Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika
 

Tänasest saab tutvuda Tartu kesklinna üldplaneeringuga

Tartu19. oktoobrist kuni 19. novembrini saab raekojas asuvas infokeskuses ning Küüni-Poe tänava infostendidel tutvuda Tartu kesklinna uue üldplaneeringuga.

“Tartu kesklinna üldplaneering puudutab kõiki tartlasi ja linnavalitsusele on väga oluline, et meieni jõuaksid võimalikult paljude tartlaste, aga ka kesklinnaga kokku puutuvate organisatsioonide ja ettevõtete arvamused ning ettepanekud. Kesklinnast algavad kõik Tartu tuiksooned ja omal moel mõjutab kesklinnas toimuv kogu Tartu ja kõigi tartlaste käekäiku. Meil kõigil on suur võimalus kesklinna arendustes kaasa rääkida ja linlaste ettepanekud on väga oodatud,” ütles abilinnapea Jarno Laur.

Planeering näeb ette hoonestuse olulist tihendamist, uute töökohtade loomist linna keskusesse ja selle läbi kesklinna kui regiooni keskuse rolli tõusu. Avalikul väljapanekul oleva kesklinna planeeringu ala pindala on ligi 180 hektarit. See on jaotatud Ülejõe, Sadama, Riiamäe, Toometaguse, Uueturu ja Vanalinna ruumilisteks üksusteks. Planeeringus kirjeldatakse ja kavandatakse nende piirkondade linnaehituslikku olemust, säilitatavaid väärtusi, hoonestust, haljastust, liiklust jms.

Liikumisruumi kasutamise põhimõttena soodustatakse kesklinnas kergliikluse ja ühistranspordi eelisarendamist. Jalgratturitele luuakse kesklinnas paremad võimalused elamupiirkondadesse ja akadeemilistesse linnakutesse sõitmiseks. Avaparklate asemel eelistatakse maa-aluseid ja hoonesiseseid parklaid. Määratud on parkimismajade ja avalikult kasutatavate parkimisalade asukohad ning tänavad, kus parkimine ei ole lubatud.
Uus kergliiklussild rajatakse Põik tn sihis, mis on mõeldud Ülejõe asumi paremaks sidumiseks Sadama asumiga.

Planeeringuga on määratud puhke- ja virgestusalad ning Emajõe kasutamis- ja ehitustingimused. Kaarsilla ja Võidu silla vaheline ala kujundatakse linna keskseks jõeväljakuks ning Võidu sillast Sõpruse sillani rajatakse esinduslik Emajõe kaldapromenaad koos kaldakindlustusega. Jalakäijate sildade otstesse rajatakse jalakäijate väljakud ja platsid. Jõe kallastele Võidu silla, Raatuse tn pikenduse ja Vabaduse silla juures nähakse ette mitmete kohvikute ehitamise võimalused.

Kesklinna üldplaneeringu arvestusperiood on 20 aastat, mille jooksul peaks kavandatu ellu viidama.

Kesklinna planeeringu avaliku väljapaneku jooksul saab avaldada arvamust ja teha ettepanekuid meiliaadressil lpmko@raad.tartu.ee ja Tartu kodulehel, kus saab kesklinna üldplaneeringuga ka lähemalt tutvuda

Arvamust saavad tartlased avaldada ka kesklinna planeeringu avalikel aruteludel, mis toimuvad 22. ja 26. oktoobril kell 17 Raekoja plats 3, ruumis 303.

Tartu linnavolikogu võttis kesklinna üldplaneeringu vastu ja suunas avalikustamisele tänavu 17. septembril.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

IMF hindas Eesti majanduse kasvuvõimeks kuni 3% aastas

Eesti PankRahvusvahelise Valuutafond (IMF) hindas äsja lõppenud iga-aastase Eesti majanduspoliitikat hindava visiidi käigus Eesti majanduse lähiaastate kasvuvõimeks kuni 3 protsenti aastas, mis on veidi madalam Eesti Panga senisest hinnangust. Eesti Pank nõustub IMF-ga, et lähiaastatel on eelarvepoliitikas oluline kinni pidada struktuurse tasakaalu nõudest.

Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) iga-aastane Eesti majanduspoliitikat hindav visiit keskendus tänavu Eesti majanduse kasvuvõimele. IMF-i hinnangul on Eesti majanduse kasvuvõime lähiaastatel suurusjärgus kuni 3 protsenti aastas ja see hinnang eeldab mitmete kasvu toetavate reformide elluviimist.

Eesti Panga asepresidendi Madis Mülleri sõnul on keskpanga senised analüüsid näidanud, et Eestile on jõukohane pikaajaline majanduskasv 3-4% aastas. „Majanduse kasvutempo on võrreldes eelmise kümnendiga oluliselt madalam ning sellega peaksid arvestama oma tegevuse planeerimisel nii ettevõtted, poliitikud kui ka majapidamised. IMF-i senisest madalam hinnang kuni 3% aastas näitab, et me vajame Eestis arutelu kasvu toetavate reformide üle.“

Viimastel aastatel on Eesti majanduskasvule kõige enam kaasa aidanud eratarbimine, mille taga on olnud madal inflatsioon ja kiire palgatõus. „Nii hõive kui ka keskmine palk on kerkinud kiiremini, kui ettevõtete tootmismahu kasvu põhjal võinuks oodata. Viimased 1,5 aastat on ettevõtete kasumid vähenenud ja see võib ohustada ettevõtete võimet investeerida ja laduda vundamenti majanduskasvule,“ märkis Müller.

Müller tõstis positiivsena esile, et hoolimata nõrgast välisnõudlusest ja Eesti kiirest palgatõusust on Eesti ettevõtted suutnud püsida konkurentsivõimelised. „Eesti ettevõtete hinnaväline konkurentsivõime on paranenud, mis näitab, et Eesti eelis tootjana ei seisne vaid odavas tööjõus.“

Riigieelarve osas toonitas Müller eelarve tasakaalu viimise olulisust. „IMF hindas, et lähiaastatel on oluline struktuurses tasakaalus riigieelarve. Keskpanga majandusprognoosi arvestades on tasakaalus riigieelarve võimalik ja ka vajalik. Vajalik on tasakaalus eelarve seetõttu, et see on parim hoob valitsuse tööriistakastis, millega anda kindlust siin tegutsevatele ettevõtetele. Heitlikkust on väikeses ja väga avatud majandusega Eestis niigi piisavalt.“

Esmaspäeval lõppes poolteist nädalat kestnud IMFi iga-aastane visiit, mille käigus IMF hindas Eesti majanduspoliitikat.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Majapidamiste finantsvarad kasvavad võlakohustustest kiiremini

Eesti PankEttevõtete võlakohustused suurenesid teises kvartalis aastatagusega võrreldes 2,7%. Kasvu toetas välismaalt kaasatud võlavahendite suurenemine. Välismaalt võetud laenude ja seal emiteeritud võlakirjade osatähtsus ettevõtete võlakohustustes suurenes pisut, ulatudes kvartali lõpuks 37%ni.

Ettevõtete omavahendid vähenesid teises kvartalis veelgi. Nõrgenenud välisnõudluse ja kasvavate tööjõukulude tõttu jätkus ettevõtete kasumi kahanemine, mis kajastus mullusest ligi 3% väiksemas omakapitali mahus. Kuivõrd laenukohustused samal ajal suurenesid, tähendas see ettevõtete finantsvõimenduse suurenemist. Samas on Eesti ettevõtete kapitalipuhver tänu varasematel aastatel reinvesteeritud kasumile endiselt suhteliselt suur ning finantsvõimendus Euroopa Liidu  keskmisest väiksem.

Majapidamiste finantssäästud on viimastel aastatel kasvanud kiiremini kui võlakohustused. Võlakohustused kasvasid aastaga 4,7% – mõnevõrra kiiremini kui nominaalne SKP. Majapidamiste võlakoormus SKP suhtes püsis muutumatuna 40% tasemel. Majapidamiste omanduses olev sularaha ja hoiused kasvasid võlakohustustest peaaegu poole kiiremini‒ aastaga ligi 9%. Võlakohustuste maht on hoiuste omast ligi 24% suurem, kuid see vahe on alates 2009. aastast pidevalt vähenenud.

Eesti residendid paigutasid välismaale II kvartalis rohkem vahendeid kui sealt kaasasid. Eesti majandus on viimastel aastatel enamikes kvartalites olnud netolaenuandja, kuna kodumaine säästmine on investeeringutest suurem.

Jana Kask
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja asetäitja

finkonto1_19102015

finkonto2_19102015

finkonto3_19102015

finkonto4_19102015

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

EAL: Admiraliteedi basseini piirkonna võistlust ei saa nimetada arhitektuurivõistluseks

Eesti Arhitektide Liit / EALEesti Arhitektide Liit tunnustab OÜ Porto Francot püüdluse eest arendada Tallinna sadamapiirkonna ja vanalinna vahelist ala läbi avaliku arhitektuurikonkursi, kuid juhib tähelepanu probleemidele võidutöös ning võitja valimise protsessis. Võidutöö ei vasta võistlustingimustes esitatud nõudele leida mõistlik tasakaal arendaja ootuste, detailplaneeringu tingimuste ja kvaliteetse avaliku ruumi loomise osas. Žüriiga manipuleerimise tõttu ei saa Porto Franco poolt korraldatud konkurssi nimetada arhitektuurivõistluseks.

„Eesti Arhitektide Liit lähtub euroopalikust heast tavast, et arhitektuurikonkurssidel antakse enamushääl sõltumatutele arhitektidele, kes oskavad arvesse võtta ühtmoodi hästi nii tellija kui avalikkuse nõudmisi,“ selgitas olukorda konkursi žürii liige ja Eesti Arhitektide Liidu asepresident Peeter Pere. „Antud konkursil sai kaalukeeleks ühe välismaise, väidetavalt arhitekti, vastuhääl arhitektidest žüriiliikmete üksmeelsele arvamusele. Pärast hääletust selgus, et tegemist on siiski ühe tellijaga seotud äriettevõtte juhiga. Lisaks on selgunud, et žürii liikmetena mainitud Helsingi ja Riia linnaarhitekte küll informeeriti võistluse toimumisest, kuid žürii töösse neid ei kaasatud.“

Tallinna kesklinnas asuva sadamaala näol on tegemist Eesti esinduspiirkonnaga, kus tuleb EALi hinnangul luua ainulaadse identiteediga avalik ruum ja ikooniline hoonestus, millest kujuneks visiitkaart Tallinnale.

„Piirkonna detailplaneering näeb ette, et see ala ei ole lihtsalt üks suur äärelinna kaubanduskeskus, vaid et maa-ala katab avalike jalakäigutänavate võrgustik. Euroopa teistes mereäärsetes linnades avanevad sellistele tänavatele kohvikud ja restoranid, mis elavdavad linnaruumi ja tegelikult tõstavad ka turvalisust,“ selgitas samuti konkursi žüriisse kuulunud Eesti Arhitektide Liidu liige Toomas Paaver. „Basseiniäärse piirkonna hoonestamisel kaob nagunii sadamast vanalinnale avanev panoraamvaade. Selle asemele tekkiv uushoonestus peab olema kaotatud vaate vääriline. Sellest veelgi tähtsam on võimalus mugavalt liikuda sadamast vanalinna poole, ööpäevaringselt, ilma ärikeskust läbimata ning aimates vanalinna lähedust, näiteks tänavasihil paistvate kirikutornide järgi.“

Londoni arhitektuuribüroo Chapman Taylori kavandatud lahendus oli Toomas Paaveri kinnitusel üks väheseid seitsmest konkursi lõppvooru esitatud kavandist, mis loetletud nõuetega ei arvestanud. Võidutöö katab sisult vaid arendaja etteantud tingimusi, mis tähendab, et võistlemist parema tulemuse nimel ei toimunudki.

„Leiame, et kujunenud olukorras tuleb žürii uuesti kokku kutsuda algselt kavandatud koosseisus, kutsudes tellijaga seotud Aleksei Krause asemel osalema žürii põhiliikme – Riia peaarhitekt Gvido Princise,“ sõnas Peeter Pere. „Lisaks peab EAL vajalikuks, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet korraldaks enne projekteerimistingimuste väljastamist avaliku arutelu ning tagaks, et ärikeskuse projekt ei muudaks peamisi avalikke ühendusteid sisetänavateks ning ei sulgeks vaatekoridore Oleviste kiriku tornile.“

Eesti Arhitektide Liit (EAL, www.arhliit.ee ) on Eesti arhitektide, maastikuarhitektide ja arhitektuuriteadlaste organisatsioon. EAL on 8. oktoobril 1921 asutatud Eesti Arhitektide Ühingu (EAÜ) õigusjärglane. EALi põhitegevuseks on arhitektide ühistegevuse ja arhitektuurivaldkonna arendamine, vastavate väärtushinnangute kujundamine, arhitektuurialased ekspertiisid ja arhitektuurivõistluste korraldamine. EALil on 394 liiget, alates 2014. aastast on EALi president Indrek Allmann.

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Elu korteriühistus: Korteriühistu õigus esitada hagi

Oleme korteriühistu. Üks korteriomanik on omavoliliselt lammutanud ilma projekti, ehitusloa ja kaasomanike nõusolekuta korteriomanike kaasomandis oleva korstnalõõri ja sulgenud ventilatsiooniavad enne seda, kui moodustasime korteriühistu. Nimetatud korteriomaniku tegevusest saime teada alles nüüd.

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus nõuda kohtu kaudu korteriomanikult seda, et ta taastaks korstnalõõri ja ventilatsiooniavad? Korteriomanik ütleb, et korteriühistul ei ole õigust nõuda kohtu kaudu taastamist.

Vastus: Riigikohus on oma praktikas korduvalt tunnistanud korteriühistu õigust oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (RKL 3-2-1-83-04, 3-2-1-91-06).

Riigikohus on leidnud ka seda, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis korteriühistuseaduse § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (RKL 3-2-1-76-04).

Kuna Riigikohus on tunnustanud korteriühistu õigust esitada oma nimel enne elamu haldamise üleandmist, s.o enne korteriühistu moodustamist, tekkinud korteriomanike ja üürnike tasutud remondirahadest tulenev rahaline nõue, on Riigikohtu seisukoht ka see, et lisaks enne elamu haldamise üleandmisest tekkinud rahalise nõude esitamisele, on korteriühistul kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada ka nõue korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist. Elamu majandamine kõikide kaas- või korteriomanike ühistes huvides peaks toimuma võimalikult ühtemoodi ning olema ka õiguslikus mõttes järjepidev olenemata sellest, millises õiguslikus vormis elamut majandatakse (RKL 3-2-1-9-04, RKL 3-2-1-18-12).

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Ajaloorubriik: Magasini tänava kadunud hiilgus

aitKeskajal asus Tartu Magasini, toona Püha Vaimu tänava ääres arvatavasti koguni kolm olulist pühakoda. Täna meenutab seda kadunud hiilgust vaid 18. sajandi lõpust pärit õigeusu Uspenski kirik ja preestrimaja.

Tartu dominiiklaste Maarja-Magdaleena klooster rajati tõenäoliselt 13. sajandi lõpus. 1298. aastal mainiti esmakordselt kloostri priorit, mis on ühtlasi ka Tartu dominiiklaste konvendi esmamainimiseks. Arvatavasti kolmelööviline, seitsme traveega ja iseseisva kooriruumita kloostrikirik paiknes Munga tänava ääres. Kirikust põhja suunas asunud klausuuri kohta täpsemad andmed puuduvad.

Klooster kannatas 1525. aastal reformatsiooniaegses pildirüüstes. 17. sajandi lõpus tekkis plaan taastada vahepeal varemeteks muutunud kloostrimüürid eesti koguduse jaoks, tegudeni aga ei jõutud. Linn kasutas hooneid relvalaona, lõplikult hävitati keskaegsed müürid Põhjasõjas.

Saaremaa polgu porutšik Jakov Zalupini ettevõtmisel ehitati Vene riigi kulul endise katoliku Maarja-Magdaleena kloostrikiriku asemele Riia arhitekti Nikolai Vassiljevi poolt kavandatud kivist õigeusu kirik. Nurgakivi panek toimus 16.aprillil 1752 ning 28. jaanuaril 1754 pühitsesid kaheksa preestrit äsjavalminud kiriku Jumalasünnitaja uinumise (Uspenski) auks. 1762. aastal muutus kivikirik kasutamisohtlikuks ning 1771. aastal ehitati sinna kõrvale jumalateenistuste toimetamiseks laudadest sõrestikuga uus kirik. 25. juunil 1775 hävis pühakoda ülelinnalises tulekahjus.

Jumalateenistusi toimetati ajutiselt sõjaväele kuuluvas koolihoones. Novgorodi arhitekt Paul Spekle kavandas uue Uspenski kiriku hoone, mida ehitati aastatel 1776-1782. 1785. aastal valmis lõplikult ristikujulise põhiplaaniga, seest ja väljast krohvitud kirikuhoone, mille võlvkaarte keskosast kerkib suure kumera katusega kupliga kaetud kaheksatahuline alus ning sellega külgnevat neli väiksemat nurgatorni. 1843. aastal ehitati kiriku ristikujuline põhiplaan täisnelinurkseks.

Uspenski kiriku kõrvakinnistul Magasini tänava ääres on aga 1436. aastal mainitud tütarlastekooli. Hiljemalt 1466. aastast asus aga arvatavasti seal frantsisklaste klooster. Neil oli oma kirik, mille nimepühak pole teada. Kloostri meesharu asus krundi dominikaanlastele kuuluva valduse poolsel külje, mainitakse esmakordselt 1417. aastal.

1525. aasta pildirüüste ajal aeti nunnad ja mungad oma varjupaigast välja, sest linn võõrandas kõik oma maa-alal asuvad kirikute varad. Frantsisklaste kirikusse tehti lubjaahi ning see hävis täiesti Liivi sõja päevil. Aastatel 1811-1823 ehitati sinna kaks ühekordset kivielamut, mis liideti 1847. aastal. 1880. aastast alates asus majas Tartu Saksa poeglaste eragümnaasium, alates 1939. aastast aga Inglise erakolledź. Saksa gümnaasiumi päevil tehti majale mitu juurdeehitist. Hetkel asub seal elu- ja ärihoone ning Genialistide klubi.

Kunstiajaloolane Kaur Alttoa on seadnud kahtluse alla frantsisklaste kloostri asumise Magasini tänava ääres. Tema pakub kloostri asukohaks väljaspool linnamüüri Jakobi värava juures asunud Jakobi kirikut.

1514. aasta juunis anti aga paavst Leo X käsul frantsisklaste ordu kolmanda haru – naistertsiaaride käsutusse Magasini ja Laia tänava nurgal asunud Püha Vaimu vennaskonnale kuulunud hooned. 13. sajandi teises pooles Tartusse asunud Püha Vaimu vennaskond oli ehitanud hospidali koos ühelöövilise kirikuga, millel oli ka väike nelinurkne torn. 1518. aastal mainitakse Tartus Pühavaimu kirikus tegutsevat Püha Klaara (Clara) kloostrit.

1525. aastal klooster suleti, kuid vana kirik säilitas veel mõnda aega oma sotsiaalhoolekande funktsiooni raeasutusena. 1590. aastaks oli see ümberehitatud aidaks. Rootsi ajal seal asunud sõjaväe magasiait andis nime Magasini tänavale. Vana aidahoone lammutati 1889. aastal. Selle asemele Laia tänava äärde kerkis 1892. aastal punastest tellistest historitsistlik võimla (arhitekt Reinhold Guleke), esimene spetsiaalne spordisaal Eestis. Viimane põles 1941. aastal, kuid taastati.

Lisatud on foto on üks unikaalsemaid Tartus ajaloos. See on ainuke ülesvõte Magasini ja Laia tänava nurgal asunud vanast magasiniaidast. Vaade Laialt tänavalt suunaga jõe suunas.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Vabaabielus olles korterit ostes tasub seljatagust kindlustada

Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseniTänapäeval elavad paljud partnerid abielu registreerimata ja seda erinevatel põhjustel. Mõned soovivad enne abiellumist proovida, kuidas kooselu sujub. Mõned pelgavad abielu sõlmimisega kaasnevaid õiguslikke tagajärgi. Mõned on põhimõtteliselt ignorantsed abielu suhtes.

Perekonnaseadus reguleerib eelkõige abielus olevate isikute varalisi suhteid, seetõttu vabaabielu korral kohalduvad perekonnaseadusest üldjuhul üksnes vanema ja lapse õigusi ja kohustusi reguleerivad sätted ning lapse sünni puhune ema ülalpidamise kohustus.

Vaatamata sellele, et perekonnaseadus jätab vabaabielus elavad inimesed varalistes suhetes kõrvale, ei tähenda see, et vabaabielu elavate paaride õigused ja huvid oleksid täiesti kaitseta. Varaliste väärtuste loomine partnerite ühise töö ja rahaliste panustega võib olla vaadeldav võlaõigusseadusega reguleeritava seltsingulepinguna, mille kohaselt kohustuvad kaks isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega.

Seega kohustuvad seltsingulepingu kohaselt elukaaslased sooritusteks, mis on suunatud ühise eesmärgi saavutamisele. Seltsingulepingule kohustuslikku vormi seadusega sätestatud ei ole, seega võib seltsingulepingu sõlmida mis tahes vormis. Siiski vältimaks hilisemaid probleeme ja kergendamaks võimalike vaidluste lahendamist, on mõttekas seltsinguleping sõlmida vähemalt kirjalikus vormis. Notariaalses vormis lepingu sõlmimise eeliseks on see, et notar selgitab lepingu pooltele seltsingulepingu õiguslikku poolt ning sellest tulenevaid poolte õigusi ja kohustusi.

Seltsingulepingu olemasolu võidakse tuvastada ka tagantjärele, lugedes lepingu sõlmituks kaudsete tahteavaldustega. See tähendab, et kuigi pooled kirjalikult lepingut ei sõlminud, võidakse tuvastada, et pooled väljendasid kaudselt tahet, mil nende ühine eesmärk oli kaasomandi loomine.

Näiteks ostsid elukaaslased Piret ja Peeter kumbki 1/2 mõttelise osa paarismajast. Kogu ostuhinna tasus Peeter. Paarismaja osteti pere elamistingimuste parandamiseks. Piret ei käinud tööl, kasvatas ühiseid lapsi ja hoidis kodu korras, sel ajal kui Peeter töötas aastaid Soomes. Vaatamata sellele, et Piret paarismaja eest midagi ei maksnud, on tegemist nende ühise omandiga, kuna nende tegelik ühine tahe paarismaja ostmisel oli anda perekonnale turvatunne, sest ostetud eluase oli mõeldud nende ühiseks eluasemeks ja neil olid ühised lapsed.

Arvestada tuleb, et eltsingu poolt kolmanda isiku ees võetud kohustuste eest vastutavad elukaaslased solidaarselt. Seega solidaarvõlgnikuna peab kumbki elukaaslane olema valmis selleks, et võlausaldaja (näiteks pank) võib kohustuse täielikku täitmist nõuda ainult ühelt solidaarvõlgnikest.

Siiski peab tõdema, et elukaaslaste varasuhte regulatsioon läbi seltsingulepingu on komplitseeritud ja vaidlusi tekitav ehk pigem teoreetiline konstruktsioon. Kohus peab iga konkreetse juhtumi korral tuvastama seltsingulepingu olemasolu, selgitades välja, milles seisnes partnerite ühine eesmärk ja kas nende panused on olnud piisavad ühiste varaliste õiguste tekkeks. Seetõttu on mõistlik valida teisi — kindlamaid, enam reguleeritavaid varasuhteliike nagu näiteks vara soetamine kaasomandisse.

Asjaõigusseaduse kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Mõttelise osa suurus määratakse kinnisvara soetamisel poolte kokkuleppe kohaselt. Reeglina sõltub mõttelise omandiosa suurus praktikas kummagi elukaaslase panusest ostuhinda. Näiteks ostsid Pille ja Jaan 90 000 euro eest kinnisasja. Pille panustas ostu 30 000 eurot ja Jaan 60 000 eurot. Seega omandas Pille 1/3 ja Jaan 2/3 kinnisasjast. Selliselt tuleb teha ka omanikekanne kinnistusraamatusse.

Kui kinnisasi ostetakse kaasomandisse, kannavad elukaaslased vastavalt neile kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Näiteks kommunaalkulusid ja maamaksu maksavad alukaaslased proportsionaalselt kummagi osa suurusele.

Elukaaslased valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kummalgi elukaaslased on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste elukaaslase kaaskasutust. Elukaaslasel on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teise elukaaslase nõusolekuta, kuid ta võib teiselt elukaaslaselt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt tema osaga.

Näiteks ostavad elukaaslased Juhan ja Vaike korteri kaasomandisse. Mõlemad on panustanud ostuhinda võrdselt, seega kuulub korter neile võrdsetes osades: Juhanile 1/2 kaasomandist ja Vaikele 1/2 kaasomandist. Kui ostetud korteris peaks lõhkema veetoru ning veeavarii tagajärjel saab kahjustada korteri parkett, tuleb parketi korrastamisega tehtud kulutused kanda mõlemal elukaaslasel proportsionaalselt tema osa suurusega.

Kaasomandi puhul võib kumbki kaasomanikust elukaaslane temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas vabalt võõrandada, pärandada, pantida ja seda muul viisil käsutada. Kinnisasja mõttelise osa müümisel on teisel kaasomanikul vaid müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kui aga kaasomanikud soovivad müüa või koormata kogu vara tervikuna, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta, saab seda teha ainult kokkuleppel.

Kui alukaaslased panustavad kinnisasja ostu ühiselt aga kinnistusraamatusse kantakse vaid üks neist, loetakse teda kinnisasja ainuomanikuks ja ta saab ostetud kinnisasja käsutada ilma teise elukaaslase nõusolekuta. Praktikas on selliseid jutumeid olnud, kui armastus ühel päeval otsa saab.

Kahjustatud pool saab küll enda õigusi kohtus kaitsta, kuid see eeldab pikka ja kulukat kohtuteed.

Evi Hindpere
Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist
Käsiraamatu “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni” autor

Kuidas teha nii, et korteri müük päriselt ka õnnestuks?

Uus MaaOma kinnisvara müük on suur ettevõtmine ning mida kauem on senises kodus elatud, seda keerulisem ka on, sest kes see ikka igapäev mõtleb, kuidas tulevikus kõik ostuhuvilisele meeldida võiks. Aga kui see päev on käes, tuleb hakata mõtlema, mida rääkida, mida näidata ning mis on pakutava kinnisvara plussid ja miinused.

Toimingud, mida tuleks enne müügiprotsessi alustamist teha, võivad olla väga erinevad. Kui müüki pannakse korter, milles on elatud väga vähe, pole tõenäoliselt ka palju ettevalmistusi vaja. Kui aga ollakse alustamas kodu müüki, kus elatud 20 aastat, on asju, millele mõelda, arvatust hoopis enam. Lisaks veel emotsioonid, mis seonduvad kodu kui sellise, müügiga.

Kosmeetiline remont – jah või ei?

Küsimus, kas enne müüki tasub korteris remonti teha või mitte, tuleb huulile paljudel. Ühelt poolt annaks see, näiline remont, müügiprotsessis eelise, sest ostja saaks kohe sisse kolida. Teisalt – äkki pole uste ülevõõpamine üldse hea mõte, sest ostja sooviks hoopis uued, oma maitse järgi olevad siseuksed paigaldada. Või ei klapi müüja ja ostuhuvilise seinavärvi eelistus.

Kui korter vajab tegelikult suurt remonti, tasuks seda just niisugusena reklaamidagi. See annab ostuhuvilisele võimaluse kõik enda soovide põhjal kujundada ning vajadusele ka ümberplaneerimisi teostada.

Kui aga müüdav korter on hiljuti renoveeritud, kuid näiteks mõne siseukse aknaklaas on mõranenud, siis see tasub küll ära vahetada. Mõnikord ajavad potentsiaalset ostjat eemale just tühised pisivead.

Täiesti out on aga odav ja kiire remont. See on juba kaugelt äratuntav.

Pange arved ja dokumendid valmis

Korteri dokumentatsioon muutub aina tähtsamaks – olgu selleks kuluarved või paberid teostatud remonttööde kohta. Inimesed jagunevad kaheks – on need, kes hoiavad paberid alles ja siis teised, kes seda ei tee. Kui kuulute viimaste hulka ja plaanite müüki, hakake arveid alles hoidma. Ühistutes, kus asjaajamine käib elektrooniliselt, on see veel eriti lihtne, piisab vaid meilide arhiveerimisest.

Ostjat huvitavad enim kommunaalarved, kus on näha kõik mõõdetavad kulud, ühistu ülalpidamiskulud, remondifond jne. Kuigi elektrit ostame vabaturult ning enam pole nii kindlat hinda, mille järgi midagi arvata, tasub elektriarveid samuti näidata. Seda eriti juhul, kui küte on elektriga.

Kui võimalik, näidake ostjale kõiki projekte, ehitus- ja kasutuslube. Selliste dokumentide olemasolu on seoses uue ehitusseadusega väga vajalik. Lisaks võiksid teil olla alles ka korterisse paigaldatud seadmete, näiteks küttesüsteemide, gaasikatla, boileri jms kasutusjuhendid ja paigaldajate-hooldajate kontaktandmed.

Pange tähele – kui kavatsete oma korteris teha planeeringumuudatust, ajage kohe korda kõik paberid-projektid ja load. Hiljem, kui soovite korterit müüa, on teil neid vaja. Tagantjärele erinevate tegevuste seadustamine võib osutuda väga kalliks ja ajakulukaks lõbuks.

Fotod – mis peab pildile jääma ja mis mitte?

Eelkõige – fotod olgu korrektsed. Ei maksa üle pingutada kunstliku ilustamisega. Sama vaas või küünlajalg kõikides ruumides ei ole hea. Kindlasti arvestage, et ostuhuviline soovib eelkõige näha suurt plaani, mitte Teie ilusat ukselinki või kardinapuud.

Pildistage kõiki ruume, kaasa arvatud esikut ja koridori. Kui majal toimuvad fassaaditööd, pildistage ka seda. Nii näitate ostuhuvilisele, et ühistu ja selle elanikud on aktiivsed ja maja korrashoiust huvitatud.

Kas müüa ise või maakleriga?

Artikli lõpetuseks lahkaksin ka kinnisvaramüügiga seoses enim tekkivat küsimust – kas müüa ise või kasutada maakleri abi. Kui kogu protsess tõotab tulla lihtne ja teadmisi piisavalt, saate tõenäoliselt ka ise hakkama. Kui aga asjaajamiseks pole aega ning tekib hulk lisaküsimusi või lahendamist vajavaid asju, tasub pöörduda maakleri poole.

Valige professionaalne, võimalusel kutseline maakler, ehk inimene, kes teenib selle tööga igapäevast leiba. Nende jaoks on tehingud igapäevane töö, millega kaasneb ka kõigi asjassepuutuvate seaduste ja nõuetega kursis olemine.

Eelistage tunnustatud, erialastesse ühingutesse kuuluvate kinnisvarafirmade inimesi, sest neil on pikaajalised kogemused ja usaldusväärsed koostööpartnerid. Samuti on neil know-how, ehk teadmised, mis jõuavad kõigilt turuosalistelt keskpõrandale kokku. Kui proffide kohta kehtivad reeglid ja eetikakoodeks, siis üksi tegutsev odav hobimaakler ei vastutata lõppkokkuvõttes millegi eest.

Lisaks müügi korraldamisele ja pakutavale ajasäästule, aitab maakler ka keerulistes olukordades. Näiteks, kui kinnisvaraga seotud dokumendid pole korras, teab maakler täpselt, mida teha. Sama kehtib ka juriidiliste küsimuste ning kõikide eeltööde ja dokumentide vormistamiste kohta.

Maakler on ka hea vahendaja ostja ja müüja vahel, hoides emotsioonid ja arvamused lahus. Näiteks saab maaklerile anda võtmed ning ta ise käib koos huvilistega korteris ära, vahendades teile hiljem kliendi arvamuse. Kui ka pererahvas on samal ajal kodus, tasub neil külastuse ajaks ära minna. Nii on kõigil vabam tunne. Professionaalne maakler maandab pingeid, oskab kõike selgitada ja põhjendada.

Sama asi on ka tingimisega. On parem, kui kogu infovahetus käib läbi maakleri – tema tunneb turgu ning teab võimaluste piire. Tingima ei pea emotsionaalselt – inimesi solvates ning nende vara halvustades.

Kokkuvõtteks – kinnisvara müües tasub lähtuda vanast talupojatarkusest – üheksa korda mõõda, üks kord lõika. Tehes kõik vajalikud ettevalmistused ning olles korrektne, olete tehingu õnnestumisele palju lähemal.

Artikli allikas on
Uus Maa
Uus Maa

KV.EE: Harjumaal otsib ostjat 3165 maja

Kinnisvaraportaal KV.EEHarju maakonnas pakuti portaali KV.EE andmetel septembris müügiks 3165 maja. Aastaga kasvas majade müügipakkumine 8%. Harjumaa majade müügipakkumiste keskmine hind oli seejuures 1166 €/m² ehk eelmisest aastast 5% kõrgemal.

Tallinna linnas, kus asub 1256 majade müügipakkumist ehk 40% Harjumaa pakkumiste koguarvust, on keskmine hind kerkinud tasemele 1300 €/m². See on aastatagusest 5% kõrgemal. Harjumaa majade müügipakkumiste arv vähenes seejuures 1%.

Tallinnast kallimad majad asuvad Viimsi vallas. Sealne portaali KV.EE andmetel majapakkumiste septembrikuine keskmine ruutmeetrihind oli 1330 €/m² ehk aastatagusest 6% kõrgemal. Viimsis pakuti septembris müügiks 372 maja.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus, €/m²
  09/2014 09/2015 Muutus, % 09/2014 09/2015
Harku vald 371 334 -10% 1 027 1 059 3%
Jõelähtme vald 71 53 -25% 1 023 1 326 30%
Keila linn 49 60 22% 957 903 6%
Keila vald 130 151 16% 796 812 2%
Kernu vald 110 99 -10% 433 462 7%
Kiili vald 27 36 33% 740 1 047 41%
Kose vald 15 NA 601 NA
Kuusalu vald 27 NA 845 NA
Loksa 14 24 71% 641 618 -4%
Maardu linn 142 155 9% 1 007 1 087 8%
Paldiski 22 26 18% 475 362 -24%
Raasiku vald 14 NA 529 944 78%
Rae vald 166 268 61% 1 323 1 402 6%
Saku vald 94 123 31% 720 864 20%
Saue linn 31 73 135% 970 966 0%
Saue vald 41 93 127% 1 167 1 087 -7%
Tallinn 1 271 1 256 -1% 1 232 1 300 5%
Viimsi 366 372 2% 1 255 1 330 6%
 
Eesti 5 378 5 653 5% 901 967 7%
Harjumaa 2 919 3 165 8% 1 107 1 166 5%
Narva 70 97 39% 439 434 -1%
Pärnu 316 309 -2% 919 940 2%
Tartu 420 497 18% 879 939 7%

Harju maakonna majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Sellel kuul algavad Nukuteatri laiendustööd

Ehitus5ECORiigi Kinnisvara AS (RKAS) ja Ehitus5ECO OÜ sõlmisid lepingu Nukuteatri uue saali ehitamiseks ja olemasoleva hoone osaliseks restaureerimiseks. Ehitustegevusega on plaanis alustada oktoobri lõpus ning tööd lõpetada tuleval suvel. Lepingu maksumus on 3,98 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks.

Teatrihoone juurdeehituse suuruseks on kavandatud 1 400 ruutmeetrit ehk ligi 1/3 olemasolevate hoonete kogumahust. Uude teatrisaali tuleb 422 istekohta. Lisaks ehitatakse juurde tehnilised ruumid küttele ja ventilatsioonile ja laoruumid valgustajatele, helitehnikutele ning videotehnikutele. Samuti rajatakse väliterrass ning paigaldatakse lift, millega tagatakse erivajadustega inimeste ligipääs nii NUKU muuseumi kui Nukuteatri olemasolevatesse saalidesse. Juurdeehitus ühendab senise teatri hoone ja muuseumi ühtseks tervikuks.

Teatrihoone laienduse arhitektuurse lahenduse on koostanud OÜ Karisma Arhitektid (Risto Parve, Diana Taalfeld, Kai Süda ja Kristo Kaskpeit). Ehitusprojekti on koostanud arhitektuuri ja inseneribüroo AS Amhold.

Nukuteatri olemasoleva hoone osalise restaureerimistööde käigus vahetatakse välja amortiseerunud katusekate, restaureeritakse uksed ja aknad ning korrastatakse hoone fassaad ja Nunne tänava äärne piirdemüür.

Ehitushanke pakkumiste hindamisel kasutati väärtuspunktide arvestamise meetodit, mille kohaselt andis pakkumuse maksumus 80 ja tööprogramm 20 väärtuspunkti. Viimane koosneb pakkuja poolt koostatavast ja esitatavast kolmest osast:

  1. Organisatsioonilise juhtimise ja kvaliteedikontrolli plaan – plaani eesmärgiks on tagada, et pakkuja (ning kaasatavate alltöövõtjate) teostatav töö on kõrgel kvalitatiivsel tasemel, tööd planeeritud ning juhtimine läbi mõeldud.
  2. Ehitustööde korraldamise plaan – plaani eesmärgiks on näidata, kuidas töövõtja kavatseb hankija eesmärki saavutada ning milliseid vahendeid ja meetodeid selleks kasutada.
  3. Ohutus- ja keskkonnaplaan – plaani eesmärgiks on tagada objektil töötavate inimeste turvalisus, platsiturvalisus ning piiratus kõrvalistele isikutele, samuti ehitusobjekti ümbritseva keskkonna kaitse ehitustööde ajal.

Nukuteatri juurdeehitus

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Pro Kapital Grupi uute aktsiate märkimise tulemused

Pro Kapital25. septembril 2015 toimunud AS Pro Kapital Grupp aktsionäride koosolekul võeti vastu otsus AS Pro Kapital Grupp aktsiakapitali suurendamise kohta aktsiate väljalaskmise teel 97 363 aktsia võrra hinnaga 2,2 eurot aktsia kohta.

AS Pro Kapital Grupp uute aktsiate märkimine toimus 28.09.2015-16.10.2015. Aktsiate märkimise õigus oli ettevõtte juhatuse liikmel Paolo Vittorio Michelozzil.

Märkimisperioodil märgiti kõik 97 363 aktsiat kogusummas 214 198,6 eurot. AS Pro Kapital Grupp aktsiakapitali uus suurus on 10 840 787,6 eurot.

AS Pro Kapital Grupp juhatus otsustas kinnitada märkimistulemused.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Merko ehitab Mustamäe teele büroonoone

Merko16. oktoobril 2015 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv 100%line tütarettevõte AS Merko Ehitus Eesti ja EKE Invest AS kontserni kuuluv EKEREPOL OÜ ehituslepingu büroohoone rajamiseks asukohaga Mustamäe tee 3 ja 3A, Tallinn.

14-korruselise hoone ankurrentnikuks saab AS Eesti Telekom.

Ehitatava büroohoone ja parkimismaja brutopind kokku on ligikaudu 16 000 m². Lepingu maksumus on ca 10,6 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Hoone valmimine on planeeritud 2016. aasta lõppu.

AS Merko Ehitus Eesti (www.merko.ee) on Eesti juhtiv ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener-, elektri, teede- ning elamuehituse töid ning juhib elukondliku kinnisvara arendusprojekte.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Nordecon sõlmis lepingu Riigiressursside Keskusele lao- ja tootmishoone ehitamiseks

NordeconNordecon AS ja Riigiressursside Keskus OÜ (RRK Logistikapargid), kes on Eesti suurimaid logistikaparkide arendajaid, sõlmisid lepingu uue lao- ja tootmishoone ehituseks Liiva Keskusesse Tallinnas Kalmistu teel. Ehitustööde maksumuseks on ligi 8 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

„Liiva Keskus kui Tallinna kesklinnale lähim ja hea ligipääsuga logistikapark on pika ajalooga tuntud koht, mis peaks ka uue laohoone tulevastele üürnikele olema piisavalt atraktiivne,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Lisaks heale asukohale toetavad hoone kasutusmugavust ka laologistikast lähtuv planeering ning energiatõhusus.“

Avo Amburi sõnul on Kalmistu tee 26e kerkiva unikaalse kahekorruselise hoone suletud brutopinnaks ligikaudu 20 000 ruutmeetrit. Hoone põhifunktsioonideks on nii ladustamine kui ka tootmine. Hoone on jagatud erinevate suurustega ja omavahel ühendatud sektsioonideks, mis võimaldab üürnikel kasutusse võtta ruume vastavalt vajadusele vahemikus 900-19 000 m2.

Lao- ja tootmisruumide kõrgused on sõltuvalt korrusest 4,6 meetrit ja 9 meetrit. Lisaks on eraldi korrusel ca 900 m2 büroo- ja olmeruume, mida saab samuti kasutusele võtta erineva suurusega plokkide kaupa. Kogu hoonet iseloomustabki modulaarsus ja paindlikkus.

Hoone ehitustööd algavad oktoobris 2015 ning lõpevad augustis 2016.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Esmaspäeval toimub Lina tänava planeeringu avalik arutelu

TartuEsmaspäeval, 19. oktoobril kell 16 korraldab linnavalitsus Tartu Lina tn 4, 6, 7, 8, 9, 11 ja Aleksandri tn 32 krundi detailplaneeringu avaliku arutelu.

Planeeritav ala hõlmab Karlova linnaosas Aleksandri tänava miljööväärtusega piirkonnas 1,9 hektari suurust maa-ala, kus asub möödunud sajandi algul ehitatud nakkushaigla hoonegrupp. Planeering näeb ette ala jagamise seitsmeks krundiks ja ehitusõiguse andmise uute elu- ja ärihoonete ning lasteaia rajamiseks. Ajalooline haiglakompleks Lina tänava ja Lina tn 6 vahelisel krundil säilitatakse tervikuna.

Detailplaneeringuga soovitakse muuta linna üldplaneeringut määrates maakasutuse juhtfunktsiooniks valdavalt segahoonestusala, st et nähakse ette elamute ning äriotstarbeliste hoonete rajamise võimalus. Tingimuseks on seejuures, et kavandatav hoonestus peab sobima olemasoleva miljööväärtusliku hoonestuse ehituslaadi ja mahtudega.

Miljööväärtuslikul hoonestusalal määratakse suurimaks lubatud korruselisuseks kaks korrust ja sellest välja jäetaval osal kuni viis korrust, välja arvatud Aleksandri tänav, kus on lubatud vaid kahekorruseline hoonestus.
Planeeringuga tehakse ettepanek jätta miljööväärtuslikust alast välja Lina tänavast lõuna poole jääv ala.

Lina tn planeeringu avaliku väljapaneku jooksul laekusid vastuväited, mis puudutasid peamiselt Aleksandri tn miljööväärtusliku hoonestusala piiri muutmist, liikluskorralduse ja parkimise lahendust ning kavandatud hoonemahte. Avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja linnavalitsuse seisukohtade tutvustamiseks korraldatakse avalik arutelu 19. oktoobril kell 16.00 linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna nõupidamisruumis, Raekoja plats 3, III korrus, tuba 303

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kas kaitseme inimest või laululindu?

Eesti Omanike KeskliitOmanikud on juba praegu Eestis uppumas piirangutekoorma alla, ent kitsendavaid seadusi tuleb paraku järjest juurde, kirjutavad notar Priidu Pärna ja akadeemik Anto Raukas Postimees Plussis.

Raplamaal on saja-aastane suitsusaun, millele üks allakirjutanutest soovis teha aja nõuetele vastavat juurdeehitust. Kunagise suurpõllumajanduse melioratsioonikavadega rajati väärika saunahoone külje alla kaheksakümnendatel aastatel kuivenduskraav.

Saun ja kraav said pikka aega hästi läbi, kuni selgus, et sauna renoveerimiseks ei saa ehitusluba anda, kuna see asub 50 meetri (!) laiuses kraavi ehituskeeluvööndis. Kraav ja saun asuvad eramaal, kraav kuulub selle eramaa omanikule ja ometi on seadusandja võtnud õiguse kaitsta omaniku kraavi omaniku enda eest. Ehk oskab lugeja seletada, mida kurja teeks juurdeehitus rohtunud kraavile ja vulisevale lumesulamisveele?

See on üks halekurb näide tõsielust selle kohta, kus tark seaduslooja on kehtestanud omandikitsendused, mõtisklemata, mis on piirangu eesmärk ja mõju ning kas ühe puuga peab käsitlema jõekallast ning maaparanduskraavi, samas andmata erandite kaalumise võimalusi.

Omanike huvid on riigile muutunud teisejärguliseks ning prevaleerib müstiline ja täpsemalt lahti mõtestamata avalik huvi.

Aastakümnetega on selliseid kitsendusi kogunenud sadu. Sa ei tohi vabalt ehitada ega puud maha võtta, pead tagama pääsu kallasrajale, taluma tehnorajatisi ja jahipidamist, loobuma majandamisest looduskaitseliste piirangute tõttu, rookima tänavatel lund jne.

Aga kuhu jäävad eraomanike põhiseaduslikud õigused omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, nagu see on olnud Vana-Rooma ajast ja millel rajaneb kapitalistlk ilmakord? See õilis vaba tegutsemise tunne, mida kogesime 1990ndatel esivanemate valdusi tagasi saades või riigilt ostetud maadele kodusid rajades, on piirangutekoorma alla uppumas. Omanik on kui lontis kõrvadega eesel, kes vaarub üüratu kaubalasti all.

Üha uute seadustega laotakse justkui kive müüri, kuni ühel hetkel ei näe sa üle müüri enam päikest. Riigi survet, ülesõitmist ja halduskoormuse kasvu tunnevad ettevõtjate kõrval selgelt ka omanikud.

Kodu on inimesele kõige kallim koht. Tugev riik püsib vaid elujõulisel kodul. Eelmise sajandi lõpu omandireformid seadsid eesmärgiks taasluua Eesti omandipõhise ühiskonnana, kus inimesel on huvi vara korras hoida ja vajadusel ka kaitsta. Eesti on muutumas taas õitsvaks tänu hoolivale omanikule. Praegu kogeme, et omanike huvid on riigile muutunud teisejärguliseks ning prevaleerib müstiline ja täpsemalt lahti mõtestamata avalik huvi.

Kõige drastilisemalt mõjuvad eraomandile looduskaitselised piirangud. Eesti on selles vallas väga eesrindlik ja kui me nii jätkame, siis on valdav osa Eestist peagi looduskaitse all ja me peame looma reservaate inimestele, et nad ei saaks vabalt minna loodust häirima. Peale kaitsealade on meil tohutu hulk Euroopa Liiduga ühinemisel ülepeakaela moodustatud Natura alasid.

Kaitsealasid luuakse ilma sotsiaalmajandusliku hinnanguta, toetudes sageli üksnes fanaatiliste erialaentusiastide taotlustele. Omanike õigustele lähenetakse eilse päeva mentaliteediga, justkui oleks tegu üldrahvaliku omandiga. Inimene on osa loomariigist ja seetõttu tekib küsimus, miks me peame kaitsma kanakulli ja kuklasi, inimest aga mitte.

Kaitsealade loomisega rikutakse sageli omanike õigusi, sest välja on töötamata kohased kompensatsioonimehhanismid. Maamaksuvabastus pole piisav, kuna riik jätab hüvitamata omandi väärtuse vähenemise. Põhiseaduse järgi on omand püha ja puutumatu ning seda võib võõrandada ainult üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et ka õiguslooja peab kitsenduste kehtestamisel järgima proportsionaalsuse põhimõtet. Iga kitsendus peab saama mõõdetud joonlauaga, kus skaalal omandiriive intensiivsus, riivet õigustavate põhjuste olulisus ning lõpuks kavandatava kitsenduse sobivus, vajalikkus ning mõõdukus.

Eestis on olukord vastupidine: ühiskond (riik) seab end üksikomaniku suhtes teeröövli positsioonile. Omanike viimseks kantsiks on jäänud riigikohus. 2012. aastal tunnistas kõrgeim kohus näiteks teist korda põhiseadusvastaseks omanikke naeruvääristavad tehnorajatiste tasumäärad.

Õiguskantsler kasutas kohtus näidet, kus omanik sai aastas talumistasu 31 senti, aga maamaks oli sellest 24 korda suurem. Kolm aastat hiljem ei ole selles osas mingit lahendust.

Nüüd, kui Rail Balticu rahastamine hakkab saama tuult tiibadesse, kerkib taas võimaliku raudteetrassi kulgemine läbi Harju- ja Raplamaa tiheasustusalade, samas kui seda on võimalik viia läbi hõreasustusega ja vaieldava väärtusega looduskaitseala.

Keskkonnaministeeriumi tehtud Nabala piirkonna analüüsides oli küll valgustatud kaitsealuseid taime- ja loomaliike, linde ja putukaid. Samas puudus aga analüüs, kuidas mõjub kaitseala inimesele ehk piirkonna majandus- ja sotsiaalelule. 2014. aasta parlamendivalimiste kampaania hoovustel loodud kaitseala sünniakt jäi kohtus vaidlustamata vaid seetõttu, et omanikel ei olnud piisavalt vahendeid, et pidada riigiga kalleid kohtuvaidlusi.

Tuhala-Nabala ulatusliku kaitseala asutamine ei saanud ka Teaduste Akadeemia heakskiitu. Selle loomisel ei suutnud ükski riigiasutus vastata, millised on omanike majanduspiirangute hüvitusviisid, kui palju selleks üldse raha kulub ja kust see tuleb. Aga ära tehti! Riigi poolt looduskaitseliste piirangutega maade väljaostmise järjekord on kaheksa (!) aastat ja maadevahetus on skandaalide tõttu kahjuks lõpetatud, kuigi riigil vaba maad on. Kui raha ja võimalusi ei ole, ei tohiks riik ka uusi kaitsealasid luua.

Artikli autorid pole Rail Balticu eestkostjad, kuid me kaitseme omanike õigusi raudteetrassi valikul, kus tuleb arvestada nii inimeste heaolu ja häiritust, keskkonnanõudeid ja töö maksumust kui ka hilisemat ekspluatatsioonikulu. Siililegi selge, et maksimaalselt sirgjooneline tee on optimaalsem, maksab ju iga liigne kilomeeter miljoneid eurosid. Oleks loomulik, et tuleb vältida tiheasustusalasid ja suunata trass väheväärtuslikumatele asustamata aladele. Põhjendatud oleks viia raudtee läbi ebaotstarbeka suurusega Tuhala-Nabala looduskaitseala, sest Nabalas kaitstavaid taime- ja loomaliike esineb Eestis mujalgi. Praegu valitud teekoridori jääb poole rohkem majapidamisi kui selle läbiviimisel Nabalast. Kui kaitseala loomise põhieesmärk oli karstialade kaitse (ja seda juba kaitse all olevas Tuhalas) ning paekivi kaevandamise takistamine, siis ei välista nende eesmärkide tagamine veel raudtee rajamist Nabala kaudu. Keit Pentus-Rosimannuse väited Nabalast kui spetsiifilise veerežiimiga alast ei kannata kriitikat.

1997. a Eesti keskkonnastrateegia lähtus põhieesmärgist tagada inimesi rahuldav tervislik keskkond ja majanduse arendamiseks vajalikud ressursid loodust oluliselt kahjustamata, maastike mitmekesisust säilitades ning majanduse arengutaset arvestades. Alahindamata looma- ja taimeriigi kaitse vajadusi, tuleb kaalukausile alati panna ka inimene, tema toimetulek ja varalised huvid. Kui raudtee tuleb, siis huvitab omanikke varakult maade võõrandamisel makstav hüvitis.

Rail Balticu ehitamiseks tuleks riigikogul vastu võtta eraldi seadus, mis paneks paika kinnistute sundvõõrandamise protseduurid ja tasud, sest vaevalt on võimalik praeguse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel maid kokku osta kolme maavanema ja kohtutäiturite kaudu!

Tuhala-Nabala looduskaitseala loomisel tuli kaaluda nii avalikke huve (keskkonnakaitse) kui ka olulisi erahuve (ettevõtja majanduslikud huvid maavarade kaevandamisel). Erahuvi kaotas, sest sisulist analüüsi ei tehtud. Nüüd tuleb seoses kiirraudtee rajamisega samuti kaaluda erinevaid huve ehk keskkonnahuve, avalikku huvi Eesti transpordialaseks lõimumiseks ning eraomanike huve ja leida nende vahel kompromiss. Eesti põhiseadus ei sea väärtusi tähtsuse järjekorda ning kodu puutumatus ja omand on samavõrd põhiseadusega kaitstud, kui on loodusobjektid Nabalas.

3 mõtet

  • Eesti põhiseadus ei sea väärtusi tähtsuse järjekorda ning kodu puutumatus ja omand on samavõrd põhiseadusega kaitstud, kui on loodusobjektid.
  • Iga kitsendus peab saama mõõdetud joonlauaga, kus skaalal omandiriive intensiivsus, riivet õigustavate põhjuste olulisus ning lõpuks kavandatava kitsenduse sobivus, vajalikkus ning mõõdukus.
  • Ühiskond (riik) seab end üksikomaniku suhtes teeröövli positsioonile. Omanike viimseks kantsiks on jäänud riigikohus.
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC