Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks!

07.04.2014 Ingvar Allekand

Mul oli möödunud kolmapäeval suur au esineda Eesti Ehitusettevõtete Liidu poolt korraldatud konverentsil „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks!“. Tegemist oli heal tasemel konverentsiga nii korralduse, esinejate kui ka auditooriumi poolest.

Riigikogu majanduskomisjoni esimehe pr Kaja Kallase sõnavõtule järgnes majandussotsioloogia proffessori pr Katrin Paadami ettekanne üüriturust üürnike pilgu läbi, mis tugines enamu kui 2700 tudengi seas läbi viidud uuringule. Uuringust selgusid eelkõige vajadus tegeleda kvaliteediküsimustega ning selgemate lepinguliste suhetega. Seejuures oli minu jaoks üllatav üürnike suurem usaldus avaliku sektori üürileandjate vastu.

Teine ettekanne tuli meie põhjanaabritelt. Helsingi linnaplaneerimise ja kinnisvara valdkonna vanemnõunik pr Tanja Sippola-Alho andis Soome näitel ülevaate avaliku sektori rollist ja võimalustest üürikorterite ehitamise soodustamisel. Olgugi, et Helsingi ja Tallinna võimalused maaomandist tulenevalt on erinevad, siis soomlaste kogemused on mõningate kohandustega ka meil väga hästi rakendatavad. Usun, et Helsingi mudelit saaks Eestis era- ja avaliku sektori koostöös veelgi tõhusamalt rakendada.

Kolmandaks astus üles majandusteadlane ning LHV Panga analüütik hr Heido Vitsur. Ettekanne keskendus sõnumile, et oma eluaseme suurema valikuvõimalusega, mida üüriturg kahtlemata pakub, kaasneb ka majandusedu jaoks vajalik tööjõuturu efektiivsem toimimine. Seda toetavad uuringud, mille kohaselt rikkamates riikides on märksa suurem üürituru osakaal.

Oma ettekandes keskendusi põhjustele, miks Eesti kinnisvaraturul on minu arvates vältimatu üürituru kasv ning miks see praegu takistatud on. Ent selle kohta teen eraldi artikli. Üheks põhjuseks on omandireformi ajast pärinev ning tänasele olukorrale selgelt mittevastav seadusandlus, mille kohta tegi sisuka ettekande Glikman Alvin & Partnerid vandeadvokaat pr Pille Pettai.

Olles kuulanud ära kõik ettekanded võiks konverentsi põhilise mõtte võtta kokku järgmiselt.

Eesti majanduse elavdamiseks ning konkurentsivõime parandamiseks on meil vaja parandada inimeste võimalusi oma elukohta valida ning tagada sellega liikuvus. Seni peamiselt kodu omamisele üles ehitatud mudel ei ole lõpuni hea lahendus.
Üürnikud ootavad turult paremat hinna-kvaliteedi suhet ning selgeid suhteid üürileandjatega. Sisuliselt ootavad sedasama ka üürileandjad. Korrastatud turg tagaks ilmselt ka paremad maksulaekumised.
Üürimajade kujunemist takistavad peamiselt majanduslikud ning juriidilised põhjused. Erasektori ja avaliku sektori koostöös on võimalik need takistused ületada. Head näited selleks on kasvõi naabritelt Soomest.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Ajaloorubriik: Keldrimäe tules

07.04.2014 Jaak Juske

Pärast 1944. aasta 9. märtsi punaarmee õhurünnakut Tallinnale võis tänase Stockmanni kaubamaja juurest näha ära praeguse Tallinna bussijaama, toona täituru. Peaaegu kogu selle piirkonna vana hoonestus oli hävinud.

Tartu maantee, Liivalaia, Juhkentali ja Odra tänava vahel asuv Keldrimäe asum kaotas märtsipommitamises ligi poole oma vanast, valdavalt puitmajadest koosnevast hoonestusest. Mitmed kvartalid põlesid täiesti lagedaks. Väga palju oli ka inimohvreid.

Märtsipommitamises hävis tulemöllus suurem osa Lennuki (nüüdse Mardi) ja Tartu maantee ning Klaasingi (umbes tänane Liivalaia tänava joon) ja Gildi tänava vahele jäävast hoonestusest. Purustusi oli ka Juhkentali tänavas. Kokku sai tuhaks üle 150 maja. Õnneks jäi terveks 18. sajandist pärit Kaasani puukirik.

Pärast sõda muudeti osaliselt Keldrimäe ajaloolist tänavavõrku. Mitu tänavat kadus linnapildist. Uushoonestuses on esindatud nii uhked stalinistlikus stiilis hooned, aga ka hilisemad kortermajad. Põlenud alale toodi 1948. aastal Estonia juurest linna turuplats. Sündis keskturg.

Suur osa säilinud Keldrimäe puithoonestusest lammutati 1970. aastate lõpus, et rajada asemele uued kõrged paneelmajad.

Fotol Iisraeli tänav tänase keskturu kandis.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Konjunktuuriinstituut: Majanduskasvu peavad tooma eksport ja investeeringud

06.04.2014 Tõnu Toompark

Eesti majanduse seis on rahuldav, kuid murelikuks teevad väliskeskkonnast tulenevad mõjud., ütles Eesti Konjunktuuriinstituudi direktor Marje Josing täna Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis toimunud esimese kvartali konjunktuuri tutvustaval pressikonverentsil.

„Märtsikuu sündmused Venemaal ja Ukrainas praegu veel konjunktuuris ei sisaldu, kuid kahtlemata on sellel mõjud Euroopa kindlustundele üldiselt,“ ütles Josing. „Praegu on Euroopa majandususaldus tõusnud, seda peamiselt kriisist läbi tulnud Lõuna-Euroopa riikide arvel. Ettevõtjad tunnevad end üsna kindlalt ka meile olulistes ekspordi sihtriikides Rootsis ja Saksamaal. Lätis ja Leedus on majandususaldus samuti hea – paremal tasemel kui Eestis.“

Küll aga mõjutab eksportivaid Eesti ettevõtteid kindlasti Soome ettevõtjate ebakindlus – sealne majandususaldusindeks pöördus esimeses kvartalis taas langusesse ning on koguni madalamal tasemel kui Küprosel. „Soome majanduse konkurentsivõime on oluliselt paremas seisus kui Küprose oma, kuid Soome majandususaldusindeksi madal tase näitab, et Soome ettevõtjatel on praegu suuri probleeme tulemaks toime muutnud turusituatsiooniga ja palju kõhklusi lähituleviku ees,“ selgitas Josing.

Konjunktuuriinstituudi juhtivteaduri Leev Kuum nimetas Eesti majanduse võtmeküsimuseks sel aastal investeeringute kasvu, mis mullu jäi vaid protsendi piiresse. „Kui tulevad investeeringud, tuleb ka majanduskasv,“ nentis Kuum. „Ettevõtjatel on suured ootused uue perioodi struktuurivahendite avanemisele. Vaid sisetarbimise kasvule tuginev kasv pole jätkusuutlik, Eesti sugusele väikeriigile peavad majanduskasvu tooma investeeringud ja eksport. Õnneks on IFO eksperdid Eesti peamiste eksporditurgude osas positiivselt meelestatud ja prognoosivad olukorra paranemist neis kõigis, välja arvatud Venemaal.“

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi majandusarengu osakonna juhataja Kaupo Reede sõnul on hea märkida, et ettevõtjate hinnangul on majanduse arengut takistavaid probleeme viimaste aastate jooksul tunduvalt vähemaks jäänud, mis annab hea aluse edenemiseks. Samuti on oluline investeeringute ootuse kasv, mis loob eeldused järgnevaks majanduskasvuks.

„Loomulikult peame jälgima seda, mis toimub meie peamistel eksportturgudel. Meie ettevõtjate ja tarbijate arvamust mõjutab Soomes toimuv väga, kuna Eesti meedia kaudu on inimestele hästi teada Soome käekäik. Seda enam annab praegune situatsioon meile põhjuse pöörata oma pilku rohkem Saksamaa turule, kuna sealne majanduskasv on stabiilselt tõusev,“ ütles Reede.

Konjunktuuriinstituudi koostatud majandusekspertide konsensusprognoos näeb 2014. aasta majanduskasvuks 2,1%, eratarbimise kasvuks 3.4%, investeeringute kasvuks 3% ja tarbijahinnaindeksiks 2,2%. Keskmine palk tõuseb Konjunktuuriinstituudi prognoosi järgi 1024 euroni, mis teeb reaalpalga kasvuks 5%. Aastaks 2017. näeb prognoos ette keskmiseks kuupalgaks 1209 eurot .

Konjunktuuriga ja pressikonverentsi esitlusega saab tutvuda siin.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

EKÜL: sada lagunenud maja lammutav Valga annab head eeskuju

06.04.2014 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liikme Urmas Mardi hinnangul annab Valga plaan lammutada sada lagunenud kortermaja head eeskuju teistele Eesti piirkondadele, mis kubisevad lagunenud hoonetest. Hiljutise majandus-ja kommunikatsiooniministeeriumi poolt läbi viidud uuringu kohaselt oli Valgamaal on probleemseid kortermaju 108, neist enamik Valga linnas. Kohtla-Järvel on seis sama kurb: 42 kortermaja on hullus seisukorras. Uuringu kohaselt on probleemseid kortermaju üle kogu Eesti 302, neist 167 vajavad lammutamist ning 135 renoveerimist.

Pealinnas on Mardi sõnul probleemseim piirkond Põhja-Tallinnas asuvad nn. Kopli liinid, mille järjekordne investoriotsing liiva jooksis. “Tegemist on ju äärmiselt atraktiivse maa-alaga, kuhu annaks luua korraliku elamuala, rannapromenaadist kõnelemata. Paraku on see praegu täis kõdunenud, poolpõlenud elamute jäänuseid, kus pesitsevad asotsiaalid. Täielik pealinna häbiplekk,” nentis Mardi.

“Lagunevad korterelamud muutuvad ühel hetkel elanikele eluohtlikuks. Juba on olnud juhtumeid, kus renoveerimata kortermajalt kukub küljest rõdupiire, pudenevatest tellistest ja krohvitükkidest kõnelemata, halb sisekliima ja puudulik soojustus võivad viia tervisehädadeni. Lagunevates majades võtavad platsi eluheidikud või rüüstavad neid vandaalid,” hoiatas Mardi.

Mardi sõnul on kortermajade tühjenemine regionaalprobleemide otsene tagajärg: piirkonnas on vähe töökohti, seetõttu jääb rahvast vähemaks ning noori juurde ei tule, elanikkond vananeb. “Tegemist on aga nõiaringiga – taolises piirkonnas ei leidu kinnivarale aga ostjat isegi mitte sümboolse hinna eest,” nentis Mardi.

Mardi toetab uuringus ühe lahendusena välja pakutud võimalust taolistes majades asuvate erastatud korterite sundvõõrandamiseks. “See võimaldaks seniseid elanikke piirkonnas paremas seisukorras olevatesse majadesse koondada, täpselt nagu Valga linn seda teha plaanib. Tühjad räämas ahervared tuleb lammutada,” nentis Mardi.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Technopolis Ülemiste investeerib uutesse arendusprojektidesse 20 miljonit eurot

05.04.2014 Tõnu Toompark

Järgmise paari kuu jooksul käivitub Ülemiste Citys mitu suurt arendusprojekti – algab uue 13-korruselise büroohoone ja uue parkimismaja ehitus ning maikuust suletakse restoran CityPlatz, mille asemele rajatakse uus restoranikompleks. Technopolis Ülemiste AS investeerib järgmise pooleteise aasta jooksul neisse arendustesse kokku 20 miljonit eurot.

„Käesoleva aasta kõige mahukamaks projektiks saab ilmselt Lõõtsa tn 5 asuva uue büroohoone ehitus, millega loodame alustada veel selles kvartalis. Hetkel lepime ehitajaga kokku viimaseid detaile lepingu sõlmimiseks,“ sõnas Technopolis Ülemiste ASi juhatuse esimees Gert Jostov. „Uue büroohoone valmimistähtaeg on planeeritud 2015. aasta IV kvartalisse. Sellega lisandub Ülemiste Citysse ligi 11 000 m² uut büroopinda.“

Tegemist on kaasaegse ja hästi läbi mõeldud büroopinnaga, millele on ühtlasi antud keskkonnateadlikkuse sertifitseeritud LEED kuldtase – see tähendab, et hoone ehitatakse peamiselt taaskasutatavatest ja kohalikest ehitusmaterjalidest. Ühtlasi hakkavad hoone lõunafassaadi katma horisontaalsete päikesevarjudena seinast eenduvad päikesepaneelid. Peale 13-korruselise büroohoone valmimist kasvab linnakus üüritav pind tänaselt 63 tuhandelt ruutmeetrilt 73 tuhande ruutmeetrini.

Büroohoonega paralleelselt toimub ka uue 280-kohalise parkimismaja ehitus, mis asub aadressil Valukoja tänav 4C. „Parkimismaja ehitus aitab ennetada probleeme, mis võivad tekkida Ülemiste Citysse kerkivate uute büroohoonete ja lisanduvate töökohtadega,“ märkis Gert Jostov. „Linnaku arhitektuurikavandi kohaselt suunataksegi parkimine tulevikus tänavatelt pigem parkimismajadesse ja linnaku äärealadele, mis jätab selle südames rohkem ruumi rohealadele ja jalakäijatele. Uus parkimismaja valmib järgmise aasta teisel poolel.“

Restoran CityPlatz suletakse 1. maist, misjärel algavad põhjalikud ümberehitustööd, et teha ruumi uuele septembris avatavale söögikohale – uue restorani operaator selgub lähikuudel.

AS Technopolis Ülemiste (www.technopolis.ee) kuulub 49 protsendilise osalusega AS-le Mainor Ülemiste ja 51 protsendilise osalusega Soome börsifirmale Technopolis Plc.

Ülemiste City (www.ulemistecity.ee) Targa linna eesmärgiks on kasvada suurimaks teadmistele tuginevaks majanduskeskkonnaks Baltimaades. Tallinna Lennujaama vahetus läheduses asuvale endise Dvigateli tehase territooriumile on arenemas kaasaegne linnaosa, kus kokku 36 ha alal on tänaseks välja ehitatud ca 81 000 m² kaasaegset büroopinda ning rajatud on hästitoimiv majandusstruktuur. Lisaks on linnakus veel ca 120 000 m² tööstus- ja laopinda. Ülemiste Citys tegutseb üle 200 ettevõtte, kus on endale töökoha leidnud 6000 töötajat. Ülemiste City linnaosa arendavad Technopolis Ülemiste AS ja Mainor Ülemiste AS.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Vaadatuimad korterid ja majad kinnisvaraportaalis KV.EE

05.04.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaal KV.EE toob välja 2014. aasta esimese kvartali enim vaadatud majad ja korterid üüri- ja müügiturul. Parimad kuulutused saavutasid esimeses kvartalis ligi kümme tuhat vaatamist. Sündis ka kinnisvaraportaali kõigi aegade vaatamiste rekord kui KV.EE’d kasutati ära Lego kaubamärgi tutvustamiseks – rõõmsavärviline 1-toaline kvaliteetsest Taani “ehitusmaterjalist” legomaja teenis pea 50 000 vaatamist.

Tarvo Teslon, KV.EE juht: “Kuulutuse suure populaarsuse kindel reegel on keskmisest paremad pildid, ilus sisekujundus ning mõni lisafaktor, mis muudab pakutava kinnisvara tavapärasemast erilisemaks, näiteks huvitav ja eripärane sisustus. Kevade lähenedes ja suvel tõuseb ka huvi talukomplekside vastu. Inimestele meeldib unistada oma maamajast koos hobusetalliga ja veel parem, kui mõne veekogu läheduses.”

Enimvaadatud korterid müügiks

http://www.kv.ee/2291649 – 595 000 € maksev luksuskorter Tallinna vanalinnas.
http://www.kv.ee/2294621 – Kas elu kõigi mugavustega on võimalik 17 ruutmeetril? Pisike 1-toaline korter Tallinna kesklinnas, 21 000 €.
http://www.kv.ee/2271538 – Luksuskorter Tallinna sadamapiirkonnas, mis hämmastab oma vaadetega, 3 tuba, 98,3 m2 ja 239 500€.
http://www.kv.ee/2278715 – Skandinaavia stiilis 2-toaline korter heledates toonides, heleda naturaalse tammeparketiga, eksponeeritud on punasest tellisest korstnajalad. Hind 99 900€
http://www.kv.ee/2300291 – Hinnatud Kalamaja piirkonnas omapärane 3-toaline korter läbi kahe tasapinna. Kaks vannituba, millest üks saunaga, hind 115 000€.

Enimvaadatud majad müügiks

http://www.kv.ee/2277776 – Rõõmsavärviline, 1-toaga kvaliteetsest Taani “ehitusmaterjalist” legomaja. Reklaamiinimeste ringkondadest kuulsust kogunud kinnisvarakuulutus, kui kõige parem reklaamitegu meedias, mis nii väikese eelarvega nii palju head kajastust leidis. Hind 3200€
http://www.kv.ee/2278669 – Renoveeritud talukompleks Pärnu lähistel, hind 48 000€
http://www.kv.ee/2280110 – Tõeliselt maitsekas ja hubane kodu Nõmmel on ehitatud 1936.a. balti-saksa arhitekti Robert Natuse projekti järgi. Maja välisilme ja sisu on renoveeritud 100% originaalsena, mis tagab stiilipuhta välimuse nii väljas kui ka siseinterjööris. Korralikult ja südamega renoveeritud majal on ka oma hind, 650 000 €.
http://www.kv.ee/2294670 – Väga omapärane kodu, kus on palju rõhku pandud maalähedusele ja maalähedastele ehitus- ja viimistlusmaterjalidele, hinnaga 169 900€.
http://www.kv.ee/2304161 – Maja on ümbritsetud ühelt poolt riigimetsa ja lopsaka looduse ning teiselt poolt toredate naabritega. Hinnaks 158 000€.

Enimvaadatud korterid üüriturul

http://www.kv.ee/2285618 – Skandinaavialikult hele ja valgusküllane 1-toaline korter hinnatud Kalamaja elamurajoonis, 490€ / kuus.
http://www.kv.ee/2288546 – Täismöbleeritud 2-toaline korter Pirita mändide all, meri 600m kaugusel, 550€/kuus.
http://www.kv.ee/2294762 – Avara planeeringuga 1-toaline korter läbi kahe tasapinna Tallinna kesklinnas, 400€/kuus.
http://www.kv.ee/2314688 – Ilus ja hubane 2-toaline korter Põhja-Tallinnas. Aknad avanevad hoovi poole, tubadesse paistab lõuna- ja õhtupäike. 400€/kuus
http://www.kv.ee/2297309 – Valgusküllane 2-toaline korter asub justnagu keset metsa ja mere ääres, 540 €/kuus.

Enimvaadatud majad üüriturul

http://www.kv.ee/2279620 – Maja pikemaajaliseks rendis avara päiksepoolse terrassiga Pirital. 3 korrust, 8 tuba. Üüri hinnas ka küttepuud. Seda kõike hinnaga 1850€/kuus
http://www.kv.ee/2276587 – Tallinna lähistel, Vääna-Jõesuus, üürile anda maja, teine korrus eraldi sissepääsuga, hind 400€/kuus.
http://www.kv.ee/2277262 – 3-toaline maja sauna ja oma hooviga Keila-Joal meelitab hea hinnaga 390 € /kuus.
http://www.kv.ee/2281224 – Maja üürnikule pakutakse kohe ka töökohta tehnika müügifirmas. 4-toaline maja Viljandimaal Kõo vallas hinnaga 250€/kuus.
http://www.kv.ee/2284211 – 2-toaline maja Viimsis, merest vaid 50m kaugusel sauna ja terrassiga. Hind sisaldab ka kommunaalmakseid ja eluks vajalikku sisustust. Hind 1000€/kuus.

KV.EE on kinnisvaraportaal, mille külastajate arv kuus on üle 480 000. Portaalis on igakuiselt üleval umbes 35 000 kinnisvarakuulutust. Portaal on kasutatav ka mobiiltelefoni ja tahvelarvutiga, vastav rakendus on m.kv.ee. Eesti suurim kinnisvaraportaal KV.EE kuulub koos ostu-müügikeskkonnaga Osta.ee ettevõttele Allegro Baltics.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kas kinnisvarahinnad saavad ainult tõusta?

05.04.2014 Kaija Kullat

Eelmisel aastal tugevalt tõusnud kinnisvarahindade taustal on üldiseks arvamuseks kujunemas, et käes on justkui jälle buumiaeg. Kuna see teema on ka meedias palju kajastust leidnud, on müüjatele hakanud tunduma, et olenemata kinnisvara asukohast või seisukorrast, võib müüdava objekti eest küsida järjest enam ning hinnatõus ei peatu niipea. Jah, hinnatõus oli eelmisel aastal suurem kui keegi oskas arvata, kuid see pole olnud sugugi nii ühtlane ja kindlasti mitte igavene.

Olenemata sellest, kas tegu on buumi või masuga, allub hindade kujunemine kindlatele seaduspärasustele. Kõige enam on see sõltuvuses kinnisvara asukohast. Kuigi Tallinnas oli eelmise aasta jooksul üldine hinnatõus 17%, on mujal Eestis ka selliseid piirkondi, kus hinnad on tõusnud väga vähe või isegi langenud.

Niisamuti on hinnaerinevused ja -liikumised ka kõigi eelmainitud piirkondade sees. Olenemata linnast-vallast, on heas konditsioonis ja hea asukohaga kinnisvara rohkem hinnatud ning seda müüakse kõrgema hinnaga kui varem. Ka Tallinna-siseselt on linnaosati numbrid erinevad olenevalt südalinna lähedusest ja piirkonna atraktiivsusest.

Hinnatõus sõltub korteri suurusest

Peale atraktiivsuse mõjutas suurt hinnatõusunumbrit ka see, kui madalale korterite hinnad olid majandussurutisega langenud. Seal, kus hinnad kukkusid enam, oli neil nüüd ka rohkem ruumi tõusta. See kehtib eriti just Mustamäe ja Lasnamäe kohta, kus keskmine ruutmeetrihind tõusis näiteks viimase aastaga vastavalt 28,2% ja 30,4%.

Lisaks asukohale mängib olulist rolli korteri suurus. Kõige rohkem on tõusnud 1-toaliste korterite ruutmeetrihinnad, sest väikeste korterite järele on suurim nõudlus. Vastukaaluks, nii Tallinna kui muu Eesti „paneelikates“ paiknevate 4-toaliste korterite hinnad on kasvanud palju vähem või olnud kohati hoopis languses, mille põhjuseks on nende korterite suured kommunaalkulud.

Kui majas tehakse lisaks ka remonttöid, mille jaoks võetakse laenu, langeb avaramatele korteritele veelgi suurem koormus remondifondi summade näol. 3- ja 4-toaliseid kortereid on ka portaalides pakkumises neli korda rohkem kui 1-toaliseid. Kui jõutakse tehinguni, siis pigem oodatust madalama hinnaga.

Üks tendents, millest väga palju ei ole räägitud, on nn uute, kuid praeguseks juba 10 aastat vanade kortermajade hindade kujunemine. Kuna viimase aasta jooksul on hakatud jälle hoogsalt ehitama uusarendusi, siis see mõjutab paraku ka vanemate arenduste hindu. Kui Tallinna kesklinna piirkonnas on praeguste uusarenduste hinnatase olnud viimasel aastal keskmiselt 2200-2500 eurot ruutmeetri kohta, võiks ju arvata, et ka 10 aasta vanustes majades saaks küsida sama hinda. Osadel juhtudel see loogika toimib, kuid üldiselt on uhiuus korter siiski atraktiivsem, sest seal pole keegi veel elanud. Samuti on uued majad enamasti ka energiatõhusamad. Seega seavadki praeguste uusarenduste hinnad piiri ka veidi vanematele korteritele.

Hinnataset mõjutab sotsiaalne olukord

Eesti mõnes mõttes vastandliku kinnisvaraturu mõjutajaks on väga tugevalt ka sotsiaalsed aspektid. Hinnatõusu tekitajaks on nõudlus, mille toob kaasa piisav inimeste hulk ja juurdevool.

Eesti kinnisvaraturul läheb hästi piirkondades, kus on tööd, korralik infrastruktuur ning hea võimalus vaba aega veeta. Neis linnades-valdades on palgatase kõrgem ja huvi sinna kolida suurem. Juhtiv positsioon on siin loomulikult Tallinnal ja sellega piirnevatel valdadel, aga hästi läheb ka Tartul, lääne-Eesti suvituslinnadel, Viljandil, Rakverel ja Narval.

Paraku on ka langejaid ja nendeks on endised monolinnad ja kahjuks ka paljud maapiirkonnad. Just tööpuudus, ebaadekvaatne infrastruktuur ning elementaarsete teenuste puudumine on põhjused, miks neist kohtadest lahkutakse. See viib olematusse ka kinnisvara väärtuse ning 1-eurosed korterid pole enam ammu mingi haruldus.

Kokkuvõtteks

Kuigi kinnisvarahinnad tõusevad, siis seda eelkõige populaarsetes piirkondades ning ostjate jaoks atraktiivse kinnisvara puhul.

Tasub ka meeles pidada, et statistika räägib keskmistest hindadest ja suures pildis toimuvast, kuid iga kinnisvaraobjekt on erinev ja vajab individuaalset lähenemist.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Rikkaks üüriäris: Kas hallata väljaüüritavat üürikorterit ise või tellida haldusteenus?

05.04.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Üürikorteri haldaja osas otsuste tegemisel tasub mõelda, kas endal on aega ja tahtmist sellega tegeleda. Kui aega ja tahtmist ei ole, siis tasub teenus sisse osta.

Loomulikult ohverdab selline üürileandja osa oma tootlusest, mille ta maksab haldus- või valitsemisteenuse osutajale.

Professionaalse üürikorterite valitseja kasutamise poolt räägib tema tõenäoline võimekus hoida korteris madalat vakantsust ja seeläbi kaotatud tootlus tagasi võita.

Professionaalsed üürikorterite valitsejad miniveerivad vakantsust kombineerides omavahel lühiajalist ja pikaajalist üürimist. See võib (aga ei pruugi) tähendada seda, et tootlus on pikaajalisest väljaüürimisest isegi kõrgem.

Ühtki tootluse garantiid üürikorterite valitsejad üürileandjatele reeglina ei anna.

Nii peab üürileandja tegema valiku oma vaba aja ja iseseisva töö ja vaevanägemisega teenitava võimaliku lisakasumi vahel.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Aasta Ehitusinsener 2013 tunnustuse pälvis Tiit Joosti

04.04.2014 Tõnu Toompark

Eesti Ehitusinseneride Liidu (EEL) poolt korraldatud konkursi Aasta Ehitusinsener 2013 võitjaks kuulutati AS Merko Ehitus Eesti projektidirektor Tiit Joosti, kellele tõi võidu Ülemiste liiklussõlme ehitustööde edukas juhtimine ehitusinsenerina.

Tiit Joostile tõi võidu suure ja Eesti mastaabis erakordse objekti – Ülemiste liiklussõlme edukas juhtimine ehitusinsenerina. Liiklussõlm on terviklik objekt, mis on ehitatud toimiva olemasoleva infrastruktuuri keskele ning mille nähtav osa on ainult nii-öelda jäämäe tipp ning enamik keerulisi töid peidus maa sees.

Liiklussõlm hõlmab 680-meetrist sõiduteetunnelit, kolme kergliiklustunnelit ja 150-meetrist viadukti. Mastaapsele ehitusprotsessile lisas keerukust Ülemiste järve naabrusest tingitud kõrge pinnavesi ning töötamine katkematus liiklusvoolus, toimiva rongiliikluse ja töötavate kommunikatsioonide alas. Liiklussõlmes on 8,7 km teid ja 7 km kergliiklusteid, kokku on asfalteeritud 155 000 ruutmeetrit. Kõige
sügavamas kohas teostati ehitustöid 16 meetrit allpool Ülemiste järve pinda.

Aasta Ehitusinseneri konkurss kuulutati EEL-i poolt välja esmakordselt sooviga muuta aunimetuse andmine iga-aastaseks traditsiooniks. Konkursi eesmärgiks on väärtustada ehitusinseneri elukutset ning tunnustada ehitusvaldkonna insenere silmapaistvate erialaste saavutuste eest.

EEL premeerib Aasta ehitusinsener 2013 võitjat võimalusega osaleda Helsingis toimuval rahvusvahelisel ICPMA konverentsil.

Eesti Ehitusinseneride Liit (www.ehitusinsener.ee) on Eesti Vabariigi ehitusala inseneride vabatahtlik loominguline ühendus, kuhu kuulub koos kollektiivliikmetega 856 inseneri.

Ober-Haus: Kas korterite hinnatõusul lagi saavutatud?

04.04.2014 Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks tõusis märtsis võrreldes veebruariga 4,0%. Võrreldes 2013. aasta märtsiga on indeks 21,1% kõrgem.

Tallinnas toimus märtsis korteriomanditega 697 tehingut, mida on 20,4% rohkem kui veebruaris ja 25,1% rohkem kui eelmise aasta märtsis.

Tallinnas tõusis korteri keskmine pinnaühiku hind märtsis võrreldes eelmise kuuga 5,3% ja võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 21,3%.

Võrreldes eelmise kuuga oli linnaositi suurim pinnaühiku hinnatõus Kesklinnas 9,1%, Põhja–Tallinnas 7,9% ja Kristiines 5,3%. Hinnalangus oli suurim Nõmmel –9,0%, Pirital –7,7% ja Haaberstis –4,9%. Linnaositi on hindade kõikumise põhjuseks tehingute struktuur.

Võrreldes 2013. a märtsiga on suurim pinnaühiku hinnatõus toimunud Põhja–Tallinnas 32,7%, Lasnamäel 27,5%, Kristiines 25,4% ja Mustamäel 25%. Äärelinna korterite hinnatõusu põhjuseks on väiksemate korterite nõudluse järsk kasv ja pakkumise vähenemine.

Võrreldes hindade tipuga 2007. a oli märtsis Tallinna keskmine pinnaühiku hind 13,9% madalam ehk 1 469 eurot ruutmeetri kohta.

Tartus tõusis keskmine pinnaühiku hind märtsis võrreldes eelmise kuuga 3,7% 1 193-le eurole ja Pärnus 1,2% 926-le eurole.

Jõhvis keskmine pinnaühiku hind langes ja oli 228 eurot ruutmeeter ning Narvas tõusis ja oli 478 eurot ruutmeeter.

Korteriturgu mõjutavad positiivselt eelkõige Tallinnas soodsad laenutingimused, tarbijate kindlustunde ja sissetulekute kasv. Samas on viimase kuu jooksul märgata müügipakkumiste arvu kasvu ja 20–30% hindade kasv aasta jooksul ei ole jätkusuutlik.

Rain Rätt
Ober-Haus
Analüütik

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvara müües tee kirjalik maaklerileping ja kontrolli selle täitmist

04.04.2014 Ardo Lepp

Tarbijakaitseamet avaldas möödunud aasta detsembris oma kodulehel juhised kinnisvaramaakleri teenuse kasutamise kohta.

Lähtuvalt meil kehtivast Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuse standardist on tarbijakaitseamet andnud tarbijatele kindla soovituse sõlmida maaklerileping kirjalikult, fikseerides seal nii teenuse sisu kui ka maakleritasu suuruse ning selle tasumise tingimused, samuti lepingu kehtivuse aja ning lõpetamise tingimused.

Siinkohal väärib märkimist, et Eestis kehtiv seadus ei nõua maaklerilepingult kindlat vormi ja sellest tulenevalt võib see olla sõlmitud mistahes, sh suulises vormis. Viimase puhul on peamine puudus see, et hiljem on pooltel keeruline tõendada, milles täpselt kokku lepiti.

Küll tähendab vorminõude puudumine seda, et paljud müüjad, kes lubavad maakleril kinnisvara müügiga tegeleda, kuid ei soovi kirjalikku lepingut sõlmida lootuses, et pääsevad sel moel maakleritasu maksmisest, on hiljem ise sootuks halvemas olukorras.

Juhul kui maakleritasu suuruse kokkulepet pole võimalik tõendada, võib maakler seaduse järgi nõuda kohalikku tavalist maakleritasu sellise tehingu vahendamise eest.

Samuti puudub kliendil kui tarbijal võimalus esitada maaklerile pretensioone, kui osutatud teenus ei vasta algselt kokkulepitule. Seega on iga tarbija huvides sõlmida maakleriteenuse kirjalik leping ning jälgida, et maakler lepingut täidaks.

Ehkki seadus seda otseselt ei nõua, on teenuse kvaliteedist lugu pidavad turuosalised kokku leppinud, et osutavad maakleriteenust vaid kirjaliku kokkuleppe alusel.

Sellest reeglist peavad kinni pidama kõik Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (EKMK) liikmed ning kutselised maaklerid, sest neil on kohustus järgida Euroopa Liidus kehtivat kinnisvaramaaklerite teenusestandardit, mis sätestab, et maakleriteenuse osutamiseks peab olema kirjalik kokkulepe.

Tarbijakaitseamet on seisukohal, et kõik, kes osutavad maakleriteenust majandus- või kutsetegevuses, peavad lähtuma kehtivast teenusestandardist ning kõik kõrvalekalded tuleb kliendiga eelnevalt kokku leppida – vastasel juhul võib neid pidada ebaausate kauplemisvõtete kasutajateks.

Maaklerilepingu sõlmimisel peaks tähelepanu pöörama sellele, kas leping annab maaklerile ainuõiguse kinnisvara müügiks või saavad seda teha ka teised, sh omanik ise.

Ainuesindusliku maaklerilepingu sõlmimisel tuleks kliendil muu hulgas maaklerilt küsida, kas ta on valmis tegema koostööd teiste maakleritega ning jagama kokkulepitud ulatuses maaklerilepingu täitmise eest saadavat maakleritasu.

EKMK heade tavade koodeksi kohaselt jagavad ühist teenust osutavad maaklerid maakleritasu kokkulepitud ulatuses.

Veel soovitab tarbijakaitseamet valida teenuse osutamiseks kinnisvaramaakleri, kellel on vastav kutsetunnistus (kutseline maakler) või kes on EKMK liige. Kutselised maaklerid on tõendanud oma oskusi kutseeksamil.

Probleemide tekkimisel kutselise maakleri või koja liikmega on kliendil alati õigus oma õiguste kaitseks pöörduda EKMK aukohtu poole.

Ardo Lepp
DTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimees.

Artikli allikas on DTZ Kinnisvara

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kuuülevaade: korteri ruutmeetri hind tegi uue rekordi

04.04.2014 Tõnu Toompark

Märtsis kasvas Tallinna kinnisvaratehingute arv 28 protsenti ning korteri keskmine ruutmeetri hind ületas esmakordselt peale 2008. aastat 1400 euro piiri.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul läks märtsis kinnisvaraturul tõeliseks mölluks. “Hüppeliselt tõusis nii korterite, maa kui majade müük ja paar korda tekkis ka ülepakkumine. Kuigi toimuks nagu hullud päevad, siis pangad õnneks ohjeldavad ülekuumenemist ja pigem jätavad laenu kahtluse korral andmata. Inimesed ostavad, sest kardavad, et hind tõuseb veelgi, aga ma ei näe selleks reaalselt põhjust ja võimalust,” ütles Vahter.

Märtsis tehti Tallinnas kinnisvaraga 1112 ostu-müügitehingut, mis on 28 protsenti enam kui veebruaris. Mullu sama ajaga võrreldes oli tänavu tehingute arv 32 ning kogumaksumus 24 protsenti kõrgem.

Korteritehingute arv kasvas kuuga 20,4 protsenti. Tallinna korteri keskmine pinnaühiku maksumus tõusis esmakordselt peale 2008. aastat üle 1400 euro ruutmeetri kohta jäädes 1469 euro tasemele, mis on 5,3 protsenti kõrgem kui veebruaris. Kalleim Tallinna korter müüdi märtsis 502 000 ja odavaim 2000 euro eest.

Tallinnas müüdi märtsis 40 hoonestatud elamumaa kinnistut, mis on 12 võrra enam kui eelmisel kuul. Kalleim eluhoonega hoonestatud kinnistu võõrandati 780 000 ja odavaim 25 000 euro eest.

Hoonestamata elamumaa kinnistuid müüdi Tallinnas märtsis 16, mis on kümne võrra enam kui jaanuaris. Kalleim hoonestamata krunt müüdi miljoni ja odavaim 3500 euro eest.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

KV.EE: Kas korterite pakkumiste arv on asunud kasvama?

04.04.2014 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti märtsi kuus Eestis müügiks 14 972 korterit. Tallinnas asus neist müügipakkumistest 6665. Aastataguse ajaga võrreldes on korterite müügipakkumiste arv endiselt kahanemas, kuid viimaste kuudega võrreldes on kortereite müügikuulutuste arv siiski kerkinud isegi ligi 10% võrra.

Viimase aasta-kahe-kolme jooksul on muude põhjuste hulgas olulisel kohal olnud korterite müügipakkumiste arvu vähenemine, mis on aidanud kaasa korterite pakkumishindade ja müügihindade kerkimisele.

Kevade saabumine on oluliselt suurendamas uute korteriarenduste hulka, mis toob endaga kaasa ka vanemate korterite pakkumise suurenemise. Eks aeg näitab, kas korteripakkumiste vähenemise trend on nüüdseks murdunud ja koduotsijate valikuvõimalus hakkab laienema.

Kui nii läheb, siis tähendab see positiivselt vähemat survet kinnisvarahindade kerkimisele. Loodetavasti hinnatõus aeglustub, sest seni on need kerkinud liiga kiiresti. Nii näiteks on Tallinna korterite pakkumishind portaalis KV.EE aastaga kasvanud 19%, mis ületab keskmise palga tõusu üle kahe korra.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus Harju maakonnas			Korterite müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus Harju maakonnas
	03/2013	03/2014	Muutus, %	03/2013	03/2014	Muutus, %
Anija vald	58	37	-36%	335	377	13%
Harjumaa	8 154	8 110	-1%	1 326	1 597	20%
Harku vald	56	49	-13%	1 063	979	-8%
Jõelähtme vald	52	20	-62%	850	949	12%
Keila	67	94	40%	785	1 018	30%
Keila vald	103	103	0%	411	486	18%
Kose vald	39	43	10%	557	399	-28%
Kuusalu vald	13		NA	491		NA
Loksa	45	62	38%	258	304	18%
Maardu	270	231	-14%	639	855	34%
Nissi vald	34	21	-38%	268	247	-8%
Paldiski	160	113	-29%	378	460	22%
Raasiku vald	26		NA	630		NA
Rae vald	209	235	12%	1 170	1 484	27%
Saku vald	25	24	-4%	836	927	11%
Saue	37	38	3%	1 026	1 088	6%
Saue vald	87	57	-34%	1 052	1 416	35%
Tallinn	6 491	6 665	3%	1 457	1 734	19%
Vasalemma vald	45	37	-18%	112	130	16%
Viimsi vald	337	266	-21%	1 313	1 381	5%

Eesti	14 886	14 972	1%	1 018	1 200	18%
Harjumaa	8 154	8 110	-1%	1 326	1 597	20%
Pärnumaa	1 392	1 019	-27%	874	1 024	17%
Tartumaa	1 712	1 922	12%	1 027	1 227	19%

Pro Kapital: OÜ Marsi Elu osaluse võõrandamine

03.04.2014 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp teatas 14.03.2014 börsiteatega, et kontserni kuuluv äriühing AS Tondi Kvartal sõlmis 13.03.2014 müügilepingu oma tütarettevõtte OÜ Marsi Elu vähemusosaluse müügiks finantsinvestorile.

Müügilepingu kohaselt võõrandab AS Tondi Kvartal 35% OÜ Marsi Elu osadest äriühingule COMBRIMAT Limited, misjärel jääb AS-le Tondi Kvartal kuuluma 65% OÜ Marsi Elu osakapitalist. Osade omandi üleandmise eelduseks on investori poolsete kohustuste täitmine. Osade omandi üleandmise planeeritud kuupäevaks oli 20.03.2014.

AS Pro Kapital Grupp ja investor on 01.04.2014 sõlminud viidatud müügilepingu muutmise lepingu ja pikendanud investori poolsete kohustuste täitmise tähtpäeva kuni 09.04.2014.

01.04.2014 seisuga on investor täitnud osade eest tasumise kohustuse täies ulatuses ja täitnud OÜ-le Marsi Elu EUR 1 000 000 omanikulaenu andmise kohustusest EUR 699 961,19. Täitmata omanikulaenu osa summas EUR 300 038,81 on investor lubanud täita lähiajal, misjärel vormistavad pooled OÜ Marsi Elu 35% osade investorile ülekandmise.

Lisainformatsioon:

Tondi Elukvartali uute korterelamute arenduse esimeses ehitusetapis valmib 31 korteri ja poolmaa-aluse parklaga viiekordne eluhoone ning kvartali keskväljak. Lisaks rajatakse vajalikud teed ja väliskommunikatsioonid. Ehitustööd algasid käesoleva aasta veebruaris ning nende kestvuseks on planeeritud 11 kuud. Ehitustöid teostab AS Nordecon.

Täpsem info Tondi Elukvartali kohta on saadaval www.tondilinna.ee

OÜ Marsi Elu on 2014. aastal asutatud arendusettevõte, mille tegevuseks on Tallinnas Marsi tn 3 / 3a /3b asuva korterelamu arendustegevus. AS Tondi Kvartal on 07.10.1997 asutatud äriühing, mille 100% aktsiate omanikuks on AS Pro Kapital Eesti. AS Pro Kapital Eesti kuulub 100% AS-le Pro Kapital Grupp.