Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Majandus kasvas III kvartalis

09.12.2015 Tõnu Toompark

Täpsustatud andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 0,7%, teatab Statistikaamet.

Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP suurenes 2014. aasta III kvartaliga võrreldes samuti 0,7%, kuid langes 2015. aasta II kvartaliga võrreldes 0,4%.

III kvartalis oli SKP jooksevhindades 5,1 miljardit eurot.

SKP kasvu mõjutas 2015. aasta III kvartalis enim kaubanduse, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse ning kinnisvaraalase tegevuse lisandväärtuse suurenemine. Samuti andis Eesti majandusele positiivse panuse käibemaksu laekumise kasv ja subsiidiumide väljamaksete vähenemine.

Täpsustatud andmetel oli 2015. aasta III kvartalis Eesti majanduse suurim pidurdaja ehitus, samuti transport ja töötlev tööstus. Ehituse tegevusalal loodud lisandväärtuse langus oli põhjustatud jätkuvast ehitusmahtude vähenemisest. Töötleva tööstuse lisandväärtuse vähenemine oli III kvartalis laiapõhjaline – lisandväärtus kahanes enam kui pooltel töötleva tööstuse tegevusaladel. Samas oli puidu ja puittoodete tootmise lisandväärtus töötleva tööstuse peamine suurendaja mineraalsete toodete tootmise kõrval. Samuti suurenes puidu ja puittoodete väljavedu.

Kaupade ja teenuste eksport ning import kahanesid kumbki hinnamõjusid arvesse võttes 3%. Eesti väliskaubanduse vähenemist mõjutas enim elektroonikatoodete sisse- ja väljaveo kahanemine. Lisaks mõjutas kaupade väljaveo vähenemist keemiakaupade ning toiduainete ekspordi langus. Kaupade sisseveo vähenemisele andis olulise panuse lisaks elektroonikaseadmete impordi kahanemisele veel mineraalsete toodete, rõivaste ning jookide impordi vähenemine. 2015. aasta III kvartalis oli netoekspordi (ehk kaupade ning teenuste ekspordi ja impordi vahe) suhe SKP-sse 5,0%.

Kuigi ettevõtlussektori kasum III kvartalis aastavõrdluses suurenes, näitas rahvamajanduse arvepidamises kasutatav sarnane näitaja, kogumajanduse tegevuse ülejääk, vähenemistrendi. Nende kahe näitaja (ettevõtlussektori kasumi ja tegevuse ülejäägi) käitumine erineb seetõttu, et esimene näitaja ei sisalda varude väärtuse muutust ja teisi arvestuslikke komponente (näiteks FISIM). Ehk siis teisiti öeldes – ettevõtlussektoris näidatakse kasumit müüdud toodangult, rahvamajanduse arvepidamises toodetud toodangult.

Sarnaselt 2015. aasta II kvartaliga kahanes sisemajanduse nõudlus varude muutuse ja investeeringute vähenemise tõttu.

Kapitali kogumahutus põhivarasse kahanes hinnamõjusid arvesse võttes viiendat kvartalit järjest, kuid langustempo aeglustus. Langus oli enim mõjutatud ettevõtete investeeringute vähenemisest masinatesse ja seadmetesse. Samuti vähenesid oluliselt valitsemissektori investeeringud hoonetesse ja rajatistesse.

Lõpptarbimiskulutuste 4% kasvu toetas peamiselt kodumajapidamiste lõpptarbimiskulutuste suurenemine. Enim kasvasid kodumajapidamiste kulutused vabale ajale, mitmesugustele kaupadele ja teenustele ning rõivastele ja jalanõudele.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Eestile lüüakse häirekella

08.12.2015 Rasmus Kattai

Euroopa Komisjoni hinnangul võib Eestil olla probleeme kinnisvara hindade ja palga liiga kiire kasvuga
Kõige rohkem tekitab muret palgakasv, mis tuleb juba paar aastat ettevõtete kasumite arvelt ja ohustab ettevõtete konkurentsivõimet
Seni pole veel vettpidavat tõendit selle kohta, et Eesti eksportijate hinnapõhine konkurentsivõime on saanud kestva mõjuga hoobi, kuid risk on olemas
Euroopa Komisjoni hoiatuste üle pole põhjust nuriseda; karta tuleks palkade vähenemist, mis võib osutuda sama vältimatuks korrektsiooniks kui eelmise kriisi ajal

Euroopa Komisjon (EK) avaldas 26. novembril nn häireraporti (Alert Mechanism Report 2016), mille eesmärk on anda esmane hinnang võimalike tasakaalustamatuste kohta Euroopa Liidu riikide majanduses. Tasakaalustamatusena käsitletakse ilminguid, mis võivad ohtu seada riigi enda majanduse jätkusuutlikkuse ja seetõttu tekitada probleeme kogu majandus- ja rahaliidu toimimises. EK on hulgale majandusnäitajatele kehtestanud piirväärtuse, mille ületamise korral hakatakse võimalikke probleeme põhjalikumalt uurima. Lõplik hinnang koos järelduste ja poliitikasoovitustega antakse riikidele järgmise aasta veebruaris või märtsis. Seekordne, järjekorras juba viies häireraport soovitab põhjalikku analüüsi 18 riigile ning esimest korda on nende hulgas ka Eesti. Eesti puhul tekitavad muret negatiivne rahvusvaheline netoinvesteerimispositsioon, st varade ja kohustuste suhe välismaailma ees, ning tööjõukulude ja kinnisvara hinna kiire kasv.

Eestisse tehtud otseinvesteeringud lisavad kindlust

EK toob välja, et Eesti netoinvesteerimispositsioon ületab lubatud piiri, kuid mitte märkimisväärselt ja olukord on selgelt paranemas. EK hinnangul vähendab riske see, et suure osa kohustustest moodustavad siia tehtud otseinvesteeringud, mis pakuvad rohkem stabiilsust kui võla iseloomuga kohustused. Seetõttu on järgmise aasta alguses netoinvesteerimispositsiooni kohta antav soovitus tõenäoliselt leebe ning peamiselt pühendutakse kahele ülejäänud tasakaalustamatusele.

Kinnisvara hindade kiire kasv erineb buumiaja olukorrast

Kinnisvara hinna kasv on olnud kriisijärgsetel aastatel kiire, kohati isegi eelmise buumiga sarnane. Siiski on praegune olukord ja kinnisvara hinna kasvu põhjused erinevad ning muutunud on ka riski suurus ja olemus. Esiteks tuleb märkida, et viimaseid aastaid iseloomustanud kinnisvara kallinemine on suures osas olnud seotud taastumisega kriisiaegsest langusest, kui hinnad kahanesid enam kui poole võrra.

Kinnisvara hinna tase on jõudnud üsna buumiaja tipu lähedale, kuid silmas tuleb pidada seda, et suurenenud on ka majapidamiste sissetulekud ja ostujõud. Kui lähtuda kinnisvara taskukohasuse üldlevinud näitajast ehk ruutmeetri hinna ja keskmise palga suhtest, siis on kinnisvara praegu ligi kaks korda soodsam kui buumiajal – tollal tuli ruutmeetri eest välja käia 1,8 keskmist palka, nüüd umbes üks.

Viimase kuue aasta jooksul, st pärast kinnisvara hinna languse peatumist, on taskukohasus muutunud üsna vähe. Riskide ja tasakaalustamatuse seisukohalt on ehk olulisim näitaja see, et kinnisvara hinna kasv ei põhine ülemäärasel laenamisel. Suur osa tehingutest tehakse pangalaenude abita ja kui laenataksegi, siis on laenu osa ostuhinnas väiksem.

Isegi kui nõudlus pangalaenude järele ja/või pankade soov laenu pakkuda peaks järsult suurenema, kehtivad kommertspankadele alates 1. märtsist 2015 lisapiirangud, mis vähendavad võimalust, et buumiaegne stsenaarium kordub. Sellest johtuvalt on praeguseks vähenenud nii finantssektori stabiilsust kui ka laenuvõtjaid ja kogu majandust ohustavad riskid.

EK tõstab punase lipu kolmel viimasel aastal täheldatud kinnisvara hinna kasvu põhjal, mis võib olla praeguseks juba hilinenud tähelepanek. Kui suvekuudel ja sügise hakul tõusid hinnad Tallinnas ja ka mujal Eestis 6–7%, siis novembriks kahanes hinnakasv Eestis 5%ni. Tallinnas tõusid hinnad seejuures vaid 2%. Seega kinnitab värskeim statistika, et kinnisvara hinna kasv on raugemas ning pinged lõdvenemas.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Testament, pärandvara ja pärijate õigused praktikas - Evi Hindpere

Tartu Ülikooli ajalooline arhitektuuriansambel on nimetatud Euroopa kultuuripärandi märgisele

08.12.2015 Tartu.ee

Euroopa Komisjon teatas sel nädalal, et Tartu Ülikooli ajalooline arhitektuuriansambel on valitud Euroopa kultuuripärandi märgise (European Heritage label) kandidaatide hulka. Alates 2013. aastast väljaantav Euroopa kultuuripärandi märgis on Euroopa Liidu algatus, mille eesmärk on tõsta esile Euroopa ühtsust ja ühiseid väärtusi rõhutavaid paiku, mis on olulised Euroopa ajaloo ja kultuuri seisukohalt või kannavad Euroopa integratsiooni mõtet. Komisjon avaldab lõpliku otsuse märgise pälvinud objektide kohta 2016. aasta veebruaris ning märgise üleandmise tseremoonia toimub Brüsselis tuleva aasta aprillikuus.

Kultuuriminister Indrek Saare sõnul on ülikoolilinnaku valimine Euroopa kultuuripärandi kandidaatide hulka suur tunnustus Tartu Ülikoolile, Tartu linnale ja kogu Eestile. „Tartu linna südames paiknev ülikooli ajalooline hoonetekompleks on oluline Euroopa kultuuripärandi ja euroopalike väärtuste kandja, mis annab lisaväärtuse nii ülikoolile kui ka linna arengule. Kõrgetasemeline nominatsioon on kinnituseks, et oleme suutnud ajaloolist ülikoolilinnakut hästi hoida ja arendada ning et see kõnetab kogu Euroopat,“ toonitas Saar.

Tartu Ülikooli ajaloolise arhitektuuriansambli puhul tõstis žürii esile, et säilinud ülikooli hoonestu koos pargi ja kollektsioonidega kannab endas harmoonilise tervikuna valgustusajastu ülikooli ideed ja ideaale ning euroopaliku hariduse traditsioone.

„Tartu Ülikool on olnud sajandite jooksul Euroopa identiteedi kandja nii sisulises kui ka füüsilises mõttes,“ ütles Tartu Ülikooli rektor professor Volli Kalm. „Ülikool institutsioonina on aidanud luua aluse avatud, haritud ja demokraatlikule Euroopale, ülikooli hoonestu koos parkidega on aga üks terviklikumalt säilinud valgustusajastu ülikoolikomplekse Euroopas. Tagamaks avalikkusele võimalikult hea ligipääs, oleme hoonetekompleksi viimastel aastatel ulatuslikult renoveerinud,“ lisas Kalm.

Tartu Ülikooli Muuseumi direktori Mariann Raisma sõnul on Tartu ülikooliansambel koos hoonetevahelise pargiga ainulaadne terves Euroopas. „Loodan, et see unikaalne avalik ruum inspireerib meid ka tulevikus ehitama Eestisse selliseid hoonekomplekse, mida hinnatakse veel paarsada aastat hiljem,“ ütles Raisma. „Üiikooli ajalooline ansambel kõneleb nii oma arhitektuursel kui ka muuseumikogude tasandil ühtse Euroopa ideest – teadus ühendab. Seepärast on meie eesmärk suuremat tähelepanu pöörata just noortele suunatud haridustegevustele,“ lisas ülikooli muuseumi direktor.

Novembris maksis Tallinna korteri ruutmeeter 1560 eurot

08.12.2015 Tõnu Toompark

Tallinna korteri keskmine pinnaühiku maksumus oli novembris 1560 eurot, mis on üks protsent kõrgem kui oktoobris, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvaraettevõtteid 1Partner maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on nii tehinguarvud kui hinnad stabiilsed ning lähiajal suuri muutusi ei toimu. “Tehinguarvu hoiab kõrgel odav laen ning pidevalt kasvav Tallinna elanike arv, mis detsembris peaks ületama 440 000 piiri,” ütles Vahter.

“Praeguseks on kadunud ka viimase majanduslanguse mõju, kodulaenuga raskustes inimesi on minimaalselt ja turul on tagasi need varad, mille omanikud sattusid 2000ndate lõpus laenulõksu,” lisas Vahter.

Novembris tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1136 ostu-müügitehingut, mis on 4,1 protsenti vähem kui oktoobris. Korteritehingute aktiivsus kasvas novembris 1,5 protsenti. Keskmine korteri ruutmeeter maksis novembris 1560 eurot. Kalleim korter müüdi 428 000 ning odavaim 600 euro eest.

Novembris müüdi Tallinnas 17 hoonestatud krunti, mis on 25 võrra vähem kui varasemal kuul. Kalleim maja müüdi 820 000 ning soodsaim 150 000 euro eest.

Möödunud kuul müüdi ainult viis krunti, mis on 63 võrra vähem kui oktoobris kui toimus Kopli liinide plokktehing. Kalleim hoonestamata krunt müüdi novembris 190 000 ja odavaim 90 000 euro eest.

Ober-Haus: hinnaindeks 11/2015

08.12.2015 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara koostatud korterite hinnaindeks tõusis pärast kahte kuud kestnud langust. Novembris oli indeks 2,6% kõrgemal kui oktoobris ja võrreldes 2014. aasta novembriga 4,3% kõrgemal.

Tallinnas toimus novembris korteriomanditega 764 tehingut, mida on 1,2% rohkem kui oktoobris ja 18% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Tallinnas tõusis keskmine pinnaühiku hind pärast kahte kuud kestnud langust 1% ja oli seega 1560 eurot ruutmeeter. Võrreldes eelmise aasta novembriga on pinnaühiku hind 2% kõrgem, kuid jääb alla 2007. aasta hindade tipule (8,6% madalam). Kuigi Maa-ameti statistika näitab Tallinnas tervikuna pinnaühiku hinnatõusu, ei ole see laiendatav kogu korteriturule ühtlaselt. Selle põhjuseks on tehingute struktuur.

Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine pinnaühik hind oluliselt ainult Pirita ja Lasnamäe linnaosades, vastavalt 20,7% ja 7,5%, põhjuseks tehingud keskmisest kallimate ja uute korteritega. Hinnalangus oli suurim Mustamäel (4,6%) ja Kristiines (1,2%). Hinnalanguse põhjuseks oli eelkõige tehingute vähenemine uute ja keskmisest kallimate korteritega.

Võrreldes 2014. novembriga on kõikides linnaosades peale Kesklinna, kus langus oli 3,3%, pinnaühiku hind tõusnud. Suurim on hinnatõus olnud Nõmmel 38,5% ja Kristiines 11,9%, põhjuseks tehingud uute ja keskmisest kallimate korteritega. Tallinna korteriturgu tervikuna mõjutab uute korterite müügipakkumiste kasvav hulk, mis on peatanud vanemate korterite hinnatõusu. Viimase aasta jooksul on müügi- ja üüripakkumiste hulk liikunud tõusutrendis ning hinnad stabiliseerunud.

Pärast oktoobris aset leidnud 12,9%-list langust tõusis Tartus keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 3,3% ning jõudis 1174 euroni. Pärnus tõusis pinnaühiku hind 9,4% ja oli 966 eurot ruutmeeter. Jõhvis ja Narvas keskmised pinnaühiku hinnad tõusid ja olid vastavalt 276 ning 492 eurot ruutmeeter.

ober-hausi_eesti_hinnaindeks_november-2015.pdf

Kinnisvarakool: AI kinnisvaramaaklerile: tööriistad, võimalused ja praktilised lahendused

III kvartalis kasvas vabade ametikohtade arv aastaga kolm protsenti

08.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2015. aasta III kvartalis ligi 8900 vaba ametikohta, teatab Statistikaamet. Vabade ametikohtade arv kasvas eelmise kvartaliga võrreldes 4,8% ja 2014. aasta III kvartaliga võrreldes 3,3%.

Vabade ametikohtade määr ehk vabade ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus oli 2015. aasta III kvartalis 1,6%, mis on sama suur kui eelmise aasta samas kvartalis. Kõige kõrgem vabade ametikohtade määr oli muudes teenindavates tegevustes (3,3%), mille alla kuuluvad pesumajad, keemiline puhastus, iluteenindus, arvutite ning tarbeesemete parandus jne. Samas on selle tegevusala kõigi ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus 1,0%. Kõige madalam oli vabade ametikohtade määr põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusalal, mäetööstuses ning kinnisvaraalases tegevuses (kõigis 0,3%).

Ametikohtade koguarvus oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade osatähtsus kõige suurem töötlevas tööstuses (19%), hulgi- ja jaekaubanduses (16%) ning hariduse tegevusalal (10%).

Suurim vabade ametikohtade arvu kasv oli info- ja side tegevusalal, kus vabu ametikohti oli 2014. aasta III kvartaliga võrreldes kaks korda rohkem.

Vabadest ja hõivatud ametikohtadest asusid 57% Harju maakonnas (sh Tallinn), 11% Tartu maakonnas ja 8% Ida-Viru maakonnas. Vabade ametikohtade määr oli kõrgeim Harju maakonnas (sh Tallinn) (2,0%) ning madalaim Põlva maakonnas (0,7%).

Vabadest ametikohtadest 69% oli erasektoris ning 31% avalikus sektoris. Vabade ametikohtade määr oli avalikus sektoris 1,9% ning erasektoris 1,5%. Avaliku sektori alla kuuluvad ka riigi ja kohaliku omavalitsuse omanduses olevad äriühingud.

Tööjõu liikumist iseloomustav tööjõu käive (tööle võetud ja lahkunud töötajate arv kokku) oli 2015. aasta II kvartalis 77 000 töötajat, mis on 0,2% väiksem kui 2014. aasta II kvartalis, kuid 26,6% suurem kui eelmises kvartalis. Kõige enam kasvas tööjõu käive 2015. aasta II kvartalis varasema aasta sama perioodiga võrreldes kunsti, meelelahutuse ja vaba aja (50%), majutuse ja toitlustuse (47%) ning info ja side tegevusalal (44%).

Hinnangud põhinevad uuringul „Vabad ametikohad ja tööjõu liikumine“, mida Statistikaamet korraldab alates 2005. aastast. 2015. aastal on valimis 12 376 ettevõtet, asutust ja organisatsiooni ning valikuliselt uuritavate üksuste andmed laiendatakse üldkogumi valikuliselt uuritavale osale igas kihis eraldi.

Vabade ametikohtade arv on kõik kvartali teise kuu 15. kuupäeval olevad vabad ametikohad, s.o vastloodud, vaba või töötaja lahkumise tagajärjel vabaks saav tasustatav ametikoht, millele tööandja otsib aktiivselt sobivat kandidaati väljastpoolt ettevõtet, asutust või organisatsiooni.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused kinnisvaratehingutes: ostja õigused, müüja kohustused ja müügigarantii praktikas

Kaasomand ja täitemenetlus

08.12.2015 Leino Biin

Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Üheks levinumaks kaasomandi tekkimise viisiks on koos elavate kuid abielus mitteolevate elukaaslaste poolt korterite ehk korteriomandite ja elamute ehk elamutega hoonestatud kinnistute soetamine kaasomandisse.

Kaasomandi juures peab silmas pidama, et kaasomand ei ole midagi lõplikku ja püsivat ning selline omandivorm ei pruugi tagada kaasomaniku õigusi korterile või elamule.

Asjaõigusseaduse §-st 76 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil ja korras. Silmas tuleb pidada seda, et kaasomandi lõpetamise soovi ei pea kaasomanik põhjendama ning kohus kaalub üksnes kaasomaniku poolt valitud kaasomandi lõpetamise viisi vastavust seadusele. Kaasomandi lõpetamise viisidest ja korrast kirjutasime pikemalt blogipostituses 17. oktoobril 2013 ja käesolevas kirjutises sellel pikemalt ei peatu.

Tihti küsitakse, kas ja millisel viisil on kaasomanikul võimalik omi õigusi kaitsta kui teise kaasomaniku suhtes toimub täitemenetlus. Kohtutäituril on õigus ja kohustus võlgnikust kaasomaniku vara müüa ja saadu arvelt täita nõue võlgnikust kaasomaniku vastu. Kaasomandi mõttelise osa müük täitemenetluses loob olukorra kus kaasomanike või mittevõlgnikust kaasomaniku elukohaks olevale korteriomandile või elamule tekib võlgnikust kaasomaniku asemele uus võõras kaasomanik.

Toome allpool mõned praktilised soovitused:

Kohtutäitur tegutseb täitemenetluse seadustiku raames ja ta pöörab sisenõude kinnisasjale täitemenetluse seadustiku 8. peatükis sätestatud korras. Seadusest tulenevalt on täituril õigus võlgniku kaasomandiosa võõrandada. Kohtutäituri õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja üldjuhul mittevõlgnikust kaasomanikul kohtutäituri tegevust vaidlustada või peatada ei õnnestu.

Vältimaks kaasomandi mõttelise osa müüki võõrale on kaasomanikul võimalus võlgniku eest võlg tasuda. Võla tasumise korral täitemenetlus lõpeb. Mittevõlgnikust kaasomaniku poolt võla tasumisel läheb talle üle nõudeõigus võlgniku vastu. Tihti aga ei ole võla tasumine võimalik või mõistlik. Näiteks võib võlg olla suurem kaasomanikule kuuluva vara mõttelise osa väärtusest.

Täitemenetluses toimub vara müük enampakkumise teel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas https://www.oksjonikeskus.ee. Teate enampakkumise kohta avaldab kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes https://www.ametlikudteadaanded.ee.

Mittevõlgnikust kaasomanikul on õigus enampakkumisel osaleda ja teha parim pakkumine mille tulemusena omandada kaasomandiosa. Enampakkumisel osalemiseks on vajalik end registreerida enampakkumisele ja tasuda tagatisraha. Tagatisraha ei lähe kaotsi kui te enampakkumist ei võida või pakkumist üldse ei tee. Sellisel juhul tagastab täitur tagatisraha.

Kaasomanikule on tavaliselt probleemiks liiga kõrge alghind ehk hind, millega kaasomandiosa võimalik omandada ei ole. Sellisel juhul on ainus võimalus riskida ning loota, et keegi pakkumisi ei tee ning kordusenampakkumine toimub madalamalt ehk vastuvõetavalt hinnatasemelt.

Tulenevalt võlaõigusseaduse §-st 251 ei ole kaasomanikul ostueesõigust kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Seega kohtutäituri poolt kaasomandiosa enampakkumisel kaasomanikul ostueesõigust ei ole.

Arvestama peab sellega, et enampakkumisel kaasomandiosa omandanul on jällegi õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil. Sellisel juhul ei jää kaasomanikul tihti muud võimalust kui kaasomandiosa enampakkumise võitjalt viimse poolt soovitud hinnaga välja osta või esitada kohtuse kaasomandi lõpetamise nõue ühel asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil.

Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Statistika: Eluasemelaenude intressimäär jätkab madalal kursil

08.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti Panga andmetel oli pankade väljastatud eluasemelaenude intressimäär 2015 III kvartalis 2,28%. Eluasemelaenude intressimäär jätkab juba kolmandat aastat rekordiliselt madalas 2,2 ja 2,7 protsendi vahemikus.

Madala intressimäära taga on palju juba 6 kuu euribor, mis oktoobri kuu keskmisena oli 0,035%. Nüüdseks juba miinusesse langenud euribor on seega tegur, mis tulevikus intressimäära enam ei mõjuta. Nüüdsest paneb intressimäära liikumise paika pankade riskimarginaali üle langetatav otsus.

Täna intressimäära täies mahus määrav riskimarginaal ei ole analoogselt summaarsele intressimäärale viimase kolme aasta jooksul väga muutunud. See on olnud üsnagi stabiilselt kitsas 2,00 ja 2,35% vahemikus.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Eesti Rahva Muuseumi kinnisvarahoolduslepingu võitis SOL Baltics

07.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti Rahva Muuseumi valmivat hoonekompleksi asub hooldama kinnisvarakorrashoiu ettevõte SOL Baltics. Teenuse tellija, Riigi Kinnisvara AS, sõlmis ettevõttega 6-aastase lepingu hetkel veel valmimisjärgus oleva kinnisvara korrashoiuks, lepinguliste tööde maht on 1, 5 miljonit EUR.

SOL Baltics ülesandeks kuue aasta jooksul on tagada ERMi hoone hooldatavate süsteemide, tarindite ja seadmete energiasäästlik, eesmärgipärane ning ilma häireteta töö ja operatiivne mittevastavuste kõrvaldamine.

SOL Baltics juhi Rinel Piusi sõnul on tegemist nende käesoleva aasta suurima kinnisvarahooldusvaldkonna projektiga. “SOL Baltics teenindab aina enam oma kliente ka kinnisvarahoolduses ning oleme oma vastava ala ekspertide meeskonda täiendanud väga heade erialaspetsialistidega, ” selgitas Rinel Pius. “ ERM on mahukas objekt kõigi oma eritingimustega, mis ühe suuremahulise ning riiklikku arhiivi sisaldava hoonega kaasas käib“ lisas ta.

„ Eesti Rahva Muuseumi tehnohooldus on eriline seetõttu, et õigeaegne ettevalmistuste alustamine annab võimaluse uusi süsteeme kontrollida ja läbi proovida enne, kui muuseum rahvale avatakse, “ selgitas Rinel Pius. „Tavapäraselt on uute ehitistega nii, et kliendid tulevad juba eesuksest sisse ja ehitaja tagaukse juures alles ehitab ning hooldajad pole veel saanud süsteeme nähagi. Tahan tunnustada selle otsuse ja ettenägelikkuse eest Riigi Kinnisvara ja ERM-i töötajaid. See on kindlasti hea algus,“ on Rinel Pius kindel.

SOL Baltics on Baltikumi suurim kinnisvarakorrashoiu ettevõtteid, mille aastakäive on üle 20 miljoni EUR, ettevõttes töötab 2300 inimest. Ettevõtte teenindab igapäevaselt üle Baltikumi nii toitlustus-ja majutusasutusi, veeparke, ostukeskuseid, lennukeid, laevu, ronge, energiajaamu, finantsasutusi ning erilisi spetsifikatsiooniteadmisi nõudvaid toiduaine-, elektroonika-, metalli- ja puidutööstuseid. Eestis on SOLi klientide hulgas näiteks SEB kui Swedbank, Elisa, Eesti Telekom, Technopolis, Viking Line, Eesti Raudtee, Eesti Kaitsevägi, Neste, Statoil jpt.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Hinnad hakkavad tõusma järgmisel aastal

07.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti tarbijahinnaindeks alanes novembris eelmise aasta sama ajaga võrreldes 0,2%. 2015. aasta kokkuvõttes peaks hinnalangus ulatuma 0,4 protsendini.

Hinnaindeksit mõjutas traditsiooniliselt kõige rohkem energia. Kütused olid Eesti tanklates aastatagusega võrreldes 15% võrra odavamad. Maailmaturu nafta hind on odavnenud oodatust rohkem, kuna nafta pakkumine ületab jätkuvalt nõudlust. Eelmisel nädalal otsustas naftatootjate kartell OPEC oma tootmismahte mitte vähendada.

Selline otsus survestab nafta hinda veelgi, puudutades valusamalt just neid naftatootjaid, kelle omahind on kõrgem (näiteks Põhja-Ameerikas). Iraani nafta oodatav lisandumine turule järgmise aasta kevadel muudab turuosalised närviliseks. Järgmisel aastal on oodata ilmselt volatiilset toorainete turgu.

Tarbijahinnad peaksid hakkama Eestis tasapisi tõusma järgmisel aastal. Ootame erinevate toorainete hindade tagasihoidlikku tõusu. Sellele lisab hoogu euro jätkuv odavnemine USA dollari suhtes 2016. aasta esimesel poolel.

Lisaks kergitab hindu aktsiisimäärade tõus. Teenuste hindu tõstab tööjõu jätkuv kallinemine. Eelmisel reedel avaldatud ettevõtete statistika näitas, et üheksa kuu kokkuvõttes vähenes Eesti ettevõtete käive eelmise aasta sama ajaga võrreldes 3% ja kogukulud 2%. Samal ajal tööjõukulud kasvasid 7%.

Euroalal ulatus inflatsioon novembris teist kuud järjest 0,1%ni. Eurotsooni inflatsiooni(ootuste) kergitamiseks ja majanduse turgutamiseks otsustas Euroopa Keskpank neljapäeval muuta oma rahapoliitikat veelgi ekspansiivsemaks.

Odavam raha hoogustab meie peamiste kaubanduspartnerite majanduse kasvu ja soodustab seeläbi Eesti eksporti. Madalate laenuintresside püsimine soodustab investeeringuid ja tarbimist ka Eestis.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimine praktikas – juhatuse õigused, kohustused ja vastutus

Hinnalanguse pidurdumine novembris oli laiapõhjaline

07.12.2015 Rasmus Kattai

Energia hinnalangus oli aastataguse võrdlusbaasi tõttu väiksem
Alusinflatsioon kiirenes novembris 1,7%ni
Teenuste hinnakasv võib hoogustuda uue aasta algul

Statistikaamet teatas, et hinnad langesid novembris 0,2% ning oktoobriga võrreldes langes hinnatase 0,3%. Euroala inflatsioon aeglustus novembris Eurostati esialgsel hinnangul 0,1%ni. Energia hinnalangus oli küll aastataguse võrdlusbaasi tõttu väiksem, kuid euroala alusinflatsioon on kiirenenud oodatust aeglasemalt, mis viitab väiksele majandusaktiivsusele. Seetõttu otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu eelmisel nädalal rakendada majanduskasvu toetamiseks lisameetmeid.

Eesti praegune hinnalangus annab samuti märku maailmamajanduse nõrkusest, sest energiakandjate hinnalanguse saab kanda nafta varasema odavnemise arvele. Ka toiduained jätkasid FAO (Food and Agriculture Organization) andmetel novembris maailmaturul odavnemist ja nende hinnad langesid 2007. aasta omadega võrreldavale tasemele.

Aeglane majanduskasv pole senini leibkondade tarbimisotsuseid mõjutanud, sest Eesti tööturu olukord püsib tänu hõivatute arvu jõudsale suurenemisele tugev. Lisaks on tarbijate ostujõu suurenemisele kaasa aidanud kiire palgakasv. Osa palgakasvust on ettevõtted üle kandnud hindadesse. Palga- ja hinnakasv on üksteisest tugevas sõltuvuses teenuste sektoris, mille toodang moodustab tarbijakorvist ligikaudu veerandi. Teenuste hinnakasv ulatus novembris 3,2%ni ning suurima mõjuga oli vaba aja teenuste kallinemine. Teenuseid ja tööstustooteid sisaldav alusinflatsioon kiirenes novembris 1,7%ni.

Teenuste hinnakasv võib hoogustuda uue aasta algul, kuna paljud ettevõtted korrigeerivad siis tavaliselt hindu. Mõju võib hakata avaldama ka miinimumpalga tõus. Ühest küljest on osa hindu miinimumpalgaga indekseeritud, teisalt tõusevad tööjõukulud. Miinimumpalka teenivate töötajate osakaal on suur hulgi- ja jaemüügi ning hotellide ja restoranide sektoris ning võib arvata, et nende sektorite toodangu hindu mõjutab miinimumpalga tõstmine kõige rohkem. 2016. aasta veebruaris rakenduvad kõrgemad mootorikütuse- ja alkoholiaktsiisimäärad. Arvestades seda, et mootorikütus on praegu suhteliselt odav, sõltub maksutõusu hindadesse jõudmine pigem konkurentsitihedusest. Üldjuhul kantakse aktsiisitõusud siiski üle tarbijahindadesse.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum – lepingud, probleemid ja üürileandja õiguste kaitse

Tarbijahinnaindeksi aastamuutust mõjutas enim mootorikütus

07.12.2015 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,3% ja võrreldes eelmise aasta novembriga -0,2%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta novembriga võrreldes 0,5% odavamad ja teenused 0,4% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta novembriga võrreldes langenud 3,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 0,9%.

2014. aasta novembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim mootorikütus, mille hind on aastaga langenud 14,7%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel elektri-, soojusenergia ja kütte 6,2%-line odavnemine, kus soojusenergia oli 10%, gaas 19,6% ja kodudesse jõudnud elekter 2% odavam kui mullu samal ajal. Piim ja piimatooted olid 8,2% odavamad. Kallinejatest mõjutasid indeksit enim alkohoolsed joogid, mis olid aastataguse ajaga võrreldes 7,2% kallimad. Eelmise aasta novembriga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (21%) ning suhkur (18%), ent odavnenud piim (17%) ja või (16%).

Oktoobrikuuks väga kõrge hinnatasemega ostetud lennukipiletitega võrreldes jäid novembriks ostetud piletid 21% odavamaks. Tänavu oktoobriga võrreldes oli novembris suurem mõju indeksile veel mootorikütuse 3,5% hinnatõusul, aga ka kodudesse jõudnud elektri ning piima ja piimatoodete 1,9% odavnemisel.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, november 2015
Kaubagrupp	November 2014 – november 2015, %	Oktoober 2015 – november 2015, %
KOKKU	-0,2	-0,3
Toit ja mittealkohoolsed joogid	0,0	-0,6
Alkohoolsed joogid ja tubakas	5,7	0,2
Riietus ja jalatsid	3,5	0,3
Eluase	-2,8	-0,9
Majapidamine	1,5	0,6
Tervishoid	2,8	0,3
Transport	-6,3	-0,4
Side	1,6	-2,0
Vaba aeg	3,1	0,3
Haridus ja lasteasutused	-14,8	0,0
Söömine väljaspool kodu, majutus	3,2	0,6
Mitmesugused kaubad ja teenused	3,1	0,2

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine

Adaur Grupp: korteritehingute kuukokkuvõte 11-2015

07.12.2015 Tõnu Toompark

Kokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Elu korteriühistus: Nõue üldkoosolekul vastu hääletanud isiku vastu

07.12.2015 Kätri Sarapuu

Ühistu üldkoosolekul hääletas enamus ühistu liikmeid torustiku renoveerimise vastu ja äravoolutorude puhastamise poolt, äravoolutorusid ei puhastatud.

Ühel ühistu liikmel lõhkes ühistu hallatav soojaveetoru ning rikkus väidetavalt ära korteri, kindlustatud korteri taastamine maksis mitu tuhat eurot, mille kindlustusfirma nõudis välja korteriühistult.

Taustaks veel. Enamusel on korterites remont tehtud, ühistu esimees ei selgitanud, palju maksab ja mida toob kaasa renoveerimine, pakkumiste eelnev küsimine ei maksa eriti midagi.

Küsimus: Kas juhatus saab selle nõude pöörata ühistuüldkoosolekul renoveerimise vastu hääletanud ühistu liikmete vastu?

Vastus: Lähtudes korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (RKL 3-2-1-38-05) ja korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (korteriühistuseadus (edaspidi KÜS) § 15¹) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Seega nimetatud probleemiga peab tegelema loodud korteriühistu. Ühistu ei saa pöörata nõuet isikute vastu, kes on hääletanud korteriühistu üldkoosolekul teisiti, kui osa liikmeid oleks soovinud. Tegemist on korteriühistu üldkoosoleku otsusega ning kui seda ei ole vaidlustatud, on otsus jõustunud.

Kätri Sarapuu, jurist

Ajaloorubriik: Raudteetehase uus elu loomelinnakuna

07.12.2015 Jaak Juske

Tänapäeval Telliskivi tänavas asuvasse populaarsesse F-hoonesse sööma minnes satume Tallinna omaaegse suure raudteetehase alale.

1870. aasta rajati koos raudteega Tallinna ka Balti Raudtee Peatehased, mille suur tööstuslinnak asus Kalamajas Telliskivi tänava ääres. Tehase ametlik sünnikuupäev on 27. november 1970.

Raudteede Peatehases oli depoo 12 vedurile, paest seintega, tahutud paekarniiside ja tellistest avasillustega, lihtsate kolmnurk- või astmikfrontoonidega ja viilkatustega laod ja töökojad Telliskivi tänaval. Suurem osa ehitistest on tänaseks lammutatud. Kopli tänava äärsetes hoonetes asub täna Jaama turg. Aastatel 1873–1874 rajati juurde töökoda ja kuuekohaline veduridepoo, kus täna asub vaguniremonditsehh.

Balti raudtee ühendas Paldiski ja Tallinna sadamad läbi Narva ja Gattšina Peterburi ja Venemaa sisekubermangudega. Tallinnasse ehitati kogu raudteeveermikku teenindav Balti Raudtee Raudteede Peatehased. Tehases remonditi vedureid ning valmistati ja remonditi vaguneid. Aastatel 1902–1903 töötas tehases hilisem Nõukogude Liidu riigipea Mihhail Kalinin.

1880. aastal töötas tehases juba 500 inimest, mis oli selle aja kohta suur arv. See pani aluse aktiivsele elamuehitusele Kalamaja ja Pelgulinna, samuti Kelmiküla piirkonnas.

Pärast Eesti iseseisvumist riigistati tehas koos raudteega. 1923. aastal eraldas Riigikogu riigiraudteele Tallinna-Pääsküla elektriraudteeliini elektrifitseerimiseks ja 1924. aastal alustati tehastes Saksamaalt ja Rootsist ettevõtetelt MAN, Siemens-Schuckert, ASEA tellitud seadmetega Eesti oma elektrimootorvagunite M1, M2 ja M3 valmistamist. Need ehitati Venemaa keisririigi aegsete 3. klassi reisivagunite baasil. Elektrivagunite alusvankrid ja elektriseadmestik ning neli 70-hobujõulist veoelektrimootorit olid Saksamaalt Siemens-Schuckerti tehasest.

1927. aastal valmis Raudtee Peatehastes neljas elektrimootorvagun M4, millest vaid veoelektrimootor oli Siemens-Schuckerti tehasest.

1928. aastal valmistati Raudteede Peatehastes Tallinna trammi jaoks jällegi Siemens-Schuckerti elektriseadmetega elektritrammivagunid, mis töötasid Tallinnas kuni 1966. aastani.

1930. aastate keskpaigas teostati tehases mootorvagunite kerede moderniseerimine, mille käigus uuendati välisseinu, sisustust, mootoreid ja väliskuju. Samal ajal ehitati Raudteede Peatehastes 1931. aastal ehitatud Rapla–Virtsu raudtee jaoks ligi 300 vagunit.

Aastatel 1927–1930 ehitati Raudtee Peatehastes viis laiarööpmelist bensiinimootorvagunit peamiselt Lõuna-Eesti liinide tarbeks. Bensiinimootorvagunite kered ja veermikud tehti Tallinnas, mootorid telliti aga Saksamaalt.

1935. aastal valmis Raudtee Peatehastes üks elektrilise veoülekandega diiselmootorvagun DeM 31 laiarööpmelise raudtee Tallinna-Haapsalu liini tarbeks. Mootorvagun komplekteeriti diiselmootoriga Taanist, veoelektrimootoritega Rootsist, generaatori valmistas Volta tehas. Vagunit tähisega DeM 31 hakati Saksamaal Berliini ja Hamburgi vahel ühendust pidava Lendava Hamburglase eeskujul nimetatama Lendavaks Läänlaseks.

Sarnast kitsarööpmelise raudtee diiselmootorvagunit DeM 1 võib veel näha Lavassaare muuseumraudteel. Kitsarööpmelise raudtee jaoks ehitasid diiselmootorvaguneid ka Tallinna Sadamatehased.

1937. aastal ehitati Raudteede Peatehastes ka kitsarööpmelise raudtee rööbasomnibussid Ro-11 ja Ro-12.

1939. aastal alanud Eesti raudtee uuendamise kava raames alustati Raudtee Peatehastes kahe uue elektrimootorvaguni ehitust, uued automaatustega kered valmisid 1940. aasta sügisel, projekt jäi aga täielikult lõpetamata ning valmistoodang viidi nõukogude võimude korraldusel Moskva lähedale Mõtištšinski vagunitehasesse. Neli Eesti elektrimootorvagunit saadeti aga 1941. aasta juunis Venemaale Siberisse Permi raudteele.

30. augustil 1940 nimetati tehas Mihhail Kalinini nimeliseks raudteetehaseks (veduri ja vagunitehaseks). Viis aastat hiljem nimetati tehas ümber Kalinini-nimeliseks Tallinna Veduri- ja Vaguniremonditehaseks.

1958. aastal sai vana tehas uueks nimeks Kalinini-nimeline elavhõbealaldite tehas ja pärast seda Kalinini-nimeliseks Tallinna Elektrotehnika Tehaseks, mis tootis jõumuundureid, pooljuhtventiile, jõutransformaatoreid ja kõrgepingeseadmeid.

1994. aastal moodustati ettevõttest riiklik aktsiaselts Estel, mis sajandivahetusel kolis tootmise vanast linnakust Kuuli tänavasse. Täna kuulub vana tööstuskvartal kahele omanikule. Neist kuulsam on alates 2009. aastast
tegutsev Telliskivi loomelinnak. Vana tehas on saanud uue elu. Kujunenud tänase Tallinna üheks popimaks piirkonnaks.