Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiuste aastakasv

25.02.2015 Tõnu Toompark

KredEx käendas ja finantseeris 2014. aastal 422 ettevõtet summas 73 mln eurot. Lisaks muudeti 207 ettevõtte kehtivaid käenduslepinguid. KredExi tugi võimaldas ettevõtetel pankadest ja KredExist kaasata täiendavat finantseerimist summas 121 mln eurot. Toetatud ettevõtetes töötas kokku 9 500 inimest. Projektide tulemusena plaanitakse luua 1100 uut töökohta.

„Meie jaoks oli tegemist väga töise aastaga. KredExi käendus summas 68 mln eurot võimaldas ettevõtetel pankadest kaasata täiendavat finantseerimist summas 115 mln eurot. Väljastatud käendusmaht suurenes möödunud aastaga võrreldes 30%. Tegemist on KredExi tegevusajaloo jooksul suurima ühes kalendriaastas väljastatud käendusmahuga. Senine rekord pärines 2010. aastast,“ ütles KredExi ettevõtlusdivisjoni juht Lehar Kütt.

Kõige enam kasutati KredExi käendust möödunud aastal arvelduskrediitide ja käibelaenude puhul (37% väljastatud mahust), järgnesid investeerimislaenud ja liising (34%) ning pangagarantiid (29%).

Valdkonniti kasutasid KredExi käendust kõige enam ehituse (22%), kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse (10%), metallitööstuse (9%), hulgi- ja jaekaubanduse (7%), puidutööstuse (6%) ning keemiatööstuse (6%) valdkonna ettevõtted. Teiste tegevusalade osakaal jäi aasta jooksul väljastatud käendusmahus alla 5%. Töötleva tööstuse ettevõtete osakaal kokku oli 38%.

„Tähelepanuväärne on, et kuni 49 töötajaga ettevõtete osakaal väljastatud käendusmahust moodustas 73%. Töötajate arvu järgi moodustavad mikro- ja väikeettevõtted 94% KredExi klientidest,“ täiendas Kütt.

Alates 2001. aastast on KredEx käendanud 3000 ettevõtte finantskohustusi summas 474 mln eurot, mis on võimaldanud ettevõtetel pankadest kaasata rahastamist summas 928 mln eurot. Rahastatud ettevõtetes töötas 85 000 inimest ja projektide tulemusena on loodud hinnanguliselt 11 600 uut töökohta.

KredEx on riigile kuuluv finantsasutus, mis aitab parandada Eesti ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandab krediidiriske ja võimaldab inimestel rajada või renoveerida oma kodu. Lisaks pankade poolt väljastatavate laenude käendamisele pakub KredEx ettevõtjatele stardilaenu, tehnoloogialaenu, ekspordilaenu, kapitalilaenu ja krediidikindlustust.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Ilmus käsiraamat pärimisest – „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“

25.02.2015 Tõnu Toompark

Ilmunud on uus praktiline käsiraamat „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“, mis annab nõu kõikidele, kel on soov enda vara kasutamise ja kasutajate üle otsustamiseks ajal, mil oma maine teekond on otsa saanud. Käsiraamatu autor on jurist Evi Hindpere.

„Pärimine on alati seotud kellegi surmaga. Elu lõppvaatuseks on alati surm. Elu jooksul kogutud vara ei saa sealpoolsusesse kaasa võtta keegi. Nii tekibki inimese surma korral küsimus, kes pärib kadunu maise vara ja millised tagajärjed pärimine endaga kaasa toob,“ võtab autor Evi Hindpere kokku käsiraamatu koostamise vajaduse.

Seejuures on tähtis mõista, et pärimine ei ole ainult vara ehk õiguste üleminemine. Pärijad saavad enda kanda ka lahkunu kohustused.

„Tänases maailmas, kus enamusel inimestel on mõni laen kanda, võib kohustuse pärandiks saamisel olla hoopis mõistlik pärandist loobuda,“ toob Evi Hindpere näite. „Käsiraamat annab head nõu sellistekski puhkudeks.“

Uus käsiraamat „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“ on saadaval Kinnisvarakooli e-raamatupoes ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Käsiraamatu „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“ autor Evi Hindpere on pikaajalise kogemusega Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist ja hinnatud koolitaja. Varasemalt on Evi Hindpere koostanud käsiraamatud „Kinnisvaraõiguse ABC“ ja „Kinnisvaramaakleri ABC“. Samuti on Evi Hindpere käsiraamatu „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“ kaasautor.

2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele. Täiendavalt tegeleb Kinnisvarakool OÜ kinnisvaravaldkonda puudutavate käsiraamatute kirjastamisega.

Faktid käsiraamatu „Pärimine“ kohta

Raamatus on 132 lehekülge.
Käsiraamatu sisukorra ja eessõnaga saab tutvuda siin: https://www.kinnisvarakool.ee/parimine-sisukord.pdf
ISBN 978-9949-9655-0-2
Käsiraamatu on saadaval Kinnisvarakooli raamatupoes https://www.kinnisvarakool.ee/pood/ ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Kontaktid

Kirjastaja
Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@kinnisvarakool.ee

Käsiraamatu autor
Evi Hindpere
Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo
+372 565 5823
evi@raid.ee

RAMM Ehitus lõpetas Tallinna arstide ja õdede maja rekonstrueerimistööd

25.02.2015 Tõnu Toompark

RAMM Ehitus lõpetas Tallinnas Akadeemia tee 48 asuva arstide ja õdede maja rekonstrueerimistööd ning hoone avati täna, 25. veebruaril 2015.a.

Tallinna Linnavaraameti tellimusel rekonstrueeritud hoone oli valminud 1964. aastal ning enne ümberehitustöid väga kehvas seisukorras. RAMM Ehituse tegevjuhi Priit Raua sõnul on nad umbes 50-aastaseid hooneid renoveerinud varemgi, kuid selle hoone puhul oli üllatuseks, et tolleaegsed ehitustööd ja kasutatud materjalid olid nii madala kvaliteediga. „Näiteks armatuuri korrosioonikahjustusi tuli välja nii vahelaepaneelidest kui välisseina monteeritavatest plokkidest ning need parandustööd võtsid meilt kaua aega,“ täpsustas Raud.

Rekonstrueeritud 5-korruselises hoones on kokku 3500 m2 kasulikku pinda. Arstide ja õdede jaoks ehitati hoonesse 97 üürikorterit, millest kööktube on 24, 1-toaliseid kortereid 60 ning 2-toalisi 13. Lisaks rajati ruumid jalgrataste ja lapsevankrite hoidmiseks ning eraldi pesupesemise ruum. Hoone oli enne renoveerimist pikalt kasutusel ühiselamuna ning hiljem kodutute varjupaigana.

RAMM Ehitus on 2006. aastal loodud ehitusfirma, mis kuni 2013. asta novembrini tegutses TREV-2 Ehituse nime all. Ettevõtte 2014. aasta müügitulu oli 14 miljonit eurot, ettevõttes töötab põhikohaga 15 inimest. Käesoleva aasta suuremateks projektideks lisaks jaanuaris valminud Häirekeskuse-ja Päästeameti Ühishoonele ning täna avatavale rekonstrueeritud arstide ja õdede majale on Kaitseliidu Jõgeva maleva staabi- ja tagalakeskuse hoone ning Metsavahi elamurajooni ridaelamud.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Kes vastutab musta üürituru eest?

25.02.2015 Aira Tammemäe

Maaklerfirmadel ja maakleritel, kes vahendavad hetkel üüriraha summas 10 miljonit eurot, ei ole mingit kohustust korteri või maja üürile andjaga esinduslepingut sõlmida, samuti ei pea maakler korraldama üürile andja ja üürniku vahelist lepingut ega koguma või edastama vastavat infot.

Ka nendel juhtudel, kus üürileping siiski sõlmitakse, ei kogu ega esita maaklerfirmad üürile andjatega sõlmitud lepingute kohta mingeid raporteid, näiteks Maksu- ja Tolliametile. Üldine reguleerimatus ning vähene kontroll on viinud selleni, et arvestatav osa Eesti üüriturust toimib mustalt, saadud üüritulult eraisikud makse ei maksa.

Must üüriturg on valdavalt ühekordselt või juhuse tahtel korteri üürile pakkujate teema

Varasemalt on Äripäeva kinnisvarauudised.ee lehelt käinud läbi arvamus, et nn must üüriturg võib olla isegi kuni 90% kogu elukondliku üürituru mahust ning riigil jääb seetõttu saamata makse ligikaudu 5 miljonit eurot aastas. Kinnisvarakool.ee juhatuse liige ja elukondliku kinnisvaraturu analüütik Tõnu Toompark nende numbritega päris ei nõustu, kuid probleem on ka tema hinnangul olemas. „Ma sugugi ei nõustu väitega, et üüriturg tegutseb valdavalt mustalt. Ma olen üsna veendunud, et üüriturg tegutseb valdavalt puhtalt. Maksuamet on hinnanud, et üüriturul on must osa kuni üks kolmandik. Ma olen oma kalkulatsioonides-hinnangutes suhteliselt samade numbrite lähedal,“ kommenteeris Toompark.

Toompark jagaks üürileandjad kaheks: professionaalsed üürileandjad ja üürileandjad “juhuse tahtel”. „Professionaalid teevad teadliku planeeritud otsuse soetada korter, mis üürile anda. Valdavalt tehakse seda laenu abil finantseerides ja läbi ettevõtte. Siin tõenäoliselt maksuprobleemi ei ole, või see ei ole sedavõrd suur, kui selles teises osas,“ arvab Toompark. Tema näeb maksudest kõrvalehoidmist pigem grupis üürileandjad “juhuse tahtel”. „Näiteks inimene on saanud korteri pärandiks või see on uue kodu soetamisel “üle jäänud”. Nii otsustatakse see üürile anda. Siin, valdavalt eraisikute rühmas, on maksuprobleem kindlasti oluline.“

Kinnisvaramaaklerid ei saa üüritulult maksude laekumist tagada, küll aga tõhustada

Toomparki hinnangul peaksid kinnisvaramaaklerid ühest küljest huvigrupina seisma hea selle eest, et üürisektor tervikuna saaks korrastatud. „Samuti peaksid maaklerid oma kliente informeerima, kuidas on seaduse silmis üüriäri õige ajada,“ soovitab Toompark.

Arco Vara juhatuse liige Maia Daljajevi hinnangul on viimaste aastate jooksul üürile andjate teadlikkus maksude tasumise kohta oluliselt tõusnud. Paljud omanikud eelistavad vabu eluruume anda üürile ettevõtte nimel. „Kellel on juba rohkem kui üks vaba eluruum, need ajavad üüriäri enamasti just ettevõtjana. Kuidas eraisikud omavahel toimivad, see on vaid nende endi teada,“ ei näe Daljajev kinnisvaramaakleril palju võimalusi üüritulult maksude laekumise tagamisel kaasa rääkida. „Kinnisvarabürood saavad klientidele vaid seaduste kohta infot anda,“ ütleb Daljajev ning soovitab sama ka Maksu- ja Tolliametile. „Samuti tuleks võtta seisukoht ka selle kohta, mida võiks omanik saadud üüritulust maha arvestada. Näiteks kui aastane üüritulu oli 5000 eurot, kuid üürnik tekitas üüriperioodi jooksul omanikule kahju 6000 eurot, siis tekib küsimus, et kus on siin tulu.“ Sama soovitab Maksu- ja Tolliametil läbi mõelda ka Toompark. „Eraisikute puhul maksustatakse üürikäivet, mitte tulu, eraisik ei saa tuludest kulusid maha arvata.“

Maaklerid vahendavad täna ligi 10 miljonit üüriraha

Elamispindade üüriturul on hetke seisuga pakkumisi üürituluga vähemalt 10 miljoni eurot aastas. Sellest 90% vahendatakse läbi maaklerfirmade. Samas puudub maakleritel ja maaklerfirmadel vastutus ja aruandluskohustus, mis aitaks korrastada üürituludelt maksude laekumist.

KV.ee ärijuhi Tarvo Tesloni sõnul on nende portaalis hetkel pakkumisel 1904 üürikorterit ja 145 üürimaja, nendest enam kui 90% on pakkumisel maakleri vahendusel. Margus Sanglepp kinnisvaraportaalist City24.ee kinnitab samuti, et enamik nende portaalis olevatest üüripakkumistest on tehtud läbi maaklerite. „Korterite üüripakkumisi on City24.ee keskkonnas 25.02 seisuga 1815, sealhulgas Tallinnas 984, elumajade üüripakkumisi 125, suvilate üüripakkumisi 5, kokku 1945 üüripakkumist.“ Siiski ei ole see kaugeltki kogu üüriturul liikuv elukondlik kinnisvara. „Portaalid on tasulised. Seetõttu eelistavad eraisikutest üürileandjad sageli tasuta võimalusi. Näiteks on Facebookis vähemalt 6-7 rühma, kus üürileandjad saavad tasuta pakkumiste infot jagada,“ selgitab Toompark.Seetõttu võib arvata, et eraisikutest üürilepakkujad on lisaks kinnisvaraportaalidele paljudes alternatiivsetes kanalites.

Mõlemad kinnisvaraportaalid kinnitavad, et keskmine üürihind jääb 400 eurot kanti. „Hetkeinfo põhjal on keskmine üürihind Tallinnas peaaegu 500 €, aga selle põhjus on pigem selles, et pikalt üürilist ootavad Pirita ja Vanalinna kallid korterid tõstavad keskmist. Kui rääkida, mis hinnaga kortereid reaalselt üüritakse, siis jäävad nende hinnad pisut üle 400 €. Tartu keskmine üürihind on täna 300 € kandis,“ toob Teslon välja konkreetsed numbrid.

Üüripakkumiste arv on võrreldes 2014 sügisega tõusnud ca 25%. “Tallinnas on üüripakkumiste arv tõusnud umbes 10% . Tartus on üürikorterite pakkumiste arv aasta taguse ajaga tõusnud isegi kuni 40%,“ toob Teslon mõned näited.

Aira Tammemäe
Aira.Tammemaearipaev.ee

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Eluasemelaenude keskmine intressimäär tõusis 2,3 protsendini

25.02.2015 Tõnu Toompark

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell 2015. aasta esimesel kuul eriti ei muutunud, ulatudes kuu lõpus 15,2 miljardi euroni. Sama moodi nagu detsembris täpsustati ka jaanuaris statistika arvestuses klientide põhitegevusala ja see mõjutas laenuportfelli jaotust kliendisektorite ja tegevusalade kaupa. Lisaks sellele väljastati uusi laene aasta alguses tavapäraselt vähe. Laenu- ja liisinguportfelli kogumaht kasvas jaanuaris aastavõrdluses 2,7%.

Ettevõtetele väljastati jaanuaris uusi laene ja liisinguid 678 miljoni euro ulatuses, mis oli aastataguse ajaga võrreldav tase. Uusi lühiajalisi laene väljastati mullusega võrreldes pisut vähem. Uusi pikaajalisi laene anti aga välja ligi veerandi võrra rohkem kui aasta tagasi. Pikaajalisi laene väljastati jaanuaris kõige suuremas mahus kinnisvaraettevõtetele.

Eluasemelaenude ja liisingute portfell oli jaanuaris aastataguse ajaga võrreldes 2,9% suurem. Uusi eluasemelaene anti seejuures välja 51 miljoni euro väärtuses, mis oli 14% rohkem kui aasta tagasi. Majapidamiste muude laenude maht ei ole mullusega võrreldes eriti muutunud.

Jaanuaris väljastatud eluasemelaenude keskmine intressimäär ei peegeldanud enamiku laenulepingute baasintressimäära 6 kuu EURIBORi langust. Eluasemelaenude keskmine intressimäär tõusis keskmise intressimarginaali suurenemise tõttu 2,3%ni. Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär oli jaanuaris 2,5%.

Rohkem kui 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude maht jaanuaris eelmise kuuga võrreldes ei muutunud, moodustades 1,7% laenuportfellist. Viimastel kuudel on näha kaubandus- ja primaarsektori (põllumajandus, jahindus, metsamajandus, kalandus) laenude kvaliteedi mõningast halvenemist. Selle mõju on tasakaalustanud muude laenude kvaliteedi paranemine.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste maht kasvas jaanuaris aastataguse ajaga võrreldes 5,6%. Hoiuste kasv aeglustus ettevõtete hoiuste vähenemise tõttu, mille kasv ongi muutlikum. Majapidamiste hoiuste maht kasvas endiselt kiiresti, ulatudes jaanuaris aastavõrdluses 8,3%ni. Mitteresidentide hoiused on viimastel kuudel samuti suurenenud. Mitteresidentide hoiuste maht oli jaanuari lõpus 2,6 miljardit eurot, moodustades 21% ettevõtete ja majapidamiste hoiuste kogumahust.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli aastakasv

Kuu jooksul välja antud eluasemelaenude ja ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimarginaal 6 kuu EURIBORi suhtes

Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiuste aastakasv

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Skanton Kinnisvara: Õige aeg on osta korter Koplisse

25.02.2015 Tarvo Tavast

Üheksakümnendatel võisime ajalehekuulutustes näha korteri ostusoove, kus asukohana välistati Lasnamäe ja Kopli. Tänaseks on Lasnamäe maine oluliselt paranenud, selle kõrval on Kopli fööniksina tuhast tõusmas. See annab põhjuse elukoha eelistuste muutmiseks ja pilgu heitmiseks Kopli suunas.

Kopli korteriturg on stabiilne ja hinnad kerkivad suure hooga

Statistika näitab, et Kopli korteritehingute arv on üsna hüplik. Valdavalt tehakse Kopli asumis 20-30 korteritehingut kvartali jooksul. Tehingute arv ei saanud hoopi ka mullu aasta keskel, mil Tallinna korteritehingute arv kukkus kümnekonna protsendi võrra.

Mis aga kindlasti Kopli korteriomanike rõõmustab, on hinnamuutus. Eelmise aasta lõpuks kerkis Kopli korteritehingute keskmine ruutmeetrihind 1136 euroni. Juba üle kahe aasta on Kopli korterite hinnad aasta baasil kerkinud vahemikus 20-30 protsenti.

Kopli liinide arendus toob uue hingamise

Kopli piirkonna üks suuremaid arengumootoreid saab lähitulevikus olema Kopli liinide arendamine. Kui mitmedki Kopli liinide enampakkumised huviliste puuduse tõttu ebaõnnestusid, siis täna noolivad juba kaks ettevõtet arendusprojekti ostuvõimalusi.

Aastate jooksul tuleb liinidele üle viiesaja uue korteri ja üle 30 ühepereelamu. See toob asumisse üle tuhande rõõmsa inimese.

Loodetavasti järgneb arendustegevusele lisaks kaubanduse-teeninduse invasioon. Hetkel pakub kogu Põhja-Tallinna elanikele head meelt äsja avatud uus Stroomi keskus, kus pinda on üle 15 000 ruutmeetri.

Kopli on arendajatel järgmisena sihikul

Kinnisvaraarendus Põhja-Tallinnas on alguse saanud Kalamajast, kus kogu asum on täis uusi ja uuenenud maju. See on hinnatasemeid kergitanud ja muutnud Kalamaja paljudele rahalises mõttes kättesaamatuks.

Sama laine on juba jõudnud Kalamajast üle raudtee Pelgulinna, kus leiavad aset täpselt samad suundumused, mis Kalamajas aastaid tagasi. Ettenägelikumad vaatavad kaks sammu ette ja näevad, et Kopli on juba jõudnud kinnisvaraostjate ja arendajate huviorbiiti. Seda kinnitab üldisele langusele vastu pannud korteritehingute arv kui kiirelt kerkiv hinnatase.

Nii võime tõdeda, et on õige aeg osta korter Koplisse.

10 põhjust, miks osta korter koplisse

mere lähedus
uued kaubandus- ja teeninduskeskused
paranev taristu
Kopli liinide arendusprojekti käivitumine
stabiilne korteriturg
kasvav korterite väärtus
kiire ühistranspordiühendus kesklinna ja muudesse linnajagudesse
palju rohelust ja parke
koolid ja lasteaiad
ühtne arhitektuur

Tarvo Tavast
Skanton Kinnisvara OÜ
Äri- ja elamispindade maakler
Partner

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

Riigikohtu praktika: avalike teede väljaehitamise kulude hüvitamine

24.02.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-3-1-73-14 nõudis isik kohalikult omavalitsuselt detailplaneeringuga ette nähtud teede ja tänavavalgustuse kohaliku omavalitsuse poolt ülevõtmist ning ehitamise kulude hüvitamist ehitusseaduse § 13 alusel olukorras, kus isikul ei olnud vallaga kokkulepet teede väljaehitamise ja finantseerimise osas.

Isik tõlgendas maavanema ja Maa-ameti poolset detailplaneeringu kooskõlastust riigi nõusolekuna tee välja ehitada (osa teealusest maast kuulus riigile) ning teedele, kergliiklusteedele ja tänavavalgustusele ehitusloa väljastamist valla nõusolekuna need teed hiljem üle võtta.

Riigikohus leidis, et kulude hüvitamiseks alust sellisel juhul ei ole, sest:

i) kohaliku omavalitsuse kohustus hüvitada väljaehitamise kulud saab tuleneda ainult kokkuleppest. Sellise kokkuleppe sõlmimine ei ole välistatud ka pärast planeeringu algatamist.
ii) Kuigi kohalikul omavalitsusel on seadusest tulenev kohustus tagada teede ja tehnovõrkude väljaehitamine vajaduse korral oma kulul, ei hõlma see tagamiskohustus kulude hüvitamise kohustust olukorras, kus ehitustööd on juba tehtud ja nende maksumuse hüvitamise kokkulepe puudub.
iii) EhS § 13 eesmärk ei ole kaitsta arendaja huve, vaid tagada kohalikele elanikele täisväärtuslik elukeskkond.
iv) Isik ei olnud pöördunud valla poole taotlusega, et vald täidaks seadusest tuleneva kohustuse, vaid esitas üksnes ehitusloa taotluse ning loa saamise järel alustas ehitustegevusega. Kokkuleppe olemasolu ei saa järeldada sellest, et vald andis välja ehitusload.
v) Puudub ka alus vallalt kulude hüvitamise nõudmiseks alusetu rikastumise sätete alusel, mis puudutavad teise isiku eest tema kohustuse täitmist, kuna isik tegutses teid ja välisvalgustust ehitades oma ärihuvides, endale kuuluvate kinnistute väärtuse tõstmise eesmärgil, mitte avalikes huvides.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvaramulli indeks ületas 2014. aastal 70 punkti taseme

24.02.2015 Tõnu Toompark

Seven Real Estate Advisorsi kinnisvaramulli indeks, mis võrdleb kinnisvara tänast väärtust buumi tipuga 2007. aastal, ületas 2014. aasta lõpuks 70 punkti taseme. Kuigi aasta kokkuvõttes oli hinnaindeksi kasv viimaste aastate kiireim, aeglustus see aasta jooksul kvartalist kvartalisse. Detsembris oli indeksi väärtus 7,7% kõrgem aastatagusest.

Kinnisvaramulli indeks tõusis 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 12,4%. Võrreldes 2013. aastaga kasvasid pea kõikide indeksi komponentide pinnaühiku tehinguhinnad. Kõige enam kasvatas indeksi väärtust korteriomandite komponent ning keskmisest enam ka haritav- ja metsamaa. Tehingute arv kasvas 2013. aastaga võrreldes 6,6%, seejuures ostu-müügitehingute arv 7,4%. Võrreldes 2013. aastaga tehinguaktiivsuse kasv aeglustus.

Võrreldes viimast kolme aastat Eesti kinnisvara turul, on näha, et hinnakasv kiirenes oluliselt 2013.a. Kiiret kasvu korteriturul (peamiselt Tallinnas) toetas nii reaalpalga kasv, madalad intressimäärad kui ka tugeva nõudluse kõrval vähenev pakkumiste arv. 2014. aastal pakkumiste arv suurenes ning pakkumiste ja tehingute arvu suhe ostja seisukohast paranes; samuti on võrreldes 2013. aastaga aktiviseerunud kortermajade arendustegevus ja kasvanud kasutusse lubatud uute eluruumide arv – see on toimunud aga eelkõige kõrgemalt hinnatud piirkondades. Seetõttu oli 2014. aastal korterite hinnakasvu taga osaliselt ka uute, keskmisest kallimate korterite proportsiooni suurenemine tehingutes.

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga on kinnisvaramulli indeksi väärtus kasvanud ca 42%. 2007. aasta veebruari hinnatipu tasemele jõudmiseks, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel, peaks indeksi väärtus kasvama veel 41%. Samas tuleb arvestada, et kallimates piirkondades on korterite ja hoonestatud ärikinnisvara hinnad juba saavutanud 2007. aasta hinnatipu lähedase hinnataseme, samas kui arenduskruntide turul ja ebasoodsamate piirkondade enamikes turusektorites on hinnakasv olnud viimastel aastatel oluliselt väiksem. Ostu-müügitehingute arv, mis on võrreldes 2009. aastaga kasvanud ligi 70%, peaks 2006. aasta tasemele jõudmiseks, mil sõlmiti enim tehinguid, kasvama veel 37%.

Käesoleva aasta jaanuaris jätkus indeksi väärtuse kasv möödunud aasta viimaste kuudega sarnases tempos (8%).

Kinnisvaramulli indeks on Seven Real Estate Advisors’i arvutatav laiapõhjaline indeks, mis näitab Eesti kinnisvara väärtuse muutust. Indeks arvutatakse igakuiselt maa-ameti ja portaali KV.EE andmete põhjal, kus aluseks võetakse andmed nii elamispindade, äripindade kui maa kohta. Indeksi väärtus oli 100 punkti tasemel veebruaris 2007, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel. Kinnisvaraturu põhi aga saabus 2010. a juunis, mil kinnisvaramulli indeks näitas 49,8 punkti.

Merili Palu
Seven Real Estate Advisors

Statistika: valminud eluruumide arv lõi rekordi

24.02.2015 Tõnu Toompark

2014 IV kvartalis sai statistikaameti andmetel kasutusloa 842 eluruumi. Kogu aastane eluruumide valmimise saak oli 2750. See on viimase viie aasta kõrgeim näitaja.

Kasutusloa saanud eluruumide arv oli 2014 IV kvartalis 15% aastatagusest kõrgemal. Kogu aastane valminud eluruumide arvu juurdekasv oli 32%. Valminud eluruumide pindala oli 2014. aastal 293 000 m2, mis on aastatagusest 17% rohkem.

Eluruumide pinna väiksem juurdekasv tähendab, et valminud eluruumide seas on proportsionaalselt vähem väiksema pinnaga eluruume ehk kortereid ja vähem suurema pinnaga eluruume ehk ühepereelamuid ja rida- ning paarismaja kortereid.

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Valminud eluruumide arv ja pind aastate lõikes

Keskmine uue eluruumi pind aastate lõikes, m2

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Tartu kavandab kolme uut kergliiklusteed

23.02.2015 Tõnu Toompark

Linnavalitsus kuulutab lähiajal välja riigihanked Turu ja Fr. R. Kreutzwaldi tn kergliiklusteede projekteerimiseks, Kergliiklustee on kavas rajada ka kesklinnast Aruküla teeni.

Turu tänava äärne kergliiklustee algab AS Kuusakoski hoone lähistelt ja kulgeb kuni Idaringteega ühendava ringristmikuni, millelt saab suunduda uuele Ihaste sillale. Teelõigu pikkus on 1,8 km.

Fr. R. Kreutzwaldi tänavale ehitatakse 650meetrine EMÜ kampuse suunal kulgev kergliiklusteelõik (Laulupeo pst 29a – J. Hurda tn).

“Mõlema kergliiklustee ehitamiseks õnnestus Tartul saada lisavahendeid EASi lõppevast linnaliste piirkondade meetmest ja mõlemad objektid peavad valmima käesoleva aasta jooksul,” ütles abilinnapea Valvo Semilarski.

Linn taotleb samast meetmest rahastust ka kesklinna Aruküla teega ühendava jalgratta- ja jalgtee rajamiseks. Tee ehituseks määrati projekteerimistingimused, mille kohaselt algab 1,9 km pikkune kergliiklustee Kroonuaia silla juurest ja lõpeb Aruküla teel.

Tingimuste kohaselt tuleb Kaarsilla ja Kroonuaia silla lähedusse projekteerida kergliiklejate loendamisseade koos jalgratta teeninduspunktiga (rehvirõhu kontroller ja pump, olulisemad töövahendid). Teeninduspunkti juurde paigaldatakse ka jalgratta hoiuraam ja pink.

Projekti koostamisel lähtutakse Artes Terrae OÜ eelmisel aastal koostatud eskiisprojektist, mida on tutvustatud ka Tartu linna kergliiklusteede arendamise töörühmale.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Toompuiestee arenduse rahastus märgiti rekordilise kolme tunniga

23.02.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara kaasas Toompuiestee 13 arendusprojekti Toomresidentsid renoveerimiseks 263 000 eurot, mis saadi ühisrahastuse kaudu. Rahastus märgiti 19. veebruaril kolme tunniga ja selle korraldas Crowdestate. Projekti tehtavate investeeringute fikseeritud netotulusus on 12,26% aastas.

Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laud: “Soovisime vabastada arendusse investeeritud omakapitali järgmiste projektide alustamiseks ja kasutasime selleks juba teist korda edukalt Crowdestate’i pakutavat ühisrahastust. Nägime rõõmuga, et projekt märgiti investorite poolt kõigest kolme tunniga. Edukalt rahastuse saanud Raua 25 Villa Soans ja käesolev projekt Toomresidentsid on näidanud, et ühisrahastus on Eestis kiirelt toetajaid koguv investeerimismoodus. Meie jaoks on ühisrahastuse puhul tegemist täiendava finantseerimisvõimalusega, lisaks panga finantseeringule.“

Arendusprojekti käigus rekonstrueeritakse Toompuiestee 13 asuvad ajaloolised hooned. Tänavaäärne maja on 1930-ndatel ehitatud 5-korruseline kivimaja. Hoovipoolne maja on 3-korruseline 19. saj. lõpus rajatud puitmaja. Hoonete fassaadid rekonstrueeritakse, aknad–uksed vahetatakse. Asendatakse kõik hoonete kommunikatsioonisüsteemid. Kinnistu haljastatakse, rajatakse parkimiskohad ning sõidu- ja käiguteed. Kaasajastatud planeeringutega korteritel on kõrged laed, kvaliteetne siseviimistlus, avarad terrassid ning vaated Toompeale ja vanalinnale. Kokku on Toomresidentsidest paari kuuga müüdud juba 30%.

Crowdestate’i liikmetele pakutakse fikseeritud intressiga aastast netotootlust 12,26%, intressi väljamaksetega 12. ja 24. kuul.

Crowdestate.eu on uus kinnisvarasse investeerimise platvorm, mis vahendab eelnevalt läbi analüüsitud kinnisvarasse investeerimise võimalusi ning teeb kinnisvarasse investeerimise kättesaadavaks igale soovijale.

Endover Kinnisvara on 1995. aastal asutatud kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarenduse alal tegutsev ettevõtete grupp, mis tegutseb nii Eestis kui ka väljaspool Eestit. Ettevõttel on 20 aastat kogemusi nii hoonete rekonstrueerimisel kui ka uusehitiste rajamisel.

Pro Kapital: Nõukogu liikme tagasiastumine

23.02.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp nõukogu liige Ernesto Achille Preatoni esitas täna, 20.02.2015, toimunud nõukogu koosolekul avalduse nõukogu liikme kohalt tagasiastumiseks, mis jõustub koheselt. Ernesto Achille Peatoni palus teha esitatud avalduse teatavaks AS Pro Kapital Grupp järgmisele aktsionäride üldkoosolekule.

Ernesto Achille Preatoni põhjendas tagasiastumise avalduse esitamist järgnevalt: „Pro Kapital on hästi juhitud ja kapitaliseeritud ettevõte, millel on suurepärane arendusprojektide portfell. Varade ümberhindlus turuväärtusesse, mis leidis aset 31.12.2014 lõppenud kvartalis ja ümberhindlusest kajastatud kasum näitavad, et aastate jooksul omandatud arendusportfell on toonud Pro Kapitali pikaajalistele investoritele väga hea tootluse. Kuna ma tunnen, et Pro Kapital on heades kätes, siis olen otsustanud astuda tagasi Pro Kapitali nõukogust, et keskenduda muude projektide arendusele väljaspool Baltikumi ja veeta rohkem aega oma perega.“

Pro Kapital on tänulik Hr. Ernesto Preatoni poolt nõukogu liikmena ja aktsionärina Pro Kapitali arendusse antud panuse eest. AS Pro Kapital Grupp nõukogu jätkab 3 liikmelisena: Emanuele Bozzone (Nõukogu esimees), Petri Olkinuora (Nõukogu liige) ja Pertti Huuskonen (Nõukogu liige).

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

ARB: Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus on vastuolus põhiseadusega

23.02.2015 Tõnu Toompark

Kodanikuühendus Avalikult Rail Balticust on seisukohal, et 18. veebruaril Riigikogus vastuvõetud „Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus“ pole kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseadusega. Juhime tähelepanu sellele, et vastuvõetud seadus on vastuolus Eesti Vabariigi põhiseaduse § 10-ga, mis sätestab õigusriigi printsiibina õiguskindluse, õiguspärase ootuse põhimõtte ja (ebasoodsa) tagasiulatuva mõju keelu.

18. veebruaril Riigikogus vastuvõetud seaduse kohaselt pole riigil enam vaja riigi eriplaneeringuga planeeritavate joonehitiste trassi asukohas kohalike omavalitsustega kokku leppida ega arvestada kohalike omavalitsuste poolt kehtestatud üldplaneeringutega. Näiteks juba alustatud Rail Balticu trassi asukoha maakonnaplaneeringutele rakendub seadus tagasiulatuvalt.

Kodanikuliikumine Avalikult Rail Balticust on seisukohal, et riigile oluliste planeeringute korral on lahendusteni vaja jõuda läbirääkimiste teel. Rail Balticu näitel on riik jätnud vastamata paljudele kohalike omavalitsuste küsimustele, valitseb teadmatus mh trassi asukohavaliku ja kompensatsioonimeetmete osas, kuid lahendused ei tohi sündida jõumeetoditega.

„Sellise seadusega astutaks kindel samm senise õiguskorra, kahetasandilise valitsemise ehk riik ja KOV halvamiseks. Riik ei saa lubada endale seadusega sätestatud arenguid, mis välistavad kokkuleppimise vajaduse kohalike omavalitsustega olulistes küsimustes,“ lausus kodanikuliikumise Avalikult Rail Balticust asutajaliige Vahur Tõnissoo. „Kohalike omavalitsuste rolli marginaliseerimist riigis ei tohi lubada. Eriarvamuste korral peab eesmärk olema alati läbirääkimiste teel kokkuleppe saavutamine. Tugevama jõudu kehtestav seadus on demokraatia lõpu ilming, vaikiva ajastu märk ja sellele tuleb vastu seista.“

Siiani kehtinud planeerimisseaduse kohaselt arvestati maakonnaplaneeringu koostamisel kehtestatud kohalike omavalitsuste üldplaneeringutega või tehti vajadusel ja kokkuleppel kohalike omavalitsustega ettepanek nende muutmiseks. Nüüd vastuvõetud „Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus“ sätestab, et mitut kohalikku omavalitsust läbiva joonehitise trassi asukohavaliku planeeringu võib lugeda kooskõlastatuks ka vaatamata planeeringu kohta esitatud teistele ettepanekutele ja vastuväidetele, kui see ei ole vastuolus seadusega.

Arco Vara AS ostis võlakirjad ennetähtaegselt tagasi

23.02.2015 Tõnu Toompark

AS Arco Vara emiteeris 21.08.2013 Manastirski Livadi arendusprojekti taaskäivitamiseks suunatud emissioonina võlakirju kogumahus 750 000 eurot. Võlakirjade lunastamispäev oli 21.08.2016 ning intressimäär 14% aastas.

Seoses Manastirski Livadi arendusprojekti planeeritust tunduvalt kiirema väljamüügiga tegi Arco Vara AS võlakirjaomanikele pakkumise võlakirjad ennetähtaegselt tagasi müüa, millega kõik võlakirjaomanikud nõustusid. Võlakirjade tagasiost viidi lõpule 20.02.2015. Võlakirjade tagasiost enne nende lunastustähtaega säästab ettevõttele intressikuluna üle 150 000 euro.

Juhataja kommentaar: „Võlakirju 2013. aasta suvel emiteerides oli meie eesmärk arendustegevus Sofias taaskäivitada. Seda ajal, mil Sofia kinnisvaraturg polnud veel ärganud ning ka Arco Vara enda arendused ja majanduslik olukord olid madalseisus. Emiteeritud võlakirjade intressimäär ning lunastamistähtaeg kajastavad toonaseid arvestusi. Võlakirjad müüsid ettevõttele ennetähtaegselt tagasi kõik võlakirjade omanikud, sealhulgas hr. Arvo Nõgese ettevõte Gamma Holding OÜ. Viimatimainitu osas avaldas juhatus suvel kahtlust, kas tema käitumine on kooskõlas ettevõtte huvidega. Nüüdseks võib tõdeda, et kahtlus on osutunud alusetuks ja aktsionärid toimivad üksmeelselt”.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Ajaloorubriik: Põhja-Tallinna linnaosa asumite nimede lugu

23.02.2015 Jaak Juske

Tallinna põhjaosas Kopli ja Paljassaare poolsaarel asuv Põhja-Tallinna linnaosa koosneb üheksast asumist.

Linnaosa asumid on oma nime saanud järgmiselt:

Kalamaja – Tallinna vanimale eeslinnale on andnud nime keskajal Kalarannas asunud kalameeste majadest.
Karjamaa – sealkandis lainud karjamaade järgi.
Kelmiküla – kunagine linnalähedane piirkond, kuhu kurikaeltel oli hea varjuda.
Kopli – sealkandis lainud keskaegse karjakopli järgi. Kopli asumi alla kuuluvad Bekkeri, Vene-Balti, Neeme ja Telliskopli allasum. Neist kaks esimest on saanud nime tsaariaja lõpus rajatud laevaehitustehaste, kolmas poolsaare idaküljel asuva neeme ja neljas sealkandis tegutsenud tellisetehase järgi.
Merimetsa – mereäärse metsaala järgi.
Paljassaare – tänane poolsaar oli omal ajal kaks eraldi kidura taimestikuga saart.
Pelgulinna – omaaegne linnalähedane metsane ja soine piirkond, kus oli linna piiramiste ajal inimestel hea pelgupaika otsida.
Pelguranna – omaaegne linnalähedane mereäärne piirkond, kus oli linna piiramiste ajal inimestel hea pelgupaika otsida.
Sitsi – sinna 19. sajandi lõpus rajatud Balti puuvillavabriku järgi.

Fotol Kopli asumi Vene-Balti allasum Kopli poolsaare tipus.