Paari aasta jooksul kerkib Tallinna kümme uut ärihoonet, mis paneb senise büroopindadeturu veelgi rohkem sumisema, andes trumbid üürnike kätte.

Üks praegu arenduses olevatest on Ülemiste Technopolise Lõõtsa 5 13korruseline büroohoone, mille ehitus saab punkti järgmise aasta teisel poolel.

“Kindlasti bürooturg sumiseb, see on väga aktiivne,” nõustus väitega Ülemiste Technopolise juhatuse esimees Gert Jostov, lisades, et kõik uued arendused on startinud peaaegu ühel ajal. “See toob kaasa ka võitluse klientide pärast. Maht, mis on turule tulemas, loob mõneks ajaks ülepakkumise.”

Kui järgmisel ja ülejärgmisel aastal saab Talinn juurde 70 000 ruutmeetrit kontoripinda, siis aastatel 2009–2010 oli uute büroohoonete rajamine sisuliselt seiskunud. Läinud aastal sai aga valmis neli ärimaja, enne seda oli neid kokku juba 24.

“Büroopinda ei tule meeletult, aga ei saa ka öelda, et vähe. Enam kui selge on, et pakkumine suureneb,” sõnas kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, kes üürihindadest rääkides ei julgenud midagi ennustada.

“Selgelt on majanduses ebakindlus. Nii Venemaa käitumisest tulenevalt kui kogu Euroopa Liidu majanduses on probleeme. Kõik need asjad mängivad oma rolli,” tõi Toompark välja. “Kui ettevõte on praegu büroopinnal, mis üldiselt sobib, kuigi sooviks veel paremat, siis ta ei koli.”

Uutele A-klassi pindadele lähevad enamasti B-klassi büroopindadelt lahkuvad ettevõtted, on aga kindel kinnisvarafirma Arco Vara maakler Priit-Martti Ojari. “Üürnikud saavutavad hinnaläbirääkimisel üha suurema jõu nii A- kui ka B- ja C-klassi üüripindadel.”

Klientide meelitamine

Uuringufirma TNS Emor, mis on aastaid olnud Tammsaare ärikeskuses, kolida ei kavatse, sest lepingu lõppemiseni aega jagub.”Tuleb kindlasti mõelda, kas jääda praegusesse kohta või kolida, aga see hetk ei ole veel käes,” rääkis Emori juhataja Karin Niines, kes ei varjanud, et teiste ärihoonete omanikud on üritanud Emorit endale krabada. “Mulle tulevad meelde saabunud meilid, aga kuna huvi polnud, ei ole me kaugemale läinud.”

Gert Jostovi sõnutsi on loomulik, et kliente konkurentidelt bürooturul üle lüüakse. “Enamik turuosalistest mõistab, et 2015. aasta lõpp ja 2016. aasta algus on tormiline aeg. Turule tuleb palju büroohooneid ja eks nad üksteise võidu üritavad kliente saada,” ennustas Jostov, mis peagi Tallinnas toimuma hakkab.

Ta usub, et üürnikud hakkavad survestama vanade C-klassi hoonete omanikke, sest äsjaehitatud majade omadega on mänguruum väiksem, ja pigem muudetakse just lepingutingimusi paindlikumaks.

Moodsasse büroohoonesse kolimine ei pruugikski Jostovi hinnangul väga palju kallimaks kujuneda. Ärimaja Novira Plazat arendav Madis Brjantsev nõustub temaga. “Kesklinna tippklassi ja lihtsalt korraliku büroopinna hinnavahe on kaks kuni viis eurot kuus. Kui arvestada kontoriga suurusjärgus sada ruutmeetrit, siis erinevus kulus toetab parematele büroopindadele kolimist.”

Kõige kasulikum on omanikule, kui hoone täituvus on 90 protsenti, veel parem kui üle 95. “Tavaliselt konkurendid ilmuvad aga juba selleks ajaks välja,” lisas Jostov. Omanikud püüavad kliente toredate nimede ja kaasaegsusega. “Meie arendame linnakut, pakume lisateenuseid. Saab panna lapse lasteaeda, hiljem kooli, lõpetades hambaravi ja sporditeenustega.”

Inimeste igapäevaelu ühte kohta suunamine ongi tulevik, arvab ehitusettevõtte Bauschmidt juhatuse liige ja ehitusdirektor Martin Viilep, kes tegeleb Novira Plaza ehitamisega. Kesklinna ärihoonetele tähendab see, et üürnikke võivad mõne aja pärast ahvatleda niinimetatud technopolised.

“Kesklinna bürood jäävad eksklusiivseteks ja funktsionaalseteks. Keskuses ei ole väga lihtne liigelda ja parkida. Kui sõita Ülemistele, siis polegi paha. Võib-olla saad suurema pinna sama hinna eest,” vaatab Viilep turupilti laiemalt. “Võtame kas või Hong Kongi, pöörase linna. Seal on majade all kaubanduskeskus, istutakse töölaua taga, süüakse samas majas, tehakse sporti, käiakse juuksuris ja minnakse õhtul otse koju.”

Samas ütles Viilep, et pealinna bürooturg ei sumise. “Korteriturg teeb seda kordades rohkem.”

Novira Plaza aga on Viilepi meelest parima asukohaga. “See on super krunt. Maja tuleb väga õigel ajal väga õigesse kohta,” kiitis ta, nimetades suureks plussiks, et Novira Plaza lähedusse ühtki teist büroohoonet ei tehta.

Arco Vara maakleri Priit-Martti Ojari sõnul muutus eelmise aasta lõpuks kesklinna A-klassi ärikinnisvara defitsiitseks. Näiteks Tatari tänava ning Tartu maantee uute elu- ja ärihoonete äripinnad olid välja üüritud juba enne ehituse lõpetamist.

Vanemate, keskusest kaugemate, halbade parkimis- ja ühistranspordivõimalustega büroohoonetega on teine äärmus, neist on vaba üle 25 protsendi. Peale selle käib uute äärelinna kontorihoonete üürnikega täitmine raskustega. “Isegi üürihinna langetamine pole tekitanud huvi nende vastu,” tõdes Ojari.

Capital Milli tegevjuht Igor Mölder näeb, et bürooturul on huvitav aeg. “Arvestades seda mahtu, mis on peale tulemas, siis võib öelda, et turg on aktiivne. Ma ei ole päris kindel, kas turg hetkel suudab suuremat mahtu vastu võtta.”

Capital Mill sõlmis läinud nädalal YIT Ehitusega lepingu, et rajada Kai ärihoone, kus saab pinda välja üürida umbes 5000 ruutmeetri ulatuses.

Pole Männiku taga metsas

Tormi Soovälile kui arhitektile meeldib Kai ärihoone asukoht. “Kui krunt on kusagil Männiku taga metsas, siis ta ei oleks kindlasti nii huvitav, nagu mere ääres vanalinna piiril,” selgitas Sooväli, kes Kai hoonega oma aasta aega tegelenud. “Pealegi on krunt ise huvitav. Ei ole lihtsalt ruut või ristkülik, vaid ebakorrapäraste külgedega, mis tegi küll maja projekteerimise keerukamaks.”

Mölder usub, et aeg, kus üürnikud survestasid äripindade omanikke, soovides madalamat üüri maksta, on möödas. “Tihtipeale läheb nõrga närviga omanik üürniku nõudmistega kaasa. Läbirääkimised sõltuvad veel paljuski turu aktiivsusest. Tänasel päeval on üürnikul aga väga keeruline selliseid läbirääkimisi pidada.”

Samas võivad hakata omanikke mõjutama need ettevõtjad, kes on üürnikud vanades hoonetes. Mölder rääkis, et nad on valmis Kai ärimajas avatud kõigile pakkumistele, kuigi ilmselgelt on rahvusvahelised pikaaegsed üürnikud, nagu teisteski ärihoonetes, omanike lemmikud.

Majanduskriisi kõrgajal ärihooneid eriti ei ehitatud, märkis ta. “Kui juba hakatakse midagi tegema, siis teevad seda kõik korraga. Praegu on konkurents olemas, pinda tuleb juurde. Tuleb mõelda, millist lisandväärtust kliendile pakkuda ja kuhu büroohoonet ehitada. Ise näeme kesklinna piirkonda kõige atraktiivsemana,” lausus Mölder, lisades, et arengupotentsiaali on ka teistel linnakutel, näiteks Ülemistel.

Võrreldes viie või kümne aasta taguse ajaga on tänane turg Möldri hinnangul tunduvalt küpsem. “Arendajat mõtlevad rohkem lahenduste mitte ainult eelarve peale. Üürnikud teavad paremini, mida soovivad ja oskavad rohkem küsida ja nõuda.”

Mölder on kindel, et kui nende arendus punkti saab, soovivad kesklinnas ja selle lähiümbruses asuvate vanade majade üürnikud kommunaalkulude pealt kokkuhoidmiseks asukohta vahetada.

“Vanades majades võivad kommunaalkulud olla kuni viis kuni seitse eurot ruutmeetrilt, mis on selgelt väga kõrge. Näiteks uutes büroodes on see kaks kuni kolm eurot,” põhjendas ta.

Estconde Invest juhatuse liikme Rein Tallermo sõnul uued büroohooned näiteks kümme aastat tagasi valminud City Plazat kuidagi ei mõjuta. “Meie üürnike plaanid on pikemad,” ütles Tallermo, nentides siiski, et kerkivad ärihooned mõjutavad turgu üldiselt. “Kui on palju pakkumist, siis on kliendil võimalus valida, aga ma ei oska öelda, kuidas see hinnaturule hakkab mõjuma.”

Tartus otsivad IT-firmad A-klassi, Pärnus vaikelu

Tartu kesklinnas vabu A- klassi büroopindu peaaegu ei olegi. Nõudlus ületab pakkumist. “Madalamate klasside pindu veel on, kuid ei lähe enam kaua, kui ka need otsas on,” ütles maaklerifirma Uus Maa Tartu büroo maakler Mart Namsing. “Kliendid on arvestanud kesklinna kõrge hinna, halbade parkimisvõimaluste ja sellest tuleneva lisakuluga, aga äärelinna liikuda ei soovi.”

Tartu kesklinnast kaugemal asuvad peamiselt B-klassi ja madalama klassi pinnad. Samas seisavad need tühjalt ja isegi kui küsida vaid kaks eurot ruutmeetri kohta, ei soovi keegi neid üürida.

Sama kinnitas Arco Varast ka Tarvo Tamme. “Tartu südalinnas otsivad pinda peamiselt IT firmad, soovides A-klassi omi. Pakkumine sisuliselt puudub,” tõdes ta.

Pärnus on aga üldiselt kehv seis. Uus Maa Pärnu büroo juhataja Peeter Sepp nentis, et büroopindasid üüritakse vähe ja ostutehinguid praktiliselt ei ole. Nõutavamad on 10-20 ruutmeetrised pinnad kesklinnas, ka linna ääres asuvad 100-300 ruutmeetrised laopinnad. Aeg-ajalt soovitakse kesklinnas ka esimese korruse kaubanduspindu.

Piisav nõudlus

Margus Tinno, Colliers, investeeringute ja hindamise juht
Valdav enamus Tallinna büroopinna kogumahust loodi kuus kuni üheksa aastat tagasi, täiendus on olnud tagasihoidlik. Tänu teatud vaikelu aastatele on 2014. aasta seisuga alla viieaastaseid büroohooneid Tallinnas vaid 11%, mis tähendab, et üürnike vaates on konkurents väga tihe ja eeldused uute arenduste õnnestumiseks olemas.

Nõudlus on piisav hoidmaks turg aktiivsena. Kindlasti ei ületa hetkel suures plaanis nõudlus pakkumist, kuigi teatud asukohtades ja segmendis on seda natuke ka märgata — näiteks südalinna tippkvaliteediga pinnad ning väga suured pinnad alates 2000-3000 ruutmeetrit.

TASUB TEADA

Kinnisvarabüroo Uus Maa andmetel jäid 2004-2008. aastal A-klassi büroohoonete hinnad vahemikku 11-17 eurot ruutmeetri kohta, B-klassi omadel oli see 7-13.

Majanduslanguse ajal sai A-klassi üürida ka seitsme euroga, kallimate ruumide üürimine küündis 12 euroni. Hinnatõus algas neli aastat tagasi ja saavutas tipu sel aastal: A-klassi üür on 14-20 eurot, B-klassi oma 8-13 eurot.

Arco Vara toob välja aga teised hinnavahemikud: kesklinna uute büroohoonete üürihinnad algavad 9 eurost ruutmeetri kohta, kuid jäävad valdavalt vahemikku 12-15 eurot ruutmeetrist. Vanemates, kuid hea kvaliteediga hoonetes on kesklinna üüritase 7-10 eurot ruutmeetri kohta, äärelinnas 3,5-5 eurot ruutmeetri kohta.

Autor: Marge Väikenurm

Allikas: http://www.aripaev.ee/uudised/2014/10/24/tallinna-burooturg-paisub-jouliselt