigused ja vastutus on täpselt paigas. Hetkel tekitab vaidlusi aga see, kuidas üüritegevust maksustada ning siin on arvamused seinast-seina. Pakun välja kompromissettepaneku – igal inimesel võiks olla õigus üks kinnisvaraobjekt maksuvabalt välja üürida.

Praegu on avalikust ruumist tõsisemalt läbi käinud kaks mõtet. Esiteks, valitsuse-poolne idee juba aastal 2017 saada üüritegevuselt eelarvesse maksudena 6,9 miljonit eurot ning teiseks, kinnisvaraprofessionaalide poolt välja pakutud mõte üüritulu üldse maksuvabaks muuta. Kui esimese mõtte vastu räägib tõik, et soovitud summat kokku saada pole tegelikult üldse kindel, sest üüritegevus on võimalik viia juriidilise keha alla ning kogu tulu sinna jättagi, siis teise ideega poleks valitsuskoalitsioon kohe kindlasti nõus.

Kuna lõplik otsus on kahtlemata poliitiline ja teatavasti on poliitikas võimalikud ka kompromissettepanekud, siis ühe sellise ma nüüd teengi. Nimelt, ma arvan, et igal inimesel võiks olla võimalik üks kinnisvaraobjekt (korter või maja) üürida välja maksuvabalt.

Olen arvamusel, et üüritegevus võiks olla üks võimalikest pensionisammastest ning igakuine üürisumma kuluks vanaduspäevadel marjaks ära. Seda enam, et me tegelikult ei tea, milline näeb pensionisüsteem välja mõnekümne aasta pärast ning kas praegune pensionikogumine üldse tagab meile oodatud elustandardi.

Samuti on oma vaba raha üürikorterisse paigutada kasulik ka õige väikeste hoiuseintresside kontekstis. Kuna madalate intressimäärade üks ideedest on olnud tarbimise ergutamine, siis üüritegevusest saadav tulu läheks kindlasti ka igapäevaseks ostudeks ning raha oleks liikumises.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Mainor suurendas taas dividendide mahtu

20.04.2015 Tõnu Toompark

ASi Mainor aktsionäride üldkoosolek kinnitas 2014. majandusaasta aruande, mille kohaselt oli grupi möödunud aasta käive 15,0 miljonit, puhaskasum 5,3 miljonit ning bilansimaht 98,2 miljonit eurot. Dividende makstakse 2014. aasta tulemuste eest kokku 650 000 eurot.

“2013. aastaga võrreldes suutsime mullu sarnase käibe juures kasumit tõsta 2,8 korda ja nagu Mainoril kombeks, maksame taaskord varasema aastaga võrreldes vähemalt 10% suurema summa dividendidena välja ja nii juba 17 aastat järjest,” selgitas ASi Mainor nõukogu esimees Ülo Pärnits, kelle sõnul moodustavad 2014. aasta eest makstavad dividendid emaettevõtja aktsionärile kuuluvast kasumiosast ligi kakskümmend protsenti. Pärnitsa kinnitusel suurenes mullu oluliselt ka kontserni investeeringumaht – 2014. aastal investeeriti grupis kokku 7,9 miljoni euro eest, mida on 24% enam kui aasta varem.

Gruppi kuuluval Ülemiste City linnakut arendaval ASil Mainor Ülemiste valmis möödunud aastal ärihoone kinnistul Valukoja 7, kuhu kolis ankurrentnikuna Eesti juhtiva masinaehitusettevõtte AS E-Profiil büroo, samuti valmis tootmishoone kõrgtehnoloogilisi kütuseelemente tootvale ASile Elcogen ning spordisaal Tallinna Euroopa Koolile. Jätkus 4 800-ruutmeetrise üüritava pinnaga Valukoja 25 hoone renoveerimine ning jätkati ettevalmistustöid 13-korruselise ja ligikaudu 15 000-ruutmeetrise üüritava pinnaga Öpiku maja esimese bürootorni ehitamiseks kinnistule Valukoja 8/Sepise 9. AS Mainor Ülemiste kinnisvarainvesteeringute väärtus on 58,1 miljonit eurot, mis suurenes võrreldes 2013. aastaga 7,2 miljoni euro võrra.

Mainor Ülemiste sidusettevõte AS Technopolis Ülemiste lõpetas 2014. aastal aadressil Lõõtsa tänav 8A asuva Ragnar Nurkse büroohoone kolmanda korpuse ehitamise, samuti valmis 281 kohaline parkimismaja ning Eesti suurim lõunatoidurestoran Dvigatel. Ühtlasi alustati aadressil Lõõtsa 5 uue, 13-korruselise büroohoone ehitamist, mis valmib 2015. aasta suvel.

2014. aastal ostis AS Mainor välja soome partneritelt 100-protsendilise osaluse keskkonnateenuseid pakkuvas firmas Doranova Baltic OÜ. Ettevõte käivitas 2014. aastal Tartu Aardlapalu koostootmisjaama, kus toodetakse elektrienergiat.

Mainor kontserni puidugrupi ettevõtetes investeeriti tootmistingimuste parandamisse ja tootlikkuse tõstmisesse olemasolevatel tootmis- ja laopindadel. Täispuitmööblitootja Askala OÜ tootmishoonele ehitati uus aspiratsioonisüsteem. Gruppi kuuluv Rekman OÜ juurutas uute aknatüüpide, puit- ja puitalumiinium standardakna ehk nn „saksa akna“ seeriatootmise, mis täiendab tootevalikut ja võimaldab ühtlustada tootmisvoogu. Jätkati ka Paneeli 4 kinnistul uute tootmishallide ehitamise projekteerimist ja detailplaneeringu muutmist.

Uutest arendusprojektidest tegi AS Mainor ettevalmistustöid arvutimängude kirjastamiseks ja 3D-printerite müügi- ning koolituskeskuse loomiseks. Alustati konverentsikeskuse Spacex rajamist.

Mainori põhitegevuseks on Ülemiste City – Targa Linna arendamine, gruppi kuuluvate ettevõtete tegevuse strateegiline juhtimine, AS Erahariduskeskus (Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor) hariduskontserni juhtimine ning kinnisvara haldamine oma kinnistutel. Mainori tütar- ja sidusettevõtted tegutsevad lisaks ka puidu, metalli ja energeetika alal ning annavad tänaseks tööd kokku ligikaudu 290 inimesele.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Triin Ojari: arhitektuuri jaoks on järjest rohkem raha, kuid vähem ruumi

20.04.2015 Tõnu Toompark

Eesti Arhitektuurimuuseumi direktor Triin Ojari ütles täna Tallinnas toimunud Euroopa arhitektide nõukogu peaassambleel, et Eesti arhitektuuriajalugu on hoonete kujul hästi säilinud, sest me ei ole oma vaesuse tõttu olulisi hooneid liiga palju lammutanud.

Triin Ojari märkis, et vaatamata ajaloolisele „vaesusele“ on Tallinnas mitmeid tähelepanuväärseid hooneid, mis on tänaseks hästi renoveeritud ja saanud uue funktsiooni, näiteks Lennusadam. „Kaasaegse arhitektuuri väljakutseks on keskkond, milles arhitektuuri luua nii Eestis kui ka Euroopas,“ sõnas Triin Ojari. „Raha hoonete ehitamiseks on järjest rohkem, kuid ruumi nende ehitamiseks järjest vähem. Samuti lisandub kogu aeg juurde erinevaid piiranguid, millega arvestamine nõuab tõsist pingutust.“

17. – 18. aprillil koguneb Tallinnas ligi 100liikmeline Euroopa arhitektide nõukogu (Architects’ Council of Europe) peaassamblee, mis tähistab siin ühtlasi oma 25ndat sünnipäeva.

Täna Arhitektuurimuuseumis toimuval konverentsil „Special Session – Internationalisation & Responsibility“ astuvad lisaks Euroopa arhitektide delegatsioonile eesotsas ACEi presidendi Luciano Lazzariga üles veel ka maailma arhitektide liidu president Esa Mohamed, Ameerika arhitektide instituudi president Elizabeth Chu Richter ning Briti kuningliku arhitektide instituudi president Jane Duncan. Eestist tegi ettekande Arhitektuurimuuseumi direktor Triin Ojari, kes rääkis siinsest kogemusest uue ja vana arhitektuuri kooseksisteerimisel.

Kelle ees vastutab kinnisvaramaakler?

20.04.2015 Ingvar Allekand

Verivärske ning avalikkuse tähelepanu pälvinud Vuti 70lugu meie müügitööst sunnib kirjutama sellest, millised on maakleri kohustused kinnisvaratehingu tegemisel ühe või teise osapoole ees.

Eestis on see teema reguleeritud eelkõige Võlaõigusseadusega (VÕS) ning Euroopa standardiga EVS-EN 15733:2010 „Kinnisvaramaakleri teenused“. Kui seadus sätestab maaklerilepingu osapoolte õigused ja kohustused, siis standard, kuigi soovituslik ja seetõttu veidi hambutu, reguleerib ka maakleritöö muid aspekte sh kliendisuhtlust. Lisaks neile on nii erialaliidud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) kui ka Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kehtestanud heade tavade koodeksid oma liikmetele juhindumiseks.

VÕS § 658 – 669 reguleerib lepingulist suhet maakleri ja temalt teenuse tellinud lepingupartneri st kliendi vahel. Maakleri ja kliendi suhetele kohaldatakse ka käsunduslepingu sätteid. Seaduse üldosas käsitletavad normid (nt lepinguliste suhte printsiibid, lepingueelsete läbirääkimiste pidamine jms) puudutavad nii maakleri suhet kliendiga kui ka nende mõlema suhet kolmandate osapooltega (nt kinnisvara ostjatega).

Üldjoontes aga tuleb esimese olulise punktina välja, et maaklerile kohustusi tekitava õigussuhte esmaseks kriteeriumiks on kokkuleppe olemasolu kliendiga. Kui maakleril on kokkulepe müüjaga kinnisvara müügikorralduseks, siis on maakleril tehingu korraldamise kohustus, soovituste andmise kohustus, info kogumise kohustus jms ikkagi vaid kinnisvara müüja ees.

Nii VÕS kui ka standard võimaldavad maakleril samaaegselt omada kokkulepet teenuse tellimise kohta (st kokkulepe teenuse sisu, kvaliteedi, ajakava ja tasu kohta) tehingu mõlema osapoolega. Kuid sellisel juhul on absoluutselt vajalik, et sellisest asjakorraldusest on informeeritud mõlemaid pooli ning seda ka aksepteeritud.

Huvide konflikti küsimus ei ole maaklerkonnas nii teravalt tähtsustatud, kui näiteks advokatuuris, kuid nii Domus Kinnisvaras kui ka teistes suuremates maaklerbüroodes neid põhimõtteid järgitakse. Mõeldes viimase viie aasta probleemsetele juhtudele selles küsimuses, siis kipub see olema ikkagi väiksemate ettevõtete probleem, kus kutselised maaklerid puuduvad.

Kinnisvaramaakleri teenuste standardi punkt 4 sätestab, mis infot peab maakler ostuhuvilisele andma. Selles nimekirjas on üksnes objektiga (sh tehnilised andmed, kulud, selle ümbrus jms) seotud informatsioon. Millised on müüja planeeritavad müügitegevused (-strateegia), kas küsitav hind on hea või halb, kui palju on teisi ostuhuvilisi või kuidas peaks korraldama näiteks tehingu finantseerimist, ei kuulu sellesse nimekirja. Seega ei saa ostuhuviline klient sellist infot müüjat esindavalt maaklerilt a priori eeldada ega nõuda.

Erialaliitude heade tavade koodeksid on suhteliselt lühikesed ja üldsõnalised käsitledes suuresti liikmete omavahelist viisakat suhtlemist. Konkreetsemalt sätestavad mõlemad liikmete kohustuse anda klientidele ammendavalt ja adekvaatselt infot kinnisvaraobjekti ja tehingu kohta. EKMK heade tavade koodeksi punkt 17 näeb väga selgelt ette maakleri kohustuse seista eelkõige oma lepingulise kliendi huvide eest.

Näiteks kui ostja soovib hinda alla kaubelda, siis ei ole maakleril kohustust läbirääkimisi jätkata, kui müüja ei soovi hinda langetada. Punkt 19 kohaselt peab maakler aga soovitama proffessionaalse juriidilise abi kasutamist. See säte on oma mõtte poolest laiendatav ka käesoleva artikli ajendiks olnud olukorrale. Nimelt tekitas palju pahandust maakleri soovitus kliendil selgitada välja tehingu tegemiseks vajaliku laenu saamise võimalus enne, kui klient võtab endale arvestatavaid rahalisi kohustusi broneerimiskokkuleppega.

Kõige rohkem ja täpsemalt reguleeritakse maakleri ja kliendi vahelisi küsimusi maaklerilepingus. Eesti ühiskonnas viljeletakse tihti arvamust, et maaklerileping on midagi, millega teenusapakkuja saab kliendi nö „konksu otsa“ ning mis on seetõttu väga ühepoolne. Mõnikord see ilmselt nii ongi, kuid nii Domus Kinnisvara kui ka teised suuremad kinnisvaraagentuurid kasutavad vägagi tasakaalustatud lepinguid, mille eesmärgiks on kliendi vajaduste rahuldamine ning seejuures mõlema osapoole huvide kaitsmine.

Müüdava objekti ja maakleriteenuse tasu suuruse määratlemine on selle kokkuleppe oluliseks osaks. Aga samavõrd oluliseks, ja miks mitte isegi olulisemaks osaks on maakleri tegevuse st müügiprotsessi, töökvaliteedi jms kirjeldamine. Just selles osas peaksid kliendid olema nõudlikud ning rohkem kaasa mõtlema. Nõudke maakleritelt reklaami, proaktiivseid müügitegevusi, regulaarset aruandlust, turu- ja hinnaanalüüsi, korralikult kujundatud turundusmaterjale ning perfektset sooritust.

Nõudke maaklerilt teenuselepingu vormistamist kirjalikult, sest see tagab teile hiljem teie huvide kaitsmise. Kui maakler tahab olla ühekülgne ning võimalusi enda poole kallutada, siis jääb ta suulise kokkuleppe juurde, sest läbi VÕS-i ja Riigikohtu lahendite on tulemusliku töö korral tasustamine garanteeritud, vastustust aga ei mingit.

Mina soovitan ostuhuvilistel klientidel kaaluda alati ka omalt poolt maakleri kaasamist. Isegi kui tehing tundub esmapilgul lihtne. Selleks toon välja viis peamist põhjust:

maakleritel, kes ju igapäevaselt kinnisvaraturul toimetavad, on palju kordi suurem kogemus nüansside ja detailide märkamiseks ning nad saavad juhtida kliendi küsimusteni, mida klient esmapilgul ise ei märka küsida;
suuremate kinnisvarabüroode maakleritel on selja taga meeskond, kelle poolt aastate jooksul kogutud ühine infopagas hoonete, linnaruumi arengu, probleemsete olukordade jms kohta muutub sellega kliendile kättesaadavaks;
kõik juhtivad kinnisvarabürood tegelevad analüüsiga ning omavad ligipääsu kõigi Eesti kinnisvaraturul tehtud tehingute andmetele st teatakse väga täpselt mis on ühe või teise objekti reaalne turuhind;
maaklerite kogemus ostuläbirääkimiste pidamisel sh ostuprotsessi strateegia kujundamisel juba enne objektiga tutvumist ja/või läbirääkimistega alustamist, hoiab tõenäoliselt kliendile kokku mitu korda rohkem raha, kui klient hiljem kulutab maakleriteenuse tasuna;
ostuesinduseks maakleri kaasamine seab ostja müüjaga võrdsele või isegi tugevamale positsioonile. Tõenäoliselt kajastub see ühel või teisel viisil tehingu lõpptulemuses.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Algab Tartu maantee 56 City Residence’i ehitus

20.04.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara sai ehitusloa Tartu maantee 56 ehituseks ning aprillis algab suursuguse 8-korruselise City Residence elu- ja ärihoone ehitus. Maja arhitekt on Rasmus Tamme Ars Projektist, ehitaja Bauschmidt.25% korteritest ja kõik äripinnad on juba enne ehituse algust müüdud.

Oliver Makko, Endover Kinnisvara Eesti piirkonna juht: “Kuigi ekspertide hinnangul võib oodata kinnisvaraturul aktiivsuse langust, julgeb Endover Kinnisvara kui üks kesklinna aktiivseim arendaja oma kogemuse põhjal väita, et hästi planeeritud ja läbimõeldud projektide vastu on huvi jätkuvalt kõrge. City Residence´i müügiedu näitab, et oleme tabanud ostjate ootusi. Oleme sellesse projekti põiminud aastate jooksul saadud tagasiside, oma kogemused maailmast ja ostjate ootused: väga suured rõdud ja terrassid, soojad talveaed-rõdud, avarad planeeringud, privaatne roheline sisehoov, kõrge heli- ja soojuspidavusega maast-laeni aknad, targa kodu lahendused, ilmastikukindel maa-alune parkla ja elegantne portjeega fuajee. Ootame selle esindusliku maamärgi kerkimist linna tuiksoonele.”

Arhitekt Rasmus Tamme arhitektuuribüroost Ars Projekt: “On meeldiv, kui arhitektid saavad linnaruumi tühikutele, kus varem paiknesid amortiseerunud ehitised, anda kvalitatiivselt värske hingamise. City Residence´i karakter toetab kaasaegset avatud elustiili, mis kajastub nii hoone suurlinlikus välisilmes kui ka viimse detailini läbimõeldud interjööri erilahendustes.” Rasmus Tamme käe all on valminud Pagari 1 hoone restaureerimisprojekt, lisaks legendaarne Lutheri elamukvartali projekt ning hetkel valmiv modernne kõrghoone Maakri kvartalis.

Ehitusfirma Bauschmidt OÜ juhatuse esimees Mait Schmidt: “Tartu maantee on üks Tallinna peatänavaid, mida peavad ääristama korralikud kaasaegsed ehitised, mis kujundavad lennujaama poolt pealinna sisenejate silmis linna ilmet. Koos tugeva arendaja Endover Kinnisvaraga ning hea arhitekti Rasmus Tammega anname oma panuse pealinna ilme kujundamisse. Seoses Tartu maantee ja Ülemiste piirkonna arengutega on see üks perspektiivikam äri- ja elamupiirkond Tallinnas.”

City Residence on suurlinliku arhitektuuriga elu- ja ärihoone. Hoonel on 85 korterit, viis äripinda, kahekorruseline maa-alune ilmastikukindel parkla ning privaatne roheline sisehoov. Valmivad kvaliteetse siseviimistlusega 2—4-toalised korterid, mille juures on kuni 24-ruutmeetrised rõdud, unikaalsed soojad talveaed-rõdud ning avarad terrassid. Hoone 8. korrusele on planeeritud eksklusiivsed Platinum Collection erilahendustega korterid. Korterite hinnad algavad 136 500 eurost.Hoone valmib 2016. aastal. Lisainfo City Residence’i kohta: www.endover.ee/city

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Uus ehitusseadus tuleb kasuks turul ausatele mängijatele

20.04.2015 Tõnu Toompark

1. juulil 2015 jõustuvad uus ehitusseadus ja uus planeerimisseadus. Vastavalt nendele dokumentidele enam ei ole vaja saada ehitusluba väikeste kinnisvara objektide rekonstrueerimisel või laienemisel – piisab vaid kirjaliku teadaande esitamisest tööde alguse kohta.

Kompaniide gruppi ERE Grupp juhatuse esimees Maksim Sorokin on veendunud, et see lihtsustab oluliselt nii ehitusfirmade kui ka eraisikute elu. Ent seadus osutub maksimaalselt tõhusaks vaid juhul, kui kõik pooled käituvad ääretult seaduskuulekalt.

Üle 10 aasta vältel, seni kui kehtis eelmine ehitusseadus, on mitmed puutunud kokku lisakeerukustega remondi kavandamisel ja läbiviimisel. Seaduse eelmine redaktsioon nägi ette üsna keerulist ehituse ja ruumide kasutusloa saamise protseduuri. Selliste nõuete täitmine viis sageli aja ja raha kaotusele.

„Olukord lihtsustub oluliselt suve keskpaigast – näiteks elamisruumide rekonstrueerimisel, mis ei nõua pinna laiendamist, ei tule enam taotleda ehitusluba. Piisab vaid kirjalikus vormis ehitustööde alustamise teadaande ja kehtiva ehitusprojekti esitamisest. Aga ametiisikutel jääb võimalus nõuda lisaselgitusi 10 päeva jooksul. Ehitajad võisid varem sellistest reeglitest üksnes unistada,“ arvab Maksim Sorokin.

Kompanii Estonian Real Estate (ЕRЕ) pööras avalikkuse tähelepanu probleemile juba eelmise aasta alguses, kui pöördus algatusega Riigikokku, pakkudes ümber vaadata ehitusseaduse mõned paragrahvid. Hiljem osales ERE Grupi esindaja Maksim Sorokin ettevalmistatava seaduse arutluses.

„Me kutsusime võimusid ammugi üles pöörama tähelepanu bürokraatia keerukustele, mis takistasid majanduse terve valdkonna arengut ja raskendasid aastaid tavainimeste elu. Meil on hea meel, et äärmiselt keeruline eluruumide rekonstrueerimiseks lubade saamise protseduur on nüüd minevik,“ on ERE Grupi juht Maksim Sorokin veendunud.

Muide, Maksim Sorokini sõnul saab saavutada uue seaduse maksimaalse tõhususe üksnes juhul, kui kõik pooled järgivad seadust kõrvalekaldumatult. „Ehitusluba saab olla endiselt vajalik teatud muudel juhtudel, näiteks kui kõne all on ruumi laiendamine enam kui 33% võrra. Selleks, et turg saaks tegutseda usaldusele tuginedes, peavad kõik pooled tutvuma uute reeglitega, mis on nüüd väga näitlikult kirjeldatud,“ arvab Maksim Sorokin.