Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine
 

Eluasemelaenude keskmine intressimäär tõusis 2,3 protsendini

Eesti PankEesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell 2015. aasta esimesel kuul eriti ei muutunud, ulatudes kuu lõpus 15,2 miljardi euroni. Sama moodi nagu detsembris täpsustati ka jaanuaris statistika arvestuses klientide põhitegevusala ja see mõjutas laenuportfelli jaotust kliendisektorite ja tegevusalade kaupa. Lisaks sellele väljastati uusi laene aasta alguses tavapäraselt vähe. Laenu- ja liisinguportfelli kogumaht kasvas jaanuaris aastavõrdluses 2,7%.

Ettevõtetele väljastati jaanuaris uusi laene ja liisinguid 678 miljoni euro ulatuses, mis oli aastataguse ajaga võrreldav tase. Uusi lühiajalisi laene väljastati mullusega võrreldes pisut vähem. Uusi pikaajalisi laene anti aga välja ligi veerandi võrra rohkem kui aasta tagasi. Pikaajalisi laene väljastati jaanuaris kõige suuremas mahus kinnisvaraettevõtetele.

Eluasemelaenude ja liisingute portfell oli jaanuaris aastataguse ajaga võrreldes 2,9% suurem. Uusi eluasemelaene anti seejuures välja 51 miljoni euro väärtuses, mis oli 14% rohkem kui aasta tagasi. Majapidamiste muude laenude maht ei ole mullusega võrreldes eriti muutunud.

Jaanuaris väljastatud eluasemelaenude keskmine intressimäär ei peegeldanud enamiku laenulepingute baasintressimäära 6 kuu EURIBORi langust. Eluasemelaenude keskmine intressimäär tõusis keskmise intressimarginaali suurenemise tõttu 2,3%ni. Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär oli jaanuaris 2,5%.

Rohkem kui 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude maht jaanuaris eelmise kuuga võrreldes ei muutunud, moodustades 1,7% laenuportfellist. Viimastel kuudel on näha kaubandus- ja primaarsektori (põllumajandus, jahindus, metsamajandus, kalandus) laenude kvaliteedi mõningast halvenemist. Selle mõju on tasakaalustanud muude laenude kvaliteedi paranemine.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste maht kasvas jaanuaris aastataguse ajaga võrreldes 5,6%. Hoiuste kasv aeglustus ettevõtete hoiuste vähenemise tõttu, mille kasv ongi muutlikum. Majapidamiste hoiuste maht kasvas endiselt kiiresti, ulatudes jaanuaris aastavõrdluses 8,3%ni. Mitteresidentide hoiused on viimastel kuudel samuti suurenenud. Mitteresidentide hoiuste maht oli jaanuari lõpus 2,6 miljardit eurot, moodustades 21% ettevõtete ja majapidamiste hoiuste kogumahust.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli aastakasv

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli aastakasv

Kuu jooksul välja antud eluasemelaenude ja ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimarginaal 6 kuu EURIBORi suhtes

Kuu jooksul välja antud eluasemelaenude ja ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimarginaal 6 kuu EURIBORi suhtes

Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiuste aastakasv

Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiuste aastakasv

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Skanton Kinnisvara: Õige aeg on osta korter Koplisse

Skanton KinnisvaraÜheksakümnendatel võisime ajalehekuulutustes näha korteri ostusoove, kus asukohana välistati Lasnamäe ja Kopli. Tänaseks on Lasnamäe maine oluliselt paranenud, selle kõrval on Kopli fööniksina tuhast tõusmas. See annab põhjuse elukoha eelistuste muutmiseks ja pilgu heitmiseks Kopli suunas.

Kopli korteriturg on stabiilne ja hinnad kerkivad suure hooga

Statistika näitab, et Kopli korteritehingute arv on üsna hüplik. Valdavalt tehakse Kopli asumis 20-30 korteritehingut kvartali jooksul. Tehingute arv ei saanud hoopi ka mullu aasta keskel, mil Tallinna korteritehingute arv kukkus kümnekonna protsendi võrra.

Mis aga kindlasti Kopli korteriomanike rõõmustab, on hinnamuutus. Eelmise aasta lõpuks kerkis Kopli korteritehingute keskmine ruutmeetrihind 1136 euroni. Juba üle kahe aasta on Kopli korterite hinnad aasta baasil kerkinud vahemikus 20-30 protsenti.

Kopli liinide arendus toob uue hingamise

Kopli piirkonna üks suuremaid arengumootoreid saab lähitulevikus olema Kopli liinide arendamine. Kui mitmedki Kopli liinide enampakkumised huviliste puuduse tõttu ebaõnnestusid, siis täna noolivad juba kaks ettevõtet arendusprojekti ostuvõimalusi.

Aastate jooksul tuleb liinidele üle viiesaja uue korteri ja üle 30 ühepereelamu. See toob asumisse üle tuhande rõõmsa inimese.

Loodetavasti järgneb arendustegevusele lisaks kaubanduse-teeninduse invasioon. Hetkel pakub kogu Põhja-Tallinna elanikele head meelt äsja avatud uus Stroomi keskus, kus pinda on üle 15 000 ruutmeetri.

Kopli on arendajatel järgmisena sihikul

Kinnisvaraarendus Põhja-Tallinnas on alguse saanud Kalamajast, kus kogu asum on täis uusi ja uuenenud maju. See on hinnatasemeid kergitanud ja muutnud Kalamaja paljudele rahalises mõttes kättesaamatuks.

Sama laine on juba jõudnud Kalamajast üle raudtee Pelgulinna, kus leiavad aset täpselt samad suundumused, mis Kalamajas aastaid tagasi. Ettenägelikumad vaatavad kaks sammu ette ja näevad, et Kopli on juba jõudnud kinnisvaraostjate ja arendajate huviorbiiti. Seda kinnitab üldisele langusele vastu pannud korteritehingute arv kui kiirelt kerkiv hinnatase.

Nii võime tõdeda, et on õige aeg osta korter Koplisse.

10 põhjust, miks osta korter koplisse

  1. mere lähedus
  2. uued kaubandus- ja teeninduskeskused
  3. paranev taristu
  4. Kopli liinide arendusprojekti käivitumine
  5. stabiilne korteriturg
  6. kasvav korterite väärtus
  7. kiire ühistranspordiühendus kesklinna ja muudesse linnajagudesse
  8. palju rohelust ja parke
  9. koolid ja lasteaiad
  10. ühtne arhitektuur

Tarvo Tavast
Skanton Kinnisvara OÜ
Äri- ja elamispindade maakler
Partner

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Riigikohtu praktika: avalike teede väljaehitamise kulude hüvitamine

Glikman Alvin & Partnerid - Baltic Legal SolutionsKohtuasjas nr 3-3-1-73-14 nõudis isik kohalikult omavalitsuselt detailplaneeringuga ette nähtud teede ja tänavavalgustuse kohaliku omavalitsuse poolt ülevõtmist ning ehitamise kulude hüvitamist ehitusseaduse § 13 alusel olukorras, kus isikul ei olnud vallaga kokkulepet teede väljaehitamise ja finantseerimise osas.

Isik tõlgendas maavanema ja Maa-ameti poolset detailplaneeringu kooskõlastust riigi nõusolekuna tee välja ehitada (osa teealusest maast kuulus riigile) ning teedele, kergliiklusteedele ja tänavavalgustusele ehitusloa väljastamist valla nõusolekuna need teed hiljem üle võtta.

Riigikohus leidis, et kulude hüvitamiseks alust sellisel juhul ei ole, sest:

i) kohaliku omavalitsuse kohustus hüvitada väljaehitamise kulud saab tuleneda ainult kokkuleppest. Sellise kokkuleppe sõlmimine ei ole välistatud ka pärast planeeringu algatamist.
ii) Kuigi kohalikul omavalitsusel on seadusest tulenev kohustus tagada teede ja tehnovõrkude väljaehitamine vajaduse korral oma kulul, ei hõlma see tagamiskohustus kulude hüvitamise kohustust olukorras, kus ehitustööd on juba tehtud ja nende maksumuse hüvitamise kokkulepe puudub.
iii) EhS § 13 eesmärk ei ole kaitsta arendaja huve, vaid tagada kohalikele elanikele täisväärtuslik elukeskkond.
iv) Isik ei olnud pöördunud valla poole taotlusega, et vald täidaks seadusest tuleneva kohustuse, vaid esitas üksnes ehitusloa taotluse ning loa saamise järel alustas ehitustegevusega. Kokkuleppe olemasolu ei saa järeldada sellest, et vald andis välja ehitusload.
v) Puudub ka alus vallalt kulude hüvitamise nõudmiseks alusetu rikastumise sätete alusel, mis puudutavad teise isiku eest tema kohustuse täitmist, kuna isik tegutses teid ja välisvalgustust ehitades oma ärihuvides, endale kuuluvate kinnistute väärtuse tõstmise eesmärgil, mitte avalikes huvides.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvaramulli indeks ületas 2014. aastal 70 punkti taseme

Seven Real Estate Advisorsi kinnisvaramulli indeks, mis võrdleb kinnisvara tänast väärtust buumi tipuga 2007. aastal, ületas 2014. aasta lõpuks 70 punkti taseme. Kuigi aasta kokkuvõttes oli hinnaindeksi kasv viimaste aastate kiireim, aeglustus see aasta jooksul kvartalist kvartalisse. Detsembris oli indeksi väärtus 7,7% kõrgem aastatagusest.

Kinnisvaramulli indeks tõusis 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 12,4%. Võrreldes 2013. aastaga kasvasid pea kõikide indeksi komponentide pinnaühiku tehinguhinnad. Kõige enam kasvatas indeksi väärtust korteriomandite komponent ning keskmisest enam ka haritav- ja metsamaa. Tehingute arv kasvas 2013. aastaga võrreldes 6,6%, seejuures ostu-müügitehingute arv 7,4%. Võrreldes 2013. aastaga tehinguaktiivsuse kasv aeglustus.

Võrreldes viimast kolme aastat Eesti kinnisvara turul, on näha, et hinnakasv kiirenes oluliselt 2013.a. Kiiret kasvu korteriturul (peamiselt Tallinnas) toetas nii reaalpalga kasv, madalad intressimäärad kui ka tugeva nõudluse kõrval vähenev pakkumiste arv. 2014. aastal pakkumiste arv suurenes ning pakkumiste ja tehingute arvu suhe ostja seisukohast paranes; samuti on võrreldes 2013. aastaga aktiviseerunud kortermajade arendustegevus ja kasvanud kasutusse lubatud uute eluruumide arv – see on toimunud aga eelkõige kõrgemalt hinnatud piirkondades. Seetõttu oli 2014. aastal korterite hinnakasvu taga osaliselt ka uute, keskmisest kallimate korterite proportsiooni suurenemine tehingutes.

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga on kinnisvaramulli indeksi väärtus kasvanud ca 42%. 2007. aasta veebruari hinnatipu tasemele jõudmiseks, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel, peaks indeksi väärtus kasvama veel 41%. Samas tuleb arvestada, et kallimates piirkondades on korterite ja hoonestatud ärikinnisvara hinnad juba saavutanud 2007. aasta hinnatipu lähedase hinnataseme, samas kui arenduskruntide turul ja ebasoodsamate piirkondade enamikes turusektorites on hinnakasv olnud viimastel aastatel oluliselt väiksem. Ostu-müügitehingute arv, mis on võrreldes 2009. aastaga kasvanud ligi 70%, peaks 2006. aasta tasemele jõudmiseks, mil sõlmiti enim tehinguid, kasvama veel 37%.

Käesoleva aasta jaanuaris jätkus indeksi väärtuse kasv möödunud aasta viimaste kuudega sarnases tempos (8%).

Kinnisvaramulli indeks on Seven Real Estate Advisors’i arvutatav laiapõhjaline indeks, mis näitab Eesti kinnisvara väärtuse muutust. Indeks arvutatakse igakuiselt maa-ameti ja portaali KV.EE andmete põhjal, kus aluseks võetakse andmed nii elamispindade, äripindade kui maa kohta. Indeksi väärtus oli 100 punkti tasemel veebruaris 2007, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel. Kinnisvaraturu põhi aga saabus 2010. a juunis, mil kinnisvaramulli indeks näitas 49,8 punkti.

Merili Palu
Seven Real Estate Advisors

kinnisvaramulli-indeks-2015-02

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Statistika: valminud eluruumide arv lõi rekordi

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark2014 IV kvartalis sai statistikaameti andmetel kasutusloa 842 eluruumi. Kogu aastane eluruumide valmimise saak oli 2750. See on viimase viie aasta kõrgeim näitaja.

Kasutusloa saanud eluruumide arv oli 2014 IV kvartalis 15% aastatagusest kõrgemal. Kogu aastane valminud eluruumide arvu juurdekasv oli 32%. Valminud eluruumide pindala oli 2014. aastal 293 000 m2, mis on aastatagusest 17% rohkem.

Eluruumide pinna väiksem juurdekasv tähendab, et valminud eluruumide seas on proportsionaalselt vähem väiksema pinnaga eluruume ehk kortereid ja vähem suurema pinnaga eluruume ehk ühepereelamuid ja rida- ning paarismaja kortereid.

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Valminud eluruumide arv ja pind aastate lõikes

Valminud eluruumide arv ja pind aastate lõikes

Keskmine uue eluruumi pind aastate lõikes, m2

Keskmine uue eluruumi pind aastate lõikes, m2

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Tartu kavandab kolme uut kergliiklusteed

TartuLinnavalitsus kuulutab lähiajal välja riigihanked Turu ja Fr. R. Kreutzwaldi tn kergliiklusteede projekteerimiseks, Kergliiklustee on kavas rajada ka kesklinnast Aruküla teeni.

Turu tänava äärne kergliiklustee algab AS Kuusakoski hoone lähistelt ja kulgeb kuni Idaringteega ühendava ringristmikuni, millelt saab suunduda uuele Ihaste sillale. Teelõigu pikkus on 1,8 km.

Fr. R. Kreutzwaldi tänavale ehitatakse 650meetrine EMÜ kampuse suunal kulgev kergliiklusteelõik (Laulupeo pst 29a – J. Hurda tn).

“Mõlema kergliiklustee ehitamiseks õnnestus Tartul saada lisavahendeid EASi lõppevast linnaliste piirkondade meetmest ja mõlemad objektid peavad valmima käesoleva aasta jooksul,” ütles abilinnapea Valvo Semilarski.

Linn taotleb samast meetmest rahastust ka kesklinna Aruküla teega ühendava jalgratta- ja jalgtee rajamiseks. Tee ehituseks määrati projekteerimistingimused, mille kohaselt algab 1,9 km pikkune kergliiklustee Kroonuaia silla juurest ja lõpeb Aruküla teel.

Tingimuste kohaselt tuleb Kaarsilla ja Kroonuaia silla lähedusse projekteerida kergliiklejate loendamisseade koos jalgratta teeninduspunktiga (rehvirõhu kontroller ja pump, olulisemad töövahendid). Teeninduspunkti juurde paigaldatakse ka jalgratta hoiuraam ja pink.

Projekti koostamisel lähtutakse Artes Terrae OÜ eelmisel aastal koostatud eskiisprojektist, mida on tutvustatud ka Tartu linna kergliiklusteede arendamise töörühmale.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Toompuiestee arenduse rahastus märgiti rekordilise kolme tunniga

EndoverKinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara kaasas Toompuiestee 13 arendusprojekti Toomresidentsid renoveerimiseks 263 000 eurot, mis saadi ühisrahastuse kaudu. Rahastus märgiti 19. veebruaril kolme tunniga ja selle korraldas Crowdestate. Projekti tehtavate investeeringute fikseeritud netotulusus on 12,26% aastas.

Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laud: “Soovisime vabastada arendusse investeeritud omakapitali järgmiste projektide alustamiseks ja kasutasime selleks juba teist korda edukalt Crowdestate’i pakutavat ühisrahastust. Nägime rõõmuga, et projekt märgiti investorite poolt kõigest kolme tunniga. Edukalt rahastuse saanud Raua 25 Villa Soans ja käesolev projekt Toomresidentsid on näidanud, et ühisrahastus on Eestis kiirelt toetajaid koguv investeerimismoodus. Meie jaoks on ühisrahastuse puhul tegemist täiendava finantseerimisvõimalusega, lisaks panga finantseeringule.“

Arendusprojekti käigus rekonstrueeritakse Toompuiestee 13 asuvad ajaloolised hooned. Tänavaäärne maja on 1930-ndatel ehitatud 5-korruseline kivimaja. Hoovipoolne maja on 3-korruseline 19. saj. lõpus rajatud puitmaja. Hoonete fassaadid rekonstrueeritakse, aknad–uksed vahetatakse. Asendatakse kõik hoonete kommunikatsioonisüsteemid. Kinnistu haljastatakse, rajatakse parkimiskohad ning sõidu- ja käiguteed. Kaasajastatud planeeringutega korteritel on kõrged laed, kvaliteetne siseviimistlus, avarad terrassid ning vaated Toompeale ja vanalinnale. Kokku on Toomresidentsidest paari kuuga müüdud juba 30%.

Crowdestate’i liikmetele pakutakse fikseeritud intressiga aastast netotootlust 12,26%, intressi väljamaksetega 12. ja 24. kuul.

Crowdestate.eu on uus kinnisvarasse investeerimise platvorm, mis vahendab eelnevalt läbi analüüsitud kinnisvarasse investeerimise võimalusi ning teeb kinnisvarasse investeerimise kättesaadavaks igale soovijale.

Endover Kinnisvara on 1995. aastal asutatud kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarenduse alal tegutsev ettevõtete grupp, mis tegutseb nii Eestis kui ka väljaspool Eestit. Ettevõttel on 20 aastat kogemusi nii hoonete rekonstrueerimisel kui ka uusehitiste rajamisel.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Pro Kapital: Nõukogu liikme tagasiastumine

Pro KapitalAS Pro Kapital Grupp nõukogu liige Ernesto Achille Preatoni esitas täna, 20.02.2015, toimunud nõukogu koosolekul avalduse nõukogu liikme kohalt tagasiastumiseks, mis jõustub koheselt. Ernesto Achille Peatoni palus teha esitatud avalduse teatavaks AS Pro Kapital Grupp järgmisele aktsionäride üldkoosolekule.

Ernesto Achille Preatoni põhjendas tagasiastumise avalduse esitamist järgnevalt: „Pro Kapital on hästi juhitud ja kapitaliseeritud ettevõte, millel on suurepärane arendusprojektide portfell. Varade ümberhindlus turuväärtusesse, mis leidis aset 31.12.2014 lõppenud kvartalis ja ümberhindlusest kajastatud kasum näitavad, et aastate jooksul omandatud arendusportfell on toonud Pro Kapitali pikaajalistele investoritele väga hea tootluse. Kuna ma tunnen, et Pro Kapital on heades kätes, siis olen otsustanud astuda tagasi Pro Kapitali nõukogust, et keskenduda muude projektide arendusele väljaspool Baltikumi ja veeta rohkem aega oma perega.“

Pro Kapital on tänulik Hr. Ernesto Preatoni poolt nõukogu liikmena ja aktsionärina Pro Kapitali arendusse antud panuse eest. AS Pro Kapital Grupp nõukogu jätkab 3 liikmelisena: Emanuele Bozzone (Nõukogu esimees), Petri Olkinuora (Nõukogu liige) ja Pertti Huuskonen (Nõukogu liige).

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

ARB: Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus on vastuolus põhiseadusega

Kodanikuühendus Avalikult Rail Balticust on seisukohal, et 18. veebruaril Riigikogus vastuvõetud „Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus“ pole kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseadusega. Juhime tähelepanu sellele, et vastuvõetud seadus on vastuolus Eesti Vabariigi põhiseaduse § 10-ga, mis sätestab õigusriigi printsiibina õiguskindluse, õiguspärase ootuse põhimõtte ja (ebasoodsa) tagasiulatuva mõju keelu.

18. veebruaril Riigikogus vastuvõetud seaduse kohaselt pole riigil enam vaja riigi eriplaneeringuga planeeritavate joonehitiste trassi asukohas kohalike omavalitsustega kokku leppida ega arvestada kohalike omavalitsuste poolt kehtestatud üldplaneeringutega. Näiteks juba alustatud Rail Balticu trassi asukoha maakonnaplaneeringutele rakendub seadus tagasiulatuvalt.

Kodanikuliikumine Avalikult Rail Balticust on seisukohal, et riigile oluliste planeeringute korral on lahendusteni vaja jõuda läbirääkimiste teel. Rail Balticu näitel on riik jätnud vastamata paljudele kohalike omavalitsuste küsimustele, valitseb teadmatus mh trassi asukohavaliku ja kompensatsioonimeetmete osas, kuid lahendused ei tohi sündida jõumeetoditega.

„Sellise seadusega astutaks kindel samm senise õiguskorra, kahetasandilise valitsemise ehk riik ja KOV halvamiseks. Riik ei saa lubada endale seadusega sätestatud arenguid, mis välistavad kokkuleppimise vajaduse kohalike omavalitsustega olulistes küsimustes,“ lausus kodanikuliikumise Avalikult Rail Balticust asutajaliige Vahur Tõnissoo. „Kohalike omavalitsuste rolli marginaliseerimist riigis ei tohi lubada. Eriarvamuste korral peab eesmärk olema alati läbirääkimiste teel kokkuleppe saavutamine. Tugevama jõudu kehtestav seadus on demokraatia lõpu ilming, vaikiva ajastu märk ja sellele tuleb vastu seista.“

Siiani kehtinud planeerimisseaduse kohaselt arvestati maakonnaplaneeringu koostamisel kehtestatud kohalike omavalitsuste üldplaneeringutega või tehti vajadusel ja kokkuleppel kohalike omavalitsustega ettepanek nende muutmiseks. Nüüd vastuvõetud „Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus“ sätestab, et mitut kohalikku omavalitsust läbiva joonehitise trassi asukohavaliku planeeringu võib lugeda kooskõlastatuks ka vaatamata planeeringu kohta esitatud teistele ettepanekutele ja vastuväidetele, kui see ei ole vastuolus seadusega.

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Arco Vara AS ostis võlakirjad ennetähtaegselt tagasi

Arco VaraAS Arco Vara emiteeris 21.08.2013 Manastirski Livadi arendusprojekti taaskäivitamiseks suunatud emissioonina võlakirju kogumahus 750 000 eurot. Võlakirjade lunastamispäev oli 21.08.2016 ning intressimäär 14% aastas.

Seoses Manastirski Livadi arendusprojekti planeeritust tunduvalt kiirema väljamüügiga tegi Arco Vara AS võlakirjaomanikele pakkumise võlakirjad ennetähtaegselt tagasi müüa, millega kõik võlakirjaomanikud nõustusid. Võlakirjade tagasiost viidi lõpule 20.02.2015. Võlakirjade tagasiost enne nende lunastustähtaega säästab ettevõttele intressikuluna üle 150 000 euro.

Juhataja kommentaar: „Võlakirju 2013. aasta suvel emiteerides oli meie eesmärk arendustegevus Sofias taaskäivitada. Seda ajal, mil Sofia kinnisvaraturg polnud veel ärganud ning ka Arco Vara enda arendused ja majanduslik olukord olid madalseisus. Emiteeritud võlakirjade intressimäär ning lunastamistähtaeg kajastavad toonaseid arvestusi. Võlakirjad müüsid ettevõttele ennetähtaegselt tagasi kõik võlakirjade omanikud, sealhulgas hr. Arvo Nõgese ettevõte Gamma Holding OÜ. Viimatimainitu osas avaldas juhatus suvel kahtlust, kas tema käitumine on kooskõlas ettevõtte huvidega. Nüüdseks võib tõdeda, et kahtlus on osutunud alusetuks ja aktsionärid toimivad üksmeelselt”.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Ajaloorubriik: Põhja-Tallinna linnaosa asumite nimede lugu

Tallinna põhjaosas Kopli ja Paljassaare poolsaarel asuv Põhja-Tallinna linnaosa koosneb üheksast asumist.

Linnaosa asumid on oma nime saanud järgmiselt:

  • Kalamaja – Tallinna vanimale eeslinnale on andnud nime keskajal Kalarannas asunud kalameeste majadest.
  • Karjamaa – sealkandis lainud karjamaade järgi.
  • Kelmiküla – kunagine linnalähedane piirkond, kuhu kurikaeltel oli hea varjuda.
  • Kopli – sealkandis lainud keskaegse karjakopli järgi. Kopli asumi alla kuuluvad Bekkeri, Vene-Balti, Neeme ja Telliskopli allasum. Neist kaks esimest on saanud nime tsaariaja lõpus rajatud laevaehitustehaste, kolmas poolsaare idaküljel asuva neeme ja neljas sealkandis tegutsenud tellisetehase järgi.
  • Merimetsa – mereäärse metsaala järgi.
  • Paljassaare – tänane poolsaar oli omal ajal kaks eraldi kidura taimestikuga saart.
  • Pelgulinna – omaaegne linnalähedane metsane ja soine piirkond, kus oli linna piiramiste ajal inimestel hea pelgupaika otsida.
  • Pelguranna – omaaegne linnalähedane mereäärne piirkond, kus oli linna piiramiste ajal inimestel hea pelgupaika otsida.
  • Sitsi – sinna 19. sajandi lõpus rajatud Balti puuvillavabriku järgi.

Fotol Kopli asumi Vene-Balti allasum Kopli poolsaare tipus
Fotol Kopli asumi Vene-Balti allasum Kopli poolsaare tipus.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Riigikohtu praktika: kinnisasja ostueesõiguse teate sisu

Glikman Alvin & Partnerid - Baltic Legal SolutionsKohtuasjas nr 3-2-1-142-14 käsitles Riigikohus küsimust, millisest hetkest hakkab kulgema ostueesõiguse teostamise tähtaeg ja milline peab olema ostueesõiguse teate sisu.

Seadus ütleb, et kinnisasjade puhul võib ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast seaduse nõuetele vastava teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega (VÕS § 250). Teate sisu osas on seadus napp, öeldakse vaid, et see peab sisaldama lepingu sisu.

Riigikohus leidis, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema müügilepingu sõlmimise kohta teate saamisest, kuid vaid juhul, kui teade vastab seaduse nõuetele. Sellisel juhul ei oma ostueesõiguse tähtaja kulgemise seisukohalt tähtsust ka see, kas müügileping on ostueesõigust omavale isikule esitatud või mitte.

Kui aga teade ei vasta seaduse nõuetele ja ostueesõigust omavale isikule esitatakse leping, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest, kuna alles siis saab lepingu sõlmimisest ja selle sisust teatamist lugeda nõuetele vastavaks.

Antud asjas sisaldas ostueesõiguse teade järgmisi andmeid:
i) ostueesõigust teostava isiku aadressi,
ii) müügiobjekti aadressi,
iii) müügilepingu sõlmimise kuupäeva,
iv) müügihinda,
v) lepinguga tutvumise võimalust notari või müüja juures
vi) tähtaega, mille jooksul sai kaasomanik ostueesõigust teostada.

Riigikohus leidis, et kui leping sisaldas ka muid tingimusi, millest võis oleneda ostueesõiguse teostamine, ei saa teadet lugeda seaduse nõuetega kooskõlas olevaks. Näiteks juhul, kui leping sisaldas lisaks ka muid maksetingimusi, vastutuse välistamise kokkulepped jms, siis pidi ka teade sisaldama neid tingimusi. Vaid sellisel juhul saaks ostueesõiguse teostamise tähtaega arvestada teate saamisest.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid
Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Lammutustoetus aitab eluohtlikest majadest lahti saada

Eesti Korteriühistute Liit / EKÜL / EKYLEesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi tunnustas riigi plaani läbi sihtasutuse KredEx toetada rahaliselt lagunenud hoonete lammutamist. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi mulluse uringu kohaselt on probleemseid kortermaju üle kogu Eesti 302, neist 167 vajavad lammutamist ning 135 renoveerimist.

Näiteks Valgamaal on probleemseid kortermaju 108, neist enamik Valga linnas. Kohtla-Järvel on seis sama kurb: 42 kortermaja on hullus seisukorras.

“Lagunevad korterelamud muutuvad ühel hetkel elanikele eluohtlikuks. Juba on olnud juhtumeid, kus renoveerimata kortermajalt kukub küljest rõdupiire, pudenevatest tellistest ja krohvitükkidest kõnelemata, halb sisekliima ja puudulik soojustus võivad viia tervisehädadeni. Lagunevates majades võtavad platsi eluheidikud või rüüstavad neid vandaalid,” hoiatas Mardi.

Mardi sõnul on kortermajade tühjenemine regionaalprobleemide otsene tagajärg: piirkonnas on vähe töökohti, seetõttu jääb rahvast vähemaks ning noori juurde ei tule, elanikkond vananeb. “Tegemist on aga nõiaringiga – mõnes piirkonnas ei leidu kinnivarale aga ostjat isegi mitte sümboolse hinna eest,” nentis Mardi.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

KV.EE: Elamispindade pakkumishinnad võtavad hoo maha

Elamispindade pakkumishindasid kajastav KV.EE indeks on jõudnud 78,1 punti tasemele. See on aastatagusest aukartustäratava 16% kõrgemal. Viimastel kuudel on hinnatõus võtnud hoo maha ja jäänud 78 punkti lähedale püsima. Selle põhjus on liiga kõrgele kasvanud hinnatase ja kerkinud pakkumiste arv.

Suurenenud elamispindade müügipakkumiste hulk suurendab konkurentsi kinnisvaramüüjate vahel. Enamasti on müügiperioodi lühendamise arsenalis peamine relv hinna alandamine. Mitmedki kinnisvaramüüjad teiseselt ehk vanemate elamispindade turul on seda teed juba läinud – täna on võimalik keskmiste parameetritega korter soetada odavamalt kui aasta tagasi.

Ega ka arendajad pole patust puhtad. Paljude arendusprojektide kodulehtedelt võime leida märkeid allahindluste või ostuga kaasa pakutavate „tasuta“ lisade kohta. Uue kodu ostjatele pakutakse ostu juurde spordiklubi kinkekaartidest kuni tasuta köögimööblini.

Nii võib öelda, et uute korterite hind pole küll alati allapoole tulnud, kuid sama raha eest saab ostja rohkem. Mis teeb ju tegelikult sama välja.

Elamispindade hinnalangus puudutab eelkõige kortereid, kus pakkumine portaalis KV.EE on oluliselt kasvanud. Majade turul on arengud vaiksemad, sest siin puudub selline äkiline pakkumiste arvu kasv ja tehinguhindade liigkiire kerkimine.

Hinnalanguse üle rõõmustajad ei peaks ootama kümnetesse protsentidesse ulatuvad kukkumist ja lootma, et peatselt saab kinnisvara soetada kaks ühe hinnaga. Siiani toetavad kinnisvaraturgu ja kinnisvarahindu head finantseerimistingimused. Samuti ei ole hinnatase läinud sellistesse utoopilistesse kõrgustesse, kus see oli näiteks 2006.-2007. aastatel.

Seetõttu on tõenäoline, et mõningad mitte nii heas asukohas paiknevad või kehvemate lahendustega ülehinnatud ülehinnatud vara müüvad kinnisvaraomanikud peavad ehk enam hindu korrigeerima, kuid mõõdukas hinnakorrektsioon ei saa olema liiga suur.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

150218_KV.EE-indeks

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Mida teada tulumaksust korteri üürimisel?

Domus KinnisvaraLäbi aegade oleme oma klientidele meelde tuletanud, et üüritulu tuleb deklareerida ning mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole.

Maksude maksmisest mööda hiilijatele koputame südametunnistusele, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem. Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis.

Võimalik on ka kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata, juhul kui eraisik on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning üüritulu tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa kulusid tulust maha arvata. Füüsiline isik peab üüritulu deklareerima kord aastas tuludeklaratsiooni esitamisel, mis 2014. aastal on 21%, alates 2015. aastast 20% saadud tulust, millest on seadusega lubatud mahaarvamised.

Tulumaksuseadus ei tee vahet, kas omanik on sõlminud üürilepingu suuliselt või kirjalikult ning kas üüritavaks objektiks on tuba, korter, maja või majaosa või millise perioodiga on üürileping sõlmitud.

Tagatisraha pole omaniku tulu, kuna see tuleb üürilepingu lõppedes üürnikule tagastada. Üürileandja peab hoiustama tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi. Tagatisraha eraldi hoiustamine on vajalik eelkõige selleks, et üürileandja seda raha ära ei kulutaks. Hoiustamine peab toimuma vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Korteri kasutamisega seotud kõrvalkulusid (korteri kommunaalkulusid) ei loeta samuti omaniku tuluks ning neid ei pea MTA-le deklareerima.

Kui väljaüüritud eluruum on koormatud hüpoteegiga, millel on üleval tagasimaksmata laenujääk, tuleb oma hüpoteegipidajat, kes on üldjuhul krediidiasutus (pank), kindlasti teavitada võimalikust väljaüürimise soovist. Pangas vaadatakse iga väljaüürimise teavitus eraldi üle, kuid üldiselt pangad üürilepingute sõlmimisel takistusi ei tee. Jättes panka teavitamata üürile andmisest, on pangal õigus nõuda lepingurikkumise eest trahvi.

Segaduste vältimiseks kasuta professionaalsete maaklerite abi, sest neil on kogemusi ning nad tunnevad seadusi.

Kaire Nirk
Maakler

Sirle Koorts
Maakler


Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.
Domus Kinnisvara
Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark